章栄不動産のフローレンスマンションについて

HAWKSさん、見つかってよかった(^-^)
でも、参考までに。
私が出したコンサルは、大阪の事務所と郵送でやり取りするものでした。
実際に見てもらうのは、高くてできませんでした（＾＾；
会って相談できるのが一番良いですよね。出張できてもらうとか、
郵送だけにするとか方法はあると思いますが、
マンションを納得して決めれる手がかりが見つかるといいですね。

オデさん、マンションの比較、とても興味あります。
入居したら書き込みおねがいします(-人-)
それにしても、2回目の購入できる方っていらっしゃるんですね〜。
うらやましぃ〜(^-^)

＞ちょびさん、HAWKSさん
清水町、本町、若草町など懐かしい地名です。
実は私も松山出身です。
よく小中学生の頃は習い事で父親の車に乗せられて、その辺りを通ったものです。
今でも観光港から実家へ帰る時に通ります。
本当にすっかり景色が変わってしまいました。
さて、章栄のフローレンスシリーズを見ていて感じるのは、
稲葉なおと著「高く売れるマンション、暴落するマンション」で超駄目といわれる、横縞マンションが多いことです。
この点で建築コストを下げているのかなと思います。
この本はマンションの見方の勉強になるし、住んでからの管理面でも結構役に立ちます。
一度、目を通してみてください。（立ち読みで十分かも。）
横縞でも角部屋を買って、理事（長）に立候補してしっかり管理組合活動をしていけば問題ないでしょうね。
個人的には、コンサルタントの事前評価より、内覧会での立ち会いの方が重要だと思います。
私は義理の父が一級建築士なので、内覧会に一緒に行ってもらいましたが、専門家ならではのするどい指摘はさすがでした。

10/25まで期間限定ですがとっても勉強になります。
http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/feature/20040927/index.html

ちょうびさん、確かに出張とかになるとお金がかかって仕方ないですよね。
私もそう思い松山の設計事務所のＨＰのＢＢＳに内覧会の同行などをして
もらえないか書き込んでみましたが、そういう業務はしてないってことでした。

オデさん、松山出身なんですね。私は清水町、山越、小坂、鉄砲町に住んで
ました。フロレンス契約されたのですね。参考になる話を教えてもらえるとあ
りがたいです。ところで、「横縞」ってどういうもののことなんですか？是非教
えてください。

＞HAWKSさん
横縞とはマンションの外観で各フロアで住戸間に柱が見えない（仕切の板だけしかない）ことです。
本ではベランダから隣が丸見えでプライバシーが保てないと書いています。
広告の完成予想図を見るだけで分かります。
しかし横縞のマンションが多いのも事実です。
中古マンションも検討していましたが、坪単価で見る限り横縞かどうかは資産価値にあまり差がないように思えました。
超駄目というのは言い過ぎに思えます。
色々な本が出ていますので私もこれからもっと勉強したいと思っています。

なるほどなるほど。よくわかりました。確かにそういうタイプは多いみたいです
よねぇ。最近「さくら事務所」の人が出した本を読みましたが、横縞について
は触れてなかったように思います。

フローレンス、サーパス、アルファステイツ、地元建設業者の物件と色々
悩んでいる毎日です。

＞ちょびさん
階高と天井高は違うものです。おっしゃられて
いるのは、天井高のことですよね？
ちょびさんの言われる通りで、天井高は2500ミリは
ほしいですよね。
階高は、2900ミリ(２重床・２重天井)はほしい所です。
ちなみに中空スラブの遮音性は、スラブ厚を８掛け
で考えるとよいようです。(つまりスラブ厚200ミリの中空
スラブだと、160ミリ程度の普通のスラブと同等です)。
だから中空スラブの物件はスラブ厚を厚くする必要があり、
そのぶん、天井高が低くなる場合があるわけです。
いずれにしても、階高は確認しておいた方がよいと思われます。

そうですね。私が書いていたのは「天井高」ですね（＾＾；
主人とも相談して、天井高が多少低くなるが、これは妥協しようということになりました。
ほんとは２５００ミリほしかったですが、、、

内覧会でどれだけチェックできるかがポイントなんですね。
知り合いには建築士がいないので、自分でなんとかしなければなりません(T_T)
チェック項目など、どのようなことに注意すればよいでしょうか？
何か参考になる本orサイトなど、ご存知ないでしょうか？

ちなみに、私は道後樋又の南海テレビのすぐ東側に住んでいて、
今、実家は山越えにあります。あのあたりは、住環境はいいですよね〜。
学校も多いですし。

ちょびさん、内覧会に適しているかどうかわかりませんが、先日「さくら事務所」
の方が出版した「失敗しないマンション選び」って本を読みましたが参考になり
ましたよ。あ、私はさくら事務所の回し者ではないですよ〜。

南海放送の東側の樋又通り沿いに「ＢＡＮＢＡＮ」ってゲーセンがあってよく行って
ました。というよりも、フローレンス清水町の近所ですね。山越には３年住みました
よ。ハトマートの近くでした。超〜ローカル！

情報ありがとうございます。
オデさんが書いているサイト「モデルルームでしたいツウな質問」を見てみました。
「場数」を踏んでモデルルームに慣れるというのは必要ですね。
私は、沢山見て、目移りしていましたが・・・（＾＾；
ここマンションのキッチンで、あっちのマンションの浴室で、間取りはこっちのマンションならいいのに〜
って、だんだん妥協が難しくなって、結局、最初に見ていたフローレンスに戻ったんです。
マンション選びには場所・値段・広さの３つのポイントがあって、自分がどれを優先して、
どれかは妥協していかないと、自分の欲しいと思う完璧なマンションは見つからないって
アドバイスを受けました。実際、私は場所を妥協しました。といっても、主人はお気に入りです（＾＾；

超ローカルですね〜（＾＾；

ＭＲにたくさんいくと確かに目移りしますよねぇ。
でも色々勉強したので何を質問すればいいかが
少しづつわかってきました。
場所、値段、広さですかぁ・・・。私の場合とにかく
現物を見ないことにはお話になりません。来月
松山に帰ります。そのとき死ぬほど見て回ります！

最近は松山も色々なマンションが増えてきましたねぇ(^^;)
昔は、穴吹・ダイア・興産ぐらいだったのに・・・。
作州・章栄といった他見からの不動産屋が入って切磋琢磨していい物件が増えるといいんだけどなぁ。
まぁ、城北地域はブレストも販売開始するし激戦区ですね〜！

確かに増えてますよね。作州商事は福岡、章栄不動産は広島それぞれ
の県で実績のある企業ですよね。作州は岩崎町、章栄は味酒が完売し
ておりモノとしては悪くないんでしょうね。あ、ブレストは今度山越ですね。
朝生田は完売したんですかねぇ。資料請求したらほぼ完売って言って
ました。

朝生田は確か完売したと聞きましたよ。
作州の道後はゼネコンが飛んで大事になっちゃいましたねぇ＾＾；
入居がもうすぐなのに着工してないみたいですし・・・。
マンションの仕上がりなんて、同じデベロッパーでも施工会社によって変わってきますからねぇ。

完売したんですね、朝生田。
そういや作州の道後は森本組でしたねぇ。工事中断しているんですか？
まぁ普通に考えれば下請けさんも払ってくれるかどうか分らない仕事は
しないでしょうね。

話はちがいますが、フローレンスは管理会社が章栄管理っていう章栄
不動産の関係会社ですが、ここの評判を知ってる方はいらっしゃいませんか？

＞HAWKSさん
ここ最近の評判はよく知りませんが、
元々は広島で管理専門をしていた会社を専属の管理会社としてグループ会社に迎え入れたとのことです。
私が章栄さんの仕事に携わっていたころは大きな問題は内容でしたが、
同じ管理会社でも実際に入居されている方たちによって物件ごとに組合の取り組み、まとまりはそれぞれでしたよ。
郊外のファミリー物件と中心部の高額物件では入居される方も大きく違いますからねぇ＾＾；

松山在中さん、ありがとうございます。
章栄管理が全てひどいってことはないみたいで多少安心しました。
中にはボロクソ書かれている管理会社もありますからねぇ。
ただ組合がしっかりしてないとマンションの管理ってうまく運営でき
ないでしょうね。マンションの住人の意識の問題でしょうね。

マンションの管理組合から委託という形で管理会社は物件の維持管理をしていくわけですが、
実際には何を行うにも管理組合での承認が必要になるわけですし、入居されている方たちの意識が低いと
管理会社がどんな提案をしても意味がなくなるのです・・・。

管理会社が本当に評価されるときは大規模修繕等が必要になったときではないでしょうか？
なかには、管理会社と業者が管理組合に水増し請求してリベートを受けているような会社もありますからねぇ。

そういう意味では入居してから出ないとマンションの管理の質はわからな
いんでしょうね。青田買いもそうですが、マンション購入って賭け部分が
結構ありますよね。だからこそできる限り情報を集めて納得して買いたい
です。

＞HAWKSさん
マンション管理の質は、住民の意識で決まります。
管理会社をどれだけうまく使えるかでしょう。
広島では他の管理会社からの変更先として、合人社や第一ビルサービスがいいと思います。
＞松山在中さん
章栄管理の母体がどこか教えてくれませんか。

＞オデさん
すいません、母体までは分かりません。
お役に立てずに申し訳ない（汗）

章栄の販売代理は数社で行っているみたいですが、営業マン
の質はイマイチのような気がしますがいかがですか？穴吹工務店や
住友不動産のような大手は勿論、あなぶき興産のような中堅に比べても
知識があまりなく販売姿勢にも熱意がないように思えます。なんか少し
がっかりです。

１０＆４７さん、専門的な話で難しいです。
でも同じデベロッパーでも現場によって建物
の質は変わるってことは十分あることですよね。

少し見ないうちに随分下がっちゃいましたねぇ。
とりあえずあげときます。

５０さんありがとうございました。細かなキズばかり気にしてちゃダメってこと
ですね。
先日ようやくフローレンスのＭＲを見てきました。当日４物件見たのですが
立地、間取り、価格全て平均点以上だと感じました。コンクリートのかぶり
厚など構造関係は一応合格ラインって感じでよそを凌駕しているわけでは
なかったです。ただ、地盤がすごくよくて５，６ｍくらいから支持層があって
Ｎ値６０で安定するのも一番深くて１５ｍでした。
ちなみに営業マンの方は可もなく不可もなくで、穴吹工務店やあなぶき
興産の人の方が知識もあるし、接客態度もよかったです。

結局、悩んだ結果立地と広さを取ってフローレンスの購入申し込みを
しました。営業マンはイマイチだけど立地がよかったし、三面バルコニー
もよかったので思い切って申し込みしました。これからが問題だな。

私の姉は、広島でフローレンスマンションの最上階を購入しましたが、
雨漏りがするんです・・・。最初聞いた時は、「マンションなのに雨漏り〜？」と
笑ってたんですが、実際見に行ってビックリ！床にバケツを置いて、
ポタリポタリと、ホントに天井から、しずくが落ちてるんです。
違う部屋も天井から「ポタッ」と音がしてるし、ホントに信じがたい光景でした。
章栄不動産に連絡しても、２ヶ月も放ったらかしだそうです。
私も、フローレンスのホワイエを購入予定でしたが、即取りやめました。

＞５３Ｍさん
原因は何だったのでしょうか？
２ヶ月間調査も何もしなかったということでしょうか？
よかったら教えてください。

Ｍさん、そのお姉さんの住まれているマンションは
建築後どれくらい経っているのでしょうか？購入
申し込みをしたのでなんか不安です。

オデさん、ＨＡＷＫＳさん
姉のマンションは、まだ築３年くらいの新しいものです。
詳しく聞くと、両隣りなども含めて、５件も雨漏りしてることがわかったみたいです。
原因は、夏の台風で屋根？というかタイル？みたいなのが、はがれたため
だからじゃないかと言っていました。
でも、台風で屋根が飛ぶマンションって・・・って感じですよね。
それで、管理組合などを通して章栄不動産に何度も「早く直してくれ」と
言ってるんですが、応急処理としてブルーシートをかけただけらしいです。
雨が床に落ちるとなると、フローリングも傷むし、天井ももちろんシミっぽく
なるし、屋根の天井の間はビチャビチャなんじゃないの〜？って
すごく不安がっていました。
２ヶ月間、業者が動かないのか、後回しにされているのか、とにかく
こういう修理を放っておける会社の態勢が信じられません。
先ほど姉に電話をしたんですが、まだ何の工事の話もないって言ってました。
もうすぐで３ヶ月目になるそうです。
せっかく頑張って最上階を買ったのに、ヒドイ話ですよね。
でも、建物の種類などでも違うでしょうし、姉の話みたいなことは
滅多にないと思いますので、ＨＡＷＫＳさんはきっと快適に暮らせますよ。
せっかく申込をされたのに、不安な情報を与えてしまってすみませんでした。

いえいえ、Ｍさんありがとうございました。わざわざお姉さんに確認して
くれたんですね。どうもでした。
構造とか地盤とか自分なりに勉強し質問して、ほぼ納得しているので
このまま購入するつもりです。立地も間取りも気に入っていますから。

>Mさん
ありがとうございました。
普通屋上は防水工事をしているものですが、タイルがはがれたということは屋根が三角なのでしょうか？

オデさん
屋根は、少し三角の部分があると言っていました。
でも、タイルが飛んですぐ水が部屋に落ちてくるのはおかしいですよね。
しかも、５世帯も雨漏りなんて。

確かに雨漏りはおかしいですが、台風等の天災での破損なら、
管理組合（つまり住民）の負担で修理になる可能性もあります。
それにしても対応が遅いですね。
管理組合理事会と管理会社フロントとの間で今後の話し合いがどうなるかでしょう。

大手ゼネコンで設計担当をやっている友人の話では、三角屋根のマンションはやめとけって言われました。
理由は忘れましたが、もしかしたら今回のケースを想定していたのかも。
来週末に飲み会で会うので聞いてみます。

姉の件を聞いて、私はフローレンスの購入をやめたんですが、営業の人から
結構「購入を検討していただけませんか？」と何度も電話があって、やめた
理由を詳しく話すと、「至急確認してみます」と、会社に連絡をとったみたいです。
それで、「会社の方は、もうとっくに修理が済んだものだと思っておりまして、
業者の方に話が伝わっていなかったみたいです。大至急、修理するよう致します
ので、会社の態勢は信用していただいて、アフターフォローがよくないイメージは
改善してはいただけませんか？」と言っていました。
なので、近々修理が始まるんだと思います。
これで修理費が住民負担だとキツイですね・・・。
言ってました。

業者に話が伝わってなかったねぇ・・・。そういうこと自体おかしいですよね。
章栄不動産は広島ではトップでも全国的にはまだまだ無名ですからね。
これから徐々に改善されていくのかな。
私は来週契約ですが、そのあたりはきっちり言質をとらせてもらいます。

Ｍさん。その後、どうなりましたか？私もフローレンスを契約しており、
（どこの物件かイニシャルだけでもよいので教えてほしいな）
同じような事があったらどう対処したらよいか教えて下さい。
修理費は、住民負担になったのですか？
それと、マンションの内覧会の同行をやってもらうコンサルティング会社を
しっていれば教えて下さい。
さくら事務所は、出張旅費を含めて１０万円くらいかかるので、広島の
業者があればいいなと歩持っています。

Ｋさん。その後、姉とは連絡をとっていないので、工事がすすんでいるかどうか
などはわかりませんが、たぶんまだだと思います。
先日フローレンスの営業の人と、話をする機会があったんですが、
「結局、うちはちゃんと連絡したのに、下請けが修理の工事をすすめてなかっただけで、
私どもの責任ではないんですよね」と、自分達に非はないと平気な顔で言ってました。
そういう考えでは、アフターフォローまでちゃんとするっていうのはウソってことですよね。
修理費は、たぶん住民負担になるかなぁ？って感じでした。
申し訳ないんですが、コンサルティング会社などについてはわかりません。

広島でマンション業界にたずさわってるものですが
物件に瑕疵があれば業者負担瑕疵がなければ修繕費ですよ。
瑕疵があるかないか書いてもらえますか？
瑕疵の場合住民負担はありえないですよ。
その営業の人は業者に落ち度があっても
住民負担と言ったのですか？
同業としてそのような馬鹿げた説明をすると思えないのですが。。

どこのマンションでも大なり小なり人間のやることなので
対応が遅れてしまう事もあると思いますよ。

しかも営業の人とアフターサービスはまったく無関係でしょう
営業の人は販売代理だと思いますが
その営業が動いてくれたなら逆に熱心と思いますよ。

普通は管理会社に言ってくれといいますよ
アフターサービスは営業の完全な管轄外ですからね。

補足
天災の場合はマンションで加入している保険での対応ですね。
マンションによって加入している保険は違うと思うので
まずそこの確認ですね。
これは住民同士の管理組合でどの保険に入るか
決めているものなので
安く済まそうと安い保険に入っていて天災にあった場合
修繕費になることもありますね。

＞KKKさん
内覧会の同行業者ってまだまだ東京・大阪方面しかないですよねぇ。私は
松山のフローレンスを買いますが、松山の建築事務所のＨＰを探してＢＢＳ
にカキコしてみました。すると、やっぱりそういう業務はしていないけど相談
には乗ってくれるということになって何度かメールで相談しました。これから
話によっては業務として内覧会の同行もお願いできるかもしれません。
参考までに。

＞ＨＡＷＫＳさん
コンサルティング会社ですが、ネットで色々しらべて、大阪のさくら事務所に
お願いしようと思います。内覧会費用＋交通費＋出張旅費で約１０万円に
なりそうです。広島にもアネスト（http://www.anest.net/kaisya.htm）と言う
業者もありましたが、結局どれが良いかわかりません。
フローレンス（章栄不動産）は、良い物件？悪い物件？どちらでしょう？？
Ｍさんのその後が非常に気になりますね。進展があったら教えて下さい。

ひさしぶりにかきこします（＾＾；
ずっと読んでいたのですが、私もフローレンスに契約しているので、
Mさんのお姉さんのその後が気になります。
内覧会の同行については、うちも考えていて、広島でもやっている
ところがあると聞きました。何か分かれば、またかきこします。
KKKさんも書いている（私も以前書いたのですが）「アネスト」でも
やっているらしいです。広島の建築家が同行してくれるみたいですね。
もう少しリーズナブルになるとうれしいですが、一生に何度もあるような
買い物でもないですし、ある程度の出費は必要かなと・・・（＾＾；

何か情報があれば教えてください。

ちょびさん、お久しぶりですねぇ。
実は私も先日契約しました。立地のよさと南向き３面バルコｔニー
に勝てる物件は他にありませんでした。年明けに入居者説明会、
２月に内覧会、３月入居です。これからが大変ですが楽しみでも
あります。

＞ＨＡＷＫＳさん
内覧会の立会いは、コンサルティング会社の同行はしないのですか？
あれば、教えて下さい。

私は松山の一級建築士の方にお願いするかもしれません。
これまで何度かメールでやりとりしてますのでその流れで
お願いしちゃおうかなぁって考えてます。もし無理でも自分
なりに勉強して内覧会に臨みたいですね。この前早速水
平器を買いましたよ（＾＾）

気合入ってますね。
水平器、買ったんですね。
来年3月入居ということは、もうすぐなんですね。
楽しみですね〜。
私もコンサルがみつからなければ、個人的に建築士さんを探そうと思っています。