公庫扱いなのに民間て何？♪証券化ローン♪

私も気になっています。
新型住宅ローンというのは、保証料も繰り上げ手数料もかからないで、長期固定が組めるとの事。
金利もそれ程変わらなければ、普通に公庫で借りるよりもメリットが大きいような・・・・

新型住宅ローンは「証券化ローン」というように、
民間が買主に対して融資した債権を公庫が買い取り、
公庫はそれを証券化して投資家に買ってもらうのです。

公庫のHP
http://www.jyukou.go.jp/support_index.html

私もチェックしています。購入金額の8割なんですよね・・・。
見る限りみずほが一番お安い金利のような・・・。
でも引渡しが来年なのでその時の金利には
なってしまうのですが。。でも今までの公庫よりも断然
いいような感じですが。審査は厳しくなるのでしょうか？

保証料が不要ということは、リスクは証券を買った投資家が取るに
せよ、それだけ審査は厳しくなると思います。
・・・と書いたけど、公庫も実績作りを焦って「ゆとり返済」に時のように甘くなる可能性も。

いろいろ考えると公庫一本でいけるのなら
それがいいんじゃない?

住宅金融公庫の独立行政法人化に伴って、民業圧迫と言われていた公庫の直接融資は廃止に
なることが決まっています。従って公庫側としても新しい証券化型ローンになるべく早くシフトしたい
という意向があるものと思われます。ので、おそらく金利面で直接型ローンより証券化型ローンの
方を有利にしていくと今後考えられます。

この証券型ローンは、米国では一般的（いわゆるモーゲージ）で、多数の証券化型ローンを
米国政府機関（ＦＮＭＡ・ＦＨＬＭＣ等）が集めて証券化し、その証券化された債券を銀行など
の投資家に販売されています。その証券化された債券（モーゲージ債）の流通市場は米国債
と同じくらいの規模に発展しています。

来年3月入居物件で、9月に証券化ローンと通常のローンを意識せずみずほ銀行の審査をうけました。
みずほ銀行の証券化ローンで借りたい場合は、新たに審査を受ける必要があるのでしょうか？？

もちろん実際は公庫なので再度必要でしょう。で、申し込みも
公庫のようにぎりぎりしか駄目でしょう。

すみません。私も新型ローンを検討しています。
来年三月入居予定の場合の公庫のように申し込みぎりぎりとは
何月をさすのでしょうか？
私も銀行の事前審査済みです。

住宅金融公庫に申し込みを済ませたのですが、証券化ローンに切り替えできるのでしょうか。

私も公庫全額予定でしたが、
証券化ローン（みずほ銀行）の金利の低さが気になっております。
来年3月入居予定で、そろそろ公庫の正式申込となるのですが、
今のままの金利でいくならば、どう考えても証券化ローンの方が
得になります。

現在みずほの金利は２．８７％ですが、来年の3月までにあがる
可能性はあるのでしょうか。
公庫側としてもシフトしていきたい気持ちがあるわけですよね。
うーん、悩みます。

通常の公庫は申し込み金利で証券化ローンは銀行融資と同じで
実行金利です。
現状都市銀行は証券化ローンの取り扱いをあまりしたがらなく
上記のようにみずほが率先して取り扱いをすすめてますね。
通常の公庫融資から証券化ローンへはまず通常公庫の申し込みを
取り消せばＯＫのようです。
ちなみに金利は通常公庫の11年目からの金利がいまだに3％超えてる
現状では証券化ローンの方が有利ですね。

率先して行ってるみずほ銀行へ相談したところ、
公庫の手続きと、証券化ローンの手続きを並行してしておいて、
最終段階（入居の前月くらいといわれました）にどちらかに決めればＯＫ，
といわれました。
ただ、公庫は一度キャンセルすると、数年間？申込ができないペナルティ
のようなものがあるとも言われました。
（でも、数年間はそりゃ申し込まないだろうとも思いましたが）

あと、証券化ローンはつなぎ融資が必要ですが、
公庫の場合、物件（不動産会社）によってはつなぎ融資が必要ではない
ところがあるそうです。本当かどうかまだわからないのですが。
となると、つなぎ融資の期間に相当する金利分は出費になるということ
なのでしょうか？
でも公庫の保証料よりは安いですよね。

銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
団信が年に１０万円単位で支払うこととなり
民間ローンの保証料を単純計算で10年ちょっとで超すそうです。
35年金利固定だからしょうがないけど、どこで借りるにしても１００万単位の
保証料を持っていかれるようで、トホホって感じです。

>15
その発言からすると、その銀行さんは証券化ローンをすすめていませんね。
民間ローンと証券化ローンを単純比較（それも団信と保証料とで）するのは
ちょっと違うような。。。

期間固定での金利変動のリスクを避けたい方が考える場合は、
公庫（団信あり、保証料あり）と証券化ローン（団信あり、保証料なし）のみを
比べた方がいいのでは？

４月にすでに申し込んで、
今月実行、みずほの 2.87% で申し込みました。
私は新居を買うに当たって、ほとんど「例」がなかった当時に
申し込んだために、不動産屋も銀行も手違いが多く、大変でした
が、なんだか人柱になったようです^^;

もし聞きたいことがあれば、なんでも聞いてください。
私は今月実行です。

公庫からの切り替えはできないこともないのですが、
若干難しいかもしれません。切り替えるなら早めに切り替えましょう。

>銀行に行ってきいたところ、借入額が多いと、
>団信が年に１０万円単位で支払うこととなり

これは最初だけですね。団信は残高によって、
毎年減っていきます。また、残高がある程度小さくなって、
自分のかけている生命保険でなんとかなりそう...と思った時点で
やめることができますね。銀行はできませんが...。

公庫と同じか？
と思って申し込んでみると、初期費用は公庫の方が得なことが
多いです。

というのは、公庫の特約火災保険が使えないということ...。
まぁ、保証料がいらないので相殺できますし、
繰り上げ返済が無料なので、それを考えたらこっちが得かなぁ
と思い、申し込んでありました。

証券化ローン、私も悩んでいます。
火災保険は、公庫に比べるとどれ位高いのですか？？
ネックがあるとすれば、その火災保険と、金利が実行時という事でしょうか。

>>証券化すでに契約済みの人さんへ
希望していた融資額は全額もらえましたか？それとも減らされました？
初期費用は公庫よりどれくらい多くかかるのでしょう？
あと建築審査は手続きは簡単でしたか？
いろいろ沢山聞いてすみません。

>>21
火災保険ですが、通常の火災保険付保が条件となります。
ですので、通常公庫を使うと半額になる火災保険が同程度に
なります。
　ネックと言えば、そうですね。利点は保証料がいらないこと。
逆に大きいと言えばこちらの方が大きいかもしれません。火災
保険が、家の大きさや、地域で異なります。あと、実行日が
毎日決められていますので、引き渡しに時間がかかります。

>>22
はい。全額。ただし私の場合は銀行ローンと併用しました。
リスク分散ってやつで...。初期費用はたぶんそんなに変わりません。
変わったとすれば、私の場合は２つにローンをわけたことによる、
手続き分が余分にかかりました(印紙代、手数料とか[数万円程度])。
火災保険ですが、70万程度とすれば、保証料 50万とか取られる状態
だと、半額の 35万で公庫が入れるとしても、５０万の保証料は証券化
ローンでは全くとられませんから、トントンに近いかと。金利はご存じ
の通り、今は証券化の方がどう考えてもお得。
　建築審査はなんの問題もなかったです。公庫とは違うので、民間機関
がやります。

みずほに行って来ました。
証券化ローンはほとんど扱ったことが無いようで、何を聞いてもまともに答えられる状態ではありませんでした。
新しくわかった事もなく、ここのトビで得られた事の方が多かったです。
とりあえず、審査をしてもらう為の書類一覧をＦＡＸしますという事で終わりました。
大分、イライラしてしまいましたが、金利・保証料なしを考えるとメリット大きいんですよね。
建築審査の事は、初めて聞きました。
これは実費でということですか？？

>>22さん
詳しい解説ありがとうごさいます。
証券化ローンは手数料、保証料とも他に比べると激安で、
おまけに長期固定と最強のように思われるのに、利用する人が少なくて
詳しい内容があまり分からないため、
本当に使っている人から話を聞けて大変参考になりました。
あともう一つ教えていただきたいのは、実際借りてみて
以外に費用がかかったもの（団信とか）や、想像していたのと
違った点はありましたか？
たとえば不動産会社の対応が冷たかったとか
細かいことでもいいので教えてください。

>>25
２２ではありませんが(笑)

特に費用がかかったということはありません。別途費用がかかると
言えば、民間に検査を頼むので別途３万程度かかりますが、
そんなの誤差だと思っています。逆に単なる１０年保証の検査だけ
でなく、公庫の高耐久性住宅のお墨付きをもらえるというのはおっきい
です。

ただ、融資実行が毎月20日固定されています。
前に勘違いされて書いてる人もいましたが、
「つなぎ融資」は必要ありませんが、竣工後検査を前月の２７日
迄に終え、実際に融資されるのが２０日と、完成してるのに約１ヶ月
待たされることになりました＞一戸建てです。

不動産会社の対応は、そんなことは一切ありませんでしたよ。
ただ、不手際は残念ながら多かったです。

すみません、>>２３と書くつもりが>>２２と間違えて書いてしまいました。
ところで一戸建ての融資だったのですね。私はマンションを購入する際、
証券化ローンの話をすると不動産会社の人がけげんそうな表情になって
否定的なことしか言わなくなったもので、少し不安に思っていました。
あまり提携ローン以外は使わないでほしいという態度がみえみえでした。
ちなみに三○○所ですけど…。やはりグループの結束は強かった。

>>27
なるほど。
まぁ、そんなんは、買う方の勝手なので、
我が道を進んで下さい。問題ないと思います。

東京三菱は新型住宅ローンは消極的だね
おそらく今までの住宅ローンの実績が少ないため
公庫の融資金利が高いことが原因
みずほの以前の金利と比べても明らかに高い

公庫の審査と新型ローンでの審査には違いがありますか？
額としては１９００万円借りようとしています。
（夫婦二人で収支合算で世帯年収６００万）
分譲マンションなのですが、ローン特約が新型ローンの
場合は使えないようなのですが。
とりあえず公庫を申し込んで、直前の金利で判断してやはり新型ローンで
行こう！と決めたとします。
でも新型ローンの審査に落ちる場合もありますよね？
どうしたらいいか困っています。
どなたかアドバイスをよろしくお願いします。

>>30
それくらいならば何の問題もなく大丈夫だと思いますよ。

私も色々銀行ローンなどを比較して、結局証券化ローンに決めました。
26の方が書いていましたが、確かに融資実行日は決められていましたが、
私が使った所は5日と20日と月2回融資日がありました。。。銀行によってちがうのでしょうか？
火災保険は外資の会社に入りましたが、35年の長期で51万でした。（家財・地震保険5年含む）
建物価格が低いので参考になるかはわかりませんが。。。。

もう契約された方に質問です。

引渡し日の一週間前まで（ローン実行日）に住民票を移動して、銀行に住民票を
提出してくださいと言われているのですが・・・・・
どのようにしましたか？役所には引越ししたと嘘ついて大丈夫なのか？
心配なので、手続きの流れを教えて頂けませんでしょうか？

宜しくお願いします。

>>32
それを言われてる人がいるみたいですね。
私の周りにも同じく来月決済の人がいまして、同じ事を言われてる
みたいですよ。

それは銀行が面倒なので、そうしたがってるだけと思います。
私の場合は、

「引っ越してから１週間以内に、新住民票を取り、
変更手続きを取ってください。」

と言われています。この方法でも問題ないはずなので、一度、
銀行に問い合わせてみてください。

証券化すでに契約済みの人様
早速のお返事ありがとうございます。
今日銀行に確認したら、他の方も問題なく移動して住民票を取っているとの
返事だったので、どうしたものかと思っておりました。

早速明日もう一度伺ってみます。

ありがとうございました。

>>35
そんなことないですよー。現に私はまだ住民票を動かさないまま
金消を完了しています。だからそうだと思いますよ。

公庫が本来やってはいけない
「実際住んでいないのに住民票を動かす」
なんてことをさせないと思いますよ。

実際に、私は公庫に提出用の変更届をすでに頂いていて、
引っ越したらすぐに出してください...
との指示を受けています。＞大手都市銀です。

直前で辞退することが可能だと聞いたので、
証券化ローンの申込書を提出しました。
公庫の場合、民間銀行と併用しないと希望額の
ローンを組むことができませんが、こちらの場合は
物件自体の8割まで借りれるので、ローンが一本化
できるのが魅力です。ただし、収入ではアウトなので
夫婦合算で申し込みをしました。
共有名義にするつもりはないので、債務者は主人のみ
です。
マンションができるまでまだ月日があるので、証券化ローンの
金利があがるようなことがあれば、公庫で申し込もうと考えて
います。（公庫にも申込書は提出済みです）
できれば、金利がさらにダウンしてくれるとうれしいのですが。

証券化ローン金利は少し下がるようですよ・・・・みずほ銀行などの貸付総額
が大きい銀行に公庫がキャンペーンで金利を下げると日経に出ていましたよ。
ちょっと前ですが。。。私の銀行にも確認して「まだ未定ですが、12月から
下げるかもしれないというお返事を頂き、凄く期待している最中です。
公庫は10年目から金利が上がるし、保証料も取られるので、金利が下がれば
証券化ローンはますます有利になるのでは？と勝手に思っております。
検討中の方も直前の金利動向で動いてみては如何でしょうか？

そうそう、うちも夫婦合算で申し込みをしたのですが、所得税減税を考えて共有名義
にしましたよ・・・両方の税金が帰ってくるので得な場合があるようです。
又、ローンの額、頭金の捻出方法にもよりますが、税務署によっては
夫婦内贈与とみなされてしまう場合もあるので、その辺も含めて調べてみては
どうでしょうか？
余計なお世話かもしれませんが、私も色々悩んだので・・・・

後、せっかくアドバイスを頂いたのですが、銀行に住民票を移動してくださいと
再度お願いされ、ごちゃごちゃするのも面倒で移動させてしまいました。
負けてしまいました。しかし、不思議な事務手続きですね・・・・

＞証券化もうすぐ契約です

下がるんですか？！
うれしい情報をありがとうございます。

所得税減税ってローン控除のことですよね？
私も色々考えました。主人の所得税だけだとおつりがでて
しまうので、もったいないので共有名義にしようと考えた
のですが、私が仕事を辞めた場合に私の分の控除が受けられ
なくなってしまうので、それはそれでまたもったいないかなと
思ったことと、持分比率をどうすればよいのか全然わからなかった
からです。（７：３をよく耳にしますが・・・）
いろんなところで話を聞きましたが、結局よくわからずで、主人が
めんどくさくなってやめたのが本音ですが・・・。
私としては共有名義の方がよいと思ったんですけどね。
まだ子供はいないのですが、もしできたら私の扶養に入れることで（仕事を
続けていたらの話ですが）私の所得税は減らしていこうかなと考えています。

みずほの証券化ローンを検討しているのですが、同時に固定短期のキャンペーン金利適用はできるのでしょうか？
長期と短期を組み合わせてローンを組みたいと考えているものでして・・・

来年3月入居組です。
公庫へ申し込みをしていますが、昨今の情勢を考えて
新型ローンへ変更を考えています。相方がマンション担当営業に
その話をしたところ、まだできて半年だからいろいろ面倒でどうのこうのと
ネガティブな反応だったそうです。（こっちはどんなに面倒であろうと
得だと判断したら、恩恵を享受するために努力するのが
当たり前ですが・・・）

手続きはご自分で全てやってください。
といわれたそうです。そりゃやらなきゃいけないことはやりますが
フツーの公庫融資の手続きをじゃんじゃん手伝ってくれたのに
なんで新型ローンにはそんなに腰砕けなのか理解できません。
ちなみに、公庫と民間ローンで利用する窓口銀行を
変えるつもりは全くないのですが・・。

たびたびすみません４１です。
ちなみに銀行はみずほです。
販売代理もいわゆる大手なんですが。　

私が購入したマンションの販売代理店も新型ローンに消極的で
自分で手続きしてくれとの事で躊躇しましたが、
先週自ら銀行支店に行き申し込みしてきました。
公庫融資だとつなぎ融資不要なのに新型ローンだとつなぎ融資が
必要になります。まだ代理店と銀行との間で取り決めが
できていないので・・・っと銀行の融資担当の方から言われました。
今後、もっと活用されるであろう融資なのに対応悪しです。

現在、審査待ちです。公庫融資は承認されましたが、
新型ローンは大丈夫かなぁ？っと不安な毎日を送っています。

新型ローンの承認出るまでって通常どのくらいかかるものですかね？

来年2月末に引渡しを受ける者です。
現在、利用するローンについて最終検討中です。
先ほど、販売代理会社に、証券化ローンを利用したい旨伝えたところ
「それは辞めてください」ときっぱり言われてしまいました。
証券化ローンは、利用不可と制約を受ける筋合いの商品なのでしょうか？
あちらの言い分が不当である場合には、こちらとしては証券化ローン
を利用したいと考えているのですが。。

>38
転居完了です(^^;
みずほはすでに優遇を受けているので、これ以上は大きくは下がらない
と思います。日経に書いてあったと思うのですが、みずほが前例として
作ってみた...。みたいなこと書いてますよ。

>45
公庫が適用できる住宅ですか？
それならば問題ないのですが、「拒否する」のは怪しいですね。
公庫の検査が通らない可能性があります。

証券化ローンを借りるためには、「公庫の高耐久性仕様」を
満たしている必要があります。住宅性能保証などで適用される
住宅よりもきびしめの検査があり、さらには書類も多く提出する
必要があります。

できたら、そういう会社は避けた方がいいでしょう。

>41
おっけーです。

45です。46さんレスありがとうございます。
物件は、公庫付物件なんです。
ちなみに、5月の契約時に公庫の申込みは済んでいて融資可能な状態
なっています。
ここへきて公庫にまったく魅力を感じておらず、証券化ローンもしくは
三井住友の長期固定の商品にしようと思っているところです。
販売会社には理由等詳しく聞いた方がよさそうですね。

来月のみずほの証券化ローンの金利が
2.69% だそうです。
少し損した気分。しょうがないですが(^^

情報ありがとうございます。
すこし下がるんですね。ごめんなさい。。。素直にうれしいです。

この掲示板にも、ローンの事は沢山の書き込みがありますが、２．６９％で
35年固定はやはり最強と呼んでもいいですね。

証券化ローンがんばれー！！

>50
まぁ、１０月の方が大きく下がったので、このときは大きかった
んですが、今回はそんなにはかわらないので(^^;

3.4->3.2->2.87 と一気に下がったのはちょっと大きかったんです
けど(^^;

住宅ローン、「公庫提携」金利下げ[11月30日/日本経済新聞　朝刊]

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2004112910150p2

おおおお！すばらしい！
３月はもっと下がるかなあ・・・・

頑張れ！　証券化ローン

やっぱり公庫から乗り換えようかな。

公庫よりも明らかに証券化ローンの方がいいですね。確かにまだはじまった
ばっかりで銀行側もはっきりわかっていないことが多ですし、書類等も若干
公庫よりめんどくさいかもしれないが、条件としては間違いなくいい！
（借入れ額も通常公庫よりもいいし、保証料もかからない）
審査自体は公庫とあまり変わらないと思います。
こちらから証券化ローンを使いたいといって、やってくれないデベ等は
不親切ですね。
実行時金利適用だから、今はみずほとかはかなりねらい目ですね。

ネガティブな反応を示すデベは本当に勉強不足だし、客の立場に立って
いない！3月引渡しですが、多少の上がりはあっても納得がいく内容なので
公庫から変えます。これから変更かけていく皆さん、お互いに情報交換
しながらいきましょう！しかし、情報の少ない中後押しをしてくれたのはこの板です。
いろいろ情報を書き込んでくれた皆様、どうもありがとうございまう。

45です。
販売会社に問い合わせたところ「ご自身ですべて手続きされるなら
どうぞ」と言われました。「何かあっても一切責任はとりませんし、
期日までにローンが実行されませんと違約金をお支払頂くことに
なります」とも言われました。「つなぎ融資は必要になりませんか」
等なるべく辞めさせて提携ローンを組ませる気満々でした。
こちらとしては、三井住友の長期固定と証券化ローンの両方に申
込みを入れておき、融資可能な状態とした上で、１月の最終金曜日
に証券化ローンの２月実行分の金利が確定したところで最終決定
をしよう（どちらかはキャンセル）と考えています。
これって無謀ですか？先日販売会社の方は、融資可能な状態が
確保されているのであれば、最終決定が１月最終金曜日だったら
なんとかぎりぎり大丈夫ですと言われたのですが（そこで証券化
と架けている話をしたら「やめろ」と言われたわけです）。

５４です
最終的にどちらか良い条件のほうを選択されるのはいいんじゃないですか？
証券化も８割までですから残り２割が自己資金等で（または銀行ローン）
めどがたっていれば問題ないと思います。

日経新聞によると、来年5月までは特定の金融機関に対して低い金利で
貸し出すらしいので、来年5月までは証券化ローンは狙い目だと思います。

証券化ローンの契約は貸し出し実行日（物件の引渡し日）の2週間前までには
金消契約（本契約）を結ぶと思うので、審査さえ通しておけば最後の最後まで
比較検討出来ると思います。

八千代銀行の２．４％という脅威の金利も出たことだし（ちょっとショック）、
販売会社の協力がなくても、自分で手続きをしてもあまり大変ではないと
思いますよ。

デベが事前に公庫適用可であれば、公庫に提出する為の検査もデベが
事前に行って居るはずなので、証券化ローン使用時にその検査のコピーを
もらって、銀行に提出するだけです。建物が出来上がった時の検査のコピー
も必要になります。

私は販売会社には反対もされませんでしたが、なにぶん不手際だらけだったので、
直接銀行に電話して確認を取りました。
なので、自分で銀行にいったのと変わらない気分でしたよ・・・・
販売会社が行っているのは取次ぎ業務なので、書類さえきちんと揃えて
おけば、自分で銀行に行った方が簡単で早いなあとすら感じました。

来月の6日に実行なので、あと1週間ですが本当に証券化を選んでよかったなあ
と思っています。
皆さんも、デベなどに負けないで頑張ってくださいね。

41です。

私も証券化ローン利用をすることで踏ん切りがつきました。
決め手は、来年5月までは、共通金利を下げるようなので
2月の金消の時にも現在の水準で落ち着きそうということです。
だったら、11年目からも金利のあがらないこちらを選択しても
悪い結果にはならないと思います。

やはり販売代理は及び腰です。問題があっても困るので
みずほと注意深く相談しながら、58さんのように通さず直接やります。
この問題に限っていうならば、もはや販売代理はウザイだけの
存在になってきました（笑）

確かにうちの場合はつなぎ融資は必要になるようですが
手続きさえきちんと踏めば別にクリアできることです。
頑張ります！

みずほの新型ローンは金利も良く、繰り上げ返済手数料も無し。しかし団信が別途（3000万借入、25年返済の場合で総額100万以上）なのとつなぎ融資でプラスの利息と手数料が必要。三井住友の2.95％と非常に迷いますね。

うちもみずほの新型ローンにしようと思ってました。
ですが、団信が別途とは知らず、びっくりです。。
でも、公庫も別ですもんね。35年の固定という安心と引きかえならいいかな。
ところで、みずほのHPとか見てもなかなか新型ローンの説明や金利を見つけられないのですが。
どなたか金利がわかるサイト、教えてください。

新型ローン金利一覧は
http://www.jyukou.go.jp/support/kikan_rate_index.html
に乗ってるよ

>>61
説明：
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/choki_kotei/index.html
金利（長期固定金利住宅ローン）：
http://www.mizuhobank.co.jp/rate/loan.html

62さん
ちゃんとみずほのHPにあったんですね。探し不足でした。すみません。
教えてくださって、ありがとうございました！

証券化ローンて、他銀行の3年固定の併用はできないみたいですが、本当ですかね？出来た方いますか？

他銀行ではムリかもしれませんが、同じ銀行なら大丈夫だと思います。

私は、みずほ銀行で、証券化ローンとみずほ３年固定１％を併用します。

もしや12月のみずほ2.69%？！！
すごくないですか！！！

66です。
３年固定は、０．９５％に下がってますね。
５年固定１．３０％も良いかも。
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

みずほの証券化（物件の8割まで）＋5年固定（足りない分）と考えてます。
でも、来年3月なんですよ。。
証券化ローンの金利は、このままいかないにしろ、2.8%くらいだったらいいのになぁ〜

私も分けようかと思ったのですが、繰上げ返済をハイペースで行う場合、一本に絞った方が総金額が下がる気がして・・・
きのせいかなぁ？？

短期固定と併用した方が得かどうかは、金利動向次第ですが、併用して損はないと思います。
特に、5年固定1.3%はお得だと思います。

私は、借入4000万円を証券化3600万円＋5年固定400万円を考えています。
で、初年度から年間200万円位繰上げしていくつもりです。（これはハイペースと言うの？）

金利差が1.5%とすると、1年で、400万円×1.5%＝6万円分金利節約できます。
5年間で30万円弱の金利節約で、これは併用による諸費用増加分よりも多いと思います。

で、6年目以降金利が上がっていれば、少し繰上げスケジュールを調整して短期400万円を一気に繰上げするつもりです。
そしたら、保証料も6万円くらいは戻ってきますので、併用したことによって10万円程度は得したことになります。

もし、6年目以降も変動金利が証券化よりも十分低ければ、証券化の方を繰り上げるつもりです。
そしたら、更に低金利のメリットが享受できます。

・・・という風に考えています。

なるほど・・・
７１さんのように、いつでも短期固定を返済できる状態であれば、メリットはありますよね。
私も、一部3年固定を併用と考えていたのですが、3年の間に払ってしまおうと計算したら、証券化ローン1本で期間短縮で繰り上げした方が返済金は下がったのです。
金利の様子を見ながら・・という余裕があれば良いのですが、共働きが出来る期間が限られてる為、期間限定は怖いので早く返したいのです。
ちなみに、2800万のローンで、2年の間に８００万の繰り上げを考えています。

金利や、それぞれの家庭事情で借り方は様々ですね。

１２月メチャ金利さがったね！

金利を下げた本当の狙いは．．．
住宅ローン減税が来年から縮小されるので、住宅購入意欲が冷え込むのは必定。
これを防ぐため、金利を下げ、テコ入れするためでは？

これって借りた先が破綻した場合、金利はどうなるの？

グッドローンかみずほか悩んでいますが、どちらも審査を通しておく事ができるのでしょうか？？
証券化ローン同士だからだめかな？？
審査だけならいいのでしょうか？？

みずほの証券化と他のみずほの商品（キャンペーン）って、第一抵当権が提携保障会社（みずほの固定）、公庫（証券化）とHPでなっているのですが、併用って、かのうなのでしょうか？？

http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

各社金利がアップデートされてますね。

>>77
同じ銀行ならほぼ間違いなく併用は可能
俺は違う銀行でも認めてもらったけどレアケースっぽい

証券化ローンの２重申込って可能なのでしょうか。
公庫の申込と証券化ローンの申込は可能と聞きました。
ぎりぎりでどちらか一方をキャンセルすればよいと。
では、証券化ローンと証券化ローンの申込は可能なのでしょうか。
今、みずほにしようか、八千代にしようか迷っています。
みずほと八千代それぞれに証券化ローンの申込をすることが
可能であれば、ぎりぎりで金利の安い方や他のメリットを含め、
選択ができるのでは考えたのですが、やってみた方いらっしゃいますか？

76さんのスレと内容がかぶってしまっていました。
すみません。

>>66さん
今日の朝見たときは確かに５年固定1.3%だったのに、夜見たら
なくなってました。何で？
＞３年固定は、０．９５％に下がってますね。
＞５年固定１．３０％も良いかも。
＞http://www.mizuhobank.co.jp/loan/campaign/loan_hou_limited.html

新しい金利キャンペーンは、１２月６日受付分からだそうです。（チラシにそう書いてあります。）
１２月６日になれば再掲載されるのではないでしょうか？

79さん
どういうケースで可能になったのですか？どのような銀行の組み合わせですか？
差し支えなければ教えて下さい。

７９さん、７７です。情報ありがとうございます。
銀行に確認したところ、大丈夫とのことでした。公庫やめてこっちにします！

5月に引渡しの物件なのですが、ここにきて証券化ローンが次々安くなって悩んでいます。
みずほで決まりかなぁと思っていたのに・・・
ぎりぎりまで、様子を見たほうがいいのでしょうか？？

ほんとそうですね。いつかは反転するんでしょうが、ここ半年はだいじょうぶな感じ
はしますよね。為替にしても株価にしても”大方の観測からはずれる”が定石なの
で”あたらぬも八卦、はずれるも八卦”と思いつつ、いろんな動向をWatchして判断
しないと。。。後はあきらめと思い切りで決めないと！

【住宅公庫の直接融資、2006年度に廃止・国交省方針】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=20041203p2000p2
【住宅減税、中古の築年制限を緩和へ・自民税調検討】
http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/
これらに加え、年金・保険アップ、定率減税廃止、先々消費税、米国経済動向、
米国固定歩合0.5％上げ、円高ドル安、元切り上げ。。。いろいろな複合要素が
ありますね。

勝手な結論としては、アメリカは財政赤字の消しこみを考え「円高ドル安」を容認
する中、日本は内需の活性化をしなくてはいけなくなるが、公共投資は財政の
問題でNG、そして増税もしたい。よって内需の柱を住宅関連におくため、物件の
活性化をはかりたいので、住宅減税の中古対象物件の年数拡大と、金利据え置
きを考えるのではないでしょうか。
まっ、あたらぬも八卦、はずれるも八卦。

>>84
えーと、口止めされてるのでどこの銀行かってのは申し訳ないがちょっと。
現時点でその２つを組み合わせてるのは俺だけだろうし。
普通のローンを組んだ方の銀行は割と素直に認めてくれたけど、保証会社がかなり難色を示したらしい。
担当者も「今回はＯＫでしたけど他の人もＯＫかどうかは分からないので、他の人には言わないで下さい」って言ってた。

証券化ローンは2つの銀行に話を聞きにいったけど、どっちの銀行でも
「自分達は抵当権が第1位になるから問題はないが、第2位になる（普通のローンを組む）他銀は認めないのではないか」
と言われた。
まあ結果的にはＯＫだったけど、ほんとレアケースだったみたい。
ちなみに俺が別々の銀行を組み合わせた理由は、会社の利子補給制度を使える銀行が証券化ローンをやってなかったから。

>>88
なるほど。有難うございます。ホント、稀なケースなのでしょうね？参考にさせて頂きます。

協同住宅でローンを組もうと思ってるんですけど、どうなんですかね？
『ＪＡバンクグループを出資者とした住宅ローン専門会社です。』って言ってるけど...
誰かここでローン組んだ方、いらっしゃいますか？

すいません。
証券化ローンって、良いことばっかりのようですけど、
何か落とし穴のようなこととか、後々気をつけたほうが良いことって、
無いのでしょうか？　詳しい方教えてください。

>91さん
現在検討中のものです。
証券化ローンの欠点について、うろ覚えですが、
１　公庫同様、団信は別
２　通常の公庫で使える割安の火災保険が使えない
３　住宅財形と併用ができない
こんなところですかね・・・。
どなたか詳しい方、フォローお願いいたします。

証券化ローンを8割まで借り入れなくて、
6割ぐらいを証券化ローンで、残りの3割を銀行ローンにするのは無理でしょうか。

年収等の条件がひっかからない前提であれば、証券化ローンを８割以下として銀行ローンと組み合わせても問題ありません。

＞９４
ありがとうございます！

みずほの証券化ローンと普通の住宅ローンは、
申し込みは別々なんでしょうか。

いまみずほ以外の銀行で公庫と銀行の併用を決めていますが、
みずほの証券化ローンは魅力的ですね。
もしいま証券化ローンにしようとしたら、
みずほで、証券化ローンの審査と銀行ローンの審査を受けなければならないのですね。
仮に審査が通ったとしたら(自信ないですけど）、
公庫の取扱銀行もみずほに変更して、
直前まで様子をみることになりますね。

もし直前になって証券化ローンの金利が上がってしまって、
そこで証券化ローンをキャンセルして、みずほで公庫と普通の住宅ローンの融資をうけることは可能でしょうか？

ややこしい質問でどうもすみません。

大丈夫ですよ。
私はみずほで証券化ローン一本（8割全部）、りそなで公庫と普通の
申込をしています。
デベと話し、直前でどちらかをキャンセルすることになっています。

みずほで証券化ローンを申し込む場合の必要書類、
ご存知の方、よろしければお教えください。

グッドローンが証券化ローンで２．２３％です

そうそう、グッドローンも気になりますよね〜
審査だけなら、みずほとグッド両方かけても良いのかなぁ？？

今、住宅ローンを（長期50％）+（短期or変動50％）で検討中。
①みずほ証券化＋短期
②横浜証券化＋変動（−１．２％）
③グッドローン
　＊月曜夜に見積り依頼したが、いまだ見積もり来ず・・・
本日、”証券化”は、つなぎ融資が実質必要と判明。プラス団信を
毎年払うと実質２．５〜３％アップ。初期諸費用＋ランニングコスト
を踏まえた判断が必要の模様。う〜んややこしい・・・。週末相談
会に行って来なければ！

＞ＢＵ様
つなぎ費用、諸期初費用・・・これを考慮するとどこがお得ですかね〜
相談会で明確になったら、良かったら教えていただけますか？
ほんと、どれが最終的にメリットあるのか・・・悩むところです。

＞ＢＵ様
つなぎ融資と団信はどれぐらいにかかりますか？
一応公庫から1800万を借りる予定ですが、
公庫の見積もりのなか、つなぎ融資プラス利息は大体15万で、
団信は初年度5、6万程度でした。
つなぎ融資と毎年の団信は、「実質２．５〜３％アップ」になりますか？

来春新築のマンション契約したのですが、うちのデベロッパーに新型ローン使いたいと申し出たら、
「うちのマンションでは現在の新型ローンの制度では使えません。」と言われました。
どうも、検査が必要なことと、資金の決済日の関係のようですが、納得いかないです。
ちなみに、公庫都市居住再生融資付１５０戸のマンションで、デベはＮ不動産です。

「適合証明書」については、公庫融資付きの物件であれば、既存の書類で代替出来る可能性があります。
私は別途検査は不要でした。以下の経過措置によるものです。
http://www.jyukou.go.jp/support/cut_index.html
また、省略できない場合でも、手数料と１ヶ月程度時間が必要ですが、「適合証明」の検査を受ければ大丈夫です。
（「適合証明」の技術基準に合致しない物件だというのが使えない理由であれば、それはそれで怖い・・・・・）
あと、融資日は限定的なので引渡日と合致しないことが多いのですが、つなぎ融資で解決出来るはず。

いずれにせよ、証券化ローンが「使えない」というのは俄かには信じがたいです。
担当の人が否定的なら、N不動産本社に電話かけて、状況を話してみるのが良いと思います。

証券化ローン検討しています。
グッドローンでつなぎ融資がかかると聞いたのですが、そもそもつなぎってどのくらい費用がかかるものなのですか？
何十万もしちゃうんですか？

41、55です。

以前、大手販売代理が新型ローンはやるなら、自分でやってくださいと
いうので自身で申し込み手続きを決意して、進めていたものです。
提出書類について用件があり電話したところ、今回の新型ローンを
希望する世帯が多く、提携とまではいかないがそれに近い形で書類提出等の
申し込み手続きをまとめてしようと、方向転換したようで申し込みは
待ってくださいと言われました。提携先の銀行とも調整中ということです。

ごく当たり前の流れですよね・・・
きちんとローンの動向を見守っている購入者なら、
ごく当たり前ともいえる選択肢の一つになりつつあるのに。
最初の問い合わせ時のいやーな雰囲気が嘘のようです（笑）
皆様も交渉してみてくださいね。
　

証券化ローン８０％と、別な銀行から２０％借入れというのは
可能なのでしょうか？
例えばグッドローンなど・・・

＞107
79、88に書いてある。

先月よりも全体的に金利が下がってるんですが、今月から５月までキャンペーンやってるんですよね！
うちは３月に融資実行で、公庫と証券化ローンと申し込んでますが、キャンペーン期間中は金利の上昇とかあるのでしょうか？
どなたか、詳しい方教えてください。

公庫の金利も、長プラも下がりました。
証券化ローンの金利も下がるのでしょうかね？

>>97
みずほの場合，事前審査もほぼ本審査並みの書類が必要。
住民票
所得証明
源泉徴収票
土地の登記簿謄本
土地の測量図
物件の概要（㎡とかが詳しくわかるもの）
ある物は全部もっていったほうがいいよ。
・・・レス遅かったかな。

＞１１０
９７です。ありがとうございます！！
所得証明と源泉徴収票は、何年分いるのでしょうか。
宜しくお願いします！

わたしは平成１５年分しか持っていかなかったよ〜。
事前審査なら問題なかったよ。
購入物件の具体的な資料がないと，ホームページからもできるような，
単なるシミュレーションのみで終わっちゃうから，できるだけいろいろ持っていってね。
まあ，いったん揃えておけば，他の金融機関での審査でも使えるしね。

事前審査の段階で，担保評価しちゃうらしい；；

証券化ローンは業者によって、融資実行日が違い、それによってつなぎ融資などが必要になってくると聞きました。
協同住宅ローンは確か、毎月５〜１０日と２０〜２５日と聞きました。
どうも、手続きはみずほ銀行が手馴れてるようですので、みずほ銀行に申し込もうと思ってるのですが、みずほ銀行の融資実行日はどうなんでしょう？

みずほはたしか毎月20日だったかな。

マンションを買う場合、証券化ローンにかかる諸費用は、公庫に較べれば、
少し安くなるのではないですか？
証券化ローン2000万を融資する場合、公庫の40万以上の保証料が要らない分、
火災保険が高くなっても、20万ぐらいは安くなるのでは？と思っていますが、
私の計算はおかしいでしょうか。
公庫の場合でもつなぎ融資が必要と言われていました。

＞100のBUです。
＞10１様
週末に調査しました。
①みずほ証券化＋短期と②横浜証券化＋変動（−１．２％）だと
諸費用を含めた比較をすると、金利分で②の勝ちだと思います。
（数十万円）
但し、短期をまわせる①の魅力もあるし（②変動のみ）、今後も
①②で詳細比較をしようと思います。
ちなみに③グッドローンは、メールでの問い合わせのレスポンス
が悪く、いまだに他社と比較できるだけの諸費用詳細見積りが
とれません。楽しみにしてるのですが・・・。
＞102様
再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
（私は証券化で約1500万35年払いを検討中）だと思います。
よって、＞100で書いた数値は間違いです。失礼しました。
＊証券化ローンとは、
　　１）諸費用は一般住宅ローンの半分（但し、団信別）
　　２)但し、手間が面倒そう・・・、反面繰り上げ手数料無料！
こんな感じでしょうか・・・

証券化ローン、いろいろ比較検討していますね。
私もみずほか、グッドローンで悩み中ですが、いまいちどちらが良いのかわかりません。
確かにグッドローンの諸費用はいくらなのかわからず、金利の安さだけでは決めかねる状態です。
それに、融資実行日の金利なので、ある意味かけのような・・・
みなさんは、どうやって「ここ」って決めてるんですかね〜

訂正します。
＞再度確認したところ、団信を金利へ換算すると約4.3%の金利相当
数値を間違えました。
「1500万35年2.55%の借入れで初年度団信が約\41000。これを
毎月の支払いに分配すると、金利アップ分で約0.42〜0.43%程度」
でした。

BUさん。どのような計算式かわかりませんが、

41000/15000000=0.00273
=0.273%相当
ではありませんか？

普通、団信は0.3%相当といいますので、0.42%相当というのはにわかには
信じがたいのですが。

公庫に問い合わせしたら、みずほ銀行が取り扱い件数多いと勧められ、銀行へ行きましたが窓口の係員は新型ローンのこと、ほとんど知りませんでした。また融資実行日が毎月20日のみで、それも前月末までに検査証書などの書類が整わないと実行できないと言われました。
協同住宅ローンは融資実行日が５〜１０　と20〜25日と月2回あり、書類そろってから３営業日で実行できるらしく魅力です。

みずほで証券化ローンを利用する場合、火災保険は大体いくらかかるでしょうか。
(東京都23区内、７０㎡の3ＬＤＫの新築マンション、購入価格3000万円)。
公庫の諸費用の見積もりで火災保険は4万ちょっとになっていますが…
ご存知の方、お教えください。

公庫の火災保険は一般の50%引きなので、公庫で４万円の見積もりなら、みずほ証券化ローンでは８万円程度と思います。
ちなみに、私がみずほ証券化ローン申し込んだときは、２３区内新築マンション８４平米４７５０万円で、火災保険１１万円でした。

>123様
122です。ご親切な解答、どうもありがとうございました！！

＞121
共同住宅ローンが３営業日で融資実行できると言うのは、それが、公庫買取型の話だとしたら、信じがたいものがあります。
住宅金融公庫に書類を提出して、審査してもらって、契約して、契約書を公庫に送って・・・という手続きを踏むはずなのに、
それが３営業日とはとても信じられません。
共同住宅ローンの直接融資の話であれば、３営業日というのも有り得るんでしょうけど。

１２５さん　３営業日というのは、事前に本申込み完了し必要書類提出後、最終的に検査証書がでないと融資実行できないそうですが、その検査証書提出後３営業日目ということです。説明不足でした。
みずほ銀行では前月末までに検査証書の提出がないと２０日に融資実行できないと言われました。

＞120さん
おっしゃる通り、公庫の団信は100万円の残高に対し2810円だそうです。
（約３％相当）

○ＢＵの計算式

1450万35年借入れ時（みずほの証券化金利にて）
①金利2.69%→毎月支払い額＝\53,325.
②団信年間1450万X0.281%＝\40,745.(←銀行確認済み金額）
　毎月に置き換えると¥40,745÷12ヶ月＝\3,395.

よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
時と同じ月当たりの支払い額なので
”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

違うかなあ？

＞127さん
横から失礼します。
一般ローンの毎月支払額56,720は、35年間ずっと
変わらないけど、団信年間支払額は元金の減り
具合に応じて減額するので、一概に3.12％とは
言えないような気がするのですが・・・。

私も勉強不足で申し訳ありません。
どなたかお詳しい方ご教授ください。


>よって毎月の実質支払い額は①53325+②3395＝\56,720.

>毎月の支払いが\56,720.とは、一般ローンだと金利約3.12%の
>時と同じ月当たりの支払い額なので
>”2.69%→3.12％＝金利0.43％アップ”だと考えています。

＞128さん
その通りですね。間違いました。失礼しました。
私は現在、諸費用も含めた”支払い総額”比較をしているので、
思わず「簡単な計算式が無いか？」と考えてしまいました。
今晩にでも35年分の団信費用を出し、各行のローン比較をしたい
と思います。ご指摘有難うございました。

今のところ、証券化ローンは
グッドローン、八千代、みずほ
が良い感じですかね。

ttp://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=#

＞ＢＵさん
比較されたら是非書き込みして下さい！

団信費用の計算式　借入額÷１０００万円×１０００万円あたりの特約料２８１００円＝○○円です。これは、週刊住宅情報の後ろにある、かかる税金諸費用の基礎知識にのってます。
１０００万円借り入れで３５年ですと、最初の４年間は２８１００円ですが、３５年目には７００円です。

１３０さん　協同住宅ローンも２．４９％と良い感じです。

スレから多少ずれた質問なのですがお許しください。
決済日についての質問です。
現在、八千代の証券化ローンと会社関連の融資（こちらは短期固定）を
組み合わせて、２月末日に物件引渡予定の者です。
八千代の証券化ローンは、１日だけつなぎ融資をする必要がある状況
です（ローン実行は３／１日）。会社関連の融資先にその旨を話したところ、
たった１日だけのためにつなぎ融資をするなんてバカバカしいから、販売
会社にしっかりネゴって、書類上の決済を２／２５日もしくは３／１日に
してもらうべきだと知恵をつけられました。総戸数１３０程のマンションなの
ですが、引渡日が多少ずれた方が専属の司法書士さんだって助かるハズ
だとも言われました（ローンの審査がおりたら、こちらから販売会社に話し
をしてもよいと大変力強い方なのですが…）。こういうことって可能な範囲
の話なのでしょうか？すべてが初めてだらけの者で、何が正しいのか判断
できず、どなたか教えてくださいますと大変たすかります。

＞１３３
「つなぎ」が要らないように不動産会社が日程調整してくれることって、よくありますよ。
交渉しないと勿体無い！！

区画整理事業地の新築マンションでH17.2月竣工だけどＨ19に換地処分で、それまで敷地に抵当権付けれない。
従来型の住宅金融公庫は利用できたのに、公庫証券化ローンは利用できないって売主から言われました。そんなことってあるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

＞131さん
団信の計算を見直し、まとめてみました。

借入れ)3000万弱
①みずほ証券化5割＋短期3年5割（金利1.25％）
②横浜証券化5割＋変動5割（-1.2%金利1.175%）
③グッドローン証券化8.8割＋変動1.2割（金利2.9%)
で諸費用も含めて”総支払額”比較しました。

結果、②が一番安いし、全期間標準変動金利から-1.2%
が魅力だと判断しました。
でも、①はやはり都市銀行なので、物件デベの提携ローン
になっている場合が多いので使い易そうですね。
（三井の長期2.95%+短期よりも少し①が安い！）
全額の証券化ローンを組む人は③の検討した方がいいと
思います。
（BUは上記の通り半分は短期の為、③は割高）

私は半分リスク（変動）をとるので、浜銀に決めます。
さあ、あとはつなぎの問題を解決せねば！

>BUさん
お疲れ様でした！
横浜銀行から借り入れる場合、証券化ローンの金利も、銀行ローンの金利も、
みずほより安いので、
諸費用を考えなくても横浜銀行のほうが一番安いでしょう。

＞１３６
変動金利含んで総額を比較してもあまり意味ないんじゃないの

新築一戸建てで証券化ローンを利用しようと考えています。
収入割合は夫６：妻４の夫婦共稼ぎです。
土地は既に夫の貯金で購入済みで，夫名義です。
ローンを組むに際して，建物の名義の割合をどうすればいいのかわかりません。
夫６妻４にしておいたほうがいいのでしょうか。
夫１０妻０にしておいたほうが，面倒がないのでしょうか。
名義を分けるとローンも２本になりそうだし，
諸経費や保険料も２人分になりそうな気がします。
ただ，名義を夫１人にした場合，住宅ローン控除は夫1人分しか受けられません。
Ｈ15年の源泉徴収額は，夫14万円，妻8万円です。
どちらが賢い方法でしょうか。
どうかご教示ください。
ちなみに名義はどちらがどれだけの割合でも構いません。
ローンの借り方（それぞれの借入額？）をどうするかのほうが，
どちらのほうが得なのかわからないので，よろしくお願いします。

>>139
証券化ローンの場合、連帯債務者として夫婦で一契約のみで行けます。
建物持分もそれにあわせておけばよいのではないでしょうか？

ただ、銀行ごとに制度が若干違う場合があったりするので、事前に銀行
のローン担当に直接問い合わせておくことをお勧めします。

・・・ただし、ローン残高が1400万を早々に割るようであれば、奥さんの収入
がそれほど多くなく、不安定なようならはじめから奥さんの名義を抜かしてお
く方が楽だし、だんなさんに万が一の場合でも、団信が100%出るので、その
後の暮らしへの影響も少ない気がしますが。

133です。
134さん、レスありがとうございました。
販売会社に早速相談してみましたが、決済日を前倒しすることは可能との
ことですが、あくまで決済日だけの話で抵当権設定は2月末しかできない
と言われてしまいました。それじゃぁ証券化ローンの実行はできませんよね
…。1日だけでもつなぎ融資は、免れなさそうです。

みずほから証券化ローンで融資を受ける予定ですが、
販売会社からもらった諸費用の概算に、火災保険は20万になっています。
高い！って気がします。(公庫だったら4万しかかからないのに。）
購入するのは23区内の70㎡の新築マンションで、借入金は2300万です。
つなぎ融資も、「抵当権」などの関係で必要といわれて、
つなぎ融資の手数料、利息、印紙代で18万ぐらいかかります。
高くないですか？

>>140
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。
計算してみたところ，住宅ローン控除額の差も大したことないようでした。

証券化ローンの適用金利について悩んでいます。
引渡前にローン契約を交わし、ローンが実行される時点の金利が適用されますよね。
しかし抵当権などの関係でつなぎ融資が必要な場合、
ローンの実施は引渡の１、2ヵ月後になるのではないですか？
その2ヵ月の間に金利が急上昇したらどうしましょう。

そういった不安があるなら、公庫の借り入れにされてはどうでしょう。

＞145さん

公庫融資は１１年目から金利はあがりますがね。
証券化ローンは35年間金利が変わらないことなので、
多少の上昇はあったとしても、11年目からを想定するとメリットは
でるかと思います。

分岐点は、３％と銀行の担当者が言ってましたが
＜私の場合、１０年目までが２．６％１１年以降３．５％＞
本当に、悩んでおります。
通常公庫で、１１年目以降に繰り上げ返済できれば良いのですが・・・

今公庫の承認はでているのですが証券化ローンに
変更したいと思っています。
そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
できるのでしょうか？
デベを通さずに変更してもし証券化ローンが審査落ちしたときには
マンション購入を止められるのでしょうか？

＞１４８
＞そのとき公庫のキャンセルは証券化ローンの承認がでた後に
＞できるのでしょうか？
できます。

いよいよ1月から東京三菱/UFJも2.7％程度の金利で本格的に参入。
これによりみずほは更に下げてくる模様。良い方向ですね。

150さん　それってどこからの情報？　

150さん、私もその情報ソース知りたいです。　ちなみに3月入居なので、もっともっと下がってくれると大変嬉しいのです＾＾；

>>151,152

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20041226AT1F2403025122004.html

150ではないのですが、東京三菱、UFJが公庫提携ローンに本格参入のようですね
私は東京三菱の固定に申し込んでいたのですが公庫提携に変えようかと思ってます

152です。
153情報ソースありがとうです！
嬉しい！！　素直に嬉しいです。
もう、みずほで審査中なのでみずほがもっと下げてくれるのは本当に嬉しいです。
ガンガン競って欲しいと思うのは、私だけではないはず＾＾；

みずほ若干下げの2.66％に。今日の日経

　大手銀行や地方銀行が来年1月から、住宅金融公庫と提携して手掛ける35年固定型の住宅ローンの金利を一斉に引き下げる。東京三菱銀行とＵＦＪ銀行が現在の年3—4％台から2.7％程度に引き下げるほか、みずほ銀行も0.03％の引き下げを検討。八千代銀行は年2.37％にして銀行界の最低水準を維持する方針で、金利競争が加速してきた。

　東京三菱銀とＵＦＪ銀は28日に、提携ローンの金利を大幅に下げて本格的な販売を始めることを正式に決める。これまでも扱っていたが、高めの金利を付け、事実上売っていなかった。

　提携ローン販売で先行するみずほ銀も年2.66％に引き下げる。りそな銀行も年2.65％に下げる方向。

八千代の特別金利は３月までと聞いたが、本当は５月までじゃないのか

盛り上がってきてますね公庫提携ローン、４大銀すべて年２％台——みずほに追随

住宅金融公庫と民間金融機関の提携ローンの1月分の金利が5日まで
に出そろった。４大銀行がそろって年2％台にしたほか、地域金融機関
でも、2％台半ばに設定する動きが広がった。

みずほ銀行以外の大手銀は、独自商品より高い金利を付けることで事
実上取り扱いを見合わせていたが、1月から金利を引き下げ本格参入
する。3％台だった東京三菱銀行がみずほ銀と同じ年2.66％にしたほか、
4％台だったＵＦＪ銀行は2.72％、三井住友銀行は3％台から2.95％に下
げた。地域金融機関では横浜銀行が2.52％、八千代銀行が2.37％にした。
提携ローンは20—35年の固定金利。公庫は昨年12月、優遇制度を導入し
て金融機関が金利を引き下げやすくした。みずほ銀行などが2％台に設定
したことで、金利の引き下げが相次いでいる。

初歩的な質問ですみません。

お恥ずかしい事なのですが
2割全額は用意できないのですが、
例えばみずほ→証券化で8割と
みずほの住宅ローンで足りない分を
借りる事は可能なのでしょうか？

＞１５９
できるようです。前のレスを読めば分かると思います。

＞159さん

というか、頭金を用意せずにというご質問ですか？？
頭金ゼロでの借り入れになると返済率でアウトになる可能性がありますよ。
とりあえず２割を入れるのは、安全策として常識と思われますが。
プラス諸経費も２００万ほどかかってきますよ。

勘違いだったらごめんなさいです。

>160,161さん
ありがとうございます。

諸経費や引越し費用などは用意してありますが、
手元に残すお金を省くと、2割分には足りないのです。
他銀行では（銀行ローンの）審査は通ったのですが、
証券化も本気で考えたいと思い始めたので。

わたしも頭金２割ありませんのでフラット３５＋銀行ローンにしようと思いますが、どこの組み合わせがよいのでしょうか

提携先がみずほなのでみずほのフラット３５にする予定でしたが、ノンバンク
系、特にグットローンのフラット３５は２．２３％ですね。手数料が借入れ金額の
２．１％かかりますが、これを引いてもうちの場合、総支払額はみずほより
３００万は安くなりました。銀行の証券化ばかりに目が向いていましたか、
ノンバンク系で考えておられる方はいらっしゃいますか？銀行と比べて
何か心配な点などありますか？

>>164
「グッドローンってどうですか？」というスレをご一読ください。
金利最安で魅力だけど、対応が悪い・不満・不安、という意見が多いようです。
付け足すなら、ちょっと前は、都市銀・ノンバンクに限らず、
公庫提携ローン（フラット３５）に消極的で、対応が悪かったです。
職員の提携ローンに対する知識も古かったり足りなかったりでした。
今は、話題になっていることもあり、多少は改善されているところなのかもしれません。

>164
ノンバンク系でフラット35を申し込みました。
協同住宅で、1月の金利は2.47%です。
とても親切な担当者でした。
銀行と違うのは、
メリット：都市銀であれば、引落口座にする銀行／支店を自由に設定できる
デメリット：返済予定表では毎月19日に返済することになっているが、
指定した金融機関での口座引落は1週間前（毎月12日）になる

金利一覧表
http://www.honten.jyukou.go.jp/tokyo/news/shingata.html

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

東京三菱でフラット３５を申し込んだ方は、
いらっしゃいますか？

東京三菱に問い合わせはしました。うちは３月に実行なので相談したら、現状システムが準備できていないのでいま申し込んでも３月実行は無理（夏ごろならばOK!）と言われ、同じ金利のみずほ銀行を薦められました。
なんかライバル金融機関を薦めるなんて、このローンは金融機関にはあまり儲けはないようですね！

１７０です。
追伸・・・
ちなみに、東京三菱は実行日が毎月１５日と２５日です。
参考に、みずほ　りそなは２０日のみ、協同は５〜１０、２０〜２５日です。

八千代とグッドローンの実行日を知っていたら、
教えてください。

　遅レスですが、役立てばいいと思い書き込みます。
　私も、区画整理地内の一戸建用にと土地を購入するため、
都市再生機構（いわゆる旧公団）の土地に申し込み、
当選したまではよかったのですが、
なにぶん銀行融資等がつかなくて苦労しました。
　理由は、仮換地なので換地までは土地に抵当権の登記が
できないからです。
　例外もあるそうですが、仮換地についてはご注意ください。
　私の場合、地区管轄のJAが特別に融資をしていましたので、
なんとかそれでしのぎましたが、有利な商品がたくさん出ているのに、
まったくそれらを利用できず、資金計画に大幅な狂いが生じました。
　それと、この場合、建物建築の資金の融資も受けづらかったです。
　建物の融資の金融機関も土地に抵当権を設定が条件のところが
ほとんどだからです。
したがって、土地、建物もろとも有利な商品が選択できない
という結果になってしまいました。

>172
八千代の融資実行日＝毎月1日〜25日
「地味だけど八千代」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31626/

グッドローンの実行日＝毎月20日
「グッドローンってどうですか」
https://www.e-mansion.co.jp/com/loan/index.html#15

>170
それはほんとうですか？
うちも3月に引渡しなのですが、東京三菱で15年固定審査中です
公庫提携に変更しようかと思っていたのですが…
夏ごろになるんじゃ意味ないですね

フラット35と短期固定とを併用した場合、あとになって短期固定分だけを借り替えすることは可能でしょうか？アドバイスをお願いします。

>176
併用した場合、公庫が抵当権1位、銀行が2位になります。
短期固定を借換となると、新規融資銀行にとっては他行扱いの公庫が1位で自行は2位になってしまうので、難色を示す可能性があります。
実際、フラット35と短期をそれぞれ違う銀行で借りるは難しいですし。
「出来るかもしれないけれども、銀行による」というのが答えかと思います。

>177
アドバイス有難う御座います。
フラット35でそういう状況であれば、公庫との併用時も同様でしょうね？
公庫と銀行短期固定の併用で銀行部分だけを借り換えされた方いらっしゃいますか？

>178
公庫からの直接融資との併用であれば、抵当権２位でもOKな銀行（商品）は多いです。
抵当権について整理すると、以下のような感じではないでしょうか？
他行が１位、自行が２位は殆どダメ
他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

>179
公庫直接もフラット35も第1位抵当権は公庫ですが？この違いはいったい何？？

りそなを検討しようかと思っているのですが、
どなたかりそなで考えていらっしゃる方おりますか？

また、りそなについて何か情報がありましたら
教えてください。（実行日、審査が厳しいなど）

>180
他行扱いか自行扱いかの違いでは？

>182
質問の意味がお分かりでないみたいですね。
直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが
フラット35も第1位抵当権は公庫のはずなのに他銀行の短期固定との併用はできるの、できないの？
という質問です。

>> 180=182
質問の仕方を学んだ方がいいね。

>183
質問する人の態度ではないですね

自分で銀行に聞けよ

>183
分かってないのはあなたですよ

>直接公庫融資では公庫が第1位抵当権で他銀行の短期固定との併用が可能だが

179ではこれが難しいといってるんですよ。

>他行が１位、自行が２位は殆どダメ
>他行扱いフラット35の公庫１位、自行が２位は難しい
>公庫直接融資で公庫１位、自行が２位はOKなことが多い（商品にもよる）
>自行が１位、他行が２位なら問題なし（他行にとってはダメ）

フラット35はMBSだからなあ

3月末引渡しなのですが、先日銀行に問い合わせたら
急がないと間に合わなくなりますよといわれました。
通常どのくらい前までに準備するべきなのでしょうか。

183さんの質問に、実際に聞いた範囲でお答えいたします。（183さん、それ以外の情報は直接、銀行に聞いてください）
いろいろ、（金利の上昇の可能性なども）試算して、借入額のうち2000万円をフラット35。1000万円強を勤務先企業提携
△1％（2年固定優遇後1％）で借りようと思い、数行に聞いてみたのですが、他行（又はグッドローンなどのノンバンク）扱いの
フラット35で公庫が第一抵当権になる場合、「三井住友は残りの分融資自体が不可、みずほはＯＫ、ＵＦＪもＯＫ、東京三菱は以前、「併用は全期間△0.5％優遇まで」と交渉の余地がなかったので
フラット35との併用を聞いていませんが、きっと無理そう。（その前に、何かとちょっと態度がデカイので借りる気なし（10数年、定期預金、給与口座にしていたのも、この際、かえるつもり））」でした。
特に、みずほさんは、グッドローン2.23％2000万円の残りを借りても1％優遇できます。と言われ、さらに、「みずほ分の保証料とか初期費用を考えると
、ＧＬ1本が、お得なのではないでしょうか」と親身に相談に乗ってくれました。（品川東口支店の方は、指定時間に勤務先まで着てくださるなど大変フットワークがよくて、親切でした）
しかし、私の場合、加重平均すると、今後、たった1％程度金利が上がっただけで、短期固定の「ウマミ」が消えてしまうので、
フラット35一本にしようと思います。　　個人的には、管理費等引き落とし口座の指定されている都市銀行のフラット35とその銀行の短期固定優遇金利との併用が一番お得かつリスクヘッジされている
と思いますが、金利急上昇時に対応できないので、「安全」を取ります。

>184=185=186
レス乱さないようにして下さい。
189さんナイスアドバイス！的確ですね。

＞189です。
ご覧になっている方に提案なのですが、他人の言葉尻を捕らえて批判するのではなく、建設的な意見交換をしませんか。この掲示板に書き込まれている方は、ローンに対して最新情報の知識が深いし、また、（引渡しが一番多い）年度末入居に向けて、「限られた時間の中、真剣な」人も多く、楽しみにしている人も多数いると思います。荒れた内容になると失望し、見る気をなくすと思います。　すみません、少しえらそうなことを言いまして・・・。

188の質問に、実体験の範囲でお答えします。
グッドローンは、12/1に、すぐ、インターネット上で申し込みし、昨日、仮承認通知書がメールで来ました。
みずほさんは、混んでいるので、2ヶ月くらい見ておいてくださいと。ＵＦＪは、3月末の融資実行でも、
3/4に3月の適用金利が分かるので、その後、すぐに意思表示でもＯＫと。ちなみに、三井住友は、本気で
フラット35をすすめていませんと。その証拠に、自行の35年固定と同率です。
ということで、銀行が「本気になれば」1ヶ月程度で大丈夫です。　体験上、本気のお客には対応が早いし、扱いも違うように思います。

＞189＝191＝192です。度々すみません。見られている方の最大公約数と思われる、「（年度末入居）、購入価格4000万円程度、頭金2割、借入金3200円程度のパターン」（私の場合は若干違いますが）で考えたのですが、「フラット35：短期固定」の割合を、1（1600万）：1〜11（2200万）：5、また、変動金利では△0.7％を使って、一番有利なソニー銀行1本、フラット一本など、パターンを20通りくらい考えたのですが、「短期固定明け、金利急上昇に耐えられる一時金（560万円以上）をすぐ用意できる方」でなければ、
グットローンのフラット35。2.23％又はみずほ2.66％等管理費等指定口座の都銀で2000万、残り1200万を、企業提携か購入不動産会社提携△1％優遇の2年固定1％で、加重平均1.768％で借りるのが、現時点では、お得かつリスク分散ができていると思いました。さらに、2年固定1％にして、毎月の支払いが減った「1200万」の分は、28年払いにするなど、期間短縮するといいと思います。
（といいますのも、自分なりに、半年以上ローンを研究し尽くして、「この人は長期固定にも詳しい」と見込んだ、三井住友の一番力を入れている某住宅ローンセンターのＨさんに、「では、Ｈさんが借りるならどうします？と真剣に聞いたところ、「私なら、怖くて、1200万円以上短期固定は借りれません」とご享受いただいたからです。

３月末引渡し物件でフラット３５を検討しています。デべの提携先のみずほから
勧められて審査中、本契約は２月中旬です。結構、ギリギリですが大丈夫
みたいです。
フラットにほぼ決めていたのですが、契約が先に伸び、やっぱり１０年固定の２．０%も
気になっています。フラットに決められた方はやはり１０年先の金利が２．６６より上がっている
からと思われるからでしょうか？フラットは団信を足すと２．９６％、銀行は３０００万借りると
すると諸費用７５万程度、借入れ金額の大きい当初１０年に金利が１％近く低いのは
やはり魅力を感じるのですが。あとはどれくらいの期間で返済出来るかなんですよね。
３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが、どうでしょう?どの辺りで折り合いをつければ
良いのか悩んでいます。

度々すみません。189＝191＝192＝193です。（私も同じような境遇なので、「ひとごと」ではありませんので）
>３５年ものの長期固定がこれだけ低くなっているのだから１０年後も急激な金利の
上昇はないように思うのですが
銀行は、債権を売って、現時点で、リスクをヘッジ（現時点で利益を確保）しているから、10年後金利が上がらないとは（最悪3年後も）まったく保障できません。
リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。リスクを検討している業務もやっているが、「海外での契約は、「上限がない」というのが一番怖い。
損を確定しろ」と厳しく言われています。　「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）、住宅ローンはこう借りなさい！、および森永卓郎の本が、「私は」参考になったので
ご報告いたします。　個人的には、10年後どうなるか分からない、リスクを取れるなら、初期費用や「借りる側の使い勝手（金利が上がる前に、フレキシブルに変更できるのはここだけ）を重視している、ソニー銀行の、金利複合タイプ（5年か7年ものが、自分の設定金利を越えた時点で、変動1本からリスク分散したほうがいいと思います）がお勧めです。
＞どの辺りで折り合いをつければ良いのか悩んでいます。
新築、中古でも「購入した時しか借りれない」フラット35を少しは使ったほうがいいと思います。そこで、どうでしょう、「みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」ので、①2.66％35年固定、②2.0％10年固定、②1％2年固定それぞれ1000万円ずつ」というのは。
平均1.889％で、一部35年の安心も買え、1％のメリットも享受でき、10年ものの「みずほが最強の」キャンペーンの使えます。ちなみに、借り入れ期間を、みずほローン2つは、同じにすると、手数料が1つで済みます。
私なら、②.③を30年借り入れに設定します。

修正　×リスクは、目に見えない（確定しない）がないのが一番怖い。
　　　　○リスクは、目に見えない（確定しない）のが一番怖い。

　　　　×平均1.889％　　○1.886％
194さんへ
11月に、みずほさんで、真剣に検討していたころは、結論として半分強2.87％（35年）、残り1％（2年固定。借入れ期間28年間）でした。
最悪、（2年固定を2回まわした後頃）金利が、急上昇しても、少し、返済額軽減型で繰上げ返済して、
比較的セーフティーゾーンの「元金1000万円以下」になると思ったからです。　その後、35年固定商品のディスカウント（今年5月まで）
が始まった（最近ガセが多い日経（関電の子会社に”35年固定1.3％の件”確認したら、困ってますと言われました）では、今年5月まで！）ので、再検討しました。

>192,194さん

ありがとうございました。
フラット35で気持ちは固まっているのですが
銀行がデベの提携ではないのでちょっと悩んでおりました。
なるべく早く決断をして、実行に移したいと思います。

195さん、ありがとうございます。大変参考になりました。フラットは最初しか
借りられないからやはり使ったほうが安心ですね。みずほは、「自行ローンで、複数の金利を選べる」これも
知りませんでしたし、手数料のことも参考になりました。それにしても銀行の方は借りる側の
立場にたっては全然、考えてくれませんね。デベ提携なので東京ローンセンターの方が
担当なのですが、全く使えません・・・。借りる側に有利というとこは貸す側には不利だからなのでしょうか？。
感謝しています。うちは恥ずかしながら９０％ローンなので残りもみずほで借りる予定なので、
これも含めてミックスの金利を考えてみます。実は転職して３年目のため、年収が低く、みずほ分が厳しいと言われて
ます。１６年分の源泉で判断して欲しいと言ったらそれはできないと言われました。三井住友は16年で判断すると言われたんですが。
３月引渡しで借りれないって言われても・・・。自己資金を増やせということなのでしょうが、
そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと
言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。

198さんへ　195です。
＞自己資金を増やせということなのでしょうが、そんな余裕もあるはずなく、毎日、頭をかかえています。その返事もフラットの審査が終わらないと分からないと言うし。金利以前の問題ですね。早く落ち着きたいです。
1/5発売の「住宅ローン、賢い人はこう借りる！（PHP研究所）の152ページ、30ページを本屋で立ち読みしてください。解決できそうなヒントが書いてありますよ。
また、意外と、「グッドローンの「公庫買取型で足りない分の、諸費用等用」のローン」でいけるのでは？今GLを調べたら、みずほ全店もグッドの引き落とし口座OKになってました。

１９５さんへ。ありがとうございます。早速、本屋に走ります！
グッドはフラットで足りない分を借りれるかどうかメールを送っていますが、
４日後、まだ返事がありません。