元金均等返済と変動金利　その２

>487
この人分かってなさそうだな。支払い利息は同じでしょ？わざと言ってるのかな？

>総支払額が低いと勘違いして元金選んだ人は沢山いるだろうね。
なにもしなければその通りですよ。
毎月手間かけ返済額を同じにすれば、金利は同じなのだから利子は同じ誰が考えてもわかることです。

35年後に利息も含めて回収出来るだろとの意見も有るが、そもそも銀行は何処かから利息を払ってお金を借りて更に利息を付けてお金を貸して儲けているので、125%ルールで本来回収されるべき資金は他の運用先に回せなくなる。もしくは、その資金分を何処かから利息を払って調達しなければならない。

更に35年後は当然物価も上がっている可能性も有るので125%ルールが無ければ回収出来た1万円が35年後同じ価値とは限らない。

>503
きみはもう書き込まなくていいよ。
釣りのつもりなんでしょうが、その独自の間違った理論はもう見飽きました。

>>499
>>503

当たり

>502
元金でも金利上昇リスクをヘッジするために、1回15分程度の手間を掛けて定期的な繰上をお勧めするよ。
どちらかと言うと、元金の方が計画的定期的に元利より多めに繰上げたほうが良い。
金利上昇時のリスクは確実に元金の方が高いから、リスクヘッジにはコストを掛けなきゃ。

>506
その通りですね。変動で借りている以上、ヘッジとして繰り上げて行くとこは必要だろうなと思います。元利よりも月々の支払い増加の可能性も上な分、元金の方が必要性が高いと言うのも同意です。
借りている金額×期間で利息が決まるので、全く同じ返済をしない限り、支払い総額に誤差は生じるでしょうね。

今日も頓珍漢な元金さんは理詰めされたな。

頓珍漢な元金さんって誰のこと？？

>502
＞金利上昇時のリスクは確実に元金の方が高いから、リスクヘッジにはコストを掛けなきゃ。

どういうこと？元金はコストかけない（保証料の差分）からリスクが高いんでしょ？

スレを読み返せばわかりますよｗ
わからなければ・・・それはお○だ！

>>500
「元本＋利息」が同じってこと。
元金均等の方が「元本＋利息」が低いと主張してた人達がいたんですよ。前スレに。

保証料は元金の方が低いですよ。
それを理由に元金を選ぶのは充分有りだと思います。

元利の人は自分の言い負かせそうなところしか返さないわけじゃないよね？>501への返答please！

急激な金利上昇時のリスクは

元金＝待ったなし（金利上昇分、すぐに毎月の支払額が増える）
元利＝待ったあり（１２５％ルール分、５年間支払い猶予がある）

>>512
そうですよね。総支払額（コスト）ではなく、総返済額（＝元本＋利息）は理論上同じにできるって意味ですよね。

>>513
言い負かせそうなところへしか返さないわけじゃなくて、間違った主張に対してのみレスしてるだけ。

>514
それだけでなく、
　元金は上昇利息分ダイレクトに返済額が上がるため、約定返済額が急増する
　元利は上昇利息分を返済期間でならして返済額が上がるため、約定返済額の上昇が穏やか
と言う差もある。
ただし約定返済額どおりに支払うと総返済額は元利の方が増える(自由度行使に対するコスト)ので、元金と同額に繰上げると言う選択肢もあり、自分の状況に合わせて柔軟な対応が可能。

>510
ちょっと不親切な表現だったかな。
元金は金利上昇時のリスクが高いので、リスクヘッジのために初期の短期的なコスト、つまり約定返済額と繰上げを加算した目標返済額を元利より高く設定した方が良い。
元利よりリスクを減らすのは容易ではないけど、ある程度リスク許容範囲が広くなる。

当然金利が上がらなければトータルのコストは予定より下がるので、コストを掛けると言う表現は好ましくなかったね。

>513
スルーするか迷ったけど一応答えると、下らない中傷合戦は無視しているだけ。

誇張表現スレ

>499
ちがうよ
125%が適用になっても、支払いがないだけで金利はきちんと上がった金利が適用されてる
つまり逆ざやにはなってない
返済が少ないことによるキャッシュフロー圧迫と、破綻リスクの増大が銀行のリスク

>503
125%で返済されなかった分は住宅ローン借り手が利子を負担。つまりちゃんと運用されてる
営業努力なしで差額分新規貸付が増えたとも言える

元金と元利を比較した場合に
保障料が安いかわりに金利上昇時にはダイレクトに返済額が上がる元金と
１２５％以上の支払いには５年間の猶予がつく元利の違い。

>519
ありがとうございます。>487の人はくだらない中傷をしているだけということですね。
元利の人は元金の過ちは正さないと気が済まないけど、元利の過ちは放置ってことですね。了解。

>521
納得。

まさか元利の人って、金利が上昇しても5年ルール適用中は支払利息が増えないとか勘違いしてるわけじゃないよね？

>>525
誰もそんなこと思っていないのはレス見ればわかる

>525
いままで皆一貫して125％ルール適用期間は利息発生するという認識で話をしていましたよ。

>525
そういった、あなたの勘違いが
元金派の誤解を生むんです。

>523
正確には、元金も元利も間違いは指摘するし、元金も元利も中傷は無視する。
元利の間違いを指摘していないと感じたなら、元金の主張に間違いが多く元利の主張に間違いが少ないのだろうな｡

>>521

ちょっとまって？
でも発生した利息は最高で35年後じゃないと受け取れないって事でしょ？
って事は125%ルールが適用になって未払い利息が発生した年の収支はどうなるの？
未回収売り掛け金を35年間計上し続けるって事？

例えば35年100ルールみたいな制度でも銀行は大丈夫って事なの？

>526
>527
そうですよね。当然ほとんどの方が理解されてますよね。>487さんが勘違いされているのかな？と思ったもので・・・

>>530
？？？
発生した利息は即時回収でしょう。先送りされるのは元本回収では？
未払い利息は理論上発生しうるけど、今の金利ではあまり現実的ではないように思いますが。
（現状返済の元本＋利息の125%を利息だけで超えると未払い利息発生という理解であってますかね？）

元本だったとしても貸借対照表上は未回収売り掛け金になるんじゃね？

>530
そもそも貸付金であって売掛金という概念じゃないが、返済のうち利子分が利益
未払い利息が発生したら返済全額が利子だから、すべて利益で、残りの利子は未収として次期に回るだけ

超単純化する。残債100万円、約定返済4万円、年1回返済とする。
金利1%
返済4万円、元本充当3万円、利子1万円。銀行の利益は1万円

金利5%
返済5万円(125%)、元本充当0円、利子5万円。銀行の利益は5万円

金利10%
返済5万円(125%)、元本充当0円、利子5万円。銀行の利益は5万円
ただし未払い利息が貸付金に乗っかって105万円になる
貸付増＝受取利子増で125%解除後に収益力が上がる反面、担保割れが懸念される

元本の部分は原価、利息の部分は利益。

原価分回収出来ないのになんで利益出るんだよ？

原価800円の商品（元本）が有ったとする。800円の商品を仕入れるために銀行から100円の利息で資金を調達して仕入れたとする。
仕入れに必要な費用はは900円。これに100円乗せて1000円で販売。100円の利益。

銀行が100円の利息では足りないので500円と言い出した。調達コストは800+500で1300円
しかし、販売先との契約で販売価格1000円の値上げは125%まで、1250円。それ以上の値上げ分は35年後に一括払い。
販売元は35年間毎月50円の欠損。

ようするに125%ルールの中身の元本と利息の割合がどうなろうが入ってくる金は出て行く金より少ないの。

>元本充当0円、利子5万円。銀行の利益は5万円

明らかにおかしい。

>535
おかしくない
その代わりに貸倒れ時には残高全額損金参入を余儀なくされる
支払いが滞っても貸倒引当金として損金参入

貸金業で原価というならそれはあくまでも調達コストのみ
あなたの例なら借りた利息の100円だけがコスト
800円は右から左に流すだけでコストでもなんでもない
貸し倒れない限り負担する必要のない金だから
しかも銀行はその800円は担保もとり、さらに保証会社にリスク追わせてリスク対処済み
こんなものを原価に入れるから理解を誤る

貸出残は万一の際に損失に変わるから、残高や貸出先のリスクコントロールは重要
だけど貸出残高＝原価ではない

>５３５さん！ちなみに、貴方のローン残高と金利と年数教えてくれませんか？分かり安く説明します。

１２５％を超える部分は支払いが滞ってるのと同じにはならないの？

>538
ならない
客は約束通り支払ってるから
どうしても納得いかないなら一旦、本来の額を返してもらって、125%との差額を新たに貸した
と考えれば分かりやすい
実際はこんな面倒なことはしてないが、客は125%支払、銀行は125%受取、残債は125%との差額だけ本来より増えて金額的に全く同じ結果になる
これなら、逆ざやではないし、運用もされてることが分かりやすいでしょ
ただ、担保も保証料も取ってないからリスクは高まってる
125%ルール発動の結果は、銀行にとって飯の種でもあるし、リスクでもある
客にとって支払いが楽になるメリットもあるし、借金が増えるリスクでもある

125％がない元金だと、利息分そのまま銀行は利益になりますが
客のリスクは最大限まで上がってますよね？
これに関して銀行のリスクはどうなりますか？

これだけの低金利、
元利でも、元本がどんどん減るから、
元金みたいなもの、

月々の返済も大差ないのに、保証料が
２割も違うから、目立つと思います。

違いが無いのに、保証料多く払うのは無駄かなと

>540
銀行的には、元金は倒れるリスクは上がるが元本回収が速やかに進んで回収不能リスクも同時に下がる
元利は長く利子が取り立てられるが、回収が進まず回収不能リスクがあがる
銀行的には破綻が今か先か？が違うだけ。何千何万という取引がある銀行にとってそれは大した違いはない
強いて言うなら支払い方法に関わらず同時期に一斉に倒れられるのは避けたい

>>541
保証料が少し低い方をとるか破綻率が少し低い方をとるかは個人の自由なのでいいと思いますよ。

＞542
１２５％では利子も払えないくらいに金利アップが継続的に何年もおこる。
これで初めて銀行としてリスクアップということですかね？

それでも、貸した対象が同時に倒れるよりはましでしょうね。

凄い低レベルの五年ルールと銀行の話し！因みに元金均等だと金利上昇は何%で破綻なんでしょうか？

>545
その時点でのその人の収入や資産によるので当然ですが一概に言えない。
話が低レベル、と批判されている割にはその質問もそれほど高レベルとは言えなさそうですが、、、

>541
保証料数万円差が無駄になるかどうかは誰にもわからないけどね。
今貯蓄あっても将来はわからない。
5年１２５％ルールに助けられるかもしれません。
どちらを選んでも構いませんが安全なのは元利、保証料低いのは元金。
今の収入や資産がどうであれこれが覆ることはないでしょう。

>547
覆ることはないよね
しかも、安全の必要度は収入や資産で全く変わってくるからどちらが有利とかは無いんだよね

>547
>548
そうですね。低リスクの元利か、低コストの元金か、この結論は変わらないので、お好きにどうぞってことですよね。

諸費用の低い元金で、当初は返済始めて、

金利が、上がりだしたら、返済方法変更すれば
良いと思います。

たとえば10年後なら、繰上もするし
残債も減ってるし、残り期間も短くなってるから

保証料、差額も低いと思います

>>548
その通り。
金があって破綻する可能性低いから元金選んで保証料数万円とってもいいし、
金があって保証料数万円気にならないから元利選んで破綻率僅かでも下げるのもいい。

金利上昇した時に金ある奴はどっちでもいい。

>550
例えば突然金利が上昇してしまって返済方法変更間に合わないケースってあるのでしょうか?

あるとすれば最初から元利の方が安全度は高そうですが、ただ変更手数料無料だったりする場合は充分選択肢に入ると思います。

>548
保証料下げられるメリットも資産によって変わるしね。
資産あれば数万円差なんて影響無いだろうけど、数万円差が負担に感じる人も中にはいるでしょう。
仰る通り資産有る無しに関わらずどちらが有利だとは言えません。

＞550
短期金利の上昇なんて、かなりの大ニュースだし
それなりに、マーケットのコンセンサス得てからでしょう。

それも、数ヵ月先に0.25%上昇とか
2006年頃とか参考になるのかな？

同じ金利、同じ期間、月々の返済額の差も誤差程度
125%とか5年先送りは、この低金利下では
ただの飾り

金融機関の手数料収入を増やすだけと思いますよ。

日本の家計は、海外なんかより、ずっと賢いと思います。
米のサブプライムのようなことは起きないと思うし、
みなさん、しれっと、繰上返済すると思いますよ。

元金は、元利と比べて保証料が安いってメリットだけだけど、それでも選ぶ価値は充分あるよ。

>553
そうだよね
余裕がある人は、たかが数万円でも更にお徳になる方を選ぶこともできるし、たかが数万円だから更にリスクを下げる方も選べる

>554
そりゃこの低金利なら１２５％ルール意味ないですよ。
金利上昇した場合に破綻せずに済むかもしれないってことだから。

最初に元金で返して金利上昇したら元利ってのも一つの選択肢としてはいいかもしれませんが、私なら安全重視のため最初から元利選びますね。数万円差なら。
2006年がそうだから次回もそうだとは限らないし、そもそも2006年は急上昇してないですしね。

10年以上のローン組んでる人は余裕があるとは言えないから元利だな。

結局これ>556

125% ５年ルールは、返済額（元金分＋利息分の和）が大きく変わらないだけ。
金利が上がれば、利息分が増えるので、元金分がへる。
初期に金利があがれば、返済額＞金利分もありえ、この場合、残高はぜんぜん減らない。
なお、最終日には、１２５％ルールで払えなかった分も一度に返さなければいけない。

560です
返済額＜金利分
でした。

>560
その通り。
そのお陰で破綻を防げる可能性が元金より高い。

自分は元金均等で返済してます。１９９５年は店頭表示が３%だったので今現在優遇ｰ１.６ですので金利が上がっても１.４%位かなと想定しています。変動金利に借り換えて二年たちましたが、繰り上げ返済もしていますので二年後に上記の金利になっても借り換えた当初の返済額をしたまわります。ここでよく出てくる金利上昇で元金均等は即破綻はりかいできません。０金利政策が解除が遅くなればなるほど返済回数が進んでいますので金利上昇で返済額が増えても怖くないんだけど。

>>563
即破綻論者は時々出てきますが、はっきり言ってただの煽りです。スルーしましょう。
極論ではありますが、ローン返済計画の破綻（≠破産）の可能性としては、元利の方がわずかに下げられるというのがここのスレでの結論ですね。

>563
>564
このスレで即破綻論者なんていた？
見たこと無いけど。
元金より元利の方が破綻する可能性が低いという人はいるけれども。
大きく勘違いしてますよ。

金利上がったら即破綻じゃなく
支払い滞ったら即破綻な
意味が全然違うからスレ見直した方がいい

金利上がったら即破綻とは誰も言っていない

>566
元利だと支払い滞っても即破綻しないの？

元利だと金利上がっても返済額が5年間増えないし、5年後でも125%しか増えないからそれが払えるなら支払いは滞らないって話。

元金だと、例えば金利が4%5%になると、返済額が2倍3倍になるから支払いが滞って破綻する人と中にはいるんじゃない？て話。

どちらも滞ったら競売です。

じゃあ元金は支払い滞ったら即破綻って意味無い意見だよね

>569
その通り。

そもそも「破綻」は辞書の意味としては「行き詰まること」ってことだよね。ってことは「返済が滞る」＝「破綻」。元利だろうが元金だろうが関係ない。滞るかどうかなんて人によるので議論しても意味はないが、まぁ可能性で見たら、約定返済額の多い元金の方が大きくなるってことを言いたいんだろうね。

>570
>566の人の金利が上がれば即破綻じゃない、支払いが滞れば即破綻ってのは、無意味な発言ってことね。
そんなの当たり前じゃんと思ってたから不思議だった。

まぁ、元利の人は「破綻」という言葉を軽く使いすぎ。元金の人は「破綻」という言葉を重く捉えすぎ。なのかな。自分も含めて（笑）

あと前にリスクの話題のなかで、元金は支払い滞ったら即破綻だからな、といった人がいたけど、誰も指摘しないのも不思議だった。

>572
そうだね
破綻なんて、倒産失業か、事故病気か以外では、ほとんど有り得ないのに、真剣に議論してるもんね。
言っている本人たちですら、本当は破綻するなんて思っていないかも

だから破綻の可能性は低いと元利の人達も言っている。
破綻がしっくりこないなら、
元金の方がローンを払えなくなる可能性が高い、
でもいいと思うよ。

>570>574
その通り。
元利派はずっとそう主張してたじゃん。
総支払額も破綻率も何もかもほぼ変わらないって。
ただあえて言うのであれば、
元金の方が総支払額(保証料の差)がほんの少しだけ低い、
元利の方が破綻率(完済出来なくなる可能性)がほんの少しだけ低いだけだって。
どちらもほぼ差は無いんだよ。

あと、じゆうどね。

金利が低くなれば成る程、元金と元利の差がなくなるのに、
保証料がそのままだから、余計に、無駄に思えますね。

>578
金利上がると保証料も上がるよ

>576
大半の人は分かっていると思う
ただ、｢元金は｣支払い滞ったら即破綻という、誇大な発言してた人もいたよねってこと
滞ったら元利でも破綻じゃん。
滞り難いのはその通りだけど、元金が圧倒的に不利かのように書く元利さんも稀にいるよって

>574
今までは異常な金利上昇がなかったから金利が理由で破綻する人はいなかったが、7～8％みたいな想定外の上昇があれば普通に破綻者が出てくるだろ？
今は低金利だから差がないだけ。

>578
低金利がずっと続く事が確定しているなら無駄でしょう
ただ何が起こるかわかりませんし、無駄とは言ってもたかが数万円ですからねぇ

>581
まぁ可能性は否定しないが。。。

>580
誇大な発言は鼻につきますよね

>>582
たかだか数万円で済むかどうかは、何事もなく繰り上げ完済してみないとわからないけどね。この差額こそ確定していないという現実。

たかが数万円は確定。

繰上げが出来ないような状況なら、仮に元金だったら返済が滞ってる状況。即ち破綻。

たかが数万円でも金利が少しずつ上がると総支払い額の差が広がって行く。今のい金利が最後まで続くわけがない。出来るだけ続いてほしいが。

総支払額は負担が同じなら元利でも元金でも変わりません。金利がどんなに上がっても変わりません。違いは保証りょの数万円だけです。

>588
その結論の場合、どんなに金利があがっても元金との差は繰り上げないといけない。
125%の恩恵には預かれないので、保証料払い損。
保証料分損することは確定。破綻対策にはなるが、差額を繰り上げない場合は金利分更に損をする

>570
>571
破綻というのは、「生活が成り立たなくなる事」という意味で使用してるんでしょ。
なので「返済が滞る」=「破綻」
とは一概に言えない。
返済が滞っても返済を待ってもらえて生活が成り立つケースもあるから。例えば奨学金など。

ただ「返済が滞れば即破綻」というのは確かに省略した表現で、
「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」
とでも表現すべき。

どっち選んでも変わらないというのは大前提だけどね。

借入残高の多い、初期の元本返済を先送りしてるんだからね。

早く土地代（地価）＞残債に、しないと
先送りするほど、破綻しやすいと思うけど。

同じ3000万借入でも、
都内戸建てなら土地代の一部にしかならない借入と
地方の豪邸の建築費借入では毎年の償却額が違うしね

>586
また出た。。。はいはい、あなたの場合は、それでいいよ。

>588
定義があいまいですが、総支払額ではなく、総返済額が同じになるだけね。

総支払額＝総返済額（元本＋利息）＋保証料＋手数料など

>592
あなたの場合はそれでいい？
元金の方が破綻する可能性が高いというのは皆同じですよ。
返済が滞れば破綻するのも皆同じです。

>>590
うーん、なんか同じ文章中に矛盾してるところがあるようですが。。。
（「返済が滞れば即破綻する」って下で言っちゃってるし＾＾）


表現すべき文章としては、

　「返済が滞れば即破綻するので元金は即破綻する可能性が高い」

ではなく

　「元金は返済しなければならない額が多いので返済が滞る（≒破綻する）可能性が高い」

とした方が双方納得いくんじゃないかな？
返済滞れば元金だろうが元利だろうが同じことでしょ？


どっち選んでも変わらないという前提は同意ですね。

>594の下２文で書かれていることはその通りだと思いますよ。

言いたかったのは、保証料の差が数万円で確定するということと元金が破綻するということは別の話でしょ？ってこと。
（もうちょっと丁寧に言うと、まったく同じ話ではないよね？ということ）

この>586さんは暗黙の前提条件が多すぎてわかりにくいわ。元金が破綻しなくたって、保証料の差が数万で納まらないケースだって考えられるよね。でも、586さんの返済条件（元利・元金が同じ返済能力で10～20年そこそこで完済？）を前提で考えるってんならそれでいいよっていう意味です。

ほとんど用語解釈の相違になっているのであえて口を挟む必要は無いのかもしれないけど、

・保証料の差額は繰上をしなくても1000万あたり数万円(3000万三井住友銀行の例で13万)、繰上をすると差は縮まり3000万の10年後一括繰上げの場合で数千円～2万円程度との試算が出ている。
・元利で元金と同額の繰上が厳しい場合が挙げられているが、そのケースは同じ人が元金だと苦しくなっている非常事態なので、元金だと生活の質を落として対応するしか無いが、元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
・破綻はあくまでも返済自由度の延長線上で、元金が破綻する場合でも元利なら助かる可能性が高くなると言うこと。

どちらの立場でも極論を述べる人がいるけど、

元金のメリットはちょっとだけ保証料が低い
元利のメリットは自由度が高くちょっとだけ破綻率が低い

これは計算式が示す結果なので、状況や個人の資産状況には左右されない。

ここで言う破綻は返済を持続出来なくなって、家を手放さなくてはならない状況。競売や任意売却も含む。元利は利息を多く払う事によって、回避出来る可能性が有る。勿論、元金並の返済をすれば利息を多く払う必要もない。借り手が判断すればいい。

元利はその返済方法（ならして額を押さえる）や5年125％ルールによって、金利急上昇時に返済額変動の緩和措置となり、約定返済額が滞ることを回避できるメリットがあることは大半の人が理解してる。

ただ問題なのは、その引き合いとして、元金はその仕組みがないがために、金利上昇時に支払いが滞って即破綻とか極端な例を真っ先に挙げる人がいること。

>元利は返済自由度が高いため生活レベル維持のためにコストを掛けると言う選択肢もあると言うこと。
それコストをかけて後回しにしただけで、生活レベル維持できたわけじゃない。