グランプラド国分寺ガーデンフロール●No３

西国の駐輪場は朝８時過ぎとかでも停められるのでしょうか？

広いので、奥のほうはまだスカスカです。
ちなみに、一日100円です。
定期契約すれば、手前のほうに停められますが、
100人くらい待機者がいるらしく、２〜３ヶ月くらい待つそうです。

ゴーゴーさん、レスありがとうございました。
一日１００円なら使いやすいですね。
定期契約するほどでもないので当面は臨時で使ってみようと思います。

購入を検討しているものですが、Ｄ棟とＣ棟の方で、踏み切りの音や電車の音が気になりませんか。

みなさま、電車の件レスありがとうございます。
超満員をイメージしていたのですが、電車や乗る場所によっては少しのゆとりがあるのですね。
一度、電車の後ろのほうに乗ってみます。
色々とありがとうございました。

65さんへ。
A棟ですが、電車やふみきりの音は、まったく聞こえません。
レジデンス工事中ですが、この音も、夜６時頃には終了しますし、
昼間も、聞こえはしますが、全く気になりません。(粉塵も気になりません)
音のほうは大丈夫だと思いますよ。

65さんへ
　C棟に住んでますが、踏み切りや電車の音は、ほとんどと言って良い
くらい聞こえません。天気の良い日など窓を開け放していると目の前の
道路を通る車の音が聞こえますが、気になるほどではありません。階数
にもよるのかも知れませんが、あまりご心配なさらなくて大丈夫ですよ。

６８，６９さん　お返事ありがとうございます。
Ａ棟とＣ棟は問題ないということですか。検討しているのは、Ｂ棟の上の方なのですが、
生活していて、ＴＶや話し声があれば、さほど気にならないということでしょうか。
問題の西武線は、夜は極端に本数が少なくなりますし、終電も早かったと
思いますので、いいのかな。

ちなみに、残り45件程度だったと思います。

あのエフユニでさえ完売したんですから、そのうちきっと売れるでしょ！
来年の春ぐらいにはね。

住み心地いかがですか？
購入を検討してますが悩んでいます。
住んでみてここがいい！ここが悪かったとか教えてください！

6月に購入して、12月に入居した者です。
入居して、はや2ヶ月住み心地は、とても良いです。
一番のお気に入りは、GPカードでいろんな施設の予約が出来ることです。
家のパソコンで、来客用の駐車場の空きを確認したり、シアタールームも簡単に
予約が出来ます。
　以前の実家のマンションは、わざわざ管理人室まで行かなければ、ならなかった
ので、本当に便利です。
　コンシェルジュも、クリーニングや宅急便でよく利用しています。
　ミニショップが、パンフレットと違い過ぎるんですが、あとはおおむねパンフレット通りです。
　あと、グランプラドに入っている人たちは、とっても良いひとばかりなようです。
　すれ違うと、ほとんどの方たちがあいさつをしてくれるし、とっても気持ちがよいです。
　いまの時代、ご近所つきあいなんて存在しないと思っていたんですが、ここは良いつきあいができそうです。
　403世帯という、大規模の利点をいかしてよいコミニュティができると確信しています。
　73さん、ぜひおとなりさんになりましょう。

＞７３さん
住んでみて、大変満足しています。（んでも、あえて×も考えてみました。）

◎石油ストーブ禁止を心配していたのですがまったく問題なし。
　床暖ってすごくいいですね。
◎換気システムのパワーがすごい！
　結露まったくなし。ちょっと乾きすぎかも。
◎某大手Ｓ事務所の内覧立会いを依頼したのですが、まったく問題ありませんでした。
　「丁寧」だそうです。
△郵便ポストが遠いので、休日の新聞はちょっとだけ億劫。
△国分寺駅の駐輪場がいつになっても、空きスペースの連絡が来ない。
△バイク置場ってがらがら？有効利用してほしい。
×来客用駐車場が３つ？しかない。
　無料なので無駄な予約も多く、早急にの抑止効果としての有料化など対策急務。
　ちなみに立体駐車場スペースは余裕があり、全部埋まっていません。
　違法駐車撲滅のためにも時間貸ししてほしい。
×ごみ出しルールがいまいち甘い。
　都の専用有料袋を使わず、ごみ回収が無料なので、分別はいまいちかも。
×長期修繕の計画がぎりぎり、というか足りない。
　管理費が少なすぎ。アリとキリギリスの話は大事な気がします。管理組合見直し頑張れ！

まあ、管理組合が正式？に立ち上がっていないので、これからの部分もありますが…。

75さん、管理費は結構な額を取られていると思うので少ないのは「修繕
積立金」ですよね。（まあ、他の新築マンションに比べて特に少ない方
ではないと思いますが。）
私が気になっている点をひとつ書きます。
長期修繕計画表を見ると、駐車場関係の費用が多額ですね。（コストの
高さは機械式駐車場の欠点でもあるのですが。）
ところが、現在、駐車場を契約している区分所有者から徴収している
駐車場料金は管理費へ流れるしくみになっています。
管理組合にはこれを早急に是正していただきたいですね。
本来、駐車場料金は駐車場のメンテに当てる性質のもので修繕積立金
に組み込むべき性質のものですから。
また、機械式駐車場にしては駐車料金が安いのも気になります。
将来的には1000円、2000円など極端に安い駐車場代は値上げして
いかなければ、駐車場のメンテナンス、更には数十年後の駐車場の
全面建て替えなどに対応出来ないと思います。
管理組合が発足したらよく検討していただきたい問題だと思っています。

７６さん。
駐車場料金については、理屈的には0円でもいいはずです。
なぜなら全戸数分駐車場のあるということは、
「全員が同じ利益を享受できる」
からです。
(要するに、中庭やキッズルームと一緒。）
「全員が同じ利益を享受できる」
ということは、単純に修繕積立金の範疇で
修繕をしていけばいいのではないでしょうか。
１００％駐車場の場合、駐車料金は修繕積立に充当するものではなく
あくまでも駐車場所による不公平を少しでもなくす
「使用料」という考え方だと思います。
いい場所の人は高く、いちばん出庫に時間のかかるところは安く
といった感じで。

たとえば、これが駐車場１００％でない物件の場合、
近隣の駐車場相場と同様の値段に設定されることが多いようです。
なぜなら、
①敷地内に駐車できる人とできない人が抽選で決まるため、
　敷地内の駐車場を安くしてしまうと敷地外に駐車する人との
　不公平が起きる場合が多い。
②「全員が同じ利益を享受できる」状態ではないので、駐車場施設の
　修繕にかかる費用は敷地内駐車場を利用している人が負担する
　必要がある。
　（要するに、７６さんのおっしゃられているように駐車場料金を修繕積立金に
　　充当するシステムです。）
からです。

　　グランプラドに関しては駐車料金を値上げするよりも、修繕積立金を
　　値上げするほうが現実的ではないかと思うのですが、いかがでしょうか。
　　「全員が同じ利益を享受できる」状態を構築している以上、駐車場を借りない
　　入居者の方も駐車場の修繕に掛かる費用を等分に負担するのが
　　自然だと思います。

あと、よく言われている「機械式駐車場はコストが掛かる」という事ですが、
確かに駐車場設備のメンテはお金が掛かります。
しかし、「１００％駐車場」というのをメインに考えたとき、これが一番
ト−タルコストが抑えられる方法です。
例えば平置駐車場１００％にする場合、「平面自走式」と「立体自走式」
の2通りが考えられますが、「平面自走式」の場合、機械式に比べ必要な敷地が少なくとも
5倍は必要。ということは、当然販売価格に転嫁されます。
「立体自走式」の場合、敷地の問題は少し解決されますが、
駐車場設備自体が「建築物」としてみなされるため、建蔽率・容積率を消化してしまい、
結果的に総戸数が減ってしまうことも。
（機械式駐車場が雨ざらしなのも同様の理由です。）
当然総敷地の取得価額は変わらないので
これも販売価格に転嫁されます。
あとは、広い敷地でのアスファルト舗装の維持など考えても、
機械式駐車場と維持費はそんなに変わらないどころか、
逆に高くつく場合も。

と、長くなりましたが思ったままを書いてみました。
ご参考になればと思います。
　

>77(78)さん
403戸もあるのでよっぽど広い敷地でなければ機械式でもやむを得ない
わけですけども、自走式が機械式の維持費を上回るというということは
ほぼあり得ないのではないでしょうか？
機械だから壊れることもあるのでその修理代や、定期点検代なども
あるわけですし。
総取替えのときなどは相当な額がかかるわけですしね。
今後、いかにしてメンテナンス費用を抑えていくかも重要になっていくで
しょうね。（費用のかかるものについては数ヶ所の業者から見積もりを
取ることも必要でしょう。）
また、先ほどのレスにも書きましたが駐車場料金は管理費ではなく、
修繕積立金に組み込んでメンテ費用に当てるべきだと思います。

ところで77さんのご意見で「全戸分駐車場あるということ」が「全員が同じ
利益を享受できる」というのはどういうことなのでしょうか？
売却時に（駐車場が全戸分でない物件より）かなり有利になるという
ことなのでしょうか？
よくわからないので教えていただければ幸いです。

79さん
すいません。文章が下手でした。
「自走式が機械式の維持費を上回るというということは
ほぼあり得ないのではないでしょうか？」
これはその通りです。
ただ、403台分の平置駐車場を用意するよりは
トータル的に安上がりということを言いたかっただけです。
例えば
1台分の駐車区画は５ｍ×２．５ｍ＝１２．５㎡
と考えると1区画確保するのに　　　　　　　　円・・・・。
これが販売価格に転嫁されるのであれば
こちらのほうが安くつくということをいいたかったんです。

「全員が同じ利益を享受できる」という言い回しですが、
言い換えれば
「入居者全員が公平に使うことが出来る」
という意味です。
例えば中庭。
これは「入居者全員が公平に使うことが出来る」
ので
入居者全員が積み立てた修繕積立金で修繕します。
そして、使用量は不要。
そしてエレベーター。
これも「入居者全員が公平に使うことが出来る」
ので入居者全員が積み立てた修繕積立金で修繕します。
（厳密に言うと１Fの方は使わないのですが。）
そして、使用量は不要。
そして機械式駐車場。
これも「入居者全員が公平に使うことが出来る」
ので入居者全員が積み立てた修繕積立金で修繕します。
そして、使用量は不要。
ただ、駐車位置に不公平が起こるので使用料で差をつけます。
と、いう意味なんです。

駐車場料金は管理費ではなく、
修繕積立金に組み込んでメンテ費用に当てるべきだと思います。

これはこれで正しいとは思うのですが、
わたしは駐車料金を修繕積立金に組み込むことに
異を唱えているわけではなく、
長期的に修繕計画を考える場合、稼働率に左右される駐車場料金
で計算するより、全世帯から徴収する修繕積立金で計算したほうが
理にかなっていると思います。
私の言いたいのは、
「駐車料金を1000円値上げするくらいなら修繕積立金を1000円値上げしたほうがいい」
ということです。

>77(80)さん
レスありがとうございます。
お考えは大体解りましたが駐車場を利用しない居住者から見ると駐車場
というものは無用の長物なのですよね。駐車場を利用しない場合でも
区分所有者として修繕積立基金及び修繕積立金から駐車場維持費を
支出することはまあ了承せざるを得ないのでしょうが、駐車場維持費が
足りなくなりそうだと安易に修繕積立金を値上げすることには承服出来
かねます。
当面、駐車料金を修繕積立金に組み入れて駐車場維持費に当てとりあえ
ず様子見ということでも良いのかも知れませんね。（「長期修繕計画表」
によれば修繕積立金は今後漸増して行くようですし、２０年後にも入居
時と同額程度の修繕積立基金を徴収されるようですし。）