築５０年のアパートを建て替えようと思います。

０３さんは、不動産賃貸業のベテランさんみたいですが、教えてください！！
不動産賃貸業は、ロバートキヨサキ氏の言うように、おいしい商売なのですか？
お金を生む資産＝不動産は正しいのですか？

>>81
ロバートは知らんけど、
地域柄にマッチした建物を作る（場合によっては更地のままで形状変更）ことによって、
大きく儲かる場合もあるし、
ミスマッチだと店子が付いても赤字ということもある。
そうは言っても、他の商売と比較すれば、比較的安定収益を上げられる商売です。

東京という大都会は、既存大家の見方です。
賃料は他と比べればかなり高く出来ますからね。
そうはいっても地震は大家の大敵。
地盤がいいか悪いかで、被害程度も大きく違います。
地盤がいい場所に建てないと、大変。
東京の物件は、地盤がいい水害の恐れが無い場所に建て、
日本一高い地震保険料をしっかりと払っています。

不動産投資にはもうひとつのメリットがあって、
「相続財産評価額を少なくする」という点があります。

０３さんが大家業をはじめるきっかけは何だったのですか？
先祖からの土地の有効活用でしょうか？それともご自分の代からですか？

>>83
最初は、自ら２５年前に取得した８０坪強の更地。
１５年前にアパートを建てた。
地方都市なので、賃料はこの１５年間で３０％近く下がった。
今は収支トントン。

バブルで儲けた金で、東京２３区内の貸店舗を借家人付で１５年前に購入。
最近、またかなり株式で儲けたので、借家人を立退かせてビルを建てた。

２年前まで会社の社宅に家賃１万円以下で３０年近く住んでいたが、
貸店舗近くに分譲マンションを購入して住んでいる。

アパートやビルは皆、低利の最後まで固定金利のローンで全額借金。
（これで、税金の節約と、経営の安定をはかります。）
その敷地である土地は、現在借金無し。
（土地にローンがあると、他の所得との損益通算上で不利です。）
分譲マンションは財形住宅融資の数百万円を借金して、大半は自己資金での購入。
（貸す家と住む家は、完全に分離した方が、記帳する上では楽です。ローン控除より賃貸住宅の必要経費にした方が得です。）

０３さんのように練金術に長けた人はなかなかいないと思います。
０３さんご自身は、他の人と比べて、何が勝ってるとお思いですか？
運が強いのですか？

０３さんが所有しておられる物件を並べておしえていただけますか？
例　３階建てＲＣ造１５戸賃貸マンション・・・・・・

>>85
錬金術？
毎日、新聞を読んで、身近なことを観察しているだけです。
いくらでもチャンスはあります。
多少は運もあるかもしれませんが、普段の努力で報われますよ。
ご自分で勉強してください。

>>86
何を求めたいんですか？
事業的規模（１０室または６棟）を満たすようにすること。
土地の借金は持たないこと。
建物は出来るだけ借金でやること。
地震があっても被害が少ないような強い地盤であること。
水害を受けるような場所でないこと。
これだけ知れば充分ではないですか？

私はこのスレをみていて、０３さんのアドバイスは、とても　”なるほど”　と思うことがあります。
なので、”自分で勉強しなさい”　ではなく、もう少し何かポイントみたいなものを教えていただきたい
と思います。　０３さんは金融関係の方ですか？一流大学卒ですか？

>>88
ノー学暦、職業は金融関係ではありません。
ポイントは書いています。
考え方は示していますので、あとは自分でお考えください。

>>89
間違えた。訂正です。
×　ノー学暦
○　ノー学歴

？？？　もっと親切に・・・

>>91
何を求めたいの？

>>91
傍観者さん。
あなたは実際にアパート経営されていますか？
親切も何も、基本は自分で全て考えるんですよ。

和足はアパートなんて持ってません。　ただ、同じリーマンで、持てる人と、持てない人（ほとんどの人）
との差は、一体何なのか・・・・・それが知りたいのです。

>>94
しっかり本業で稼ぐ。
かみさんもしっかり稼ぐ。
公立保育園に入る。
（２５年前の東京２３区内は、子供２人合計でも１３０００円が上限でした。）

安い家賃の所に住む。
昔は住宅公団の２万円くらいの賃貸に住んで、会社から１万円くらい家賃補助を受けていました。
その後、家賃１万円弱の社宅に住みました。

時期を見て、投資をする。
第二次オイルショックの頃から株式をやっていました。
ヤバくなる前に投資を止める。
３０年間の間に、株式投資を本格的にやった期間は１０年くらいです。

株式投資にしても、不動産投資にしても、普段の新聞などをしっかり読むことが大切です。
まずは、身近なところから、すこしずつレベルアップしてやっていくことです。
それと、人が行動していることをよく観察することです。
これは相手がコンピュータでも同じことが言えます。
今年から青色申告（複式簿記の６５万円コース）を始めますが、
最近、仕訳から総勘定元帳を自動作成するものを自ら考えて作りました。

>>94
傍観者さん、どうしましたか？

>>01
大家さん。どうしましたか？

古いアパートの解体が始まりました。あっという間に終わりました。

>>97
建築が始まると約４ヵ月で竣工かな。
軽量鉄骨だと、予定よりも早く出来てしまうことが多いですよ。
１００坪の敷地だと、２階建で建築面積６０坪、法床面積１２０坪くらいですか？
６０００万円〜８０００万円くらいで出来るんじゃないの？

>>97
いつまでに建つの？

昨年、建物を解体したりで、不動産所得がゼロになりました。
予定納税していた分が、先日還付されましたが、
高い金利のおまけも付いてきました。
（昨年７月末に２０万円予定納税していた分に、５０００円のおまけ付き。）