繰上げ vs 投資

返済期間＜運用期間　＆　借用金利＞運用利回　で複利運用なら、運用が勝ちます。

でも現実的に考えて、３．Ｘ％（税引き後利回り）で数十年も回せないですよ。庶民は。

確かに０２さんの言う通り、額面だけで勝負しようと
したら一般人では運用に勝ち目無いでしょう。

ただ、住宅ローンは＊＊ばチャラとか。
リストラで収入なくなった時など
２０００万のローンに、１０００万の運用資産あるのと
１０００万のローンで、資産０では
１０００万の現金持ってる方が有利だろうし。

この辺りも考えれば価値観しだいですが良い勝負もできるかなと。

>03
なるほどなるほど。。。その感覚なかったなぁ。
こつこつこまめに繰り上げ返済していて、万一の不幸にあったときってもったいないってことですよね。
そういう発想ありませんでした！

そういう意味では私は絶対繰り上げないで、運用に回した方が良さそうだなぁ。

そうですね
せっかく低金利なときに全固定で住宅ローン組んだのだから、
それはまったり返して、手元のキャッシュを増やしていきたいです。
とりあえず、地味なところから
預金金利がどんどん上がってくれることを祈ります！！
リスクをたくさん取れるほど、資金があればいいのですが・・・
子供の教育費もありますし・・・

>>03
＞でも現実的に考えて、３．Ｘ％（税引き後利回り）で数十年も回せないですよ。庶民は。
確かに庶民が何十年も運用しようなんて考えは難しいでしょう。
でもね、ここ数年だけ考えれば、優良銘柄(いわゆる資産株)の株を持っていれば50％程度のキャピタルゲインはそれほど難しくないですよ。
少々の値の変動に狼狽しないことと、値動きの激しい銘柄に惑わされないこと。
景気が悪くなると明らかになったら潔く損切り現金化しましょう。
私は都銀の株を中心に持ってます。ローンの利率より断然高利回りを期待してます。

なんか子持ちのウチの世帯には難しい命題ですな。

繰上返済で負債と支払利息（経費）を減らすか
　vs　運用で資産（のうちキャッシュ）を増やすか・・・。　でしょ。

子どものこと考えれば、運用に過度なリスクは負えないもん。
結局のところ、ウチだったら「状況に応じ是々非々」という、
非常につまらない、無難な答えしか出てこないよ。
キャッシュを順調に貯めつつ、負債は適宜減らしていく・・・それ以上のことは言えん。

私も全期間固定でローンを組んだので、同じようなことを考えています。

ただし、株やＦＸで一儲けしてやろう なんてことばかり考えていると、
素人が資産を増やし続けるのは、難しいでしょうね。
それどころか、すってんてんになるリスクもあります。競馬と同じかな。

多くの資産設計の本にも書いてありますが、基本は、長期・分散・最適化でしょう。
この基本を守って、国内と海外、債権と株式を適度に組み合わせて、
それらの運用をプロに任せる投資信託で、長期にわたり貯蓄していけば、
かなりの利回りで資産を増やせるようです。

当然、投資信託に元本保証はありません。
特に株式ファンドなどは、今年は３０％増えても、来年は４０％減るかもしれない
という値動きの激しいものもあります。
でも、過去３０年の実績を見ると、２０年３０年というスパンを、ドルコスト平均法で
投資し続ければ、年平均で５％以上の運用も可能なようです。
この利率での複利効果は絶大です。

ただ、過去３０年間がそうだったからといっても、今後３０年間が同じようになるか
どうかはわかりませんが．．．

住宅ローンも２０年３０年かけて返済するわけですから、資産も２０年３０年かけて
まじめに形成するべきかと思います。
ということで、私も投資信託をはじめようと思って、ファンドの資料をいろいろ
集めています。今、どの組み合わせで、積み立てていこうかと思案中です。

住宅ローンを組むときは、どれだけ悩んで決めたことか．．．
あのときは、自分の死活問題なのだと思って、本当に必死に調べて検討した。
このテーマも、同じ気持ちで考えてみるべきだと思う。

このスレッドは「攻めのローン返済」と殆どベクトルが同じだと思われます。

借入当初の５年は繰上返済の効果が高いので投資よりも繰上返済を優先する。
その後は、その時の金利、市場の状況を考慮して判断するつもりです。

>>11
それはどこの時点でも同じだよ。
返済総額で騙されるな。

繰上げで返せる金額はその期間に関してなら決まった金額だろう。
そのお金を、その時の金利や市場の状況で返済するか投資にまわすかの違いだけ。

>>10
「攻めのローン返済」の連中は、投資というマネーゲームに興じているだけだ。
あの連中の派手なやり方では、最後まで資産を作り上げることができるかどうか疑問だ。
ここでは、返済と資産形成をまじめに考えよう。

手元の資金増やしたら、
東京スター銀行の預金連動型住宅ローンに借り換え
なんでいかがでしょう

とりあえず毎月分配型の債券ファンドというのがこのスレに向いてると思った。
国際のグローバルソブリンとか大和のグローバル債券あたりを軸に。この辺年率5％超えてると思うし。
そうすると運用する金額とローンの金額にもよるけど、ローン残高の1/3〜1/2程度の運用ができるなら
ローン金利分を十分にカバーできてなお余る可能性が高いので気持ち的に楽じゃないかと思う。

>>15
＞国際のグローバルソブリンとか大和のグローバル債券あたりを軸に。この辺年率5％超えてると思うし。
今後日本の金利が上がって海外との金利差が少なくなると円高に向かう可能性が高いので、
為替差損が出るリスクが大いにあると思う。
一時的にさらに円安に向かうことはあっても、平均して年率5%はとっても難しいと思う。

>>13
「真面目」の定義についてはよく考えたほうがいいよ。
投資というのは常にリスクとリターンを考えながらやるもの。
ローリスクローリターンを「真面目」
ハイリスクハイリターンを「不真面目なマネーゲーム」
と考えてるなら、そういう方は投資には向かないので、積み立て貯金でもしたほうがいいと思う。
自分のポートフォリオの中でどこまでリスクを取れるかはそれぞれが自分で決める必要がある。

>>15
一見安全確実にローン金利以上で運用できるように見える、
けど16さんのいうように意外と怖いよ。
リスクをわかってとってるのか、わからずに自分で「ローリスク」と思い込んでるのか、
その差は大きい。おれは「最も危険に見える安全な道」は株式投資だと思う。

スレ主です。
最近の年金問題や量的緩和解除のニュースなどを見ると、繰上げよりも賢いやり方があるのではないかと思い、
皆さんの意見を聞こうと思って、スレを立ち上げました。

私が一番気にしているのは、住宅ローンの繰上げばかりに気を取られると、
返済が終わる定年間近の頃に、定年後の生活に必要な資金が貯蓄できないのではと心配になったからです。
そのためには、返済と貯蓄(資産運用)を並行してやっていく必要があるのではないでしょうか。

>>17
「真面目」の定義は人によって意見が分かれると思いますが．．．
私は、ここで言う「真面目」を、
人生という長期に渡って、資産設計の計画を立て、実行する心構えのことだと思っています。
その中で、ハイリスクハイリターンとローリスクローリターンを組み合わせるは当然で、
決して、ハイリスクを不真面目とは思いません。

逆に、いけいけで、いけるところまで株で儲けてやる的な考え(ハイリスク偏重主義)とか、
何も考えないで、貯金だけしていればいい的な考え(ローリスク偏重主義)は、
私は、真面目とはいえないと思っています。
(後者については、人それぞれだと思いますが．．．)

長期投資はギャンブルではありません。
繰り上げ返済よりも、有価証券へ投資すべきです。
素人のは難しい？
実は、投資にプロはいません。株のファンドマネージャーのほとんどは、インデックス
に勝てません。長期ではリスクをコントロールできるのです。

変動や短期の人は、株・債権投資をすべきではありません。
金利リスクを二重・三重以上に背負うことになるからです。

① 金利が上がれば、当然ローン返済額は増えます。
② 金利が上がれば、株式から債権に資金が流れ、株価は下落しやすくなります。
③ 金利が上がれば、既発の(あなたが持っていたら)債券価格は下落します。
④ 日本の金利が上がれば、円高になり易く、海外株式・債権(外貨MMF等)の
円換算額が目減りします。

となり、ダブルいやトリプルパンチを食らいます。
金利が下がれば、この逆になりますが．．．

住宅ローンと投資を両立させたいなら、最低でも①のリスクがない長期で組むことです。

ということで、短期・変動の人は繰り上げに専念してもらいましょう。

あっ、ここは長期(全期間固定)の人のスレでしたか。
>>1をよく読んでませんでした。

金利の上昇（債券価格の下落）→景気後退→先行指数である
株価は下落しやすくなります。ただ、インフレに株価は中立です。
投資は下落局面で買わないと、いつ買うんですか？
投資は人と逆の行動が必要です。教科書どおり、繰り上げ返済は貧乏人の
することです。

> 投資は下落局面で買わないと、いつ買うんですか？

これは、>>22の①のリスクがないという前提ですよね。
もし、①のリスクを背負いながら、下落局面で難平買いのようなことをすると、
ローン返済か投資のどちらかでゲームオーバーになる可能性が高くなります。

ゲームオーバー＝ローン破綻ですか？
なら、
投資で大損してもゲームオーバーにはなりませんが、、、

変動だろうが長期だろうが、十分に投資できる余裕のある人がローン破綻するか？

ローン残債＜運用資金が前提では？
ゲームオーバーはローン残債＝運用資金になってしまった時に、
一括繰上げ返済で運用資金が無くなる時ではないですか？

>>26, >>27
わざわざ住宅ローンなんか組まなくても家は買えるけど、
あえて今の低金利の時に住宅ローンを組んで、手持ち資金を運用している人たちは、
その通りだと思います。

また、ゲームオーバー＝破綻とは限らないでしょう。
投資におけるゲームオーバーとは、投資家が、大きな損失を被ったために、
投資する気が失せた時のことではないですか。
人によっては、生活に支障をきたす遥か手前でやめる人もいるでしょうし、
どうしようもない所まで来て破綻する人もいるでしょう。

ただ、住宅ローンにおけるゲームオーバーとは、多くの場合は破綻でしょうね。

繰上げ返済よりも、NZドルMMFのように6.7%の高利で回っているものに
預けて運用した方がいいのではと思ったのですが、繰り上げ返済を
進める記事やサイトがほとんどの中、よくわからなくなっていました。
ちょうど調べていた所、この掲示板を見つけました。

・20年固定(金利2.8%)、3200万の住宅ローン(35年)を抱えている
・20年後はローン金利の見直しがされる
・繰上げ返済にまわせる資金が500万円ある

上記のような状況の場合、500万円を20年間運用(6.7%なら2000万弱）し、
20年後の金利見直し時に残金を一括返済すべきのように思っているの
ですが、正しいでしょうか。外貨の場合、為替のリスクがありますが、
20年の長期であれば問題ないようにも思いますし。う〜ん、どうなので
しょうか。

もし、その500万円が、税引き後2.8％以上の利回りで運用できるなら、
20年後の固定明けまで繰上げを待ったほうが賢明です。

但し、JPYベースで考えてね。
ニュージーランドの経済規模はそれほど大きくないので、
為替変動リスクがUSDやEURより大きいです。

「繰上げにまさる運用なし」
これ俺の名言。

まあ、>>20さんが繰上げする場合、
よく言えば、年利２．８％で利確した２０年物国債を買うようなもんだな。
悪く言えば、５００万円は２０年間塩漬け。
こう考えれば、どうするかの結論を出せるんじゃない？

訂正: 20 → 29

ローンのリスクには無頓着なくせに、投資のリスクは異常なまでに敬遠する人って多いね。

29です。
みなさん、コメントありがとうございました。
思ってたより、繰上げ派が多くて、少し意外でした。

「株とか投資信託で2.8%以上で運用する」というなら、
僕でも「繰上げすべし」というんだけど…。

今後、日本の景気がよくなって、銀行の定期預金の利息が、
年利2.8%を超えても、「繰上げ返済」にします？
手元においておくと「途中で使ってしまうリスク」(^^;
もあるので、その辺も考えないといけないかも知れないけど。

考え方は間違っていないようなので、31さんのアドバイスも
参考にしてもう一度考えてみます。

>>29さん
私も29さんと同様のことを考えています。
私は、２段階金利(当初１０年２．７％、１１年目以降３．２％)で全額組みました。
今のところ、私は繰上げするつもりは全くありません。
だって、こんな低利で借りられているものを、あせって早く返す必要がないからです。
いま、野村のＢＳＴ(米ドル)に余裕資金を預けていますが、税抜きで年利４％後半を
確保できているので、繰上げする方が損です。

>今後、日本の景気がよくなって、銀行の定期預金の利息が、
>年利2.8%を超えても、「繰上げ返済」にします？

これで繰上げする人は、はっきり言ってあほです。

税金が2割入るから、年利3.5％が採算ラインですよ。

29さんのように今手許に500万あるとします。もし、収入がローン返済と生活費ですべて消えてしまう場合には、投資は避けた方がいいでしょう。ローン返済と生活費を支払っても、年間100万位あまりが出る場合は、投資で勝負してもいいと思います。投資で確実に収益を上げるには、長期間に投資を行い、リスクを減少させることが重要だです。勝つことより致命的な負けを被らないことを重視し、１回負けても最小限にとどめ退出し、リスクが低い時点で参入する判断力がなければ投資で勝つのは難しいです。手許にあるお金のみで勝負をかけ負けたら終わりという資金量では、冷静な判断が行えず、致命的な敗北を喫する可能性が高いですよ。

おれなら、その５００万円で新車に変える

運用できる金余りの賢い人は運用すればいいし、堅実にローンを減らしたい人は繰上げすればいいだけ。どっちがいいとは言わない。ただ、自分のような庶民は繰上げのほうが確実に計算できるし、借金は無いほうがいい。低金利で借りれていても利息は馬鹿にならない。

庶民でもFXで丁寧に運用していけば住宅ローン金利を出し抜くのはそう難しくないと
思ってるよ。インフレだ、長期金利上昇だから危険みたいな言い方する方も多いけど
主要諸国と日本の金利差を冷静にみていくこと。
まだまだ差があるどころか、ますます差が開く可能性もある。
そうなってくると当分の間、わりと安全に（レバレッジ3倍以内）住宅ローンを出し抜くことは
庶民でも可能だろう。
怖がりのかたはUSDで円80円くらいまで想定してゆっくり買い下がるつもりでいればよいかな、と。

教えて下さい。

ローン金利　＜＜比較＞＞　投資　＋　住宅ローン控除
と、よく言われますが、
　
ローンシミュレーションを実施すると、
例えば、１．ローン２０００万円、２．金利１％、３．返済年数３０年　の場合、
１年後に１００万繰上げ返済するのと、
２年後に１０２万繰上げ返済するのでは、
なぜか前者の方が総支払額が安くなります。（ローン１％　＜　投資＋ローン控除で　年２万円を想定）
この例の場合、ローン控除が１％受けれるとして、
投資は、１％以上（税除く）ですればＯＫと思ってましたがそうは違うようです。

繰上げ後の元本の率が変わってくるからのようですが、
ローン金利１％の場合、
正確に、何％以上が投資に必要か理論立てて説明できる方いますか？
ご教示を願います。

47さんのような他人に聞く時点で、投資向けではないでしょうね。
そして、私も投資向けな人間ではありませんね。

借り入れ当初であれば、1万円を返済額軽減で繰り上げるだけで、35年にかかってくる
利息は大きく減ります。

1年目に100万円を繰り上げるのと
2年目に100万円繰り上げるのとでは、すでに払ってしまった利息分の差がでています。

5年間繰り上げしないで、5年後にまとめて500万円を繰り上げたとしたら
毎年100万円を繰り上げしてた場合より、多く利息を払うのは当然です。

また、繰上げする前に金利が上がっていると、その上がった金利は残りの元金すべてに
かかってくるので、
1円でも早く返済額軽減で繰り上げ返済をして元金を減らした方が安全です。

理想なのは、毎月返済額軽減で繰り上げ返済をすることです。

投資にあてる金があるなら借りた金返すのは人として当たり前。

それが解答だ。

借りた金は、約束どおり決まった額を返せばいい。
余計に返されても銀行は迷惑だ。
投資にあてる金があるなら、それを頭金にして投資用マンション買って
くれたほうが銀行は融資ができてうれしいぞ。
賃貸マンションの黒字が出たらそれを安い金利の住宅ローンの
返済なんぞにあててら愚の骨頂。高い金利の投資用ローンの繰上げ返済に
あてるのが正しい。
でも不動産からのキャッシュフローくらいそれを生活の足しに使うほうが
楽しいとおもうぞ。現金は使えばへるけど資産の生み出すキャッシュフローは
減らないのだから。
１０００万あったらそれを自宅の繰上げに使ったら投資利回り１．７％くらい。
１０００万円を頭金に４５００万円の物件買って家賃が２２万とれたら、ローンが
１４万、管理費ほか税金で月４万円、４万円はキャッシュが残る。
１０年で４８０万。１０年後物件を売って頭金の１０００万が手元に残ればデフレの
昨今御の字。値下がりして１０００万が戻らなければ選び方が悪かった残念賞。