パークシティMoanaVilla新浦安について　パート３

これからマンションは２極化しますね。いい場所（住みたい街ランキング）、
下落する場所（多摩地区等）とすれば新浦安（子育てをしたい町）
で三井の物件を購入すること自体がリスクヘッジになっていますよ。
この物件を購入する人は賢い。

これから全国的にますます人口は減り続けるでしょう。
その中にあってディズニーランドがある新浦安はなぜか子育てをしたい街
として人気がありますね。そして新浦安の大半のお母さんがディズニ−ランド
をこよなく愛しています。私にはとうてい理解できないのですが、やはりデズニ−ランド
の好きな方が全国にたくさんいる限りこれからますます新浦にかぎらず
浦安も人気は下がることはないでしょうね。世の女性は本当にデズニ−が好きで
新浦に住みたいといいますね。逆にディズニーがなくなれば
人気が下がる街になるかも。ほんとうに新浦安はディズニー様様ですよ。
であるので新浦の三井の物件は暴落の心配はまったくないですよ。全国に
デズニ−がある自治体は浦安市のみ！
あがってしまって困るかも。

齢３５歳
ローンを払うことを考えると１０年は待ってられません。
今の家賃を払い捨てにするくらいならと思い、思い切って
購入に踏み切りました。頭金もそんなにありませんが
１０年待ったからといってお金が貯まるとは思えません。
この先どうなるかわからないけど、少なくとも１０年待つ
人よりは、１０年早く幸せなマンション暮らしが満喫できると
思ってます。

ディズニ−ランドのイメージと新浦のイメージがよくだぶることがあります。
よく会合なんかでどこにおすまいですか？ときかれ浦安です。と話すと
女性が圧倒的に多いのですが、『ディズニーランドのあるところですよねー
いいですよねー』といわれ返事に困ります（私はアパート住まい）。この街に関しては全国的な
マンション（暴落等）の傾向をあてはめてもあまりいみがないでしょう。
そもそも発展するはずのない街なのにもともと漁師まちだったものが
ほぼディズニーのおかげでイメージが１８０度変わりここまできてしまった街です。
ですのでディズニーがあるかぎりこの街は発展していく流れができてしまっています。
おかぁさん女性は不思議です。HIROSIです。

自分は年間家賃が約300万。10年払ったら3000万円・・・
頭金も半分以上は用意できるので購入を決めました。
ちなみに値上がりするとは思って購入はしてません。

いつくいつてくるかわくわくしますな。

それを荒らしというんですよ。

えさぁまいておくーれ！ピーシャラ！ピーシャラ！ドンドコドン！
私も、ディズニーが大好きです。
値上がり、値下がり、なんて関係ないですよ。
自分が気に入った物件なら、自信を持って良いのでは？
みんな、アラシに振りまわれてばかりで、フラフラくらげのように
ただよってそのまま地球の裏側まで流されちゃうのでは？
高洲の海まで戻ってきてくださいね。モアナビラのマンションから
豪快にエサまいてまってますねー

120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが起きたと想定。
購入物件を家賃支払いしたと思うと、120平米の家賃を約20万円と考えれば、
10年で2400万円の支払いが発生する。
購入した場合は、10年間の管理費と修繕費は約360万円、固定資産税が約300万円。
ローン諸費用を200万円とし、ローンを3000万円借りると仮定する。
3000万円を3.2％固定で35年で組むと、10年で約1430万円払うことになる。
残債が約2460万円となり、売却で全てローンを償却すると仮定すると、
10年間の総支払い額は、約3900万円となる。元々ローンを3000万円
としていたので、3000万円−3900万円＝900万円が利息で飛んだ。
従って、この10年間でこの物件にかかった費用は、次に通りになる。
360万円＋300万円＋200万円＋900万円＝1760万円。
ここでは、考え方として、購入代金−売却代金＋1760万円＜2400万円
が達成できないと、賃貸していた方が良いという結論とする。
10年後売却代金をxとすると、
4500万円−ｘ＋1760万円＜2400万円
よって、ｘ＞3860万円
つまり、4500万円で購入した物件は10年後約3860万円以上で売却できないと、
賃貸していた方が良いという結論になる。

１１さん

120平米4500万円の物件を10年後に売却しなくてはならないことが
「起きなかった」と想定したら、どうなるのかな。

３５歳前後の人が購入検討者に多いと思うけど、例として３５歳の人が
分譲マンションを購入しないで、１０年間そのまま賃貸に住み続けて、
４５歳になってから３０００万円のローンを組むのってどうなの？

それまで貯蓄すればいい・・というのは、無しね。だってそれじゃ
住宅費用に充当する可処分所得が増えすぎて生活できないからさ。

シュミレーション、宜しくお願いいたします！

１１さんへ　　０４です。
とてもわかり安いご説明ありがとうございます。
うちは、ローン部分がもっと大きいので、もし10年で手放すと
すると計算上、もっと高く売れないと厳しいですね。
実際モアナビラは、１０年後いくらくらいの相場になってる
でしょうね。周りの環境とかにもよるかと思いますが・・。
3860万円っていい線だと思うのは私だけでしょうか？
考えがあまいですか？

35歳で10年後に物件を購入する場合。
資産価値が約10％下落したと想定。
4500万円が、約4000万円で新築で購入できるとする。
金利は上昇し4%と想定。
ローン金額は2500万円。30年固定金利とする。
10年後、利息は約700万円。諸費用と管理費修繕費を同じとすると、
1360万円の費用がかかる。
よって、10年後には2960万円以上で売りぬけば、更に10年賃貸したより
有利となる。


120平米を20年後に売却を考えると、利息分が約1730万円。
管理費修繕費固定資産税が、1320万円。その他費用200万円。
その場合には、約2950万円以上での売り抜けなら、賃貸より良い。

35歳で80歳で死ぬまでこの物件に居住した場合の総費用は、
ローン支払い総額が、5150万円、その他費用が、2970万円。
合計で8100万円。
35歳で80歳で死ぬまで賃貸の場合、20万円の賃貸を45年とすると
9000万円の支払いとなり、購入の方が有利。

前提条件が崩れなければの話。
購入の場合、大規模修繕などで、上記計算外のコスト計上のリスクはある。
賃貸の場合は、安い賃貸への住み替えが可能だが、インフレによる賃料上昇のリスクがある。

３０００万切らなければ御の字かと思います。

１１さん

大変お手数をおかけしました。ありがとうございます。前提をどう見るか・・
難しいですね。大規模修繕のリスクは、ちょっと怖いですね。管理組合で
想定している修繕用の予算とシュミレーションどおりに行くとは限らない
でしょうしね。

大変判りやすいシュミレーションでした。改めて感謝申し上げます。

11の計算の補足

繰上げ返済の場合

毎年100万円の繰上げがある場合。
10年後に売却なら、利息は約730万円程度になる。
繰上げ無しより、約170万円利息が減る計算。
従って、約3690万円の売り抜けなら、賃貸より有利。

高洲は今後2つの大規模マンションが建設予定で、一戸建ても多く建つ。
マンションの価値が上がるのは、全てが売れることが条件。
高洲地区は確実に供給過剰に陥る。
現に19年予定のマンションもなかなかディベロッパーの入札が上手くいか
ず、千葉県、浦安市も困っているのが現状。
ディベロッパーも高洲にマンションを建てるのを戸惑っている為。
そのことからも、10年後の価格は15さんの言うように3000万円を切らな
ければ御の字でしょう。

３mのラナイのおかげで、リビングが暗くなりませんかね。

２ｍのバルコニーよりは暗く感じるでしょうね。洞窟の中みたいなもんですから。

ラナイにずっと出てることがないのに、３ｍはリビングの日差しを犠牲
にしてまでもいらないですよね。
確かに２ｍのベランダのマンションに行ったことがありますが、２０さん
の言うように、昼間なのに北向きの家ぐらい暗いですもんね。

３mのラナイ否定しちゃったら、この物件の売りなくなっちゃうじゃん

20、21 さん、
知り合いのマンションもベランダ２ｍですが、昼間日は入ってきますよ。
もちろん、目の前には何もありませんが。
洞窟の中とか、昼間なのに北向きの家ぐらい暗いとか
想像でものを言わないほうがいいと思いますよ。ただ、前に家が建ってれば別ですけど

ここのサイトって、MoanaVillaがスポンサーなのね
ちょっとゲンナリ。

MoanaVillaがスポンサーとは思いませんが、
この物件を愛してやまない方々が多いとは思います。

うちも購入しました。うちの奥さんはだいのディズニー好きでモアナヴィラの
マンションのデザインを大変気に入っています。他のマンションのイメージが箱にしか見えないそうで
三井のマンション（ME21）は宝石箱みたいなデザインでどうしても欲しいそうです。
わたしには到底理解できないのですがこういう男性には理解できない人が全国に多数いるかぎり
新浦（高洲）は下がりようがないですよ。世の中は女性でまわっています。
それを理解できない人は数字だけ見て本質がわからないんですね。
その女性がどうしても欲しいというんですから、でもどうして世の女性は
埋立地の元漁師町を好むのでしょう。でも最近ちょっとわたしも新浦に
はまりつつあります。

>>26
いいかげんにしなさい。管理人さん、この人なんとかできませんか？

>>23

想像ではなく、計算で出てますよ。バルコニー２ｍだと、冬場以外はリビングに直射日光が差し込む
ことはほとんどないそうです。

夏至の時は太陽の高度は70度で、日射はなし、春秋分の時は太陽の高度は44度で、日射の差し込みは0.7m、
冬至の時は太陽の高度は16度で、日射の差し込みは7.1m。ただし、バルコニー２ｍ、天井高２．６ｍ、向きは南東で
地域は東京の場合。

なんか変だよ。
短時間にものすごい数の投稿。
だれか一人で書いてるみたい。
いったい何があったの？

>23さん
数値だけではないですよ。
多くの方が２ｍのベランダに惹かれて、住んでみるとリビングが暗い
ことに驚かされてます。
知り合いの方のマンションはどのようになってますか？
差し支えなければどの辺りのマンションですか？
28さんが言うように日光が入ってくることはありませんが。
私も何度も行って感じてますし。
>26さん
高洲が上がると考えてる人はここの購入者以外殆ど居ませんよ。
最初は上がるかと思って、人気はありましたが、多くの人がいろいろ
分析し、上がらないと判断し購入を見送ってます。
広さに惹かれたとか、引退して通勤が関係ない人は良いと思いますが、
上がることはないと思います。
もし、そんな魅力があり、資産価値が上がるような物件は専門家が見れ
ば直ぐ分りますし、1倍の部屋が多くはなりませんからね。
今後、高洲地区にマンションが立つ予定がありますが、そうなると売れ残り
物件が多くでるはずです。
資産性を考えて買うならこの物件は違うと思います。
広さや静かさを取るならいいとは思いますよ。

リビングが暗いか明るいかは、開口面積に拠るところが多い。
バルコニーの無い開口の広い横長リビングが明るいことは確かであるが、
バルコニーの無い開口部の窓が2〜3枚程度で縦長のリビングは実際暗い。
バルコニー2mで窓が5〜6枚ある横長リビングの方が明るい。

太陽高度は、最高高さで夏至で78度、冬至で31度。
夏至の時は、バルコニー先端から0.5mしか日が入らない。
冬至の場合、4.3mまで入る。この場合、バルコニー奥行きによる日差の違いが発生する。

23です。
日当たりについて、適切に答えて頂いた方に感謝します。
３ｍのマンションが日当たりがいいとは誰も思っていません。
但し、自分の知り合いのマンションでも全く洞窟のように暗いわけではないので、
事実を述べただけです。
ここで数値で示された方がいるように、一日中ではありませんが、
日が当たっている時は部屋はかなり明るい感じでした。
場所は都内２３区外で、方向はたぶん南東か南、階数は１０Fで前にさえぎる
ものは全くありません。
逆に、一日中暗いという方、そのマンションの条件を教えてください。

ここの物件は、専有面積が広い上に
超ワイドスパンが多いだけに、
各居室の明るさは標準を遥かに越えて
上位のレベルにあることは間違い無さそうですね。

モアナ2、モアナ3の低層階の廊下側の部屋は常に暗いと思います
が。
お互いモアナ2とモアナ3が日光を遮っているため。

日当たりについて
高洲の潮音の街に住んでいる方に聞いたら、かなり日の光が入るようですよ。
それは一日中日の光が入るわけではないですが、別に問題はないようです。
何時間直接日が入ればいいのかわからないですが、ひとによって様々だと思いますが
日の光が足らないと感じたことはないそうです。この物件にかぎればそれほど
かんじないでしょう。

>36さん
高洲がどうこうじゃなくって、3ｍのラナイの問題だと思いますが。
高洲に３mのベランダのマンションってありましたっけ？

新浦（高洲も含む）だと誘致施設で売り出すより、住宅地でうりだすとすぐに買い手がつくそうです。
ただし学校の関係もあり一斉にはうりださない。売れないのではない。
購入を見送っている？どうして一期で完売なのにしかも三井のスタッフ
早々と休みに入ってモデルルームは来年の1／６だってずいぶん余裕だよね。
高洲があがらない？たしかだいぶ前に新浦でマンション買うやつはドブニ
すてるようなもんだといった人がいましたが、まったくのおおはずれ今や
住みたい街ランキング７位、ディズニーの存在をぜんぜん考慮に入れてないんですね。
ピントの外れた数字をいくらこねまわしてもピンとこないよ。

あの配棟計画で３メータのラナイで部屋が言われるほど
暗くなるとは到底思えませんね。
サッシもふんだんに使っているし、逆に開放的でしょう。

どうしても嫌な人は他の物件検討すればいいだけで、
完成して入居すれば、あの広々としたリビングに満足すると
思いますけどね。

日を遮るのは、ラナイの壁じゃなくて床部分ですけど。

みなさん、ラナイ側の壁スケルトンですから、スケルトン＝透明
わかりましたか？逆に日の光が入りすぎて夏などはこまりますよ。
新浦には３メートルのラナイがほとんどなくスケルトンの壁がある物件
も少ない。おまけにエレベーターもスケルトンこれも新浦にない。
ほんとに稀少物件ですね

40=41
わざとそんなにわかりやすい自演をする訳はなんですか？

>スケルトン＝透明

スケルトンというのは骨格のことです。透明というのは、トランスルーセント等と言うのが普通です。

４２
だから三井の人に直接きいてみれば答えてくれるから聞いたみればいいでしょ。
こんなところで疑問に思わなくてもいいでしょ。超ワイドスパンで、スケルトンですから
これはいままでの物件にはほとんどない。３メートルのラナイを克服
するためのアイデアでしょう。

４４、４５
だめだこりゃ。あげ足しか取れない人に何をいってもむだ。
すけるとんですから！残念

バルコニーの壁に透明素材を使うというのは幕張などでもありましたけど、
ただでさえ風雨で汚れが目立ちやすいのに、海の近くだとすぐに潮で汚れるのですが、
掃除がしにくいのが難点だそうですね。

>新浦（高洲も含む）だと誘致施設で売り出すより、住宅地でうりだすとすぐに買い手がつくそうです。

つまり、誘致がままならず、早期売却を狙うと、宅地にするしかないということなんですね。
浦安市住宅管理組合連合会の懸念もそこにあります。