変動金利は怖くない？？ その２

長期プライムレートが上がったね。

でも、日銀が短期金利を低位で引っ張っている限りは長続きしないでしょ。
金利裁定が働くはずだし。

今は景気過熱によるインフレじゃないから政策金利引き上げは当分できないはず。

それに加えて、当面、邦銀はスプレッドが拡大している海外へのエクスポージャーを増やすはず。なので国内金利の上昇余地はその意味でも限られるのではないかな？

みなさま、この認識が間違ってたらどんどん叩いてください。

長プラって元々変動には関係しないと思うが、むしろ中長期に反映と思うが

>>長プラって元々変動には関係しないと思うが、むしろ中長期に反映と思うが

今は短プラ→新長プラ連動型住宅ローンが多くなったから、旧長プラ変動ローンがなくなりつつあるあるから、変動に関係しないって意味ですか？『元々』の意味が良く分かりません。

むしろ中長期に反映とはどういう意味なんでしょう？
長プラの上昇→円円スワップ金利の上昇→中長期固定金利ローンの金利に反映ってことですよね。
たぶん。

私、5年前に変動で借りました。
変動が上がる！とうわさになった2年前位も変動keepしました。

固定で借りていたより残高が500万円有利でした。
いろいろ議論されていますが、絶対に変動が高騰することはありません。
不動産業は日本の下支え産業、日本がまたバブルになれば、ですが
その可能性は今の政治家がいる限り、ありませんよ。

>>94さん
金利の先読みができていたというよりは博打に勝ってきたというところでは？
これからも、負け知らずでいけるといいですね。

短プラって、平成１年に三菱銀行が新短プラを導入したときに、公定歩合や政策金利とのリンクせずに貸出利ざやを確保する金利体系としたのでは？結果的にこれまでは政策金利にリンクしてきたけど。

近い将来的はTIBORなどのテレレート系にリンクしてくる可能性もなくはない。かも…

と、いうことは、変動は高騰しないっていうのも絶対視はできないのでは？

>変動が上がる！とうわさになった2年前位も変動keepしました。

というより、長期固定の返済額では苦しくなるからでは？
絶対にって言い切っているところが、あなたの台所事情を物語っているような．．．

短プラも長プラも元々企業貸し出し金利でしょ？

企業が高金利でも借りてくれなければ上がらないと思うけどな？
銀行はお金借りてもらわないと商売にならないですよね？

去年日銀が利上げしたときも連動して短プラを引き上げ出来ない銀行が相次いだり、
短プラ引き上げても借り手企業がいなくなって結局競争が働いてしばらく低金利で
貸し出す自体になってましたよね？

ようするに高金利でもお金を借りて設備投資をしたがる企業が増えて来ないと短プラ
自体も上がって来ない（上げられない）と思うんですけど。

皆さん、銀行（貸し手）の都合ばかり議論しがちですが、企業（借り手）の都合も
あるでしょう。自由競争の商売なんですから。

それでも金利が高騰して短プラ長プラを引き上げなければならない
状況になったらおそらく借り手が減って銀行自体も減収減益になりますよね？

今の資源価格高騰で食料品が相次いで値上げされたら小売業界が減収減益になったように。

今の状況で金利だけが上がると日本にとっては何もメリット無いと思うんですが
そうは思いませんか？

>>企業が高金利でも借りてくれなければ上がらないと思うけどな？
>>銀行はお金借りてもらわないと商売にならないですよね？

はあ。
銀行（信用金庫含む）貸出先の殆どは中小企業。（というか日本の企業の殆どは中小企業）それも残高ベースでは大半は短期運転資金。銀行貸出における設備資金の比率ってあんまり高くないと思いますよ。

借りてくれなきゃ利上げできない。が、すでに信用力の高い会社が設備資金や長期運転資金を調達する場合は、自分で格付とって起債するとか、テレレート系のスプレッド貸出（それもシンジケートローン）に移行を済ませているのが実態では？（だから旧長期プライムの意義が廃れてきたという経緯）

プライムレート（アンダープライム含む）を利用する企業の殆どは銀行借入の依存から脱却できない企業。（自分で格付取るような信用力の高いところで、プライム系も残してるのは、単に銀行とのお付き合いの意味だけ）

なので、短期プライムが上がれば、殆どの企業はそれに従わざるを得ないのは厳然たる事実。
即時連動しなくとも、短期運転資金の継続とか折返しではいやでも新金利を利用せざるをえない。
でないと、資金ショートして倒産するし。
（無借金の中小企業なんて大企業の関連会社でもなきゃ、そうは多くないでしょ。だって手元資金増えるまで待ってたら、業容拡大なんてできない。増加運転資金どうするの？）

貸出が伸びる伸びないと、金利が上げられる上げられないというのは、ニアイコールであっても
イコールではないと思いますよ。

>>今の状況で金利だけが上がると日本にとっては何もメリット無いと思うんですが
>>そうは思いませんか？

それはそうですね。もうこんな金利状況では、金利が2〜3％上がろうが、利子に頼って暮らせる人っていないでしょうから。（利子だけで暮らせる人なんて殆どいない）
また、貸出金利が2〜3％上がっても、預金金利が同率スライドすることはありえないし。
（そういう意味では共産党や社民党の目は節穴ですね）
なので、物価高の現在で金利が上がるのは投資家以外には何のメリットもないと思います。景気と財政を傷めるだけ。

難しくてよくわかりませんがようするに今金利が上がったら中小企業の倒産が増えるって事ですか？

確かに素人では難しくてすべて理解できませんが、住宅ローン（変動）を抱えてる身としては、２〜３年は金利は上がらないだろうと予測できるということでしょうか？

>101
当たり前だ。変動で借りてんだから願望もあるわな。その逆ってなんや？

>短期プライムが上がれば、殆どの企業はそれに従わざるを得ないのは厳然たる事実。

この時点でリストラと賃金カットが起こる訳ですな。
そしてそれでも駄目なところは潰れて行く。
中小企業なんてそもそもが自転車操業みたいなもんだからねぇ。
不況下になると自殺者が増えますからねぇ。

>設備資金の比率ってあんまり高くないと思いますよ

設備投資をバンバンしてくれないと雇用は増えない訳ですから
日本はいつまでたっても不景気のままって事になってしまいますね。
デフレスパイラル（より悪い状況かな？）から抜け出せるのはいつ頃でしょうか？

デフレスパイラルってのはもう昔のことになってきた。
景気がよかろうが悪かろうが、物価は上がる時代に突入したようだよ。
それでも上昇率は１％台だから、かわいいもんだけど。

東京都区部の４月の消費者物価は、ガソリン税が引き下げられてマイナスになるかと思われたが、
食品や石油製品の値上がりの寄与が大きかったらしくプラスになっている。
この様子だと、５月はさらに加速すると思う。

ＣＰＩの上昇率が２％を超えてきたら、今の低金利政策も赤信号だ。

>>デフレスパイラル（より悪い状況かな？）から抜け出せるのはいつ頃でしょうか？

今の経済のどこがデフレなの？（こんなに流動性があって、物価も上がっているのに）
ちょっとインフレとも違うけど。（景気加熱ではありえないし）

>>ＣＰＩの上昇率が２％を超えてきたら、今の低金利政策も赤信号だ。

いやー、すぐに超えるでしょうけど、金利政策は維持せざるをえないでしょうね。赤信号という意味ではもう黄色から赤点滅に変わっているかも。
でも、金利政策に自由度がない状況だから政策金利は上がらないと思う。景気が過熱してない、というより失速の最中なのに、原油をはじめとした物価が上昇だけを理由として、金利上げたらどうなるかな？
ご存知の通り、経済動向指数は先行・一致・遅行とも５０％を割り込み、失速は明確ですし。

今は教科書に載っているような、物価高=インフレ（通貨膨張）=景気過熱という状況ではないのではないですかね？
それとも、金利を上げて円高誘導したり、投機ファンドへの資金を絞りつつ、原油・穀物の相対的購買力を上げて物価を下げるか？でも、その前に普通の中小企業がつぶれるわね。

なんかよくわからないけど日銀の人も政治家もエコノミストも誰一人金利が上がるなんて
言ってないし、新しい総裁は確か利下げの可能性もあるみたいな事言ってたと思うけど
ここ見ると何か必死に金利を上げたいと思ってる人がいるような？？？

そもそも金融政策って物価だけで決めないと思うんですが。金利上げて円高になって多少
輸入品が安くなったとしても今の状況では内需産業が良くなるとは思えないですし。

そういう意味ではデフレスパイラルよりも悪い方向に向かっていると思います。

>>金利上げて円高になって多少輸入品が安くなったとしても今の状況では内需産業が良くなるとは>>思えないですし。

そのとーり!!。オマケに輸出産業には大打撃。

実際、少し前に98円／ドルの円高（ドル安）になっても、アメリカ産の豚肉とグレープフルーツとブロッコリが先行円高還元セールで安くなった程度。悲しい…。

前の書き込みにもあったけど1ドル100円って結構円高だと思うんですよ。
去年の今頃と比べたら実に2割の下落。なのに輸入品って値段下がってないですよね？
原料が2割高くなっても円高が2割進めばプラマイゼロのはずなんですが逆に
値段は上がってるってどういうことでしょうか？

詳しい人教えてください。

それと利上げして円高にして物価上昇を抑えるって対ドルでは十分円高ですし、経済が
好調の対ユーロで円高にするには相当な利上げが必要でしょうし、そもそもちょっとの
利上げでは市場が経済にマイナスと判断して逆に円売りにつながりかねないと思うんですが。

金利が上がるメリットって今の日本にはないと思いませんか？
貯金金利とか言う人いますけどちょっと金利が上がったくらいでその恩恵を受けられる
人がどれほどいるでしょうか？そしてそれが内需拡大につながるとは思えません。
むしろ中小企業への打撃のほうが大きいと思うんですが。

利上げ利上げと言ってる人はもうちょっと詳しく説明してほしいです。

>>原料が2割高くなっても円高が2割進めばプラマイゼロのはずなんですが逆に
>>値段は上がってるってどういうことでしょうか？

ん？？？
単純に、原料の上昇率が２割以上だからじゃないんですか？

あとは、これまでのデフレ下で原価率を削って何とかやってきたところが、原材料上昇により利益確保の手段の限界に達して、破裂するように価格転嫁を開始しはじめたから、という側面もあるでしょう。

原油は200ドルまで上がるとか言われ出しましたね。
てことはレギュラーはリッター250円くらいでしょうか？

地方住まいの車が必需品の人にはつらい世の中ですね。さらに利上げって、日本終わるだろ！
今OIL120$為替103円なんだからOILが200$行ったら円高でガソリン代下げようとしたら
1ドル50円くらいまで行かないと駄目なんじゃないの？

今の物価高は金融政策よりむしろ政府の対策のほうが有効というか？？パンダ1億で借りてる
場合じゃ無いですよね？？

まだ、とまらぬ資源バブル。破裂するのはいつ？

ここは一発。商品先物で原油先物『売り』投資でもはじめるかな…。

>>102
>>112

♪けんかをやめて〜、二人を止めて〜、くだらんことで〜、争わないで〜♪

http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_bei.html

これ見ると市場はむしろインフレ期待率が下がってますね。
やはり今の物価上昇はちょっと特殊というか、利上げ圧力にはあまりならないのではないでしょうか？

http://fnn.fujitv.co.jp/news/headlines/articles/CONN00132571.html

最近は休日に車で出かける事が無くなりました。満タンにするとびっくりする金額に
なりますよね。近頃は庶民にとって暗いニュースばかりです。

>>114さん
ずいぶんマニアックなリンク先ですな？金融機関の方ですか？

白川・日銀総裁：原料高で景気悪化なら、利下げ排除せず−−講演で表明

http://mainichi.jp/select/biz/news/20080513ddm008020130000c.html

日銀は去年までの上げ上げ路線からちょっと変わって来たみたい。
人が変わったから？

物価高で利下げ？

逆じゃないの？

アメリカと同様に、インフレ懸念を抱えながらも
景気回復を最優先して弾力的な金融政策を実施するということ
つまり物価高の状況下で、景気回復のための利下げもあり得るという意思表明

>>117さん

今のインフレはいわゆる供給インフレ、その中でもコストインフレと呼ばれるもの。
また、賃金が上がらない分、若干スタグフレーション的要素がある。

貨幣的要因によるインフレではないから、金利引上は効果がない。
また、景気は冷え込んでいる（その意味でスタグフ的）なので金利引き上げは逆効果になる。
むしろ、下げる必要があるんですよ。

景気過熱してないのに金利上げる意味ってないでしょ？白川総裁の方針は至極まっとうものだと思いますよ。

>貨幣的要因によるインフレではないから、金利引上は効果がない。
>むしろ、下げる必要があるんですよ。

下げる必要もない。
今のインフレは、海外の商品バブルが原因だから、日銀が金利を変更しても効果はない。
商品バブルを演出しているファンドへの資金供給を絞ることを考えたほうがいい。

また、今の日本の景気は輸出産業の業績次第になっている。
その業績の落ち込みは、米国の景気低迷によるところが大きい。
日銀が利下げしても、米国の景気がよくなるわけではない。

ということで、日本の景気をよくするために日銀ができることは
あまりないのが現状だ。

>120 >121

下げる必要無いとか効果が無いってあなたに言われてもねぇ。
日本銀行総裁が場合によっては利下げの必要が有るって言ってるんですよ？

日銀総裁に直接言ってみたら？

一メディアが総裁の発言を解釈して報じたニュースだけではねぇ。

例えば、
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-31735720080512

「景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もあるとも指摘。」
するとともに、
「現在のゼロ％近辺の実質金利は極めて低いとの認識を示し、．．．」
とも言っている。
つまり、総裁は一般論を言っているに過ぎないのでは？

なんだかんだ言ったって変動金利は暫く問題ないんじゃないの？問題は長期だよ長期

>123
一般論って、あなた、本心は違うとでもいうのかい？
つか、メディアが報じている内容はそりゃ意図的に情報操作する場合もあるのかもしれんが
今回の発言をあえて曲げて報道してるとでも言うのかい？
あなたのリンク先の詳細読んでもそのまんまだと思うが？

>物価が上昇しても、経済の悪化を招く場合には金利を据え置くことが適当、との考えを示した。

これは今の物価上昇を理由に金利は上げられないと言ってるとしか思えんが？

>交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もあるとも指摘。

これも物価上昇時でも景気後退の場合は利下げすると言い切ってるようにしか思えんが？

>現在のゼロ％近辺の実質金利は極めて低いとの認識を示し、
>上下両方向のリスクを点検し機動的に政策運営を行うと述べた。

上下リスクの点検と言っている時点で景気が上向き（バブルの目を摘む）状況にならなければ
利上げはしないと言ってるように聞こえるが？

ようするに総裁は物価が上がろうが下がろうが関係なく経済が停滞している間は金利は据え置き、
後退するようなら利下げもするが、上向いて来れば今の低い金利水準を上げると言ってる
ようにしか思えない。

一般論って何？今後の政策運営の方針を語ってるのに本心は違い、金利下げても意味が無い
って本当は思ってるとでも言いたいわけ？仮にそうだったとしても大きなお世話だと思うが。

「供給面による一時的な物価上昇」なら金利は上げられない。
「需要の増加も伴っている場合」は利上げを見当するみたいな事を言ってるね。

ようするに今の原料高騰によるインフレではなく、本来のインフレ（値段が上がっても物が売れる状況）の事を言ってる。

「景気の下振れリスクに注意しながら政策運営を行うことが必要な局面にあると考えている」
「この先景気の下振れリスクが薄れ、物価安定のもとでの持続的成長を続ける蓋然性が高まるのか、あるいは、下振れリスクが顕現化する蓋然（がいぜん）性が高まるのか、よく見極めていきたい」

景気が下振れたら利下げ、上振れたら利上げ、簡単な事では？

>物価が上昇しても、経済の悪化を招く場合には金利を据え置くことが適当

これが現時点での結論なんだよ。
今の状況下では利下げはないよ。

>交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もある

今のFRBの政策に理解を示していると捕らえた方がいいと思うが。

あくまでも、総裁の講演内容をメディアが勝手に解釈して報道している部分もあるから、
どこまで正確かはわからない。

>>125
>>物価が上昇しても、経済の悪化を招く場合には金利を据え置くことが適当、との考えを示した。

>これは今の物価上昇を理由に金利は上げられないと言ってるとしか思えんが？

>>127
>>物価が上昇しても、経済の悪化を招く場合には金利を据え置くことが適当

>これが現時点での結論なんだよ。
>今の状況下では利下げはないよ。

同じことを別の表現で言っているだけだな。

今、白川総裁が金利を下げる可能性があると言ったからといって、
それが20〜30年返済の住宅ローンを選択するときの決定的要因にはならないよ。
住宅ローンを数年で返すつもりなら、話は別だが。

既に変動で組んでいるなら、まな板の上の鯉だからジタバタしても始まらない。
できることといったら、どっちに転んでもいいように準備しておくことくらいだ。

>既に変動で組んでいるなら、まな板の上の鯉だからジタバタしても始まらない。
>できることといったら、どっちに転んでもいいように準備しておくことくらいだ。

想定されるケース
① 手取り収入は伸びるが、低金利は続く場合
・世の中の景気は良いが、政府の圧力その他で低金利が続く。
・世の中の景気は低迷するが、あなたの会社の業績は好調である。
・世の中の景気は低迷し、会社の業績も落ちるが、昇進して年収が上がる。

② 手取り収入が伸びると共に、金利も上がる場合
・世の中の景気が良くなり、あなたの会社の業績も上がる。

③ 手取り収入は伸び悩み、低金利も続く場合
・世の中の景気が低迷し、あなたの会社の業績も低迷する。

④ 手取り収入は伸び悩むが、金利は上がってしまう場合
・世の中の景気は上向いているのだが、あなたの会社の業績は低迷する。
・世の中の景気は良くないが、過度のインフレになる。

変動の人は、①が望ましく、④は望ましくない。②と③には中立。
④に対する備えが必要だ。

長期の人は、①と②が望ましく、③と④には中立。
つまり、収入さえ伸びればよい。


最悪なのは、
⑤ 景気や金利に関係なく、手取り収入が下がる場合。(悲)
リストラ、増税、保険・年金の負担増、etc.

>今の状況下では利下げはないよ。

だから誰もそんな事言ってないじゃん。
繰り返すけど、物価が上昇しても金利は据え置く、
今後景気が後退したら利下げもあるって言ってる。

今は景気がどちらに動くか見極める必要がある。
今後上向きなら利上げするし後退なら利下げも必要。

>あくまでも、総裁の講演内容をメディアが勝手に
>解釈して報道している部分もあるから、
>どこまで正確かはわからない。

いやこの講演自体一般に公開されているのにメディア
の報道が信用出来ないって、意味不明ですが？
そんな事言ったら全てが信用出来ないでしょ？
だいたいあなたもFRBの金融政策や議長の講演内容を
メディアを通して聞いてるだろうに。
あなたも信用出来ないメディアからの情報を元に屁理屈
述べてる事になりますよ？

どちらかと言うと勝手に解釈変えてるのはあなたですよ。

少なくてもあなた以外の多くの投資家は今回の白川総裁
の講演をあなたとは違う解釈で受け取っていますよ。

http://blog.livedoor.jp/orion3/archives/51296871.html

実際翌日の東京市場は日銀の政策転換をプラス材料として
受け入れられており、上昇して引けている。

少なくともあなたの書き込みより白川総裁の講演内容を報道したメディア
のほうがよっぽど信憑性があります。

>既に変動で組んでいるなら、まな板の上の鯉だからジタバタしても始まらない

たぶんこれが本音でしょう。おそらく長期で借りちゃった人で
今後金利が上がってくれないと自分自身損をしてしまうので
メディアの報道は正確じゃないとか事実を捻じ曲げて無理やり利上げの
方向に誘導してるんですね。

20年30年で借りたローンでも最初の10年低金利で借りられれば長期との
金利差だけで数百万円もの返済額の差が出るからね。さらに繰り上げ
していけば10年後の元本は雲泥の差。

もちろんリスクもあるが今後10年変動で低利の恩恵を受けつつ、
返済総額を抑えようとするのは個人の判断では決して間違いではないし、
リスクの大きさも人それぞれ。なのに変動で借りた人全てをまな板の上の
鯉とか意味不明です。

個人投資家で損失を出す人の典型が自分に都合の良い情報にしか耳を
傾けないというのがあるけれど、あなたがまさにそれだと思います。

>交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もある

利下げをしたら円安が進んで、交易条件がさらに悪化すると思うけど、何で適当なの？

>120さん
>下げる必要もない。
>今のインフレは、海外の商品バブルが原因だから、日銀が金利を変更しても効果はない。
>商品バブルを演出しているファンドへの資金供給を絞ることを考えたほうがいい。

すごく傾聴に値する主張。でも、それは日銀の金融政策の分野じゃないね。
財務省や金融庁のマター。問題はそれをどうやって実現するか。昔のバブル前の三業種規制みたいな手法をとるんだろうけど、線引きをどうするか…。
これを間違えると、またまた回復不能な資産デフレを起こすことになりかねん。と思うがいかが？

>131さん
ここでいう交易条件は、円安で原料価格が高くなって損になる、ってことじゃなく、
円安によって、輸出企業の対外競争力を維持してやる必要がある、それによって（輸出主導で形成されている）国内景気が落ち込むのを阻止する、ってことでは？

>131

でも実際は去年までの円安時が一番景気良かったですらね。結局外需頼みの好景気だったって
事では？

輸出企業の代表であるトヨタで1円円高が進行すると350億円の損失らしいですから。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080318-00000002-sh_mon-bus_all

それに今ドルに対して結構な円高水準だとは思いますが内需が好調とかあまり聞きませんよね？

>>132
>円安によって、輸出企業の対外競争力を維持してやる必要がある

多分そのことを言っていると、はじめは思ったのだけど、

>交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、
つまり、景気後退の原因が交易条件の悪化にあるとした場合、としているので、
その原因を対策する、つまり、交易条件を改善するためには、と考えると
いまいち画点のいかない説明なんだよな。

円安に誘導して輸出企業の対外競争力を維持してやるというのなら、
わざわざ交易条件がどうのこうのと言う必要はないと思うが。

誤解かな？

学究肌の白川先生らしからぬ説明に思えてしようがない。

>商品バブルを演出しているファンドへの資金供給を絞ることを考えたほうがいい。

今や、最大の資金供給元はＦＲＢ。
日本の財務省や金融庁や日銀がどうこうできるものではないよ。

だけど、ＦＲＢはいつまでも資金供給を続けるわけにもいかない。
どこかの時点でバブルは、うまくいけば収束するし、下手をするとはじける。

>これを間違えると、またまた回復不能な資産デフレを起こすことになりかねん。と思うがいかが？

今となっては、そうなる可能性の覚悟は必要だと思う。
我々はその波に飲み込まれてゲームオーバーにならないように
自分や家族の生活を舵取りするしかない。
もちろん、私もそのために今何をすべきかを考えて実行しているつもりだが、
それが正解かどうかは後になってわかること。

６月も揚げ揚げ

どうでもいいけど、日銀のアメリカの分析なんて真にうけても意味ないと思うよ。
日銀にそのくらい能力があったら、日本はこういう状況にないでしょ？

先日の白川総裁の講演で、
「交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もある」
ということについて考えてみた。

輸出企業の業績に頼った日本経済の場合、
為替が変動しなければ、円安でも円高であっても交易条件は変わらない。
利下げによって、為替が常に円安へ動き続ければ、交易条件はよくなる。

つまり、
原材料を輸入して加工品を輸出するまでの期間(数ヶ月?)に円安へ動けば、
輸出時点で見ると、実質的に原材料を安く仕入れたことになる。

次に原材料を仕入れる時は、円安で仕入れ価格は上がるが、
それを加工して輸出する数ヵ月後にさらに円安になっていれば、
またまた原材料を安く仕入れたことになる。

これってインフレを助長させる政策だよね。
このとき、輸出価格に人件費の上昇分を上乗せできればいいけど、
できなかったら、スタグフレーションに陥らせる危険性がある。

今は海外の商品バブルによる原材料価格の高騰による不況が懸念されている。
これに打ち勝つくらいの差益を出すには、利下げによって相当のスピードで円安へ
誘導し続けなければならない。
国民はそれによるインフレに耐えなければならなくなる。

中央銀行の使命を考えたとき、そういう政策ってありなのか？

「交易条件悪化に伴う景気後退の場合には、利下げをすることが適当な場合もある」

>138

それは違うと思います。

白川総裁は利下げによる円安誘導によって輸出企業を助け、景気の活性化を
図ろうとしているわけでは無いと思います。そもそも金融政策のトップがそんな
偏った政策するわけ無いじゃないですか。

もしそうなら言い方は
「交易条件悪化に伴い、景気後退が懸念される場合には、利下げをすることが適当な場合もある」
になるはず。白川総裁は「景気後退の場合」（景気が悪くなった後）と言ってますので。
決して交易条件を良くする為に利下げするわけではないです。

>交易条件悪化に伴う景気後退の場合

これはおそらく日銀が現状日本経済にとっての最大の注意点と見ているということ
なのではないでしょうか。まさに今「交易条件悪化状態」なわけです。
日銀はこのまま「交易条件悪化」状態が続けば
日本は不景気に突入する。その際は利下げをしますと言ってるわけです。
結果として円安になるかもしれませんが順番が逆です。

まして介入までしても為替の操作は難しいのに0.5しかない下げ幅で為替を
動かそうなんて無理があります。

為替相場はいわばその国の評価です。ユーロのように将来的に経済成長が見込める
と思われていれば自然と買われ、ユーロ高となります。今ユーロ高が騒がれていますが
4%の政策金利は決して高いわけではありませんし、サブプライム前からドルに対して
ユーロ高でした。当時米5.25で米のほうが金利が高かったにもかかわらずです。

そして今の米のように将来的に経済が停滞すると思われれば売られます。
金利はその国の将来を計る一つの目安でしか
ありません。よって金利の上げ下げによって為替を操作しようとしても市場には
見透かされるでしょう。世界的なドル安円安はいわばそれが市場から見たその国の
評価なのですから。結果としてキャリートレードなどの弊害を生み、行き過ぎる場合も
ありますが・・・

良い例が去年秋の米FRB利下げ後の為替の動きです。当時サブプライム問題発覚後、
米経済の先行き不安からドルは激しく売られていました。FOMC開催前、市場は利下げ
幅が0.25か0.5かで揺れておりましたが、大方の予想は0.25という時に予想外に
0.5の利下げを行った結果、ドルは大きく買われました。ようするに市場は利下げ幅が
予想より大きかった事で米経済には良い方向に動くと判断したのでしょう。
利下げ＝ドル安にならなかった良い例です。

ですので利下げによって円安に動く条件は市場が日本経済が利下げしなければならない
ような経済状態、それだけ先行きが不安なのだと思ってなければならないわけです。
逆に利下げにより、日本経済が持ち直すと判断されれば円高に動くこともありうるわけです。

私が思うに今回の会見は
1.物価が上がっていても景気を悪化させる可能性がある場合は利上げはしない。
2.現状日本経済は先行き不透明である。
3.景気後退になりうる最大の懸念事項は交易条件悪化である。
4.景気後退の際は利下げで対応する
5.上ぶれ（好景気）の場合は金利正常化を目指す。
6.今はどちらに動くか見極めの時期ではあるが、下ぶれの可能性が高まった。

ということだと思うのですがいかがでしょうか？

変動金利が怖くて組めません。しかし会社の同僚は変動金利が固定を超える事はないんだから変動にしたほうがいいといいます。
どうなんでしょう

>日銀はこのまま「交易条件悪化」状態が続けば
>日本は不景気に突入する。その際は利下げをしますと言ってるわけです。

この解釈に従えば、
「交易条件悪化」＝「海外から輸入する原材料価格の高騰」で、
今これは日本の力でどうこうできる領域にはないから、
交易条件をよくしようとするのではなく、
別の方面から景気対策をしようという考えなんだろうな。

でも、0.5%ごときの下げで、悪化した交易条件に勝てるだけの効果を出せるんだろうか？
かなり危険な賭けだぞ。
利下げをすると円安に動くから、原材料その他の価格高騰に拍車を掛けかねない。
コストアップで企業収益がさらに圧迫されかねない。

教授が机上で考える分にはいいけど、実際にやられると怖いな。

利下げなんてしなくても景気後退が鮮明になれば勝手に円安に
動くでしょ？今日も機械受注の最悪な結果を基に円が大きく売られた
からね。

http://jp.reuters.com/article/economicPolicies/idJPnTK010959120080514

今後GDPや個人消費、失業率などが悪化してくれば市場は
勝手に織り込んで行って、いざ利下げの時には為替なんてほとんど
動かないのが常。もし利下げで円安に動かしたいなら市場にとって
サプライズでなければならない。例えば次回会合でいきなり利下げとか。

でもそれをやると市場との対話が出来てないだの説明責任を果たしてないだの
叩かれるのが落ちだからやらないだろう。

総裁が現時点で利下げを口にしたという事はイヤでも市場参加者は利下げを
意識し始める。日銀はすでに景気悪化はある程度視野に入っているのかもしれない。
いざという時のための布石を打ったとも受け取れる。

たった0.5で何が出来るか？との意見もあるけどおそらく何も出来ないだろうね。
でも日銀は何もしなくて景気悪化を招くより悪あがきでも何かをして景気悪化を
招いたほうが結果として評価は上がる。利下げの効果が無いからと言って
現状維持し、景気が悪化すれば叩かれるのは目に見えているからね。

そもそも量的緩和政策だって全く意味をなしていなかったにも関わらず、
続けていたからね。

>でも、0.5%ごときの下げで、悪化した交易条件に勝てるだけの効果を出せるんだろうか？
>かなり危険な賭けだぞ。
>利下げをすると円安に動くから、原材料その他の価格高騰に拍車を掛けかねない。
>コストアップで企業収益がさらに圧迫されかねない。

上で書いたように利下げで円安に動くわけではなく、市場は勝手に色々な指標や経済状況
から織り込んでいくので景気悪化が進めば利下げなどしなくても勝手に円安になる。
よって企業からすれば利下げによる効果は十分にあるだろう。ただ、幅が0.5しか無いのは
問題だが。

結局不景気時の対策は利下げと財政出動しか無いからな。

>景気悪化が進めば利下げなどしなくても勝手に円安になる。

今はそんなに単純ではないよ。
日本の景気悪化以上に、欧米の景気が悪化しそうなのだから。

あと、
先進国で一番株価を下げたのは日本だけど、
昨年はドル円が120円台だったのに、今は100円台。
ユーロ円は170円を超えるかと思われる水準から、160円前後に。

なぜか？

今の日本の株式取引は6割が外国人が占めている。
外国人(特に投機筋)が日本の株を買うときは、為替変動分をヘッジするために、
円を売ってドルを買う。
逆に株を売るときは、ヘッジしていたドルを売って円を買い戻す。つまり円高になる。
この仕組みが昨年から今年にかけて効いている。

世界的な金余りがこの歪みを生んでいる。
株価と景気が全く連動しているとはいえないが、今は概ねこんなもんだ。

>143

ようするに為替は単純に動かないって事だろ？日銀が利下げしたって他の要因で
上がるかもしれないし、下がるかもしれない。

そんな予測不可能な為替相場なわけだから　>141　のように利下げ＝円安と
決めつけて語るのはおかしいと思う。

日銀は景気対策で利下げをすると言っているだけで為替の事なんて一言も
振れてないし。

というか為替を操作したいなら金利じゃなくてまず市場介入をするんじゃないの？
レートチェックの噂だけで大きく動いたりするんだから。手っ取り早いし、市場への
インパクトも強いからね。

結論
金融政策で為替操作は不可能。結果的に動く事は有るけど。

そう、
利下げは円安の一要因にしかすぎない。
ただ、大きな要因ではある。

>昨年はドル円が120円台だったのに、今は100円台。
これは、FRBが利下げしたのが一番大きな要因だ。

>ユーロ円は170円を超えるかと思われる水準から、160円前後に。
金利差は変わっていないのに、円高へ動いたのは、>>143の影響がでているからだろう。

一つ言えるのは、
過去数年の為替の動きは、金利差(それも実質金利の差)にほぼ連動している。

利下げして景気がよくなって、我々の給料も大きく伸びればいいけど、
インフレに負ける伸びなら、ごめんこうむりたい。

例えば、毎月の支出の半分を住宅ローンの返済に充てているとすると、
0.5%の利下げでローンの利払いが減ったとしても、
0.5%以上のインフレになったら、結局トータルの支出は増えてしまう。

今の金利のままでも、CPIが2%を超えてきそうな勢いだから、
それなりに給料が伸びてくれないと、生活が圧迫されるよ。

>146

>過去数年の為替の動きは、金利差(それも実質金利の差)にほぼ連動している。

日米実質金利差がほぼ一緒なのにドルに対しての今の行き過ぎた円高はおかしいではないか。
もし今の水準が妥当だと言うならば日米金利差逆転すれば1ドル60円とかになるって事か？
この時点でアメリカの景気が良くならない限り日本の好景気はあり得ないって事になる。

さらにつっこむとオセアニアなどユーロ圏より高金利な国に対してもユーロ高なわけだが？
例:ニュージーランド8.25ユーロ4で実に倍以上

ユーロより金利の高いポンドに対してもユーロ高は続いているわけだが？

2年前FRBが連続利上げを止めて5.25に据え置いてから利下げを行ったのが丁度1年後だった
わけだがその間ユーロのほうが金利が低いのにユーロ高が進み、史上最高値を更新していたが？

ようするに今は金利差とか関係なく全面的にユーロ高ドル安なわけだが？まぁ、ドルの次に
クソな通貨は円だけど。

全然金利差に連動してませんが？

>為替相場はいわばその国の評価です。ユーロのように将来的に経済成長が見込める

これが正しい。通常高金利国は将来性がある場合が多いし、低金利国は将来性が無い場合が
多いので金利差＝為替相場に連動しているように見えるが実際は成長率に連動している事に
なる。もちろん例外はいくらでもある。ドル安円安は金利が低いから起こるのではなく、
市場がその国の将来に期待してない事の現れ。だから日本が低金利だからといってむやみに
金利を上げても一時的に円高になるかもしれないがすぐに円安になるだろう。将来性が無いから。
だから日銀も去年までの利上げのチャンスで0.5までしか上げられなかったわけだが。

>147
利下げしないで景気が良くならない方がさらに悪いでしょ？
利下げして好景気になれば仮にインフレが進んでも好景気を維持出来れば利上げも可能に
なる。日本はまず景気をよくしなければダメなのだよ。

今の物価高はすでに生活を圧迫している。個人消費のGDPの割合は6割を占めているわけだから
持続的な好景気は個人消費の伸び無しには考えられない。現状を見れば円が売られて当然。
住宅価格下落が止まらないドルが売られていいるように。

為替への影響は、その時点での金利差というより、どちらに動こうとしているのかが大きい。
その時点での金利差は既に市場は織り込み済みだからだ。
正確に言えば、金利差の動きに連動しているといった方がいいかもしれない。
ドル円が同じ100円でも、120円から100円になるのと、80円から100円になるのでは
見方が180度変わる。

その意味では、日本が利下げに動こうとしているなら、円は売られやすい。

>利下げしないで景気が良くならない方がさらに悪いでしょ？

問題は、0.5%ごときでそれが可能かどうかだ。

個人的な意見としては、
0.5%くらい金利を上げても下げても、景気に大きな影響を与えるとは思えない。
ゼロ金利を解除しても、それほど景気にインパクトを与えなかったし。
その逆も同じことが考えられる。
むしろ、海外要因で景気が悪化した。
今は、嵐が過ぎ去るのを待つのが最善だと思っているよ。

>その意味では、日本が利下げに動こうとしているなら、円は売られやすい。

という至極当たり前のことを、148は無理やり曲解してない？

>為替への影響は、その時点での金利差というより、どちらに動こうとしているのかが大きい。

ようするに金利差じゃないんでしょ？
どちらに動こうとしているのか＝経済成長の期待度

去年イギリスのCPIが予想以上に高かった時、BOEが利下げは無理なんじゃないかとの思惑
からポンドが売られた。

理由は英景気先行き不安の中、市場は利下げによる金融緩和を求めていたにも関わらず、
物価が高止まりし、利下げ出来ない事によりさらに経済が悪化するとの思惑から
ポンドが売られた訳だ。金利が下がらなかった為に売られた例。

>その意味では、日本が利下げに動こうとしているなら、円は売られやすい。

くどいようだが日本が利下げに動こうとするから円が売られやすいわけではなく、景気の先行き
が不透明だから日本が利下げに動くだろうとの思惑で円が売られるのである。
ポンドの例を日本にあてはめると白川が会見で「景気の先行きが不透明ではあるが物価上昇
抑制の為に利上げもやむを得ない」みたいな事言ったら円は売られていたはず。
理由は経済は下降しだしているのに物価抑制だけの為に利上げすればさらに経済は下降するから。

去年8月までの世界的な円安の時は日本の金利先高感はかなり高かったけど円は売られ続けて
いたよね？それだけ市場が日本の未来に期待して無かったって事だろ？
選挙で大きく為替が動くのも新しい政権の期待度によるもの。
有事が有るとその国の通貨が売られるのもしかり。テポドンが日本海に落ちただけで円が
一気に売られたのは記憶に新しい所。

>問題は、0.5%ごときでそれが可能かどうかだ。

可能じゃ無い事くらい誰もが分かっているし、だから金利正常化を言っているんでしょ？
少なくとも景気後退局面では利下げした時のメリットより意味が無いからとの理由で利下げ
しなかった時のデメリットのほうが大きいと思うが？市場が利下げ期待を織り込んでいる中、
利下げを行わなかったら逆に円売りになると思うよ。

>150

自分自身が為替で長期投資をする事を考えてみなよ。目先の金利差だけを見ていたら痛い目に
あうだろ？その国の将来性に期待してその国の通貨を買うだろ？その点は株と一緒。もちろん
金利差は将来性を占う上での重要な目安ではあるけどね。

>先進国で一番株価を下げたのは日本だけど、
>なぜか？

あなたの理由は正しい。

しかし、最大の理由は日本の将来性に不安が有るからである。
もしも財政赤字などなく、少子化問題も年金問題も無く、日本国民誰もが
明るい未来を抱いているような国なら（過去の高度経済成長時の日本のように）
おそらくこんなに株価が下落することも戻らない事も無いだろうに。

ようするに今は世界的な日本売りなのだよ。

つか何で為替の話になったのかよく解らんのだがそもそも場違いだと思うが。

可処分所得に占める住宅ローン返済額が割合が大きい人ほど、
たとえインフレが加速しようとも利下げは大歓迎だ。

例えば、次の2人のケース
○ Ａさん
35年変動ローンの年間返済額が年収の1/4。
手取りベースで考えれば、1/3位かな。
利下げで変動金利が下がると、手取り収入の1/3が恩恵を受ける。
一方で、インフレになると、その他の生活費・貯蓄にあてる2/3が悪影響を受ける。

この人の場合、0.5%の利下げで、返済額が8%弱下がるから、
トータルでは4%のインフレを相殺する。

○ Ｂさん
上記ローンで、年間返済額が年収の1/8。
手取りベースで考えれば、1/5位かな。
この人の場合は、0.5%の利下げで2%のインフレを相殺する。

もし、0.5%の利下げが、金利を現状維持するより2%以上余計にインフレを加速させるなら
Ｂさんは、利下げされると損をすることになる。
Ａさんは、4%までなら得になる。
(たぶん、0.5%の利下げが今よりさらに4%以上インフレを加速させることはないだろう。)


多くの人は融資枠一杯近くまで借りているから、Ａさんの立場だ。

Ｂさんのような人は余裕の返済だから、それなりに貯蓄や運用もしているだろう。
どちらかといえば、利回りの向上を優先する。
もし、変動金利が上がっても、繰上げしてしまえばいい。

同じ変動ローンでも、人によって意見が分かれるのは仕方がないよ。

↑
当然のことながら、返済がそれなりに進んでローン残高が減っていれば、
相殺できるインフレ率は小さくなるので、Ｂさんの立場に近づく。

相場は教科書的にはファンダメンタルで動くが、
欲望と恐怖があるから教科書どおりに動かないよ。

とりあえず経済に疎い私にアドバイスお願いします。今の時代、タイトルにあります変動金利は怖いのですか？怖くないのですか？

そうそう１５７の言う道理、問題はそこだよ〜難しいことばっか書いてあんからよくわかんねーな？変動で良いか、悪いか決めたくてこのスレ見てる奴、みんな引いてるぜ〜

>変動金利は怖いか怖くないか？

そんなもん自分自身が一番よく分かっているはず。銀行の定期貯金じゃないんだから
ハイリターンを望むならハイリスクの覚悟も必要。これは変動、超長期両方に言えるはず。
これからの時代、長期で固定しても物価のみ上がって収入が増えないケース、税金だけが
増えるケースもある。

ようするに自分自身の会社の将来性、家族構成、余剰資金、繰上返済の見通しなどトータル的に
考えて、変動にするか超長期にするか両方にして割合をかんがえるべき。
というか、身分に見合った物件を選ぶべき。ローン審査が通るからと言って無謀なローンは
避けるべき。

間違っても超長期だから安心とか言ってギリギリで借りるべきではない。
変動でのギリギリの返済は問題外。

リスクの度合いは人それぞれなので単に変動で大丈夫ですか？と問われても、
その人の業種や年収、家族構成、物件の立地条件、余剰資金などが分からないと、
答えようがない。

>相場は教科書的にはファンダメンタルで動くが、
>欲望と恐怖があるから教科書どおりに動かないよ。

だから金利差だけ見ろと？そっちのほうがおかしいだろ？

>>158
>そうそう１５７の言う道理、問題はそこだよ〜難しいことばっか書いてあんからよくわかんねーな？変
>動で良いか、悪いか決めたくてこのスレ見てる奴、みんな引いてるぜ〜

あたまわるぅ〜。
全額変動で樹海に行きなさい。

なるほど。わかりましたありがとうございました。
変動は金に余裕がある家族以外は止めとけと。
わかりました。10年固定でスタートしますわ。

＞＞１６１
お前を樹海に連れてこうか〜

旧来からの給与体系とかで、物価上昇にあわせて、あるいは勤務年数により
原則給与が上昇する人は短期や変動。

例えば宅配ドライバーの若者とかで２０代で１０００万とかとってる人、
こうゆう人は、年齢が上昇すると体力の減少で無理が利かなくなる
そうゆう人はある程度固定でリスクをヘッジした方がいい。

なーんて思ってる

が、結果としては悩むほど収支は変動しない気がする。

なぜなら、長期固定にあるリスクプレミアム（金利差）は
市場で多数のプレイヤーが投票した結果だから、どう考えても
自分の無い頭で考えるより現実の時間価値に近そう。

理屈で言えば、リスクヘッジコストが無い分、変動が一番安い気がするのだが・・・

>161
久しぶりにどんびきしたｗ

>164

おっしゃる通りでしょうな。
変動か長期か？で議論は尽きないけれどおそらく何も考えないで変動を選んだ人が
一番得をするような気がします。

当方今回二回目の住宅購入ですが前回は何も考えずデベの言われるままに短期固定に
しましたが、結果として二回目の住宅購入時に元本が大幅に減っていたため、多くの頭金が
出来ました。今回はそれなりに調べたので長期でとも考えたのですが、変動一本で行こうと
思います。ただ、前回と違うのは安く借りた分は繰上に回そうと思いますが。

経済・金融評論家、偉いセンセイ方が国内、世界の情勢を詳しく分析しても結局当たらないんだから、これはもうギャンブルだ。自分自身である程度勉強して、あとは自分にかけるしかないよ。
ここ１０年変動金利はずっと低金利だったから、変動を選んだ人は結果的にかなり元金を減らせたはず。今後の家計がぎりぎりで、金利変動にビクビクするような性格な人はやめた方がいいだろうが、ギャンブルなんだから、リスクもリターンもあるよと気軽に一喜一憂して楽しめちゃう性格の人は変動だろう。基本的に自己資金が多い人、繰上げ返済できそうな人は変動で楽しんでみては？（一般的なコメ？でスイマセン）

金利が上がるには景気が良くならなければならないと考えれば
しばらく低金利は続くでしょうね。

去年までのいざなぎ越え（戦後最長）の好景気ですら0.5しか上がらなかった事を
考えると、日本が２％３％の金利に到達するにはかなり時間が掛かると思います。

今の日本の政治や少子化など考えるともしかしたら私たちの世代はずっと低金利が
続くかもしれません。今の日本がすぐに良くなるとは思えませんから。

それならローンの金利ではもう悩む必要は無いと。

問題は収入と税金と物価高。
この３つがどうなってもある程度は耐え忍んで世の流れについていける程度の住宅ローンを抱えなさいって事かな。

自分は来年の2−3月に金利が適用です。お恥ずかしいですが6000万以上の融通ですので結構金利のことが心配です。(一応固定の３％ならなんとか払える給料があります）

金利はどうなるのがわからないが一応自分の予定は変動、もしくは5年とか10年以内の短期固定にする予定です。　額が額ですからとりあえず最初の5年はもっとも低い金利設定で元金をできるだけ返済する予定。　その後は様子みて、変動や短期、もしくは長い固定に借り換え（切り替えできるなら一番だけど）。

>一応固定の３％ならなんとか払える給料があります

ってことは、変動でも３％を超えると危ないということでしょ。
固定でもなんとかってのは、貯蓄する余裕もないほどなのか？
だったら、借入額が多すぎるということだよ。
身の丈にあった物件に変えたほうがいい。

確かに。
金利が変わらなくても今より給料下がったり給料上がらないで物価上がったり
税金増えたりしたらやばくない？

給料が上がっていくなら問題ないかもしれんけど。今のご時世どうなのかな？

高給取りの人は贅沢が染みついてるから貧乏生活は耐えられないんでないの？

このスレで利下げが話題になりましたが、今回も据置きでしたね。

景気の下振れリスクが大きく、金融市場も不安定なため、当面は緩和的な金融環境を維持
だそうです。
今回の海外要因の不況に対しては、日銀は打つ手なしといったところでしょうか。

別に利下げが話題にはなってませんよ。
日銀総裁が不景気になれば利下げもあり得ると発言しただけ。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20080520-OYT1T00588.htm

本日金融政策決定会合後に会見がありましたが、「景気減速の動きが明確になっている」
と発言していますね。各指標もあまり良い結果が出ていないようです。
今後指標がさらに悪化し出せば政策委員の中にも利下げ票を入れる人が出てくるのでは
ないでしょうか？早ければ半年後くらいには利下げは現実味を帯びてくるかもしれませんね。

とりあえず、今の物価高は景気下ブレリスクとの認識のようですので今後物価がさらに
上昇してもそれを理由に利上げはなさそうですが・・・

しかしエネルギー、食品は値上げラッシュですがマンションはまるで駄目なようですね。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

去年買った人はまさに貧乏くじですね。

＞去年買った人はまさに貧乏くじですね。

Ｗｈｙ？

>>174

日銀が利下げしなくても、インフレが進み始めたから、実質利下げになったようなものだよ。
これでは不満？

これから家の価格（材料高騰）が上がるから、去年買ったひとも捨てたもんじゃない！

>177

でも今は3割4割引きは当たり前！

↑
その話、こちらでどうぞ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6006/
2007年に不動産買った奴は高値づかみで大損

もう結論出かけてるけど。

とはいえ人間だから損得は考えてしまうよ。
去年の今頃オレの会社に不動産関係で働く彼を持つ女の子が来てたんだけど、
その彼曰く、これから金利はドンドン上がるからマンション買うのは今が最後のチャンス
とか言って、20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
言ってたけどその後どうなったのかなぁ？マンション購入と同時に辞めちゃったから分からない
けどその子は不動産に詳しい彼を自慢してたけど後悔してなきゃいいけどね。

去年の今頃は夏にも日銀の再利上げ濃厚とか言われてた時期だから金利が上がる前にと
あわてて買った人結構いるのかもしれないね。JA？かなんかで申し込み時金利適用とか
の話題が結構盛り上がってたような気がする。

自分が買ったマンションが入居後もしばらく売れ残ってて投げ売りされてたらあまり
いい気はしないわな。

>>176
ここ数ヶ月、消費者物価の上昇率は毎月0.2%づつ加速しているから、
日銀が毎月0.2%づつ利下げしているのと同じだ。

>>182

今は燃料食料品のみの値上げだからそうでもないんじゃない？

マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？

海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

×マンション価格は下落が続いてるから値上げになるの？
○マンション価格は下落が続いてるから利上げになるの？

理論上は、「金利−インフレ率＝実質金利」と云われます。

金利６％でも、インフレ率５％であれば、実質金利は１％。
逆に金利２％でも、インフレ率−２％であれば、実質金利は４％。

金利の負担感は後者がはるかに上。あくまで理論上ですが。。。

インフレ率は物価の平均ですよね？
なら価格が下落するマンションに限った場合、例えば去年の高値で購入した人は
逆に金利が上がっている状態って事ですか？

>海外とか見ると物価は2%とかみたいだけど毎月2%づつ利下げしてる事になるの？

2%から加速していないのであれば、政策金利据置きと同じでしょう。
日本は、インフレが加速しているから金利を引き下げているのと等価です。
米国は、金利を引き下げて、インフレを加速を助長させているから、物価の面で見れば最悪です。

ちなみに、
FRBの目的は、物価の安定と雇用の最大化の二つの目的が対等なので、
今は雇用対策に重点を置いて利下げをしています。
その他の国の中央銀行の目的は、物価の安定です。
この違いが、日米欧の中央銀行の対応に現れています。

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2006年までに購入していれば、転売して、ローンを差し引いても儲けが出ているはずです。
不動産会社の彼の言うとおり、金儲けができましたね。
今は転売してお金を手にして幸せに暮らしていると思います。結婚すれば、旦那に家を買ってもらえばいいので、自分は転売利益をキャッシュとして持てばいい。めでたしめでたし。

＞20代で結婚もしてないのにタワーのマンション長期35年であわてて買ったとか
＞言ってたけどその後どうなったのかなぁ？

2007年以降に購入した場合で、転売利益がでない場合は賃貸に出して家賃収入をゲットできます、
ローン金利が低いのは有利に働くでしょうね。
その女の子が結婚したら、マンションは賃貸に出して収益源となります。ローンを払っても、黒字になればめでたしめでたし。家賃のとれるマンションを選んでいることでしょう。

>188

いや購入した時期は去年６月か７月。要するにここ１０年でもっともマンション価格が
高かった時期です。彼女が購入したタワーマンションは私も知っているというか近所
なのですが、竣工は今年４月だったらしいのですが、売れ残っている状態らしくポストに
現地モデルルーム、大幅値引きのチラシが入って来ます。

>189

家賃収入はあまり現実的では無いですよ。私も前に住んでいたマンションから買い換えた際、
そのまま残して賃貸にしようか悩みました。しかし、住宅ローンが残った状態での賃貸は
かなりリスクが高いと感じました。私の場合、新居のマンションとそれまで住んでいた
マンションと住宅ローンが２つになってしまうのでなおさらですが、常に借りてがいないと
破綻する事になりますし、賃貸で出しても維持費だけはこちらもちですからね。
苦労する割にあまりメリットが無い事が判明し、結局売却しました。

もっとも買ったマンションを賃貸に出して自分たちも賃貸にするとか住宅ローンが無い
状態ならメリットはあるかもしれませんが、転勤など特別な理由が無い限り意味が無いと
思いますがいかがでしょうか？