株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>4030 名無しさん

ー2022.09.07
# 週刊現代
『相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態
非常識すぎる管理規約の中身』　ｂｙ　榊 淳司　（住宅ジャーナリスト）
https://gendai.media/articles/-/99483

ーワンルームマンション第三者管理者方式をやめる方法
https://manshion.runkodaira.com/how-to-quit-thirdparty-management/

などなど
頑張ってください。クロ現に連絡するのを忘れずに。

今年は輝かしいリプレイスの年になりますように！

>>4026 匿名さん
>>4025の記載内容に対する直接的なコメントというより、G社管理の問題点の指摘を中心とした投稿であるように見受けられます。確かに、G社の存在なしには、現在のガイドラインＷＧが開催されることはおそらくなかったでしょうから、管理会社による第三者管理問題の中心にあるのはG社かもしれません。
>>4025を投稿した主旨について補足しておきます。
>>4026さんが、>>4022さんかどうかは分かりませんが、「管理会社を絶対に管理者にするべきではない」が、「管理会社による第三者管理を禁止すべき」と実質的に同義であることを認識の上で、その主張をされているということであれば、現在策定中のガイドライン、さらに国の規制がそのような方向に進むことは考え難いとしても、一般的な自己居住用マンションの管理組合にとっては有益な主張であると考えます。
現在、ガイドライン改訂案概要が提示され、パブコメが実施されていますが、その管理会社対応の第三者管理体制は、「外部管理者総会監督型」をベースにしたものです。
本改訂案は、監事の設置が義務化されているものの、管理組合の代表者としては規定されていないなどの問題があると考えていますが、重要な点は「外部管理者総会監督型」がベースなので、管理会社は少なくとも形式的には管理者以外には就くことができないものとなっていることです。
第三者管理スレには、G関係者かどうかは分かりませんが、この改定案概要に不満を示しているように見えるレスが散見され、>>4022もそのようなレスの一環である可能性があると考えたこと、およびG社の主張する第三者管理者方式である第三者理事長（第三者代表者）方式が、第三者管理者方式と同一視されているなら、両者が全くの別物であることを注意喚起しておく必要があると考えて>>4025を投稿したものです。
管理規約を自ら策定できるなどの管理組合に一定の資質があることが前提ですが、管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられますが、管理会社が理事長（代表者）の場合は、逆に管理会社に管理組合がコントロールされている状態と言えます。

今年のクロ現の続編に期待。

自分たちが区分所有する分譲マンションは、自分たちで管理して、守る。

■決して『管理会社まかせ』にしない！

地震や台風など、自然災害の多い日本では、とても重要なことだと考えます。

>>4035 匿名さん
＞合人社のどの資料を読んでみても、管理会社（すなわち合人社）が管理者になると書かれていて、理事長になるとはどこにも書かれていません
もちろん、合人社が自身の説明用資料に理事長になると記載することなどありえません。しかし、合人社の第三者管理を採用している管理組合の管理規約には理事長と記載されているとされます。

＞監事を設置さえすれば、たとえ合人社のような管理会社であっても、「管理会社が管理者である場合は、管理組合は監事等の監視機関を通じて管理会社をコントロールすることも可能と考えられます」（あなた御自身の主張）という御意見には驚かざるを得ません
合人社のような管理会社をコントロールできるとはどこにも記載していませんし、管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合を前提とした記載であり、そのような管理組合が合人社の第三者管理を採用することは考えられず、合人社を管理会社にすること自体ないでしょう。
監事による管理会社のコントロールについては、ガイドライン改訂案がそのような考え方に基づくものと考えています。

>>4038 匿名さん

平成29年の「外部専門家活用ガイドライン」は監事設置は義務ではありませんでしたが、改訂版の争点の一つとして、設置を義務化すべしという声が上がっているのは知っています。これもG社含む一部の管理会社が監事廃止を管理組合に強要するという社会常識からかけ離れた信じがたいやり方に対して批判の声があがったためと聞いています。
うちのマンションでは、強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした。管理会社の社長が理事長に就任すると説明資料にはなく、管理規約に書かれているのですよね？そうであるならば、これは説明義務違反に相当しないのでしょうか？

うちのマンションでは現在ひそかに再リプレイス進行中ですが、きちんと調査せずに安い管理委託費のトリックについて十分把握してなかった当時の理事会メンバーを恨んでも始まりません。”管理規約を自ら策定できるような資質のある管理組合”ならば、ここの管理会社を選ぶことはおそらくまずないでしょう。
ここの管理会社との実際の関わりからつくづく思い知ったことですが、監視強化のために、非常にキャリアの長い団体組織の幹部クラスのマンション管理士を顧問として迎えたにもかかわらず、問題解決には全く至りませんでした。最大の障壁はここのトンネル会社と内通者です。（ここの内通者を必ず作るというやり方についてはすでに複数の専門家から伺っていました。）
ですから、この管理会社はリプレイスしない限り、管理組合主体の管理は不可能であるということです。有能な顧問付きの理事会方式でもコントロールしきれないわけですから、第三者管理方式に変更してしまったら、ただ監事を設置するだけではさらにコントロールしきれないと思います。管理会社を管理者や理事長に据える方式においては、区分所有者自身が理事会方式のときよりも監視の役割を最大強化せねばならず、仮にそうであるならば、ここのキャッチフレーズにあるような”楽になれる”とは真逆の状況が生じるのではないかと考えます。
リプレイスに失敗したり、ここの第三者管理方式に変更されるようなことがあったら、さっさと現在のマンションを売却する予定です。他の居住者も同意見の方々が数名いらっしゃいます。

>>4039 匿名さん
＞強引に第三者管理へ変更させられそうになったのですが、この管理会社にリプレイスしてからずっと問題続きであったため、説明資料は配布されたものの、総会決議では全員反対でした。ですから、管理規約の内容は全く知りませんでした
G社管理であればありそうな話ですが、この記載で疑問なのは、第三者管理採用決議の際に、管理規約変更決議は行われなかったということですか。
第三者管理採用は管理体制の変更なので、本来、管理規約の変更と一体で行う必要があります。
ここで管理規約変更議案を総会に提出するのは管理会社ではなく理事会であり、さらに提出の際は区分所有法第35条5項に基づき議案を説明する要領を区分所有者に通知する必要があり、G社の説明資料では議案要領にはなりません。
このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。
G社第三者管理の管理規約については、見たわけではないので実際の記載は分かりませんが、本スレの>>1978、>>2736を見ると、G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。
ブログ（https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/）には、「管理規約には管理会社名を明記したうえで「管理会社が管理者を務める」とあります」とあるので、管理規約には「G社社長を理事長とする」と規定されていない可能性もありますが、逆にこれでは管理規約に規定することなく区分所有法に定める管理者の権限以上の振舞いをしていることになりより大きな問題です。

>>4040 匿名さん
「総会決議では全員反対でした」と書きました。第三者管理採用決議の際に全員反対でため、否決されたため、管理規約変更決議は行われませんでした。論理的な流れではないでしょうか？

＞このような手続きを踏まずに第三者管理採用決議が行われたとすれば、説明義務違反云々よりも前に当時の理事会は本来業務を行っていないことになり、問われるのは、理事会役員の善管注意義務違反ということになります。

それは面白いご指摘ですね。しかし、管理規約を入手してから、ファクトを土台にして御自分の理論や反論を構築していただきたいものです。

自分が昨年見た管理契約書では管理会社が管理者で理事会が無いため理事長は存在しません
理事会方式　と　管理者方式　とに分けて説明しています
会計は監査が無いため単なる報告です
素人の自分でさえつっこみどころ満載でした
契約する前に十分検討する事です
これに限らず手付金振込前に重要事項の各資料貰わなきゃダメだとつくづく思いました

>>4042 評判気になるさん

ツッコミどころとは、例えばどんなのがありますか？
言える範囲で聞きたいです！

>>4041 匿名さん
第三管理採用決議を実施する前に、管理規約変更の議案要領は通知されていませんでしたか。
議案要領が通知されていれば、採決されていなくても変更内容は分かると思いますが。

（誤記訂正）>>2736　→　>>2737

>>4042 評判気になるさん

管理契約書というのは、投資型マンションですか？

最初から管理会社が指定されており承諾しなければならない
管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる
管理者は使用細則の制定や変更又は廃止ができる
事業や会計は報告であり監査する必要がない
管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが管理者が総会にかけるわけがなく組合員が議題にするには1/5の印鑑証明付署名が必要

これだけでも契約する気にはなりませんでした
いくらなんでも性善説信用しすぎというか
監視、検証の目が無いのは怖いです
専門的知識ある方々なら資料みたらもっと疑問点気づくのではないかと思います

投資として買う人ばかりでは無いと担当は言ってましたが広さや戸数考えると分譲賃貸向け、買い換え前提物件だったのかもしれません
自分は実需として検討していました

>>4046 評判気になるさん

管理会社が契約できる、というのは総会決議なしにですか？

もしそうなら、管理会社は、区分所有者の代理人である「管理者」ではなく、規約の特別な定めに基づく「管理所有者」かもしれない。

〇建物の区分所有等に関する法律
（管理所有）
第二十七条　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２　第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。

>>4044 匿名さん
いいえ、全然。内容に乏しい簡単な説明資料のみです。

今ふと面白いことを思い出したのですが、「管理規約変更の議案要領」の内容は内通者だけが知っていました。フロントからは全く通知されていません。自分は「第三者管理方式への変更は否決される見込みが高いから、管理規約変更について論じる必要はない」と、その内通者に言ったことを覚えています。コロナ禍の最中だったので、すべてメールでやり取りしていたので、記録として残っています。

>>4046 評判気になるさん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票が必要だが

第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべきだと思う。どく

続き　管理者の解約は1/2の賛成票が妥当だと思う。ドイツとフランスがそうだ。
GOOGLEで調べてみて。

>>4046 評判気になるさん
恐ろしすぎる内容ですね。
ずぼらなマンション管理関連の法や標準管理規約の網目をずる賢くかいくぐっている。G社は（G社の）第三者管理方式が理事会方式より民主主義的だと宣伝してるが、区分所有者が総会で議題にするのにわざわざ印鑑証明付署名が必要だなんて
いったいどこが民主主義的なんだ？

>>4050、>>4051 匿名さん
現行の標準管理規約では、管理者（理事長）の解任は普通決議（定足数（組合員の議決権総数の過半数）で成立する総会の出席組合員の議決権の過半数）で可能です。
G社の第三者管理方式変更に「総会で3/4の賛成票が必要」とあるのは、G社作成の管理規約には管理者である管理会社名が明記されている等から、管理者を解任するためにまず管理規約自体を区分所有法に定める特別決議（区分所有者及び議決権総数の各3/4以上による総会決議）により変更する必要があるためです。
したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。
さらに、問題がある場合の管理者解任を容易にするため、現行標準管理規約にある監事の臨時総会招集権を拡張し「監事は、管理者の業務執行及び組合の財産状況に不正を認めるときは臨時総会を招集し、解任議案を提出できること」、「管理者解任時は一時的に監事が管理者を兼任すること」を盛り込むべきと考えます。

>>4053 匿名さん
＞したがって、ガイドラインに盛り込むとしたら、普通決議か法定の特別決議かで決まる「賛成票の数」ではなく、管理者解任時に区分所有者に一方的に不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止することです。

それはあなた個人の考えでしょう。パブコメで御意見を出したらよいと思います。不利となる管理規約の記載（管理会社名の明記、区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務等）を禁止すべしという考えには賛成です。
しかし、ドイツやフランスのマンション管理の法律（日本の区分所有法に相当するステータスを持つ法律だが、適正化法や標準管理規約なども、一本化されてそこに含まれている）には、「管理者を解任するには過半数の賛成票が必要」と書かれているのは、それらにおいては、”管理組合こそがマンション管理の主体”とみなされているからです。上記の項目を禁止するだけでは、管理組合側の不利を是正することは出来ません。（自分はドイツ語とフランス語に原文で確認した。）

G社の「区分所有者による総会招集・開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務」というのは、最近導入されたマンションの管理規約でも記載されているのでしょうか？あまりに悪質なため、昔の話かと思っていました。

>>4040 匿名さん
Gの管理規約を入手してから、意見を書き込んでもらえますか。1978も2736を読みましたが、「G社社長が理事長（代表者）の立場で管理組合の契約をしているのは確かなようです。」と断定できる内容ではありません。

>>4055 匿名さん
第三者管理方式の管理規約の話なので、現在も継続中なのではないでしょうか？
現時点では、総会招集開催時の印鑑証明付き実印による意思表示義務は禁じられていないので、それをチェックしなかった管理組合は管理規約に従うか、管理規約に従いつつ同条項削除を総会決議て決めるかしかありません。（または、行政や専門家にご相談をどうぞ）
そのあとで、第三者管理方式をやめるか、リプレイスするかについて、管理組合員だけで、まず話し合えば良いのではないでしょうか。

>>4057 匿名さん

ありがとうございます。まだ第三者管理方式に移行したわけではなく、今まさに提案をされている状態ですが、管理規約の改定案などについて全く開示がありません。第三者管理方式の総会決議の時に参考資料として配布されるのが普通ですか？

>>4058 マンコミュファンさん
4044参照してください。

>>4054 (=4050=4051) 匿名さん
>>4054さんの投稿の意図がよく分かりません。
当方が>>4052を投稿した理由は、パブコメ用の個人的意見を示すためではありません。
>>4054さんが>>4050で元の記載が「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるのを、なぜ管理体制変更に必要な賛成票ではなく管理者の解約？に必要な賛成票の話にされるのか、また>>4051で、区分所有法においても管理者の解任に必要な賛成票は1/2（正確には区分所有者及び議決権の過半数、ただし管理規約による別段の定めも可）であるのに係わらず、わざわざドイツ、フランスを持ち出されることを疑問に思ったためです。
「管理組合こそがマンション管理の主体」という考え方は、ドイツ、フランスを持ち出すまでもなく国の「マンション管理適正化指針」などでも強調されていることです。
実際には、そのような考え方を全く理解しておらず、「管理規約を管理組合自らが策定し、自らが遵守するものではなく、管理会社が策定し、管理会社が遵守するもの」と考え、管理会社作成の管理規約をそのまま受け入れるような管理組合が少なからずあることが問題なわけですが。
>>4054さんは海外のマンション管理関係法令を研究されているようですが、一般の区分所有者がそのようなものに関心があるとは思えず、>>4054さんはおそらく管理業界に関係のある方なのでしょう。

>>4059 匿名さん
すみません。新築物件のことだと思いスルーしてしまっておりました。>>4049でも事前配布はなかったようなので、うちもないんでしょうね。

>>4060 匿名さん
ここはG社についてのスレなので、当然のことながら、G社の管理規約の内容について論じています。そこに「管理会社が管理者となる第三者管理方式を変えるには総会で3/4の賛成票」とあるという事実は以前から問題視されていたと思います。G社の第三者管理方式を変えることは、すなわち管理者の解任を意味することだと、解釈しています。区分所有法には、「規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる」と記されていますが、G社の場合、独よく自の規約を盛り込んで、解約、解任されないように工夫された特殊な管理規約であることは、これまでにこのスレでもここ以外でも指摘されています。

あなたはGの管理規約を読んだことすらないのに、Gの管理者は理事長であると騒ぎ立てていましたよね。なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。管理規約を読まれた方のお話では、そんな記載はないということでしたが…

海外のマンション管理に関する法体系について学ぶと、明らかに違うのは利益相反取引に対して全面禁止する厳格さです。グループ企業に修繕させるなどありえないのです。ここはトンネル会社を使いますが、ドイツやフランスではバックマージンも全面禁止です。管理者がバックマージンを取れば、解任・解約だけでなく、訴訟になります。それから、日本の区分所有法では「規約に別段の定めがない限り」という表現がありますが、このような表現はありえません。このような国際比較の視点は、日本のマンション管理の在り方を問い直すきっかけになればそれでよいと思います。
あなたは、ここのスレに書き込む人たちが大きな問題を抱えているということに無関心で、あなたの主張の多くが矛盾を含んでおり、現実を歪曲して自分理論に照らし合わせて、ひとりで勝手に酔い痴れているようですが、このスレは切迫した現実問題をいかに解決するか、そのための情報交換のスレであることを念頭に置いてカキコミをもっと謙虚な姿勢で行ってください。
人格がなくて、他人を見下すために理論を振り回す人間は恥ずかしい存在です。

管理会社の業者が入った日に嫌がらせがあります。追い出しやがいるようです。住人に合人社と繋がった人間がいるのかと思うぐらい合人社とタイミングよく提案などします。無駄な工事が多いと思います。不自然にいろんな箇所に不具合などが起きます。そしてよく住人が入れ替わります。気づいた人は出ていくんだと思います。

>>4063 匿名さん
合人社のフロントがもらう工事報酬は10万円くらですかね？
うちのマンションの場合、小さな修繕ー小さくても、外観を損ねたり、住民が使用する際に不便な故障は何度も何回お願いしてもずっと無視されていた。
その代わり不要不急の意味のない工事はやり、不完全な修理を故意的に（？）何度も繰り返していた。以前の理事会では、もう二度とここに修繕を頼まず、自分たちで相見積もりをとって外部の会社に修繕を依頼しようと理事たちは考えていたはずなのに、今季の理事たちはまた合人社と合人社エンジニアリングに丸投げ状態に戻ってしまった。フロントの人たちも今人手不足で好都合なんだから、退職金制度のあるきちんとした会社に転職すればいいのに。

現在販売しているMRで資料貰うのが一番手っ取り早いと思いますよ
実物手元に無いのに議論してもはじまりません
管理会社が管理者ではない第三者管理方式とごっちゃにしてるところあるようです

>>4065 評判気になるさん
＞現在販売しているMR？

>>4065 評判気になるさん
管理会社が管理者である場合は、第三者独裁管理方式と呼べばよい

>>4062 匿名さん
>>4062さんは、G社の管理規約に限定した議論と主張されますが、>>4050では
＞「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数も『外部専門家活用ガイドライン』に盛り込むべき」
と明確に記載されています。
つまり、ガイドラインに記載すべきは「G社の第三者管理方式を変えるのに必要な賛成票の数」ではなく「第三者管理方式の管理者の解約に必要な賛成票の数」と主張されているわけです。
G社の第三者管理方式変更は当然、管理規約変更を伴うので、これに必要な賛成票の数はガイドラインに盛り込むまでもなく区分所有法に特別決議として規定されています。
一方、管理者の解任となると、第三者管理方式であっても、解任の際、一時的に監事が管理者を務める等の規定がある変更を要しない管理規約であれば、普通決議で可能であり、これに必要な賛成票の数もガイドラインに盛り込むようなことではありません。
さらに言えば、G社の管理規約に限定した議論は、そもそもガイドラインの記載に馴染みません。
海外のマンション管理法制研究者を自称される>>4062さんが、このような理屈を理解されていないとは考えられません。
それとも、この議論の主旨は管理規約変更も普通決議でできるようにすべきということですか。
管理規約変更に必要な議決権見直しの議論はあるようですが、それは法令改正の話であってガイドラインに盛り込むことではありません。

＞なぜ理事会廃止を前提とするGの管理者が理事長になるのか御説明いただいていません。
前段のG社を批判する立場に変わって、まるでG社批判を難詰するG社社員の立場での質問のように見えます。いわゆるダブルスタンスということでしょうか。
仮に管理者であるG社が法令に従って代理契約を行っているにも係わらず、当方がG社は管理組合を代表して契約を行っていると主張しているとしても、それにより不利益を被るとしたら当のG社だけでしょう。
記載内容から>>4062さんは、>>4041さんでしょうが、海外のマンション管理法制研究者のイメージと異なり、管理規約変更に係る総会招集時の区分所有法に規定される議案要領通知義務も理解されていないような主張をされるG社に批判的な区分所有者でもある>>4062さんが、本件にそこまでこだわる理由が分かりません。
また、「管理規約を読まれた方のお話」というのは>>4042さんのことですか。そうであれば、>>4042さんの記載は「管理契約書」であり「管理規約」ではありません。
「管理契約書」は管理体制を規定するものではないので、不要なことが記載されていないのは当然でしょう。
なお、>>4042（＝4046）さんは、その管理契約書には「管理会社が管理者となり設備のメンテナンスから損害保険まで色んな管理に関わる契約ができる」との記載があると指摘されています。
この指摘に対し、>>4062さんかどうか分かりませんが、>>4048さんが「総会決議なしに契約できるとしたら管理規約に管理所有者と規定されているのではないか」と的外れな指摘をされています。
管理所有者であれば、管理のための自己名義での契約は可能ですが、管理所有による管理対象は共用部分に限られ敷地、附属施設は対象でないこと、重大変更に当たる管理はそもそもできないことを忘れてはいけません。さらに、管理規約に管理者としか規定されていない場合は、総会決議された契約であろうと、管理規約に総会決議なしにできると規定された契約であろうと、管理者は代理契約を行う必要があります。
ここで、本題の当方がG社が管理者の管理規約に、G社社長が理事長と記載されていると考える理由を説明しましょう。
まず理事会が存在しないことと、理事長が存在することには何の関係もありません。区分所有法に規定される管理組合法人において、理事の規定はあっても理事会の規定がないのと同じことです。
重要なことは標準管理規約において、理事長は区分所有法に定める管理者であると同時に、管理組合法人の理事と同様、管理組合の代表者と規定されていることです。
そして、管理者の立場での代理契約と、代表者の立場での主体的な契約ではその意味合いが大きくことなるので、G社には代表者の立場につく強い動機があります。
実際、本スレの>>1978、>>2737やブログのhttps://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.htmlを見るとG社社長は管理組合の代表者（理事長）として振舞っているように見えます。
>>2737には「G社長が理事長に就くと、保管口座の名義人になる」との記載があり、G社社長が実際に理事長を名乗っているかどうかはともかく、保管口座の名義人になるのは管理組合の代表者でないとできない行為でしょう。
そしてG社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に「G社社長は、理事長として管理組合を代表する」と規定するだけです。
もっとも、代表者と規定されていればよいので、必ずしも理事長という呼称である必要はありませんが、管理体制変更前の管理規約に理事長が規定されているなら、理事長であれば、その代表権を引き継げることになり、また、契約時に管理体制変更前の理事長印もそのまま使用できます。
なお、「Ｇ社社長は、管理者として管理組合を代表する」と規定すると、標準管理規約の「区分所有法に定める管理者」という文言と齟齬を生じます。また、「Ｇ社社長は、管理組合を代表する」と規定するだけでは、実際の契約においてG社社長印を用いることになり不都合でしょう。
仮に、G社が管理者の管理規約には、G社社長を代表者とする規定がないにも係わらず、G社社長が代表者として振舞っているとすれば、管理体制上の根拠がないまま代表者として振舞っていることになり理事長と規定されているよりも大きな問題です。
G社社長を管理組合の代表者とするには、管理規約に１行追加するだけのことなので、そのようなリスク低減策が取られていないとすれば、Ｇ社がよほど管理組合を甘くみているか、間が抜けているかのいずれかでしょう。

（追記）
>>4061 マンコミュファンさん
管理規約変更の総会招集通知時に、変更内容が分かる議案要領が通知されなければ区分所有法第35条第5項に違反します。そして違反者はG社でなく、招集通知者である理事長（管理者）になります。
このことを当の理事長に伝え、念押しされることをお勧めします。

>>4068 匿名さん
まずあなたはちゃんと管理規約を入手してください

>>4068 匿名さん

4061です。ご忠告くださり、ありがとうございます。理事長にその旨お伝えします。

去年、二回もフロント交替している。
何か不正があったのかなあ。

ふみはるにメール出さなくちゃ

最初からここが管理の新築マンション購入した人たちは悲惨だなあ。
管理費・修繕費の値上げがあったら、理事会設立を住民の誰かが提案しないとだめだろうな。もしくは、理事会設置が難航したら、まずは、監事設置要求のための総会を開く。監事はもちろんGとは無関係でGに批判的な見解を持ち、情報能力に優れた専門家がいいね。
問題は監事設置の方法だね。マンション管理組合におカネがあれば、外部専門家を雇えばいいし簡単だけど、おカネがない場合は、地方自治体支援にサポートしてもらいながら、評議会みたいな感じで数名の区分所有者が加わってサポートする感じかな？

投資で購入した中には法人等複数物件所有していたり大事になる前に買い替え予定の人や金出して面倒回避したい人もいる
不利益が一致しないと3/4の承認は難しい
そもそも組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできないおそれがある

「組合員名簿入手ができない、連絡取れない等で同意書集められず議題にさえできない」

ココは組合員名簿を個人情報だと言って出しません！
ココの社名と組合員名簿でググってみると分かります。

>>4068 匿名さん
あなたは、Gの第三者管理方式の管理規約を読んでいないわけですが、
一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、
「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、
管理会社が理事長になることは可能なのですか？
矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？

やっぱりニワカは質問に答えられない

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

>>4076 (=4077) 匿名さん
>>4076さんは、当方が質問に答えるまでもなく実際の状況をよくご存じでしょうし、当方は>>4076さんのように四六時中本掲示板に張り付いているわけではなく同様な主張を繰り返されても迅速に対応できず迷惑なのですが、とりあえずお答えしておきましょう。

＞一般的に理事会廃止しても、管理会社が管理者になり、「理事長にも就任する」と規約に明記すれば、理事会はすでに廃止されていても、管理会社が理事長になることは可能なのですか？
＞矛盾しているように見えますが、それでも記載さえあれば法的効力があるのですか？
>>4068をよく読まれていないようですが、「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけですが、それではブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )にあるような管理体制変更前の理事長印を使用した契約はできません。
まさか、管理者の立場だけでは代理契約しかできないことを理解されてないわけではないと思いますが。
そして、正規の手続きを踏んで改正された管理規約に「G社社長は理事長という呼称の管理組合の代表者」である旨の規定があり、その規定が諸法令に抵触しないものであれば、法的に有効な規定と言わざるを得ません。
逆に質問ですが、G社管理者の管理規約にG社社長が管理組合の代表者であるとの規定がない状態で、代理契約ではなく理事長印を用いて管理組合を代表する契約が行われているとすれば、何の権限でそのようなことができるのかと問われた場合にどう答えるのですか。代理契約であれば代理人であることを明示した上でG社社長印で契約すればよく理事長印は不要です。
なお、>>2737にあるG社社長が、保管口座の名義人となることは、適正化法施行規則第87条の管理業者に対する組合財産の分別管理規制を無効化するものです。同規制の骨子は、管理業者に対し、組合財産の一時的収納を目的とする収納口座には名義人となること、および印鑑（正確には引出し手段）の保管を認めても、組合財産を保管する保管口座についてはいずれも認めないことで組合財産を保全することです。
同条には保管口座の名義人は管理組合等（管理業者が管理委託を受託契約した管理組合若しくはその管理者等）とあり、管理業者が管理者につく場合にも、同法の規定の不備から形式的にはその管理者は保管口座の名義人になれるように見えますが、これでは「管理業者が管理者に選任された場合も、適正化法が適用される」とする国の通達（国総動第51号）と整合しません。
管理業者が管理者につく場合にも、分別管理を遵守するなら、ガイドライン改訂案にあるように保管口座の口座名義は管理組合とし、印鑑は監事が保管すればよいわけですが、監事も存在しないG社の第三者管理では、分別管理の遵守はそもそもできません。
このような議論に対して、G社が管理組合の代表者についているのであれば、G社は「管理業者として保管口座の名義人になっているわけではなく、管理組合の代表者として名義人になっている」と抗弁できるかもしれません。

>>4078 匿名さん
ガイドライン改訂案概要では、監事は外部専門家が望ましいとされているので、報酬に充てる新たな費用負担が発生すると思います。

１戸当たり月いくら位なら賛同が得られるのでしょう。最高裁判決で役員免除の不在区分所有者の協力金として認められた、２,５００円が一つの目安でしょうか。

クローズアップ現代の事例では、３９戸のマンションで１戸当たり月額２,５００円。外部理事長の報酬が、月額８９,１００円、組合員監事の報酬が８,４００円。

>>4079 匿名さん
掲示板に張り付いていませんよ。薄気味悪い言い方はよしてください。
自分は暫く沈黙していました。
すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。

＞「理事長」は標準管理規約に規定される管理組合の代表者の呼称なので、G社社長を管理組合の代表者とするにも都合のよい呼称であると説明しているでしょう。「理事長」が気に入らなければ、「組合長」でも「組合代表」でも好きな呼称にすればよいわけです
何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
実際の管理規約を読まれていないということで、
ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
ブログやスレからの断片的情報をつなぎ合わせて憶測で物を言われても、当事者は迷惑です。
保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去に
もっと詳しい論戦がありました。関心のある人はそちらを読まれたほうがいいと思います。4079の議論は、一見緻密に見えても、管理者、管理業者、管理会社のすり替えが不注意に行われているので、論旨がわかりにくい部分が散見されます。

当事者の方々は、地元の信頼できるマンション管理連合の専門家に相談されることをお勧めします。実際の管理規約を見てもらわなければ何もアドバイスできないはずで、Gの管理規約もすべて内容が同じ稼働かもわかりません。うちのマンションの場合は、問題点が多すぎることや標準管理契約から逸脱しすぎる点が多く（その時点で契約をやめておけばよかったのに…）かなりの修正がありました。それがなかったら、リプレイスもあきらめなければならなかったかもしれません。第三者管理方式の管理規約についても同じだと思われます。第三者管理方式への変更を可能にするためにGは妥協する姿勢を見せてましたが、管理組合側が監事廃止を疑問視すると、監事設置は可能だが、あくまで専門家ではなく、区分所有者の代表の監事に固執していました。

4079の独断的な意見に惑わされずに、監事のあり方についても、現在パブリックコメントで意見募集中ですので、だれもが経験に基づく自由な意見を出されたら良いと思います。

日本のマンション管理に関する法体系は海外のようにわかりやすく一本化されていないので、矛盾を多く抱えています。ー裁判をしなければ、どの法解釈がベストなのか
わからないという不確定性があります。にもかかわらず、管理会社を訴える管理組合
は少ないのは、欧米のような訴訟保険がないので、訴訟コストを管理組合が負担できないからです。そこでほとんどのケースでは、管理組合側は損害賠償をあきらめて泣き寝入りをするしかないという惨状があります。

ひとことで言えば、”管理会社を管理者や理事長に就任させることは管理組合が大きなリスクを背負うことになるので、出来る限り、管理会社による第三者管理方式以外の他の方法を模索すべきだ”ということです。”

ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。
ダブルスタンダードの間違いですよね？

>>4079 匿名さん
Q太郎さんの「トリセツ」本は読んだことあるけど、
ブログがあるのは知らなかった。
この人は企業名隠さないでバンバン言うんだね。
ブログ ( https://mshien.livedoor.blog/archives/52182322.html )
Gについて、ここまで書く人も珍しい。
第三者管理方式についても本を書いてほしい。
マンション管理業界は本当に恐ろしいほど闇が深い。

合、儲けてまっせ！
潤ってますなぁ

駿河台のオフィスビルを取得、合人社計画研究所
分譲マンション管理などを手がける合人社計画研究所（本社：広島市）は、千代田区神田駿河台にあるオフィスビルを取得した。

>>4081 匿名さん
＞すべての意見が同一人物だと思うところが少しおかしいです。
本レスでも海外マンション管理法制研究者かつG社に批判的な区分所有者を装られていますが、そのキャラクターは、>>4062の海外マンション管理法制研究者と、>>4041のG社に批判的でG社管理者の管理規約の記載をどうしても知りたいらしい区分所有者のキャラクターのいずれにも一致していませんか。
当方は、海外マンション管理法制研究者かどうかはともかく、G関係者以外には利害関係のなさそうなことをしつこく問いただしてくる>>4081さんはG関係者と推測しています。

＞何でもいいわけがないでしょう。こちらの質問にきちんと答えていません。
「理事長」は、G社社長（管理会社でなく）を管理組合の代表者とするのに都合のよい単なる呼称であって、理事会が存在しようとしまいと、管理規約に規定すれば法的効力のある呼称であると回答しているでしょう。これ以上、何を説明してほしいのですか。そもそも、質問に答える義務があるとも思っていませんが。

＞実際の管理規約を読まれていないということで、ご返答に首をかしげることがいくつか含まれます。
>>4081さんが具体的にどこに首をかしげられるか記載されていませんが、首をかしげられるのは>>4081さんが実際の管理規約を読まれているからではないですか。

＞”専門家”であるならば、どうしてGの管理規約を入手できないのですか？
当方がどこで自身を”専門家”であると主張しましたか。当方は>>4081さんと異なり、証拠も示せないのに専門家を自称し主張に箔を付けるような下品なことはしません。
>>4081さんのような海外マンション管理法制研究者であれば、>>4054に記載されているようにドイツ語、フランス語で文献を読む必要があるのかもしれませんが、区分所有法、適正化法、標準管理規約等は専門家でなくてもネットで日本語でいくらでも読めます。G管理者の管理規約はネットにまだ流出していないようですが。
>>4081さんは海外法制に詳しいわりには国内法制に疎いようですが、ひょっとすると管理者では代理契約以外できないことを実際に理解されてなかったのですか。当方のＧ社管理者の管理規約にはＧ社社長が理事長と記載されているという主張は、当然このことが理解されており、然るべき対策が講じられてるということが前提になっていたわけですが、理解されてなかったのであれば、その前提が崩れます。

＞保管口座については「第三者管理方式について」のスレで過去にもっと詳しい論戦がありました。
当方は、>>4081さんと保管口座について論戦した覚えがありませんが、具体的にはどのレスですか。

＞ところで、ダブルスタンスって何ですか？初めて聞きました。ダブルスタンダードの間違いですよね？
ダブルスタンダードは２重基準という意味で対象によって異なった価値判断・基準を使い分けることですが、>>4081さんの場合は、自身が>>4062でG社に批判的な立場と、G社の利害に沿う立場の矛盾するスタンス（立場）を併用されているのでダブルスタンスを用いています。

>>4084 匿名さん
なりすまし

>>4084 匿名さん
ダブルスタンス？そんな言葉は一般的に英語にないよ。
苦しすぎる言い訳だね。受験英語すら知らないみたいだね。
読んでもいない管理規約を土台にして、同じようにこじつけで説明しているやり方と同じ。

しかし、ここの管理会社の第三者管理の被害者であるはずの当事者からの検証可能な情報が皆無といっていいほどない。

>>4013 匿名さん が個人情報の問題があるというのは、管理規約などに組合員の個人名や住戸番号などが書いてあるということなのでしょうか？

>>4087 匿名さん
過去にはあったから、探してみて。
最近はさすがに警戒されているから被害も少ないのでは？

>>4087 匿名さん
そういう意味ではなく、どこの管理組合かわかってしまうのは避けたいということです。

身バレは怖いですよね…

>>4090 通りがかりさん
おっしゃるとおりです。
ここが普通の管理会社ではないということはもう十分体験して知っていますから。

>>4087 匿名さん
検証方法すらも知らないで、何を偉そうに言っているんだか…
検証したければ、当事者に直接会って話を聞いて、管理規約を実際に読ませてもらう以外ないでしょうに。実際に自分の知り合いの複数のマンション管理士さんたちはそうして実際に検証したうえで、ブログに書いたり、報告したりしています。
当事者から見れば、ネットだけで情報収集して、”検証可能な情報は皆無”などと言っているあなたは、おそろしく愚かな人間です。おそらくプロではないんでしょうけど…

>>4086 匿名さん
＞ダブルスタンス？そんな言葉は一般的に英語にないよ
受験英語でなく特定の意味を持つ和製カタカナ英語としてダブルスタンスは流布していないかもしれませんが、英語のdoubleとstanceを合わせれば、2重の立場という意味にもなりませんか。
当方が>>4068であえてダブルスタンスとした目的は、>>4086さんに「あなたはG関係者でしょう」と婉曲に伝えるためだったのですが、伝わりませんでしたか。
ドイツ語、フランス語が得意で、英語はさらに得意な>>4086さんには当然、伝わると思っていましたが。
＞読んでもいない管理規約を土台にして
管理規約の入手にしつこく拘られますが、>>4079で「専門家であればどうして管理規約を入手できないのか」と質問されているように、「専門家であれば管理規約を入手できる」とすると、海外マンション管理法制研究者を自称される>>4086さん自身は、なぜ入手していないと主張されるのですか。
海外マンション管理法制研究者は、>>4086さんのいう「専門家」の枠には入らないということですか。
質問の真意は「専門家でないものに管理規約は入手できない」と主張することにあったのかもしれませんが、>>4086さんが文体、表現が類似する>>4092さんかどうか断定はできませんが、仮に>>4092さんでもあるなら、知り合いに管理規約を入手されている専門家のマンション管理士さんもおられるようですし、実際にG社に批判的な立場であるならばそのマンション管理士さんに聴いた話として、本スレで管理規約の内容を公表してみたらどうですか。
ちなみに当方は>>4087さんではありません。

>>4093 匿名さん
自分がGの関係者ではないことは、他の方々はわかっていると思います。
あなたは、自分の書き込みが少しでも批判されると、批判者を「Gの関係者」と
決めつけてすぐにヒステリックになる例の人ですよね。
なぜ、自分があなたのためにここに管理規約をアップしなければならないか
全く分かりません。自分で探してください。
それに、ここは当事者や専門家の情報交換の場です。
みっともないカキコミはもうそろそろやめるべきです。

>>4094 匿名さん
掲示版に張り付かれているだけあって、さすがに素早い対応ですね。他スレではスレ主まで務めておられるようですが。
＞自分がGの関係者ではないことは、他の方々はわかっていると思います
少なくとも当方と誤解されたらしい>>4087さんはそう思われてはいないと思います。

＞あなたは、自分の書き込みが少しでも批判されると、批判者を「Gの関係者」と決めつけてすぐにヒステリックになる例の人ですよね
そうであれば、あなたは当方がなりすましを指摘するたび反論し、最後は主張のつじつまが合わずに逃げ出す例の人ということになります。一度は自らG関係者であると認めて逃げ出されましたが（>>2957）。
>>4094さんのなりすましは投稿の中身を精読するまでなく、その文体や表現を見るだけですぐに分かります。
まず、某裁判の判決文にもあった「揶揄するような口吻」に類する表現が異様に多いことです。このような表現は、匿名掲示板とはいえ、一般の区分所有者は他の区分所有者に対して喧嘩を売るか恫喝するつもりがなければなかなか使えません。おそらくG社の企業文化なのでしょう。
あるいは>>4094さんは、投稿中に「草」とか「ニワカ」とかの表現をたびたび使用され当方は意味が分からなかったのですが、調べてみると「２ちゃんねる」とかいう掲示板起源の表現のようですね。
そのような掲示板で表現に磨きをかけられてきたということですか。
かと思えば、>>4051のような同調を求める投稿では、異様に馴れ馴れしい文体を用いられています。
このような、素性を晒すようなみっともない表現・文体は避けられたほうがよくありませんか。
なお、>>4094さんは当方に対して質問に答えていないと主張される一方で、当方からの質問には全く答えて頂いていません。質問に答えることができないのであれば、なりすましであると認めることになりますよ。

＞みっともないカキコミはもうそろそろやめるべきです。
当方に投稿してほしくないという気持ちはわかりますが、>>4094さんがなりすましで投稿される以上、正に「当事者や専門家？の情報交換」を阻害されているわけなので、なりすましを指摘することは虚偽情報を排して情報交換機能を維持するために必要なことです。
もっとも、なりすましではなくＧ関係者の立場で本音の投稿をされるなら、当事者からの有用な情報提供ということになりますが。

>>4095 匿名さん
専門知識があり、それが問題解決に役立つなら、ここに書けばいいでしょう。
それ以外のことは誰も興味ないですよ。
匿名とは言え、みっともないですよ。
それらの全く異なる書き込みがすべて同一人物だとするところが異常です。
まずは、管理規約を入手してください。なぜ入手できないのか不思議です。
以後、無視します。

>>4095 匿名さん
削除依頼出しておきますね。

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

マンション管理士になるなら、ある程度人間を磨いてコミュニケーション能力を高めておかないと、顧客が付かなくて、せっかく資格を取っても食べてゆけない。
ある意味、サービス業よりサービスに徹しないと、やって行けない。
弁護士ほど社会ステータスが高いわけでもない。
介護士と同じく、社会にとって重要な必要不可欠の職業であっても、
高収入ではない。
かなりしんどい職業に見える。

生業でやっているマン管士がいるとは思えない。

>>4096（4097） 匿名さん
削除依頼は本当に出されましたか。今のところ>>4095は削除されていませんが。
以後無視されるということなので、その方が当方にも都合がよいのですが、>>4096さんの今後の活動のために、なりすましがすぐに分かる他の理由についても説明しておきましょう。
端的に言えば、なりすましのためのストーリー構築が杜撰すぎます。
その時々の思いつきでストーリーを作られるので、後で辻褄が合わなくなるのでしょうが、一例を挙げると、>>4039に始まる一連のストーリーがあります。
>>4096さんは、>>4039で「第三者管理への変更決議があったが、全員反対であったので変更後の管理規約内容は分からない」とありそうもない話をされています。
全員賛成の決議であれば、ありそうもなくてもまだ可能性はありますが、全員反対の決議となると総会決議に掛かる以上、理事会決議を通っているはずなので可能性もないのです。さらに>>4039の記載では内通者も存在するようですが、その内通者さんは決議に賛成しなかったのですか。
全員反対という話を持ち出されたのは、管理規約変更案を読んでいないと主張するため、管理規約変更時の特別決議が念頭にあったためかもしれませんが、それなら「アンケートの結果、管理規約変更の特別決議は通りそうもなかったので、変更決議は実施されなかった」とでも説明されればまだもっともらしい話になったかもしれません。
次に当方は、>>4040で「第三者管理変更決議と同時に管理規約変更決議は実施されなかったのか」（第三者管理変更と管理規約変更は一体であり、管理規約変更の議案があるなら事前に変更内容の分かる議案要領が通知されているはずなので、仮に管理規約変更決議が実施されなかったとしても管理規約変更内容は分かるはずではないか）と問いかけています。
これに対し、>>4096さんは、>>4041で管理規約変更決議に伴う事前の議案要領通知義務を理解していないか失念されているような回答をされました。
さらに当方が>>4044で議案要領について問いかけると、>>4049での回答は、「議案要領は内通者のみに通知されたようだ」というものでした。また、内通者ですかというところですが、>>4049の最大の問題は「フロントからは（議案要領は自身に）全く通知されていない」というところです。
議案要領の通知は総会開催通知に合わせて理事長が行うことであって、管理会社のフロントが行うことではないでしょう。G社の管理組合に対する意識をもろに表明されたものとして、興味深く読ませてもらいました。
G社管理受託の管理組合で管理規約変更時に、議案要領が実際に、通知されてないかどうかわかりませんが、通知されずに変更されているとしたら、法的に無効な手続きで変更されたことになるので、その変更自体無効であることを理解されるべきです。
次になりすましをされる場合は、ストーリーを事前によく練られてからされることをお勧めします。

病んでるなあ

長文「荒らし」はみんなの迷惑になるからやめるべき

>>4101 匿名さん
もっと内容をまとめて短くした方が、皆さんには読んで
もらえますよ。

>>4101 匿名さん

自分はなりすましではなく、G社の本物の被害者です。
ゆえにG社の危険性について、おそろしい経験談を書きました。たかがマンション管理会社にここまで恐怖心を抱かせられるとは、夢にも思っていなかったです。にもかかわらず、あなたの主張の不可解な点を指摘しただけで、G社関係者扱いされるなど、怒りすらおぼえます。

あなたはマンション管理士（？または資格試験準備中？）として専門知識を振り回しながら、G社管理のG社管理の管理規約を見たことがないとか、G社管理のマンションの区分所有者とコンタクトがないとか、全く実務経験も管理士連合会などの横のつながりもないように見えるのが不思議です。自分が書いたカキコミを読み返してみてください。匿名とはいえ、士業で食べて行こうとする人間がよくここまで酷いでたらめな内容のカキコミが出来ますね。自分を恥じてください。あなたのカキコミにもう二度と反応することはありません。

>>4105 (=4102=4103=4104) 匿名さん
>>4096では「以後無視します」ということでしたが、よほど>>4101が気になったようですね。
次々と投稿されますが、>>4102のような投稿では以前、削除になりませんでしたか。
まだなりすましを続けられるなら、自身はG社の被害者であってなりすましでないと訴えるだけでなく、当方が>>4101で辻褄が合わないと指摘した>>4039の矛盾点に対して論理的に反証してみたらどうですか。
ちなみに当方は、マンション管理士でもなければ、当該資格の試験準備中でもありません。当方程度の知識は少し調べれば得られる程度のものです。

>>4106 匿名さん
やっぱりシロウトか。間違ったことばかり書いているから首をかしげていた。

>>4107 匿名さん
＞やっぱりシロウトか。間違ったことばかり書いているから首をかしげていた。
自身はプロだと言いたいようですね。やはり海外マンション管理法制研究者に加えて、>>2863や他スレで「マンション管理士」を名乗られているG関係者の方のようですね。
当方が「間違ったことばかり書いている」とのことですが、具体的にどこが法的に間違っているのか指摘して頂けますか。
>>4107さんのようなプロが、区分所有法第35条第5項の管理規約変更決議時の議案要領通知義務（下記）を失念されていたように見えるのが不思議です。

（招集の通知）
第35条　集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

５　第1項の通知をする場合において、会議の目的たる事項が第17条第1項、第31条第1項、第61条第5項、第62条第1項、第68条第1項又は第69条第7項に規定する決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

（規約の設定、変更及び廃止）
第31条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

みんなの迷惑だから、新しいスレ立てて、よそでやってくれないかな。
あなたを批判する人はすべて合人社関係者だと決めつけているけど、
このスレを長文や妄想や不確かな知識で荒らしまくっているあなたこそ合人社関係者
ではないかと疑いたくなってくる。

>>4109 匿名さん
論理的な反論は諦められたようですね。
>>4109さんの投稿にはよく「みんな」という呼びかけが入りますが、「G社のみんな」という意味ですか。

非論理的な人に対して論理的に反論しても意味がない。

>>4111 匿名さん
捨て台詞ならぬ捨てレスを投稿して、これまで通り逃げに入られたようですね。
論理的な反論ができなければ、いかに侮蔑語を吐かれようと〇〇犬の遠吠えのようなものですよ。
このまま逃げられても結構ですが。

>>4112 匿名さん
専門家のふりをして、管理規約も入手できずに
でたらめをたくさん書き込んだ人はさっさと退場して欲しい。

「●●とかの炎上を鎮火させる業者で働いてたけど質問ある？」より。

凄くわかり易く言えば
レスバトルに引き込むだけなんだよ

>>4114 匿名さん
ありがとうございます。
そういう変わったビジネスもあるんですね。知りませんでした。
G社に雇われたのでしょうか。しつこすぎて辟易としてましたが、
アルバイトだからなんですね。もう相手にしません。
バトルする気もないですしね。

4115ですが、
自分はマンション管理士を他スレやこのスレで名乗ったことなど一度もありません。
区分所有者たちにマンション管理士の資格を取得するように
勧められたことはありますが、そんなことしてたら、自分の本職のキャリアが
ダメになってしまいます。
親から遺産で譲り受けたマンションがとんでもない管理会社に委託されていたからというのがG社と関わるきっかけです。ここは本当にひどいですね。二重修理や二重検査（三重四重も）、不要な工事などやりたい放題です。理事長を丸め込むのが本当にうまいです。
しかし、退職金制度がなく、代わりに厳しい減点制度のある会社なんて、社員がやる気をなくしてすぐに転職を考えるようになるのは当たり前です。

>>4115 (=4113=4114) 匿名さん
>>4087、>>4088、>>4089、>>4090、>>4091、>>4092でも繰り広げられていたいつもの一人芝居をされてもすぐに分かりますよ。
G関係者を否定されるわりには、G社の内情に詳しいようですが。

>>4117 匿名さん
アルバイトがんばって！（苦笑）
G社の内情はこのスレや転職サイトを読めば情報が得られるよ。
悪いが、自分の学歴でG社就職はありえない。

>>4117 匿名さん
こちらは独り芝居なんてやっているヒマはないのでね。苦笑
それらは自分が書いていないものがほとんどだ。
お前のデマを読んで、それらを実際に書かれた方々が苦笑されていると思う。

これ以上、ここでおまえのような利巧ぶったバカは相手にしない。
そんな恥ずかしい職業があるとは知らなかった。おまえこそGとの関係が深そうだ。
これまで自分が経験してきた事実に基づく情報、メールなどのやり取りはすべて
ここで公表するのではなく、一部は国土交通省の地方整備局、残りは
情報提供を求めているメディアに手渡す。

>>4118 匿名さん
＞（苦笑）
早速「2ちゃんねる」流を出されましたね。このような表現はまともな反論ができない人が優位に立とうと使うもので、みっともない表現だと思いませんか。
G社には減点制度なるものがあるのですね。初めて聞きました。ただしそれは退職金制度の「代わり」にはならないでしょう。
>>4118さんの本職が何かわかりませんが、このような掲示版に張り付いて立て続けに投稿できる時間に余裕のある高学歴が必要な職業のようですね。
ドイツ語、フランス語を駆使する海外マンション管理法制研究者を主張（>>4054）されてもいましたが、そちらは趣味ですか。趣味であっても、そのような趣味を持たれるのは業界関係者以外に考えにくいのですが。もっとも、G関係者というのは必ずしも社員でなくても、G社と利害を一にする人という意味なので、研究者とG関係者は両立するのかもしれませんが。
ともかく、>>4118さんは海外マンション管理法制に詳しいと主張される方で、また居住するマンションの区分所有者からマンション管理士の資格取得を依頼されるほどその法的知識を頼られている方でもあり、実際、>>4107で主張されたように当方の主張の誤りを見抜かれる国内法制にも詳しい方のようなので、>>4108では無視されましたが、当方の主張のどこが法的に間違っているのか改めて教示願えますか。
間違っている箇所が明らかであれば、指摘するだけなら簡単でしょう。

>>4119 匿名さん
いよいよG関係者の本性を出してきましたね。恫喝作戦ですか。
「これまで自分が経験してきた事実に基づく情報」とはなんの情報ですか。G社対応での経験に関する情報という意味ですか。
ここで公開してほしいとは言いませんが、それを地方整備局、メディア等に渡すことが、当方にとってダメージになると考えておられる理由は何ですか。

締め切りまで、あと三日です！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

>>4121 匿名さん
やっと、おまえが合人社のやらせだっていうことがはっきりしたよ
本性をあらわしたな。

>>4123 匿名さん
いよいよ捨てレスを投げて逃げられるわけですね。

>>4124 匿名さん
アタマの悪いGの手先と関わりたくないだけ。
すぐバレてたよね。

>>4125 匿名さん
そのようなみっともなく下品な表現を使うだけ、自身の正体を晒すことになりますよ。

>>4126 匿名さん
下品な表現など全く使っていないし、２ちゃんねるなどやりません。
あなたこそ合人社のために働いていることがバレてしまっているので
退場すべきです。そういう不可思議な職業があるのですね。
そんな職業でまともに食べていけるわけがない。足を洗いなさい。

>>4126 匿名さん
しつこい。いい加減にやめなさい。スレを私有化するのはやめなさい。

>>4128 匿名さん
「バレてた」というなら>>4128さんの正体は、>>4101で示したように>>4039の段階でばれていた訳ですが、これまで相手をしてきたのは、>>4128さんが何度も「もう相手にしない」と繰返しながらしつこく投稿されたためですよ
まだ続けたいですか。

>>4129 匿名さん
そちらがしつこくからんできたからです。
しかも、合人社の被害者である自分に対して、わざと合人社関係者と呼んで侮辱することをやめようとしない。
あまりにしつこいので、うちの弁護士に相談してあなたの情報開示を書面で求めます。あなたのカキコミはすべてスクリーンショットで保存しました。

>>4130 匿名さん
＞うちの弁護士に相談してあなたの情報開示を書面で求めます
そのような恫喝が当方に通じると思いますか。日常的に弁護士に接していないと「うちの弁護士」なる表現は出てこないと思いますが、G社の顧問弁護士さんですか。
>>4125の表現を下品と感じるかどうかは人それぞれでしょうが、>>4130さんの職場環境では日常的に用いられてる表現なのでしょうね。
「２ちゃんねるなどやらない」と言われますが、>>4130さんは>>4077で「やっぱりニワカは質問に答えられない」と記載しています。「ニワカ」なる表現は、２ちゃんねるをやり込んでいるものでないと通じないし出てこない表現でしょう。
（ https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1420280094 )

>>4131 匿名さん
自分とは無関係なレスの批判です。あとは弁護士に任せることにしました。

２ちゃんねるはそんなに高尚

合人社計画研究所、、初めて名前聞いたとき、
どこかのオカルト研究所みたいな名前だと思いました（笑）マンションの管理会社ぽくない名前ですね。

>>4134 匿名さん
とにかく恐ろしい管理をされたので
正にオカルト体験でした。

>>4134 匿名さん
オカルトでなく、○○○○〇を研究したり計画したりする管理会社ですよ。
実際によく研究しているなと感心します。
この管理会社のおかげで、マンション管理関連の法律や規制が進化しています。
ありがたいことです。（すべて皮肉です。）

>>4136 匿名さん

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

１．概要
令和５年 12 月 27 日（水）～令和６年１月 24 日（水）でパブリックコメントを実施し、最終的に約 200 名から約 600 件程度のご意見をいただいたとこ
ろ。本参考資料３においては、いただいた意見（24 日 13 時締切り時点）の概要をお示しする。

パブリックコメントを読むと、第三者管理方式をデメリットの説明なくゴリ押しされた全国の管理組合の怒りと苦痛がよくわかる。うちのマンションだけではなかったんだなあ。

関わって感じましたが、どうかと。。

やっぱりここはダメだね。。

国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
以下の公式URLからアクセスしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

G社関係者もしくは元関係者に質問です。　担当マンションが第三者管理方式へ変更した場合、いくらくらいの成功報酬を会社からもらえるのですか。

購入したかったマンション
ここの第三者管理方式だったから断念したが結構売れてる
勇気あるなぁ

>>4143 通りがかりさん
知り合いも何も知らずに購入したよ。
おペン〇ウスの新築マンションだけど、
都心にもかかわらず、価格がリーズナブルで、外装内装もモダンでおしゃれだから、
資金が限られている若い世代受けする物件。もちろん最初から第三者管理方式。
でも、うちのマンションが経験したことをすべて話したら、五年、遅くとも十年で引っ越すと言っていた。数年で買い替えるための物件としてならば、どうなんでしょうね。ここの評判を知っている人は知っているけど、知らない人は知らない。
今後、監事設置が義務化された場合、（この監事が中立的であることは、非常に重要）ある程度の区分所有者の利益を守るために監視は効くようになるだろうけど、自分もここの汚いやり方をずっと視ているから、買い替えるならばここの管理物件は絶対に避ける。

>>4142 匿名さん
成功報酬を受け取るのはフロントではなくリプレース専属部隊です。
リプレース専属部隊の存在はこの会社の大きな特徴です。

>>4145 名無しさん
そんなわけない。
リプレイス隊はリプレイスの成功報酬をもらうが、
第三者管理方式への成功報酬はフロントがもらうに決まっている。

>>4143 通りがかりさん
神楽坂だったら、値上がり期待して買っておくべきだったかも
東京湾や千葉北西部に近いところに建てられているのは、
買わなくて正解だったかも。

>>4146 匿名さん
契約社員で退職金や福利厚生も無いフロントは必死で報酬目当てに第三者へ変更するよなぁ
これを合管理のマンションはやられているのかぁエグいなぁ

>>4148 eマンションさん
理事長を完全に取り込んで、反対者を叩き潰そうとありとあらゆる手を使う感じかな。必死過ぎて驚いた。管理会社ってここまで汚い手を使ってやるんだなあとあきれ返ったくらい。

>>4149 匿名さん
フロントが区分所有者を取り込んでいた場面が走馬灯のように思い返される

フロントのアイツまだココで働いているのかなぁ？

>>4150 検討板ユーザーさん
走馬灯は縁起悪いよ...

>>4143 通りがかりさん
ここのやり方は、他の「ランキング」スレでも話題になっています。
おそらく第三者管理方式が最初から導入されている新築分譲マンションなのでしょうが、ここの区分所有者軽視はさらに悪化している感じですね。
驚くべきは、”高い管理費”と書かれているところ。
理事会廃止・監事廃止だとこういうことなります。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
1080 匿名 1時間前

太宰府市新築マンション管理会社合人社

分譲開始から半年後に初めての総会の案内、しかも1週間後の平日18時4、5人しか座れないフロアでするつもりだったらしい。
103世帯あるのにコロナをいい事になるべく欠席を促し10名程出席だったので急遽プレイルームで椅子の数も足りないと床地べたに座らされてのホワイトボードも何もない総会で呆れてしまった
その総会の議事録もいつまでもなくきたのは年明けの4ヶ月後、また2月10日総会の案内がきたのが1週間前。
担当の怠慢と総会の意味から考えても住民を舐めてる気がしてならない。
高い管理費に見合った仕事をしてほしい。
以前住んでたマンションの管理会社と全く違うのでこんな管理会社もあるのかと不安になっている。

管理費（月額） 11,300円から、管理会社に払う「管理委託費」はいくらなのか？

管理会社 株式会社ダイイチ合人社建物管理
管理費（月額） 11,300円

第三者管理なのか？

管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し管理会社に委託

>>4154 匿名さん
新築分譲の第三者管理方式でしょ。
理事会なしで監事なしというここの独自型の第三者管理パターン。
うちもコロナだからという理由で、総会出席を見合わせるように通達が来て
マンションからすごく遠い場所で平日に総会を開催。
うちのマンションへの第三者管理方式導入は何とか阻止できたが、危機一髪だった。

>>4154 匿名さん
内容が変。

最近、裏金問題のニュースで、よく自民党本部が映し出されるよね。
左隣に合人社と書かれた看板が…

もういい加減ゴリ押しやめなよ
国土交通省のワーキンググループでこれだけ問題化されても
まだやめようとしない。このままあらためなければ、いずれ社会問題化する。

>>4158 匿名さん

国交省もグルなのかも

ワーキンググループの内容を把握されているのか、区分所有者の監事はOKとのこと。ただし、外部専門家の選任は合人社ではできない、と。なんだそれ

>>4160 匿名さん
外部専門家を入れるかどうかってイチ管理会社ごときが決めることじゃないのに。やべー会社だ。

>>4160 匿名さん
言っている意味がよくわからん。

そもそも、新たな費用負担を伴う、外部専門家の監事を組合員が賛成するだろうか？

>>4163 匿名さん
それは一般論として？それとも、G社管理のマンションの話？

>>4162 匿名さん

合人社のやっている第三者管理方式では、外部専門家を監事に選任することはやってない(できない？)って言っていました。

＞合人社のやっている第三者管理方式では、外部専門家を監事に選任することはやってない(できない？)って言っていました。

合人社が勝手にそう決めても、外部専門家監事の設置は、まもなく「外部専門家活用ガイドラインで義務化される可能性もあります。管理組合員の多数が監事設置を希望し、管理規約の変更を求めるのであれば、総会決議にて決められるべきです。
マンション管理の主体は管理組合であって、管理会社ではありません。

>>4163 匿名さん
でも、管理会社が管理者になり、理事会廃止になれば、
管理会社のやりたい放題にならないために
外部専門家の監事を雇うことは必須となる。
管理会社が管理委託費・管理費の値上げを第三者管理方式変更後
すぐに言いだす可能性もある。
結局、理事会方式のままで、マンション管理士を顧問として雇い、
理事会参加をして総チェックをお願いするほうが、一番安全で安い方法だと思う。

マンション管理士の選び方
その１．マンション管理士は国家資格です。詐称は罰せられますので気を付けましょう。マンション管理のコンサルタントを名乗っていても、資格のない方もいらっしゃいますので、注意が必要です。

その２．マンション管理士の資格を保有していても、その質はピンキリです。
専門知識はもちろん重要ですが、コミュニケーション能力や学習能力や適応能力があるかどうかは大変重要です。

その３．最初はすでに実績があり、国や地方自治体のアドバイザーとして働いている方、管理組合連合会と支部の活動に積極的に関与している方、マンション管理士連合会や地域の管理士会などで高い地位にある方などから探し出しましょう。マンション管理士の監視下に置かれれば、法律や法令違反のことをして、それが行政や団体に情報が筒抜けになることを恐れて、自重するはずです。

マンション管理会社と管理組合は利益相反の関係にあることを片時も忘れるべきではありません。顧問料は高くありません。月額３万～くらいです。あとは交渉と依頼内容次第で変動します。

フロントがまた変わった

>>4169 匿名さん

うちはずーっと変わらない。なぜだろう？

>>4170 通りがかりさん
第三者管理方式？

>>4170 通りがかりさん
うちのマンションのフロントがしょっちゅう入れ替わるのは
不祥事続きだから。
グループ企業全体で500億も儲かっているなら、
社員のために退職金制度を導入すればいいのにと思う。
退職金制度がないから、工事報酬に目がくらんで不正なことばかり
やらかすのではないかと考える。

>>4171 匿名さん
いえ、提案されてますがまだ違います。
>>4172
不祥事は会社にばれて交代になるのですか？それとも管理組合で指摘されているのですか？

>>4173 通りがかりさん
理事会で指摘しています。
会社のほうにも知らせました。
毎回、内通者がうまく立ち回って、管理組合全体には知られないようにしていますけどね。

>>4174 匿名さん
フロントの不祥事を指摘できるような管理体制を理事会に構築されているとは羨ましいかぎりです。
その不祥事はどの様な種類の不祥事ですか。
G社の場合、組合財産の着服といった不祥事は、フロントは組合財産に直接にはアクセスできないシステムのようなので考え難いと思っています。
また、G社のフロントには裁量権はほとんどなく、本社に伺いを立てながらその指示に従って動いているだけのように見えるので、フロントが頻繁に交代するとしたらむしろ本社側の判断（そのフロントでは指示事項を達成できない等）が大きいのではないだろうかと思っていました。

>>4175 匿名さん
このスレに書かれてきたことと同じことが起こっています。
大規模な修繕工事だけでなく、中小規模の工事のチェックを理事長や理事会が怠ると、工事費が異様に高かったり、不要な工事までやられてしまいます。
その他にもあきれ果てるようなことが、いろいろありました。

フロント担当が変更となったが、過去の引継ぎ内容やトラブルについては知らない担当者になり、最初から再度調整しようとしたら、理事の輪番制で管理組合側も担当変更となり、いつこうにものごとが進まない。　そうしたら管理会社から第三者管理の話を持ち掛けられて、理事長は全く理解しようとしない。また最初からやり直し、かなり築年数であるため、早めに手を打たないといけないので、グタグタ状態で私が理事になると言ったら、輪番制なのでと言われ、年３回から4回しか理事会も開催されず、完全に機能マヒ状態になって、どうしたら良いかわからない。　総合的なコンサルを有料でお願いしようとしても、理事会が機能していなので、どうしようもないジレンマを解決するための、方法はありませんか？

>>4177 きまぐれ天使の子分さん

マンションの管理規約に標準管理規約の第34条に照応する条項がありますか。
ここの管理会社はこの第34条をよく意図的に削除した案を提出します。
素知らぬふりしてね。（笑）この条項がない場合、まず管理規約改正から始めないといけなくなるので、管理組合側にとっては、大変な苦労です。

(専門的知識を有する者の活用)
第３４条 管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的 知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

>>4177 きまぐれ天使の子分さん
未だ懲りずに第三者管理方式のゴリ押しやっているんだね

国土交通省のワーキンググループの資料「第三者管理者方式の各論点に関する検討」
を読むと、８つの論点すべてにここが関わっている気がする。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

総会決議は避けられたら避けたほうがよい。

>>4177 きまぐれ天使の子分さん
カオスからマンションを救うために
有志を集めて臨時総会を開いたら良いのでは？

以下参照
あなたも招集できる！マンション管理組合「臨時総会」の威力（上）
https://diamond.jp/articles/-/283373

今週は確か国交省「外部専門家活用ガイドライン」の改訂版が発表さはずだはずだが、もし監事設置が義務化されたら、管理組合に監事廃止を強制していた管理会社はどうやって事態収拾を図るつもりだろうか。

>>4181 匿名さん

「ガイドライン」では強制力がないので、義務化などできない。

>>4182 匿名さん

でも、他の管理会社はガイドラインに従って、いちおう監事は設置してるよね。
監事廃止しか認めないという頑なな偏向姿勢を貫いているのは
ここだけだと思うけど。

第三者管理者方式の説明会資料が配られました。住民から監事の選任についての質問があったようですが、「区分所有者で希望者がいれば検討する」と記載がありました。但し、過去に役員の不正が発覚し組合に被害があった時に、監事が訴えられ、賠償金を払わされた判例がある、と牽制するような記載もあります。そもそも、G社が管理者となるのであれば、不正が行われる可能性がないにも関わらず、このような記載が行われることが不思議でなりません。

>>4184 匿名さん が監事に立候補すれば良いと思うが、そもそも、役員のなり手がいるのなら、第三者管理者方式にする必要がない。

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4184 匿名さん
うちのマンションで配布された第三者管理者方式の”説明会資料”は
内容が乏しく、説明会資料とはみなしがたいほど乏しい内容で、
「過去に役員が・・・」などという奇妙な文言はありませんでした。

おっしゃるとおり、Gが管理者となれば、理事会廃止されてしまうわけで、
おかしな記載としか言いようがありません。
Gにとって監事にマンション管理士など外部専門家が就任することなどあってはならないことで、そのような”邪魔”を排除するために「監事廃止がGの第三者管理方式の前提である」と、うちのマンションで配布された資料には書かれています。
監事廃止の目的を問い詰めると、
うちのフロントいわく「区分所有者が監事になると、その人の精神的負担や責任が大きすぎてかわいそう」というおかしな返答が返ってきました。しかし、管理組合員の”精神ケア”がGの監事廃止の主目的でないことは明白です。

絶対に安易に第三者管理方式に移行してはなりません。理事のなり手が少ない場合も
わずか数名の区分所有者にマンション管理士などの外部専門家を入れて
理事会形式を残すべきです。

「マンション管理士賠償責任保険」というものがあります。
保険加入の対象はマンション管理士です。マンション管理士が保険に加入することにより、もし万が一、相談者である管理組合様にご迷惑をおかけした際、保険金によって管理組合様の損害を賠償することが可能になります。
保険加入には、一般社団法人日本マンション管理士会連合会会員所属のマンション管理士であることが条件となっています。

しかし、この保険にはもう一つ重要な条件があり、理事会を設置していないマンション管理組合の第三者管理者として行う業務は保険対象外なのです。
理事会運営が難しくなっても、理事会形式は保持し、管理会社を管理者とせず、
マンション管理士などの外部専門家は顧問として迎えるか（コスト安）、
または、副理事長か監事として迎えるのが（コスト高・しかし交渉次第）
ベストだと思います。理事長はやはり区分所有者の代表が良いのではないでしょうか。専門家のサポートさえあれば、十分な管理ができるはずです。

「第三者管理方式への変更がコスト安につながる」という管理会社の主張は、
いまだかつて具体的かつ客観的に証明されたことはありません。

>>4185 匿名さん
もちろん第三者管理者方式になれば立候補をしようと思いますが、専門知識のないずぶの素人がプロの管理会社を監視監督するのは無理があると思っています。ガイドラインで推奨されているように外部専門家にも監事をお願いしたいのですが、費用がかかるため、他の住民は首を縦に振らないのではないかと思います。
輪番制でなく、立候補性にしてみては？という意見もありましたが、不正の温床になるため検討しないとのことでした。

>>4188 eマンションさん
そこまで意見や質問を出せる区分所有者がいるなら、
第三者管理方式に変更する必要など全く無いのでは？

>>4188 eマンションさん
理事会方式のまま、マンション管理士など専門家を顧問を雇えば出費は大したことない。地方自治体などから半額とか全額補助が出るケースもある。地方自治体のマンション管理行政担当課に連絡して調べてみてください。

>>4188 eマンションさん
立候補制は確かに両刃の剣かもしれない。
やる気のある人が理事に就任することは良いことだが、
管理会社や工事会社に協力してキャッシュバックをもらって
せこいお小遣い稼ぎが目的の人が立候補する可能性もある。
うちのマンションにもそういうバカいるけど、
決定的証拠をつかむのが非常に難しい。

>>4188 eマンションさん

「マンション管理アドバイザー」もしくは「マンション管理アドバイザー制度」で
ググってみて！

4188です。
皆様ありがとうございます。結局、理事長が丸め込まれてしまうと、住民の大多数が無関心なので、一部の関心がある人たちが頑張っても多数決には勝てません。
マンション管理士に相談もしましたが、理事になるか他の住民に第三者管理者方式のデメリットを情報提供するくらいしか手立てはないようでした。

>>4193 eマンションさん
今年1月に国土交通省が募集した 外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関するパブリックコメントの結果をまとめあげたものが次の参考資料なんですけど、
これをコピーして全戸配布して、再考を促してみればいかがでしょうか。
例え無関心であっても、自らのマンション資産が関わっているのであれば、
覚醒するはずです。
総会決議がまだならば、あきらめてしまうのは早いです。
あきらめずに頑張ってください。このパブコメを読めば、第三者管理方式の法的整備がまだ全然なされていないこと、利益相反問題が解決されていないこと、区分所有者の権利や利益が守られないことなどがすぐに理解できます。

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

>>4193 eマンションさん
うちのマンションも似たような状況でしたが、
総会で何とか否決されました。もし否決されなかったら、
今頃、大変なことになっていたかもしれません。
何としてでも、管理組合自らが相見積もりを取れる状態に
しておくべきです。大規模修繕後に修繕積立金がカラッポに
ならないように。

あっちこっちに相変わらず迷惑かけて、信頼失って( ＞Д＜；)
NHK番組制作スタッフがあきれ果てていたらしいよ

>>4196 マンコミュファンさん
信頼など元からないのでは？
理事長を丸め込んで内通者にするやり方が共通だね。

ひろしま企業図鑑

300億円超の企業 , 不動産 , 広島市 , 広島経済レポート , 特集記事 連結売上高５００億円突破建設工事がけん引、ＰＰＰは年１０件受託
300億円超の企業, 不動産, 広島市, 広島経済レポート, 特集記事
連結売上高５００億円突破建設工事がけん引、ＰＰＰは年１０件受託
合人社グループ

2023.08.21


　マンション管理などの合人社グループ（中区袋町、福井滋会長）は、２０２３年３月期の連結売上高が前年比１２％増の５３７億５８００万円で、大台の５００億円を大きく上回った。主力のマンション管理のほか、大規模修繕などの建設工事、ＰＰＰ・ＰＦＩ（公共施設の整備・管理運営）受託が特に伸びた。全般に好調で、今期で６００億円達成を視野に入れる。

　マンション管理事業の期末の管理組合数は全国５４０８件で前年から約３９０件増加、戸数は２７万８５００戸で１万６３００戸を純増させた。近年は管理会社が組合の管理者となる「第三者管理方式」を積極的に提案。住民が管理者になる従来の方式と比べて、住民の負担を軽減できるメリットがあり、引き合いが増えている。またオープンハウスグループ（東京）などマンション事業者との共同出資会社の設立を背景に、新築案件が増加傾向だったが、改めてリプレイス（管理会社の変更）の提案に力を入れ、管理組合数のさらなる底上げを進める。大規模修繕など建設工事を手掛ける合人社エンジニアリング（同所）は、売上高が前年比２０％増の１９６億７６００万円と成長をけん引。マンションの管理先増加に合わせて、今後も着実な事業拡大を見込む。ＰＰＰ・ＰＦＩ事業は期中に、山口県山陽小野田市のLABV（官民協働開発事業体）プロジェクトなど１０件を新規受託。今期も既に3件を受託済みで、継続して全国の案件受託に取り組む。
　不動産賃貸事業では、中区橋本町と幟町にそれぞれ単身者向け賃貸マンションを完成させ、所有する賃貸マンションは「ウェンディ」シリーズが６棟（東京１、広島５）、「ヴィラ」シリーズが５棟（京都）で計１１棟となった。Ｍ＆Ａにも取り組み、２２年３月にはクラウドサービスのえむぼま（愛媛県）を傘下に納めた。子会社でシステム開発のＧ．ＦＬＥＸ（旧ノイアンドコンピューティング）と連携し、サービス品質や収益力の向上を進めている。

養分にされているマンション

>>4196 マンコミュファンさん
クロ現も続編を制作するべき。
今度は企業名を隠さないで放映して欲しい。
報道番組としてのプライドを見せてくれ。

管理会社は自社の利益を最優先し、



骨の髄までしゃぶりつくそうとする・・

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4198 マンコミュファンさん

そんなに儲かっているなら、
社員のために退職金制度をつくってあげればいいのに。
そうなれば、工事報酬目当てのムダな工事は少なくなって
少しは評判も良くなるのではないのかな。
やり方が本当におかしい。

週刊現代の最新号（3/９号）の特集が企業名出していないけど、
特集「知らないと必ずダマされるマンション管理…」

>>4204 匿名さん

amazonで無料で読める

>>4198 マンコミュファンさん
＞大規模修繕など建設工事を手掛ける合人社エンジニアリング（同所）は、売上高が前年比２０％増の１９６億７６００万円と成長をけん引。

これおかしいよね。
合人社エンジニアリングって、タダのトンネル会社なのに、
なぜこんな巨額の黒字が出るのか。
すべて、キックバック？？？

合人社エンジニアリング株式会社(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/eng-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 19,676,263
営業費用（売上原価＋販売管理費） 19,138,776
営業利益 537,486

営業外収益 2,221
経常利益 539,708

税引前当期純利益 539,708
法人税、住民税及び事業税 140,807
法人税等調整額 17,839
当期純利益 381,061

>>4207 匿名さん

合人社エンジニアリング自体が修繕工事をやるわけではない。
下請けから得たキックバックは通常はどのように会計処理されるのですか？

合人社エンジニアリングの営業利益率は、２.７％（ ＝ 537,486 ÷ 19,676,263）。
合人社計画研究所の営業利益率は、１８.２％（ ＝ 5,330,672 ÷ 28,447,614）。

○株式会社合人社計画研究所(連結対象)::2023年3月度::決算報告
https://www.gojin.co.jp/kessan/2303/gojin-2303/

損益計算書（2022年4月1日から2023年3月31日まで）
（単位：千円）

営業収益（売上高） 28,447,614
営業費用（売上原価＋販売管理費） 23,116,941
営業利益 5,330,672

営業外収益 84,209
営業外費用 73,638
経常利益 5,341,243
特別利益 20,496
特別損失 6,676
税引前当期純利益 5,355,063

法人税、住民税及び事業税 1,607,956
法人税等調整額 △9,035
当期純利益 3,756,142

○経常利益率とは？営業利益率との違いや目安・計算方法について
https://keycrea.jp/financial-accounting/financial-consulting/ordinary-...

営業利益率の目安

営業利益率 状態
0％以下 危険
0～5％ 一般的
5～10％ 優良企業
10～15％ 超優良企業

>>4209 匿名さん
何でもいいから、ここの管理会社とは早く縁を切りたい。

管理会社の”お財布クン”にならないように気を付けましょう。

オリコン顧客満足度調査　2024
分譲マンション管理会社 首都圏 総合ランキング
21位　合人社計画研究所

第三者管理方式の”押し売り”のとき、
うちのフロントが満足度ランキング2位って言っていた記憶があるのだが、
いったいどこにそんなランキング結果があるのか
探したけど、わからなかった。

>>4212 匿名さん
https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2019/

2019年は5位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2020/

2020年は13位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/2021/

2021年は17位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2022年は18位

https://life.oricon.co.jp/rank-mansion-maintenance/syutoken/

2023年は21位

着実に順位を落としていますw

>>4213 マンション検討中さん
ちなみにこのランキングは2017年からで2017と2018のgはランキング外

大切なマンション資産を守る為、情弱にならないようにこちら掲示板を活用いたしましょう！

>>4214 通りがかりさん

2019年に5位に浮上できた理由はコスパの評価項目が高かったせい。
しかし、ダントツに安い委託管理費で次々にリプレイスを獲得しつつ、
相場よりずっと高い工事修繕費や不要な工事や二重工事でそれを補うというやり方に
管理組合側はすぐに気が付く。
そこで、2020年にはランクを大きく落として13位まで沈下して、
17位、18位となり、昨年あたりは企業名はあきらかにされずとも、
国土交通省のワーキンググループやマスコミで、常軌を逸したやり方が
すでに問題視され、2023年にまた21位へとランクが下落した。
管理組合側を無視して、管理会社の自己利益追求以外には何も関心を持たないやり方を猛省して方向転換しなければ、この異常なやり方は各方面からバッシングを受けることになるだろう。

被害者達が声を上げ続けたおかげで真実がランキングに反映される。
大切なマンション資産を守る為、情弱にならないように！

>>4213 マンション検討中さん

ワーストランキングとか不満足度ランキングのほうがマンション購入やリプレイスを検討している人たちにとってはずっと参考になるはずなのにね。

主観的なデータだけでなく、各マンションの過去の修繕工事費のデータを相場と比較検討し、コスト過剰の比率をすべてAI解析させて客観的なデータを取るというのはどうだろうか。国土交通省も本気で悪徳管理会社を規制する気があるなら、各工法による修繕工事の”相場”（マージン抜き価格）を公式発表すればよい。
マンションの修繕工事なんて内容はほぼ同じなわけだから、そのようなデータは簡単に取れるはずだ。

◇マンション共用部分修繕に関する工事単価について、長期修繕計画標準様式の修繕工事項目に基づき掲載。
https://book.zai-keicho.or.jp/Documents/t_pdf/2023-2024.pdf

>>4218 匿名さん

貴重な情報をありがとうございます！

これらの年度別データを基礎にすれば、超簡単に各管理会社の”利益相反率”が数値化できて”目に見える化”が可能になりますね。
全国の修繕工事のデータさえあれば、”比率”という客観的数値で各社比較できるだけでなく、管理会社のワーストランキングが超簡単に楽しく作成できてしまいます。（笑）

経済調査会のデータですから、信頼性も高いし、これまではボッタクリを指摘したくても、実証的な批判的基礎の確立が困難だったわけですが、これは十分な確固たる客観的基礎になりえます。
うちのマンションでも、管理会社のボッタクリ疑惑は過去数年にわたって理事会でうわさになってきたので、ヒマな時に過去の修繕工事の請求価格と相場を照らし合わせて検証するつもりです。

全国の管理組合に一冊ずつ無料配布してあげたいような管理組合の強化に役立つ情報データですね。

ー積算資料ポケット版マンション修繕編2023/2024
建築工事研究会 (編集)

過去の年度版もあるのでさかのぼって調べることも出来ます。

大規模修繕前にリプレイスを一刻も早く実現させないと...ｶﾞｸｶﾞｸ((((°Д °;))))ﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

利益相反率＝ボッタクリ率

>>4209 匿名さん

利益相反率（ボッタクリ率）の目安では...

利益相反率 状態
0％以下 超優良企業
0～5％ 優良企業
5～10％ 一般的
10～15％ 危険
15％以上　超危険
30％以上　超超危険
50％以上　超超超危険ｗｗｗ　

これで間違いないですか？
経常利益相反率はどうやって算出したらいいでしょうか？

>>4218 匿名さん

「積算資料ポケット版マンション修繕編」の過去の工事単価一覧が記載されているものを購入しました。シロウトの理事会・管理組合も異常なボッタクリに合わないために、工事単価の相場を知っておくべきですね。
工事完了後にボッタクリに気づいても遅いわけですから。
マン管センターに相談窓口がありますが、相見積もりの時点でボッタクリは事前回避すべきです。

>>266 疲れ果てた理事長さん
当方、昨年よりご指名により某マンションの理事長をやっております。
当方、それまでの管理会社に対する不信感等、それほどなかったのですが３回目の理事会就任で新たに分かったこと・・・それは、設備補修や改修費用などが管理会社の言いなりの直近の案件に遭遇し、それではと２案件を提案し見積もり取ってもらいました。
その間、理事会側でもネットで同様の業者へアプローチし、見積もりを取った段階で次の理事会で見積もりを照合したのですが、２案件とも理事会側の見積もりに対し、管理会社側見積もりはその倍以上の回答。
結果、２案件とも理事会側の業者で進めるべく、臨時総会を開催し他の案件含め、決議を取った経緯があります。
その後、並行して進めていた管理会社変更に向けた理事会としての情報収集を行なっておりましたが、最終的に１社に絞って交渉を進める事としました。
最終的にトータルコストで現行管理会社への支出を抑えた形での提案を受け入れ、先の総会で管理会社変更の決議を致しました。
そこに至るまでは、住人への聞き込みやアンケートを通して、また管理人とも連携して十分な情報を得ることが出来たことが大きかったです。
もちろん、次期管理会社とも連携して現状を訴えながら話を進めたことも大事だったのではないかと考えております。

来期も引き続きの理事長職を務めてほしいとの声もありますが、輪番制である理事会の補佐としてならと、積立金取り崩しが想定される案件に関しては、引き続き当方でフォローしようかと考えているところです。

ただし、これも無償での対応となると何だか便利使いされているようで、各居住者の意識改革の意味も含め今後、報酬制の導入をすべきかどうか悩んでいる次第です。
もちろん、月額一律ではなく案件毎の成約が確定した段階で、数％程度の報酬を受けられるようにすれば、今後の理事会運用においてより自発的な活動を促しはしないかと考えておりますが、そこには変更した管理会社の協力も必要となってくるわけで、管理会社に対する監視の目も理事会には養ってもらい、理事会運用を可能な限り理想的な形に近づけていければと思います。

>>4225 早起きオッサンさん
G社からリプレイスしたのですか？
それともリプレイスしてG社になったのですか？

後者ならご愁傷さまです。

>>4226 匿名さん
すみません、誤解を招く投稿でしたね。
G社は関係なく、疲れ果てた理事長さんに対する投稿です。
G社も検討しようとしましたが、ここの書き込みを見て理事会で早々に却下しちゃいました( ・∇・)

上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている
現場から上のヤバさなどの不満が爆発中

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

>>4227 早起きオッサンさん

超ラッキーでしたね

>>4228 通りがかりさん

＞上から第三者管理を増やせと命令が下っているが現場は世間の悪評がますます増える中、限界を感じている

ここまで国交省の法令やガイドラインを無視したやり方でやれば、
そうならざるをえないことはわかりきっていることです。

内部告発が続出しそうな雰囲気ですね。
文春でもゲンダイでもクロ現でもお好きなメディアに情報提供されたら良いのではないでしょうか。現場の声と真実が最も重要でパワフルですからね。