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匿名さん
[更新日時] 2013-02-18 09:05:48
※当スレは煽り・荒らし行為一切を禁止致します。スレ参加者が不快に感じる表現も控えてください。
これから変動を検討しようとしている皆様へ(毎回同じ議論になるのでテンプレ用に)
変動は繰上(もしくは貯蓄)が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
(今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません)
以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/
リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。
例えば
3000万、35年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
(日銀は当分の間金利を上げないと言ってる)
3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円(元本41,000円+利息75,000円)
変動0.875月82,000円(元本61,000円+利息22,000円)+3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万(当初固定3%での借り入れだったら元本は2,850万円の残)
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
(実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが)
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか?
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費(こういう事もリスクと考えるべきです)にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4(団信込2.7)メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。
変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。
ですから固定(フラット)派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
(これはこれで楽しい のですが)ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。
【スレッドを一戸建て何でも質問掲示板から住宅ローン保険板に移動致しました。H24.1.12 管理担当】
[スレ作成日時]2013-01-12 09:20:09
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変動金利検討スレ(旧怖くない)51
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868
匿名さん
変動有利なのは認めるけど、
激戦区の10年固定1.05%、10年後優遇
1.5%ならば、10年固定で良いのでは?
3000万35年でも、大した差ではないで
すよね。その差額でも繰り上げと言う
のも分かりますが、10年固定がここまで
下がるってのも今後ないかもしれない。
今の内、10年でも固定しとけば、
10年後は残もだいぶへってるでしょ。
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869
匿名さん
あ~
不安だ、不安だ
変動で組んでるから金利が上がる。不安だ~
あ~
悔しい、悔しい
固定で組んでるから金利が上がらないと損だ。悔しい~
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870
匿名さん
>>868
それだと変動と同じでしょ。
・10年固定1.05%、10年後優遇1.5%
・変動0.875%、通期優遇1.6%
の違いでしかない。
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871
匿名さん
そりゃあ変動と比べて100万円単位↑の利息の多さを
損だと考え始めたら悔しくて眠れないだろう。
得してるわけでもないし。
唯一得したと思えるのは変動の方が固定より金利が上がった場合のみだからなぁ。
逆の立場だったら、煽りたい気持ちもわからんでもないかな。
だから自分は固定の「金利が上がる」という書き込みには
けっこう寛大だったりする。
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872
匿名さん
10年固定は一番損じゃないかな。
最後まで変動でいくか、早目に全期間固定にするか。
どちらかでしょ
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873
匿名さん
住宅ローン減税が適用になっているなら最初の10年は繰り上げ返済しなくてもいいわけでしょう。
だから10年固定にしてその間に貯金して手元に持っておいて10年経ったら状況に応じて繰り上げ返済すればいいんじゃない?
変動ではそういう計画が立てられないのがデメリットだな。
まあ10年間このまま低金利が続くと思うならそれでいいんじゃない?
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874
匿名さん
10年固定はヘッジをしているつもりで、実は何に対してもヘッジは出来ていない。
10年後に政策金利が急騰している状態で残債がいっぱい残っていれば
どのみち助からないし、かといって10年後には金利が急騰していても
残債がほぼ問題無いぐらいの額であれば、そもそも10年固定にする必要が無い。
10年固定にする人は、たぶん変動金利の意味をあまり理解していないのだと思う。
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875
匿名さん
でも確実に10年後に1%上がるフラットSよりは10年固定のがいいと思う。勿論、変動のがいいけどね。
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876
匿名さん
>変動ではそういう計画が立てられないのがデメリットだな。
なして?
同じ低金利なんだから計画の立て方にローン選択は関係ないよ。
>まあ10年間このまま低金利が続くと思うならそれでいいんじゃない?
そう。それでいいんだよ。
金利が上がれば、それこそ状況に応じて繰り上げ返済すればいいだけなんだから。
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877
匿名さん
>>873
10年でそれほど政策金利が急騰すると思ってるのに
何で10年固定にするのかが理解出来ない。
そう思うなら10年固定じゃなくて全固定にすべきなんじゃないかな。
たぶんいい所取りしてるつもりなんだろうけど
実際には変動派にも固定派にも理解されない話だと思うよ。
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878
匿名さん
>同じ低金利なんだから計画の立て方にローン選択は関係ないよ。
なして?
同じ低金利ってどういうこと?
3年後とか5年後に変動金利がいまの10年固定金利を上回る可能性だってあるわけじゃん。
>金利が上がれば、それこそ状況に応じて繰り上げ返済すればいいだけなんだから。
うん、そうなんだけどその状況が計算できないのが変動でしょ。
3年後にそんな状況になっちゃうかもしれないじゃん。
とくに運用する人はさ、10年なら10年の間に住宅ローンの金利より高い利回りで回せればいいわけでしょ。
それが計算できないのが変動ですよ。
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879
匿名さん
>>877
理解できないならそれでいいけどさ、低金利のうちに10年固定しておいて、その間に貯蓄や運用しておくのは悪くないと思いますけど。
10年経てば残もだいぶ減ってるし、金利が上がってれば手持ちの資金で返済すれば良い。
変動だと早い段階で金利が上がってしまった場合、貯蓄や運用資金を繰り上げ返済に回さなきゃならない場合が出てくるでしょと言ってるだけ。
それでもいいですというならいいし、全力で繰り上げ返済しまくりますというなら変動のほうがいいと思うので別に変動を否定してるわけじゃありません。
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880
匿名さん
そうだね。変動だと正確に計算できない。
そういったメリットは10年固定にはあるってのは正しいと思う。
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881
匿名
あちこちの週刊紙で「変動は危険、今すぐ固定に」と連呼しているFPは>878と同レベルで
ず〜っとそう言い続けてるが外しまくり、その謝罪の一言もない
ゼロじゃない可能性を言い出したらキリがない
変動金利が上がる仕組みを理解しないで「変動」という名称に踊らされるなよ
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882
匿名さん
計算出来ないのが問題ならそれこそ全固定かフラットだと思うけど。
3年後や5年後に変動金利が10年固定を上回るぐらい金利が上がるって
とんでもない好景気なわけだけど、どうやったら日本の経済がそうなるのかがわからないのに
ただ闇雲に変動怖い、変動は計算出来ないから問題ってのは
ローンの本質を見誤っているのでは。
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883
881
追伸
>880には同意
そう考える人には固定が向いている
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884
匿名さん
繰上げ返済しまくるなら変動だけど、手持ち資金が減っちゃうし住宅ローン減税が適用になってるなら減税額も減っちゃうわけだよね。
だったら10年固定もありだよな。変動との金利差考えたらいまはバーゲン価格。
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885
匿名さん
>>884
政策金利が上がりそうだとわかったら
そのタイミングで繰上げすればいいだけ。
何も闇雲に繰り上げする必要は無い。
減税も上手く利用して、経済情勢を見つつ繰り上げすればいい。
変動だと計画が何も出来ないわけではない。
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886
匿名さん
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887
匿名さん
>>882
なんで変動か全固定かの両極端しか理解できないのかがわからん。
>3年後や5年後に変動金利が10年固定を上回るぐらい金利が上がるってとんでもない好景気
俺の借りてるとこは金利差0.3くらいだから少し景気が上がればすぐに抜かすと思うよ。
アメリカが回復傾向だし、日本もそれにつられて回復しないとも限らないよね?
2年や3年じゃ上がらないとは思うが10年となるとあんただってわからんでしょ?
まあ保険みたいなもんなんだから上がりっこないと思うならそれでいいんじゃね?