変動金利は怖くない？？ その２

344もだれも手の内を明かさないから、俺様が一つ予想してやろう。
当たったら何かご褒美でももらえる？

今のペースだと物価上昇率は2013年に3%を超えるから、遅くとも2013年と見た。
まあ、当たっても外れても痛くも痒くもないけど。

さあ、344もみんなも手の内を明かしてみそ。

原油相場だけ見ると年末かな？

おっ、いいねー。
こういうのがいい。

でも、金利ってどの金利を言うかだな。
政策金利ってことでＯＫ？

最近はインフレ期待＝金利上昇という構図が崩れているらしいよ。
原油高は金利低下の要因になってるらしい。

http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2007/0314.pdf

個人的意見で恐縮なんですが

>>305さんの意見がみょーに説得力がありました。

よくわからないけどうーん、そうだよなーって思っちゃいました。

やっと変動金利は恐くない！？らしくなってきた。　ふ〜。

>別にオレは金利が上がらないとは言っていない。上がる物だとも思っている。

>しつこいようだがあんたは３％の金利上昇（12回の利上げ）に何年かかると想像してんの？
>さらにその過程（利上げの理由）を説明してくれよ。

で、344君はどう予想しているのかね。
自分だけはだんまり？

すみません、本人では無いのですが、自分が中小企業の社員なもので。
個人的な願望が入っていたのかもしれません。

確かに中小零細には厳しい世の中になっているとは肌で感じています。
失礼しました。

どうでもいいけど変動は怖い

確実なのはありきたりですが、

長期金利で払えて行けると確信できる人だけが、変動も選択肢として考えられるということ！

変動金利なら払えるけど、長期金利じゃ自信ないなら、買わないこと

>>352

原油相場すごいっすね！
1年半で3倍ですかそーですか。
もし原油相場が暴落起こしたらどうなるんですかね？
あり得ない話では無いと思うんだ。

＞３５７

すまん、オレには正直解らないんだ。だが、あえて予想するならば。

３５１のチャートからテクニカル的に見て２００４年に底を打ったと仮定してるわけだよね？
でもどちらかというと短期ほどテクニカル的に動きやすいと思うが長期トレンドは
ファンダのほが大事だと思う。

ならばファンダ的に考えると、今朝のFOMC名声は予想通りの内容だったわけだが、一人
利上げを主張した連銀総裁がいたそうだ。思ったよりインフレ警戒感は強いのかもしれない。

今の物価高は原油高が主な原因とすると原油価格が急ピッチで上昇し出したの去年8月以降、
FOMCが緊急利下げを行った月。米利下げ、資金供給が原油価格を押し上げて来た事が解る。
今後再び金融不安が起こる可能性も否定出来ないが、現在は小康状態が続いている。
これで米利下げ打ち止めとなればしばらくは２％の政策金利を維持して住宅価格の
底打ちを見極めて利上げに転じるはず。そうなればダウも底を打って上昇してくるはず。
そして、OILに流れていたマネーも戻って来るんじゃないかな？

この状態まで来れば物価も安定してきて日本は逆にCPIは下がるかもしれないけど
企業収益は改善されて来るから次の利上げ話もちらほら聞こえて来ると思う。
その時期は？と言われるとちょっと解らない。

よって物価上昇よりもとりあえず下落するかがカギではないかな？

>>351について、
344は理由も書け(なんか偉そうな態度で気に食わないが)ということだったので、

【理由】
チャートのデータは、金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が示されている。
一個人がほんの一部の都合のいい情報だけをたよりに出した結論よりは、はるかに信頼できる。

そのチャートを外挿すると、2013年頃という試算が出た。
チャートを観察すると2次曲線でフィッティングをかけるのが妥当と考えたのでそうした。
外挿は誤差が出やすいが、まあそれほどトンチンカンな値ではないので、一応の目安と考えた。
(以上)

ここからは意見。
気をつけなければいけないのは、自分のとった行動を正当化して安心感を得るために、
一部の都合のいい情報だけを頼りに分析してはいけないということだ。
むしろ、自分のとった行動が間違っていたかもという試算をたくさん出してみることが大事だ。
そうすることで想定外の動きを事前に察知しやすいし、あわてなくてすむ。

例えば上記のように、2013年には政策金利が3%を超えてきそうという予想が出たら、
・2013年までには繰上げしてローン元本をxxxx万円まで減らしておこう。
・今のうちに長期固定に借り替えよう。あるいは比率を高めておこう。
・もうすこし安い物件にして、借り入れをxxxx万円までにしよう。
といった具体的な対策案を考えることができる。

自分を正当化する結論ばかり出していては、いざというときに何の対策も取れない。

>>363

金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が
米王手金融機関の巨額損失かよ（笑）

どんだけ当てにならないんだか・・・

悪いがチャートから導き出す答えはあるようでないよ。単純に言えばトレンドライン引いて
抵抗線抜けるか抜けないかだけの取引。シグナルが出るとそこでみなが買いに入るから
波にに乗って買っちゃえ的な要素がチャートで売買するテクニカル分析。

あんたチャートの種類と分析手法がどれだけ存在するか分ってるのかい？
経験豊かなプロでさえチャート分析のみで市場で勝ち続ける事が難しいのに
2013年とか言い切ってるところが胡散臭い。

そこまで言うならどんなチャートをどう分析したらその結果になるのか是非聞いてみたい。
もちろん、チャートも複数、期間も複数ちゃんとした理由の元に使い分けてるんだよな？

↑
それはあなたの出す結論にも言える。

>>364
食いつきがいいな。
ちょっと目安の一例を示しただけで、これほどの拒絶反応。
よほど受け入れられない事情があるようだね。

長期トレンドはファンダメンタルズと思っているのでチャート分析は参考にする程度で
あまりやらないんだがな。そもそも得意ではないし。

さらにオレはプロでは無いし、プロでも中々当てるのが難しいのがチャート分析。
そう前提した上で新発１０年債利回りの月足を見てみる。８８年からしかないが、
見て分かる通り、高度経済成長期、急激な上昇トレンドで上昇した後、
90年に天井付けて暴落、その後下降トレンドへと移行し、8年後に底を打った形だ。
その後は持ち合い相場が現在に至るまで続いている。現在、10年近くにわたる
長期持ち合い状態が継続中なわけだが、特徴的な事が見て取れる。グリーンの線で引いた
下の部分。利回り２％ラインな訳だが、過去10年間、何度もこのラインをトライして
跳ね返されている事が分かる。今回の上昇も1.895で跳ね返されているのは周知の通り。
99年に一度ザラ場で2%超えた時が有ったが長続きせず、長い上髭（価格だとチャートは逆）
を付けて下落しているところを見るとこの２％ラインが相当強い抵抗線になっているの事が
伺える。さらに０３年に最安値を付けた後は持ち合いの幅がじょじょに縮小している事から
（グリーンの上の線）この抵抗線を上抜け（または下抜け）した場合、大きく動く可能性を
秘めているかもしれない。それがどの辺に位置するかというと、上値は先ほど説明した
通り、２％のライン。下値は今後じょじょに下降してくる。このラインを抜けると
一気に利回りは大きく低下（もしくは上昇）する可能性があるわけだ。

では今の状況は？というと、まだまだ持ち合いの範囲内での動きであるから、どちらに
動くかは分からない状況なわけだ。よって、ファンダ抜きにテクニカルだけを見た場合、
オレの回答はどっちに動くかまだ分からないというのが答え。

さらにこれはローソク足の月足のみで見た場合で有って、他のチャートや分析手法を取り入れる
ともっと別な答えが出て来る場合もある。それだけチャート分析は難しいわけだ。

さて。2013年に３％金利が上昇する理由をチャートを使って説明してもらおうか。

すまん、チャート付けるの忘れた。

もういいんじゃないチャートは・・・プロでも当てるのがむずかしいだろ。

>プロでも中々当てるのが難しいのがチャート分析。
>オレの回答はどっちに動くかまだ分からないというのが答え。

かわいそうだな、おまえ。
分からないのに、3%はないとか、2013年は胡散臭いって決め付けている。
あくまで試算してみた目安の一例だって言っているのに。

所詮、未来なんて正確にわかるわけがない。
でも、あえて俺はいろんなケースを想定して、
何%になったら(なりそうだったら)どうするかってのをある程度決めているよ。
だから、チャート分析だろうがファンダメンタル分析だろうが、
意外な数字が出てきても、すんなり受け入れられる余裕がある。
さすがに、10%、20%ってのは想定する意味はないと思ってるよ。

>>363のレスの前半なんかどうでもいいんだよ。
後半の方を読んでほしかったのだが、その余裕もないか。

いやおまえ２０１３年に３％上昇するって言い切ってたから。
チャートのデータでわかると言い切ってたから。

いまさら一例だから正確に分からないとかアホか。

↑
雰囲気をよく読め。
>>351は日経平均ダービーに答えるような軽い気持ちで書いてるぞ。


変動で組んでいても、

毎月の返済額と同じ額を毎月貯蓄ができている人は、
いろんなケースに柔軟に対応できるはず。

そこまでいかなくても、既に貯蓄が残債の2割〜3割あれば、
同じくいろんなケースに対応できるはず。

しかし、
頭金で貯蓄が目減りして、毎月の貯蓄を返済額分もできていないとしたら．．．
さすがの俺様も、3%にならない理由だけ考えて、安心感を求めようとするよ。

【理由】
チャートのデータは、金融市場で経験豊富なプロが、何万人何10万人とよってたかって
あらゆる情報を集め、あらゆる角度から分析し、そして将来を見据えて取引した結果が示されている。
一個人がほんの一部の都合のいい情報だけをたよりに出した結論よりは、はるかに信頼できる。

そのチャートを外挿すると、2013年頃という試算が出た。

まっ、一つの理由としては十分だろ。
フィッティングカーブの期間を変えれば、来年にでも3%に達するよ。

くやしいのぅ、くやしいのぅ

しかし、あえて無視しているのかどうか知らないが、大事な部分は必ずスルーしてくれるな。

>>372の
>変動で組んでいても、
(以下)
とか．．．

あなたの投稿は全て根拠が無いからスルーしてたんだが？？

>毎月の返済額と同じ額を毎月貯蓄ができている人は、
>いろんなケースに柔軟に対応できるはず。

毎月の返済額と同じ額の根拠って？？
どれだけ金利が上昇してどれだけ貯蓄が有って家族構成がどうなっている場合に
当てはまるの？さらに購入物件の資産価値は？いろんなケースが考えられるのに
なんで返済額と同じ額の貯蓄出来なきゃならんの？

まず前提として長期固定は長期間金利を固定する訳だからリスクが無い分、金利を余分に
払う可能性がある。短期変動は金利が低い分、金利が上昇した場合のリスクが有る。当たり前の話だが。
そしてスレタイの「変動金利は怖くない？」を議論すると考えた場合、まず、何も考えず、
デベのいいなりで変動を組んだような人はこんな所見ないだろうから対象外とする。
ようは多少、苦労をかけてもいいからうまく変動を利用して総支払額を減らしたい人たちが
見ている前提で考えると当然繰上返済を有る程度見込んで変動もしくは長期と変動の
ミックスで住宅ローンを検討する事になる。その場合、どんな状況が理想かとなると
当然永遠低金利時代が続けば苦労しないが、変動で組んだ人もそんな事は誰も思ってはいないだろう。

ではどの程度かというと元本の多い最初の10年間がキモになって来る。10年後に金利が高騰
しても繰上を行っていれば元本が大幅に減っているからいくらでも対応可能だからだ。
ちなみに35年でローンを組んでも平均２３年で返済するそうだ。皆当たり前のように繰上
してるわけだ。
以下過去スレから拾って来た。No.454 by 入居済み住民さん　2007/08/07(火) 21:15

３０００万円のローンで試算してみた。

3％の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\28,478,041-

1.5%の場合
３６ヶ月（３年）後の元本残高　\27,999,786-

その差額は\478,253-
１年あたり159,417-　１月あたり13,284-　１日あたり436-

ま、約５０万円の繰上げ返済をしたのと同等の効果か。何もしなくても3年後には50万繰上返済した事になる。
さらに月々の返済額の差額が変動と超長期だと3万くらいの差だったと思うが、
それを最低限繰上に回せば、3年後には100万＋50万で150万超長期より元本が減る。
一切繰上返済しない超長期と超長期と同じ額の返済をした変動のほうが3年後には
元本が150万も変わってくる訳だ。

ちょっと違うが超長期と10年固定で比較した過去のレスを拾って来た。


No.425 by 匿名さん　2007/08/07(火) 12:01

35年固定金利3.07 と １０年固定　金利2.10
で計算すると、同額を借り、毎月同額を返済する場合、
１０年固定は２８年程度でOKだな

もし、３０００万円借りたとすると

１０年後に、１０年固定は 元金が 2132万円になっているが

35年固定金利3.07 の場合、 元金が 2446万円で、まだまだ
利子を1450万円、払うわけだ
その時点で、繰上げ返済しても、払った利子は帰ってこない


ようするに最初の10年にいかに元本を大きく減らすかが総返済額を減らす
カギなわけなのだが、そう考えた場合、まず短期的な金利の動向をいろいろ議論
することはここのスレの目的としては理にかなっていると思うが？
金利が2013年に３％上がると思うならば別に長期で借りりゃいいじゃねーか。

ただ、短中期的に見て日本の金利上昇はまだ限定的だと思われるので変動金利を
うまく利用して総返済額を減らそうとするのは悪い選択では無いと思うがね。

あとは返済比率、物件の資産価値、家族構成、勤めている会社の将来性など考慮して、
全額超長期にするか、変動長期のミックスにするか、全額変動にするか自己責任で
決めればいい。

377は、ホントひねくれてるな。
変動金利が低いままで比較したり、10年固定と比較したり、
たとえば、2013年までに段階的に金利が上がり3%上昇したと仮定してシミュレーションしてみな。
2013という数字は胡散臭い、ありえないと言うなら、無理にとは言わないが。

>毎月の返済額と同じ額の根拠って？？

当然、住宅ローン対策分に対してだよ。
物件の資産価値がどうなろうと、自宅である限り金にはならない。
家族にかかる費用(教育費など)は、当然別枠で貯蓄する必要がある。

>元本の多い最初の10年間がキモになって来る。
ここは変動すれだから、俺は安全を見て5年と考えているけどね。
5年後に返済額が改定されるから。
だから2013年という数字がでたとき、妙に納得したわけだ。
もし、10年固定を選んだのなら、10年の間にしっかり対策すればいい。

377, 378
もうやめなよ。
3%にならないからって、そこから先を考えない人と
3%になったらって、そこから先を考えようとする人では
話がかみ合うはずがないよ。

>ただ、短中期的に見て日本の金利上昇はまだ限定的だと思われるので変動金利を
>うまく利用して総返済額を減らそうとするのは悪い選択では無いと思うがね。

そう、これこそが変動金利の醍醐味。
金利が上がったときの対策ができているなら、
ゲームオーバーになることもなく、うまくいけばご褒美がもらえる。
それは、将来の生活をより豊かにしてくれる。

たとえ2013年に3%になるかもと思っても、やはり欲は出るものだ。
ヘタこいても、繰上げしてしまえば総支払額で長期固定なんかに負けない。

ただ繰上げすると貯蓄残高が減ってしまう。
長期組も貯蓄してるだろうから、それとの競争だな。
複利で増やしていく上で。


>あとは返済比率、物件の資産価値、家族構成、勤めている会社の将来性など考慮して、
>全額超長期にするか、変動長期のミックスにするか、全額変動にするか自己責任で
>決めればいい。

なぜ、物件(自宅)の資産価値を気にするのかわからないが、
それはゲームオーバーになったときの後始末のためか?
資産価値が上がっても、売らない限りお金にはならんぞ。
自己満足という優越感と支払う税金が増えるだけだ。


所詮、ゲームオーバーになるならないという話と、
うまくやってご褒美をいただこうという話は
レベルが違うから噛み合うわけないか。

あと何度も書いているが、
基本的に、変動で危ない人は長期でも危ないよ。
そういう人は長期で組んだら貯蓄なんか満足にできまい。
もしかして、俺の基準って厳しすぎるか?

基準より理解されるのが厳しいと思うよ・・・競争とか勝つ負けるとか・・・
みんな引いてるんじゃないか？・・・

こういうのが典型的なＫＹだな。

↑同感。

とりあえず、

CPIは１０年ぶりの高水準らしいですよ！
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080627-00000011-yom-bus_all

でも本日の新発１０年国債利回りは終値でとうとう１．６％割りましたね。
今のところ物価と金利は連動していないようです。
７月は住宅ローン金利も下がるのではないでしょうか？

失業者も増大しているようですし、
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080627-00000049-mai-pol

いよいよ日本も不景気突入ですかね？

期待に水をかけるようで申し訳ないが、超長期固定に関しては、長期金利が一時的に
下がってももうあまり下がらないような気がする。なんとなくだけど・・・
でも、変動もあまり下がらないような気がする。これもなんとなく・・・
とにかく、７月の各行の実行金利を今後の方向性が分かるんじゃないかな、銀行が何
を考えているかが・・・

> あと何度も書いているが、
> 基本的に、変動で危ない人は長期でも危ないよ。
> そういう人は長期で組んだら貯蓄なんか満足にできまい。
> もしかして、俺の基準って厳しすぎるか?

すごぉぃー
こういう人にもお金貸すんだろうね、銀行は。
何かの仕込みだと思いたい。
素敵なご褒美もらえると良いけど、
そのためにも380はあまり考えない方がいいと思う。

ここは380のような余裕をかましている人間が来る所じゃない。
金利上昇におびえながら、日々の生活を精一杯生きている人達が、安らぎを求めに来る場所だ。
そして本当に金利が急上昇したら、阿鼻叫喚が行き交う場でもある。

ここは超長期で借りた人間が思ったより金利が上がりそうに無いので
変動で借りた人に後悔させようと必死になってる人が沸いてくるところに見えるけどな？

そもそも何で超長期の人がわざわざスレタイの「変動金利は怖く無い」を見るわけ？
自分の選択に自身があるならそもそも見ないと思うが？？

>こういう人にもお金貸すんだろうね、銀行は。
>何かの仕込みだと思いたい。

銀行は変動で貸して借り主が破綻すれば儲かると思ってるの？
ならばアメリカは破綻者続出で銀行儲かりまくりですね。

何を仕込んでるのかと小一時間。

もし繰り上げ返済を積極的に考えているのならなおさら返済手数料が少ないかない銀行の
長期固定を選んだ方が安心で総支払い額が少なくなるかも知れません。

長期の方が金利は高いですが、繰上げ返済したときの利息分の消滅もかなり大きい。
意外とちょっと繰上げ返済しただけで、総支払い額が結構下がる場合があります。下記のＨＰでシミュレーションするとなかなかおもしろいと思います。
ひとそれぞれのライフスタイルに合わせて・・・


http://makiloan.com/loan/

昔の住宅金融公庫の時代の”ゆとりローン”を久しぶりに思い出しました。
あれで家を建てて5年後金利が上げって手放した人多かったようです。

あのころはバブルの余韻も残っているころで、給料は上がる＋家は資産と考えて
結構めーいっぱいローン組むケースが多かったから・・・


あれを思い返すとやはり長期固定が無難じゃないかな。

>>384

まさに今、日本は史上初めての壮大な経済実験を始めようとしてるんじゃない。
つまり、貸出金利がインフレ率を下回っても経済は成り立っていけるか。

我々は住宅ローンに関してその実験に参加してるんだ。

つーか、今の物価高ってそう長続きするのかい？

例えば、今日の新聞に載ってたけど物流コスト上昇で運送業者や漁業関係者が悲鳴を上げてるとかで
政府が本格的に燃料高騰の対策みたいな事が書いてあったよ。

例えば暫定税率廃止しただけででも一気に物価は下がるんじゃないのかな？

そうじゃなくてもバブルっぽい原油価格だから長続きしないんじゃないかなあ？

となると今の異常な物価高が収まった後どうなるかなんじゃないでしょうか？

よほどの要因がない限り、企業は一旦引き上げたものを、すぐに引き下げることはしない。

値下げするくらいなら倒産したほうがマシって事ですね、わかります。

>>388
そうそう。
長期固定を選択した理由に「金利の変動に一喜一憂したくないから」を挙げる人が多い割には、
変動選択者と同じくらい金利動向を気にしていることがこのスレを見るとよく分かる。

確かにここは今年3月までに長期固定でローン組んだ人間が自分の選択が正しかったこと主張するばでもあります。

短期固定　進める行員・営業マン　後の払いは自己責任　（俳句風）

営業マン・行員が進めるの自分にとって都合のいいローンに決まってるじゃないですか。

銀行の営業マンが公庫のフラットより自社商品を勧めるに決まってる
じゃないですか。

私がお世話になった銀行は短期がいいとは決して言いませんでしたよ。
ただ、優遇が適応される銀行ローンを勧めて来ましたけど。期間は特に短期ばかり勧めると
いうより、最近は10年以上の固定金利を選ぶお客さんが増えてるからご自由にどうぞみたいな
感じでした。

それに末端の営業マンはお客の都合はもちろん、銀行の都合よりも自分の成績の為なんじゃ
ないですかね？だからアメリカみたいに返す見込みがなさそうな人にまでお金貸して
損失出すんですよ。

現在は大抵、借入れ時の金利優遇が店頭金利から1.0〜1.5%程度はあるから、私個人的には長期で3%程度の金利で借りるのはやや勿体無い感じがします。短期または変動で借り入れるほうがお得感があります。

> 銀行は変動で貸して借り主が破綻すれば儲かると思ってるの？
> ならばアメリカは破綻者続出で銀行儲かりまくりですね。

貸した先が次々破綻すれば損失がでないわけはないだろうね。
でも、現場の行員はどこまで意識や志は高いのか？
とりあえぜず自分の実績あげようとするのが普通な気がする。
それに、金融って貸し倒れ引き当てることもあって成り立っていることも
あるんじゃない？
消費者金融がけっこう簡単に貸すのもそんなこともあるとは思うが。

でさ、
> 基本的に、変動で危ない人は長期でも危ないよ。
> そういう人は長期で組んだら貯蓄なんか満足にできまい。
変動で危ない人が長期で借りるかどうか微妙で、変動で危ない人ってどんな人？
そういう人はそもそも貯蓄なんてできるのか？
自分にはこれをカキコした人が何かを考えて書き込みしたのか
全く理解できない。
なので、こういう人はそもそも借りない方がいいと思った。

長期金利１．６わったね。銀行さんは固定金利上げるみたいだけど。まさにＫＹ。
やはりこの時代は変動が長期低金利安定商品みたいですな。
さ〜、間違えて固定借りた人はさっさと借り替えましょう！！！

何故、変動はあがらないの？

>変動で危ない人が長期で借りるかどうか微妙で、変動で危ない人ってどんな人？

前にも何度か出たけど長期だから絶対安全で変動は危険みたいにカキコする人
いますけど長期でもギリギリだったり貯蓄が少なかったりする人はどっちにしても危険って
意味じゃないでしょうか？変動で借りてもある程度の金利上昇に耐えられるくらいの
人じゃないと長期も決して安全とは言えないんじゃないでしょうか？

金利上昇＝好景気とすると長期の人は好景気になって始めて恩恵が得られる訳ですが、
不況が続いていつまでも低金利が続くと余分に多くの利息を払い、なおかつ思ったより
賃金が上がらないとかリストラとかの不安が付いてまわるわけですから。

４０４さんの「金利上昇＝好景気とすると長期の人は好景気になって始めて恩恵が得られる訳ですが、不況が続いていつまでも低金利が続くと余分に多くの利息を払い、なおかつ思ったより
賃金が上がらないとかリストラとかの不安が付いてまわるわけですから。」 ということの意味がよくわかりません。
①金利上昇しても、長期完全固定の人は支払額が完済まで一定なのだから、別に何の恩恵も被らないのでは。せいぜい、過去に低金利で長期固定金利のローンで借りれて良かったという安心感を持つ事くらいでは。
②「低金利が続くと余分に多くの利息を払い」というのは、皆さんリスク回避料という意味での保険だと思えば、先月迄の低金利であれば、決して損とは思いません。
③「賃金が上がらないとかリストラとかの不安が付いてまわる」ということについては、自分の能力・資格・業務スキルに自信があり、1社にしがみつこうと思わなければ、不安を感じない人もいるのでは。私は不安を持つというより、自身の危機感を持って仕事に望むようしてますけど。

>>406

>金利上昇しても、長期完全固定の人は支払額が完済まで一定なのだから

確かに。恩恵は無い。しいていえば変動ざまみろくらいか。

>保険だと思えば、先月迄の低金利であれば、決して損とは思いません。

損に思う思わないじゃなくて低金利が続く以上、変動より余計に金利を払っているのだから
実際に損はしてますよね？

③についてはちょっと無理が有りますね。不況になれば実際に倒産が増えて失業率も上がる
わけですから自分の能力だけではどうにもならない場合だって有ると思います。
それに不況でも転職に有利な能力を持っている人なんてほんの一部だけだと思います。
そういう意味では不況になれば金利は下がりますので変動有利かと。もっとも今は
十分低いのでこれ以上下がるとも思えないけど。

ちなみに今NY市場が大変な事になってます。ダウが120ドルの大幅下落です。
10年債相場がどうなっているか解らないけどおそらく相当買いが入ってそうなので
長期金利はかなり低下してそうです。今後持ち直すかもしれませんがこのまま大幅
続落で引けたら月曜の日経も続落、日本の長期金利もさらに低下するかもしれません。

「損に思う思わないじゃなくて低金利が続く以上、変動より余計に金利を払っているのだから
実際に損はしてますよね？」
⇒いや、損しているいないは、その本人が感じることであると思います。たしかに変動より余計に金利を払っていますが、それは、現段階での低金利情勢での超長期固定金利を選択したことで借入れ期間中の支払額が一定させることの安心代金であると思えば、損だと思わないのでは。何を選ぶかは、個人の主観の問題ですから、どちらの優劣を論じるつもりもございませんが、最終的には、元本＋金利の支払総額の多い・少ない、による自身の判断を誤ったかどうかの問題は、遠い将来の完済した時点まで、結論が出ないことだと思いますが。ちなみに私は、超長期固定を選択したものではありませんが。（変動でもありませんし、短期固定選択型でもありません。・・・）

>長期金利１．６わったね。銀行さんは固定金利上げるみたいだけど。まさにＫＹ。

これこそ、貸出し金利＞インフレ率 の力が働いているんじゃないか？

三菱東京ＵＦＪ銀行とりそな銀行は27日、7月から適用する固定型住宅ローン金利を全期間で引き上げると発表した。引き上げ幅は0.1—0.2％で、10年物の金利は両行とも1996年8月以来、約12年ぶりの高水準となる。長期金利の上昇に対応した。

また上がったよ。

毎年の事だけどこの時期は長期派が元気になるんだよな。
だいたい3月あたりから上昇始めて6月にピーク付けて秋に向けて下げていくのが
パターンだから二ヶ月後には各行引き下げのコピペ貼られて今度は変動派が元気になっていく。
実際はほとんど変わってないのにちょっとあがったり下がったりするだけで大騒ぎ。

それだけ家計に余裕がない層が　このサイトに多いということでしょう。

住宅ローンを使う人は何十年も払うわけですから、不確定要素が少ない方がいいはず。
（会社がリストラされたら・・みたいなことはいわないでね）


今もそう遅くないと思います長期固定を強くすすめたい。
変動で借りてしまった人はまず最初の更新日が来る前に繰上げ返済しましょう。
最初の更新で結構支払いがあがります。


変動金利は怖いです。

４１２さんの言うとおりじゃないんですか。現在１％台の変動や２％前後の短期固定選択型を選んでいる人が将来３％以上になった時に余裕でいられる資産や収入があるのなら、最初から少し高くても金利変動のない完全固定を選ぶ気持ちになる人が多いのでは。よほど、現在の金利情勢が当面続くと読めるか、少しでも金利わ多く払うのがもったいないと思う人意外は。という、私も完全固定で、多少生活が厳しいですが。自分が余裕の人であったなら、たぶんこの種のサイトは見ないことでしょう。

2013年に3%なんかありえないって、必死にレスしていた奴。
5年間で、0.5%→3%。
半年に0.25%ずつ上がるペースだけど、ありえないとは言い切れないと思う。

おそらく余裕がない層なんだろうな。

413さんの「最初の更新で結構支払いがあがります。」について、

この為に、物件手離したり、会社を中途で辞めて退職金で清算したりした話を私の周りでよく聞きます（日銀がゼロ金利政策解除してから）。だから、どうなの？と言われれば、それまでですが。参考まで。

>416

たった0.5の上昇で家手放すってどんだけ無謀なローンですか？
あなたの周りは底辺ばかりですね。

>半年に0.25%ずつ上がるペースだけど、ありえないとは言い切れないと思う。

経済の知識が少しでも有ればこんなマヌケな答えは恥ずかしくて書けないでしょうね。

よっぽど金利が上がらないのが悔しいんですね。

結構、無謀なローン組んでいる人、多いんですよ。私の周りばかりではなく。また、私の周りと書いたのは、周りから聞くということで、知人・友人とは限りませんので。私はそんなヘマするような借り方はいたしません。世の中、そんなに経済の知識がある人ばかりなのでしょうかね。

このスレッドで長期固定を薦めているひとたちは　変動・短期固定金利の危うさに気づいているひとです。

金利がこのままなら良いですが、もし想定以上にあがったら+上がり続けたらそして
運悪くそのとき更新日がやってきたら・・・怖いのはそれ一点だけです。

株価・物価・金利私たちの日常感覚では理解できない動きをしています。
こんな時だからこそ（まだ低金利だし）リスクヘッジの意味で長期固定がいいと思います。


ローン計算は　http://makiloan.com/loan/#　で試して見るといいですよ。　

とりあえずやってみて！！！

417も3%まで上がると困る層らしい。

６月給与の住民税が上がっていることには驚いた。

去年は
「所得税分を住民税に移すだけの税源移譲だから実質変わりません」
って、
どうせなら19年度に
「来年は所得税が住民税に移った分、所得が増えてるので住民税が上がります」
って言っといてくれよ！

かなりの予想外だわ。

変動も長期も自分がよければそれが一番よ。
老後だ教育資金だとか、先のことばかり
考えている人生は疲れますわ。俺は年収６００万台
老後資金教育資金ウン千万円も用意できるかつうの

４２１さんへ
給与からの源泉所得税は、毎月の所得とに応じた率を暫定的に掛けて、その月の税額を見込みで徴収していき、年末に他の控除条件等を含めて年末調整して正式に年間の税額を決定して、その差額を返還or徴収しますが、住民税は前年1/1〜12/31期間の収入に対して、種々控除要件を含めて計算されて、当年の５月頃に会社(または本人)に通知されて、６月分より新税額にて源泉徴収(住民税の特別徴収と言います。)されます。前年の収入が確定する３〜４月頃には規定の率を掛ければ、おおよそ６月からいくら取られるか計算出来ますので、知っておくとよいと思います。６月以降の家計の為に。昨年度で廃止された定率減税の影響は、税源移譲の為住民税にもかかっているようですね。

４１７さんへ
誰も０．５％上昇したから手離したなどとは言っておりません。当初期間優遇型というのを選択した方じゃないのですか。最近の上がり方を見れば、金利が底の頃借りた人にとっては、当初期間より１％以上は上がるのではないでしょうか。違う見解もあると思いますが。

ローン残高3,000万、長期固定利率3.0%、変動1.5%→金利差1.5%。

単純計算で1年間で45万円の金利支払差有。3年間なら135万円。

長期で借りられた方は、既にそれくらいは高くなった時の為のヘッジ(保険)として損してるんじゃないですか??

本当に資産がある方は、金利が跳ね上がっても支払う体力あるから変動で借りますよ。

本当に支払い出来なくなって家手放してる人なんているの？
当初の固定期間が終わったとはいえ、変動でまだ0.5の上昇しかしてないのに。

借入額によると思いますが0.5の上昇で増える負担額って多くても1，2万とかでしょ？
そんなんで破綻するような人なら金利上昇しなくてもいずれ破綻すると思う。

>424

中にはそういう人もいるかもしれませんが、さすがに当初優遇で借りた人ってあまり
聞きませんよね？おそらく本当に特殊な人たちだと思いますよ？ここのスレ見てても
全期間優遇の議論はつきませんが、当初優遇のみなんて話題にもほとんど出てきませんし。

それをさも家を手放した人が増えてるみたいな書き方は煽りと取れます。

４２５
ヘッジ(保険)を損と言い切る一方的に考える見解はどうかと思います。損であれば、どんな保険でも掛けている方は損だと言っているのと同じではないでしょうか。保険業というものも成立しなくなりますね。一つの価値感として、損だと思うことは自由ですが、価値があると思っている人もいるのですから。

とはいえ年間50万円近くですからね。
出来ることなら節約したいと思うのが人情じゃないですかね？

ですから個人の責任で長期を選ぼうが、変動で節約を考えようが自由だと思うんですよ。

なのにさも金利がすぐにでも上昇するから変動は絶対駄目だみたいな書き込みは
おかしいと思います。

明らかに金利上昇が現実味を帯びて来たとかなら分からなくもないですが、
現実問題として金利はさして上昇してませんし、今のところ政策金利が上昇する
要素はあまり有りませんよね？現状政策金利連動の変動金利が上昇する要素は限定的です。

もっと、現実的な議論をしてほしいものです。

2年前に長期組んだ派ですが実際のところ「スタグフレーション」を警戒しております。
余剰資金を住宅ローンにではなく外貨預金や金へシフトしています。

最近は特に消費者物価指数の上昇に失業率の上昇などシグナルサインがチラホラ。
変動がいいだの長期がいいだのでなく。
恐ろしい経済状況が来る感じがしてならんのです。

変動でローンを組む上で一番大事なことは、将来の金利を予想することではない。

低金利がまだまだ続く、急上昇などないと、いくらこのスレで言われたって、
そんな保証などどこにもないから、自信がない人ほど不安な日々を過ごすことになる。

金利が上がったときの備えとして何をしておくべきかが重要なのだ。

最悪、何年後に何%の金利になってもいいように
どういう対策をとっているか、あるいはこれからとろうとしているか。
例えば、
・どのくらいの返済比率なら大丈夫と考えているのか。
・どういう節約の工夫をしているのか。
・どの程度貯蓄(余裕資金)があるのか、あるいはどの程度毎月貯蓄しているのか。
・繰上げ資金はキープしておくのか、都度繰上げするのか。
・繰り上げ資金をどう管理しているのか。普通預金? 株? 個人向け国債? ゴールド?
・想定外のケースでは、どうしようと考えているのか。自宅の売却? 借換え? 繰上げ?
などなど

そういう情報がたくさん出れば、
今の自分の状況と照らし合わせてどうなのかという目安になる。

ただ単に、今後金利は上がる上がらない急上昇するしないという予想を、
長期組と変動組が喧々諤々論争したって、何の役にも立たない。

さて、変動で組んだ人はどういう対策している?
それとも、していない?

429さん

ここのスレ題をご覧ください。
「変動金利は怖くない??」です。

>変動がいいだの長期がいいだのでなく。
の議論をする場所なんですよ。

あなたの悩みは別のところでどうぞ。

>430

それって変動も長期も関係ないんじゃ？？？

それとも長期の人はその辺何も考えてないの？

もう4〜5年くらい前から、長期金利が急上昇して大変だ、と住宅ローン評論家が週刊誌で煽りに煽っていました。私も釣られて借換えを考えたりもしましたが、結果そのままで良かったです。まぁ430さんの言われる通り、金利が上昇した際の備えをしっかり考えておくことが一番大事ですよね。あと、私が住宅ローンの勉強をしていて一番参考になったのは、『長期固定に繰上げ返済はトクしない〜住宅ローンの新常識〜(著:池上 秀司 ソフトバンク出版)』です。巷の議論がいかに固定観念に縛られているか、目から鱗でした。長期固定の皆さんも、変動型の皆さんも、一度読まれてはいかがでしょうか。

432さん

確かに。

このまま低金利が続いた場合(既にかなり続いてます。。)、長期派の方も考えなきゃいけないですね。なんたって年間50万の保険料払っているんだから。。生命保険だったら1億入れます。

「住宅ローンの新常識」はいい本だね。わたしはこれ読んで、今の経済動向を自分なりに分析して、変動にしました。

>431〜>434
この際、長期組のことはどうでもいいんだけどな。

それじゃぁ、言いだしっぺの俺から出そう。

前のレスでも言ったけど、返済額とほぼ同額を繰上げ資金として毎月積み立てしている。
これなら、半年ごとに0.25%ずつ上がって、金利が上がるごとに積立金を繰上げすれば、
6〜7%までは毎月の返済額アップをある程度抑えられる。

それ以上のペースで上がると対応しきれない。←想定外
その場合は、他の貯蓄(教育資金など)を崩してでも繰上げして、返済額アップを防ぐ予定。
子供には私立への進学はあきらめてもらうことになるかもしれない。
それでも足りないなら、耐貧生活に入る。

考えているのはそこまでだな。
これでも不安が全くないかといえばうそになる。

頑張ってください。多分大丈夫だよきっと。
変動のメリットをいかして楽しい借金生活をおくりましょう！！！

ちなみに私は去年実行でしたが初めは何も考えず、金利は上がるもの、怖いものという
当時の世間の常識？にとらわれてフラット35にするつもりでした。しかし、マンコミュで
いろいろな書き込みを読んでいるうちに考えが変わってきました。

で、私の出した結論は
全額変動で、仮に長期で借りた場合の変動との差額30000円を毎月の返済額に
上乗せして返済し、3年ごとに最低100万円の繰り上げを返済額低減法でやるというものです。

この方法ですと、3年後までに変動金利が変わっていなかった場合、合計で200万の繰り上げ
返済が出来ます。そして返済額低減なので月々の返済額はかなり低くなりますが、その分、
月々の繰り上げ返済額を多くします。すると、6年後に金利が変わっていなければ繰り上げ額は
さらに多くなります。

月々の返済額は長期と一緒ですが、低金利が長く続けば続くほど繰り上げ額は
自動的に増えてゆき、変動金利が長期金利を超えるまでは返済額の増加がなく、家計に与える
影響を限定出来ます。さらに低金利が長期化すればするほど、返済額低減で繰り上げているので
金利上昇に強くなります。そして完済する時期が短くなるわけです。

この方法は何度か紹介されていましたので変動組んでいる人はもしかして当たり前の方法かも
しれませんが・・・

>>438
>全額変動で、仮に長期で借りた場合の変動との差額30000円を毎月の返済額に
>上乗せして返済し、3年ごとに最低100万円の繰り上げを返済額低減法でやるというものです。

借入額がどのくらいかわからないけど、
その方法はどのくらいの金利上昇ペースまで対応できるのかな。
その繰上げ方法は後半追い込み型だよね。

>439

最低100万の繰り上げとしたのは低金利が続くようであればむしろ焦って返済する必要が
無いと思ったからです。（住宅ローン控除もありますし）

金利上昇局面が本格化した場合はこの金額を上げて対応します。
金利上昇ペースと言われましても金利上昇時の経済状況でかなり違うと思うのでなんとも。
実際去年夏の賞与はかなり上がりましたが、今年の夏の賞与は据え置きでした。

5年後は好景気とともに昇級して年収が上昇しているかもしれませんが、その逆に不況で
会社自体の業績悪化とともに年収も伸び悩んでいるかもしれませんので。

うちは長期固定というのかどうか分からないけれど、昔の住宅金融公庫でかりたから
１０年までと１１年以降の２段階金利です。
１１年目から当初金利より１・３％あがるので、なるべく１０年で返せるように繰り上げ（期間短縮）してます。

返せば減っていくし、期間も短くなりはげみになります。
繰り上げも意義ある事だと思う。

それとは別にローンはじまって５年目から、月々の金額を２万アップしました。
うちは堅い職場なのでボーナスは間違いなく見こめるので返済は月々とボーナスと２つありますが、月の金額が２万あがると、ボーナスの金額もそれに応じてあがるから、条件を変えるだけでかなり期間が短縮になりました。

長期固定でも、貯金なども充分できる位余裕があって支払える人なら１年に１度の繰り上げ以外に、月々の金額をあげる事もかなり効果があります。

支払条件を変更するという事なので、金額を増やしたけれどやっぱり事情が変わって生活が苦しいので元にもどして欲しいという事もできます。
繰り上げで短縮になった期間を、事情がかわったから延ばして支払額を下げてもらうというのは、よほどの事でなければできない、行きつまった時の最後の手段だと思いますが、返還条件変更で支払い金額を増やし（結果的に完済予定日が早まるけれど）、やっぱり無理だから元の金額にもどして〜というのは応じてくれるので、月２万かそこら、外食なんかでお金を下ろしたらいつの間消えている〜みたいなお金は、条件変えて返済した方が良いと思います。
それを貯めて年１回繰り上げするより効果大です。
どこの銀行でもできるかどうかはわかりませんが、問い合わせて見る価値はあると思います。

間違ってました。返還条件変更ではなく、償還条件変更です。

普通支払い金額が増えるというのは、金利が変わってアップするという事しかないのですが、金利はそのまま、金額だけ上げてもらうという手段です。

433、436、438さんのように、効率のよい方法を勉強され、しっかりとしたお考えをお持ちになった方がたくさんいらっしゃるようですので、私は退散させていただきます。繰上げ返済する資力・能力の無い方や少しでも金利上昇したら生計が苦しくなるような無謀な返済額で変動組んだ方々(そういう方が見られていたらが前提です。いないかもしれませんが。ここまで書かなきゃダメですか。)に少しでもアドバイスして差し上げたら、と思います。(３名とも長期固定を組むよりぜんぜん良い方法だと私は思います)。最後に「年間５０万円の保険料」とおっしゃっていた方へ、貴方の場合はそうかもしれませんが、５０万円の根拠はなんなのでしょうかね。残債額・返済期間・繰上返済の有無・契約した金利により、一概に５０万円とは言えないのでは。別にどうでもいいことですが。それでは、失礼いたします。

>前のレスでも言ったけど、返済額とほぼ同額を繰上げ資金として毎月積み立てしている。
>これなら、半年ごとに0.25%ずつ上がって、金利が上がるごとに積立金を繰上げすれば、
>6〜7%までは毎月の返済額アップをある程度抑えられる。

目的は、ローンを組んだ当初の金利での総支払額へ、いかに近づけるかなので、
当然、金利が上がらなければ、手元に資金が残ることになる。
>>441の考え方に近いよ。

ただ、繰上げすればもっと支払額を減らせるので、そこは悩みどころ。

>>441

手元に金を残すか、繰り上げするか二者択一なのでしょうか？
普通は手元に残すものを貯めるのと、繰り上げするもの、２つに力を注ぐと思っていました。


仮に充分ローン減税でもどってくるだけの税金をおさめていたとして、
年１度１００万繰り上げしても、１万円ローン減税でもどってくる金額が少なくなる程度じゃないでしょうか？

１００万繰り上げする事で減った金利＞１万少なくなったローン減税という考え方なのですが、それって変ですか？

>年間５０万円の保険料

確か3000万借り入れた場合の長期金利と変動金利の返済額の年間の差額だと思った。

444さんへ

これですか??
内容は事実だよね。
50万の根拠って言われても、書いてある通り。


ローン残高3,000万、長期固定利率3.0%、変動1.5%→金利差1.5%。
単純計算で1年間で45万円の金利支払差有。3年間なら135万円。
長期で借りられた方は、既にそれくらいは高くなった時の為のヘッジ(保険)として損してるんじゃないですか??
本当に資産がある方は、金利が跳ね上がっても支払う体力あるから変動で借りますよ。