シノケン　はどうでしょうか？？？

1240さん丁寧な解説ありがとうございます。
お恥ずかしながらイールドギャップという言葉を初めて知りました。
その考えですと今のシノケンさん広告対象になるようなフルローンを組むような人だとイールドギャップが4％切るような感じになると思いますので、サラリーマンが副業でやるのには大変厳しように思えますが？
1240さんのように余裕があれば金利も安く副業として成功しやすい、逆にフルローンを組むような余裕がない人がやると金利が高くなり副業として厳しいもののように思えます。

1241さん、３階建てだと土地代の事も考えると２階建てよりも利回りが良くなるという事では？（同じ戸数をとろうとすると、３階建ての方が必要な土地購入費用が少なくなるわけだから）

1243ですけども
1240さんの意見は、アパート建築だけを頼むならシノケンさんは良いという意味ですね。

>> 3階建ては中階段の角部屋設計のため、音の心配がなく入居者に人気です。

左右はそうでも上下は？

>>1239 匿名さん
じゃあシノケンオーナー様には成功者はいないんだな？

シノケン物件のオーナーって言ってもそれこそ一概には言えない。ただフルローンで買うようなオーナーだと先ほどでたイールドギャップが4％切る可能性が高く危険性が高まると思います。古くなれば家賃も下げざる得ないから年々イールドギャップは小さくなる一方だし。
結果フルローンは失敗する可能性が高いと。

>>1247 匿名さん
金利交渉や借り換えで金利を引き下げることはできないのですか？

>>1246 匿名さん
何をもって成功というかによりますが、このスレはおいしいかおいしくないかということなので
シノケン物件はおいしくないので、成功者はいません。

シノケンさんの提携先金融機関だからオーバーローンで借りられる訳だから、借り替えは難しいんじゃないかな？
完全に無理とは言わないが金利交渉も難しいと思う。
そもそも100万円の資金でアパート経営ができると考えること事態が勉強不足だと思う。

成功とはなにか
失敗とはなにか

不動産投資で成功したかどうかはフローとストックの両面からとらえることができます。前者はキャッシュフローと損益計算書がプラスになっているか。後者は物件の時価評価となります。シノケンで5年前に立地の良い物件を取得した人は買値と同じかそれ以上の価格で売却できるケースもあります。一方で空室率の上昇や家賃の下落で取得価格より大きく値を下げる物件もあります。私はアパート経営でインカムゲインを得ることを目的としているので売却はしません。話は変わりますが、シノケンのオーナーは30代の方も多く、若い投資家にとってはアパート経営という無形の財産(ノウハウ)を得ることになります。しかし、株式と違って金額が大きく、失敗すると次に進むのに多くの時間を要します。不動産価格が高騰している現在「買わない勇気」も大切です。

批判も擁護もＧＷですかね？

>>1253 マンション比較中さん

すまん。
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実際にシノケンさんが言う98％の入居率の母数はどれくらいあるのかな？

>>1266 匿名さん

シノケンの一棟ものはＬＰガス専用。震災時に復旧が早いとかいって売りにしてるようだけど、今時ＬＰ物件なんて、古くなると競争力がなくなるのは目に見えている。建築時に、ＬＰ業者に設備代を押し付け、シノケンの利幅を大きくしているだけ。築古になると、オーナーが客付けに苦労するのが目に見えるようだ。

>1270さん
LPガスは入居者にとって割高になり、負担をかけることになります。しかし、大家にとって大きなメリットもあります。建築時に都市ガスを設置した場合、工事代は高額です。また、水回りの点検や給湯設備の交換などのメンテナンス費用も負担していただけます。

会社勤めの人からすると、
住居は手当がでるが、
ガスに手当はでないからなー。

まぁ、風呂釜がないから
ある程度の金額で済むかもしれんがね

〉1271さん
大家のメリットなんて借り主にとってはどうでもよいことです。入居希望者に対して大家のメリットがPRになりますか？
LPガスはマイナスポイントにしかならないでしょ。

>>1273 匿名さん
は？大家がメリットないと
アパートなんてやらんよ？

入居者が決まらないと家賃が入らんよ？
誰が好き好んで古い物件でかつガス代も他所より高い物件に入る人がいるのかな？
家賃をそれなりに下げればいる

ネットで部屋探す場合、今時、ＬＰガス物件にチェック入れる人間いないだろう。建築費は、ＬＰガス業者泣かせて安く上げた分のほとんどをシノケンが吸い上げ、少しだけ大家に分配してくれるとだけ。客付けの苦労は大家が嫌というほど味わうことになる。シノケンによる、シノケンの為の手法。昔の大家がやってた方法を、シノケンやタテルが再現しているだけ。

athome,Suumo,Homes等の検索条件で顧客がチェックを付ける頻度の高い15～20項目程の設備は新築時に必ず設置します。大家側が要望するのではなく、ハウスメーカーや工務店のパッケージ商品となっています。一方、LPか都市ガスはあまり問題になりませんし、Suumoでは検索項目として元々設置してありません。さらに大都市圏では備蓄タンクから近いため、LPの価格は比較的安価になっています。結局。大切なのは立地とスペックに見合う適正な家賃が設定されていることだと思います。

>>1278 匿名さん

そうです！その通りです！

Sケンの物件って不動産の情報サイトでドシドシ検索できるんだけど
なんですぐ売り出してるの？
築浅ばっかりだけど
５年未満でも平気で売り出しに出てる
税金関係ないくらい元もとれんのか？
それともキャッシュが回らなくなったとか？
どっちにしてもｺﾜｲネ

〉1278さんへ
シノケン物件はガス代に設備代がもぐらせてあるから、安くならないでしょ？
それとも無条件に変更することができるのですか？

>1281さんへ
途中で契約変更することはできません。シノケンの場合、建築請負契約と同時に管理契約もします。変更すれば契約違反となります。一方で管理を一括委託することによって非常に有利な条件で建築することができました。そのため、近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元しています。

知り合いがシノケンの物件買ってメガ大家になってました。
HMより安く建築できて品質はそこまで変わらないらしい。

羽振りはいいし成功するならシノケンが一番だと思います。
融資が厳しくなっていますが、まだ融資はでますし早く不動産投資をはじめた方がいいです。

>>282 匿名さん
> 近隣の同スペックの物件より５％ほど安い家賃設定をして入居者に還元
100,000円の物件でようやく5,000円ですか。

都市ガスと電気のセット割での方が、
還元率高そうですね。

電気もガスも同じ会社だから割引あるんじゃないの？
シノケン子会社だからそういうプランないの？

電気・ガスセットだとガスの割引あり
ttps://www.shinoken.co.jp/press/media/view/245

>1284さん
電気代無料物件もあります。
施工：ハウスメーカーＳ社
新築時に太陽光パネル16Kを屋根に設置
1か月発電量平均６万円
４世帯なので１世帯当たり約1.5万円分電気代無料
節電した入居者には残りの金額をキャッシュバック
家賃は近隣の同スペックの物件と同じです。
最新のセキュリティシステムも付いています。

どこの賃貸の話をしているの？

>1288さん
失礼しました。
シノケン以外の物件の記載は
しないようにします。
シノケンに太陽光パネルの設置
を依頼したら断られました。
しかし、最近ではパネルを付け
ている物件もあります。

シノケン物件で購入後に太陽光パネル設置しました。
シノケンには設置するよとことわりを入れて工事は
別の業者であれば特に問題ありません。

シノケンさんの入居率98％の元になる管理物件戸数は何軒位でしょうか？

フルローンで金利2％位だと、6％の利回りで98％の入居率でも10年位たって家賃が1割位下がると赤字になるね。
イールドギャップを説明してくれた方が話してくれたように、新築で8％近くの利回りはないとダメだね。