１２月実行の方、どんな状況ですか？

金利・・・上がってきてますね。12月、ドキドキです。

ここ数日は長期金利は下がっています。７月の水準に戻りました。
７日に政府が発表する景気動向指数は５０％を割り込むのはほぼ確実で、
このまま上昇というようにはならなさそうです。

公庫3.02は申込済みです。

このまま金利が上がって、2.80（三井住友超長期固定）を超えるようであれば、
保証料（銀行）、団信（公庫）、火災保険、繰上げ返済手数料など加味して、
公庫も有りかと思えてきました...


実際、1200円借入として、諸費用で公庫と銀行（三井住友超長期固定）どれ
ぐらい差があるんでしょうね...

保証料と団信って相殺されますかね？
繰上げ返済手数料は公庫の方が安いですが、100万以上からなので、こまめに
ともいかず、それほど差はないでね。
火災保険料は、公庫は相当安いですよね。銀行だと公庫の６割増しぐらいですか。

ん... 難しいですね...

みなさんなら、どう判断されますか？

44 NTT CoDoMo です。

諸費用の差額分を公庫時の頭金に回せば、ほんとイーブンか...

うちは3300万の借入予定。三井住友超長期固定の予定ですが、
やはり2.80を超えるなら他も考えた方がと思い始めてます。
保証料と団信はほぼ相殺程度と言われていますよね。
むむむ・・・12月が近くなるにつれて迷いが多くなってきます。

＞46

ほんとに悩み時ですよね...
うちは公庫3.02を閾値とし、いろいろシミュレーションしていますが、
諸経費に関してはちょっと知識不足なので四苦八苦してます^^;

46さんはいつ頃、本申込みですか？
うちは10月頭なので、10月の三井住友超長期固定の様子を見て
最終決断です...

お互い頑張りましょう^^

アメリカの金利が利上げ打ち止め期待から、下がっています。
もしこのまま軽いリセッションに入ったら、12月から来年3月
あたり、もう一度グッドローンのフラットで２．１％のような
金利が提示されるかもしれませんね。

10月の金利は9月分より、間違いなく下がります。

NTT　CoDoMoさん

46です。うちは12月。。。微妙ですよね。
フラット35もグッドローン位じゃないと意味ないような気もしますし、
でもグッドは手数料高いし。頭がこんがらがります。
10月下がるといいですねっ。

フラットと比較して三井住友超長期固定のメリットが
よく分からないのですが、教えてください

＞50さん

　大人の事情で“保留地”なのです。
　“保留地”でも可能なオススメローンありますか？^^

＞46、49さん

　ローン実行（鍵の引渡し!? 金消契約!?）が12月ですよね？
　そうすると本申込はもっと前ですよね？
　うちも12月末入居（ローン実行）予定で、本申込（どのローンを使うか決める）が
　10月頭となってます。（言われています...）

　ちなみに、どのタイミングまでキャンセル（別のローンを選択）出来るんでしょうか？...
　というか、全体的（↑）に待ちがってますか？...

>>51
繰上げしない（できない）からって意味？

＞53さん

“保留地”（登記出来ない）なので、融資の条件を満たさずローンが借りられないんです。

NTT CoDoMoさん

そうです。うちも１２月末入居予定です。
ローンの本申込をしても金消契約までキャンセル可能なのでは？？？
金消契約が最終契約と思ってますが、これって皆さんあってますか？

キャンセル自体は実行日前日まで OK なのでは？

＞55さん
NTT CoDoMo です。
担当者の方に確認してみました。金消契約までキャンセル可能でいいみたいですね^^

＞56さん
実行前日までキャンセル可能と言うのは、違約金を払ったりしなくてもOKってことですか？

証紙分の損だけです

金消後のキャンセルの場合の話ね

＞58、59さん

ありがとうございます。
ちなみに証紙分っていくらくらいでしょうか？... わずかですよね？

私は公庫3.02も押さえているので、ギリギリまで見極めようと思います。

三井住友の35年固定が12月に3.02（公庫同）まで上がったとして、
公庫と三井住友35年固定って諸経費・その他でどちらが得なんでしょうか？
詳しい方、よろしくお願いしますm(__)m

１２月末引渡しで、
だんな名義：フラット３５で１８００万（年収５００強　３２歳）
妻名義：ソニー（変動）で１０００万（年収４００　２８歳）
を考えていますが、違う銀行どうしってくめるのだろうか。。
諸費用が計算できなくて、困ってます。
２８００万をどうくめばいいのか。
どなたかご助言ください。

＞６１
抵当権の問題があるので、組めないことが多い。
組めることもあったりもするけど。
銀行に聞いてみるのが一番。

>>61
どちらも抵当権第一順位が条件なはずですので、併用は無理。

ってことはやはり、同じ銀行でフラット３５とその他の変動を利用するしかないのでしょうか？

ちなみに私はＳＭＢＣで、３５年超長期＋変動で組みました。

銀行によっては、グッドローンみたいな自社でないフラットと合せられる変動もあるみたいですけど
聞いてみるしかないですね。

金消会が来月中旬にあるんですが、契約しちゃうともう銀行を変えられないなんてないですよね？
他にも数行申し込んでいて、１２月のフラット金利が確定してから決めようと思っているんですが...

>>65さん同様に、SMBCで３５年長期＋変動を考えていましたが、
東京三菱も３５年長期を出すらしいので、そちらの発表待ち。

↑
だーかーらー、いい加減な情報振りまかないでくれ〜。

>66さん
金利が確定してからローンを決めるのは無理ですよ。

本審査通っていたら全然可能、どこの銀行（と言っても 3 行だけど）も OK って言われたよ
なので私は 12 月の初旬になってから確定します

>>66
やるんだったらその旨をきちんと銀行に話しておいて、金消自体を金利確定後にするのが
マナーだと思うよ。契約だということをお忘れなく。

私は11月入居なので11月実行だと思っていたら、フラットの場合は
月末入居の場合、翌月実行となるそうで、12月実行となりました。
この場合、11月末に入居する時点でローンを借り入れていなければならないので
金利確定後の金消が事実上できません（泣）。

中央三井にて1.1優遇までいけたので、これでいこうかと思ってます。当面は変動で様子を見ようかなぁ。
何年かした後に、消費税あがって（消費がみんな減った際に）金利が今の水準になっていると思うので
その時固定にしようかと思ってます。

フラットについては団信分金利0.3％上乗せと聞いてるんですが、どうなんでしょう？
現状都銀系のフラットについては2.80％平均なので、三井住友35固定と比べると遥かに
割高になっちゃいますが…。
+0.3％は上目に見込みすぎ？？

住友信託も10月には超長期商品出すってさ。
それでてくるまで待ちません？

>75さん
ただフラットの場合、保証料がいらないので、その分を頭金にまわせることも
勘定に入れた方がいいのでは？
で、どっちが得なのでしょうねえ？？
あとフラットは返済手数料ゼロというメリットもある。

>>75さん

下記URLのシミュレーターを利用して試算してみました。
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

条件
物件価格　4500万
諸費用　　 200万
自己資金　1000万


比較対象
①みずほ銀行9月フラット35（金利2.74%）
②三井住友超長期（金利2.82%)

【結果】
1.頭金
①7,968,500
②7,188,834
（保証料がいらない分、①は頭金を多くできる）

借入総返済額
①57,622,481
②59,532,560
（上記頭金の差分に比例して①が借入総返済額を抑えることができる）

団体信用保険（年毎に支払）
①2,126,700
②0
（②は銀行負担である為、年毎の支払いは発生しない）

総支払額
①67,749,181
②67,532,560
（結果として、借入金額ベースではフラットが有利だが団信費用で逆転してしまう）

上記の結果となり三井住友のほうが有利です。
ただ繰上返済による返済期間短縮ができれば団信の支払いが圧縮できる為、この結果は逆転するかもしれません。
又、
①フラットの金利が2.71%以下のものを選択すれば総支払額ベースでもフラットが有利になる。
②グッドローン（金利は低いかわりに手数料が借入金額の2.1%）の9月実効金利2.46%で計算した場合、手数料分がアップしても総額は一番低くなる。

との試算でした。

68さんへ
確認もしていないのに、偉そうに言わない方が良かったですね。
東京三菱、最長３５年固定。１０月３日発表です。
金利は未確定ですが、フラット３５と”ほぼ”同じとのこと。
内容は、今年の春にやっていたキャンペーンと同じで、期間限定。
9/22に、東京三菱ローンプラザより連絡がありました。
「ローン申し込み済みですが、新しいのが出ますので、検討してください。」
とのことでした。

>78さん
試算お疲れ様です。参考になります。
ウチのマンションは、三井住友の超長期に優遇金利が適応されるので、
金利がフラトと同じ２．７４になります。
そうなると、結構強力ですよね。

しかし、東京三菱の３５年固定も気になります・・・。

ほぼ同じってことは 2.75 ぐらいってこと？

>>80

金利2.74%であればあとは繰上返済手数料分をどの程度見積もるかで
良し悪しが判断可能と思います。
（多分手数料2万円なら四十回くらいまでペイすると思いますが）

ズバリ！ 12月実行時、三井住友の超長期固定３５の金利は3.00％超えるでしょうか？

フラット３５も含め、みなさんどのように予想されますか？

住友信託の10月〜のキャンペーンは
▲1.5〜1.6終了後は▲0.8って聞いたけど。

住友信託３０年固定2.58％!
終了後▲なし
これってかなり良くないですか？

でもこういう条件あるんですよね？

■ 以下のどちらか1つに該当する方。
（1） 期間2年以上の定期預金・信託商品・投資信託（MMFを除く）・財形信託（定期型を含む）・国債
　　　いずれかに30万円以上お取引きがある方。
（2） 住信VISAゴールドカード会員の方。

>83
超えません。１２月の方は運が良いでしょう。
２．８％で３５年が借りられると思いますよ。

>85
私も住信に申し込みしようと思っています。
2.58なら30年返済の計画が出来ます。

でも、もし実行月に3％になったら・・・と小心者の自分がいます。

89さんは12月実行ですか？
もしまだ変更が可能なら住信さんに申し込まれては？
12月実行時点で2.7%程度で収まると思いますよ。それ以下かもしれません。

2.58がいいよぉ〜。

昨日と今日で、株価が調節に入ってきました。
今まで、あがりすぎてたんだけど・・・。
このまま、しばらく調節時期が続いて上がらなければ
１２月はすこし金利も落ち着くでしょう。だから３％はこえないと思います。
まぁ、株価だけではなんともいえないけど、一応、大きな指標として
それと連動してるはずなんで、この時期にさがれば１２月の金利はそんなに心配しなくても大幅なあげはないでしょう。

12月実行組です。
実行時37歳、年収800万、物件価格4600万のマンションを
自己資金1400万＋3200万の借り入れで、購入しました。

フラット35と短期固定など、検討してみましたが、今後は明らかに金利上昇すると踏んで
フラット35の30年、元金固定で逝く事にしました。
元金固定だと、さすがに最初は、きついですが、返せない額でも無いので、
とにかくがんがん返済していくつもりです。

ただ、住友信託の長期固定は気になりますね。
12月のフラット実行金利が上がるか、下がるか、後は祈るばかりです。

多分ですね、このまま推移するとすると、12月の公庫貸出金利は３．１〜３．２％でしょう。
するとフラットも微増程度に収まると思いますので、例えばＳＢＩさんであれば２．５％程度で借入できると思いますよ。

１２月の実行ですが、東京三菱のキャンペーン（１２月実行までが対象です）１０年固定２％を先月末に申し込んでいます。今月からは少し商品が変わって１０年固定のは2.1％になり、２％ちょうどのは１０年きっちりで完済するもののみとなりました。
１２月の実行時に２％でいけるでしょうか？それとも最低でも2.1％はいってしまうのでしょうか？それとも・・・もっとあがる？

95さん
もっと上がることは考慮しなくても良いかもしれませんが、０．１％は上がることを念頭に置かれると良いと思います。

目玉のキャンペーン商品なので、そう軽々しく金利をいじるとは思えませんが、とはいえ商売ですから、、、
現在１．５５％くらいですからねぇ。。。長期金利。９月水準に戻ることがほぼ確定でしょう。

９６さん、ありがとうございました。やはり、多少あがることは念頭に置かないとだめですね。
心の準備をしておきます。

現在三井住友銀行の超長期固定３５年(現時2.75）を本申込中。
ですが、ここにきて東京三菱で出た超長期固定３５年（現在2.72）と
住友信託の３０年（現在2.58）がとっても気になってます。
この２行にも本申込までとっといたほうがいいのかな・・・と。

９５です。10年固定のキャンペーン金利が現在みずほだけ2.0%になっていますが、これは12月の段階では
他と同じように2.1程度に揃ってしまう可能性が高いですか？場合によってはみずほで審査し直して
もらおうと思っていますが、もし三菱が2.0に下がるか、あるいはみずほも2.1にあがってしまえば
同じことなので、迷っています。見通しもわかればご助言をお願い致します。

見通しはわかりませんが、住友信託も当初10年固定の特別金利は2.0ですね。しかも期間終了後も-0.8%ですよ。
みずほ、東京三菱ともに-0.4%ですから、どうせ迷うならこっちでしょ。

>>98
私は東京三菱と三井住友の申し込みをしていましたが、住友信託に浮気しました。9月に申し込みしたのですが
三井住友の長期固定が思いのほか高かったため、10年2.0%の東京三菱も押さえていたのです。
住友信託はキャンペーンで長期も中期も強いのでいいと思いますよ。

フラットと住友信託３０年（2.58)と比較するとき、
- 団信、保証料
- 繰り上げ手数料
を考慮すると、フラットの何 % ぐらいと同等になるんでしょうか？

「フラット+0.3％」と「住信+0.2％」を比較すればよいのでは？

繰り上げ手数料は何回いくら返すかで全然違うので、
ご自分で思う存分試算してください。

ここんところの長期金利の上昇に愕然っす。
実行が12月なんですけど、その波に飲まれそうで・・・。
あー、こわいよー

＞104
現状+0.3％くらいでしょうか？

+0.5% はほぼ確実かと

>106
それはないでしょ。
なんでそんなに急に？
+0.2くらいでない？

手っ取り早く、長期金利を下げるのはどうすればいいの？

金利がさがると、経済もよくならぬが、
金利があがると、住宅ローン大変。
下げるには、低いところをさがすしかない。

95です。100さん、101さんアドバイスありがとうございました。住友信託・・・知りませんでした。終了後も
-0.8%は魅力ですね。現在東京三菱の本審査中ですが、今からでも変更は可能でしょうかね？あと住宅金融公庫
からも住宅財形積み立て額の十倍分の数百万円、借りる予定なのですが、この審査も東京三菱を窓口に
してるので、民間銀行からの融資元の変更を金融公庫に申し出るのは今からの変更は難しいのでしょうか？
因みに融資の実行は12月中旬を予定しています。

来年1月なら１２月のほうがましかな〜？

>111
でも、2004年12月より2005年1月のほうが金利って低いですよね。
今年はどうなんでしょ？
場合によっては、12月実行時には変動金利にしておいて、下がるかもしれない1月か2月に固定金利に移動という手もある。
悩みますね。

111では無いが・・。
色々なアナリストの意見を見ると、
・年末に向けては一度調整局面に入る。（長期国債利回りは一度やや下がる）
・その後に景気の回復、量的緩和解除を睨んで株高、円債安、結果長期利回りアップ
　になる傾向。　来年は今年よりも金利上昇になるのはほぼ間違いない。
ということになりそう。
アナリストによって違うのは、この”その後”の時期。　本格的な金利上昇に
なるのは今年12月からという人も居れば、来年5月以降という人も居る。
なんとなく今年12月の方が安全圏のような気もするが、どうなんでしょう。

アナリストが皆同じことを考えると金利は逆方向に向かいます。それが経済原理です。
「５月まで金利が上がらない」が真とする
→誰も５月までは債権を買わない→つまり債権安＝金利上昇となり、「金利が上がらない」ことが偽となる。
結局金利の先読みって当らないのです。

どうしよう。
１２月と１月実行で迷ってます。
１２月から長期をいれてしまうか、変動ですこし様子を見るか。

でも、２００５年１月は２００４年１２月より金利が下がったとはいえ
今年もそれがあてはまるのか？
あー、まよふ

そんなにビビる程景気がいいとは思えないんだけど、石油高、これからの増税なんかを考えると金利が上昇するとは思えない。俺はソニー銀行の変動でしばらく様子見るよ。

12月実行、どきどきしていますが、3年固定で全期間1.1%優遇を繰り返し繰り返し継続使用かと思います。
4%時代が来たとしても2.9%。　でもそれ以上では・・・？　　過去30年くらいの２・３年固定金利が幾らだったかを見ることが出来る
HPってないでしょうか？　変動を見て、それの１％引き位が短期固定の金利と見ればいいか。う~ん。

>117
まさか１０年以上の借り入れをお考えじゃないでしょうね？
もし、そうであれば考えがあまいのでは？

ホントに・・・・・・
こんなに上がると思わなかった（１１月）
１２月心配でしょうがないよー

皆さんは、３年後に何％の金利上昇を予測していますか？

７、８年程度で返済できる金額を短期固定の借入金額にしよう
としているのですが、短期固定を１・２・３・５年のどれに
するかで悩んでいます。

3月まで金利据え置き5年固定1.11%
121さんどうでしょうか？

住友信託　0.1%上がった〜！　http://www.sumitomotrust.co.jp/

2年 2.10%
3年 2.40%
5年 2.95%
10年 3.70%
15年 4.05%
20年 4.70%
30年 4.75%

12月は大丈夫か！？

>>117
２年固定や３年固定が出始めたのは
今から１０年ほど前からだったと思います。

別スレで↓のような書き込みがありましたので参考にどうぞ

２年ものなどの短期固定型は、１９９５年７月以降の取扱い商品です。
９５年以降、現在まで２年固定ものは、いって２.８％です。
なので、４％や５％なんて時代は今まであったことはありません。

しかし、本当の高金利時代は９１年頃で、
変動が８.４％くらいでした。
もし、その頃２年ものなどの短期固定型があったら、
４％、５％はいっていたかもしれません。

９５年当時、１０年固定が４％前後で、
２年固定が２.４％前後、変動金利が４％前後でした。
つまり、１０年固定と変動金利がだいたい同じくらいと考えると、
９１年時、変動が８.４％で、９５年時の変動４％（＝１０年固定）の約２倍です。
なので、もし９１年時２年固定があったとしたら、２.４％×２倍＝４.８％
とざっくりですが予想できます。
ですので、もしこれから景気がどんどん回復して、
空前のバブル時代がもしも来たら、４％、５％には絶対ならないとも言えません。
ただし、空前のバブル時代が再び到来するか。
と言ったら、来ない気もします。
こればっかりはわかりません。ごめんなさい。

>>122

仮に100万円の借入金を5年間で返済すると仮定すると、

5年固定1.11%では、月額17,141円、総額1,028,434円

これを基準として、同程度の総額となる固定期間終了後の
優遇後金利を住信でシミュレーションすると、

2年固定0.6%では、再固定時点の3年固定が2.0%（基準金利2.8%）
3年固定0.9%では、再固定時点の2年固定が2.1%（基準金利2.9%）

となりました。（もし、間違っていたら誰か指摘をお願いします）

現状の基準金利が2年固定2.1%、3年固定2.4%ですから、
2年間で0.7%、または、3年間で0.5%よりも金利が上昇する
と予測するならば5年固定1.11%が良いということになりますよね。

では、このケースで3年間の0.5%上昇はかなり現実味を感じますが、
2年間の0.7%はどの程度の可能性でしょうかね？

私は、根拠レスで8割程度の可能性があるような気がしますが...。
皆さんはどう思いますか？

といった趣旨の質問です。

スミマセン。↑間違えました。

>2年間で0.7%、または、3年間で0.5%よりも金利が上昇する

「2年間で0.4%、または、3年間で0.8%」が正解でした。
うぅ、確認ミスだぁ。

117です。125さん投稿別スレをみて、短期で借り続けようかと思った次第です。
そして、消費税導入の際に金利が下がる事を期待して
その時まで、最初固定2・3年で様子をみて
長期固定にする事を考えようかと。
米国赤字・テロ・石油etcありますが、金利が下がる（あるいは今の推移に戻る）
事は考え難いと思っています。

10年位前から　2・3年固定が始まった。
91年(MAX)　変動8.4%　　　2・3年固定金利4〜5%(予想)
95年　　　　　変動4%前後 10年固定4%前後
95年以降　　変動4%前後　 固定金利MAX2.8%

他、何か過去の固定(変動)金利情勢の情報
金利が下がる要因について、情報ありませんでしょうか。
私の考えで良いかどうか・・・

必ずしも2・3年固定金利が変動よりも低いとは限らないのではないでしょうか？
今までは下降していたから、2,3年後はもっと下がるかもしないとの予想で低かったのではないでしょうか？
上昇局面では、変動よりも2・3年固定金利が高くなると思うのですが、この考え方は間違ってますか？

>>129
正解。ただ、現在短期固定が低いのは、下がるかもしれないという予想だったからではなく、
長期的には必ず上昇するから、今のうちに住宅ローンなどの長期顧客を囲っておきたいということ。

今はこの思惑があるから、短期固定が変動金利の半分以下で設定されていますが
３年後に本格的な景気回復局面になってたとしたら、
短期固定金利は、変動金利と同等くらいに設定されますよ。
今３年固定でたとえば１％だったとしても、３年後の更新時には最低でも２％、
下手すりゃ３％近くになるかも。そうなると負担は激増ですから。
一度長期契約した人に、何度も得をさせるほど営利企業はあまくないっすよ。

繰上げ返済などで１０年くらいで完済できるという人は短期固定の選択がいいかもしれませんが
私のように繰上返済が見込めないという人は、長期固定が無難かと。

>131
とっても同意です。
長期30年が2％台で借りられるなんてほんとにもうないかもしれません。
短期で借りるのは繰り上げ返済できる方のみよいのでは。
私も8年で完済できる分だけ短期固定、残りを20年固定にしました。（完済20年予定）

いよいよ来月ですね！
私は住友信託の30年固定一本に決めました！
保証料内枠で、予想金利は2.80%（+0.20%=3.00%）です。
少しでも予想下回ると嬉しいですね^^

みなさんの状況はどんな感じですか？

>>133
参考までに・・・短期と2本にしなかったのですか？

133です。

>134さん

長期＋短期ミックスにしなかった理由ですが、

1. 借入額がある程度少なかったこと。
2. 繰上げ返済は、本当に余裕があった時のみ。（現時点で予定や計画は無し。）

の２点が大きな理由です。
その他、マンション購入に当たっての条件として、

1. 現在の生活を変えない。
1-1. 当初10年ぐらいは「ローン返済＋管理費＋修繕積立＋駐車場代≦手取り年収の２５％」とする。
2. 将来のプラス想定はしない。（収入が上がる想定はしない。）

などです。周りからも「ちょっとビビリ（慎重）過ぎじゃない。」と言われています...
確かに度胸無しではありますね...

11月10日の長期レート1.9でしたね…
12月微増しそうです。
予想では2.72かな。

↑住信30年です

八千代銀行にて1.2%優遇で繋いでいくつもりですが
昔を知って、長期を組まれる方が多いですよね。
昔の変動金利は長期プライムレートベースで８％
現在は短期プライムレート基準という事もあり低く。
正直、バブルのような時代がまた来るか疑問です。
はてさて

いずれにしても、先をどう読むかで、長期固定 or 短期・優遇狙いが自ずと決まりますね。
私の場合は、ビビリなのでフラット35で逝く事にしましたが、もう上がり始めていますね。
12月だけ、下がってくれないかなぁ＞金利

ある銀行さんの行員と雑談した中で出てきましたが、現在の情勢だと12月も長期固定は金利を上げざるを得ないと
言うことのようでした。12月実行なので非常に悔しいですがーー。

「１４日の東京金融市場で、自民党の中川秀直政調会長や安倍晋三官房長官が相次いで
日銀の量的金融緩和の早期解除を強くけん制したことを反映して長期と短期の金利が一斉に低下した。」

これで、12月は金利下がるんですかね？