管理会社のあくどい手口（2）

工事の請負業者が管理会社なら管理会社の口座へ
振り込まれる。

>>1684 匿名さん
保険金は？
発注先が管理会社であっても保険金は管理組合に振り込まれるよね？
どこに詐欺要素があるのか分からないって話しなんだけど

保険金はあくまで工事請負業者の
口座に振り込まれる。
工事業者でもなく保険加入者である管理組合でもない。

>>1686 匿名さん
保険加入者の管理組合が保険会社に請求し、請負業者に振込むよう管理組合が指示しているだけじゃないの？

>>1687 匿名さん
管理組合は工事の種類によって知らない場合が多い。
収支に報告するものとそうでないものがある。
収支報告書の項目には保険金の収支はなく雑収入と雑費
があり保険金収入は雑収入の中に記載されていたので収
支の項目に保険金を加えさせた。
以前の収支報告書と最近の収支報告が違っている。
キャッシュフロー計算書を請求して保険会社に問い合わ
せて確認してください。

監理組合のお金の流れを知ることは重要です。
収支報告書と重要事項説明書で確認してください。

>>1681 名無しさん 2日前
これ位の内容の工事代金は規約や委託契約書により
保存行為に該当して緊急対応に属し修理等をしなけ
れば規約や契約に違反するとの規定で組合の承諾な
しに管理会社等が単独に工事をしたことにして修理
代金はその後に組合に報告すればいいことになって
いる。
収支報告書の小修繕費や雑費等の項目を精査されたい。
中には坦当の懐か理事長等の懐に入っている疑いを推測
される収支が報告される
。総会には良心的な報告として預金の残高のみであり現
金出納までは報告されることはほとんどない。
金の流れを精査しましょう。

>>1692 大凶明日提示さん
マンションの自動扉にお詳しそうですね。
マンションの自動扉のシステム構成、
部品機能、部品材質、寿命、それぞれの交換基準をご教示ください
宜しくお願いします。

>>1693 名無しさん
まずレスの誤字を訂正します。（誤）小当たり→（正）戸当たり

すみません。自動扉のことについては門外漢です。
設置されている自動扉のメーカーのホームページ等でご確認ください。

なお、当方では居住者から自動扉化（オートロック化）の要望があり検討されたようですが、維持費も含め設置費がかなり高額になったことから、合意に至らなかったと聞いています。
機械ものですから定期点検はもちろん、時期が来れば部品交換や更新などの経費も必要と考えると、当時賢明な判断をされたのかなと思っています。

>>1696 通りがかりさん
５年とか７年ですね。
生産終了後の消耗部品等の保有期間も関係しているんですかね？

>>1697 大凶あす定時さん

回答ありがとうございます．
私もなりに構造勉強しました。
部品の点数もそれほど．多くなく、扉もレールに吊り下がっているので、劣化のしようがない物とかんじました。
5年、10年はメーカー希望、内は実績15年。それで取り替える必要あったの?と言えば？
まあ偶にナブコシステムのサイト見ると面白いですよ。
ではまた！

>>1690 匿名さん
うちの管理組合では、保険金（収入）と保険修繕工事（支出）が件名ごとに明記されますが、前期通常総会の収支報告書に未記載のものがあることがわかりました。理事会に指摘したところ、保険金請求者は契約者（被保険者）である理事長以外の加害者の場合もあるとか、工事業者に保険会社から直接支払いする場合もあるとしたうえで、理事会が支払先を事前に把握していない場合もあると回答がありました。また、会計出納簿に記録が遺るので会計処理は適切であるといった回答でした。管理会社が作成したものと思われますが、適当な理由をつけて誤魔化そうとしているように見えます。組合員をなめてますよね。同じような事案はありませんか？　また、1690匿名さんや皆さんはどう思われます？

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html
　

>>1704 通りがかりさん
開閉回数に規定値があるとは…参考になります。
ありがとうございます。

>>1704 通りがかりさん

自動扉更新工事では、受注に固執する東急コミュニティーを抜いて、
業者のナブコシステムと直接対話することで、東急コミュニティーが科学的根拠もなく、ただ受注したいで、165万円もする工事を提案することが判りました。

皆様も是非、施工業者、特に定期点検している項目については、記録を見て対話されることをお勧めします。

業者と東急コミュニティーは必ずしも一致しているとは限りません。

逆に定期点検結果にに何もめを通していない東急コミュニティーの実態も明らかになった様な気がいたします。

>>1700 大凶あす定時 2021/10/31 07:29:11
理事長あてに保険会社より保険金支払明細書が送付
されています。
郵便配達員は理事長あての郵便物は管理室のポスト
に投函します。
宛先名は理事長名が記載されている場合もありますが、
ほとんどの場合理事長個人名は記載されていない場合
が多いようです
。管理室のポスト投函後は管理人が郵便物の管理をし
ますが、東急コミュニティーは管理室への郵便物でも
管理人は勝手に処理してはいけないので坦当を通して
理事長等へ渡していることになっています。
ここら辺を明白にするためには保険金の支払いについ
ての明細書を理事会あてに毎月報告して年一度の会計
報告に反映させることを約された方がいいでしょう。
組合加入の保険金処理は詐欺的要素が多く見受けられ
ます。
水増し請求や水増し工事や架空工事等々です。
管理会社系統の保険代理店に保険加入を代理している
場合に工事等の請負業社が管理会社の場合は保険金は
管理会社収納口座に振り込まれ施工業者にマージを差
し引いて工事代が支払われます。
金の流れを確認してください。
ほかにも色々な方法がありますので完全犯罪が成立し
ている可能性は高いです。

＞1709　通りがかりさん
ブログを読ませていただきました。
火災報知器の断線表示警報について、調査によりケーブルの断線は無かったとのことですが、火災表示機の配線を入れ替えた時に断線警報はどのようになったのでしょうか？　断線表示が消えた？　配線変更した場所に断線警報が移った？　火災表示機の故障で断線警報が出たまま？　原因が判ればご教示ください。

先般、当方の管理会社がマンションの総合保険を提案してました。保険の掛け金額を見て大変驚きました。なんと掛け金額が700万円相当でした。当方がほぼ同様の条件で直接損保会社に見積もりをお願いしたところ350万円～400万円でした。まだ、総総会での議決はしていませんが、いかに管理会社がぼったくているか分かりました。
管理組合主導で損害保険を契約する予定です。本件だけでなく他の契約に当たっては、管理組合が相見積をとって低価格で契約を締結しています。管理会社にお任せでは管理費や修繕積立金はいつのまにかなくなり、金融機関からの貸し付けをうけないと大規模修繕等は不能になりますよ。(管理会社は機会あるごとに貸し付けのお手伝いしますよといつもいっています。)
管理組合が勉強を重ね知識を得ないと管理会社のペースで全ていきますよ。

>>1711 評判気になるさん
ほとんとの管理会社は、損保代理店をしている。
皆で相見積を取り検討すべき事案。

>>1710 DINを棄てた者さん
blog参考にして頂きありがとうございます。
我々理事会中に調査工事を売り込みに来た業者、サンワ様がお一人単独で実施したのでこの報告しかありません．
システムは、検知器、電線、警報機本体で構成されますが、警報機に対して、検知器と電線セットで入れ替えしたら断線表示は消滅した。
私業者に進言しました。物理的に断線でなく、警報機本体の異常ではないか。警報機本体をリセットするだけで消滅する現象だった。と言うことです。
専門業者が素人の私でも判ることをせずして工事を受注する。あり得ないことです。
ご参考になりましたか？

>>1713 通りがかりさん
経過報告ありがとうございました。
断線警報発報→警報機リセット操作　の初期操作を管理員が
実施していなくて、また、不良状態の確認もせず見積書が発行
されてきたということですね。それであの高額な費用ですか？
あきれました。

>>1713 通りがかりさん
管理会社に迎合して住民を騙すような業者は、事態を晒すがよい。
その前に1/5の同調者を集め管理会社の解約を視野に入れるがよい。

>>1716 通りがかりさん
他の管理会社への投稿よりも事実に基づいた投稿が多いと思いますけど
貴方の投稿は管理会社の宣伝に見えます。
この管理会社は何処の管理会社よりも危険を感じます。

>>1678 匿名さん　　皆さん管理会社に依存症です。管理会社は自社の利益追求が当たり前、管理組合のための建設的提案はしないのも当たり前。
管理組合が主体で取り組まないと、いつのまにか管理費不足、修繕積立金不足に陥り、管理会社から管理費及び修繕積立金の値上げが提案されるのを覚悟してください。常に収支関係をチェックしてください。
恐らく2回目の大規模修繕工事で積立金に赤信号が点灯するでしょう。
同工事の実施に際しては、管理会社系列の施工会社の見積もりは相当高額なので、管理組合独自で数社から見積書をとって見積額を比較検討の上、施工業者を決定する必要があります。わがマンションは、相見積の結果、相当額の経費節減となりました。

>>1717 匿名さん
正にご指摘の通り、この管理会社が危険である。とここで読まれている。理解して頂くことがgoalです。
上手く付合う　は　ここと付合うならば気をつけなさい。の意味です。

>過去に何度も論理的に反論されていますよ

何一つ一切、見当たらないけど、「論理的な反論」がある箇所はどこ？

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■
・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。　
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。。・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。
・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。しかし、擁護派は、ピンハネマージン分の存在を頑なに隠したいから、値下げ＝仕様のカットという風に思わせたくて仕方がない。■つまり管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。
しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）！論破されている！というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html

>>1720 匿名さん
長いし脈略ないし何を言いたいのかわからないです。
管理会社がマージンを抜き取っていることを問題としたいのでしょうか。
問題定義だけして投げられても受け手も困りますよ。だからどうしたらいい、どう対処したのかある程度具体的な施策も併せて示して頂けますか。

>>1709 通りがかりさん　
東急コミュニティーのリフォーム事業部、その真価には疑問。
東急コミュニティーが工事見積として持って来るのは、東急コミュニティーリフォーム事業部の物。
私、この東急コミュニティーのリフォーム事業部の真価について最近疑問に感じる
先の投稿で今年の修繕会計年度予算440万円の内、176万円は施工不要と判断される物だった。
結局彼らに技術はないし、ただただフロントが思い付く案件に業者見積に利益を上乗せして、ペーパーを作成するだけの何ら付加価値のない存在であるに違いない。
こんな部門に実作業業者を審査する能力があるだろうか？
先日、高圧洗浄を26から36万円に値上げの見積を出してきた。
一気の値上げ、独自に調べると22でやってくれそうな業者を見つけ、東急コミュニティーに紹介したら、審査を受けてないから、管理組合直接の発注になると回答。
いい加減な見積しか作成できないリフォーム事業部に正しい業者審査できると思いますか？

>>1723 通りがかりさん
アホ理事相手では見積もりなんか見定める能力はない。
従いましてはどうでもいいことだ。
貴方は管理を理解できる組合員だから気を付けたほう
がいい。
私などは大規模修繕などは管理会社抜きで実行。
管理会社の坦当は理事会や総会での出席は会計報告と私
による管理業務主任者の登録書の確認と重説の説明だけ
で退出命令。
これに不満をもつ理事と坦当及び管理会社の支店長とで
共謀して事を起こす準備をしているのは百も承知。
そろそろ首が飛びそうだがつながっている。
現在は将来の建て替えに向けての資金調達を議論中であ
る。組合員も役員も管理会社も低能が多くて困る。

>>1724 匿名さん
匿名さん　
レスありがとうございます。
大規模を管理会社抜きでできる。そこまで出来るのは羨ましい！

一人芝居

ローコストでオール電化マンションで貯湯器が室内にあ
るマンションでは湯沸しタンクが室内に設置されている
場合の事故は悲惨である。
耐用年数を経過しても使い続けていると深夜電力などを
併用していると寝静まった午前2時から午前3時頃に熱湯の圧力でタンクに亀裂が入り熱湯が室内にあふれ出てピ
ラミット状で下階へ熱湯の漏水事故が発生する。
下階だけにとどまらずわきの両サイドの部屋内に漏水する。
火災報知機も漏電して警報が鳴り響いて大騒動が起きる
管理会社は加害者と被害者の示談と称して保険を適用し
て工事で儲かります。
よって温水器の事故の件は内密にして利益を求め続けて
いる。
理事長はこの件を推測して耐用年数の過ぎた電気温水器
の交換依頼に努力されて相当数の交換がなされた。
管理会社は事故の予防対策などしたことがありません。
組合員はしっかりしないと気が付いたときは管理会社に
財産を食いつぶされます。

温水器が室内に設置しているマンションには容積率を
水増しするためにコスト削減に寄与してデべの利益に
つながる。
その分部屋数が多く確保されそれ等の他に天井高も低
くしてさらにそれ等で部屋数を多くできる。
その分デべは利益を確保できる。
買う方は最初はきずかないが年数を経るにつき温水器
による事故等の多発で価格が安かった物件の瑕疵を知
ることになる。

大型マンションにはマンション管理士・宅建士・建築士
・会計士等の複数の有資格者が居住している。
そのものを探して管理者に選任して分譲の救世主なって
もらいなさい。
実力のある管理者であれば組合員の為に未曽の利益をも
たらしてくれます。
管理会社依存は良いことはありません。

>>1729 匿名さん
他人をあてにしたり利用することを勧めるなんて下らないアドバイスだ。アドバイスですらない。管理会社に依存も問題だけど他人に依存する体質こそが問題なんだよ。問題意識があるならまず自分が動くべき。やり方がわからんとか知識がないとか泣き言を言うくらいなら最初から黙ってれば良い。そしてそんな苦労を他人に負わせようとする自分を恥じよ。

>>1730 匿名さん 19時間前
偉い、そうしてくれ。？

>>1730 匿名さん
他人をあてにするのではない。
協力を要請するのである。
低能は僻みぽくてこまる。
落ち葉拾いばかりするとのータリーンになる。
あほにはつける薬は見当たらない。