【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

フラットなら住信・松下ファイナンスで参入しているはずなんですけどね。
住信は何を考えているのでしょうか？

住信はネット経由の申込みだと、金利を割り引くキャンペーンを始めるのだと思いますよ。
たしかそんな報道があったような気がします。

159さん、ちょっと安心しました。
速達で出してみました。

フラットみたいに住信ローンも「繰り上げ返済手数料無料！」なんてなればいいのにな。
ないか・・・

30年固定1600万円、5年固定500万円（ただし両方とも35年契約）はどうでしょう。
繰上は5年固定の方を優先的にすれば金利上昇リスクを回避できると思います。
6年目からは1600万円分の返済だけになりますので更に繰上を進めて
20年で返済。
2年固定だと金利上昇リスクが怖いですね（＾＾；

>166
年収５５０万に対して、借入２１００万ですから、まず全額短期固定はありえません。
167さんのご提案の様に、一定部分についてのみとなります。
お子さんをつくらない予定ですから、年２００万は返済にまわせるでしょう。
（奥様が年１００万、パートで稼ぐことにします。）
そうなれば、２０年返済に出来ますから借入金利も低く抑えることが出来ますよ。
最長で２９年返済計画を立てるようにして下さい。

金利は１８年度から上がりますから・・・その点も考慮に入れてくださいね。

年200万繰上げが可能なら、

3年固定（０．９５％）2100万円、30年　→　住宅ローン減税で実質金利ほとんどなし
　毎月約67000円返済ボーナス無し　繰上げ毎年200万

3年経過後残金1300万円
残融資期間18年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に借り換え
これで繰上げ毎年200万もしとけば、3＋10年で返済できるじゃないか？

もうちょっと考えてみたよ

奥さんの言うように、年110万余裕資金が出るとして、3年後に一気に330万繰上げするとして、

3年固定（0.95％）2100万円、30年　→
毎月約67000円返済、ボーナス無し、3年後の1月一気に繰上げ330万

3年経過後残金約1600万円
残融資期間22年、10年固定（店頭金利5％（高めの予想？）−優遇0.8％＝4.2％）に変更
毎月約92000円返済、ボーナス無し、毎年110万繰上げ返済

3＋10年で完済

利息計　約400万　ローン減税120万円

これならどう？

＞＞167のシムでも
利息420万、ローン減税116万なんで安全を期すなら＞＞１６７だな。この方法が使えるなら。

3年後の10年固定店頭金利が5％以下なら、当初3年固定の方が有利。

2年固定ならどうなるやろ？

166です。
皆さん、たくさんご意見下さってありがとうございます。

主人と今晩参考にさせてもらいながら議論したいと思います。。
結論でたらまた報告します。
また良い考えありましたら教えてくださいませ。
まずは取り急ぎ。。。

3月実行なんですが、金利の上昇はどれくらいでしょうか？同じく3月実行の方いますか?

3月実行で、住信にするかどうかで迷っています。

>173さん
私もデベ提携で、住信で３月実行予定です(ただし、２月の他銀行の金利、キャンペーンを確認したあとで最終決定することを伝えており、住信の担当の方も「それで構いません」と言ってくれています)

ここのところ長期金利(10年国債)が若干低めに推移していましたので、２月はちょっと下がるような気がしています。
そして、ここ何ヶ月かは1ヶ月毎に上がって下がっているような感じだと思いますので、それを考えると３月は再度微増で１月ど同水準くらいではないかなぁ...(希望的観測)。

一応、実行時金利は3%で試算していますので(30年固定)、3%を超える可能性は低いかなぁと勝手に思っています(＆思いたいです)。

あの、３４００万の借り入れなんですが、保証料外枠と内枠との0.2の金利差が
どのくらいか計算したところ、総返済額でみるとわずか10万ほどでした。
だったら0.2上乗せでその分頭金も増やせていいかなと思ったんですが、
私の計算がおかしいんでしょうか？
ちなみに35年ローンで2.68と2.70の比較でシミュレーションしました。

>176
保証料の上乗せ金利が「0.02」になっているからですよ。
2.68と、2.88で検討してください。

・・そうですね、ケアレスミスでした(^^;
計算しなおしたら160万ほどの差額が出ました。
ご指摘ありがとうございます。

>178
そうなんですよね。。。だから大抵の方は保証料を一括前払いが良いと思いますよ〜。

>175さん

わたしも3月実行ですが、その金利については175さんと
「激しく」同じ予想をしています。
が、
天佑かと思われた「LDショック」でも思ったほど長期金利が低下しないので、
今週もし長期金利が急騰するような事になると、
残念ながら2月も実行金利が上昇するかもしれませんね。
くれぐれもこれ以上景気が上振れしないことを祈る毎日です（笑）

私の場合3月実行が
2.73〜2.80%くらいなら御の字です。
それ以上だと使い勝手を考えて三井住友も再検討・・・（略

株式市場ですが、１月末から２月上旬まで調整局面になりそうです。
しかし債権も１．４％を底に買い進む局面にはならないようです。

ですから、２月は良くて微減、現状維持で御の字だと認識して下さい。
問題は３月の方です。３月は０金利解除はされないことがほぼ確定していますが、
１８年度は解除されることが決まっていますから、先を見越して金利上昇に転じ始める可能性もあります。
現状より０．０５〜０．１５上がることを視野に入れなければなりません。

多くの方が言われるように、３％は覚悟しておく必要があるでしょう。
私の予想は３月で２．９％です。過去の実績（０５’１１）から三井住友さんがフライングで上げて来る予感があります。

2月の実行金利は下がるでしょ。
明確に前月月中平均の金利が下がっているから。
１８１さんはいろいろ書いていますが、どこからの
知識ですか。

「債券」を「債権」と書いているところこをみると
あまりわかったいないように見受けられますが。

変換ミスですから、気になさらないで下さい。

>>182
「分かってないように」を「わかったないように」と書く人も同類だ。
別に>>181じゃないけど誤変換なんて普通にあるのに
そこ突っ込むのはナンセンス。改めてご自分で分かったことでしょう。

私も間違えていましたね。すみません。

だけど債権と書く人が、この掲示板にずいぶん前から書き込んでいたので、
大変気になっていました。

>181さんへ
はじめまして。
私も３月実行ですので、金利情勢をいろいろ推理してみていますが、
２月は現状維持かもしくは微減だと思います。ただ３月は２．８０くらいを
見込んでいます。毎月中旬ごろにソニー銀行さんの金利発表でだいだいの目安
ができるのではないかと思っています・・・いかがでしょうか？
また、２６００万円を３０年固定１本（３５年）か短期と組合せか悩んでいます。
その点につきまして皆様のご意見をいただけますでしょうか？

＞187さん
年収にもよりますが、2,600万円程度の借り入れで済むなら
短期を噛ませるというリスクも取りやすいのでは？
私の場合3,600万円の借り入れなので、
短期固定（600万円）35年借入と30年固定35年借入（3,000万円）を併用した場合、どちらを優先して繰上げ返済すべきか
迷うところです。（ある意味ギャンブル？）
30年固定を切り上げて、速く固定圏内に滑り込むべきか、
上昇リスクを考えて短期固定（変動）35年借入から片付けていくべきか・・・

結局考えるのもメンドくさいので、
30年固定35年借入一本で行くつもりです（笑）

私も３月実行のものです。
やはり金利は、２月のものよりかは多少なりとも上昇する傾向にありそうですね？
１８７さんのように２．８前後にならないかなぁと思っています。
それ以上だと三井住友や三菱東京と同じになってしまう。
後は、使い勝手がいい都市銀行の勝利になってしまうよー
がんばってくれ住信---------!!!!!!!!!!

住友信託で契約された方にご質問。
火災保険はどうされましたか？
住友信託が扱ってる三井住友海上の保険に入りました？

他の保険会社と比較した方がいいのかどうかわからなくて…

＞１９２
ネットで見積もれるサイトがあるのですか？
教えてください。

>194
ありがとうございます。さっそく依頼を出してみました。
金融機関から紹介される火災保険と比較してみたいと思います。

私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。
3月は＋0.5〜1のようです。
あくまでも予想ですが。
急激に上がる事は無いでしょうとのことなので、3月までは3％超はなさそうですね。

>196さん

>私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。

工エエェェ（´д｀）ェェエエ工工

長期金利（国債10年もの）は
12月より明らかに低いレンジで推移しているのに、2月は下がらないどころか微増ですか？
しかも3月は＋0.5って・・・
余裕で3％超えてるじゃないですかっっ！！
（+0.05％の間違いですよね？ｗ）

結局今までの魅力的な金利は、
実行件数の多い3月に向けた「見せ球」だったってことでしょうかね？
こうなるとやっぱ、最寄駅に支店もあって使い勝手のいいＭＳに変えようかな〜

もっともＭＳも同じように金利を上げてくるかもしれませんけど・・・

店舗に電話してみましたが、今日はまだ２月金利決まってないと言われました。
ドキドキします。

>私が昨日営業さんと話た様子だと、やっぱり2月はそのままか微増。
>3月は＋0.5〜1のようです。
>あくまでも予想ですが。
>急激に上がる事は無いでしょうとのことなので、3月までは3％超はなさそうですね。

1月時点が、2.73ですよ。2月がそのままであっても3月があなたの言うような予想では
197さんが言っているように3％を超えていますよね？誤字ですか？それとも？
いきなりコンマ５もあがるのかな？そんなことしたらまた４月実行有利やね？
毎年３月は上がるのはわかっているけど・・・
さぁどうなる３月は？皆さんいかかですか？

どー考えても 196 の文章は +0.05〜0.1 の間違いでしょ。
金利が他行と大して変わらないんだったら、住信のメリット全く無いな。

196です。
そーです、0.05〜0.1の間違いです。
大変お騒がせいたしました…

>>200

そうだ！そうだ！

契約件数の多い、２月３月は何とか持ちこたえろ〜〜住信！

1月実行しました。
状況によっては2月実行も考えていたので、
担当の方に2月金利どうですか？みたいなことを聞きました。
担当は微減、微増、現状維持のいずれも可能性ありのようなマニュアル通りっぽい回答をしつつも
2月に関しては196さんのようなニュアンスの可能性が高い印象を受けました。

とっとと契約を結ぶたいだろうこその言い回しかも知れないと思いますが、
面倒臭いのでも契約しました。

震災リスク・構造基準値とか金利・株式市場動向など考え続け疲弊してきたので
不動産購入というリスクを背負いながら楽しく生きれるようなこと考えます。

２月の金利、３０年固定２.７３。ローンセンターに聞きました。他の金利も１月と同じ、と言ってました。

204さん
情報提供ありがとうございました。
2月は据え置きですか？
まあ、よかった（？）ですね。
私は3月実行なのですが、どのくらい上がるのか心配です。

2月は据え置きですか、まぁとりあえず良かったのかな？
みなさんは、３月は少し上昇と見ているみたいだけど
３月も据え置きは難しいのかな？
0.05以下上昇であればいいんだけなぁ〜

2月って他行は金利下降傾向だけど。。。

>207さん
それって本当ですか？1月現在の住信とSMBC・三菱東京とは
0.07差しかないんだよ。住信が据え置きで両行を含めて下降傾向に
なると差が縮まることになる。⇒住信を使用するメリットが減る方が
増えるのではないでしょうか？
でも、3月は上昇傾向になると逆に住信よりUP率が大きくなるのでは？と
考えたり、思ったりしてます。

208さん

銀行の営業に聞いた話なんですが、確証は無いです。
後で『予想が外れましたねぇ』って言われればそれまでな訳で。。。

http://club.sumitomotrust.co.jp/introduce/service/juutaku.html

って以前話題になっていたビジネスアドバンテージの発展版だと思うけど
実際長期のキャンペーンから更に金利優遇なのかな？だとしたら
すごい低金利なのですが　でも１０００ポイントのポイント付く人って実際には
かなりの定期等の預け入れが必要って事かな？　¥５００万位の預金が定期に
まわせる人にはかなりの優遇ですが、、、　そんな金有ったら頭金に廻す方が
良いのか、、、うーん　しかし職場が住信と取引が無い一般の人向けにも
間口が広がったって事でよかったのか？とりあえず

２月の金利は、他の掲示板でも住信は「据え置き」・三井住友などは「下がる」のが
ほぼ確定的らしい。そうなると207さんの言ってたように差が縮まって住信のメリットが
なくなる？可能性も大いに有り！３月はさらに同じような金利になるのではと
ヤキモキしています。なにかいい手段ありましたら誰かご一報下さい。

３月実行です。住友信託の策略にしてやられた感がしてなりませんね。。
皆さん、三井住友、三菱ＵＦＪでドキドキしていらっしゃるようですが、
ソニーバンクの長期は視野にいれていらっしゃいませんか？
店頭金利より優遇で−0.7で、保証料ナシなのでさらに−0.2・・で2月は長期なら2.798かな？
繰り上げ返済手数料の安さなど踏まえると、常に気になっていたのですが。。
と後悔しても私はもうデベや住友信託の担当者さんの手前無理なのですが・・・
最初の低金利でドンドン契約に追われ今あまりの上がりように切なくてしかたありません。

>保証料ナシなのでさらに−0.2・・で2月は長期なら2.798かな？
なんでこんな考え方になるのか理解できません。

住友信託の金利と比較するなら、保証料分はおおよそ0.2%程度だと考えられるからじゃないですか？
# ソニーは保証料が無いぶん、金利が高めになってるだけと考える。

「存在しない」金利に対して考慮を入れてもしゃあないっしょ？
それなら住信の保証料込み2.93と比較しないと。
ま、別にこれで議論するつもりないんでどうでもいいんですがｗ

グッドが2月実行2.321％って本当？
正直かなり動揺しています。
住信に決めるの早すぎた。
取り消せるかな・・・

グッドは融資手数料あるし、団信あるし・・・
だから、金利差０．１くらいなら動く手間の方が高いよ。

５年内に１００万以上繰り上げるなら、どこも関係なし。

3月の金利は3/1にならないとわからないのかな?

たいがい前月の２５日ぐらいに決まっているみたいです。
直接、銀行に電話してみることをお勧めします。

２１９さん
ありがとうございます！

今月２５日は土曜日なんだけどな〜
２４日にはわかってるかな？？？

提携ローンもあって住信にしたけど、だんだんお得感が薄れていく〜〜
3月頑張れ！

↑何コレ？
ほんとお願い！住友信託さん！
勝負の3月頑張って〜〜！じゃないと皆他いっちゃうって〜〜！！

そうや！住信がんばれ〜〜
ほんまメリットなくなる感があると
「ゲルマン民族大移動」のごとく流出だぁ---------
踏ん張れ!!!!

住信の人が見ているのならば本当に頑張ってほしい・・・

住信の幹部に見て欲しい・・・融資担当者が見てもしゃあないし。
でもこういう掲示板を見ている経営層って、とっても暇かマーケティング意識が高いかどっちかだなｗ

>225
MSの35年固定がデベ提携で2.76％なら
住信のメリットってほとんどないよな。
もし3月に背信的なことしたら、
俺が真っ先に「流出」するよ。

>225
228さんのようなデベ提携があればメリットがなくなる様子だよね。
でも普通に住信を利用しようと思う者は、３月も２月の金利差ぐらいなら
流出はしないと思うけど。。。
まぁあと２週間の攻防ですね？
ソニーの１５日頃の３月分の金利発表後がどうなっていることやら・・・・

>229
そにー　０．１５上げ。

>>231

どこどこ？

>>230
コレコレ

>231さん
そんないい条件ってどこなんだ？
どこのデベなんだ？？？
そんなのほぼ全員その金利申し込むのちゃうんか？

>231さん
住信でその話あり？
２月金利より0.17も優遇？
おかしいよ。絶対！

>230さん
>そにー０.１５上げ
それって３月の金利上昇分で確定なん？
ホンマなら相当ヤバイじゃん！
どーしよう？？？？？？？？

ソニー0.15上げって本当ですか？
他銀0.2上げで盛り上がってる中、ソニーが気になる。
どちらにしろひどい上がりようだけど。。3月実行最悪・・

>236さん
他銀0.2上げて盛り上がっている？
住信も同じだけあがるの？
同率上昇ならまだ住信にメリットあるのかな？

>231
某大手銀にいるからわかるけど、そんな話あるわけない。みんな安心してください。
２３１さんは、誤解してないかよく問い合わせてみれば。

あくまで予想。
予想なんだけどね。３月0.2上げなんてありえないと思うのよ。
まず、0.1％上げる事がどれだけ負担になるのかを理解しているはず。
それがいきなり0.2％上げるなんて鬼やないんやからということと、
２月は下がると言われたのに現状維持で推移した。コレは３月は上がることやむなしを
見据えた据え置きやったんちゃうかなぁ。
つまり、２月0.1下げて、３月0.2上げるより２月据え置き３月0.1上げで結果的には３月は
同じ金利って事になるんちゃうかなぁ。もし３月0.2上げるなら２月も0.05〜0.1くらい上げてても
おかしくなかったんちゃうかな。
金利のことはようわからんけど、希望もこめてそんな気がする。上がっても0.1やろ。
それでも多いと思ってるんやが、某大手銀さんはどのようにお考え？

>>231
頭おかし
ちゃんと勉強しな

>>231
うそはいかん！

239へ
来月上がる上がらないはおいといて
銀行がお客さんの負担が増えるからあげません!!なんて事はありえない。
１０年物の国債とにらめっこで決めてきます。
だから金利は生き物なのです。
国債価格が急激に変われば金利も急激にかわります。
銀行に人情論はありません。

>１０年物の国債とにらめっこで決めてきます。

よォ〜し、
明日からみんなで１０年物の国債をじゃんじゃん買おうぜ！ｗ
そして３月１日には売り払おう！

>239
まだ１５日だからこれからどう金利が動くか予想できません。
住信の固定検討なら２０年か３０年でしょ。
それなら１０年国債の金利よりもっと長期の金利を参考にしたほうが、
いいと思う。ちなみに今月金利上昇しているのは中期債（主に５年物）、
それと１０年国債もやや金利あがっている。
ただ、２０年、３０年の国債の金利はそんなに上昇してないから３月上昇すると
しても小幅じゃないかな。また、ソニーバンクの金利発表は早いから、ある程度
参考にはなります。

ソニーは全体的にほぼ0.15ほど上昇するでしょう。
住信さんなんとか0.1ぐらの上昇で収まってくれーーー
あと半月だけど希望を持ちたい。少しでも・・・

金利のお話の途中で割り込みですみません。私も４月に住友信託銀行で
ローン実行予定です。
皆さん火災保険は強制でしたか？できれば入りたくないのですが、担当者
からどこでもよいが火災保険に入っていないとローンの実行ができないと
言われました。
強制加入はどこの銀行も同じはずと言われましたが、もうひとつ審査
ＯＫを頂いた三菱東京ＵＦＪには入らなくても良いといわれました。

また入らなければならないとして、ローン実行時に１年掛け捨てのを
入って、翌年から入らない状態でも、銀行さんにはばれないのでしょ
うか？同じ質問を担当者にしたらチェックが入る場合もあるとかない
とか微妙な答えでした。
よろしくお願いします。

ソニー銀行の３月金利は・・・
やはり短期も長期も上昇!!

http://moneykit.net/visitor/rate/index.html

住信は、火災保険必須ではないです。ご確認あれ。

でも、入るよね　火災保険
自分がいくら気をつけても　もらい火事があるし。

家が焼けてローンだけって怖すぎる

>248さんへ
そうなんですか！担当者から直接言われたのですが、ローン実行のときに
火災保険の明細(どこの会社で入ってもよいけど)を持参して見せないと
ローン実行できないと言われました。でも本社に電話して確認してみます。
ありがとうございます。

＞249さんへ
周りが耐火建物で間があいてるし、もらい火ないかなぁと勝手に思って
るんです。火事になる確率ってとても低そうなのでもったいないなぁと。
でももし、ご近所で放火事件が多発！なんてことになったら、そのときは
焦って入るかもしれません。。。

火事になる確率は（もらい火事も含めて）確かに非常に低いですが
その分、火災保険の保険料も35年でもたいした額ではありませんよ。
付随する地震保険なんかはそれなりの金額になりますけどね。

まあ低い確率ですが、火事で家が全焼、家財道具も一式無くなった
として元の生活水準を保てるほどお金にゆとりがあるとは思えません
ので火災保険・地震保険にはローン契約に必須でなくても加入する
ほうがよいと思いますよ。

>251

保険屋さんで無いことを祈ります。

>>252
ご心配なく保険屋ではありません。
どちらかというと年間60万円くらい保険屋にお金を払っている
保険屋のお得意様のほうです。
火災保険や地震保険は住宅ローンとセットだと思って入りました。
火災保険は建物+家財35年で17.5万円（一ヶ月420円）
地震保険は建物+家財1年で8千円（一ヶ月650円）
月々1100円で「ある程度」の安心を買っているわけです。
※本当に保険屋じゃないですよ（ｗ

＞２５３

ごめんね。

>251、>253さんへ
アドバイス、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りで万一火事になったら保険に入ってないと
悲惨ですね。やっぱり入っておこうかなぁ。。。
一応見積もりだけでもということで三井住友海上の結果が送られて
きたのですがなかなか高かったです^_^;＞253さんはご自分で別の
会社の火災保険を探されたのですか？差し支えなければお薦めを
教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

詳しい方がいらっしゃったらご教示下さい。
ほとんどの方が長期・短期の組み合わせ、もしくは長期固定でローンを組むようですが
3年固定のみや、5年固定のみ・・・という選択はどれほど危ないものなのでしょうか？
個人意見でも大歓迎ですのでよろしくお願い致します。

>256さん
その件については、ここ数日、
この「ローン」掲示板の別の複数のスレで、たくさん議論されていますので、
ぜひそちらをご覧下さい。いろんな意見が出ていて参考になりますよ。

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20060122A/index.htm
http://www.election.ne.jp/10548/archives/0000798.html
http://blog.livedoor.jp/hiroshimakoumuten/archives/50032691.html

借り入れ金額が多く、返済期間も長期で考えているのなら・・・
また、これから子供の教育費がたくさんかかってくる家庭なら・・・
収入や資産が多いか相続などが期待でき、返済計画にかなりの余裕がある場合以外
今の政策による異常な低金利を長期で固定したほうが、安心かと思います。

３月実行です。
今週、長期固定で契約をしました。
全ての書類を整えた後、担当者との雑談の中で聞いてみました。
「率直なところ、３月は上がりますか？」という私の質問に対して
はっきりと「上がりません」という言葉が返ってきた。
　その後の話の展開から、２月で他行が住信より下回ったことをかなり
意識していることが分かりました。
　維持か、または下げかははっきりしませんが、私は、もう「上がらない」
というその言葉を信じて３月を待ちます・・・。

>259さん
その人が最終決定者なら嬉しいの一言だよね。
確かに信託さんおメリットは、他行より金利が低いことにあるんだからね。
現状維持でも大いに歓迎だ-------------！
他のレスでは0.1％くらいは覚悟なーんて言う人が多いもん。
希望は、その言葉に「間違いない」と言ってほしい。

>259
>その後の話の展開から、２月で他行が住信より下回ったことをかなり意識していることが分かりました。

とありますが、2月に他行が住信を下回っていたという事実はあるのでしょうか？
私の認識では2月の金利はどれも他行より低かったと思っていますが。