マンション売りたいのですが

普通は不動産屋さんに依頼しますが

私も売りたい人です。
いろいろな不動産屋さんとハナシをしました。
熱心に聞いて下さるかたと、相場条件のみがモノサシのお堅いかたとか、いろんな人がいますよ。
この人になら、任せても、という人を捜しましょう。
私の経験から、同業者の悪口を言う人は信用できないと思いました。
買い手の状況をよく調べてくれる人は、熱心で助かりました。
しかし未だに買い手がつかず、従って、引っ越したい先に、色よい御返事ができずにいますが。

つい最近、築６年のマンションを売却しました。
私の場合は、毎日のようにポストに投げ込まれる
「売却希望の方を探しています」の広告を見て数社に電話し、
対応の良かった会社に頼みました。（ちなみに三井のリハウス）
大きい会社は営業所間の連携があったり、売却活動も折込チラシやら
ネットやら、いろんな手段で広告活動をしてくれると思います。
それを見た他の仲介業者からの問い合わせなども入ってくるようで、
売り手が決まるまでに、リハウスの直接のお客さん以外に、リハウスを通じて連絡してきた上で
他業者の方がお客さんを連れてマンションをみに来ていたりしましたよ。
査定額は、「３ヶ月以内に必ず売れる額」に設定しているという説明を受けましたが、
ウチの場合は査定額より３００万程高い金額で売りに出し、
購入希望者との最終的な値引交渉で１００万引いた額、
つまりは、業者の査定した額より２００万高い金額で売れました。
土・日のたびに人が見に来ていたのでうんざりしましたが、１ヶ月ぐらいで
売れてしまいました。
売却をお願いする際に、他の会社に依頼しない約束を交わす専売契約を結ぶと
売却活動の力の入れ方が違うそうです。
専売契約を結んでも、結局他業者がお客さんを連れてくるので、
自ら複数の会社に頼む必要はないみたいです。
（どの会社もこのようなシステムなのかどうかはわかりませんが。）
もちろん、売り手側にそういった場合何らかのお金がかかることはないです。
担当の方はどんな広告活動したかとか、問い合わせがどれくらいあったとか
かなりこまめに連絡入れてくれたりしてましたし、
ウチにお客さんを連れてきた「他業者の方たち」よりもこなれていて感じも良く、
やっぱ、大きいところに頼んでよかったかも・・と思いました。

>>05
ローン残高を考えて、お得だった？
儲けが出ることはないと思うけど、具体的な数字がわかると参考になるけど。
教えていただけない？

通常は、同じ期間その物件を賃貸した総額より安くなるんじゃない？

下落率に関しては物件毎に千差万別なので一概には言えまい。
１０年間全然下落していない物件も少数ながら存在しているというのも厳然たる事実。
結局のところ価格は市場が決める。
かく言う私は９年間住んだマンションを先日売ったのだがまあそれなりの下落率だったな。
「売り切り」か「住み替え」かによっても売るときの作戦は違ってこよう。
特に「住み替え」は経験の少ない初心者が売りと買いを同時にやるという
難易度の高いことをやるのだから、まあ大変だな。
「○月○日までに売れなければ新しいところを放棄しなくてはならない」
という状況にしてしまってあせって損をしている人は結構いるものと思われる。

すこしまえ築５年のマンションを売却しまた。

私の場合は、「引っ越したいな〜」程度で入った不動産屋が信用できず、
別の不動産屋さんに話だけでもと入ったら、夜にも関わらず査定に来てくれて、
さらに、そこのお客さんで自分のマンションを探している人がいて
娘さんがすでに住んでいるようで、後で分ったのだがマンションは
４棟あるが、娘さんは同じ棟の同じフロアでした。

３日後ぐらいに急に不動産屋がその人を連れて行っていいか？と言うので、
家を見ていただきました。　娘さんと同じ間取りのようで、ほとんど見ないで
不動産屋と帰って行きました。
１時間後・・・その人から買う約束をもらったと電話で連絡があり、数週間後に無事
契約が成立をして、私の引越し先も希望にピッタリのところを契約することができました。

値段も希望額には達してないが、相場より上の値段でした。
・・・あと百万上乗せしても、買うって言ったな・・多分（失敗）

あまりにも早すぎて、「こんなんでいいのかな〜」と思うぐらいです。
でも一つ分った事は『縁』ですね。

売却を考えているのですが、不動産屋のマージン等を差し引くと、販売価格の何割くらいが手元に入って来るものなのですか？

不動産屋への手数料：売買価格の３％＋６万円
司法書士への抹消手数料：３万円程度
かかる金はこんなものじゃなかったかな。
（ひょっとしてあと印紙代が幾らか必要だったかな）
逆に戻ってくる金として
譲渡損の繰り越し控除：いろいろ条件があるが購入価格と売却価格の差を
確定申告によって複数年にわたり所得から控除できる制度
（ただし実際に金を手にするのは翌年以降）
結局、トータルで最終的に手にする金は、（年収と譲渡損の金額によって異なってくるが）
平均的な人の場合売却金額の９８〜９９％程度だろう。

あ、そんなに。てっきり不動産屋が10%くらい取って、何だかんだで手元に入って来るのは80%くらいかと思っていました。
いずれにせよ、有難うございました。

売却しやすい値段があると思います。いわゆる９８政策。
２９８０万とか３９８０万といった具合。私の場合は相場で
判断しながら決めました。あとは妥協額をどのくらいにし
ておくかってこと。私の物件は２９８０万で出して、値引き
は２８００万まで応じることにしました。もちろん値引きに
応じることは営業担当者の間だけの秘密事項です。
で、結局値引きなしの２９８０万で売りました。ただし安心
して買ってもらうために、建物の調査会社に依頼し、住宅
のさまざまな設備に不安がないという証明とデータを見せ
ました。その費用が２０万かかりました。

みなさんにお聞きしたいのですが、差損が出た場合は償却して次の家を
買われましたか？
うちも売りたいのですが、差損を償却出来ないのです。

１４さん、差損の償却ってどういう意味でしょうか？
うちは売りに出して５ヶ月、なかなか売れなくて困っています。
ちなみに査定額は購入額の半額以下です。まあ、皆さんそんなものでしょうね。
ただ、この含み損をそのままにしておくのももったいないので、損失を実現させて税額控除を
受けたほうが得だと思い買い替えを決意したんです。
この制度、平成１８年度までですし、そのころには消費税も１０％くらいにアップしているでしょうから、
ここ１，２年がチャンスだと思うのです。

１４さんの場合、評価額の下落率が大きくてローンの残債を
売却額では完済しきれない状態なのだと思う。
詳細は知らないがそういう人のために「住み替えローン」という
のを扱っている銀行もある（検索して見られたし）
審査は厳しいと思うが、本人に十分返済能力があると判定されれば
利用可能なのではないかな。
ちなみにこのスレ、楽勝で売却できた人のコメントよりも
苦戦した人のコメントの方が参考になると思うが、現実にはなかなか
そういう人は書き込まないんだろうな。

16さんの言うとおりで、住み替えローンえお検討してます。
差損を支払って次の物件を買えると良いのですが、正直余裕がない状況
です。・・・が、今の家は売りに出して引っ越したいのが本音です。
査定もしてもらいましたが、相場があまり高くなくへたすると差損700万くらいでそうです。
すんで５年ならないので、税金面でも優遇されないので・・・
このような方あれば色々教えて欲しいです。

買い換え、苦労中です。
せんだって、満額で買ってくださるというかたが現れ、喜びいさんで狙っていたマンションを契約しますと連絡したら、タッチの差で売れてしまいました。
でも、うちをいくらで売れるかはっきりしなかった為、どうしても先に契約を出来なかったんです。
本当に惜しい事をしてしまいました。
買ってくださると言ってくださった方には、丁寧にお断りしました。
残念くやし涙でモノでした。

18さんお気の毒でしたね。。。でも満額でかって頂けるとは
18さんが当時購入した金額でですか？

でもまた良いご縁がきっとありますよ！お互いにがんばりましょうね

06さんへ
05です。私の場合4000万で購入し、売却額は2850万円。
ローンの残額は2500万円だったので、仲介業者への支払いの約100万を引いて
250万円が手元に残りました。
そうとう下がっていますが、待っていても上がるわけではないだろうし、
人に貸すのは、後々毎年税務署に確定申告の書類を出したり、
借り手が出てしまうと次に借りる人がすぐに決まらないとその間
ローンの返済のお金を用意しなければならなくなったりと、
色々面倒なので売ってしまったのですが。

今年の春、築５年のマンションを売って、今のマンションに買い替えました。
購入予定のマンション販売会社が扱っている停止条件付きの売り方にするか、地元の仲介業者にするか迷いましたが、停止条件付きの売り方だと、レインズという不動産ネットワークに載せるだけで、広告を出してくれたりするわけでもなく、お客がその情報を見つけてくれるのを待つだけ・・・ということだったので、地元の仲介業者（三○のリハウス）にお願いしました。
新聞広告や住宅情報誌に載せてもらい、３ヶ月かかって予定していた値段の最低ラインで売れましたが、売れなかったら新しいマンションの手付金を放棄しなければならなかったのもあって、胃が痛い思いをしました。
停止条件付きにしておけば、ダメでもお金は戻ってくるので、胃の痛い思いだけはせずに住んだかもなぁ・・・と思いました。(^^;

うちの場合は仲介業者と契約してすぐに担当者がとても頼りない人に変わっってしまっので、こちらから「外観の写真は曇りの日よりも天気のとき撮ったほうがいいんじゃないか？」など、初歩的なアドバイスまでしないといけなかったので、大変苦労しました。
仲介業者の担当者とは、よく話してから契約した方がいいと思います。ほんとに。
初めの担当者がしっかりした人だっただけに、変わったときにはガックリでした。
無事に買い替えができて、心底ホッとしました。

18さんも無事に買い替えができることを祈っています。