電気代削減　高圧電力一括契約　契約見直し

特別決議事項に関して
「全議決権」の3/4以上をもって可決とされます。実質的にはその賛成票の中に議長への委任状も含まれます。
逆に言えば棄権票＋反対票が「全議決権」の1/4をに達した段階で否決されますので、無関心層の多いマンションではこれが高いハードルになります。

ちなみに普通決議は全議決権の40％の住民に無視（不参加）されても、残り60%のうちの半分（つまり全議決権の30%）さえ取れれば可決できます。これもまた実質的にはその賛成票の中に理事会への委任状も含まれるので、その場合、例えば委任状が15%あれば賛成票は15％以上で可決です。

まっとうな管理組合であれば、委任状の他に、議決権行使書（不在者投票のようなもの）が行使できるはずです。
（総会の１か月前くらいに配られるはず）
代理人も立てられるシステムはありますが、代理人資格に関する制約が規約にはあるはずです。
制約が無いと中には「プロ」の代理人を立てようとする方もいますので、多くは「親族および住居を共にするもの」などとされています。

尚、それ（総会決議）とは別に、電力一括購入に関しては特殊事例で、現行の電力会社との個々の契約を一度全住戸で解約する必要があるので、総会特別決議とは別に100％全ての住戸から「現行電力会社との契約解消に関する承諾書」などを回収しておく必要があります。個々の住戸が結んでいる契約の解消に対する強制力という点では現行の標準規約にある総会特別決議では不完全なので。つまり実際には100％全ての人に賛成してもらわないと難しいわけです。
おそらく実際の組合運営としては、順番としてはこちらの承諾書が先で、総会特別決議は形式的なものにすべき事案になります。

　４５０・４５１両方の方のご意見はもっともです。自分が住むマンションの価値が下がることへの不安が完全に払拭されない場合には、導入には慎重を期すべきと考えます。
もちろん４５１の方のご意見のように議決権行使書による投票をすることが望ましいことは、言うまでもありません
　受給契約変更申込書が１００％回収出来なければ、総会の決議のみで高圧受電をすることは出来ません。但し、総会の決議が導入可となった際、そのを結果を無視して変更申込書を拒否すると今後の組合運営に支障を来すことになります。
　充分な説明と審議時間（期間）が必要です。マンションにとって一括受電は決して悪いことではありません。
　事業者の品格が信頼出来ないような場合や、役員や管理会社に陰で謝礼を出すような業者であるならば、説明会などの態度や雰囲気でなんとなく解るものです。
　くれぐれも慎重に進める事をお勧め致します。

　来年はほとんどの電力会社が料金の改定に踏み切るようです。消費者としては信用できる高圧受電業者を見つけて契約することにより、少しでも料金の値上げに対抗したいと考えています。
　信頼できる高圧事業者をご存じの方教えてください。

中部なら、トーエネック
なぜなら、中部電力の子会社
最近の新築で、トーエネックの契約が増えています。
中部電力と契約していて、故障があると、トーエネックがくる。
トーエネックと契約していて、故障があると、トーエネックがくる。
電力会社も、必死だな！

　中部の方は選択肢が有るからうらやましいですね。関東や関西、九州などでは如何ですか。
いくつかの会社のホームページを見ましたが、良いことばかりしか載っていないので、参考にはならないようです。

今週末に中央電力から住民説明会あるマンションの住民です。
我が家のあるマンションは千葉市なので現在は東京電力の契約です。２０階建てが２棟と１５階建てが１棟の３棟建てで６３４戸の規模になります。
中央電力の条件は１５年縛りで共用部の電気代を約４０％削減です。
共用部は、毎月使用状況が張り出されているので、最近値上げの影響もあり大体１１０万／月だったと思います。
各戸は現状通りなので、東電供給の平均１．２万／月で計算すると
　７６０万（各戸分）＋１１０万　＝８７０万　（現在の費用）
　７６０万　＋　（１１０万ー１１０万×０．４）　＝　８２６万
で４４万の削減。削減率　約５％

５％削減で１５年縛り。もっといい条件の会社はないのでしょうか？

私が住んでるマンションで、高圧電力一括購入を検討中。
日本〇力ってとこ。ちなみに７０戸程度のマンションですが、共用部は元々、大口契約(高圧受電一括)なのでしょうか？
このご時勢、電力事情も変わりそうだし、デメリットの方が大きいような気がします。
デメリットって他にどんなのありますか？

　４５７様
　共用部分のご契約を高圧契約に変更することをご検討されたことがありますか。
６３４戸の数字から見ますと、共用部分は低圧で契約されていると思われます。立体駐車場や高層階の建物のため非常用のポンプなどが有り、低圧電力の基本料金のウエイトが大きな負担となっているマンションではないかと推測します。
　規模を考えると、共用部分の契約を高圧契約に変更する事は可能です。東電との契約変更ですから費用は不要です。なお、共用部分のみを高圧契約に変更することによりどの程度安くなるかは現在の契約内容を見ないと判りません。
　現在の契約内容が判れば、より詳細なアドバイスをすることも可能です。

よく知ってる名無しさん

　回答ありがとうございます。明日の説明会で現在の契約を聞いてみます。
　
　うちのマンションは立体駐車場は無く３階建ての自走式です。共用部は、主にエレベータとか
　ディスポーザがあるので、排水処理関係、各戸前の電灯、共用施設の電灯・エアコンなどと想定しています。
　１００／月ぐらいだと低圧契約なんですか？　知らなかったです。

　工場でそこそこの電力（２００ｖ）を使っています。セールスマンが来て「ブレーカー契約にしませんか」と言われました。電力会社に相談すると「お宅の場合高圧契約に変える方をお勧めします」とのこと。高圧だと料金が下がるとはいえ設備にかなりの金額がかかり負担は馬鹿にならないようです。ここに登場する一括受電業者との契約も考えましたが結論が出ません。工場等で一括受電業者とご契約されている方がおられましたら、アドバイスを御願いします。

461さま

工場の場合一括受電契約のメリットは全くありません。
一括受電業者も工場は相手にしないと思います。

そこそこの電力であれば、低圧のままで行くのが一番です。
ブレーカ契約をするにしてもセールスに来た所で実施する必要はありません。
出入りの電気工事会社に相談してください。

まず高圧電力で契約すれば電気設備は自家用電気工作物になり国に
保安規定を作成し届けなければいけません。
そして受理されれば保安規定どうり管理組合が維持、管理をしていかなければ
いけません。経年劣化や突発的な故障が起これば管理組合の予算で改修しなければいけません。
しかし改修が遅延し、波及事故(近隣一帯を巻き添いにする停電)をおこせば
管理組合の責任になり停電賠償という最悪の事態を招く事があります。
停電点検がリスクよりもこのようなことのほうがリスクだと思いませんか？
電力会社との契約なら波及事故になることがあっても電力会社の責任なんですよ。

横からすみません。

そもそもですが、

形だけの説明会と会社ＰＲのようなぺらっぺらのチラシのようなものを配られ、委任状を駆使して採決にもっていくのって法律的にＯＫなんでしょうか？

マンション管理規約（３/４議決）うまく利用されていると思うのですが。

無関心住民が多いとこうなるんですね（涙

　管理組合の運営に無関心なのは昔からで、その理由としては次の事が挙げられます。
１．多数決で決まる際に自分の意見が否定された場合。
２．忙しいこと
３．発言をしたら、責任を負わされることや役員を押しつけられそうになること。
４．発言内容で、揚げ足を取られる。
５．そりが合わない者が役員の中に居る。
６．長期間役員が替わらずグループが出来ている。
７．ダラダラと管理会社の言いなりで決まる。
８．発言が度々阻害される。
９．いつも同じ内容の繰り返しで、どうでも良いような話で終わってしまう。　等々
　
　自分たちの財産を管理運営する為の組合であるとの自覚が欠如していると考えられます。
　ずっと以前の内容にもありましたが、委任状ではなく議決権行使書にすれば、「有耶無耶の内に訳もわからず決まってしまった。」にはならないと考えますが、普段からの管理組合運営の結果と言ってしまえばそこまでの話です。

　電気の問題にしても、責任の範囲が不明確な新規事業である事実と電気料金が安価になる事実があり、業者はその間で利益を上げる為に動き努力をします。
　マンション（管理組合・居住者）は業者に利益を提供する場であることを自覚すれば、業者とより良い条件を受ける為の交渉をすることも可能になります。
　重要なポイントは、一括受電の提案がされた場合、業者に対して何処まで主張するかであり、管理組合の理事会が事業の内容や業者の事を充分に理解した上で、組合員に周知して理事会主導で結論を得るべきでしょう。
　もちろん、決定までの道筋には法や規約が在る訳でそれを踏み外しては後で困る結果になりますから、慎重に運ぶことが肝要です。
　平素から財産管理組合であることの自覚やより多くの組合員が参加できる運営（経営）に目覚めることが大切だと思います。

４６５　Ｍ相談員様
分かりやすい説明ありがとうございます。

　長年、管理組合は有効な判断をしてくれていたのですっかり安心して任せていました。
　今回直面し自分自身も無関心な住民だったと痛切しております。今後、マンションではありますがもっと「我が家」としてしっかりした考えを持って住まなければ色んな角度から隙間を狙う業者の言いなりになってしまいますね。

　＞理事会主導で結論を得るべきでしょう。
業者と管理会社の主導でみんなそちらを向き話をしていた様子を今になって滑稽に感じています。

　４６３様
　どのような場合にもリスクはあり、この事業にもリスクは存在します。安全を確保するために保安規程に従って点検を行います。また、落雷等の事故や派生する事故に対しては、いくつかの機器により事故を回避する仕組みとなっています。
　４６３様が述べている例は、管理組合様が自己設備により高圧一括受電する事業者になった場合を想定されているようですが、その場合であれば機器の損害や第三者に対する損害賠償については損害保険でも対応できると考えられます。事業者の収益部分を上乗せして管理組合の収益を確保するわけですから、リスクヘッジは当然であり、また収益は一定以上の金額になると考えられます。
　管理組合運営には様々なリスクがありますが、居住者が一体となってリスクを回避しつつ収益の確保を目指すことも組合運営にとっては重要な事と考えます。

　今年は電力料金が値上げされる年です。管理組合の経費圧縮を考える場合、共用部分の電気料金が５％～１０％下がることは大きな要素であると言えます。
　事業会社に任せて一定の料金引き下げを依頼するか、管理組合で自主運営して差額の大部分を取るかの選択は区分所有者が決めることです。
　理事会は、理事会として資料を集め導入を前提に審議をする。臨時総会を開きそこで時間を掛けて審議をする。参考意見をもらうためには業者を呼んでも良いと思います。自立した組合運営を心掛けるための手段として、審議を繰り返す事も大切と言えます。もちろん、その結果が理事会で選択した結果と違っていてもそれは多数決の結果として採択すればよいことです。
　管理会社や事業者サイドからの資料を鵜呑みすることなく、リスクを充分に理解して管理組合が自主運営をすれば、業者が提案する５％～１０％以上の利益を享受することが可能になる仕組みである事が判りました。

テナントビルの話ですね。
マンションの場合はちょっと違います。
業者に言いなりのお任せパターンでは
検針も設備負担も点検もすべて業者任せですね。
リスクは10年契約などですね。

　契約期間の１０年がリスクと言われているが、１０％引きの場合、１０年間－１０％を継続する訳だから、一方的なリスクとは言えないと思うのですが。

マンションは管理会社に管理を委託しているので
すべて丸投げでも5-10%は割引を傍受できるね。

一括受電は電力会社と個々の家庭との契約解消と新事業者との新規契約を全戸一斉に行う必要があるので、事実上全戸一致でしか成り立ちませんよ。
総会の特別決議にもそのような個々の契約を強制する力はありませんから、事前調整で全戸に内諾をとりつけてから、形式上の特別決議とするのが本筋です。

全戸一致で成り立つのは、そうですが、
内諾を先にとるのは正しくない。
内諾をとる根拠が乏しいため。
実務的には、先に総会の特別決議で承認があり、
全戸に対して総会決議にのっとり、電力会社との契約の委任状をとる。
全戸委任状を取れないと、導入できないが、
委任状を拒否する住戸には、最終手段で裁判をして解決する方法もある。
判例では、管理組合が勝訴。

　４７５補足
　区分所有法第６条では、共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定されている。
全員一致が条件であることは、電力の契約変更であるから当然の部分もあるが、総会の決議が無視される事になれば、今後、決議された結果の全ての内容を無視しても良いとのことになりはしないだろうか。参加されている方々のご意見を聞きたいと思います。

無視して良いわけないね。
決議を理事会が実効してサポートするのは、管理会社
無視する住民に対して、制裁決議案を考えるのも理事会。

現在居住中のマンションが、全員の許諾を取らないまま総会で決議をし、賛成多数で導入を承認しました。私は反対なので、その際に否決しており、満場一致にはなっていません。
反対の理由は3つあります。
1.電気料金の値上げ
元々電力会社が得るべき利益が3、4割になります。
電力会社は、経費に利益を上乗せして電気料金を徴収しており、電力会社の利益が減れば値上げの理由になります。例えば、1戸辺りの電気料金が平均月2万円で100戸のマンションの場合、年間2400万円、10年間で2億4000万円が電力会社の利益となるはずが、高圧電力業者が電力会社へ支払うのは3-4割なので7-9000万円となり電力会社は1億5000万円の減収となります。必然的に電気料金を値上げしますが、上げても収入は高圧電力業者からの収入は想定の3-4割なので、また値上げになります。

物凄い勘違いしてますよ。

　そうです勘違いですね。
電気料金の改定は、低圧も高圧もほぼ同時に行われます。値上げの率はそれぞれ異なり、高圧の率が高く表現されています。元々安価な高圧料金に対する率が高くても、低圧料金との差額は依然一定の幅があります。高圧料金のみが値上げされることはありませんから勘違いなのです。必ず低圧料金の改定も行われます。
　高圧受電を斡旋している業者さんは、値上げされた低圧料金から一定の％を下げる提案をしています。
　

総会の決定事項にも関わらず、導入に全戸の申し込み書が必要なのを良いことに自分勝手なことをされる方がチラホラとみかけるのがモヤモヤする

管理組合運営では、特別法の区分所有法が民法よりも優先するハズである。
一般的に、多くの方は、民法を優先して考える。
例えば、マンションの総会で一括受電導入を賛成多数で決議した場合
その際に反対した方も決議された事項には従うのが当然である。
また、共同の利益に反する行為にも抵触するから導入が出来るはずであるが、
民法の契約の自由を盾に取り変更申込書にサインをしない。
ルールを知らない管理組合では、この様な結果が生じ、
マンション内の秩序が保てなくなる。
次には、決議を守ることに抵抗をするようになり、組合運営の根幹を揺るがすことになる。

本当、マンションに住んでると常識も通じない人が何人か居て溜め息が出る
ウチ以外はそうでもないのかもしれないけど

新聞で、総会決議に逆らってた住民が組合に訴えられて部屋が競売にかけられた記事を時々見るけど、ウチではしないだろうなぁ

＞４７８様
総会で決議した後で全員の許諾を取るのが順番です。
＞４８０様の補足です
７０％を１０％値上げすると、７７になります。
１００％を７％値上げすると、１０７になります。
その差額は値上げ前も値上げ後も３０の差です。
電気料金の値上げの発表では、高圧料金の値上げ幅が％表示され高くなるように思われますが、その内容はこのようなものなのです。
電力会社も一括受電会社もお客様も損はしないような仕組みです。

一括受電契約すると、その設備の機械を最初に購入しなければならないのでしょうか。
機械を購入しないで出来るシステムはないでしょうか。

基本的に、どの業者も費用は全くかからないですよ。
業者が全部お金を出して運営します。

例えば電気代一割引のサービスだとして、導入すると本当は一万円の電気代が7千円くらいになるのですが、業者から9千円の請求が来ます。
業者は上乗せ分の2千円で導入費用やら運営費用やらをまかない、住民は以前から一割引の電気代請求になります。
こんな仕組みですね。

>485：ボーボボ様
設備を導入しないで電気料金を下げる方法
比較的夜間照明に多く使う共用部分の電灯契約を
従量電灯契約から
高負荷率契約（電力会社により名称が異なります）に変更
低圧電力契約を
季節時間帯別低圧電力契約に変更
但し、消費する時間帯を調査して
シミュレーションをしなければ安くなるとは言えない。
この程度の提案は通常管理会社がするものですが、
提案しない管理会社は、勉強不足か怠慢かのどちらかです。
一般世帯は電気の消費量を制限するか
消費量が少ないエコタイプの電気製品に変更するかです。
近年の電気製品は、以前の製品と比較すると
かなり消費量が少ないタイプの製品が多くなっています。

46戸のマンション、中央電力に検討依頼、全体で年間7万円減だとさ、共用部に使うか各戸に使うかご自由にって感じ
工事に駐車料金要求、悪質な業者
共用部照明LEDにし、電子ブレーカ導入、従量電灯、低圧電力とも契約半減、おまとめプランで年間70万削減予測だよ

電力一括契約は、50戸以下だとメリットが極めて少ないよ。
最初から、答えは出ている。

因みにLED化工事他で260万掛かりました

最初の営業トークは10%下がると行っていたんだよ

言っての変換ミス

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

LED化工事したんだね。
あーあ、やっちゃタネ。
lm/wで比較すると、LEDも蛍光灯も同じ。消費電力も同じ。
しかも、海外メーカーのLEDの寿命は、段々暗くなって明るさが70%になる時の寿命だよ。
40000時間後、5年後は相当暗くなっていますね。
>因みにLED化工事他で260万掛かりました
工事の元を取るのに5年、その頃にLEDの寿命が切れて購入費がかかる。
電力量が減って、社会の電力量削減に貢献しますが、
マンションの費用削減には、それほど貢献しませんね。

私が理事の時にも管理会社を通じて提案がありました。
共用部分だけの契約は不可能でマンション全体で電力会社の変更を行わなければならない条件でしたが
皆さんも同様ですか？

おおまかな内容としては変更することで
・全世帯が新電力会社に変わる。
・マンション全体としては電気代が安くなる。
・各住戸の電気代は、現在の電力会社と同水準の電気代のままである。
・その分共用部分の電気代が大幅に低減される。
・新電力会社は、低減された額の約半分を得ることで利益を得る。

管理組合としては管理費用の一部ですが費用の低減となりますから、魅力的な提案だと思いました。
低減された費用を積立金に回すか管理を充実させるか管理費値下げをするか
いづれにしても区分所有者共同の利益となりますので変更も良いことと考えました。

しかし、マンションに実際に居住し電気を使っている人は区分所有者だけではないことが
理事会において議論の対象になりました。
導入するなら業者に説明会を開いてもらい、その後の総会で決議するということになりますが
この件に関しての議決要件はどうなのか？が大きな問題となりました。
普通決議か特別決議のどちらで決議できるのか？
仮に特別決議で採択されたとしても、従来の電力会社との契約解除を拒み新会社との契約をしない。
このような場合に決議が個々の契約を強制的に解除させるだけの拘束力があるのか？
ということです。
電力会社との契約は、区分所有者だけでなくそこに居住する賃借人も含みます。
したがって区分所有法上の総会ではなく、賃借人も含めて全ての住民の同意を得なければ
変更は無理であろうと判断しました。
管理組合の負担が減るとか修繕積立金が増えるといった区分所有者共同の利益も
賃借人にとっては直接的な利益は発生しません。
オーナーさんが賃借人から徴収する共益費（管理費）を下げれば理解されるでしょうが
オーナーの負担は変わらない訳ですから値下げは無理です。

結果、全員の同意を得るために、まだ実績や評判が判断できない業者と長期に渡る契約は
現状では無理であるので今後も検討していこうという結論となりました。
ということで私のマンションでは、理事会の段階で留保し組合員へは提案もしませんでした。