繰り上げ返済は愚か者？【Part４】

＞２４０
自己資金20,000,000
住宅価格50,000,000
ローン 30,000,000
金利1.50%　35年
基本的に年100万は繰り上げ用の余剰資金があるものとして、
繰上げが得か、投資が得かシミュレーションしてみた。
投資は先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資。
これだと世界の経済成長率と同程度かそれ以上見込める。
通常５～６％は見込むがコンサバに3%とみる。
この内、20.315%は税金。

繰上げを毎年100万円した場合。
計算をシンプルにするために、残債が0になるまで支払期間は変えない。
初年の支払額は1,108,009で元金支払は658,009円。
100万円繰上げするので初年度末の残債は28,341,991円
これを繰り返してくと21年目の残債は1,011,173円でこれを支払い無事完済。

21年後
資産は21年経った住宅と繰上げにより返済利子が減った分の
銀行預金9,669,200円（投資が嫌いだから投資はしない。）
ローン減税2,113,274円 金融資産　合計　11,782,474円
負債はなし。

100万円を投資に回し、予定通り35年で返す場合
資産は21年経った住宅と
毎年100万円余剰金で投資した金融資産が28,511,388円
ローン減税2,621,310円　金融資産　合計　31,132,698円
負債　住宅ローン残債13,898,178円 ネット金融資産　17,234,520円

究極で5000万円フルローンにして。2000万円も投資いた場合。
（支払が毎年738,673円多くなるので毎年の投資額は261,327円に減額）
21年後
投資した金融資産が40,297,177円
ローン減税3,977,790円　金融資産　合計　44,274,967円
負債　住宅ローン残債23,163,631円 ネット金融資産　21,111,336円

どれが得かな。
繰り返しになるけれど
先進国、発展途上国の株と債券のインデックスに分散投資で
３％は超低い数字。

>241
計算するまでもない無駄な計算ご苦労様。
一つあなたの計算で抜けているのが、「リスク」の概念。
リーマンショックで投資していた金融資産が半減したという人はざらにいて、特配がここにきてやっと普配になってきたと言う話も投資関係の掲示板ではよく見る。

勿論投資すること自体は別に否定しないし、自分も投資している。
個人的な実績で言うと昨年初めに自分の小遣い300万を投資に回し、今年の初めに100万追加、6月17日現在の金融資産は証券口座の現金を含めて469万ちょっとだから、1.5年間の実績を年利に直すと13.9％程度の運用。
とはいえ、セイコーエプソン(6724)の100株が+30万以上出ているのが大きいだけだが。
その他の資産を含めた状況は>141に詳細を上げている。

貴方の意見と投資の神様の意見、どちらを参考にするかと問われれば自分なら投資の神様だね。
http://billion-log.com/knowledge/stock/leverage-risk/

＞241は確実に一文無しになると思います。

>242
本日の日経電子版より
　「じゃあ長期投資なんて意味がないのか」とがっかりしてしまったかもしれませんが、有効な方法もあります。分散投資と組み合わせることです。例えば国内株式だけの長期運用だと、この20年間では大幅なマイナスになっています。ところが国内株式と国内債券、外国株式、外国債券に均等に分けて投資していた場合は、ほぼ２倍に増えているのです。

リスクをヘッジする為に、分散投資するの。
マコビッツのポートフォリオセレクションって知ってる？
それに君のリスクはダウンサイドリスクだけで、アッパーサイドのリスクを考慮していない。
7%になるリスクもある。(金融工学ではリスクと変動の偏差の事)

>243
1995年に600万で投資を始めて、
現在は、金融資産8000万を
分散投資し、運用している。
住宅ローンは4000万。
ローン減税が2000万が限度だったので。

＞２４２
貯金に近い国債他に700万円、日本株に400万円
ポートフォリオになっていないね。

それにアベノミクスの真っ最中の日本株で１４％弱のリターンじゃ
確かに投資はやめた方が良い。
日経インデックスでも50％も上がっている。

こんな場所で俺は投資に成功してるみたいなこと言われてもな～、無意味だよ～ん。

投資に各段成功しているとは思っていない。
教科書通りのフォートフォリオを組めば、
3%以下のリターンは極稀と言っているだけ。

35年2%以下の固定ローンの歴史上稀な状況で、
これを返す努力が信じられないだけ。

千載一遇のチャンスが見えないのだろうね。
金融工学が理解できない人には。

借金→悪
投資→株→ギャンブル

投資を競馬と同じとしか思っていないのだから。

>241
なんでフルローン組んで、自己資金全部を投資に突っ込まなかったの？
それが全ての答えになってるとおもうけど。

>244,>245
完全に予想通りの反応ありがとう。
なぜそう突っ込まれると分かってわざわざ自分に不利な情報を書いたかと言うと、適切なポートフォリオを組めるようなレベルの人は資産に余裕があるから、住宅ローンの返済はいざと言うときに全額返せるので>240で指摘したとおり対象外、自分のような投資初心者に住宅ローンの繰上原資まで投資しろと言うのは不適切だと言う例だからなんだが。
自分でも投資の才能があるとは思っていないし、潜在している金利上昇リスクをわざわざ今顕在化させる固定など馬鹿馬鹿しい上に、変動を選んで金利上昇リスクヘッジに定期的な繰上がもっとも低コストで有効と判断しているから、逆ザヤ期間の繰上原資を流動性リスクがほとんど無く元本保証付の個人国債にしているだけで、投資目的ではない。
大事な家族を万が一にも路頭に迷わせるリスクは負う気が無いので、住居に関する必要コストと用途がはっきりしている貯蓄以外に現金はいざと言うときのために年収手取り程度は必要と判断している。

元々投資の方針が基本キャピタルゲインは狙わずインカムゲインを主目的にしていて、株主優待を含めて3～4%程度の配当を期待できる自分が良く使い応援したい企業に投資すると言うスタンス。
色々調べていたから昨年からはじめたとはいえ実質は3月ごろ、既に日経平均は12000円を越えていたころからだから日本株はおおよそ25%程度値上がりしていて、昨年の株は400％を超えているエプソンは例外としてやっぱり大体含み益は25％～30％前後だね。
携帯が好きでインカムゲインは無視して買ったが損きりしたシャープ、今年の年初に大幅下落してまだ戻りきらない塩漬けの三井住友、株主優待狙いで含み損が出ているコーナンとイオンが足を引っ張っている。
時間や投資先の分散も考慮に入れて15％ほど投信の積み立てで海外バランスやREITに株式とかも含めて試行錯誤しているが、そちらは年初からまだ3％程度しか上がっていない。
ドルコスト法のメリットはもう少し長期にならないと出ないので仕方ない。

>247
ところで参考までに、
＞教科書通りのフォートフォリオを組めば、
を書いてみて？

インデックスだと20年スパンで見れば年利3％程度は堅いというのは分かるが、リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。

繰上は個人の性格もある。

住宅ローン減税があるので、10年間は繰上しませんが、年間100万ぐらい繰上資金を貯めてます。
今年2年目で、予定通り200万貯まる見込みです。
これを、ただ放置するのも勿体ないので、迷ってます。

補助金が無くなったり、売電価格下落で旨みがなくなったみたいですが、
90万円2.2kwぐらいの太陽光パネルで、現状年間10万ぐらいかかってる電気代を
自家消費と売電で、これからほぼ電気代実質0円なら、これも有りかなと思うし
（浮いた電気代・売電は全て繰上用に貯める）

※都内、総２階建29坪、南北に細長い寄棟なので、2kしか載らないのが、仕方ないですが・・

>248
ローン4000万は今の残債。
購入時はローン5000万頭金1000万で6000万の住宅を購入。
ローン5000万に抑えたのは、印紙代やその他の制限で
1000万くらいなら頭金入れても痛くないと判断したから。
フルローンしろなんて言っていない。
必死に繰上げするのが馬鹿らしいといっているだけ。

>250
一例

国内株式 20.00%
先進国株式 30.00%
新興国株式 10.00%
国内債権 10.00%
先進国債権 15.00%
ハイイールド債権3.00%
新興国債権 6.00%
海外リート 6.00%

日本株は現物で他はインッデクスで運用。
日本上場のETFでかなりまかなえるし、
米国株のアカウントを持っているれば、
好きなようにインデックだけで作れる。
先進国市場に明るくなれば現物に切り替える予定。
新興国市場はインデックスで運用していくつもり。

投資信託手数料が高い。

＞リーマン前にはじめた人は6年たってもまだ戻らない人も多いと言うのが現実。
日本株だけの話。
DJ、FT100などとっくに回復している。

>253
＞日本株だけの話。
http://www.statestreet.co.jp/public/pdf/SSForeignEquityIndexOpen.pdf
http://www.nikkoam.com/files/fund_pdf/958387/file/m_dc_idx_gaikab_na.p...
10年以上の実績がある海外株式インデックスの例。
ここ2年の急騰でやっと7年前の水準に回復した程度だね。
次何かショックが起きればまたリーマン前より落ち込む可能性は高そうだよ？
海外の株価そのものはもっと回復しており、円が一時期よりましになったとはいえリーマン前より2割近く高いから仕方がない面もあるが、為替リスクのない日本株はもっと悲惨な状況。
アクティブファンドの6割はインデックスよりパフォーマンスが落ちると言われているので、リーマン前にFPの勧めに従った人はまだ戻らないというケースが多いと判断している。

当然利益が出ている人も多いし、適切な組み合わせができればリスクを下げる事は可能だから投資は否定しないよ？
でも誰もかれもが適切な組み合わせができるわけでもないので、リスクを取って良い資産とリスクを取らない資産に分けるべきだと言っている。
無駄な金利を払わない変動のリスク管理には、計画的にノーリスクな繰上するのがパフォーマンスは良い。
全資産をノーリスクの繰上に回すべきだと言っているわけではない。

>252
90万で2.2kWだと、kWあたり40万以上しているね。
10年間は確実にメリットがあるけど10年後の買取状況が不透明だから、たまたまこないだ計算した感じだとkWあたり30万を切らないと少しリスクがあると思う。
10年後も購入する電気料金と同額で売電できるならkWあたり40万円でも大丈夫だと思うけど、正直太鼓判は押せないので自分で判断するしかないと思うよ。

＞２５２
200～300万の少額投資では、今太陽光発電が一番良いみたいだね。
家は南向きで日当たりが良いので、
10年間の電力買取と電気代節約分でIRRが最低6%行く試算。
10年後の買取価格は不明だけど、電気代の節約だけでかなりの
リターンが期待できる。
マンションや日照条件の良くない戸建以外は、
太陽光発電に投資。
200～300万の少額だけれど。

太陽光は、地価を考慮に入れて計算すると、話にならない位低い利回りになるけど、
使い道のない自宅屋根だから、ペイできる感じなのかな

なので、自家消費分程度の10年150万程度までなら、さほどリスクなく考えて良いとおもう
それ以上に、設置してリターン得ようとすると、
証券化された物と違い、売却できないから、補助金と売電価格・量から、償却分を回収できるか否かになりますね。

ざっくり計算してみた。
条件は東京電力管内のオール電化として、夏季の昼間電気料金kWh38.63円、それ以外の昼間電気料金kWh31.64円、H26年度設置の買取価格kWh37円から、昼間の電力使用量は家庭によるのでざっくりkWh35円で計算する。
1kWのパネルは平均年間1000kWh～1300kWhの発電量が期待できるので、経年劣化も考慮し年間1200kWh発電すると仮定すると、
　2.2kW×年間1200kWh×35円＝年間92400円
90万円の投資回収まで9.74年程度、kWh37円で計算しても9.21年掛かる。
パネルは経年劣化で多少発電量が落ちる程度で破損リスクは無視したとしても、10年後にはパワコンの維持費が掛かってくるので、10年間の投資リターンは0に近いと予想される。
その先の10年間は発電のほとんどを自己消費しkWh35円をキープ、パネルの劣化を1割、パワコン維持費に10万円と仮定すると
　2.2kW×年間1100kWh×35円×10年－100000円＝747000円
つまり、90万円の投資で20年間に約75万円の利益が得られるので、年率に直すと3.38％程度の利率。

もう少し多くパネルを載せるかkW当たりの出費を抑えることができれば太陽光はお勧めなんだけど、2.2kWしか載せられずにkW当たり工事費が40万を超えていると太鼓判は押しづらいな。

ローン減税と合わせると実質
1%以下の融資を捨てる繰上げより
良いのではない。

試算ありがとう。

まだ、見積り取ったわけでもないので、
昭和シェル子会社のが170Wで、kw単価30万程度らしいので、このあたりで

１０年１０００万のうちの１割程度、分散投資のひとつとして
これから、じっくり検討してみたいと思います。

>258
の計算を批判するつもりはないけれど、
日照の良ところでは、効率が20%は確保。
それに平日の日中は留守で、37円で売電。
夜間だけ東電から24円で買電、
とかでシミュレーションすると
全然違ったリターンが出てくる。
全て、個別に判断しなければならないので、
一律には言えないが。

いづれにしろ、戸建の強味だね。

これからローンを申し込む予定の者ですが、ここで質問させてください。
4500万の物件で頭金ゼロのつもりです。貯蓄、株など合わせれば物件価格以上の蓄えがあります。
私自身の考えでは、この低金利を活かして全額ローンでと思っているのですが、担当者は少しであっても頭金を入れる人が多いと言っていました。
こちらの掲示板でも、審査に余裕があっても頭金を入れる方が多いようですが、繰り上げ返済と同様、なぜ手元に資金を残そうとしないのでしょうか？
私が満額ローンが通ったとして、月々の生活費を考えると返済はカツカツになる可能性があります。そこは貯蓄から切り崩すことになるかもしれません。こういうローンの組み方は間違ってますか？

ググると頭金2割とか3割とかの理由のコメとか出てきますよ。

>260
一応補足しておくと>258はかなり良い条件での試算だから、南に何か屋根より建物があったりするともっと悪くなるので、安全サイドを見込むなら年間kW当たり1000kWhで計算した方が良いかもね。
新築時に載せておけば足場代は不要になるので、もう少し工事費が減ったんだろうけど。

>262
好きにすればよいと思うよ。
自分の例だと、妻の独身時代の貯金を借りて大幅に減らすことは可能だったし、投資用の自分の小遣いも頭金に充てることも可能だったけど、住民税減税と所得税還付を合わせて年末にローン残高の1％が満額戻ってくる程度までローンを借りた。
個人的には、ある程度は頭金は入れといたほうが安全だからお勧めするけどね。

例えば定期収入がなく投資を生業としていて金融資産の半分程度の物件を買う場合は、固定にしてローンで借りた金を投資に回すのも良いだろうし、定期収入があり返済に余裕があるなら繰上を前提とした変動にして、自分のようにカツカツまで頭金にせず投資用の資金を残すのも良いと思う。
独身だったらさらにリスクを取っても良いし、子供がいるならリスクを落とすべきだと思う。

262です。
ありがとうございます。自分でもググってみました。
頭金を入れたほうが安全というのは、売却の際に残債を払えない事態を回避したいからということでしょうか。他にもあったら教えてください。
自分は、1000万ほどのすぐに使えるお金は持っておきたいたちなんです。なんとなく、現金がないリスクのほうが頭金を入れないリスクより大きい気がして…。
こういう考えだと、繰り上げ返済もできないんだろうな。

>266
ある程度の現金と流動性リスクの低い資産は持っておくべきだと思う。
カツカツまで投資に回して何らかのショックで世界的な不景気が来て、定期収入が減った上に投資した資産が激減して可処分所得がマイナスになった時回復するまで耐えられないと、自分一人なら自己責任だから良いとしても家族まで路頭に迷わせることになる。
所謂繰上貧乏になるほど無理にローンを減らすべきではないし、資産が減っても一括返済できる程度の余裕がなければ余剰資金の大半を投資に回すべきではないと思う。
せっかくの新居なんだから、家族が笑顔でいられるように遊行費用も考慮に入れて、節約疲れで家の雰囲気が悪くならないようにしないとね。

ある程度は人によるから一概には言えないけど、何事もほどほどに。
過ぎたるは及ばざるがごとし。

流動性が低かったら、やばいだろう。
と揚げ足取ってみた。

誰かみたいに、年収一年分とは言わないけれど、
3ケ月部分くらいは、流動性の高い現金や
預貯金で持っていたね。

ひと昔前の婚約指輪の金額と同じ。
今はどのくらいかな。

返済しないのが愚か者で、さっさと返すには愚か者でない。

>>269

そんなの金利によるだろ？
金利がゼロならさっさと返すのは愚か。

ファイナンスの知識のない人に取っては、
仰せの通り。

ファイナンスをまともに学んだ者にとって、
住宅ローンに関しては、真逆。

マーケットがスキューしてるところに利益あり。
ヘッジファンドと同じスキーム。

今の住宅ローン金利は国策、国の援助が入っているんだよ。
補助金もらいたくない人は、もらわなければよい。

＞258
ソーラーフロンティアの見積してもらったら、3方向でパネル18枚で3kWのるそうです。
見込み年間2900kWhで110万です。

どうでしょうか？

8年で繰り上げ完済早5年、安心感は8年の苦労に変えられない。幸せ

フラット20、8000万を6年目の来年夏に完済します。その後投資をエンジョイします。

もし繰上資金があるなら、控除で逆ざやが出ている金利なら10年後にすりゃいい。

控除対象外です。

現金で買いなよ。

制度が色々あるのに現金？

これからはそうします。

お金もないのに目の前のおもちゃほしがる子供じゃないんだから

マイナス金利の今は、1%程度の利息を確実に節約できる繰り上げ返済が正解ですね。

手数料ほしいからキャッシュは辞めてください

預金連動ローンはまだどこかで細々やってるんじゃないの。
東スタの終了前に飛び込みで融資を受けて利用中。

あとは宝くじ頼み＾＾

>>284
住宅ローン減税期間中なら、0.38%5年や0.47%10年とかの低金利固定にしたら
手数料含めても得すると思う。

どんな方法でも、定年までに完済すればいい。
最悪は退職金をローン返済に充てること。
退職金は老後生活費の補填金。
借金の返済に使ったら年金だけでは生活できない。

手元に1年分の生活費を温存できるなら、早目に繰り上げるべし。

最初から繰り上げなしで、定年までに完済するローンにしておけばいい。

>>289 それだと収入が大きく減った場合に対応できない。