マンションで塾を経営【その２】

業界誌の日経ケンプラッツの記事
賢い管理組合運営
「住居専用マンション。託児所として使用している区分所有者がいるのだが…」
2008/06/13
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Q.当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。 不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。 どうしたらよいでしょうか。

A.ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。

このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。

区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。

では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。

このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。

ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。

赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。

複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。

また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。

被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。