【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

買うの決めたのは５月で１２月入居なんですけど
５月時点って、今までで一番金利が底だった時で
その時に考えていたよりもちょっと多くなってしまいました。
青田買いのこわいところってそこにありますよね。
提携銀行が金利高そうだったので、住信さがして住信に決定しようとしているところです。
１１月は金利上がりそうな感じなので、１２月もそれなりの覚悟はしています。
今買って再来年とかって人って心理的にすごく不安なことがいっぱいでしょうね。この金利上昇気流。。。

住信の金利は良心的だとは思いますが、
来年あけても緩やかに上昇すると思います。
でも、今３０年固定が2.58ですが、
私的には、来年３月であれば2.9%台にはおさまるのではないかと見ています。
11月にあがって、12月にちょっとさがり、1月、2月も微動して3月に突入するんじゃないでしょうか。
ただし、3月って入居者が多く、銀行も金利をあまり落とさない傾向があると思いますので
そこはちょっと注意が必要かもしれませんね。

ここ、こういう条件ありますが、住友VISAゴールドカードの会員になって
１年でやめても良いのでしょうか。

■ 以下のどちらか1つに該当する方。
（1） 期間2年以上の定期預金・信託商品・投資信託（MMFを除く）・財形信託（定期型を含む）・国債いずれかに30万円以上お取引きがある方。
（2） 住信VISAゴールドカード会員の方。

どっかのスレに１年でやめても住信にはわからない（調査しない）旨の書き込みがありましたよ。

>102
でも、ここのゴールドって三井住友ゴールドと同じサービス受けられて
しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから
ゴールド持ってなければ、かなりお得ですよ。
他の持ってれば、仕方ないけど。

たぶん、1年でカードを解約してもわからない気がします。

103さん、104さん
ありがとうございます。

＞しかも住宅ローン契約者は会費が2600円くらいみたいだから

そうなんですか？だったらそのまま持っててもよいかもしれませんね。
三井住友の超長期で申込をしているんですが、今になって住友信託に
かたむいてきてるんです。１２月実行予定なので、動くなら早くせねば。。。
ですね

ゴールドカードかっこいい！
それだけで満足（笑）

これから本申し込みですが、カードのことやなんらかの預かり資産のお願いなど
特にいってなったです。口座開設の申込書だけもらいました。１００万預かり資産が
あるとATMや振込みが、月数回ただになるっておしゃってました。

ゴールドカードで２６００円は安い。けど航空会社とのマイレージ連携とかはないん
ですよね。

先日本審査の申し込みしましたが、何も言われませんでした・・・
口座の開設も、「ローン返済用」だから¥０だったし。
カードの話もまったく出ませんでした。

あれ・・・？
なんだか不安になってきました。
銀行に確認してみます。

カードの件も、口座取引の件も、本当は何の制約もないのが
一番良いと思うんですけどね・・・
取引支店やデベ提携かとか、そういうことで対応が違うんで
しょうかね
ともかく、まだ何もしていないので間に合うかも疑問です。

私は何の制約もありませんでしたよ。直接住信へお話をうかがいに行きましたが、購入物件を言ったら、無条件でOKと言われました。デベによって対応が違いますね。

>>110
提携だと縛り（失礼）は無いようです。
不動産屋に問い合わせるとハッピーになれるかもしれません。

確かに、σ(・_・)の場合は提携ではないですね。
いわゆる、一見さんってやつです。(^^;;

私もデベ経由だったので、制約なしでした。

>>94の財形優遇の件って、なにも聞いてないけど。。。
条件があるのかな？

>94です。ビジネスアドバンテージ会員になると0.05の金利優遇がうけられます。財形を申し込むと
会員になるそうです。金利優遇以外にもＡＴＭ手数料キャッシュバック、ゴールドカード年会費3年間
無料などがあります。

頭金無しで買うのもアリかも知れないけど
３５００万円は高すぎる、破綻予備軍になるよ。
せいぜい３０００万円弱にしときな。

>116
スレ違いでは？？
ここではそんな話してないですよ。

もとい、住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

デベ経由だと制限ないんですね。
でも、ゴールド会員、お得だから、入っておいてもいいですよね。
２６００円程度なら、普通のクレジットと変わらないではないか！
年一回海外旅行するなら旅行保険も５０００万のがついてて安心

ホームページ内を「ビジネスアドバンテージ」検索すると、
これってって住友信託の取引企業の従業員向けのサービス？！
のようです。
「他行・郵貯ATM利用手数料キャッシュバック」
「住信VISA・ゴールドカード年会費無料」
「住宅ローン・カードローン金利優遇」とかあるらしい。
サラリーマンだがうちの会社は住友信託との取引企業ではない（たぶん）ので私は会員にはなれないということなのか・・・

0.05だが94がうらやましい

>>117
>住信ゴールドの件ですが、ANAのマイルなら提携してないです？

してません。
ANAカードが提携してるのは三井住友VISAです。

住信VISAは提携してませんし、住宅ローンの条件の住信VISAは(提携カードでは
なく)純正の住信VISAになります。一見三井住友VISAそっくりの絵柄に、ださく
住信カードって書いてあります。使えんなー。笑ろたわー。(ぷ
ゴールド、何枚も持ってんで2,600円がもったいないわー。

繰り上げ返済費用の無料期間を随時延ばしていくとの説明を受けました。確定ではないですが他行の
動きを見ながら・・・とあいまいな感じでした。

フラットには団信があるから、その分住信の方がお得だとおもいますよ。

今月の数値で言えば、住信は団信・保証料込で２．７８％だもんね！
これなら３０年で完済できる！って飛び上がりましたよ。

住信最強なのはよくわかった。
では、問題です。
３０００万円借り入れするとする。
今の住信なら、どのように割り振るのが良いか？

＞124
そんなの世帯収入や家族構成によって全然変わるからなんともいえないんじゃない？
基本は長期20年、30年固定と2年固定の併用かな。
割り振りは短期固定の金利が低いと予想されるこの10年間で短期を繰り上げ返済終了できる金額を
2年固定、残りは20年、30年固定が理想と思います。
たとえば2年固定当初0.7％（内枠）、その後0.8％優遇を受けて2%と仮定すると、
毎月5万円繰上げ返済だと600万借り上げで返済まで9年、
毎月10万円繰上げ返済だと1200万借り上げで返済まで9年。
こんな感じで組むのってどうでしょう？
10年ならば短期のリスクも少ないと思います。

ところで、住信のリレープランフレックスですが、
仮に、１２５産のように３０年固定１８００万、２年固定１２００万で組みたいとして、
３０年固定のほうだけ、金利の様子をみたいために変動金利にしておいて
時期を見て、３０年固定に入れるということは可能でしょうか？

0.8 ではなくて、0.6 では？

>>120
>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

はい、間違ってます。(爆)


>>自動返済で繰上返済する事によって支払額が下がる→支払額が下がるとまた繰上返済できる額が増える→
>>増えた額をまた繰上返済するとまた支払額が減る→減った分をまた繰上返済に・・・

自動返済のfeedback効果のことですなー。

繰上げる程に、更に繰上げが楽になっていく。

自動返済による繰上げ効果って、よくよく考えると
一般的に「よく繰り上げ効果が高い」と言われる元金均等払い
に近い返済パターンになって行くんだよなー。


>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

唯一気になることは、自由返済の上限(300万円/1回)と自動返済の上限(100万円/月)。
でも、余程繰上げ額が大きかったり、余程金利が上がらない限り、自動返済の方がお得なんだよなー。
Excel結果は割愛！(爆)

1300万の借入なんですが、長期一本の方が良いでしょうか？
借入が少なくても、やはり短期との組み合わせの方が良いでしょうか？
収入は500万以下なので、バシバシ繰上げ返済とはいきませんので...
アドバイスお願い致しますm(__)m

>>126

可能です。余談ですが２本にした場合、2本目の諸費用がが1/2になる部分もありますので
単純に×２とはなりません。確認済です。

>>129

他の方も書かれていましたが、家庭の支出状況次第です。
繰上げができなくて支出を固定化したいのなら長期でしょう。

＞129
126さんの方法が一番よいと思います。
２年固定400万、30年固定を900万にします。
これで1月約41000円です。繰上げ返済を月3万円ずつしていったら２年固定は9年で完済！
どうですかね〜？
ちなみに住信の30年長期固定で全額組むと月約50000円です。

132です。
一応万が一繰り上げ返済ができないことも考えて35年で組んで月々の出費を抑えます。
繰上げできる分は短期分をどんどんして早く返しちゃいます。
月5万くらいできればかなり余裕なんですけどね。

>>126
>３０年固定のほうだけ、金利の様子をみたいために変動金利にしておいて
>時期を見て、３０年固定に入れるということは可能でしょうか？

すみません。これがよく意味が分からないのですが
３５年返済で３０年固定の３０年終了後に変動金利ということでしょうか？

金利的には住信が強力なのはよくわかりましたが、総合的に見たときに、
メガバンクと言われる銀行と比べるとどうなのでしょうね。

やっぱり住信でローンを組まれる方は、給与振込も住信にして、
いわゆるメーンバンクにされるのですよね？

最寄り駅や生活圏内に支店がないとか、コンビニなどで提携が
あるとは言え、自前のＡＴＭコーナーが圧倒的に少ないとか、
実際に使ってみると不便だったりすることはないのでしょうか…。

まあ、住信も決して小規模ではないですし、気にしすぎなだけかも
しれませんが、私の周りで信託銀行のキャッシュカード持ってる人って、
聞いたことないので…。

独り言大杉↑
なんども登場してるでしょ

>136
確かに、給与振込先となると、引き出し時の利便性を考えてしまいますね。
ただ、住友信託は給料振込が優遇金利の条件とはなっていないので、メインバンクは別にされればいいのでは？
その場合、毎月、返済口座にお金を移すのが面倒ではありますけど.....(^^;;;

お勤め先の給与振込先が複数指定できれば、一番楽なんですけどね。

136さんへ
郵便局の口座をもっていれば、毎月一定額を住友信託の口座へ自動振替が
できるサービスがありますよ（手数料無料）住宅ローン以外に、投信・定期なども
できます。だからメーンバンクは郵貯にしてね（笑）

138さん、139さん、コメントありがとうございます。
独り言多すぎの136です（笑）
そろそろ決めないといけないので、もう少しだけ悩んでみます。

129です。

＞131、132、133さんへ

アドバイスありがとうございますm(__)m
正確には1250万の借入なので、950万を30年固定。300万を2年固定（30年）で、
2年固定の方を繰り上げ返済で10年以内に返済完を、とも考え始めています。
10年で300万完済なら可能だと思いますし、リスクも少なそうですし。
また、30年固定の方は11年目以降、月38,000円程度に抑えられますもんね。
どうでしょう？ 妥当な案でしょうか？

もう一つの案は、全額を30年固定で借入（月50,000万程度）、リスクを抱えないまま
余裕を持って繰り上げ返済を行ない、20年以内（17〜18年）で完済をと思っています。

来週中に住信に行って、手数料なども含め相談してこようと思っています。

はじめまして。ここのスレを見て去年８月、３.４７でフラット３５を借りていたのですが、借り替えようと思い先日仮審査が通り、本審査の準備中です。借りて５年以上が借り換えの条件になってましたが大丈夫でした。
　３０６０万円(諸費用込み）を１５年固定で２６年(去年３５年〜２６年へ。）保証料上乗せで計画してます。その他、多分１００万くらいは繰り上げ出来そうですが（はっきりしないので安全な金額で決めました）去年も繰り上げしていて、借り替えるだけで同じ返済額で５年縮まりました。
この金額なら、長期と短期を合わせた方が良いのでしょうか？アドバイスいただけたらと思います。宜しくお願いします。

↑です。去年繰上げで２年半短縮されて更に一年経っていて今は後３１年半残っているのですが、借り換えだと２６年とほぼ同じ金額になるので２６年ローンにしました。

>142
世帯年収や家族構成がわからないとみなさんアドバイスできないですよ。
繰上げ返済を年間どれだけできるかで変わりますから

>142さん
私も借り換えを検討中ですが、住信のページを見ると借り換え金利は15年3.95%と表示
されています。フラットの3.47からの借り換えではメリットがなさそうですが、
キャンペーンの2.35%での借り換えが可能なのでしょうか？

１４２です。
１４４さんありがとうございます。世帯年収は１２００万でしたが、私が働く事になり、１３００万くらいにはなると思います。
家族構成は３人家族夫＆妻３７歳子供２歳、繰上げは年１５０万くらいは出来ると思います。
平成１９年５月までは月１０万くらい期間短縮の自由返済で繰り上げて（私のこれからのパート代）１９年５月以降は手数料が発生するので、自動返済にしようと思っています。
１４５さんキャンペーンの２．３５％での借換えが可能です。

東海地方の方、
東海ろうきんとどっちがお得でしょうか？
ttp://tokai.rokin.or.jp/loan/house.htm

<img src="http://www.teacup.com/common/img/ja/menu_paso.gif">

>>147
私も東海ろうきんの全期間固定2.73%（優遇後、保証料内枠）との比較で悩みました。

で、結局以下の点で東海ろうきんにしました。

a 申し込み時点で金利上限が2.73%に確定
b 期間短縮型繰上げ返済の手数料無料が確定

融資実行が年明けですので、aの理由が一番大きかったですね。

労働組合もない小さな会社なので審査が通るか不安でしたが、
無事本審査を通過してホッとしています。

もっと積極的にリスクのとれる方なら住信で良いと思いますが、
ようするに私はチキンなんですね。

>149
そうですか。東海ろうきんにしましたか。
東海ろうきんってマンションでもいいのですよね？
私も、研究して、住信が一番良い！と主って住信の仮審査は通ったのですけれども
最近、東海ろうきんの長期間のすごい金利を発見。
この金利が上がり気流のなか、魅力を感じてしまいました。
ただ、私は、最近の低金利の恩恵も受けたいと思っているため、長期と短期を併用するには
住信の１５〜３０年長期固定のどれかと、２〜３年の短期固定のどれかを組み合わせたいため
やはり住信のほうが一歩リードかな？と思っています。
東海ろうきんって長期と短期のくみあわせはできましたか？

でも、長期だけなら東海ろうきんすばらしいですね！
東海地方在住者は悩んでしまいます。

>>150
私も長短の組み合わせを考えていたので、確認しました。
OKとのことでした。

東海ろうきんは短期の金利にまったく魅力がないのが、
致命的ですよね。

最終的には、いろいろとシミュレーションした結果として
長期一本で行くと決めたので、aのメリットを優先して
東海ろうきんにしました。

来年１月以降は保証料が下がる（無料かもしれない）と言っていたので、
そうなると、ますますメリットが増幅されます。

ちなみに長短ミックスをやめたのは、
固定期間終了後の金利上昇リスクを回避できる自信がなかったからです。

つまり、

・強い意志を持って繰り上げ返済を必ず行う。
・固定期間中の間だけ月額返済合計額が膨らむのを許容する。
・資金運用などで金利上昇局面でのメリットを享受する。
・どこからかお金が降ってくるのを期待する。

なにせチキンな私には、上記いずれも選択できませんでした。

昨年の年収が３８０万円でした。借り入れは２０００万円です。みずほのフラットは審査通っています。
「年収４００万」は絶対なのでしょうか？

住宅ローンを利用している方に聞きます：

購入物件での所有権保存・抵当権設定以前に、
事前の融資実行が可能ですか？

>152
住信の優遇に書いてある”年収４００万以上”のことですか？
仮審査、出してみてはいかがですか？
属性など、何年以上って書いてあっても、転職の理由によっては審査が通ることもあるように、
４００万円未満であっても、職種などによっては通る可能性はあると思います。
何はともあれ、相談コーナーに行かれてみてはどうですか？

自動返済と自由返済ってどちらかを最初に決めないといけないのですか？

>156
決めなきゃいけないということはない。
ただ、保証料一括の人は自由返済のみしか使用できないが、
保証料上乗せの人は、自由返済と自動返済を選びながら返済できるというものです。

自動返済じゃなくても、返済額変更は繰り上げ返済でもできるし。

自動返済のメリットは手数料０で超小額から返せることでしょうね。
でも、その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済するとたいていそっちの方が得になりますよね。
まあ、選択肢が増えるだけなので、デメリットはないですね。

>>159
いや　デメリットは　０．２％のＵＰ金利ですね。
安い金利で目だっておいて、自動返済のメリットをちらつかせて
０．２％上乗せさせるのが住信の狙いだと思います。

最初から０．２％ＵＰした額でも、住信を使うだろうか？　って考えてみてください。

＞160
使いますよ。
過去スレ見てみればわかりますけど保障料の何十万がなくなるわけですから。
その分頭金に回して計算してみてください。

それがとんとんなのよ。しかも短期や中期固定の場合、
金利の上昇でたった0.2でも大きく感じることもあるだろう。

なので、長期＋短期で検討している我が家は前払いにしました。

過去ログを見るとわかると思いますが、
保証料のイニシャルコストを頭金に回し借り入れを
少なくするとメリットが生まれます。

>165
でも、0.2上乗せした状態が大手都市銀行と同じ水準なんだから
保証料なしで、都銀の金利で借りられると思うんですけど、
ちがうかな？
なんでそんなに、こだわるの？
もちろん、どこの金融機関でも上乗せで考えられるわけじゃない。
だって、かりに東京三菱なら上乗せしたら、2.72+0.2=2.92
住信なら、2.58+0.2=2.78
同じ、上乗せでもベースがちがうと思うのだけど。おかしい？

2.58は今月限りのような気がしてなりません・・・そうは思いたくないですけどね・・・

仕方ないけど、２．７以下でなんとかキャンペーンを継続して欲しいものです。

>167
そりゃ、11月はどこの金融機関もあがるもの。
2.58でキープは難しいと思います。
でも168さんも言われるように、2.7以下で継続して欲しいものです。

住信とSBI資本提携するらしいが・・・

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051025AT2E2500L25102005.html

最強のコラボレーションは実現するか？

>170
いま、NHKでニュースやってました。
でも本格的な提携はまだちょっと先ですね。

159さん、
＞その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済すると
＞たいていそっちの方が得になりますよね。

これなんですけどね、何通りかエクセルでシミュレーションしてみたんだけど、
どうしてもおっしゃるとおりにはならないんですよ。
例えば６ヶ月にわたり１０万円の余資があるとしたら、
６ヵ月後に６０万円繰り上げるより毎月１０万円繰り上げた方が得な計算に
なってしまいます。どこが間違えているんだか見つけられません。
もしよかったらどんな前提で計算されているか、ご教授願えれば幸いです。

>172
自動返済は、返済額低減型だからじゃないですか？

＞173
その辺の条件設定の差ですかねぇ。。。
ただ、例えば年間に返す総額（当初予定+繰上）が同じなら、
少しでも早い回に繰上していく方が、
貯めておいて後からまとめて繰上するよりも、
確実に有利なシミュレーション結果になってしまいます。
159さんの結論はなかなか導き出せません。

という私も、自動返済に魅力を感じている一人です。
おそらく、保証料は0.2上乗せで行きますよ。
そのほうが、良い。

私も保証料込みで２．８以下でいけるのなら、保証料内枠で行きます。
頭金がいらないってのは大きいですよ。

>174
住信のホームページのシミュレーションでやってみれば確実なのでは？
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
例えば借入金1000万で2.00%、10年で計算すると総返済額11,041,557円
月２万円自動返済すると、自動返済に使う金が2,362,726円で総返済額が10,917,967円なので123,590円の圧縮。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10478757円で565,800円の圧縮になります。
あってるかな・・・？

12月まで、なんとかあまりあがらず持ちこたえてほしい

そういえば、保証料上乗せまで考えるとどうなるのですかね？
やってみて下さい。

あ、ごめんなさいウソついたみたい。
４年、８年に９６万づつ返済すると自由返済額が1,962,000円で総返済額が10938567円で102,990円の圧縮でした。
ただし、９年目１０年目であと４８万円貯められる上に、１年と１０ヶ月分くらい期間短縮されているので、月９万×２２ヶ月＝１９２万くらいさらに上乗せで差が開くので、結果的に逆転するということでしょうか？
すみません。自分でわけがわからなくなってきました。orz

連続レスでごめんなさい。
自動返済の方も後半は支払額が減っているので貯められるのは同じですね。
やっぱり自動返済がお得のような気がしてきました。
もっと賢い人、解説お願いします。(-.-)Ｚｚzzz・・・・

たびたびすみません。
借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
やっと寝れます。(^^;)

159さんがやった通り、期間が長いほど利率が高いほど期間短縮量が多くなり、自由返済が有利となります。
30年長のローンを組む人は自動返済のメリットはないんじゃないかな？
「毎月１万円自動返済vs４年毎に９６万円自由返済」の例は現実的でわかりやすいですね。

ん？よく見ると毎月２万円自動返済の間違えですね。長期ローンならそれでも自由返済が勝つと思いますが・・・

30 年 2.58 と、通期 1.1% 優遇は併用できる？

>186
通期１．１％優遇なんて住信ありましたっけ？
中央三井信託の間違いでは？

ありますよ。ＨＰには乗っていないので直接問い合わせてね。

>>187
全期間優遇で1.1%は提携だとありますよ。
当初1.4%、その後0.9%優遇なんてのもあります。
細かすぎ住信さん。

我が家は提携です。3200万のローンを

2000万30年
1200万▲1.4　終了後▲0.9

で考えています。▲1.1のほうがいいかな・・・悩みます。

>189
うちも提携なんですが、なんかあまり説明していただけなくって。。銀行の方、あまり親切じゃないかも。
でも、金利安いから住信にしますけど。
聞けば教えてくれないのかなぁ・・・。
もちょっと説明がほしい。

私たちも提携扱いなんで、その優遇は受けられるってことですよね？
ところで、▲1.4　後▲0.9は
2年、3年とかどれでも使えますか？

あと、全期間▲1.1%は変動でもよいのですか？

>>191
全ての固定商品で組み合わせられるはずです。
変動はまた別だったような気がしますよ。

>192
回答ありがとうございます。
提携優遇を考えると、長期と短期を5:4くらいの組み合わせを考えてるんですがなんですが、
長期は、20年か30年固定▲2.07優遇（HP通り）
短期は、2年固定▲1.4 その後▲0.9(提携優遇）
のほうが良い気がしてきました。

>>183
>> たびたびすみません。
>> 借り入れ3500万円,2.58%,35年で毎月１万円自動返済vs４年毎に
>> ９６万円自由返済とかやると、自由返済が圧勝します。
>> 期間圧縮の量が多いと全然結果が違ってくるみたいですね。
>> やっと寝れます。(^^;)


ちょっと興味湧いたんで、簡易的にExcel計算やってみました。
真面目にPMT関数使わなかったんで、
①〜③共に微妙に(払い過ぎる方向に)誤差が出ますが。
各々支払い総額を比較すると。

①4年毎に96万円を自由返済　⇒　\50,881,297円(29年目)。
②毎月　 2万円を自動返済　⇒　\50,811,655円(28年目)。
③、②において保証料分(\752,498円)を差引いて借金した場合
　　　　　　　　　　　　 ⇒　\49,190,044円(28年目)。

自由返済の一部繰上手数料(\21,000円×7回)は含めて計算しましたが、
全額繰上手数料だけは省略しました。

へー、
20年を越えても自動返済(保証料0.2%金利上乗せ)の方が得になるんだー。

②と③の部分は、Excel計算を更に簡略化するため、毎月2万円ではなく
毎年24万円に代替計算してます。その都合上、総利息は微妙に増えてるはずです。

◆考察
①②の差は誤差範囲。自分に合ったスタイルを選ぶべき？
③は②に比べて「保証料＋保証料の利息(\1,621,611円)」分だけ下がる。
　2.78%を28年間複利計算すると、2倍以上(2.155倍)に膨れ上がる。
　やぱ長期固定の場合は特に、頭金と繰上返済は大切なんだなー。

＃計算結果の保証はしませんので。＾＾

172＝174です。続けます。
例えば、3500万円30年固定2.58％35年返済保証料前払だと、
当初支払額は自動返済も自由返済も126,629円。
第1回目は126,629＋20,000＝146,629円を返済。
（注：本当は自動返済は第2回からとなってますがここでは無視）
すると、第2回は返済額が72円軽減されて126,557円になるので、
繰上返済は72円増やして20,072円にできます。計算を続けて、
第48回では支払額が122,775円、繰上返済が23,854円になります。
本当はこれを10年、20年と続けて計算すればいいんでしょうが、
関数なんかを活用して自動計算する方法が思いつきません。。。
このため、とりあえず48回終了時点で比較させてください。
（自由返済の方は４８回目で９６万円繰上返済としました）

　自動返済　総支払額：7,038,192円、残元金：31,394,853円
　自由返済　総支払額：同じ（当たり前）、残元金：31,444,989円

となり、自動返済の方が約5万円得する計算となります。
（自由返済の繰上手数料は未考慮。96万円貯めるまでの運用利息も未考慮。）

自動返済の方が得する結果となったのは、
96万円貯まるまで毎月2万円積み立てても殆ど利息がつかないけど、
毎月2万円返していけば、2万円×2.58％÷12の利息が月々節約できることに
よるものだと思います。
もっとも、最終的には194さんの「自分のスタイルにあった方法を選ぶべき」
に全面的に賛成します。
計算結果の保証ができないことも右に習えです(笑）。
どなたか検算してくれると嬉しいのですが。
（こんな計算ができるシミュレーションソフトあります？）

前払いだと、自動返済できないけど？

住信だと、全期間1.2%優遇なんてのもあるようです。
それだとすごくいいですよね。他銀行ではないはず
ただデベロッパー提携なのかなぁ

>197

それはそうなんだけど、保証料金利ＯＮにすると比較が難しくなっちゃうんで、
あえて外してみました。
保証料に関しては、前払いと金利ＯＮの損得はこれまでだいぶ議論されていますし。

>198
全期間1.2%!??
私、提携ですけど1.1%じゃないんですか？
どうして1.2%なんですか？