管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

排水管の支管部分は、３０年を経過すれば更新工事を
やらなければならなくなる時期が必ずやってきますよ。

スレ主さま

　当方は１０階建て３５戸の分譲１４年目のマンションです。数年前にコスト削減を行いました。現在の費用と貴マンションとの比較で簡単に説明します。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
【月2625／月、１台、年２回点検】
　＊３台ですから、ほぼ適正価格だと思います。36戸で３台あるのはすごいですね。

宅配ボックス：6000/月　年2回点検
【定期点検なし、費用ゼロ】
　＊ほとんど故障しませんの定期点検はしていません。故障時に業者を呼ぶことにしています。過去に呼んだことはありません。

省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
【対象費目なし】

雑排水管清掃：18000/月
【4100／月、２年に１回】
　＊毎年やる必要性は少ないと思います。かなり割高だと感じます。

建築設備定期検査費：4300/月　年1回
【7500円／月、年12回】
　＊年１回と年12回では比較することは難しいですね。

特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
　＊定期的に予算化していません。３年に１度10万円を予算化します。結果的に同じくらいですね。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
【同上、39000／月】
　＊独立系の点検業者です。年６回出張点検、365日24時間遠隔監視付き。割高のメーカー系でしたらそんなものかも。

園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
【植栽費10000／月　同上】
　＊植栽の規模が不明なので比較は困難です。

備品・消耗品費：7900/月
　＊自動的に支出する項目ではありませんので、固定金額の設定はしていません。

管理委託費：331800/月
【事務管理業務費：37500／月,管理員業務費：12500円、消防設備点検費：10000円、、受水槽点検費：5000円】
　＊管理員は週5日勤務、午前10時から午後４時までです。費目別の金額が不明ですが、割高かもしれません。

　以上、ご参考にしてください。

＞６４
いつの間にか、排水管洗浄が給水管の話に替わっています。
誰が受水槽まで見る話をしているのでしょうか。

>64
あのね、排水管の縦管部分が詰まることはまずないんだよ。
詰まるのは、支管部分。だから専有部分の排水管を洗浄すれば
十分なんだよ。
それにね、縦管部分の排水管の高圧洗浄なんかしてるマンションてないよ。
おめでたいとかいう前に、しっかり勉強してから出直してこいよ。

>66
排水管の縦菅も接続部分があるので詰まりますよ。
縦菅が上から下まで１本のもので、途中で横菅の接続が無いのなら詰まる可能性は非常に低いですがゼロではありません。
縦菅が詰まらないと言うのは、直管の部分のみの話です。
横菅との接続部分は詰まりますし、直観の接続部分も詰まります。
それら全てをチェックしないと意味がありませんからね。

排水管に付着するスケールのことを知っていますか？
配管サイズにほぼ無関係で１～３センチくらいの厚みのスケールが付くのです。
専有部分の配管は、流量が少ないこともありますが、出来るだけ細い配管を使いますし、間取りのこともあるので曲がりが多く、水勾配をとってはいますがほぼ水平に流れるので、流速が遅くスケールが付着し易いので、１年でも１センチくらいのスケールが付くこともあります。
また、一度配管にスケールが付着したら、高圧洗浄を行っても元の配管まで全て取れることはありません。
配管に残ったスケールの部分には、スケールが付着し易くなりますので他の部分よりも溜まり易く取れ難くなります。
このスケールを取るには高圧洗浄ではなく、ワイヤーブラシが必要です。
しかし、ワイヤーブラシは配管自体を痛めてしまいますので、一時しのぎ的な効果しか期待できません。
ワイヤーブラシで傷が付いた部分には、スケールが非常に付きやすくなるのです。
人間の血管で起こる「梗塞」と同じです。
縦菅は、各階の排水をまとめて流すので、また、詰まると厄介なので、専有部分とは違い、少しでも大きいサイズを使います。
横菅と違い、流量が多く流速も速いのですが、常に流れているものではありません。
縦菅にも横菅同様のスケールが付着します。
縦菅は太いのでスケールが付着しても横菅のように詰まることはまずないのです。
しかし、横菅との接続部分には堤防のようなスケールが出来易く、そこからスケールが溜まっていく足掛かりとなります。
偶に、そこに誤って流してしまったフォークとかビニール袋などが引っ掛かり、縦菅を塞ぐ原因となることもあります。
簡単ですが、これくらいは知っておいて損はないと思います。

縦管は詰まることはまずないね。
詰まるのは横引管。
但し、継手部分は傷みやすいので、更新工事をするときは、ここの交換をする。
高圧洗浄の縦管部分の洗浄はできない。
ましてや縦管部分を高圧洗浄はしないしできない。

【テキストを一部削除しました。管理担当　H25.9.6】

縦菅清掃は行われているようです。
http://www.jctokai.co.jp/haisuikan.html

ディスポーザーが付いているマンションは縦菅も横菅も外部の排水管も全て、年に２～３回の高圧洗浄を行っていますね。

ディスポーザーが付いているマンションで、年４回の高圧洗浄をしているマンションがあるそうです。
専有部分の横菅は勿論、隠ぺい部分の縦菅や建物周囲の排水升やグリストラップから道路の本管までの全ての管の高圧清掃です。
新築時から行い、内部に付着するのを防ぐことが一番重要だそうです。

縦菅は清掃できないとか、縦菅は詰まらないなどの嘘を平気で書く人がいますので、注意して下さい。

縦菅は、各フロアの専有部分からの排水が同時に流されたとしても、流せるサイズの配管になっています。

各フロアの専有部分から一斉に最大で排水することは有り得ませんので、縦菅は、ほとんど流れていない状態なので横菅よりも詰まりにくいと言うだけの話で、詰まらないのではありません。

流れが少しなので、かえってスケールが付着し易くなるのです。

ディスポーザーが付いていないマンションなら、新築の内から年に一回は高圧洗浄をするほうが、配管が長持ちします。

流れが悪くなってから高圧洗浄では取れなくなってから、ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。
　

縦管の流れはすくないといってるけど、横引管から全て縦管に集まるので
少ないということはないんでは？

>78
高圧洗浄で縦管部分も洗浄するのですか？
縦管部分は、ワイヤーブラシでやるのが普通なんでしょうか。

>79
例えば、１０階建てで各フロアの２部屋を受け持っている１本の縦菅を例にすると、設計時には、各部屋の横菅は、その部屋の雑排水を同時に流しても縦菅まで逆流せずに流れるように設計されていて、縦管は、２０部屋から同時に最大の排水をしても逆流せず流れるようなサイズに設計されているのです。
実際に、同時に最大の排水をすることは有り得ないので、縦菅には常に排水が流れることはなく、料理をする時間帯、お風呂を流す時間帯などでも、全部屋が同じ時間に同時に全開で排水することは有り得ませんし、それ以外は、ほとんど排水は流れていません。
みんなが寝静まった深夜から早朝にかけて、頻尿などでトイレに行く人がいない場合、排水はゼロです。


>80
あなたの質問の答えは既に78に書き込まれていますよ。

＞ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。

>81
それでも、横引き管より縦管の方が排水は多く流れるのではないですか。

>82

流れる総量だと言うことなら、縦菅と横菅共に同じです。

わかりやすい例を挙げて説明します。

１本の縦菅に専有部分にある横菅１０本が接続されていた場合。

横菅から流された排水と同じ量が縦菅を流れます。

例えば分り易くするために横菅の配管サイズを、浴槽の排水・洗面所で洗面器一杯に貯めた水の排水・洗濯機の排水・台所で洗い桶に貯めた水を一気に流した排水・トイレで手洗いをした排水を同時に流した時の横菅に流れる最大水量が確実に流れるサイズの１辺が１０ｃｍの正方形だとすると、縦菅のサイズは、横菅から排水される最大水量の１０倍のサイズなので、１辺が約３２ｃｍの正方形になっています。

縦菅に１０本の横菅が接続されているのなら、横菅１本と縦菅１本を比べることは出来ませんし、比べても意味がありません。
比べるなら、接続され、共に関連性のある、横菅１０本の合計と縦菅１本とを比べるしか方法はありません。

例えば、縦菅に接続された１０本の横菅の内の９本から、常に蛇口を全開にしたような排水があるとき、残りの１本の横菅から流れる排水量と縦菅に流れる排水量を比べても意味がないのと同じことです。

排水管は、毎年清掃しないと配管に汚れがこびり付いた汚れが取れ難くなり、それに汚れが蓄積しだして大きくなり管を塞いでいきます。
毎年清掃していれば、初期のこびり付きを防止出来ますので、長い間、配管に汚れが蓄積し難い状態を保てるのです。
例えば便器の掃除を怠れば、便器に汚れの輪と呼ばれるものが付着して取れ難くなり、だんだん濃くなっていくのと同じです。
最初からこまめにさっと清掃をしていれば、汚れの輪が付きません。
５年もあれば違いがはっきり出ますが、それと同じです。
特に見えない部分なので、毎年の清掃は必要ですし、清掃することで配管がきれいに長持ちすることになるのです。
新築だからと２年に１度でいいとか言ってると、１０年もすると流れが悪くなり、内視鏡で見ると、かなり閉塞しかかっている部分がみつかり、それを除去するのに無駄な金がかかることとなり、配管自体の寿命も短くなるのです。

＞NO34さん
たしかに一理ありますね。

＞NO３５さん
お住まいのマンション規模とEVは何人乗りですか？