青田売りについて

＞建設的な議論のためには何卒ご協力を。
同じくそれを望んでます。
ご指摘のとおり施工主という表現は曖昧でした。
戸建の場合は施主という言い方がほとんどだと思いますが、
このスレはマンションということで使い分けをしていました。
事業主と言ったほうが良かったでしょうか。
具体的に言うと請負契約の甲のことです。

３００さん
マンションサイトで青田売り批判はちょっと刺激が強すぎたような気がします。
そこは反省しています。ご丁寧なレス感謝。

>>302
＞具体的に言うと請負契約の甲のことです。
と書いてます。

＞「購入者が事業主（デベ？）に近い立場として受ける保護」とは何なのか。
３０３さんなりの答えを出してみませんか？
視野狭窄かつ自己都合のレスが多いこの掲示板では議論は不可能ですが、
とても有意義なテーマだと思いますよ。

僭越ではありますが、大きな流れを見て下さい。
何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
品確法など施行が遅すぎです。
私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

念のために言っておくと、
＞青田売りに対するアレルギー
は私にはありません。青田売りとは全く利害関係が無い立場の人間ですから。

>何故耐震偽装が起こるのか？建物の品質こそ買主の生命や財産に大きく
>影響する重要項目なのに、何故買主が施工品質に直接関与できないのか？
>品確法など施行が遅すぎです。
>私は「現行の青田売り」は性善説に基づいた時代遅れの販売方法だと考えています。

なんかあたかも「青田売り」と「耐震偽装」が関連しているように思えるような
コメントですがよくよく読むとつながっていないんですよね？
まぁ　「現行のマンション完成売り」も性善説に基づいたものなんじゃないかと
思うのですがなぜ「青田売り」だけピックアップなんですかね？

>>305
原則性善説を取るフランス民法（＝日本の民法）は例外としていくつかの規定があります。
青田ウリ（＝物権以前の売買契約を否定する原則）のその１つに位置づけられています。

一例として、いわゆる青田会社（＝設立や増資前の会社）の株式の売買を、
厳しく制限する規定などがあげられます。

>>306
305は耐震偽装に関する話の流れだと思うがズレてないかい？

ズレてるね。

耐震偽装にしても契約不履行の一例に過ぎませんよ。
原則どおり注文主の完成物請求で処理したらすっきりしますが、
（売買の）瑕疵担保責任で処理しようとするから複雑になるのです。

>>309
ちゃんと理解しよう。
耐震偽装で複雑化してるのは個人の契約云々じゃないよ。
現に、住んじゃっても気づかない人たくさんいたみたいだしね。
その状態で仮に完成物件を販売されてたとしてもはたしてわかるかどうか。。。
根本の問題がずれてます、この件に関しては。

309さん、もし青田じゃない場合どう対応してれば住んでからも気づかないような
ごまかしを見抜けるか教えてもらえます？
現行の完成物件販売上にのっとって。

>>310
耐震偽装問題は売主・買主だけでなく、社会まで巻き込んだ問題です。
青田売りは禁止して、完成前の販売は請負契約とし、権利義務を明確化すべきなのです。

契約上の権利ではなく物権固有の権利（自分の物を自分で調べることが
出来るのは当たり前ですね。）なら偽装や貸しをしらべやすいでしょう。

流通する前の株を売買するのは法で厳しく規制されていますが、
流通する前の株の発行に出資するのは原則自由であることに、ちょうど似ています。

「耐震偽装」は

①デベロッパと業者（施工者＋設計者）の関係
②審査（監理・検査）の仕組と内容
③補償の問題（購入者を二重、三重に守る仕組みの要整備）

などであり、「土建国家体質への批判」の一例ならわかるけど
販売時期（青田売り・完成売り）と耐震偽装とは直接的には
関係ないと思いますが...orz

>>312
構造計算を偽装された場合、素人がどのように判断しろと？
自分で調べる限度を超えてるのがこの問題だったと思うが、それすら判断できない
のでしょうか？
構造計算をぱっと見て理解できるとは312さんはかなり精通した方なのでしょうが
一般人にそれは不可能じゃない？

-上棟を持って完成
-監理・監査は購入者にて実施　

だとすると、314さんのおっしゃるとおり購入者の
知識も必要となるし、コスト負担も大きいくなるのでは？

アンチ氏の考える運用を想像するに、
【上棟】
①　上棟の状態で販売を開始
②　全戸販売が完了
③　管理組合（契約者の団体）設立
④　組合として検査会社を選定→検査実施
⑤　検査報告→組合としての引渡しの合意
⑥　上棟状態での支払実行
【共用部施工】
⑦　組合での共用部の内装および設備内容のの検討→スペック確定
⑧　組合として外壁・共用部の施工業者選定→施工実施
⑨　共用部の施工完了→組合としての引渡しの合意
⑩　共用部の支払実行
【専用部の内装工事】　　　　　　　　　　　　　　【管理内容の決定】
⑪　専用部の内装ルールの設定（組合）　　　　　　⑪管理委託内容の決定（組合）
⑫　専用部の内装施工（各所有者毎）　　　　　　　⑫管理会社の選定→契約

小規模コーポラティブハウスでもないと実現難しくないですかね？
リアリティないと思うのですが...

>315
契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
共同注文者として鋭意施行していくだけ。
どうして上棟に拘るのか理解できない。

>>316

>どうして上棟に拘るのか理解できない。

「何を持って完成？」ってきいたら「上棟」って答えたからだよｗ

>契約するごとに、従来の手付金に変わる出資金を出してもらって、
>共同注文者として鋭意施行していくだけ。

①主語がないので日本語として理解できません。
②完成売りって施工終わってるのでないの？

あ〜　意味不明...

ビジネスマンって民法知らなくてもなれるの？

青田売り->買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり->隠れた瑕疵
->資産価値下落->瑕疵隠蔽->業者喜ぶ->景気ちょっと上がる->土建屋保護->青田売り->

>>319
>買主のチェック不可->第三者監理も不可->デベの言いなり

上手いこと言ってるつもりが馬鹿を晒してる、って事が判らんのかな・・・。
売りのタイミングにかかわらず、買い主は建物の完成をチェックする機会はきちんと与えられている。
それが実質的な「購入者保護」に繋がるかどうかは、チェックそのものの内容による。
工事中の監理を直接できない、という点については完成売りだって同じだ。
それに、第三者監理が徹底されていないという場合、デベはむしろ被害を受ける側だよ。
監理とは工事発注者を保護する事を目的とする業務だろうに・・・・。
いったい何をどう勉強すれば、ここまでトチ狂った感覚が身につくんだろう？
訊かれた事にはまともに答えられないみたいだし。
ずっと読んでて思うけど、皆さんもよく懲りずに相手してますな。

>>319
青田じゃなくても成り立つんだけど。。。

>>325
契約がらみはリーガルが絡むから民法云々ってそんなに厳密な話として
普通は営業＆技術等は知識的に薄くても成り立つと思う。
世の中的にそんなに詳しく知ってるビジネスマンはいないと思うぞ。
もっと別の事を学んだ方が実益になるから。
（仕事的に経験した部分は知識として持ち合わせると思うが）

申し訳ありません。
論点がずれていっているように思います。
IT業界はどうでもいいでしょ？お互いに、歩み寄ることが重要ですよね。
まず、アンチ青田売りの方は、買う側にとって不確定要素が多い
建ててもいない物件の販売が問題だとおっしゃっているように思います。

また、青田売りOKの方は、青田売りのほうが変更が可能だし、建築物の
チェックも十分できる。

ここで、双方とも建物の確認が十分に必要との共通点があるのに、
対立する必要があるでしょうか？

要するに、十分チェックをどの容易にしたらよいかのほうが
重要ではありませんか?

＞要するに、十分チェックをどの容易にしたらよいかのほうが
＞重要ではありませんか?
ここは同意ですが、
＞まず、アンチ青田売りの方は、買う側にとって不確定要素が多い
＞建ててもいない物件の販売が問題だとおっしゃっているように思います。
ここは違います。
現状の青田売りでは不確定要素に関する買手のリスク保証が充分で無いと言うことです。

物件もないのに重説だけで契約するなんて本当に無能がやることですね。

>>331
あなたが無能ですよ。
完成していないと「物件も無い」のですか？

確かに今入居しているMSの内装等の仕上げのクオリティーだったら、
契約前に確認できていたら購入しなかったと思う。でも標準仕様の
ままであっても購入しなかったと思うんで、やっぱりどっちも一長一短という程度。
自分にはある程度好みが反映できた青田売りの方がメリットが多かったかな。
運がそこそこ良かっただけかもしれないが。

>>332
ほぼ完成していないと物権も無い　これ民法の常識。

アンチ青田売りの主張は、青田売りは法的に問題があるから、
注文契約（請負契約）にしなさいということ。

請負契約も変更が可能だし、青田売り以上に建築物のチェックもできる。
つまり今の青田売りより不利益はない。
いまの青田売りで十分でないリスク負担を明確化するだけ
別に、買い手寄りでも売り手よりでもないんだよ。

＞３３４さん
以下の２点について、簡潔明瞭に説明していただけませんか？

＞ほぼ完成していないと物権も無い　これ民法の常識。
１．どのような法理に基づくのか？

＞青田売りは法的に問題があるから〜
２．未完成物件の売買（青田売り）が無効であるとするならば、
　　宅建業法第三十三条の二の規定はどのように解釈するのか？

>>334
「物件」と「物権」は全く意味が違います。
なぜ、言葉を置き換えたんですか？
３３１投稿では「物件」と書かれていますよ。

それと、建物は確かに建物としての「物権」にはなっていませんが、
土地の方は「物権」になっています。

青田売りというのは、何でもそうだが
売る側はインモラルになり易く（契約取るまでが勝負）、
買い手側は検討不足かつ情報不足でハイリスクになる。
青田売りによる売り手側のデメリットって何？実は、なんにも無い。
結局、青田売りは買手だけが損をする。

>>337
説得力０っぽい．．．
青田がいいとはいわんが買い手のメリットも語らんようじゃ逆にマイナスだな。
（青田で満足してるって発言がいくつかある中で都合の悪い発言を完全無視ってのは
　偏りまくりってやつだな）

>>338,>>339
核心を突くかれると返す言葉が無いようだね。
反論してみれば？青田売りによる売り手側のデメリットって何？

>>344
一営業員のデメリットなんて聞いてない。

クレーム対応を「一営業員の仕事」と捉えている時点でダメダメだね・・・。
攻撃の矛先向けてる相手の事を何も解っちゃいないんだな。
負け戦の典型パターンだ。

>>343
「青田売りは買手だけが損をする」って事についていったんだけど。。。
売り手が喜んで買い手も喜んでるケースの場合に何が不満か逆に答えて欲しいものだ。
自分の書いた事には責任もたないとね。

青田を喜ばない343は完成物件で喜べばいいだけではないかと思うのだが。

請負契約と売買契約を比較して、
請負契約にはデメリットもあるとの、当然の指摘もありますが。
それは契約自由の世界・行政のガイドラインで幾らでも修正できます。

未完成物の売買は民法で禁じられている（効果として無効・原状回復義務）。
『みんなやってるしふつー問題ないしめんどくせーからいーじゃん」論に、
お付合いする気はない。

>>349
訴えてみればいいんじゃない？
気に入らなきゃ

>>350
期待利益は訴訟物となりえませんからね・・

>>351
期待利益？？
何を指して言ってんだコイツは（笑

＞完成までの長期間、うるさい購入者の相手をしなければならない。
契約さえ取ってしまえば後はどうでもいいんだろ？
自白してるようなものだな。墓穴掘っちゃったね。
やっぱり客商売としては最低の業界だ。
所詮青田売り営業はこの程度の認識しかないということ。

>>353
今頃言うことでも無かろうに。。。
だからいろんな事件が起きてるんだろう。
そういう意味では青田だろうがなんだろうが一緒だと思うぞ。
その上で何で青田が問題だとこだわってるのかが理解に苦しむけどね。

ネット掲示板での議論は、論述の優劣よりも
おばかな論述しようが論破されようがただしつこく喰い下がった方が勝ちって
いい見本だな。

『出るとこへ出て』と言う人は法律を知らない人。
民事訴訟では訴訟物のない給付判決は予定していないから。
多くの学者が指摘するように青田売りの法的性質・問題点は多い。

キミは、改革派か守旧派か？
キミたち！　若いくせに既設のレールを養護することもないと思わないか？

>>360
自分に得だと思えば動かないし損だと思えば動くってだけだと思うぞ。

>キミは、改革派か守旧派か？
＊＊＊＊＊で怖いなぁ。。。

>>363
かつて債務不履行とのたまう馬鹿が居ましたね（笑

マンションは不確定期限をともなう売買予約行為とでも表現しましょうか？
しかし、戸建だとこれが不存在となる・・。
マンションも戸建も同じ不動産なのに・・前者は工業消耗品的性格が強い？

＞多くの学者が指摘するように青田売りの法的性質・問題点は多い。

学者名を記されたし。
ついでに、青田売りを違法とした判例事例も列挙されたし。
もひとつ、青田売りを違法とした書籍名もついでに。

君達よくもまあ勤務時間中に掲示板できるよね。
その時点でろくな奴じゃないということが判るわけだが。
まともに相手にされて無いことくらい悟りなさい。

366

ぷっww

>>365
アホか。

我妻から内田まで通説でしょうが。
訴訟物じゃないから判例はない

消費者契約法違反訴訟を特集
http://blog.goo.ne.jp/hedo

木村弁護士が主宰する消費者法ニュースでは良く取り上げてるね。
青田売り問題。

青田売り擁護派の昼間の書込みが少ないな。と思ったら今日は水曜日。
デベ営業、休日は掲示板もお休みのようで。

>>373
町の不動産屋や販売現場は水曜定休が多いけど
ディベロッパーや総合不動産会社は土日が休み
だよ。
デべと町の不動産屋の区別もつかなくなってるんだな。

３６８のヴァカは今頃必死になって３７２さんの質問の
答えになるようなのをぐぐって探してるんだろうな。
でもどうせまた毎度毎度おなじみのピントのずれた回答
から例の如く独りよがりの理屈を展開するんだろうな。
学習能力ゼロだからな〜

売買の目的物が不存在である場合、その契約は、最初から目的を達することが出来ない契約である。
契約時点から履行不能であり、原状回復と損害賠償で清算されるのみに存在する契約に過ぎない。
このような契約を認めることは法の安定を著しく欠く行為であり認められない。

マンションの青田売りにおいては、同種・同価値の物を双方追認して提供し治癒されるが
引渡し時における新たな契約と見るべきでしょう。
法務省においてもこの法理は厳格に解釈され、法務局の売買日は、引渡し日が記載される。
金融庁においても、建前物件を担保に融資することは銀行実務では皆無である。

法学者・行政・金融実務においてこのように否定され、
他の法規・例えば新株発行時における発行前の株式売買が厳格に規制される等、
青田売りは禁止され、原則どおり注文契約として処理されたい。
なお宅建行法ごとき取締法規は、保護法益がちがうもので問題にする場面ではない。

青田売りで反応する人って、結局消費者運動とか眉をひそめたいだけかな？
ネットの世界では多いね。

ネットの中だけでは、官僚・既得権大企業の論理吐いて、勝ち組ぶりたいのかな？
自分も正直になれば良いのにね。

>>378
原始的不能とは違うだろ。
>>377は「目的物が不存在」の場合を言ってる。
あなたが反証するなら売買の目的物が売買の対象物に足るだけの
存在物であることを説明すべきじゃないの？

青田禁止になった場合に、今と同等の価格である程度色とか間取りタイプ（セレクトプラン？）
とか自分の好みに合わせて作ってもらう方法ってどうすれば可能なのだろうか？
ぼったくってるからそのマージン削れって話は無しにして。。。
（それは別の問題だから青田じゃなくなっても同じだと思うし）

民法よりもそっちの方が知りたい。

そんな事も解らないのか…
少しは考えろよ

>>383
よく中途半端に知識不足で説明しきれない時に使うよね。。。。その言い方。

>>381
売買契約ではなく共同請負契約の形態をとればすべて自由です。
注文住宅と同じですね。

ここで問題となっているのは目的物が存在しない段階での売買は、
本来法律で禁止されているのに、マンション業界ではそれが
まかり通っている件についてなのです。

>>385
スレヌシ？

＞３８５
マンションの場合、正式契約は完成後で
青田売りの法律で禁止されているってのは
当てはまらないのでは？

あくまで予約ですよね。

建設が建物たるに達した時点で、黙示の契約追認に及んでるからだろ。

行政実務の売買日は契約時に遡及しないで、引渡し時になる所もその表れ。
判例がないのは無効との主張がないから
処分権主義

>>390
土地は、当然売買契約。
建物は完成前は、請負契約。

あとは有効となる契約の中で、契約自由の原則で処理できる問題です。
代金の後先・工事費の出来高うんぬん、しょせん業者の世界です。
取締業法のガイドラインで定められるでしょう。

明確なビジョンについては、マンション建設ごとに特定目的会社（ＳＰＣ）を
設立し発注者となり、従来の青田買いの客は会社に出資していく。
マンション完成の暁には解散し、精算分として区分建物を頂くわけです。

>>391
更改（前段）
最初から無効の契約には約定の効力はありませんよ（後段）

＞３９３
青田売り否定の材料が
「現物が無いものの契約は無効」
のみになってしまい苦しすぎませんか？

請負契約にすれば良いとの事ですが
青田売りのデメリットが何１つ解消されないですよね？

逆に新たな問題点が山積みだと思います。
完売前だと売れてない部分の部屋が売れない場合の
リスクをSPCが受け持つ事になり客がリスクを
被る事になりますよね。
青田売りならば自分の契約した部屋のみで良いのが
売れ残りのリスクまで抱える。

駐車場やエントランスなどの共有部分の扱い問題。

土地を分けて売買契約すれば現状の持分ではなく
区画まできちんと分けて契約しなければいけなくなる。

青田売りどころではないデメリットが多数あり
青田売りのデメリットも解消されないのでは
購入者には何１つメリットなく悪改でしかないでしょう。

>>394
じゃあ法的瑕疵のあるままでいいと？（回答求む）

売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。
土地はまさに現物出資で証券化するけど。

メリット・デメリットは改善したらいいだけ。
法的瑕疵は一刻も早く解消されたい

>>394
デベも応分に出資しているから、売れ残りのリスクは無いんじゃないかな？

＞３９５
完成前は、仮契約なり予約って
事にすれば法的瑕疵もなく
現状と同じままでいけるのでは？

契約しだいで幾らでも改善できるって
そんなに簡単だと思いますか？
個人個人が発注者だと、共有部分の意見が分かれた時、
共有部分の持分どうするかなど、
法的問題出てくると思いますが。

そもそも、物が無い契約は無効って論理ですが
土地はあるわけだし、基礎が出来ていれば０では無いし
本当に物が無いものの契約は無効ってのが
当てはまるのか疑問なんですが。

>>395
>売れ残りがどーだとか、内部の契約次第で幾らでも改善できるし。

出来て無いから青田ごときでもうだうだやってるんだろ？
もっと複雑にしたら購入者はさらにぼったくられるのはみえみえだな。
この手の商売は複雑なほどマージンが取れるからねぇ。
購入者にはちっとも優しくなくなりそう。

>>397
仮契約なり予約であれば、手付解除等もありえず、
建物完成前のキャンセルは、全額返還するだけとなりますね。
もちろん損害賠償は別問題として残ります。

昔から法人や組合形式での発注はされており判例・通達の蓄積はありますし、
業界保護・消費者保護は次の段階として、遣り合えば良いのです。
なお法は、基礎段階のものは土地に附合したものとして扱い、建物とは認定しません。

>>398
カラ出資・原野商法にも似た青田売り。
単純構造でも儲かってるようですが

＞３９９
仮契約だろうが予約だろうが
その内容に手付けの件が記載されていれば
その内容に付随するでしょう。
キャンセル時０なり１割なりは内容しだい。

何故、予約などではキャンセル料のみ０で
損害賠償のみ有効になると決め付けられるのか疑問です。

キャンセル料０、損害賠償のみ有効って一見購入者に
有利な話ですが、売主はその負担分を販売価格に上乗せするし
購入意思なくても、とりあえず予約してキャンセルすれば
良いって人が増えれば本当に購入意思のある人間には
まったく不利でしかなくなる事は理解できますか？

法人や組合とは、まったく異なりますよね。
法人や組合での発注は、あくまで発注時に
組合なりがすべて揃っていて、組合なりで
計画を立てている場合しか無いです。

マンションの場合、完売時からの発注となってしまいます。
また、共有部分の持分など過去に事例が無い問題が
山積みでしょう。