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匿名さん
[更新日時] 2013-04-19 00:21:21
新しくパート52を作りました。
今後はこちらにお願いします。
※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ(毎回同じ議論になるのでテンプレ用に)
変動は繰上(もしくは貯蓄)が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
(今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません)
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
3000万、35年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
(日銀は当分の間金利を上げないと言ってる)
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円(元本41,000円+利息75,000円)
変動0.875月82,000円(元本61,000円+利息22,000円)+3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万(当初固定3%での借り入れだったら元本は2,850万円の残)
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
(実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが)
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか?
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費(こういう事もリスクと考えるべきです)にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4(団信込2.7)メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定(フラット)派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
(これはこれで楽しい のですが)ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
[スレ作成日時]2013-02-15 11:35:29
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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変動金利検討スレ(旧怖くない)52
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923
匿名さん
実際ギャンブラーだから。
だって可能性の限りなく低い方に大金掛けるわけだし。
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924
匿名さん
安部ちゃんのことだから、消費税は付帯条項の緊急停止でズルズル先延ばしして、消費税アップ前の駆け込み需要の引き延ばしを利用して一挙に景気回復を狙ってるな。
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925
匿名さん
聞きたいんだけど、今の時代というか、この2-3年の間で固定を選択した人は、自己保有金融資産における、株式・債権・投信の保有比率は何パーセントぐらいなのかな?
考えるに0~20%未満ぐらいかな?
そもそも何しにこのスレきてるの? 変動に借り換えするか迷っていると素直に言えば納得なんだけどね・・
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926
匿名さん
目先の低金利に目がくらんだ雑◯ども。
何を言っても無駄だよ。
景気が大幅に良くなっても大幅に悪くなっても
ダラタラ停滞しても
遅かれ早かれ君たちの運命は決まっている。
崩壊寸前のダムと同じだよ。
◯鹿の一つ覚えだろうから
先に言っておくけど根拠示さないよ。お馬◯さん。
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927
入居予定さん
変動金利、通期優遇金利が▲1.7%の場合は、この先店頭金利は上がる可能性あるけど、▲1.7%は変わらない訳でしょ?
銀行間の競争バランスが崩れて、優遇金利が変わらない内に借入したいものです。
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928
匿名さん
日本のGDPが500兆円で3%成長だと15兆円。GDPの7割が個人消費だから約10兆円。これを国民一人当たりに換算すると8万円くらい。よって、3人家族の家庭は去年より今年のほうが24万円多く消費すればいい。一昨年より来年は48万円、てな具合を継続すれば3%成長を維持出来るから金利も上がるよ。
そんなに難しい事でもないよ。
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929
匿名さん
4人家族だと32万dすね、毎月の定常的な支出が毎年3万増えるとかびんぼうなわたしには考えられない世界です。
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930
匿名さん
実際は物の値段が去年よりも2%上がってるから名目月3万円の支出増でも実質は1万円くらい。そう考えるとそんなに無理な数字ではないでしょ?
当然そうなればGDPの個人消費以外、例えば設備投資なんかも消費増を見込んで増えるだろうし。
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931
匿名さん
今年はいい線行くと思うんだよね。補正で10兆円組んでるから。
ただ、来年以降どうなるかって話。来年も景気対策で税金使う?来年使ったとして再来年は?
成長戦略が今一見えて来ないんだよね。来年その辺が見えないまま予算も付かず、増税に進めば普通に考えて株価のピークも今年までで、来年から景気は下降するんじゃないのかな?増税前の駆け込み需要って話も有るけどそれって需要の先食いだから増税後が最悪だし。
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932
匿名さん
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933
匿名さん
ないです。
ギリシャはユーロなのでマネーサプライをコントロールできない。
日本はいくらでも増やせる。
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934
匿名さん
結局アベノミクスも、3本目の矢がどう具体化するかにかかっている。
金融緩和と財政出動だけでは、プチバブルは演出できても、
持続的な成長にはつなげることができない。
目を見張るような成長戦略が出てくればいいんだけどね。。。
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935
匿名さん
円下落へのヘッジとしては何がいいんだろう?
最近の円安で仕込んでいたドルを円に変えてしまったので、一時的に円建て資産の割合が高くなっています。
今更コモディティというのも何なので、他のものを考えています。
株なのかな?
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936
匿名さん
商品なんてどうだろうか?
金銀プラチナ
でも、どれも値上がりしているんだよね~
これがインフレってやつなのかな
上がるから買う、買うから上がる
そしていつの間にかバブル突入
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937
匿名さん
強いドルに転換したら、金はだめ。
本日の日経WEBの豊島さんの意見。
金はドルの補間。
ドルが上がれば金は下がる。
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938
匿名さん
>>936>>937
だからコモディティ以外がいいんです。
金、プラチナ、銀などは通貨下落のヘッジにはなるけれど、対ドルでは安くなると思うんですよね…
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939
匿名さん
複利が無いからね。
円下落のヘッジってドルしか無いだろ。それ以上でもそれ以下でも無い。
円が下落したら100%ヘッジになるんだから。
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940
匿名さん
ドルを利確したばかりなので、このレベルでドルをまた買うことに少し抵抗があります。
またまだ利確をせずに置いてあるドルもあるので、資産に占めるドルが過多になることにも抵抗があります。
減税期間が過ぎるまでは繰り上げしなきでおこうと思っていましたが、色々考えるのも面倒臭いから繰り上げ返済してしまうかな。
、
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941
匿名さん
成長戦略が見えない人は何者でしょうか?
TPP交渉は何戦略?
円安を背景に輸出産業が成長するのは何戦略?
軍事を背景に国産技術を作るのは何戦略?
教育も含めて成長戦略を多数打ち出しています。全部政府が打つように言うと国民の主体性が育ちませんし、達成感がないので、敢えてアピールしないだけだと思います。
マスコミが政権の足を引っ張る事に全精力を傾けているのも問題です。
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942
匿名さん
>935-938
これからの運用(というほどでは無いですが)悩みますね
毎月3万、ボーナス、減税入れて年80万程度繰上資金として積立ててます。
今は豪ドル、NZD等外債中心に400万ぐらいです。
株ETFかな?やっぱり
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943
匿名さん
941
で、結果は出た?円安はプラスマイナスがありますね。
戦略というのは戦術を伴って実行され、結果が出て初めて戦略として成功と言えます。
戦略そのものが見える見えないは、意味を成しません。
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944
匿名さん
TPPって未だにいーのか悪いのかよくわからない。
輸出が伸びるって言うけど、貿易で何処かの国がプラスになるとその分何処かの国がマイナスになるわけで。そもそも日本のGDPの輸出の割合はかなり小さいし。
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945
匿名さん
円安のヘッジでドルの影響受けないとか無理だろ?円自体がドルの影響で動いてるんだから。
要するに円安が進めば利益が出るけど円高になっても損しないとかそんな都合のいい投資先は繰上げ返済しかないな。
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946
匿名さん
>945
繰上返済も、視点を変えると
円建て債券の買い+団信解約みたいなイメージ
いちど繰上ると、借入できません。
と、考えると、迷う。
運用先が見つからないのは、
金融機関と同じだね。
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947
匿名さん
今は、投資をする時期だね。満期に続々となる社債や国債、定期等の安定資産をとりくずして、主に国内株式に投資する予定。
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948
匿名さん
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949
匿名さん
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950
匿名さん
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951
匿名さん
>941
戦略を立てるのは小学生でもできる。
うちの子も、カードバトルにはまっていた時、
いろんな戦略を立てていたしね。
問題はその本質。円安を背景って。。。
そんなものは成長戦略でもなんでもないよ。
バブルはしょせんはじける、ってこと、
日本人なのにわかっていないみたいですね。
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952
匿名さん
たしかにバブルはいずれ終わる。ただ、炸裂するか萎むかという違いはある。
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953
匿名さん
アンチ『アベノミクス』は反日思想の持主。
株や土地が上がり、賃金が上がり、デフレ脱却し、日本が上向くのが困る。
日本人は反日に負けませんよ!
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954
匿名さん
20年前と比べてバブルは速く弾けるのか、ゆっくり弾けるのか?
難しい話ですね。
今は情報化社会だから、情報の伝達は早くマネーの動きはより大きく速い。
それからすると速く弾けそう。
バブル崩壊の経験が生かせれば、少しは緩やかに縮ませられるのかもしれないけど、バブル崩壊の処方箋ってあるのだろうか?
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955
匿名さん
アンチアベノミクスの人は反日とかそんなのと言うより、土地物価のみ上がって賃金が上昇しないことを恐れる人じゃない?
何かって言うと反日とか売国奴って決めつけるのってネット中毒?
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956
匿名さん
まだバブルにもなってないのになんでバブル崩壊の心配してんの?
ちょっと前のイギリスみたいに穏やかな好況が十数年継続するかもしれないじゃん。
そうするには金融政策が大事なんだろうけど、早すぎる金融引締めはデフレ不況に逆戻りだし、逆だとサブプライムの時のように崩壊になる。
そしてバブルは弾けてみて初めてバブルだった事がわかる。
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957
匿名さん
その通り。
日経で豊島さんも書いていたけれど、
誰もが、バブルかと心配しているうちは、バブルではない。
みんなが好景気と思った時が、バブル。
そして、はじける。
つまり、今投資する資金を持っていない人が、
賃金が上がり、投資を始めたらころからバブルは始まる。
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958
匿名さん
もしも物価がアベノミクスの思惑通りに上昇し続けた場合、将来貰える年金ってどうなるんでしょうね〜。
今いる子どもの数は変わりませんから、今の試算通りの額が支給されても暮らしていけないでしょうね〜。
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959
匿名さん
人口減少時代に入ったばかりなのに不動産バブル来るかね?エンドユーザーの需要あるかね?疑問
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960
匿名さん
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961
匿名さん
>958
年金は株式でも運用しており物価スライド方式も採用しているので、運用損が減り物価上昇に比例してもらえる金額も多くなる。
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962
匿名さん
>>961
そのような今までの方式が通用する程、楽観できないんですよね。
そんな事が通用するなら、需給年齢の引き上げなんてないんじゃないだろーか?
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963
匿名さん
>962
物価水準が問題になったのは、今までデフレなのに年金額を減らしてこなかった点だよね。
受給年齢の引き上げは、物価水準を引き上げるアベノミクスとは関係ないと思う。
年金保険料の取立率の悪さや、高齢化、少子化、税収の落ち込み、運用の失敗、運用利回りの低下なんかの影響じゃないかな。
ただ可能性は低いけど、アベノミクスで物価上昇>年金運用利回りになると問題だけど。
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964
匿名さん
>>962
それとアベノミクスは別の話。アベノミクスが成功してインフレになれば年金支給額もそれに合わせて上昇するけど、そもそもインフレで紙幣価値が下がってるので実質変わらないはず。
だからアベノミクスによる物価上昇が年金需給に悪い影響が有る事はないはず。むしろ指摘の通り運用益の面でプラスなはず。
年金問題の本質は少子高齢化による収支バランスの話。これは好不況とは関係ない。
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965
匿名さん
アベノなんちゃらが成功しようが失敗しようが、物価が上がろうと下がろうが、今の年金制度の維持は無理です。
これは疑いのない事実でok?
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966
匿名さん
年金が破綻しているなら、アベノミクスが成功すれば今までの預金の価値が下がるわけですよね?
相乗効果で年金生活者は苦しくなるんじゃないかなー?
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967
匿名さん
年金だけで生活している老人は切り捨てです。
今回の目的は、1400兆円にも上る預貯金の大半は、
65歳以上の裕福なシニアが持っており、
インフレを起こして、その資産を没収し、
若中年層に再分配することです。
老人以外は、みな豊かになります。
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968
匿名さん
>966
十分生活費をまかなえるだけ年金がもらえればいいんじゃない?
デフレで投資先もなく山のように預金かかえてるような余裕のあるお年寄りなら、インフレになって国債や株式で運用すればますます財産が増えるでしょ。
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969
匿名さん
>967
老人の生活が苦しくなると
いずれ自分達にもつけがまわってくるよ。
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970
匿名さん
その通り。自分は年取らないと思ってんだ。幸せなやつ・・・
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971
匿名さん
再分配って、何処に財源が?
さらに国債発行増やす?
国債や生産性の低い人の所得を実質的に目減りさせるだけで、再分配はムリかもね?
物価が上がっても、所得が上がるわけじゃないよ。
年金は物価連動たけどさ。
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972
匿名さん
再分配にはならないと思う。
要は、国の借金を軽くするためのインフレでしょ?
借金の負担が減る分、預金の価値が下がるだけ。
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