２００８年１２月　実行の方、意見交換しましょう。

そんな先のことは誰にもわからんよ。

そんな先といっても4ヶ月なんてすぐですしね。
うちも12月実行予定です。
契約は昨年夏でしたが、この1年で予想してたよりは上がっていないので
12月まで現状維持してくれれば嬉しいな〜というところです。

12月実行ですでに10年固定1.65%で確定させました
(終了後1%優遇)

爆下げしたらへこむな・・・

10年固定1.65%は結構低くないですか？
ちなみに、どちらのローンか教えてください。

JA三重ですよ。
6〜7月申し込み限定のキャンペーン金利でした。他にも零細地銀で同じ程度のキャンペーン金利ありましたけど諸条件でJAの方が有利でした。

金利、住宅取得の駆け込み需要の為に恐らく上がるでしょう。

ガソリン↑もひと段落。
景気後退で高い物は売れない。
この分で行くと、例年どおり、夏高、冬低でしょう。

＞06

レスありがとうございます。
ＪＡですか・・・
確かに私の近くのＪＡも低金利です。1.65%なら一考に値しますね！

私も１２月実行予定なので、掲示板を通じて仲間の声を聞けるのは心強いです。
今月は金利下がったので、この調子で低空飛行が続いてほしいけど、特別減税って年内限りでしたよね（私の購入物件は５０平米未満の対象外だけど・・・）。駆け込み実行者がでることを見込めば、銀行が強気になって１２月だけ金利が上向くなんてことはないでしょうか？
変動金利が主流の昨今ですが、金利動向をウォッチし続ける気力がないので、２０年固定くらいにしようと思っています。ソニー銀行なら変動から固定への変更は負担なくできるみたいだから、とりあえず１２月は変動で実行して、来年以降ちょっとでも下がったら即座に固定へ変更すればいいのかな？とも思っています。
ところで、既に本審査→契約まで進んでいる方はいますか？（ＪＡ三重の方は、借入れ実行時ではなく申し込み時のキャンペーン金利が適用されるんですね。そういうのは財形だけかと思っていましたが。それにしても１０年１．６５はうらやましいー。）

事前審査は通りましたが、竣工予定が１２月末で金利決定予定。
やきもきしても仕方が無いですが、住宅ローン減税等選べるということで
納得して、溜飲を下げましょう。
といいながら、毎朝　新聞の長期金利欄を見ている自分・・・

11月末引渡しの場合、実行は11月でしょうか？12月でしょうか？

↑　１１月実行です。
残念ながら１２月は上昇するでしょう。

情報によると12月になるころには金利爆上げになっているとのことです！（断定はできません）

あるアナリストによると12月は８月の金利から0.5以上は上昇するとの事でしたよ

＊＊＊

＞爆上げくん
こんなところで煽らずに、９月のスレに来てよ！
笑えるから。

今日日銀の景気判断が発表されました。『停滞』に変わりました。これにより金利は横ばいで推移するでしょう。

17です。
爆上げくんが登場すると、実際の金利は下げてるんだよな。さすが、断定できないだけある。
0.5%以上下げたりして。笑える。

金利はとりあえず停滞ですが、このところの景気予想からすると少し下がりそうですね。
がんばれ！！
選挙やら外交やらで、景気回復策が少し遅れる(来年以降になる)事を期待です。

でも、住宅ローン減税は来年入居者から拡充される見通しですね。
（まだ未確定ですが、今年よりも減税幅が大きくなりそう）
ってことで、私は12月実行(引き渡し)予定でしたが、1月実行に変更しました。

みなさんはこのまま12月実行予定ですか？

確かに住宅減税は来年度も継続しそうですが減税総額や期間は現状よりも縮小されるのではないかと見ています。

この局面では、爆上げくんの存在が笑える。

>>No21さん

何を根拠に発言しているか不明ですが。

ニュースを見る限りでは今年よりも拡充されるようですよ。
http://www.47news.jp/CN/200808/CN2008081901000592.html

20さんへ
取得と住民票の移動で減税なので、12月に取得しても1月に引越しすればよいんじゃないかと
思います。要確認。好条件だったらこの作戦で。。

いや〜住宅ローン減税は税収不足にますます拍車をかけると思いますよ〜
今回の延長措置は明らかに自民党の選挙戦略丸出しですな(笑)

＞２４さん
なるほど。どうしても、来年分で控除を受けたかったら、暫く住民票を実家に移しておいて、１月以降に移してもいいってことなんでしょうか？
家賃もばかにならないので、出来れば引越しはしてしまいたいです。

確かに、適用日は住民票を移転した日とありますね。
税制改革でもおそらくこの点は変わらないと思われます。

http://www.marubeni-sumai.com/sumai/tax/t_05.html

６ヶ月以内に入居する必要があることを考えると、
６月に実行の方でも、来年の控除を受けられることは可能ということ？

すみません。６月はアウトですね。７月からですか？
住民票を移していない人は。

住民票を実家に移しておいて、通常の生活をすればOKだと思いますが、
家財なくして”通常の生活”といえますかね。わかりません。。
1ヶ月分の家賃を無駄にしても良いような好条件で無い限り12月でも
良いような気がします。

とりあえず、どちらに転がっても良いように策ぐらいは立てようと思います。

あと入居して２週間以内に住民票を写さないとだめなので、
６ヶ月は×だと思います。当然、新居に引越ししていなければOK。

いつ引越ししたかを証明する必要があるということでしょうか？
入居していても、結局、入居日は、住民票の移し変え日でしか判断できないような
気もするのですが。。
実際、引越しはしているけど、住民票は実家に移していて、１月以降に
住民票を移すということはダメなんですよね？
普通に考えるとダメそうですが。。
まぁ１月分の家賃をどうするかで決まりそうですね。

すみません。色々疑問が湧いてきましたので教えて下さい。入居して2週間以内に住民票を移さないとダメと言うのは、規定があるのでしょうか？また、入居した日と2週間以内に移したかについて役所の確認が入るのでしょうか？
また、引越したとしてもそこに暫く居住していなければ、入居日が遅れると判断されるのでしょうか？例えば、近場に実家があり、暫く実家で生活する場合。

転入届を出す期限の2週間というのは住民基本台帳法で定められている期間です。
確認は入らないと思いますが、届けを出さなかった場合住民基本台帳法違反で５万円以下の過料の対象になります(住民基本台帳法第53条)。
とはいっても学生などで住民票を実家に置いたまま、という人もいますのでこれで怒られるケースは少ないんじゃないかと思います。
＃虚偽の住所に住民票を移動しない限り

ただし、引渡し時に所有者移転登記をしますが、住民票がないとこれができなくなるため、前所有者となるデベとの協議が必要です。また、おそらく所有者移転登記＋抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
＃デベの所有物に抵当権設定するなんてことは無いと思いますが……

そんなわけで実際引っ越す日、というより引渡しをいつにするかをデベと協議しなければなりません。

所有権移転登記に必要な住民票って今住んでる所の住民票ですよね？
所有権移転登記と抵当権設定を行った後、住民票を１月に移すってことで住宅ローン減税が21年適用って考えはだめですか？

本来は御法度ですが、「住民票を新しいマンションに移したあと、所有権移転登記をする」のが一般的です。

デペから、「引き渡し前までに住民票移しといてくださいねー」って言われてませんか？

減税についての詳細はまだ決まってないのでなんとも言えないが、すごーく興味がある。
金利も大事だが、減税も大事。
来年の減税を適用出来るか、出来ないか、いかにして有利な方を選択するか議論していきましょう！

前の住所で登記しちゃうと登録免許税の軽減措置が受けられなくなります。
H21年3月末まで通常2％が1％でしたっけかな？つまり4000万のマンションなら40万違います
＃2%なら800,000円、1％なら400,000円

違反とならないように（？）申立書をつけて新住所で登記するのが普通だと思います。
http://www.city.shinjuku.tokyo.jp/division/400900kenchiku/hp.kenchiku/...

あと、旧住所での登記となっていると、売却時、相続時にもめる原因ともなります。

年内に住民票を移して登記を済ませ、来年年初に入居ではダメかな？
どう思います？？

>No38さん

ダメ。
どうやって実際の入居日を証明するおつもりですか？


あくまでも来年の適用条件が今年と同じだと仮定した場合ですが・・・
「新築や購入をしてから6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。」
という条件があります（年収や取得平米など、他にも適用条件はあるけど、それは自分で確認してちょ）。

この”居住の用に供し”って部分が入居にあたりますが、これを証明するのはもちろん「住民票」になります。

すなわち、年内に住民票を移した時点で、ローン控除は今年になります。

>>39さん

ご指摘ありがとう！！
どう考えてもダメならそれで納得です。

12月実行予定の皆さんは、既に借入先金融機関を決定されていますか？私はまだ数行の事前審査を済ませただけで本審査はまだなんですが、これって遅いのかな？

私は先日、本審査の申し込みしてきました。一戸建てのため、つなぎ融資をすでに3回お願いしており、3回目のつなぎ申し込みと同時にしてきました。ただ、審査だけで、団信はまだですね。

事前審査もまだです。団信入れなかったら借りれませんよね。

まだ12月のいつ実行予定によるけど、3ヶ月あるし本審査までは早いんじゃないかな。
仮審査は通しておいた方がよいけど。

あとはここ１〜２ヶ月の金利動向なんかを見て、一番自分にあった銀行を選べばいいよ。

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住宅ローン減税延長も気になりますが、固定資産税の減免措置についてはどうでしょうか？

-------------------------------------------------------------------------------------
東京23区内で、2009年1月1日までに新築される、床面積50m2以上120m2以下（※1）のマンション・一戸建ては、新築から3年間、建物にかかる固定資産税・都市計画税が全額減免される

ソース：http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121303.html
-------------------------------------------------------------------------------------

住宅ローン控除が熱くなって来ましたが12月実行の方はどうお考えですか？

年明けに住民登録すれば良いだけのことでしょう。

>>48
だから過去のレス読めって
もしかしたら大して増えない控除額のために固定資産税の減税とか捨てるんだったらいいけど。
住宅ローンは組む段階でそこに住んでいるのが条件なんだから住民票は新住所に移してからローン実行が普通の銀行の対応。

>>49さん
＞住宅ローンは組む段階でそこに住んでいるのが条件なんだから住民票は新住所に移してからローン実行が普通の銀行の対応。

そうとも限りませんよ。
旧住所で引き渡し＝登記＝ローン実行して、その後住民票を新住所に移して、登記事項の変更をすることは可能です。
（現実にうちはそうでした。）
というか、建前的な話をすれば本来そうするべき。
だってローン実行されなければ引き渡されないんだから、
引き渡し前に（＝住んでいないのに）住民票を移動するって、本来違法ですよね？
それだと面倒なので、現実的な対応として先に住民票を移動することがあるだけでは？

それから、23区の固定資産税の減免措置は、住民票の移動は必要条件なんでしょうか？

>>51
本来論は確かにそうですよね。
でも
http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_etc20050208i7000pf.html
にあるように『普通』は事前に動かしますよ。

>>49のは固定資産税じゃなくて登録免許税の減免のことかな？

>51

リンク先を見る限り、引っ越し後に住民票移動が『普通』と読めるのですが…。
「よくあります」「原則からすれば問題ありですが」とありますよ。
よくお読みになった方がよろしいでしょう。

ちなみに、我が家は「鍵引き渡し日前日に融資」→「入居で住民票移動」でしたよ。

あ、失礼しました。

>52でした。

さあ、金利はどうなるでしょうか？
下がりますかねぇ？

下がるに一票。

11月の大手行が微下げ(0.05〜0.15)でしたが、これは日銀利下げ決定以前の判定と思われ、
従って12月に関しては11月以上に(0.1〜0.3程度)下がるに1票。

中古購入者です。
予定では１２月末に引渡しとなっており年末のため、引越は１月になり必然的に住民票の移動も引越日＝住宅ローン減税も２１年度になるだろうと安心しておりましたが、

>所有者移転登記＋抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動

ということで、２１年度組には入れないんですね（涙）

どうしても、２１年度組に入りたかったら、売主さんに交渉して１月上旬に引渡しにしてもらえばいいのでしょうか？
何度かこの件について、仲介業者に相談しているのですが（売主さんには交渉していません）、仲介業者としては１２月に引渡したい様子。
これは何か、決算とか営業成績に関わるからでしょうか・・・・。

また、２３区の物件ですので固定資産・都市計画税、全額免除が２２年まであるみたいなんですが、これは年内引き渡しでも2009年１月１日以降引渡しでも免除の恩恵は受けれるのでしょうか？
文面を見る限り2009年1月1日までに新築された物件ということで、物件のみのしばりのように思っていたのですが・・・。

無知で申し訳ありません。
住宅を購入するって本当、勉強することがたくさんあります。

>>59さん

>所有者移転登記＋抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
>所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動

でも、代金払わないと所有者にならないですよね。鶏が先か卵が先か状態。。。
どなたか教えてください。

23区なら、固定資産・都市計画税は来年になると全額免除になりません。だから、これに
ついては20年組にメリットあります。
ザックリ３０００万円以上のローンをしていなければ、20年でも21年でもそれほどメリットの
差は無いのではないでしょうか？

ローン申込みをした金融機関の11月の金利が微下げになっていました！
この調子で12月もさらに微下げしてくれればありがたいです。

１２月末に引き渡しです。１月に引き渡しをやってと不動産屋に言うと無理と言われました。一戸建て３０００万円の物件ですけど、微妙な値段ですかね？内装がまだ決まってないから、打ち合わせの日取りを延ばして、来年に登記して引っ越しやろっと。

>>59-60さん

>>所有者移転登記＋抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
>>所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動
>
>でも、代金払わないと所有者にならないですよね。鶏が先か卵が先か状態。。。
>どなたか教えてください。

方法１：
旧住所（現住所）で登記する。登記と同日にローン実行及び引き渡し。
実際に引っ越してから住民票を動かし、登記事項（登記簿の所有者の住所）を変更する。
※登記上の所有者は、必ずしもその場所に住んでいる必要はありません。
※銀行によっては、そこに住むことが融資条件の場合があります。その場合、「旧住所での登記後、なるべく早く住民票を動かして登記事項を変更すること」が求められる場合があります。また、もしかするとこの方法を認めていない銀行もあるかもしれません。

方法２：
登記前に住民票だけ移動する。新住所での登記と同日にローン実行及び引き渡し。
※先に住民票だけ動かすのは本当は違法だけれども、事実上黙認されています。

建前的には前者ですが、実態としては後者の方が多いのかもしれません。
（前者だと登記が二度手間になるので。）

住宅ローン減税が絡まなければ、どちらでもいいのでしょうが、
この12月にローン実行の場合は、前者で住民票の移動が年をまたぐと、
今年の税制が適用されるのか、来年の税制が適用されるのか、よくわかりません。
そのあたりは、税務署に聞いてしまうのが一番確実かと。
（もっとも、来年の税制は未確定ですが。）

>>60さん

>23区なら、固定資産・都市計画税は来年になると全額免除になりません。だから、これに
>ついては20年組にメリットあります。

これは、要件としては「平成２１年１月１日までの間に新築された住宅」というだけですから、
登記さえしてしまえば、どこに住んでいるか（＝住民票の移動）は関係ないと思いますよ。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchikuyoukou.pdf

>>63さん
>>64さん

60です。どうもありがとうございました。
ということは、
20年に購入。21年に引越し。ただし、銀行が登記前に住民票だけ移動する事を求めない場合。
、が良さそうですね。

でも私の場合、住宅ローン２％控除とかならない限り、20年も21年もあまり変わらないので、
そのまま20年で行ってしまうと思います。

※来年のローン減税は未確定※

素人ですが、調べた範囲で。
私は１１月実行予定です。企業系の住宅ローン会社でフラット３５利用です。
ローンが５０００万ほどになるため、来年にしてもらう手もあるのですが、
現住所にて１１月実行。住民票は来年に移すということで税務署、ローン会社
を含め確認しました。
問題は、ローン会社が現住所で実行可能か、ということです。
回答は大丈夫でした。しかし、フラットを扱う住宅金融支援機構がどの程度待ってく
れるか、です。（基本的には同時に住民票を移す必要があるため。）
ローン会社曰く、これまでの経験からいくと、２ヶ月程度は延ばせるそうです。
当然これは金融機関によって異なるので確認が必要です。

基本的には
住宅支援機構は、新住所が居住目的であればOK。常識の範囲で住民票遅れはOK。
住宅ローン金融機関は、住宅支援機構に書類提出遅れを説明する面倒があるので、
OKを出さない場合もあるので注意が必要。
税務署は、住民票以外での確認手段もないし、贈与税を多くとる方法は考える
が、住宅ローン控除を少なくする方法までは。。。何のための減税かわからなくなるし。

どうしても気になる方は、１ヶ月ほど賃貸または実家に身をよせるなど。。。
とにかく１月以降に入居すればOK。ローン実行日は関係ない。

皆様さまざまな条件でしょうから、参考にならない方も多いと思いますが、
苦労して調べあげて、大手販売会社所長も理解していなかった事実ですから、
ご参考まで。

あれあれここは金利についてのスレではないのか？
住宅ローン控除だったら違うスレで話してよ。

>>66さん
ありがとうございます。参考になりました。自分も銀行に確認してみます。

>>67さん
12月実行のものとしては、住宅ローン控除は、やはり気になるところです。
控除の是非や内容の論議は、他のスレがあるのでそちらでやってもらうとしても、
ここで多少話題に出るくらいはかまわないのでは？
それに金利情報が活発になるのはもう少し先でしょうから。
11/14のソニー発表あたりからですかねぇ？
ソニーは１ヶ月遅れという説もありますが、11月の長期金利は先取りでしたね。
住信SBIも頑張ったけど、手数料の分ソニーの勝ち。
この調子で競い合って下がってくれれば嬉しいけど、そう単純ではありませんよね。

59です。

>>63さん、大変わかりやすく説明して頂きありがとうございました。
うちの場合、２０・２１年度あまり変わらないのですが、２１年度が『住民税』も控除条件に
なると大きいです。
これで法案がうまく通らず、空白期間ができたら怖いですね。


ソニー銀行の条件が抜群にいいので申し込もうとしたら、中古物件は取り扱ってないとの事を知りショック！！です。
今、考えているのは住信ＳＢＩの２０年固定と三菱ＵＦＪ１０年固定です。
計算では（高機能住宅ローンシュミレータ大活躍です）、ゆとりプランで２１年で完済できそうなので初期費用が高いですが安全牌の住信ＳＢＩにしようかなと思っています。

しかし、初期費用が住信ＳＢＩと三菱ＵＦＪで５８万も差が出るのが痛いです。
うちの場合、ＳＢＩに関しては初期費用も借入額に組み込みました（涙）
中古特有の仲介手数料が重くのしかかり費用捻出できませんでした。
ソニー銀行といい、新築値下げといい、リフォーム等考えると、新築の方が良かったなと思うこの頃です・・・。

ちなみに、住民票の移動についてＳＢＩに聞いてみたところＳＢＩに関しては、>>63さんの
『方法１』の前住所でローン実行・引渡し、引越後住民票移動で大丈夫とのことでした。

余計な話も書いてしまいましたが、ご丁寧にお教え頂きありがとうございました。

情報によると、金利が低いのはせいぜい今のうちだけで、３年後に消費税が上がったら駆け込み需要で金利爆上げだそうです！（断定はできません）

>>69

ソニーでも、大京で仲介した場合に限り中古でも受け付けてくれるよ。

>>７１

すでに大京以外の仲介業者で物件購入のため、ソニー銀行は使えませんでした（涙）

本日発表の長期プライムレートが0.05%UPで2.4%ですね。やっぱり12月の長期は上がるのかな〜？！

長期プライムレートが直接 長期金利に必ずしも影響があるとは言えませんよ。

フラットは影響大きいが金融機関の長期はそうでもないかもね。

またフラット上がるの!? なんてこった 誰か下がると言い切ってくれる方いないの!?

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20081107A/index2.h...

どうなんでしょ

ワァー、全部控除スレになっちゃうよぉー！

http://profile.allabout.co.jp/pf/realvision/qa/detail/24249
金利は…

株安円高が続いてるんで 上がる事はないと思ってますが、どうでしょうか。

微妙な時期

ソニー銀行　12月適用金利が出ていましたね。
10年以上の金利が上昇し、10年未満の金利が下がりましたね。

情報によると給付金ばらまきによる税金の無駄使いに国民は激怒していることにより12月は爆揚げとのことです！（断定はできません）

＞＞爆上げくん。ってよく見かけるけど、何者なの？

１２月は据え置きから微下げといったところでしょう。
みなさん、落ち着きましょう。

実行日は、銀行との金消契約をした月ですか？

>>88
金消契約の際に
実行日（決済日）が確定します。
ただ、金消契約日と実行日が月をまたぐ場合は
金利などが変わる可能性があるので、
基本的には同じ月が実行日として指定されます。

10年国債が、今朝1.40%を叩いた!
良い流れですね。

超長期が下がりそうな流れです。

12月実行予定です。
借入1500万円　20〜25年で完済予定です。
静岡県内のJAにしようと考えていますが、迷っています。

①10年固定金利1.9%　11年目以降変動で優遇1%　上限金利3.5%
②1年固定金利1.25%　2年目以降変動で優遇1%
　上限金利（10年目まで2.9%　11年目以降3.9%）
変動金利は11月時点で基準金利2.625%-優遇1%=1.625%

最初は①で考えていたのですが、日銀金利引き下げや、景気回復の見込みが無さそうで、
しばらく低金利が続きそうなため、当初5年くらいを②でいって、以降を10年固定等に
切り換えたほうが良いのかな？とも思います。

ど素人にご助言お願い致します。

>９３さん
１年固定と１０年固定のミックスで行ったらどうですか。

本日、借入予定の銀行担当者から連絡が来て、12月実行適用の変動基準金利は11月比▲0.2％下がり、2.675％になるそうです。デベ提携なので全期間優遇▲1.6％を勘案すると出来上がり1.075％になりました。

>>95
何銀ですか？

>>96
住信です

なぜソニーの固定にしないのでしょうか？

>>93です。レスありがとうございます。

ミックスは検討してませんでした。検討してみます。

ソニーの20年超固定は優遇後2.545%ですね。JAの25年固定優遇後2.45%です。
JA　25年固定と10年固定（11年目以降は上限の3.5%で計算）の比較で、25年固定のほうが
利息合計額で11万円ほど得なんですが、それくらいの差だったら、11年目以降はずっと
3.5%でいかないことに賭けてみることにし、10年固定で良いと判断しました。

>>98

信用度の問題じゃないですか？　安いものにはそれなりの理由があると思いますよ。安くしないと借りてもらえない理由がね。