管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

自動ドアや宅配ボックスは故障都度修理したほうがオススメかな。
雑排水管洗浄は築年数にもよるけど、2〜3年に一度くらい。築10年超えて2年に一度くらい。
戸当り一回3500〜4500円でできる。

管理委託費は事務管理のみなら高い気がしますね。管理員有無や巡回設備点検、機械警備、消防用設備点検、受水槽清掃など…他に何を含むのか。

園芸などはボリューム次第。


5月に総会なら間に合わないかもね。

＞NO1さん
ありがとうございます。
やなり自動ドアと宅配ボックスはそうですよね。
管理委託費は管理人有、巡回設備点検、機械警備、消防用設備などおっしゃられたものは入っています。
事務管理としては５万程度です。
園芸はそんなにボリュームがないんですよね、東京市で４５戸でうちよりも敷地が広いところは8000円程度でした。

５月総会には自動ドアと宅配は議案にあがるみたいです。

全般的に高いように感じます。
最初に管理会社と委託契約したときに、
次の事を確認しながら理事長は契約を締結したはずです。
もし最初にその事が出来ていないならば、先ず契約の更改をするべきです。
相手は、管理会社・エレベーターメンテナンス会社・その他機器のメンテナンス会社
管の洗浄会社等ですが、管理会社が一括して説明するような場合は、
マージンが含まれています。（それぞれの点検の際、立会させて下さい。）
全体の項目
何処に何が含まれているかを説明させ確認する。
その内容で管理全体がカバーできているかを再確認
契約の細目
実質的な点検や検査の方法と頻度
何時誰に報告するか、その方法と回数が記載されているか。
金額
金額を表示する方法が他のマンションと比較できないようであれば、
高いことを隠したいとの意識が見え隠れしそうです。

管理の内容や細目が提示されたら、理事会や希望者を募って、
建物を見ながら設備と点検内容をチェックすると面白く、新しい発見もあります。
管理会社は、管理をすることで利益を収受しています。
管理の内容を説明する義務があります。
説明が不明瞭であれば、文書で回答を求めて下さい。
場合によっては管理会社の変更を求めることに繋がります。

うちのマンションの例（350戸）
　１）エレベーター９人乗　東芝　１４階建
　　　　　管理会社経由・・・総合委託ということ　　　　１基45,000円　×　6基
　２）雑排水管の高圧洗浄　　２年に１回　　　内視鏡検査あり（但し、１割程度を実施）
　　　　　１回分　　　１戸当たり月換算・・・３２０円程度（２年分で）
　３）管理委託費
　　　　　１戸当たり月　７００円程度
　　　　　　　管理員人件費とか清掃費等は除く
　４）宅配ボックス点検料
　　　　　月１万円程度
　５）オートドア点検料
　　　　　１ヶ所　年間　１５，０００円　　４ヶ所あり
　６）消防設備点検費
　　　　　１ヶ月　１戸当たり　１８０円
　７）電気設備保安業務費
　　　　　１２万円　　　年間２回実施
　８）貯水槽清掃費
　　　　　　　　　　　　年１回　７万円

うちのマンションの例（３５０戸）について
　１）エレベーター９人乗　東芝　１４階建
　　　　　管理会社経由・・・総合委託ということ　　　　１基45,000円　×　6基
■６基であれば４０,０００円程度が妥当
　２）雑排水管の高圧洗浄　　２年に１回　　　内視鏡検査あり（但し、１割程度を実施）
　　　　　１回分　　　１戸当たり月換算・・・３２０円程度（２年分で）
　　　　　　　■１戸当たり月２００円前後
３）管理委託費
　　　　　１戸当たり月　７００円程度
　　　　　　　管理員人件費とか清掃費等は除く
■１戸当たり月　６００円
　４）宅配ボックス点検料
　　　　　月１万円程度
■こんなモノ
　５）オートドア点検料
　　　　　１ヶ所　年間　１５，０００円　　４ヶ所あり
■４ヶ所合計で５０,０００円
　６）消防設備点検費
　　　　　１ヶ月　１戸当たり　１８０円
■これは高い半額くらいが妥当
　７）電気設備保安業務費
　　　　　１２万円　　　年間２回実施
■妥当な金額
　８）貯水槽清掃費
　　　　　　　　　　　　年１回　７万円
■３５０戸分がこれならばとても安い金額です。

最上階が１４階である３５０世帯の大型マンションですから、３６世帯のマンションより割安になるのは当然ですね。

>　１基45,000円

これってフル？POG?

4万円が妥当と言う相場観がどこから来ているのかも知りたいものです。

雑排水管洗浄は、築10年超えて1年に一度。2年超えは小ハエが多量に発生する。
洗浄会社が下手か手抜き？

>7
今時、デベ系のフル以外でやっているマンションって
殆どないよ。
生命に係ることで、けちってはいけない。

住まいに詳しくないから、あんなこと書くんだよ。

エレベータは現状でも十分安い
同じくらいの規模のマンションと比較しないと意味ないよ

こんな所で横着して情報収集しようとしてもロクな情報はないよ。
近隣の同じような規模のマンションを訪ねた方が確実だね。

＞ＮＯ３さん
前理事長（理事会）はその当たりは確認していなかった様です。
エレベータは組合直にはなっていますが、細々とした内容は把握していなかった様です。

＞ＮＯ４さん、ＮＯ５さん
ありがとうございます、参考にさせていただきます。

＞ＮＯ６さん
確かに、スケールメリットはあるかと思います。

＞ＮＯ７さん
フルかＰＯＧかは気になるところですね。

＞ＮＯ８
小ハエはこまりますね。

＞ＮＯ９
そうなんですね、ありがとうございます。

＞ＮＯ１０
すみません一応職はマンション業界です＾＾；

＞ＮＯ１１
同規模が欲しいですね、確かに。
がんばります。

＞ＮＯ１２
一応、情報のひとつとして、広くお話をきければと＾＾；

植栽は安くやるならシルバー人材センター
やる内容はそれなり

＞ＮＯ８～１２さん
「さん」が抜けてました、すみません。

管理会社から管理費削減案の回答がきました。
管理委託費としては約６.６４５６％の減額案提示がきました。

頑張ればもっと下がるでしょうね
あと、管理費は下げずに積立にまわすか
消費税の影響を見るためにプールしておいた方がいいですよ
若干の値下げでは誰にも喜ばれないので

事務管理費のうち、一番の支出は管理員人件費ですが、
時給で計算してみてください。
それで大体の金額は分かると思いますので。

>NO15さん
シルバー人材はいい思い出がなくて＾＾；

＞NO18さん
減額分をどうするかは重要ですよね、そこは入居者の希望も要確認ですね。

＞NO19さん
管理人に関わるところは106,500/月でした。
週５で１日３時間勤務なので・・・。

９月だと２１日勤務×３時間＝６３時間/月
106,500÷63＝・・・。


時給1,690円！？

時給から計算すれば、高くはないようですね。
当然、管理会社も利益がなければいけませんので。
実際は、管理人はそんなにはもらってないとおもいますが。

エレベーターの保守点検費用は、そんなものですよ。

エレベーターの保守点検費は階数はあまり関係ないからね。

でも、36戸のマンションは、コストは相対的に割高には
なりますね。

小規模の場合、理事の選出はどうしているんですか？

＞NO23さん
そうですよね、利益がないと管理会社も成り立たないですもんね

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

＞NO2４さん
もう一声欲しいんですよね、今まで一度も値交渉していないので。

＞NO25さん
でも定員は関係ありますよね？

＞NO26さん
結局はそこなんですけどね＾＾；
でも事業主契約→承継が多いので見直し（交渉）はしないと。

＞NO27さん
まず留任するかどうかあって、留任がいなければ立候補制でした。

階高が高いと、ロープが長くなり取替費用はかなり高くなります。
だから、メンテナンス費用は高くなっても仕方がないことです。

メーカー系でフルメンなら安いほうだと思う
ゴネればもう少し引けるかもしれないけど
安くしたければSECとかに変えれば良いよ

うちは、メーカー系フルメンテ、１４階、９人乗
３基で年間１６５万円。
１ヶ月１基、４５，８００円。

だいたいそんなもんだよ。
独立系だと3万以下でもあるだろうがね。

>34
階高は点検費用にあまり関係ないということだよ。

階高というか階数がそれなりに影響するよ
ロープの長さとか方式によって異なるから一概には言えないと思うけどね

＞宅配ボックス：6000/月　年2回点検

宅配ボックスのサイズや機能にもよりますが、おそらく一番小型のタイプでしょう。
一番簡単な機能のものであれば、この半額くらいですね。


＞雑排水管清掃：18000/月

これも高いですね。
３６戸で６階建てですよね。
年１回の清掃のはずですから、やはりこの半額くらいですね。


＞園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒

植栽の面積や樹木の本数などで変わりますが、かなり植栽の面積が広く、樹木もたくさんあるのですか？
都内で見るような感じのマンションだとすると、やはり半額くらいですね。


＞備品・消耗品費：7900/月

何に使っている金額なのでしょう？
年間で９４，８００円にもなりますよ。
内訳が問題ですね。

>41
おいおい、雑排水管の高圧洗浄を年１回は多すぎるだろう。
２年に１回で十分だよ。
それに、月に換算すれば、１戸当たり１７０円が相場だよ。

そうだよね、築年数が経過すればするほど
マンションの痛みはひどくなるからね。

>43

このスレ主さんの３６戸でも、１７０円だと言うのは２年に１回だからでしょうね。
でも、そうならひと月６１２０円、１年で７３，４４０円になりますね。

高圧洗浄費用となると２年分の合計ですから１４６，８８０円ですから、１回の高圧洗浄費用とみると割高になってしまいますね。

しかし、２年に１回とは、都内にあるような賃貸のワンルームマンションのことですか？

雑排水管の高圧洗浄で毎年やってるとこってないよ。
１５０年以上経過すれば、毎年やるとこがあるかもしれないが。

上は１５年の間違いでした。

雑排水の高圧洗浄は毎年行います。
ディスポーザーが付いている場合は年２回以上行います。
新築だから２年に１回でいいと誤解している人がいるようですが、実際に２年に１回のマンションがあるのかも知れませんが、私は知りません。
新築時から、雑排水管をきれいに保っておかないと特に曲がる部分で汚れが付着し易く、取れにくくなりますので、詰まる原因になります。

築25年のマンションですが、うちも雑排水の高圧洗浄は毎年行います。

実施日に住民が必ずいると限らないので、3年以上洗浄されていない住戸には
「パイプのつまりで階下の住戸に水漏れするおそれがあります」と、
協力要請のビラを入れます。

築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
水漏れはしてないんですか？
ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

配管洗浄だけが目的ではないから、毎年する。
ゴミ部屋や、部屋を犯罪関係に使われないようにするため。
立ち入りできない部屋は問題のある部屋との統計がマンカンセンターにあると聞いた。

>51
＞築２５年が経過し、それで３年以上も高圧洗浄をしてないのに、
＞水漏れはしてないんですか？
＞ということは、１０年程度で毎年やる意味はまずないでしょうね。

高圧洗浄の意味がわかっていないのですね。
排水管内部に付着するプラークを除去するのが目的です。
人間の血管と同じで、プラークが付着すれば、そのプラークにプラークが大量に付着しだすので、毎年行う必要があるのです。

１年おきに行うのなら、付着が多くて取れなくなることとなり、サンドブラストなどを行うことになるのです。

つまり、あなたは非常に高額な費用がかかるサンドブラストをやらせるのが目的で、１年おきで構わないと言っているのと同じですよ。
　

>53
高圧洗浄をするときには、洗浄前と洗浄後に、内視鏡のカメラで
撮影してますか？
１年置きにやらないと、付着物が取れにくくなるといってますが、
簡単にきれいに落ちてますよ。

漏れ水、賃貸でありました。

築４０年物件で配管交換せず劣化していた。

汚れがひび割れの栓をしていたが洗浄により汚れがとれひび割れから水漏れしたとのことでした。

雑排水管の高圧洗浄については、築３０年程度のマンションで
一度も洗浄をしてないところは、内視鏡で検査しておこないますが、
多分高圧洗浄はできないでしょう。
それをやると配管のサビ部分を壊すことになりますので。
その場合は、洗浄剤でやるしかありません。

>54
内視鏡カメラで全ての配管を見ることは出来ませんよ。
一番清掃し易く汚れが付かない部分しか見ることはできません。
内視鏡カメラが１００ｍの長さでも、全てマンションでの配管を見ることはできませんよ。

>58
内視鏡のカメラは、各戸ごとにやるんではないの？
全戸やらなければ、フロアーごとに数戸をやるとか、下階の部屋を
重点的にやるとかね。
専有部分内の配管が１００ｍもある訳ないし。

内視鏡カメラで全部を見ることは可能です。
ただし時間と費用の無駄だから全部を見る事はしません。
マンションの構造が解っている方ならば、例外は別にして、
横引管は専用部分内のみと言うことを知っています。
その管内を小さな金属の数個のボールが
水圧により回転しながらゴミや油脂を除去しながら前に（下に）進みます。
２０年を超えたマンションでは、排水管が金属製であれば、
管の底部はゴミ等で少しずつでこぼこになり、凹部にたまった水分が酸化し
錆を発錆させ管は痩せ、でこぼこは更に酷くなります。
凹部や割れ目には油脂や小さなごみが詰まっています。
油脂等が詰まっているときには漏りませんが、高圧洗浄すると
その摩擦により油脂や錆がはがれ、
管は網の目のようになり、そこから漏水します。
高圧洗浄中の事故の大部分はこうしておきます。
管理会社や洗浄業者は、プロですからそれを弁え注意して
業務をしているはずなのですが、それでも時々事故はあるようです。

排水管の支管部分は、３０年を経過すれば更新工事を
やらなければならなくなる時期が必ずやってきますよ。

スレ主さま

　当方は１０階建て３５戸の分譲１４年目のマンションです。数年前にコスト削減を行いました。現在の費用と貴マンションとの比較で簡単に説明します。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
【月2625／月、１台、年２回点検】
　＊３台ですから、ほぼ適正価格だと思います。36戸で３台あるのはすごいですね。

宅配ボックス：6000/月　年2回点検
【定期点検なし、費用ゼロ】
　＊ほとんど故障しませんの定期点検はしていません。故障時に業者を呼ぶことにしています。過去に呼んだことはありません。

省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
【対象費目なし】

雑排水管清掃：18000/月
【4100／月、２年に１回】
　＊毎年やる必要性は少ないと思います。かなり割高だと感じます。

建築設備定期検査費：4300/月　年1回
【7500円／月、年12回】
　＊年１回と年12回では比較することは難しいですね。

特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
　＊定期的に予算化していません。３年に１度10万円を予算化します。結果的に同じくらいですね。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
【同上、39000／月】
　＊独立系の点検業者です。年６回出張点検、365日24時間遠隔監視付き。割高のメーカー系でしたらそんなものかも。

園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
【植栽費10000／月　同上】
　＊植栽の規模が不明なので比較は困難です。

備品・消耗品費：7900/月
　＊自動的に支出する項目ではありませんので、固定金額の設定はしていません。

管理委託費：331800/月
【事務管理業務費：37500／月,管理員業務費：12500円、消防設備点検費：10000円、、受水槽点検費：5000円】
　＊管理員は週5日勤務、午前10時から午後４時までです。費目別の金額が不明ですが、割高かもしれません。

　以上、ご参考にしてください。

＞６４
いつの間にか、排水管洗浄が給水管の話に替わっています。
誰が受水槽まで見る話をしているのでしょうか。

>64
あのね、排水管の縦管部分が詰まることはまずないんだよ。
詰まるのは、支管部分。だから専有部分の排水管を洗浄すれば
十分なんだよ。
それにね、縦管部分の排水管の高圧洗浄なんかしてるマンションてないよ。
おめでたいとかいう前に、しっかり勉強してから出直してこいよ。

>66
排水管の縦菅も接続部分があるので詰まりますよ。
縦菅が上から下まで１本のもので、途中で横菅の接続が無いのなら詰まる可能性は非常に低いですがゼロではありません。
縦菅が詰まらないと言うのは、直管の部分のみの話です。
横菅との接続部分は詰まりますし、直観の接続部分も詰まります。
それら全てをチェックしないと意味がありませんからね。

排水管に付着するスケールのことを知っていますか？
配管サイズにほぼ無関係で１～３センチくらいの厚みのスケールが付くのです。
専有部分の配管は、流量が少ないこともありますが、出来るだけ細い配管を使いますし、間取りのこともあるので曲がりが多く、水勾配をとってはいますがほぼ水平に流れるので、流速が遅くスケールが付着し易いので、１年でも１センチくらいのスケールが付くこともあります。
また、一度配管にスケールが付着したら、高圧洗浄を行っても元の配管まで全て取れることはありません。
配管に残ったスケールの部分には、スケールが付着し易くなりますので他の部分よりも溜まり易く取れ難くなります。
このスケールを取るには高圧洗浄ではなく、ワイヤーブラシが必要です。
しかし、ワイヤーブラシは配管自体を痛めてしまいますので、一時しのぎ的な効果しか期待できません。
ワイヤーブラシで傷が付いた部分には、スケールが非常に付きやすくなるのです。
人間の血管で起こる「梗塞」と同じです。
縦菅は、各階の排水をまとめて流すので、また、詰まると厄介なので、専有部分とは違い、少しでも大きいサイズを使います。
横菅と違い、流量が多く流速も速いのですが、常に流れているものではありません。
縦菅にも横菅同様のスケールが付着します。
縦菅は太いのでスケールが付着しても横菅のように詰まることはまずないのです。
しかし、横菅との接続部分には堤防のようなスケールが出来易く、そこからスケールが溜まっていく足掛かりとなります。
偶に、そこに誤って流してしまったフォークとかビニール袋などが引っ掛かり、縦菅を塞ぐ原因となることもあります。
簡単ですが、これくらいは知っておいて損はないと思います。

縦管は詰まることはまずないね。
詰まるのは横引管。
但し、継手部分は傷みやすいので、更新工事をするときは、ここの交換をする。
高圧洗浄の縦管部分の洗浄はできない。
ましてや縦管部分を高圧洗浄はしないしできない。

【テキストを一部削除しました。管理担当　H25.9.6】

縦菅清掃は行われているようです。
http://www.jctokai.co.jp/haisuikan.html

ディスポーザーが付いているマンションは縦菅も横菅も外部の排水管も全て、年に２～３回の高圧洗浄を行っていますね。

ディスポーザーが付いているマンションで、年４回の高圧洗浄をしているマンションがあるそうです。
専有部分の横菅は勿論、隠ぺい部分の縦菅や建物周囲の排水升やグリストラップから道路の本管までの全ての管の高圧清掃です。
新築時から行い、内部に付着するのを防ぐことが一番重要だそうです。

縦菅は清掃できないとか、縦菅は詰まらないなどの嘘を平気で書く人がいますので、注意して下さい。

縦菅は、各フロアの専有部分からの排水が同時に流されたとしても、流せるサイズの配管になっています。

各フロアの専有部分から一斉に最大で排水することは有り得ませんので、縦菅は、ほとんど流れていない状態なので横菅よりも詰まりにくいと言うだけの話で、詰まらないのではありません。

流れが少しなので、かえってスケールが付着し易くなるのです。

ディスポーザーが付いていないマンションなら、新築の内から年に一回は高圧洗浄をするほうが、配管が長持ちします。

流れが悪くなってから高圧洗浄では取れなくなってから、ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。
　

縦管の流れはすくないといってるけど、横引管から全て縦管に集まるので
少ないということはないんでは？

>78
高圧洗浄で縦管部分も洗浄するのですか？
縦管部分は、ワイヤーブラシでやるのが普通なんでしょうか。

>79
例えば、１０階建てで各フロアの２部屋を受け持っている１本の縦菅を例にすると、設計時には、各部屋の横菅は、その部屋の雑排水を同時に流しても縦菅まで逆流せずに流れるように設計されていて、縦管は、２０部屋から同時に最大の排水をしても逆流せず流れるようなサイズに設計されているのです。
実際に、同時に最大の排水をすることは有り得ないので、縦菅には常に排水が流れることはなく、料理をする時間帯、お風呂を流す時間帯などでも、全部屋が同じ時間に同時に全開で排水することは有り得ませんし、それ以外は、ほとんど排水は流れていません。
みんなが寝静まった深夜から早朝にかけて、頻尿などでトイレに行く人がいない場合、排水はゼロです。


>80
あなたの質問の答えは既に78に書き込まれていますよ。

＞ワイヤーブラシで汚れを取ると、配管に傷が付き、その傷にスケールがどんどん積もっていくようになるので、数年で詰まりが再発します。

>81
それでも、横引き管より縦管の方が排水は多く流れるのではないですか。

>82

流れる総量だと言うことなら、縦菅と横菅共に同じです。

わかりやすい例を挙げて説明します。

１本の縦菅に専有部分にある横菅１０本が接続されていた場合。

横菅から流された排水と同じ量が縦菅を流れます。

例えば分り易くするために横菅の配管サイズを、浴槽の排水・洗面所で洗面器一杯に貯めた水の排水・洗濯機の排水・台所で洗い桶に貯めた水を一気に流した排水・トイレで手洗いをした排水を同時に流した時の横菅に流れる最大水量が確実に流れるサイズの１辺が１０ｃｍの正方形だとすると、縦菅のサイズは、横菅から排水される最大水量の１０倍のサイズなので、１辺が約３２ｃｍの正方形になっています。

縦菅に１０本の横菅が接続されているのなら、横菅１本と縦菅１本を比べることは出来ませんし、比べても意味がありません。
比べるなら、接続され、共に関連性のある、横菅１０本の合計と縦菅１本とを比べるしか方法はありません。

例えば、縦菅に接続された１０本の横菅の内の９本から、常に蛇口を全開にしたような排水があるとき、残りの１本の横菅から流れる排水量と縦菅に流れる排水量を比べても意味がないのと同じことです。

排水管は、毎年清掃しないと配管に汚れがこびり付いた汚れが取れ難くなり、それに汚れが蓄積しだして大きくなり管を塞いでいきます。
毎年清掃していれば、初期のこびり付きを防止出来ますので、長い間、配管に汚れが蓄積し難い状態を保てるのです。
例えば便器の掃除を怠れば、便器に汚れの輪と呼ばれるものが付着して取れ難くなり、だんだん濃くなっていくのと同じです。
最初からこまめにさっと清掃をしていれば、汚れの輪が付きません。
５年もあれば違いがはっきり出ますが、それと同じです。
特に見えない部分なので、毎年の清掃は必要ですし、清掃することで配管がきれいに長持ちすることになるのです。
新築だからと２年に１度でいいとか言ってると、１０年もすると流れが悪くなり、内視鏡で見ると、かなり閉塞しかかっている部分がみつかり、それを除去するのに無駄な金がかかることとなり、配管自体の寿命も短くなるのです。

＞NO34さん
たしかに一理ありますね。

＞NO３５さん
お住まいのマンション規模とEVは何人乗りですか？

＞NO36さん
独立系は考えてないんですよ。
メーカーは責任問題も含めあまり逃がしたくないので。。。

＞NO３７さん
やはりフロア数が高いと、そうなりますよね。

＞NO３８さん
参考にさせていただきます。

＞NO３９さん
階高は関係あるようですよ。

＞NO４０さん
同じことを各EVメーカーの技術担当もおっしゃっていました。

＞NO４１さん
具体的な！
ありがとうございます！

＞NO42さん
うちは車両費はありませんが、交通費はとられてますよ？

＞NO４３さん
２年に１回ですか？

＞NO44さん
なにかを調整して年１にしたいですね。

＞NO45さん
ごもっともです。

＞NO46さん
いえ都内の分譲マンションです。

＞NO47さん
１５０年って！！！！

＞NO48さん
ですよね＾＾

＞NO49さん
管理会社フロントから前理事会に提案があったそうです。
実際の高圧洗浄をする業者さんからみたら、実際はどうなんでしょうか。

＞NO５０さん
実際、水漏れなどおこってたりしませんか？

＞NO51さん
一理ありますね。

＞NO52さん
管理会社が室内に入るわけでもないので、通報がむずかしくないですか？

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

＞NO53さん
参考になります。

＞NO54さん
デフォルトで撮影してもらえるものですか？

＞NO55さん
それはこわいです。

＞NO5６さん
あるもんなんですね。

＞NO57さん
難しいところですね

＞NO58さん
要所要所みていくということでしょうか

＞NO59さん
やはりそうなりますよね

＞NO60さん
補償とかは当然あるんですよね？

一体どうなってるの、ここは。

＞１０７
補償とかは当然あるんですよね？

一般的に排水管洗浄業者は、損害保険に加入しています。
事故が起きた場合は、その保険を使いますが、
保険を使えば来期の掛け金が高くなることから使うことをためらいます。
原因は排水管の経年劣化にも起因しますから
一概に業者ばかりを責めるには無理があります。
良い業者は、事故の危険性がある場合、
その旨を事前に管理組合に相談し、
事故が起きた際の処理まで取り決めて受託します。
度々事故が発生し、その都度業者の責任を問われた場合、
その管理組合の洗浄を受ける業者は居なくなるでしょう。

＞１０８さん
どうもこうも、投稿に対してスレ主が一つ一つコメントをしていってるだけです。

＞１０９さん
そこが良い業者と普通＆悪い業者との見極めのひとつになるのですね。
勉強になります。

で、当マンションのその後です。
管理会社７社に見積依頼をしました。
現地調査は済ませてます。

・大手＆準大手
Ｍ社＝辞退
Ｎ社＝見積参加
Ｔ社＝見積参加

Ｈ社＝辞退
ＤＬ社＝見積参加

・独立系
ＮＨ社＝見積参加
Ｇ社＝見積参加

となりました。
辞退があったことは残念。
今週すべての会社の見積がでてきます。

うちのマンションで数年の間、合人社計画研究所が管理していた期間があり、合人社計画研究所になったのが築９年目になる時期でした。

臨時総会が開かれ、合人社計画研究所が「大規模修繕工事は１０年で行わないと保証が切れたり大変なことになりますので、全て当社にお任せ下さい。」と演説を行い、大規模修繕工事の概要説明をし始め、合人社計画研究所が工事を行うのが決まっているかのように話が進められました。

私を含め数名が発言し、配られた見積金額が妥当な額かどうかも、工事内容が妥当なのかどうかも分らないし、他のマンションでは修繕委員を募って行っていることもあるし、何よりも合人社計画研究所に工事をさせると決まったわけでもないと言う意見を数名が言ったら、合人社計画研究所の担当は、１世帯当たり最低１００万円だと言う金額は国土交通省からの指導書にも載っていると言うのですが、余りにも合人社計画研究所と理事長が強引だったこともあり、不自然な雰囲気があったので、他の人たちも修繕委員を募り検討すると言う意見に賛成しだし、総会決議となりました。

それから数日してから、これまで一度も営業が無かった大規模修繕工事をする会社からの訪問が続きました。
後でわかったのですが、合人社計画研究所と繋がっている工事会社の訪問でした。

立ちあがった修繕委員が独自に連絡した工事会社の中に、見積りも出したのに、突然、辞退した工事会社がありました。
その会社を良く調べてみると、近くで合人社計画研究所が管理しているマンションで工事をしている会社だとわかりました。

合人社計画研究所と合人社計画研究所絡みで取った見積りと理事長が取った見積りの金額は、良く似た金額でしたし、豪奢からの意見も直ぐに大規模修繕工事をしたほうが良いと言う意見でした。

しかし、修繕委員が取った見積りは、合人社計画研究所関係と違い、ゼネコンが出した一番高い金額でも合人社計画研究所よりも３割くらい安い金額でした。

しかも、ゼネコンはじめ近隣の業者全てが、まだ綺麗なのに１０年で大規模修繕工事を行うのは勿体無いと思うと言われ、更に、見積りに使った合人社計画研究所の見積り内容には、無駄な工事が多いので、独自に見積りをさせてもらうならもっと安く出来ますと言うのでした。

これが理事会に報告されると、理事長が慌ててしまい合人社計画研究所に工事をさせると約束もしているからと、おかしなことを言い出したので、理事会と修繕委員とで合人社計画研究所を外して行うことを提案し、臨時総会を開き決定されました。

その後、見積り協力してくれたゼネコンや業者と相談したところ、雨漏れなどの問題が無いのなら、１５年目でもいいのではないかと言うことになったのです。

当然、業者のみなさんは、傷んでなくても直ぐに工事をしてもらったほうが儲かるのですが、そんなことをしたら次に使ってもらえなくなるので我々の気持ちになってのアドバイスだと言っていました。

おもしろいことに、大規模修繕工事が延期になり、合人社計画研究所を外しと決まってから、大規模修繕工事の営業は全く来なくなりました。

今では合人社計画研究所とも縁を切り、新しい管理会社と修繕委員が選んだ工事会社の中から選んだ業者で大規模修繕工事を、基本の工事にエントランスの改造工事や通用口とフェンスなどの改造工事や共用部分の床のグレードアップ工事などを加えて１世帯当たりに換算すると７０万円くらいで済ませました。

今の管理会社は合人社計画研究所と違い、工事管理も通常の管理費に含まれている契約でしたので、ちゃんと管理もしてくれました。
　

文中に何度も書きましたが、合人社計画研究所です。

何故、今の管理会社を知りたいのか、理由が分りません。
ここで今の管理会社を教えると、合人社計画研究所からの報復が起こるかも知れませんので、わざわざ無駄な波風立てるようなことをする気はありません。
悪い管理会社は数える程です。
その悪い管理会社だけに気を付けていれば、他の管理会社は大丈夫です。
管理会社が大丈夫であっても、偶々担当者が不正を働くことは、どんな職種の会社であっても企業であっても警察であっても同じです。
しかし、会社が悪事を働くと言うのは限られているからです。
残念ながら合人社計画研究所は、根っから悪い会社です。
正しいことと間違ったことの判断ができ、道徳心が少しでもあれば勤まらない会社なのです。

ダメなのは会社じゃなくて担当者では？
管理会社はどこであろうと八割は担当者の素質によりますよ
今の会社がどこかわかりませんが叩けるだけ叩いて担当者も最高の人材を用意するように言っておけば良い
管理会社変えるだけで2年間は何の検討もままならなくなり損する

目先を変えて見ると、
細かな事まで含めると全ての管理会社はトラブルを抱えています。
そのトラブルの８０％を「担当者の資質」で片付けようとしています。
じゃ２０％は、管理会社の姿勢でしょう。
８０％も駄目なフロントマンが居る事を許している
管理会社の姿勢は問題ですね。
トラブルの原因は、全て管理会社が起因だと言うことを認めるのですね。
契約で２年間縛るつもりですか、
そのような会社は、すぐにトラブルを起こし即解約の申し入れがされるでしょう。
トラブルが起きないように努めるのであれば、
２４時間、３６５日そのような姿勢で業務に当たれば良いのです。

ダメな管理会社は、一般の管理会社の中での評価だが、そのダメな管理会社と悪徳管理会社は次元の違う似て非なるものと言うことですね。

>124
マンションの規模や状態、居住者の希望によっては草取りが仕事の一部になることもあります。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

＞Ｎｏ１１３～１２５
標題内容から著しい逸脱、企業の名指し批判は他の板へお移りください。
内容は削除依頼をいたしました。

会社の社員なんだから100%会社
その内の8割が人によるということ 残り二割なわけないでしょ

悪い会社のトップは大手のザコと同じくらいの能力
適当な大手に頼んで当たり出てくるまで担当変更する方がいい
会社が悪い場合は即刻変えるべきですな

数えるほどの数ですが、悪いのが管理会社自体である場合、そんな管理会社を選ぶと、マンション住人である理事長などを巻き込んで振り込め詐欺のような悪質な詐欺を働いて、巻き込んだマンション住民と共に金儲けをしますので、管理会社を替えなければ同じことが続きます。

悪いのが担当者であれば、担当者を替えるだけで良いのです。

積立金がないのは異常事態。
駐車場料金は、駐車場の修理のために計算し徴収するものです。

管理費が足りないなら、管理委託項目を見直す。
又は、管理費を値上げする。

>128
削除したらこのスレは終わってしまうよ。
多少標題と違うからといって、削除する必要はないんでは？

>121
それは一般的な管理会社の定義に入らない
単なるダメな会社です
早く大手に変えたほうが良いと思います

>135

地方だと大手も常駐の人間なんか一人もいません。
大手は支社をどんどん集約して、地方の営業拠点を
持っていません。地元のビル管理会社に丸投げして
マージンを抜くだけ。地方の大手こそ早く切るべき。
逆に、中堅ぐらいに、地元密着で商売している会社
があります。

＞１３５．１３６
関係ない内容はスレ立ててよそでやってくれ

見積もりが出揃いました。
現行の管理会社が０とすると

Ｎ　社：＋３万円
Ｄ　社：－３万円
ＮＨ社：－８万円
Ｔ　社：±０万円
Ｍ社、Ｈ社、Ｇ社は見積辞退。


Ｎ社は金額が３万円高いものの、現行の管理会社より管理標準仕様が全体的に高い内容でした。
特に毎日の清掃業務仕様が大幅に高い内容でした。

Ｄ社はＮ社同様管理標準仕様が高く、清掃業務仕様も高い内容でした。
マンション周囲犯罪件数を調べ上げ防犯の提案など、多彩な提案をしてきました。

ＮＨ社は平々凡々ですが担当者が小まめに足を運んだり、セミナーの案内をしてきてくれたりしてます。

総合的にはＤ社が優勢。
ですが、あとは現行の管理会社がＤ社にどこまで近づけるか。になります。

>>133
うちの駐車場は高さ40メートル級のタワーパーキングが２基。
将来的にも保守、修繕費用がかかるのにも関わらず、駐車場収入は100%管理費に組み入れなので、それを総会で指摘したら、フロントに鼻で笑われたんですけど？「普通の事ですよ」ですって。
最初からなんか陰気くさいヤツとは思っていたけど、戦いの火蓋が今日、落とされた気がした。

ごめんなさい

火蓋が落とされた、ではなく切られたでした。

＞133さん
普通じゃないで(^^;)
うちは100修繕に充ててます。
車の契約台数が減って破綻しないようにしないと、えらいことになりそうな(^^;)

宅配ボックスについて。

点検報告がまわってきたのチェックしましたが、大変なことがおきました。


点検報告の捏造疑惑


管理人さんは午前中勤務で午後は不在。
宅配ボックスの点検は毎回午後に来てる。
点検報告には管理人さんの確認印がない（勤務時間外にきてるから当然）


オートロックの内側に入らないと点検出来ないことがあるんだけど、どうやってやったの？
操作パネルの動作確認。
扉の開閉確認。
カードリーダーの確認。

？？？？？だらけです。
高い点検代払っていたのになぁ。

エレベーターの点検費が一声で下がりました。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：50,000/月

こちらがわからの提示は45,000/月だったけど、まぁいいかという感じです。