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前スレが1000を超えたので立てました。
過去スレ
住友信託銀行について語りましょう(その3)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30379/
[スレ作成日時]2008-10-05 07:47:00
前スレが1000を超えたので立てました。
過去スレ
住友信託銀行について語りましょう(その3)
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30379/
[スレ作成日時]2008-10-05 07:47:00
11月実行の金利はいつごろ発表でしょうかね
デベ特約の優遇が▲1.5から▲1.6になった^^
このご時世に良心的な銀行だ
自分は、▲1.7%です。しかし、それ以上に金利が上がってきそうです。(笑)
とりあえず変動なんで、半年後の金利がどうなるかなぁーと言う所です
当初優遇ではなく全期間ですか?
是非教えてくださいまし^^
03ですが、うちは10年固定です。
コメントありがとうございます。
10年間1.6%優遇で当初年利2.15%ということでしょうか?
11月のソニー銀行の金利が下がったみたいですね!
今から乗りかえってむりなのかな?
04です。
当初優遇で10年です。5年後買い替え予定なので全期間じゃなくていいかな?と思ってそちら
にしました。
当初変動にしておいて、金利上がったら固定にしようと思うだけど、
実際にプラン変更された方います?
>金利が上がったら固定にしようと思う
変動が上がったら固定も上がるんじゃないの?
ってことで、いつまでもたっても変動のままになりそう
たまに、一時的に変動の方が高くなることがありますがね
サイトのシミュレーションだと、自由返済は1年300万までしか入力できませんが、
実際は、例えば1年に300万を2回というふうに出来るんでしょうか?
>>12さん
実際したことはないんですが、年ではなく1回「300万」だったと思います。
説明時に、1日毎に複数回やってもらえれば大丈夫ですと聞いた記憶があります。
(説明書は家なのでなんともいえないんですが・・・)
自動返済にはかんしては、1回100万までしか返済できません。
あいまいで申し訳ないです
>>13さん
レスありがとうございます。
信託銀行にはなじみがなかったのですが、サイトを見るとなかなか良さそうなので
注目しています。
時系列上ローン実行後になってしまいますが、まとまったお金が入る予定です。
10年固定・期間20年で組んで、期間短縮・返済額軽減のどちらも利用して
負担も減らしつつ、期間も10年ちょっと位に減らしたいと思っています。
自由返済の限度は「1回300万」、これを何回か繰り返して期間を減らし、
自動返済の限度は「1回(月)100万」を何ヶ月か繰り返して返済額を減らす。
こういうパターンになるようですね。
あと、返済日はいくつかの中から選べるのでしょうか?
>あと、返済日はいくつかの中から選べるのでしょうか?
自動返済は返済日は選べません。→約定日に毎月の返済と同時に引落し
自由返済は銀行営業日ならいつでもOKです。→5日後まで予約可能
借入金が販売価格の8割以内なら2.3%優遇ですよ
30年固定で2.8%だから、利息を減らすために繰上げ返済して10年短縮して20年で完済するぞう。
>借入金が販売価格の8割以内なら2.3%優遇ですよ
周知の事実ですか?
交渉次第ですか?
最近、住友信託銀行もいいかなーと思い始めてきた。
最初は固定でいこうかと思っていたので他行が魅力的だったんだけど
変動にして、固定と変動との金利分の差額を毎月の繰り上げ返済にまわそうかなと。
まず、繰り上げ返済の自動返済が、積み立て貯金感覚で出来ることと
固定との金利分の差額を積み立てにまわせるので便利だなと。
しかも返済額変更(軽減)方式なので、金利が上昇した時に、繰り上げ返済の効果で
返済額自体が減っていれば一応の金利リスク対応策にもなる。
もちろん効果を感じるだけの額を繰り上げなきゃいけませんが(汗)
そして、自由返済についてはネットで出来るし、これは返済期間短縮方式なので
総支払額に効果がある。
と、まぁここまで宣伝マンのようなことを書いといてアレだけど
ここと同じようなことが出来る他行があれば、そちらの情報提供もお願いします。w
はじめまして。4550万のマンション購入で、主人のみがローンを組みます。東急リバブルで住信さんをすすめられ、主人が決めたのですが、私の両親が頭金を出すことで、主人と私の共有名義にすることになってしまい(私は主人単独でよかったのですが)困った問題がおきました。
お恥ずかしい話ですが、リボ払い、キャッシング等計50万の借り入れがあり(東急TOPカード)主人には内緒なのですが、毎月かんたんなバイトなどで返済にはおくれたことはありません。また、1,2年前には他のカードでキャッシング歴があり、こちらは完済し解約済みです。
キャッシングがそんなに悪い(?と言ったら語弊がありますが)ものとは知らず、軽い気持ちで使ってしまいました。キャッシング歴があると言うだけでローン審査に落ちると言う話を聞くのですが、担保提供者のキャッシング歴で落ちた方やそんな話を聞いたと言う方、なにかアドバイスなどあれば何でも良いので教えてください。申込書には書けないので提出後すぐに自分で担当者に申告するつもりです。ある税理士によると住信は、融通が利かないから何ともいえない、とのことでした。夜も眠れないほど悩んでいます。。。
補足ですが頭金は1500万、うち500万を私の両親から、ローンは30年の固定変動MIXです。
23さん
心配ないと思いますよ。私も少し前に住信さんに仮申込みをしました。
私の場合は私自身がキャッシングと車のローンを持っていました。それでも条件付で仮審査が通りました。条件は本審査までにキャッシングとローンの完済です。だから、万が一すんなり行かなくても、何か条件が付くくらいと思います。
まぁ一度仮審査をすればすっきりしますよ。
>>22さん
住信のマイナス査定に関するとちょっと前は、頭金2割以下、独身者等が
ありましたがキャッシングありますが頭金約3分の1ありますし大丈夫だ
と思いますよ。旦那さんのお給料にはよりますが・・・
もし、気になるようであれば500万円分だけ共有分にすればいいんじゃな
いですかね?
眠れないくらい気にする事ではないですよ。
ローンする分を連帯債務にしなければ、共有名義であろうと妻の収入やローンなんて、契約書に書き込む必要なんてないと思いますが。
もちろん住宅ローン控除は夫婦で受けれなくなりますが…。
27さんの言う通りで連帯債務者になっていなければ、奥さんの審査の必要はないですね。
4550万円の内の500万円ですから、旦那さんが8/9、奥さんが1/9といった持分に
なると言う事だけです。
レスありがとうございます!
とっても勇気付けられました。
昨日仮審査に申し込みまして、私も個人信用情報の調査に関する同意書にはんこを押すよう言われたので、正直に(主人いなかったので)不動産屋さんに借り入れの件を言ったところ、住信さんにTELしてくれ、書かないとダメと言われ書きました(カード種類、金額等)
ちなみに固定変動30年MIXで比率は5:5です。主人の年収は900万です。
大丈夫でしょうか。。。
皆さん気にするほどのことでないと言ってくださりとても気が楽にはなりましたがドキドキします。仮審査はどのくらい掛かりますか?昨日19日の昼に提出しましたが、3連休挟みますし、遅くなるでしょうか。。。
たびたび失礼します。
本日、仮審査はOKとのお返事をいただきました。
すべて自己申告したうえで通りましたので、これでよほどのことがない限りくつがえることはないと考えてよろしいのでしょうか?
仮審査と本審査て何が違うのですか?
はじめまして教えてください。繰上返済と優遇金利「デベ提携通期▲1.6%」の魅力ですみしんに決めた者です。勤務先には郵貯給料振込がないのでゆうゆうパックはあきらめました。ローン返済口座への入金方法で手数料も含めて効率的にそして手間がかからないオススメの方法があればご教授をお願いします。
12月は長期固定下がりますかね〜。
25日付けの10年国債はいい感じに下がってきていますね。
(21日⇒25日で横ばいにはなりましたが・・。)
あと、変動も0.2下がるんですかね?
> 優遇金利「デベ提携通期▲1.6%
これって、物件によって違う?
皆さん、住信のデベ優遇どれぐらい?
私は1.5%(MAX)だったんですが、
金消までに見直される可能性はあるのかな。
私は中古ですが、仲介業者さんの提携金利優遇が11月から-1.5⇒-1.6になりましたよ。
よってデベや業者によって見直される場合があるということだと思います。
住友信託を選んだ皆さんの中には毎月の自動繰上返済に魅力を感じた方も多いと思いますが
この自動返済と、年末調整、確定申告について教えて下さい。
多くの会社員の方が11月始めに年末調整を行い
支払った保険料や住宅ローン控除を受けるための年末残高証明などを添付しているかと思います。
私は自動返済を毎月ずーっと続けていく予定なんですが
当然、銀行から送られてくる年末の残高予定と、11月12月に自動返済で繰上を行った
実際の年末の残高とは金額が異なってきます。
と、いうことは、年が明けた1月に銀行から自動返済で繰上後の残高証明の書類をもらって
確定申告を行うという手続を毎年やることになるかと思います。
自動返済を毎月行っているみなさんは
・年末調整もやって確定申告で修正する。
・年末調整ではローンについてはふれず、すべて確定申告で行う。
・11月12月分だけは自動返済での繰上返済を行わず、年末調整で済ませる。
この3つのどちらかになるかと思いますが、どうされていますか?
12月の住宅ローン金利、固定10年、15年は11月と同じ、その他は微減でしたね。
10年と15年も下げてほしかったw
変動金利も下がりましたね。
我が家は仮審査が終了し、これから本審査です。
1月には借り換えられるかな?
変動下がりましたね。
来年4月までもってくれればいいのになぁ
デベ提携以外ですと1.4%がMAXですかねぇ
11月と比べて何%下がったのですか?
各主要銀行の情報も知ってる方、教えて下さい。
デベ提携通期▲1.6変動1.075%の魅力で決めようとしています。現在すみしんで返済中の方、ローン口座への月々の入金は、どのようにしていますか?
書き込み少ないですね・・・(汗)
住友信託で実行中の方がいらっしゃれば、私の>>37の質問にも答えてもらえると嬉しいなぁ。
ここで実行した人は、繰上返済も含めて軌道に乗っている人が多そうだから
あまり実行後の情報収集とかしないのかな?
>>43
私の場合は運良く、給与を複数の口座に振込指定が可能だったので
月々の返済+自動返済にあてる金額を住友信託に、
残りの金額を今も使っているメインバンクに、とする予定です。
まさか自分の会社でこんな事が可能とは知らず、私もあれこれ考えてました。
灯台もと暗しとはこの事か。
私のように複数の口座に振込の指定が出来るか、まずそちらを確認して、
出来ない場合は、、、他の方、アドバイス願います。
30年固定2.45でどうでしょうかと案内受けてます
これって相当優遇してくれてるみたい
決めていいものかどうか未だに迷います。。。
>>45さん、ありがとうございます。
残高証明後の繰上とその修正の手続はやっぱり面倒くさいですよね。
給与がいつも通り振り込まれると支払指定日に毎月のようにゴッソリ持って行かれちゃうから
自動返済の金額の設定をネットで出来ると便利なんですけど、どうも無理そうだし。。。
色々また調べてみます。
>>50
それが面倒なので自動振込み設定がいいですよ。
住信SBIに一旦給与を振り込んで、払いたい分だけ自動的に住友信託に振り込ませるように
できます。
それなら、ネットで設定できますよ。毎月自動ですので、忘れる事もありませんし。
質問です。
住信で借りようと思い、仮審査を通したとき(10月)が、1.5%優遇で、金利2.875%だったのですが、デベ提携が今は1.6%と聞き、デベに本審査前に1.6%で話せるか聞いたところ、1.6%の話は聞いてないし、1.5%で仮審査訪 通しているから、今更無理との事。
本契約もしてないのに、無理って事はあるんでしょうか?疑問です・・・。ご存知の方いたら、教えてください。
>>51
おおー!!まさにそれです!
前スレで話題になっていたゆうちょ銀行からの「ゆうゆうぱっく」では
窓口での金額変更しかできないので、どうしたものかと頭を悩ませていたんですが
住信SBIネット銀行では手数料無料でネットで振込の設定が出来るようですね。
(今、血眼になってサイトを見ています)
住信SBIはローンの第2候補で仮審査までは受けているんですが、
気持ちは住友信託に固まっていますので、ローンは自動返済のある住友信託、
メインバンクを振込等の使い勝手のいい住信SBIに切り替えようかな〜。
あと、私勘違いしていたんですが
年末調整用の、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、
10,11,12月の3か月分を予定通り返済した残高になるんですね。
>>37の
>当然、銀行から送られてくる年末の残高予定と、11月12月に自動返済で繰上を行った
>実際の年末の残高とは金額が異なってきます。
は、
「当然、銀行から送られてくる年末の残高予定と、10月11月12月に自動返済で繰上を行った
実際の年末の残高とは金額が異なってきます。」
に、この場を借りて訂正します。ありがとうございました。
>>53さん
横から失礼します。
10月に借入れして、みなさんのご質問・回答を参考にさせてもらっていました。
53さんの質問にたいへん興味があったのですが、
>年末調整用の、「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、
>10,11,12月の3か月分を予定通り返済した残高になるんですね。
と言うとは、10〜12月までをいつも通り自動返済で繰上していれば、
年末調整は特に何も気にしなくていい、と言うことでしょうか?
いつも通り返済=実際の年末の残高になると思うのですが・・・。
そうでなければ、他の方のお話どおり、10〜12月は残高を減らして、
自動返済されないようにしなくてはいけないんですかね・・・。
それって結構面倒ですよね。苦笑
営業さんに一度聞いてみようかなぁ。
>>54
>と言うとは、10〜12月までをいつも通り自動返済で繰上していれば、
>年末調整は特に何も気にしなくていい、と言うことでしょうか?
・・・まったくの逆です。
自動返済は、あくまで繰上返済です。
予定どおりの返済とは、自動返済の繰上金額を含まない金額のことです。
http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html
つまり、自動返済による繰上返済を10月〜12月までの間にしてしまうと、
残高等証明書の金額より多く返済していることになります。
ローンの残高が実際より少ないのにもかかわらず、年末調整に残高等証明書を添付すると
こんだけローンの残高が多くありますよと税務署に虚偽の申請をしたこととなるため
再度、銀行から残高等証明書を発行してもらって修正申告が必要になるんです。
>>55さん
54です。
なるほど!ありがとうございます!
「予定通り」の意味を勘違いしておりました。
あ〜、良かった、ご指摘ありがとうございます。
そうすると、やはり10月〜12月までは自動返済できないように
した方が良さそうですね。
来年、忘れないようにしなくては・・・。
この辺の調整をネットでできるようになれば、かなり便利になりますねぇ。
57さんではありませんが、
うちもデベ提携で10年固定全期間1・6%優遇です。
57さんが書かれたのは全期間1・6%優遇という意味だと思います。
>>58さん
57です。
当初だけではありません。
全期間1.6%優遇です。
他の銀行で優遇1.6%は、千葉銀でも聞いたことがあります。
ただし、物件の評価によって優遇幅は微妙に変わってくることもあると思いますので、
(つまるところ、物件の担保価値が高ければ優遇され易いし、低ければ優遇幅も下がる、)
ここで聞いても意味がないですから、
繰り返しとなりますが、物件名と審査申請者名(つまりあなたの名前)を
出して、銀行担当者(分からなければ誰が担当なのか聞けばよろしい)へ
確認されるのが一番確実かと。
なお、各銀行のHPに、個別物件毎のデベ優遇金利が書かれることは一切ありません。
また、優遇金利は契約するまでは通常確定しませんから(契約条件にもよりますが)、
今後変動する可能性がないわけではないです。
優遇後の変動金利が1.075%となりますから、これが底の金利ですね。
さらに住宅ローン減税も適用となれば(住宅ローン減税分を-1.0%と考えれば)、
金利がほとんどないレベルになりますね。
政策金利また0.2引き下げられましたが、全期間1.6%優遇の方は優遇後の金利は0.875になるんですか?
政策金利とローン金利は相関関係はありますが、イコールではありませんよ。
三井住友銀行が店頭金利を0.2%先立って引き下げました。
変動金利1%切る人が出てくると思いますが実行される金利が1%切る場合住宅ローン控除は適用されないと聞いた事があります。詳しい方いらっしゃいませんでしょうか?
自分は住友信託ですが下がれば1%切る為気になってます。
よろしくお願いします。
みかげさんの「高機能住宅ローンシミュレーション」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29998/
でプランを立ててみようとしたんですが、
すみしんの繰り上げ返済(自由返済)の期間短縮は
・期間短縮(軽減)
・期間短縮(繰越)
・期間短縮(切上)
のうちどれにあたるかご存知の方いらっしゃいますか?
パンフには書かれていないようなので。
三井住友が1月13日から変動金利を2.475%に下げますね。
すみしんも2月あたりから追随するでしょうね。
>>65 さん
わたしも個々の銀行の詳細を知りたいと思っているのですが,
ネットとかでは掲載されていなくてわかりません.
ただ,期間短縮(繰越)は,剰余額を次回の繰上まで繰り越して
しまうので,これではないはずです.
(任意の金額で受け付けている時点で,繰越はないです)
実際に契約してシミュレーションできる状態であれば,
1ヶ月分の元金に満たない金額(例えば1万円とか)を
繰上返済したときに,期間が短縮されるかされないかで
判断が付きます.
期間が短縮される場合は切上,期間が短縮されない場合は
軽減と同様になります.
もしどちらかわかったら,是非教えてください.
初めて住宅ローンが引き落とされました。
やっぱり初回は緊張しますねー。でも、これから自動返済ができるようになりますね。
最初はワクワクですねー(後から苦になるんでしょうけど。(笑)
変動一本で実行予定です。
1月は金利下がらないそうで残念ですが、
次の魅力で住信で決めようとしています。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済
★自由返済
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。
68さん
デベ経由の仮審査はしましたが、自分で他の銀行を考えていた為全く
勉強していないのですが・・・
★保証料返済の手数料無料
について、教えてください。
住友信託はネットの繰上返済なら、銀行の繰上手数料だけではなく、
保証会社の繰上手数料も無料(つまり、手数料は全くかからない)
ということでしょうか?
デベに年明けに聞こうと思ってたら丁度書き込みがあったもので、便
乗させてもらおうと思い、質問させていただきました。
よろしくお願いします。
71さん
早速のご回答ありがとうございました!
2月実行なんですけど、変動が0.875%になるようなら
こちらの銀行も考えてみようかなと思った次第です。
ありがとうございました。
>住信SBI銀行を給与振込口座にして毎月自動振込(無料)で
せっせせっせと繰上返済に努力していきます。
なぜ、住信SBI銀行を給与振込口座にするんでしょうか?
振り込み手数料の観点では、住信でも他銀行への振込みは5件まで無料なので条件同じだと思うんですが、何か他にメリットあるんでしょうか?
自動返済で数万円程度の繰上返済を繰り返した場合、各回の戻し保証料は
実際、どの程度になるのでしょうか?
全く無い(も同然)と考えておいた方が良いのでしょうか?
経験者の方、教えてください。
自由返済で1万円を、契約から20日程度で繰上返済してみましたが
それで150円くらいです
保証料が2%程度の支払いでしたから、満額2%、時間がたつに連れ減るので
初年度はともかくそれ以降だと、ないと思った方がよさそうです。
住友信託の長期固定にしました(変動と最後まで悩みましたが)
借入総額が住宅価格の80%以内だと2.3%優遇の2.55%(30年)と
1月の金利が魅力的だったので、これにしました。
1月の金利がちょい下がってたので、2月の金利がドキドキです
繰上返済した時に戻って来る保証料は、どのように算出されているのでしょうか?
78さん
2.65の間違いでは?2.55は20年ですよ。
サイト見ると1月2.55%でしたよ。30年で。
頭金2割以上入れたってことですよね
保証金考えるとなんでSBIじゃない?のか疑問ですが
いろいろあるんでしょうねー
78さん
-2.3%優遇ですか?いいですね。-2.2%優遇かと勘違いしちゃいました。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/kinri.html#first
デベの提携銀行として住信(長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇で1月は2・45)にお願いする予定です。
積極的に繰り上げ返済をしたいと考えており、住友信託ダイレクトへの加入があれば、ネット手数料は無料とのこと。
そこで質問なのですが、いつの時点で住友信託ダイレクトへの加入が必要なのでしょうか?
「リレープランフレックスのお借り入れで、ダイレクト代表普通預金口座とご返済用口座が一致しているご契約に限ります」
と記載があり、このままだと返済用口座として普通預金口座が開設されてしまい、ネット手数料が無料にならないのでは…?と危惧しております。
またリレープランフレックスのパンフレットには、変動プラン・上限プラン・固定プランと記載がありますが、長期固定優遇タイプは記載がありません。長期固定優遇タイプはリレープランフレックスではないのでしょうか?
もしおわかりになる方がいらっしゃいましたらご教授下さい。
よろしくお願いいたします。
83さん
そういう質問こそ直接問い合わせた方が確実だよ。
HPやパンフレットの情報が最新とは限らないので。
返済用の普通預金口座を開設する時に、その口座をダイレクトの代表口座としてダイレクトの申込みをすればいいです。
すでに普通預金口座があるなら、その口座で返済口座とダイレクトの申込みをすればよし。
長期固定って「リレー」しないから長期固定じゃないんですか。
84さん・85さん
ありがとうございました。
直接問い合わせます。
いよいよ実行です。気合い入れて返済していきます。No.3からみて勉強してきました。ありがとうございました。
来月2日から変動金利ー0.2%みたいですね。
↑ 本当ですか?どこの情報でしょう?
変動が2.475%になったら、6月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。
ここまで下がるなら実行が2月からが良かったなぁと思ってしまう。(笑
変動2,675が2,475になるみたいです。
先日相談会で担当の方が言ってましたよ。
>変動が2.475%になったら、6月から(優遇適用後)1%切ってしまうんですね。
6月からってどこから出てきたんでしょうか?
単純に2月から実行の人が6月まで(4月適用金利は7月から実行なので)1%切るって話でしょ?
私もそうですが、既に実行済みの人は4月に2.475になればその後半年間は同条件になれますがね。
>「全期間優遇タイプ」「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」および「長期固定タイプ」の間のお>切替はできません。
HPの上記記載の意味がわからないのですが、どなたか解説お願いします…
>>93
たとえば10年の「長期固定」を選んだ場合、10年間は金利タイプの変更ができないってこと。
「全期間」なら全期間できないし、「当初期間の優遇幅が大きいタイプ」も2年とか5年とか、
それぞれ選択した期間中は、ほかの金利タイプに変えることができない。
つまり、金利タイプの変更ができるのは
●変動金利の人ならいつでも可
●一定期間の固定を選んだ人は、その固定期間が終わってから
ということになる。
私は全額変動で組んだのでいつでも変更できるが、ちょこちょこ金利タイプを変更したいなら
ソニーや住信SBIのほうがいいんじゃない?
あまり理解できていないのですが、1月実行の1.6%優遇の変動の1.075%の通知が届きました。
この場合1-6月は1.075%で6月から0.875%ということで間違いないのでしょうか?2月から0.875にはなりませんよね?
>>96
なりません。
1月で決定した利率が4月になって初めて見直されて新利率になります。よって、6月返済日翌日
から新利率で計算されます。返済額は変わらず元金の返済が多くなるはずです。
(うわさの利息になれば・・・)
>>95
ありがとうございます!
「間の」っていうのは「期間の」という意味だったのですね。
日本語は難しい〜
ところで95さんの変動タイプは「全期間優遇タイプ」ですか?
色々調べて変動のこのタイプが一番有力です。。
変動金利で適用利率が変更になった場合、毎月の支払額が直ちに
変わるような契約もできるのでしょうか?
5年間支払額は変わらないというのではなく。
>>99
他銀行も大抵年2回見直ですし、住宅ローンの仕組みから元本の金額が減っても支払い額が
変わらないので無理でしょうね。
住友信託の場合は、自動返済があるので「直ちに」と言うわけではないのですが支払い額が
多少変わりますけど、繰上げしている場合ですからねぇ…
あれば面白いと思うんですけど、利率上がって返せなくなる人もいそうですからね。
>100さん
ありがとうございます。99です。
言葉足らずですいません。半年に1回見直しというのは理解しているのですが、
その半年に1回の見直しがあった際に、新利率に応じて支払額が変わるというの
はローンの仕組上難しいということでしょうか?
>>101さん
5年間に関しては仕組み上(論理上)難しいですね。
住宅ローンという大きな借金をする場合には、少なくても短期間の支払い予測を立てて設計する
ということで利率が変わる事で返済額が上下するとパンクする方も増えますので銀行側もまず
難しいと思います。
ただ、5年後以降は利率変更に対して返済額は変更されるはずですよ。
>100さん
初心者の疑問に、ありがとうございました。
変動金利で金利が上がると、支払額は変わらないが、元本の減りが
遅くなるということを聞いたので、それならば、元本の減り具合を
当初の予定と変わらないように、支払額を変えてくれればいいのに
なあと思った次第です。
金利が上がった場合、月々、繰上返済をすればいいということなん
でしょうかねぇ・・・
>>103
住宅ローン控除でフルに控除可能な人(所得税をある程度払っている人)は繰上げ返済分は、すぐにしないほうがトクな場合もありますよ。
繰上げ返済分はとりあえず取っておいて、家族が増え、税控除額が今より多くなり、ローン控除で控除しきれない状態になった場合や、金利上昇時にドーンと繰り上げすればいいと思います。
>>98
ウチの場合、デベ提携ローンで全期間1.5%優遇です。
保証料を金利上乗せ方式にしたので、実際は1.3%の優遇になりますが。
借入金額が多く、一方10年程度で繰上返済できる目途が立っているので、この方法の方が安かったです。
>>101さん
まだご覧になっていますか?
確か中央三井信託銀行は、
返済額の見直し時期を、
半年毎とすることもできた(5年ごとor半年ごとの選択可)
と思います。
(主人に任せていたので詳しくは分からなくてすみません)。
結局私たちは住信に本申込みをしたのですが。
107です。
住信に本日電話で聞いたところ、変動金利の場合、5年間は支払額が変わらない契約
しかないということでした。
質問に答えていただいた皆様、ありがとうございました。
>104さん
残念ながら、たいして所得税を払っていないので(苦笑)難しい選択になりそうですw
2月の金利みて申し込もうと思うけど
ここ申込から実行まで遅いってことはないですよね?
>108さん
なにもしなければ、確かに5年間返済額は変わらない「はず」
(そういう契約)ですが、
自動返済をしていると、金利変更時に「自動」的に
返済額を「見直されて」しまいましたよ。
(経験者は語る)
二月の金利っていつ発表でしょうか?
検討中です。こちらの火災保険はどこを取り扱ってるか分かる方いますか?
113,追加です。
団体割引があるのかが知りたかったのです。
説明不足ですいません。
>>113
団体割引はデべの方で付ける感じになりますね。(実際ウチのデべは募集してました。)
実際は、火災保険自体を担保に取らないので入らなくてもばれないくらい
なのでないと思うのでないと思います。
色々検討した結果、ソニーは業績悪化にて見送り、メガもメリット見出せず、
ここで「デベ優遇。変動金利。期間検討中」にて考えてます。
繰上,自動返済ともに「ボーナス払いから優先」とありますが、月々返済を軽減
ということは絶対不可能なのでしょうか?
変動金利の元金均等払は、支払金利が少なくていいかなと思ってますが、
繰上げを積極的にすると、あまりメリットは無いものでしょうか?
国際情勢、国債情勢を考えると、金利が急激に上昇する可能性は極めて低いと
考えてますが、万一の際、固定に切り替える時は、デベ優遇率も継続されるのでしょうか?
火災保険の指定が無いのは良いですね。
>>117さん
自分はボーナス払いをしていないのですが、説明を受ける際にボーナス優先ですのでボーナス
支払い額が減ると説明を受けましたので月払いを減るのは難しいと思います。
ただ、元金均等払いもあくまで繰り上げ返済は元金を減らすモノなのでメリットは同様にあり
ますよ。
固定に関しては、特別金利(10年優遇等)であれば継続されずに優遇幅が減ります。
ちなみに、僕は1.7%で10年後1.0%と1.5%全期間で選べました。
全期間の優遇であれば、変動→固定は優遇継続されます。
わかる範囲でお書きしました。
火災保険に団体割引はないよ。
どこの代理店でも同様の割引のはず
118さん。
親切な説明有り難うございました。
ないよ。
それは保険係数の話だろ?どこの代理店持っていっても同じなんだよん。
気になるなら、東京海上に聞いてみると良い。
あったょ。
割引してもらったもん。
その割引はどこの代理店でも引き受けられるはず。
保険会社に聞いてみたら?
質問です。
以前こちらの掲示板で、定年時のローン残高が多くなる場合に、返済計画等について質問された方のお話が出ていたと思うのですが、同様の質問を受けました。
こういった質問は銀行からの質問なのでしょうか?
あるいは提携保証会社からの質問なのでしょうか?
また、質問があったからといって必ずしも審査に落ちるというものではないのでしょうか?
(仮審査は通っており、その結果通知と同時に上記の質問を受けました。つまり、回答内容には関わらず仮審査は通ったことになっているようです。なお、現在は本審査中です。)
共働きの予定なのですが、現在妻が出産のため一時退職していることや、初めての子育てでどの程度の出費があるのか明確に把握出来ないため、月々の返済額にかなり余裕をもたせてローンを組んでいます。
このため設定上は定年時残高が多くなっていますが、実際には定年前には完済可能な返済計画は立てています。
(この返済計画については、不動産会社の方も問題ないと言ってくださっており、客観的に実行可能なものだと思っています。)
同様の質問を受けた方や内情に詳しい方がいらっしゃいましたら、教えていただければ幸いです。
今、混んでいるのか、デベ提携にもかかわらず、
1月10日にデベに本申込書を書いて渡したのに、1月30日現在まだ連絡がない…。
2月末頃実行予定だが、間に合うのだろうか??
自由返済で返済額減額はありえないんですかね?
1月だけ自動返済で返済したらいいんでしょうか?
>>127
自由返済で、返済額減額は出来ません。
理由は、支払い日に金利含めて返済額の見なおしを行う為だそうです。
自分も選択出来たらいいのになぁと思ったりもしますが・・・
なので、返済額軽減にする為、自分は自由返済は一切したことがありません。(^^;
提携銀行の場合、長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇(2月実行金利2.4)は使えるのでしょうか?
借入総額が住宅購入価格(税込)の80%以内であれば、提携とか関係なく−2.3優遇ですよ。
2月は1月にくらべ金利が下がりましたね〜
たびたびすみません。129です。
>>130さん 有難うございます。
長期固定優遇タイプ20年−2.3優遇(2月実行金利2.4)も、
住信ダイレクトに加入すれば、ネットからの繰り上げ返済(自由返済)は、無料になりますか?
我が家が実行した一年前は、デベ提携で変動1.4%優遇だったのに、
今は1.6%優遇なんですね。
せっかく金利が下がったのに、0.2%損した気分・・・
今後優遇幅がどんどん上がっていくなんてことはないですよね?
ここでミックス(2本立て)にした方おしえてください。
諸費用、どれくらいプラスでしたか?
長期の優遇がいいのが魅力に感じています。
いま以上、金利が下がったら、優遇幅は小さくなるのでは、と思います。
>>133
今月実行です。
手数料が50%増しで+15750円のみ。(説明会の説明通り)
ローン説明会では印紙代も20,000円プラス(2万円×2)、
との説明でしたが、実際は印紙代はゼロでした。
司法書士によっては登記手数料もプラスになるかも、と言っていましたが
こちらも結果上乗せなし。
ミックスでも意外と安上がり。
実際印紙代はゼロってどういうことですか?
うちは手数料と、印紙代もかかるし、(20000円プラス200円)登記費用も増えるしで、
結構かかると言われました。教えてください。
失礼、改めて概算(ミックスなし)と比べたら登記料は3万円ほどアップしてました。
印紙代は概算、本明細とも0円。提携ローンだからかな?
登記料のアップはどこまで概算との違いで、どこまでミックスのためかは不明。
今本審査の結果待ちなんですが、3週間が経過しそうです…
審査、混んでいるのでしょうか?
年明けに本審査出した方、みなさんどれくらいで結果出ましたか??
なんら問い合わせがないってことは審査自体は無事に進んでるのでしょうか…?
同じような状況の方がいらしたら、教えてください。
いま、審査混んでるみたいですよ。
私は1/20か21に本審査を出したのですが、
普通2週間ちょっとのところが、3週間ちょいかかると、
そのときに言われましたよ。
>138さん
私は1月中の連休明けに本審査を申請し、つい先日本審査内諾の連絡が来ました。
この銀行は仮審査時にかなりの査定をしているらしく、本審査では購入物件の査定に
重きを置いているそうです。ご参考まで。
混んでるんですか・・業者さん通してもですかね?
早く引越ししたいのにな:(涙)
1/19に本審査申し込んで、1/29に結果でましたけど。
ちなみに提携ローンです。
うちも1月19日に本審査申し込んで、1月28日に承認の電話かかってきました。
今ミックスローンの割合検討中・・・。
素人ですみません。
審査申込→結果→本申込み→金消→実行
ですか?
審査申し込みから実行までどのくらいかかるんでしょうか?
ちなみに新築マンション業者提携です。
よろしくお願いします。
>146さん
普通は以下のコースです。
仮審査申込→結果→本審査申込→結果→金消→実行
いきなり本審査を申し込むケースもあります。
ちなみに、デベ提携の場合、購入物件の不動産審査が軽減されるため、本審査の
日数が少なくなると思います。
私の場合デベ提携で無かったのですが、本審査OKまで3週間位かかりました。
現在は申込みが増えているとの事でしたので、審査申込みから実行まで最低でも
一ヶ月はかかるのではないでしょうか。急がせる場合には、デベ提携で有れば
デベにプッシュをいれるのが得策かと。。。
早くに結果が出てる方もいらっしゃるのですね…
かかる日数の違いは、審査をする支店によっても多少違ったりはするのでしょうか?
(本審査は支店ではないのでしょうか?素人ですみません‥)
よくデベ優遇金利ってのを見かけますが、
それってHP上では公に出してないけど、提携デベを通すとさらに優遇金利になるっていう解釈でおkですか?またそれは力のあるデベロッパーと弱いデベでは優遇率も違う?
もし上記の通りだとして、20年超のお借入総額が
住宅購入価格(税込)の80%以内の方は2.3優遇
っていう商品においても2.3以上に優遇してもらっているっていう方いらっしゃいますか?
「お借入総額が住宅購入価格(税込)の80%以内」という条件を満たさなくとも
2.3優遇というのはあるようです。
つまり提携であれば、長期固定を無条件で2.3優遇です。
変動の優遇はどのくらいですか?
私も通期2.3優遇を提示されました。デベも勤務先も提携していません。
が、これ以上引き出せなかったので、結局断念。他行で融資を受けました。。。
皆さんの書き込みとても参考になります。
書き込みをみていると、銀行からの質問?問い合わせがあるみたいなのですが、
全員にくるのですか?それはいつの段階なのでしょうか?
仮審査ですか?
ご存知の方おしえてください★
ここで実行済みの方がおられたら教えてください!
金消契約時に火災保険の申込書とか提示する必要ありましたか?
火災保険の開始日が引渡日より2,3日遅くなりそうなんですけど
大丈夫でしょうか?
>>156
ちょうど良いタイミングで今日、金消契約の案内が来ました。
前レスにもあった通り、ここは火災保険に関しては必須ではないようです。
私の場合、金消契約の必要物は
実印、免許証、健康保険証、収入印紙
だけでした。
○(必要)のついていないものにも、火災保険証書はありません。
火災保険については、証書等の提出は必要なく、「火災保険付保していますよね」
という口頭ベースでの確認に留まるようです。紳士協定のような取扱いです。
ミックスの比率って本審査越えたら変更できませんか?
金利の動向が気になる・・・。
住友信託は、固定金利で、35年ローンと30年ローンは金利が異なるのでしょうか。
パンフレットをみても30年固定までしか金利の記載がないので。
ご存知の方いますか?
住友信託の場合、固定は30年までしか設定がなかったと思います。
我が家はミックスの固定部分を、35年返済(当初30年固定金利)にしました。
間違っていたらすみません。
138です。
139さん、我が家も無事本審査通過しました!
しかし、長かったです‥(^^;)
ようやく引っ越しのことを考えられます!
お互いに無事通って良かったですね!
163さん 164さん
本審査通過おめでとうございます。
我が家も3連休明けに申請して、今日やっとデベから内諾の連絡が来ました。デベ内でかなり止まってたらしいんですが。やっと引越準備に専念できます。
先週仮審査申込したけど皆さんの話きくと3月20あたりに実行ってのは
厳しそうですかね?
金利安いからここが良いのですが・・・・。
No.157 さん
私も住信で契約しましたが、火災保険はマストでした。もちろん最低保障でOKでしたが。
人や契約物件によって違うかもしてません。ちなみに私は5000万の借り入れ、35年返済の新築マンションです。デモも大手ですし、おかしいなー?
1月18日に本申請(仮申請なし)して、
まだ返事がまったくないのはおかしいでしょうか?
問い合わせてみたほうがいいのかな?
本審査が通ったら書類は届きましたか?
>>168
住信は個人に連絡しないそうです。おそらくデベで止まっていると思われます。
経費節減?(名刺も渡さないし、郵送もないし、電話も0120でない。)傾向があるので
問い合わせが必要かと思います。
3月の金利っていつ発表かな?
2%以上のキャンペーンって3月も続くよね?
168です。
デベに問い合わせたところ、もうすぐだそうです。
それにしてもすでに5週間以上・・・
3月に長期固定にて融資実行する者です。
3月融資は2月と同金利ということで連絡が来ました。一安心です。
金利の選択についての質問です。
本審査の申し込みの際には金利を固定10年で申し込んだのですが、これを金消契約時に固定30年などの他の年数に変更して契約することは可能なのでしょうか?(返済年数は変わりません。単に金利のみの変更です。)
ご存じの方がいらっしゃったら教えていただけますでしょうか。
よろしくお願いいたします。
175です。
>176さん
それも含めて審査されているんですね。
どうもありがとうございます。
なお、提携ローンで全期間優遇が適用されるのですが、変動金利で借りている部分について途中で固定に変更した場合、その優遇は継続されるのでしょうか?それとも変更した時点で優遇はなくなってしまうのでしょうか?
あるいは、個々の提携ローンによって取扱いは異なるのでしょうか?
質問ばかりで申し訳ありませんが、ご存じの方がいらっしゃったらお願いいたします。
175さん
私の場合は、変更できましたよ。
本審査〜金消契約の間どころか金消契約後、実行までの間(約2ヶ月ありましたが)で
固定→変動にできました。
そのときに、金利は関係ないといっていました。確か4%前後で計算していたと思います。
審査時に用いた金利がいくらかによって、変わるのかもしれませんが、
金利は変わる物ですから、審査時と実行時でずれたときにいちいちやりなおさなくてもいいように
かなりマージンもっていると思う。(借入条件に何か金利に関して書いていれば別)
本審査〜金消契約までの間でも
借入期間は短くなるのはOK、借入金額は小さくなるのはOKということになっていたと思います。
状況が変わってきていると思うので、銀行の担当者に直接きいてみたほうがいいですよ。
あ、自分30年固定物なんです・・・・。
どうなるのかな・・・。
174です。
私は30年固定金利で申込みをしていましたが、2月と変わらない金利との
連絡を住友信託から受けました。ほっとしています。
短期金利等の方は分かりませんがご参考まで。
現在、短プラ基準のリレープランフレックス返済中で、残額1500万円です。
他行に借り換える場合、通常は全額繰上返済手数料を31,000円払うと思うのですが、引き落とし1回分のお金を残して自由返済を5回すれば、手数料なしで全額繰上返済できるという事ですかね?
(自由返済は300万円まで、全額返済不可なので)
借り換えをした方がいれば教えてください。
>>185
自由返済は1日1回までなので、5日は要します。
全額返済は不可なので、最終の引き落としまではローンが残りますが、所詮毎月の1回分なので、金利はゴミ。
でも面倒だから31,000円払う人が多い?
HPで金利更新されたようですね。
30年モノ据え置き情報は正しかったようですね。
条件満たせば2.5%か。安いのぅ。
>187
確かに安いですね。それに、ここは住宅ローン借りると、
ステージに応じて、殆どの金融機関でのATM引き出し手数料が原則20回まで無料となったり、
振込手数料が原則20回まで無料となるサービスもあります。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/service/as/
現時点は非常に魅力的な銀行だと思いますよ。
>>184
借り換えしたことないからわからないけど、
抵当権がどうたらこうたらで、ただでさえややこしい手続きするのに、
返済約定日まで待って返すって調整ができないんじゃないでしょうか?
借り換え先の銀行がいいって言えばいけそうな気もするけど、
第一抵当権かけてない相手に1500万円渡すのって、
結構リスクがあるから嫌がるでしょうね。
これからローン組む初心者からの意見でした。
>>191
自分もよく考えてみましたが、借換先は抵当権が設定されないと融資しないのは当然。
住信は全額返済しないと、抵当権抹消しない。
って事は、抵当権抹消→抵当権再設定の流れで融資実行&全額繰上返済なので、手数料の31,500円は必須ですね。
あなたの仰るとおりです。さて、借換どうしよっかな?
会社、或いはデベ提携で有ればもっと優遇されますよ。
ここってミックスプランはあるのですか?
変動+長期固定なんてやつ。
HP見た限りではなさそうですが・・。
>>196
ミックスありますよ。
私は変動+30年固定特約で3月実行です。
ミックスの場合、保証取扱手数料が1.5倍になります。
1本目が31,500円、2本目は15,750円、
合計47,250円です。
当然、印紙は契約毎に用意。
ここは変動も超長期固定も安いから、
ミックスするならここが一番だと思います。
住友信託の団信(住友生命)で落ちました。
尿酸値が高く投薬中(痛風の発作は出た事がない)、肝機能の数値が悪かった(人間ドックの数値が悪かったが、3ヶ月後の血液検査では改善)、位が思い当たる点です。
特段症状が出た事もないし、もちろん入院もした事はありません。
ですので、団信に落ちたのがとてもショックで信じられません。
肝臓の値については追加資料が必要というので人間ドックの結果書を送りました。これには過去数年の結果が載っており、告知する必要が無い事まで載っています。(要精密検査とか。ただ要精密検査のものは後日別の病院で検査し、問題ないとの診断を貰っている)これが原因かなとも思います。
肝機能についても、人間ドックの値が悪かっただけのものは告知書に書かなくてよかったのでしょうか?
同じような境遇の方がいらっしゃったら教えて下さい。
金利優遇についてですが、4月からも延長されるでしょうか?
どなたかご存知の方おられませんか?
俺も今月実行だ。2.5%固定の30年。
ネット系除けば一番安く借りられそうで
ちょっと得した気分だ。(というより得してるか)
長期固定派には本当におすすめな銀行だよ
俺は27年2.5だ!
3月実行 30年固定2.4%です
負けますた
うちは4月引越し予定で、現在本審査中…。
2週間以上前に申し込みをしたのに
未だに返事なしでドキドキです。
30年固定なんですが、金利が上がらない事を
祈りつつ毎日を過ごしてます。
あがったら三菱UFJにでも駆け込めばいいじゃない
今週実行 全期間20年変動0.875です。
金利が上がらないことを願っています。
あまりにも上がればちょっとやばいのでヒヤヒヤです
>>207
206さんはデベ提携で全期間-1.6%では?
もしくは、職域+ビジネスアドバンテージ優遇で全期間-1.6%とか。
それ以外でこの銀行を選ぶメリットはあまりないと思いますが。
>>208さん
デベ提携で全期間-1.6%もさることながら、
20年固定2.4%、30年固定2.5%(80%以内借り入れの場合)もメリットないですか?
あと、ネットでの繰上返済手数料ゼロとか。。
ここは20年か30年固定で旨みMaxだな。
今なら変動もいいと思うけどどうもインフレ
が怖いよ。
俺らが死ぬまでじゃなかったローン終えるまで
最低1,2回はバブリーな時代くるんじゃないか?
と思って固定にするぜ。
>>210
何でインフレ怖いの?
不動産取得していればインフレはwelcomeだよな。
金利上がるかもしれないが上がる前に返済終わればいいんだよ。
35年で借り入れても10年もしくは15年で返済できる計画が立てられるくらいの借入額にした方がいいよ。
背伸びしないようにね。
こちらの銀行で借り換えされた方、優遇金利は全期間1.4%が限界でしょうか?
今のところ全期間1.6が報告されてる中でマックスでは?
ちなみに出る方は交渉しなくても結構簡単にでます。
ごめんなさい借り換えか。
借り換えで住信さんに電話で確認しましたが、全期間-1.45%の提示でした。
但し、住信で財形を現在やっているのでという事でしたので。
ご参考まで。
>>216
ありがとうございます。たとえ僅かでも優遇があるとありがたいですからね(^_^;
仮審査(借り換え)には通りましたが結果が出るまでに約3週間かかりました。
本審査が無事に通過しても実行までに更に時間がかかりそうです(>_<)
まずは本審査に通りますように!
必要書類をしっかり出していれば審査なんて3日で出ますよ。
10日とか3週間とかって何?
月曜日に出して木曜日には了解もらえましたけれど…。
はじめて投稿させていただきます。よろしくお願いします。
1年半前に、4000万をミックス返済で30年固定2.89%(保証料一括払い)2500万と10年固定2.20%(保証料金利上乗せ)1500万で組みました。いずれも35年返済で、契約当時は自動返済は保証料金利上乗せが条件だったので10年固定の方を毎月返済額軽減にてコツコツ繰上返済をしていました。しかし最近になって、保証料一括払いの契約でも自動返済が利用出来る様になった事を知り、30年固定の方を繰上返済しようか迷っています。なお、10年固定にのみボーナス払いを利用している為、10年固定はボーナス分から繰上返済されています。やはり、30年固定に繰上返済して月々の返済額を減らしていく方がいいでしょうか?それとも今まで通り10年固定を繰り上げていく方がいいでしょうか?ちなみに10年固定の固定期間終了後は-0.8%優遇です。ご意見いただけるとありがたいです。
>>219
30年固定はともかく、10年固定はあまり条件良くないですよね。
保証料金利上乗せ(0.2%?)除いても今なら全期間優遇の10年固定でその金利レベルです。
自分は10年固定繰上げに一票。
4月金利は3月と比べてどうなりました?
住信のHP見たら、借入額80%/90%以内の20年・30年固定プランが消えてるけど無くなっちゃったの?
この優遇幅が美味しいと思って申し込んだのに。。
>>220
ご意見ありがとうございます。
確かに30年固定に比べ10年固定はあまり条件が良くないですよね。
利息を考えると30年固定を繰上返済なんでしょうけど、10年固定期間終了後の事も考えると10年固定を繰上返済なんでしょうかね。悩むところです。。
222さん。ローンセンターに直接確認しましたが、今日からなくなったみたいです。私も80%の分を狙っていたんですが。昨日担当営業マンそんなことと言わなかったのに。借入希望額も80%までで書いたのに。なんてこっちゃ。
当初期間が大きいタイプに、超長期も組み込まれてますね。
んー、住信第一希望だったけどどうするか
返済額軽減型の繰上返済をしたいのですが、自由返済って期間短縮型しか無理ですよね?
自動返済にしたらいいじゃないかって話ですが、100万単位でまとめて繰上返済したいのです。
しかも住信の口座は給与の振込口座なので、手元に残しておく残高を仮に100万と設定して、残高を200万にしておいたら一回目の繰上返済100万が完了しますが、以降の返済の度に100万+給与-100万が自動的に返済されてしまいますよね。
自動返済の際の手元に残しておく残高ってコロコロ変更できるものなんでしょうか?
可能であれば繰上返済する度に変更すればいい話なんですが。
>>227
住信SBIネット銀行を給与振込み口座にする。(無料)
住信SBIから、住友信託銀行に、自動振込み設定で毎月決まった日に、自分で決めた額を振り込む
住友信託から、住宅ローン+繰上返済したい金額が引き落ちる
というのが、どこにでも記載してあります。
遡って読んでみてください。
口座を2つ作れば解決するんじゃないだろうか。
227さんへ
違うのかな?私は自動繰上返済できてますけど。ちなみに借入額の80%の30年固定です。
確かに昨年4月の時は長期固定の自動返済はダメでしたが、10月ごろに改正されて、今は繰上げを自動に返済してま
すよ。
確認したらいかがでしょう?(ただし借入額の80%、90%の長期固定プランはなくなったみたいですね)
皆様いろいろご回答いただきありがとうございました。
自動返済は自由に停止と再会の手続きができるみたいですのでそれをうまく活用していきたいと思います。
金利プランを変更した時の優遇幅ってどうなるんでしょうか?
住友信託銀行の口座を2つ作るんですか?
つまり、一つを給与振込みにし、もう一つを、ローン返済用にするってことですか?
一つに毎月給与が入り、そこから、繰上返済したい額を、ローン返済用の口座に
お金を振り込むってことですか?
そんなことしていいのでしょうか?
住友信託銀行は、住信SBIネット銀行みたいに、自動振込み設定できるのでしょうか。
今のところ知っている無料の自動振替えは以下の2パターンです。
①給与→→住信SBIネット銀行→→住友信託銀行(ローン返済口座)
②給与→→ゆうちょ銀行→→住友信託銀行(ローン返済口座)
住信はローン実施にあたり給与や公共料金の扱いが融資条件ではないので、
いろんな銀行を探せば、無料の自動振替えやってくれる銀行は他にもあるかも。
ちなみに、
給与→→住友信託銀行→→住友信託銀行(ローン返済口座)
のパターンで無料自動振替えはありません。
もう1つのパターンとして、勤務先の給与振込みが複数銀行指定できるのであれば、
給与→→→給与振込み銀行
|
→→住友信託銀行(ローン返済口座)
というのも考えられる。
みんなよっぽど小さい会社に勤めてんだな。
給与振込口座の指定なんて、総務の女の子に
頼めば勝手にやってくれるだろ。
>>236
今どき総務の女の子が給与振込してんですか。
よっぽど小さい会社に勤めてるんですね。
ちょっと大きな本社は経理部の給与オンラインシステムに自分のデスクのPCから
ログインして申請するのが当たり前だと思ってました。
住友信託銀行の自動繰上返済(返済額軽減型)について教えてください。
・住信SBIネット銀行を給与振込み口座にし、住友信託をローン返済とする場合の約定日の設定
で良い案はありますか。
案1
①住信SBI 給与:毎月25日
②26日に住友信託銀行に振込み
③住友信託銀行27日に引き落とし
案2
①住信SBI 給与:毎月25日
②住友信託銀行26日に引き落とし※先月の給与から返済
③27日に住友信託銀行に振込み
案1だと、万が一住信SBIから振込みが動かないようなことがあると、ローン返済
できない危険があるのですが、案2だと、前の月の振込みなので安全な気がします。
みなさんどうしていますか。
239さんへ
案より
普通預金に残す金額と自動繰り上げ返済の上限金額があるのでそれをうまく使ったらどうですか?
例
月々6万8000円の場合
給料日の5日後位に設定し、下限を7万に設定し前もって7万入れておく。
万が一1日ずれても残預金額が7万あるのでそれで問題なし。
そして繰り上げ返済も気にせずできますよ。
また大金が入ったときも100万までは上限可能ですから繰り上げ返済も簡単にできますよ。
住友信託の使い方(?)
・自動返済(返済額短縮型)の繰上返済をする。
例)毎月10万の支払いで、11万口座にあると、11万返済され、1万は元金のみにあてる。
・自動返済は、毎月の支払日に、自分が設定した金額を残した残りを繰上返済する。
例)毎月26日を支払日にした場合、26日に、自分が設定した金額(仮に20万円)以上の
金額(仮に40万)あると、20万円を支払う。10万は繰上返済。
・自動返済の支払い上限も決めることができるので、何万以上は繰上返済したくない
場合は、そのことを設定する。
例)20万円ある口座に、40万円振り込まれても、20万円支払いたくない場合は、上限
を5万で設定していれば、15万円支払う
・20万残っている口座に、給与が支払われなかった場合は、20万の内の10万を支払う。
※ローン優先
こんな感じでしょうか。
だから、住友信託銀行には、常に1か月分以上の支払額をいれておけば良いということ。
住本信託銀行は、火災保険の質権設定は必須でしょうか?
過去ログを確認すれば分かりますが、基本的には設定しません。(自分はしてませんが・・・)
但し、物件によってはする事もあるようです。また、支払いの延滞が複数回ある場合は設定
を行うよう要求すると規約(説明あり)にありますのでその場合は必要です
住信って審査厳しくありませんか?
既に中央三井、住信SBI、新生から本審査でOKもらったんだけど、
金融資産(株式)は何を持っているだとか、ちょっと持病があったら、
診断書取って来いだとか(他からは言われてない)うるさいんだけど。
皆さんもそんな経験されてますか?
243さん ありがとうございます
244さん 住友信託さんは、かなり細かいところまで聞きます。そこがかえって安心しました。
住友信託銀行で、変動金利で金利優遇1.6や1.7や1.8にしてもらった人は
どのようにしてもらったのでしょうか?
私は不動産会社の提携ローンで1.6優遇でしたが、1.7、1.8優遇が存在するなら是非教えていただきたいですね。
僕は最近1.5でした。
優遇がすごい人は頭金どれほど入れているのでしょうか。それともいわゆる属性ってやつですか?
住信で1.7や1.8の人ってホントにあるのですか?
是非条件をお聴かせ下さい。
ちなみに千葉銀行で、1.7優遇というのはありますね。
千葉銀行は、変動金利で優遇1.8もあるらしいです。
1.6はうらやましいですね
以前、千葉銀は店頭金利が他行と比較して高めと聞きましたが最近はどうなんでしょう。
5月適用金利公開中。
固定は軒並み上げですね。
他の銀行も横並びで上げてくるのは間違いないようです。
長期固定も低金利の時代は終わりかな・・・
金利きつくなってきてるね。
2月3月実行組が一番美味しかったのかのぅ
5月金利は分かりましたが、4月との比較が分かりません。
どれだけ上がったんでしょうか?
僕は取り敢えず変動で組んで、金利が上昇局面に入ったら固定に変更予定。
通期優遇は1.5%でした。
個人的観測では今の固定上昇はしばらくすると下がってくるような気がします・・・・。
フラット35も借換が可能になりそうなので、それを利用するかもしれません。
結局住信で優遇1.7と言う人はいたの?
1.7はさすがにないでしょう。
ここは1.5か1.6でしょう。
あとは他行にない、保証料の返済手数料無料とか、自動返済、自由返済を利用していくのが良いでしょう。
給与振込み口座にしなくて良いのも使いやすいでしょう。
住信SBIネット銀行の自動振込み設定(無料)で、毎月決まった日に、支払額+繰上返済したい金額をふりこませれば、どんどん繰上できる。
ここと住信SBIのコンボを使えば、他行が手数料を取って実施していることが無料でできる。
ここは良いと思います。私は借りてませんが。
ローンを比較検討中のものです。変動で組もうかと思っています。
初歩的質問かも知れませんが、住信と住信SBIのローンって、どう違うのでしょうか?
そのメリットデメリットをご教示いただければ幸いです。
260さん ちゃんとまずは各銀行の資料を読みましょうね。知識0の人にアドバイスはできないです。自分がまず勉強して、そこででた質問をしましょう。
住信SBIは、変動金利は安くないです。保証料が無料だったりしますが、保証料は払って、金利の安い住友信託が良いと思います。また、住信SBIは、審査に非常に時間がかかります。なので、実行まに2ヶ月から2.5ヶ月はないと間に合いません。あとは、もっと金利の安い銀行も探してみましょう。借り入れ開始時は、金利は安ければ安い程得です。
住信で優遇1.6確保して変動で0.825で借りる予定にしてるんだけど、
もっと金利安いところってどこだろ。
中央三井でも同じ金利確保したけど、繰上返済などの使い勝手からしたら
住信の方が良さそうだし。
住信で1.6優遇はうらやましいですね。
ここは他行への振り込み手数料も無料だったような
借り換えを検討中のものです。
当初優遇10年固定と変動で迷っています。
ソニーで10年固定とも考えていましたが、住信の変動にもひかれています。
変動でこまめに繰上げした場合に気になることがあるので、お教えいただければありがたいです。
住信のサイトによると以下のような記載があります。
-----------------------------------------------------------
# ※1 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、保証会社への保証料返戻事務取扱手数料も無料となります。
# ※2 保証料を「一括前払い方式」でお支払いのご契約は、繰上返済に伴って返戻される保証料から、保証料返戻事務取扱手数料5,250円(消費税および地方消費税含む/返戻保証料が5,250円以下の場合は、返戻保証料金額を上限とする金額)を差引かせていただきます。
----------------------------------------------------------
私にはちょっとわかりにくいのですが、※1が適用されるのは具体的にどのような場合でしょうか?
上記の※2によると、 保証料を「一括前払い方式」にすると、繰り上げ返済した時に戻ってくる保証料から5250円引かれるということですよね?
戻ってくる保証料が 5250円に満たない場合は、相殺されてほぼ返って来ないと思っていればいいのでしょうか?
よろしくお願いします。m(__)m
ネットをつかった自由返済や、自動返済の場合は、手数料無料なので、実質無料になるのでは?
No.264の件ですが、解決しました。
※2は電話で繰上げした場合だったのですね。
書き込みしてしまって、すみませんでした。
確かにあの書き方だと誤解しやすいよね
3月までは?トップクラスの超長期の固定がだんだん上がってきて
ここのスレも住人が減ってますね。
今実行する人たちは変動でいってるのかな。。。
HP見てもよくわからないけど
今30年固定でかりると金利って
3.8%?それとも2.9%?
当初期間引き下げ重視型とかって
当初期間がどれだけあるのかサパーリわからん。
借り換えで、本審査中です。
今のところ変動なら、大手の中ではここと中央三井が一番低いのではないでしょうか。
住友信託は繰り上げも自動返済、自由返済と選べて、ネットで手数料無料というシステムは素晴らしいと思い、ここに決めるつもりです。
担当者の対応もすごく丁寧で好感が持てました。
借り換えですし、元々提携デペのマンションではないので、優遇は勤務先提携で△0.1プラスで、結局-1.5% 優遇になりました。
もう少しなんとかならないかといろいろ粘ってみましたが、MAXとのことであきらめました(^_^;)
中央三井は仮審査に時間がかかって、今日になってようやく連絡がありましたが、もうほぼ住信に決めてしまいました。
中央三井は何万円もするカードを作らないと繰り上げ手数料が無料にならないのがネックですね。
それに勤務先提携もあるかどうかわからないので(たぶんなさそう)、うちの場合は-1.6 にはいかないような気がします。
今月実行だと、ローンの返済も今月から?
住友信託銀行は約定日は固定ですか?
月末実行なら、初回の利息は約2倍になりますね。
その通りです。
月末実行の場合、初回返済額(翌々月)は約2ヶ月分の金利となります。
ちょっと損した気分になります。
できれば25日くらいの実行がいいと思います。
自動返済の上手な使い方教えて下さい。
>>279
個人的には
自由返済>>>>>>>>>自動返済
期間短縮か、月額軽減か、いろいろあると思うけど、
ライフステージによってお金が要る時、余裕があるときがあると思う。
しんどい時にはそのまま、余裕があるときは負債減らす選択肢の方が楽かな。。。・
スマン!自動返済のウマイ使い方ちゃうわな?
固定金利での想定返済額を口座に入金して、変動で契約する。
差額分が自動で繰り上げ返済できる。
ちなみに自動返済=返済額軽減、自由返済=期間短縮なので、個人的には
自動返済>>>>>>>>>>>自由返済
だな。
というより、ここの自動返済のシステムは、返済額軽減型の繰り上げ返済のメリットを活かしやすい。
>>279
自分は今月、旧住宅金融公庫からこちらの変動に借り換えました。
月々の支払額が下がったのですが家計上は下がったことにしないで、
その分毎月の自動返済にあてる予定でいます。
自動返済ならではの利点は、一度申し込んでおけば、
今月は繰り上げ返済しようとかいちいち思わなくても
金額さえ決めておけば、勝手に繰り上げ返済していってくれるという点だと思います。
きつくなった月は当初の返済額だけ口座においておけばいいですし。
自動返済は期間短縮ではなく返済額変更方式です。
そのため繰上げ金額を含んだうえで毎月の支払額を同じにした場合、
毎月少しずつ返済額が減り、繰上げ分が増えていくことになるので
結果的に期間も少し短くなります。シミュレーションするとわかります。
http://loan.mikage.to/loan/
1点、面倒だなと思っているのは10~12月の返済です。
住宅ローン控除のための残高証明書が10~12月は見込みの予定
(自動返済は想定しない金額)で送られてくるということです。
そのため10~12月に自動返済、自由返済してしまうと証明書と残高が異なってしまいます。
自分は会社員なので残高証明書で年末調整となるのですが
そこに差額があると、一応虚偽ってことになってしまうので、
再度年末の時点の残高証明書をもらって確定申告をしなければなりません。
自分の場合、控除額数百円の差で確定申告するのも面倒なので
10~12月は当初の返済額のみだけでいくかもしれません。
http://www.sumitomotrust.co.jp/news/081208.html
自由返済、自動返済はかなり便利そうですね!
ここより優遇金利が0.1大きい銀行と迷い中ですが、
0.1くらいの差なら繰上げ返済のしやすさで住信かなって思ってます。
振り込み手数料無料にするには通帳なしにしないとダメです。通帳なしは記録なくて不安です。
無通帳のユア パートナー総合口座の場合は、ダイレクトによる
他行振込手数料は5回/月まで無料ですが、
有通帳でもローン残高が2000万以上であればアドバンテージ
サービスのゴールドステージが適用され、ダイレクトによる他行
振込手数料は20回/月まで無料になります。
ユア パートナー総合口座でも、毎月入出金明細書が送付されてくるので、
通帳がなくても心配ありません。(投資信託が条件だったかも?)
また、ダイレクトでもダウンロードできるからあまり気になりません。
逆に有通帳の場合、通帳記入のために支店ATMに行かないといけないけど、
支店数が少ないので、なかなか通帳記入できませんよ。
(しかも、通帳記入は平日9~18時のみ)
投信なくても、明細書は送られてきますよ。(住宅ローンだけでウチに来てます)
その明細書を挟むファイルも確か契約時に貰らいました。
自由返済で、返済金軽減で繰り上げできれば完璧なんですけどねー
ここは、携帯用サイトは出来ないんですかね?
メインバンクとしてはいまいち使いにくいです。
>>283
私も全く同じで、先月旧公庫から住友信託に借り換えしました。
今月から、住信への返済が始まります。
これまでより返済額が減りますが、これまでの金額+繰り上げ返済用に少しずつ貯めていた分も一緒に入金して、自動返済していく予定です。
減税のある内は、10月~12月の間は確かにちと面倒ですよね。
会社が給与を複数口座へ分けて振込みしてくれるのですが、10月~12月の間は自動返済されないように余分な額はすぐに引き出しておく予定です。
その分は1月になったらまとめて入金して、自動返済にまわるようにします。
お互い、頑張って返済していきましょう。
アドバンテージサービスのステージってどこに表示されます?
資料にはログイン直後の画面に表示されるってあるのですが、見当たりません…
教えてください
こちらの銀行は
物件を共有名義にした場合
担保提供者ではなく
連帯保証人になるのですか?
妻は現在専業主婦でマンションの頭金1割を負担するだけです
住宅ローン控除などの理由で、10月~12月の間だけ自動返済したくない場合は、
返済日までに、MMFを買っておくか、手数料無料で他行へ振り込みしておけば大丈夫ですよ。
自動返済は1万円からなので、ローン返済後の残高が1万円以下
(残高設定している場合は残高+1万円以下)
になるように、MMF買い付けか振込みをしておけば、その月は自動返済されません。
俺も携帯サイトは欲しいと思った。
PCだけだとやりにくい。フレッシュなHDD用意して
ウィルスやら何やらにも気をつけないといけないしな。
今住信は特に変動金利で組む人達にとっては圧倒的に人気がありますね。
自動返済の便利さや、自由返済による繰上返済が1万円から手数料無料でできるってのはいいですよね。
他に住信より優遇金利が0.1%良い銀行もあるのですが、便利さに惹かれて悩み中です・・・
ここで変動に借換えてから半年たちました。
自動返済で毎月の支払額が数百円づつだけど、
少なくなっていくのが意外とうれしかったりします。
5年後の支払額見直時に2万くらい減らしておくのが目標です。
281さんをはじめ、ご存知の方にお聞きしたいのですが、
住宅ローン控除のための残高証明書が10月~12月は見込額が記載されて送られてきて、
この期間に繰上返済することで残高証明書に記載の残高と実際の残高に差異が生じる場合に、
再度残高証明書をもらった上で、年末調整でなく確定申告をしなければならないので面倒と書かれていて、
自動返済にしていると確かに少し面倒だなと思ったのですが、
変動金利で組んでいる場合で、10月に金利が変わってしまうと、繰上返済をしなくても同様に面倒な手続きが発生してしまうのでしょうか?
今ここと、ここより優遇金利が0.1%高い他行のどちらにしようか迷ってます…
自動返済の便利さや繰上返済が1万円から可能という点に惹かれていますが、0.1%の差がありますす。
他行の方は自動返済はなく、繰上返済は30万円からなので、半年ごとに繰上とかになると思うのです。
年間の合計繰上返済額は同じでも、半年ごとの繰上返済より、毎月繰上返済していった方がいいのでしょうか?
0.1%差があるのでなかなか決め切れません…
↑
281さんではなく、283さんの誤りでした。
失礼しました。
誤解している人が多いですが、
10月(4月)は金利が決まる月です。
そして、その金利が適用されるのは1月(7月)からです。
なのでご心配のような事態は発生しません。
繰り上げ返済については、年間で同じ金額を繰り上げるなら、一括よりも毎月の方が良いと聞きました。
金利差が有る場合はどうなんでしょうね。
借入金額や金利によっても変わって来ると思うので、銀行でシミュレーションしてもらうのが、
一番だと思います。
再び298です。
上記で悩み中のため色々調べていましたが、繰上返済の際の保証料返戻について住信ともう一方の銀行で差があることが分かりました。
もう一方の銀行と伏せておく必要もないと思いますので書きますが、住信とりそなで比較検討しています。
住信の場合は自由返済をインターネットで行うと、保証料払戻の際の事務手数料が無料ということで、最初に一括で払った保証料が全額戻ってくるということでしょうか。
一方りそなの場合、事務手数料が毎回10,500円かかるということなので、仮に半年に1回繰上返済をすると、10年で20回することになりますから、事務手数料を20万円払うことになると考えています。
そうすると、10年で20万円の差がつくわけですので、これを考慮すれば、りそなの方が0.1%優遇金利が高いとはいえ、早いうちにたくさん繰上返済したい人にとっては住信の方が便利なだけでなくお得、という結論になるような気がしています。
ちなみに、自動返済の時の保証料返戻事務手数料ってどうなるのでしょうか?こちらも無料でしょうか?
すみません、追記です。
一部繰上返済であっても保証料返戻はありますよね?
どこかで一部繰上返済の場合は保証料返戻がない保証会社もあるので確認が必要、と書いてあった気がしましたので。。。
>>298
りそなはインターネットで繰り上げすれば、手数料は無料です。
しかし、1回100万以上で50万刻みでないと返済出来なかったと思います。
毎月ちょっとずつでも減らしたい方には向かないと思います。
今ホームページ見てみましたが、りそなはインターネット経由だと繰上手数料は無料、30万円以上から1万円単位で実行できるのではないでしょうか。
期間短縮型か返済額軽減型かは自由に選べるようです。
ですが、たしかに保証料返戻事務手数料は10500円取られるみたいですね。
住信はこの保証料返戻事務手数料が(インターネット経由の自由返済だと)無料というのはかなりすごいですね。
おそらく一括で0.2%とかの保証料を最初に払っているのですから、それがほとんどそっくりそのまま戻ってくるのと、
細かく繰上返済してたら毎回保証料返戻事務手数料を1万円とか取られるけど、その代わり金利は0.1%低いっていうのを比較すると、
計算してないのでざっくりとした感覚でしかないですが、ほとんど変わらないんじゃないですか?
間違っていたら訂正お願いします!
まず、「繰り上げ返済は1万円からできる」場合と、
「繰り上げ返済は30万円以上でないとできない」場合とで金利負担の差を比較すると、
場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。
自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。
自動返済をこまめに活用していく予定なら保証料上乗せ方式にしておくのがお勧めですね。
>場合にもよりますが、ざっくりと計算すると前者は後者に比べて数百円程度安くなるだけです。
わずかだけど前者(住信)の方が有利ということですか?
また、何が数百円程度安くなるのでしょうか?
>自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
>無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。
たしかに、ホームページ見てみたけど何も書いてないね。
手数料がかかるならその旨を書かないといけない気がするんだけど。
>また、何が数百円程度安くなるのでしょうか?
「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。
>「金利負担の差を比較すると」と書いてあるでしょうが。
全期間?年間?
>自動返済の場合の保証料返戻事務手数料は、正確なところは聞いてみないとわかりませんが、
>無料とは書いてないので、取られるんじゃないでしょうか。
パンフレットの方には自由返済、自動返済ともに無料と書いてありました。
保証料返戻事務手数料は無料みたいですが、振込手数料も無料なのでしょうか?
毎月自動返済していると、毎月少しずつ保証料が振り込まれるといったかんじなのでしょうか?
優遇金利が0.1%違ったら迷わず良い方を選ぶべきだと思ってたけど、意外とそうでもないんだね。
たしかに、住信は繰上返済のしやすさで言ったらすごく魅力あると思うんだけど、それって単に便利ってだけじゃなくて、返済額の面でも有利になるのか!
っていうか保証料の払戻し手数料が一切無料ってすごいね!
保証料って繰り上げ返済すると戻ってくるんですね。
そんなことも知らなかった・・・
繰り上げ返済するとその翌月とかに口座にいくらか振り込まれるんですか?
283です。
自動返済は来月からの予定なのでその件については具体的なお答えができませんが、
自動返済と0.1%の金利差については、283にも書きましたが
http://loan.mikage.to/loan/
でシミュレーションできると思いますよ。
住信の金利で2回目以降を自動返済する設定(初回はできません)
他行の金利で半年後から半年ごとに自動返済で上乗せする金額×6を繰り上げ返済する設定
両方でやってみて総支払額などを見比べてみてはどうですか。
自動返済は返済額軽減式ですので、比較対象を期間短縮方式にすると
総支払額という面では自動返済のほうが不利になるかとは思います。
毎月自由返済(期間短縮方式)の手続きをするってことならば、その設定でもできるはずです。
手数料と保証料の戻りについては、自分で加味するしかないですが、
どこかのスレで保証料の戻りの計算というのはとても複雑なもので
銀行に聞いても教えてくれるものでもないというのを読んだことがあります。
このスレの前のほうの書き込みで、借り入れ直後に10,000円自由返済したら150円ほど戻ってきた
という書き込みがありましたね(借り入れ金額や期間は不明です)。
りそなでは保証料返戻事務手数料が10,500円という書き込みがありましたので
よっぽどまとまった金額を返済しないと、手数料と相殺になってしまうかと。
それに比べれば、住信はちょびっとでも戻ってくる、とは言えますね。
283さん
ご教示いただきまして、ありがとうございます。
結局、0.1%の優遇金利の差はあまり大きな差にはならなさそうといいますか、ほぼ変わらない結果になりそうですね。
変動以外の基準金利を見るとわずかながら住信の方が良いこともありますし、深く考えなければ優遇金利の大きいりそなで決まりなのでしょうけど、色々悩んでしまいます…
10月~12月の自動返済を回避する方法として、住信SBIネット銀行やゆうちょ銀行の自動振込が有効であることは
よく理解できましたが、事情があって私は給与振込口座にそれらの銀行を指定することができません。
10月~12月だけ自動返済を回避する面倒さもありますし、いっそのこと自動返済はしないで全て自由返済にしようかとも考えていますが、変動金利で組むので将来金利が大きく上昇した時のことを考えると、返済額軽減型の繰上返済もしておきたい気もしています。
自由返済が1万円から手数料無料で返済額軽減型と期間短縮型の選択が可能だったら最強だったのになぁ…
確定申告ってそんなに面倒なもの?
再び298です。
住信にするか、りそなにするか、そろそろ結論を出す必要がある中でまだ迷っています。
全般
・ローン元金は約3,000万円
・35年
・毎月15万円をローン返済にあてる(通常支払いとの差分は繰上返済)
・ボーナスを25万円×年2回繰上返済する
住信
×全期間1.6%優遇(変動金利で当初0.875%)
○1万円から毎月自動的に繰上返済可能(自動返済・繰上返済手数料無料・返済額軽減型)
○1万円から自由に繰上返済可能(自由返済・手数料無料・期間短縮型)
○保証料返戻事務手数料無料(10,000円の繰上返済で150円が戻ってくる前提で、年間約18,000円戻る)
×10月~12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある
りそな
○全期間1.7%優遇(変動金利で当初0.775%、年間約18,000有利)
×30万円から繰上返済可能(手数料無料)
○期間短縮型と返済額軽減型から選択可能
○10~12月は繰上返済の手続きをしなければOK
×保証料返戻事務手数料は1回の繰上返済につき10,500円(年に2回以上繰上返済すると全く戻らない)
その他
・銀行としての信頼性やその他の評価は?
上記のようにまとめておりまして、結局0.1%の優遇金利差は保証料返戻事務手数料が10,500円かかることで消えてしまっています。
あとは、1万円から繰上返済できるか、30万円以上でないとできないかの違いと、
返済額軽減型しか選べないか、期間短縮型と両方から自由に選べるかの違い、
銀行としての信頼性などの違い、あたりかなぁと思ってます。
繰上返済が毎月か半年に1回かの違いは、当然前者の方が有利であると思いますが、
返済額軽減型しか選べないこと、10月~12月(1年の4分の1)は自動返済がされないようにしておかなければならないことなどを加味すると、
そのあたりの自由度が高い後者も捨てがたい気がしています…
結局、どちらを選んでも大きくは変わらない、ということは分かっているのですが、
あと数日考える猶予があるので、最後まで悩み続けて答えを出したいと考えています。
よろしければアドバイスというか相談に乗っていただければ嬉しいです。
>>321さん
自分は、昨年11月から住友信託銀行を選んでいます。
個人的には、それだけの繰上げ返済が出来れば住友信託銀行を選択するかと思います。
0.1%差が毎月繰り上げ返済できる分の利息軽減&保証金返金での差で大きな違いがないように考える
からです。(自分なら保証金は利息0.2%を選択するかと思いますが…)
また、「10月~12月(1年の4分の1)は自動返済がされないようにしておかなければならないこと」に
関しては、りそなでもネットでわざわざ繰り上げ返済するように作業が必要なのでどっちもどっちかと
思います。
自分の場合は、住信SBIネット銀行とかで自動振替をしているので10~12月も停止するだけです。
銀行の規模等は、りそなは今リテールに力を入れている銀行ですし住友信託銀行は7大銀行のウチの
一つで安定した経営で有名ですので銀行自体は気にしないでよいかと思います。
※自分は、住友信託銀行を選んでいるのでそちらびいきになっているかと思いますが30万円から繰上は
使い勝手悪い気がしてしまいます…
自動返済は返済額軽減型なので、期間短縮型に比べると利息軽減効果は小さいですね。
金利上昇時に備えるということであれば適度な返済額軽減型の繰上返済も必要だと思いますが、
単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。
自由返済なら、1万円からと30万円からという違いはあれど、りそなの繰上返済とあまり変わらないのでは?と思いますが、書かれているような保証料返金の差があるなら、ほんとにどちらでも変わらない気がしますね。
しかし、全期間1.7%優遇はすごいですね!それは確かに悩みますよ。
30万円からの繰上だったらいい方では?
100万円からってところも多いわけだし。
それに、毎月6万円くらい支払い以外に貯められるわけだから、5か月で繰上できるんだし。
そこの利便性はあまり違わないと思うなー。
住信だと自動返済で9回+自由返済で2回の繰上返済かな?りそなだと2~4回?
利息軽減効果もそれほど変わらないのでは?
だったら、金利が0.1低くて、期間短縮型と返済額軽減型が自由に選べるりそなの方が魅力的な気もするけどねぇ。
ただ、保証料の返金が多少気にはなるね。
>×10月~12月は自動返済を回避する手段をとる必要がある
確定申告するのが面倒じゃないければそのままでいいんじゃない?
確定申告ってそんなに面倒かな?
>単純に利息軽減効果を追求したいなら、自動返済は行わず、自由返済のみにするという考え方もある気がします。
自動返済で毎月同額を返済していくかたちで返済額軽減型を実施していく場合、期間短縮型と利息軽減効果や総支払額、支払い期間はほぼ変わらないのではないですか?
ここを見ると分かります。
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html
>>326
私は、それやってます。
「支払額+繰上げ額」が一定になるように入れておけば、
基本的な返済額は減っていって、結果として支払い期間も減ります。
例えば、最初の時の支払いが10万だとして、残す金額を30万くらいにします。
(何かあったときに支払いが遅れないように3回分安全を見ます)
その上で、毎回50万銀行に入れておけば、自動で20万円の「支払い+繰上げ」が行われます。
後は、支払額の減少を気にせずに払っていけば、期間短縮をしたのとほとんど変わらない結果に
なります。(毎月同じ金額を払っているのだから当たり前)
その上、基本的な支払い額が減っているので、何かあって厳しい時は繰上げをやめれば、基本的な
支払いも減っているので安全です。
MIXで組んでいる場合は、優先順位の高いローンの自動繰上げに上限を設定することで、両方の
ローンの繰上げのバランスを考えながら、同じことができます。
期間短縮型の方が利息軽減効果が高いと、どこを見てもほとんどそう書いてありますが、それは嘘?
>>328
よく書いてある説明は嘘ではありません。
ただ、説明の前提条件が>>326、>>327と違います。
期間短縮型は期間を短縮しても、月々支払わないといけない額は変わりませんよね。
支払額減少型は、月々支払わないといけない額が変わりますよね。
普通の説明は、支払額減少型を選んで繰り上げた場合、減った額に実際に支払う額をあわせる
という前提で説明しています。
繰上げは行うけど、同時に月々の支払いは減らすってことです。
つまり、毎月10万払っていて、繰上げで支払いが9万になったら、毎月9万払うって方法です。
これだと、期間短縮型と同じ額を繰り上げたとしても、月々の支払いが少なく、期間が長いわけ
ですから、支払額減少型の方が、支払額短縮が頼りも、支払い総額多くなります。
>>327に書いてある方法は、支払額減少型で繰り上げても、月々の実際の支払いを減らさない方法
です。
つまり、毎月10万で、繰上げで支払いが9万になっても、10万払うって方法です。
これだと、月々の支払額は変わっていませんので、支払額減少を選ぼうが、支払期間短縮を選ぼう
が、支払い期間はほとんど一緒になり、支払い総額もほとんど変わらなくなります。
また、9万になったのに10万はらっていますので、差額は繰り上げられていることになり、知らず
知らずのうちに支払わないといけない額が、8万、7万と減っていき、繰上げ額が増えていきます。
このようにしておくと、万が一の時に差額と払うのをやめれば、支払額を減らすことができますし、
問題がないなら、ずっと続けていけば、期間短縮と同じ効果が得られます。
保証料を最初に一括で払うことにしているのだけど、住信は毎回の繰上返済で保証料返金にかかる手数料が無料で、きちんと戻ってくるというのは本当でしょうか?
毎月自動返済、ボーナス月に自由返済をしようと思っているのですが、どのタイミングでどのくらい保証料の返金があるのでしょうか?
前にも書いてあった人と同じように、自分も金利がここより若干お得だけど保証料の返金にはかなり手数料がかかるからほとんど返ってこないところと比較検討しています。
賢者の皆さまのお知恵をお貸しください!
>>329さん
なるほど。よく理解できました。ありがとうございます。
住信の自動返済ではなく、例えば私が比較検討しているりそなの繰上返済で返済額軽減型を実施してしまうと、
その分毎月の支払額が減ってしまうので、利息軽減効果が期間短縮型を実施した時より低くなるということなのですね。
つまり、住信の自動返済ってすごく優れものですね!
なんだか、「住信 VS りそな」で色々悩んできましたが、だいぶ視界が開けてきました。
利息軽減効果と将来の金利上昇に対するリスクヘッジの両方を考えても、住信の方が保証料がきちんと戻ってくることを踏まえても、0.1%優遇金利の高いりそなより有利か同等である気がします。
ちなみに、ローン減税のある間は10月~12月は繰上返済しない方がよいということで、自動返済を回避した方がよいとのことですが、
確定申告ってそんなに面倒なものなのでしょうか?あるいはお金かかったりします?
多少面倒なくらいなら自動返済はそのまま放置しておいてもよいのかなと思ったりもしていますが、どうなんでしょうか?
毎月の支払額が減る分、繰上返済の額を大きくすればいいだけの話だから、別に自動返済じゃなくても同じようなことできると思うけど。
そういった計画的な繰上返済が可能な人は、自動返済に頼らなくても同じことできるはず。
俺だったらりそな選ぶな
保証料は10000円の繰上返済で150円戻ってきたと前に書いてあったのだけど、まずこれが本当かどうか実際に知ってる人に教えて欲しいのと、この場合の返済期間も知りたい。返済期間で保証料は変わるはずなので。
あと、タイミングは繰上返済の翌月か翌々月くらい?
>>331
確定申告はそれほど面倒でもないけど人による。
今はネットで申告できるし、申告書を作るのもネットから必要な数字を入れるだけで、勝手に計算してくれる。
ネットで書類を作って、プリントアウトして提出してもOK。
ただ、自動繰上げは、口座に残しておきたい金額より余分に入れておけばしてくれるシステムなので、
返済が終わったら、口座の残金が残しておきたい金額より少なくなるようにすれば、自動繰上げはしない。
メインバンクだと調整が難しいかもしれないけど、ローンの支払いだけに使うなら、残金の調整は簡単なので、
確定申告よりも繰上げしない方が簡単だと思う。
保証料の返金分が、金利0.1%の差を覆すくらいあるかどうか、気になりますね。
一括の場合、大体0.2%くらいの保証料を最初に払ってるわけなので、その半分くらい返金されれば0.1%の金利差分くらいになる計算でしょうか。
そのくらいは戻ってきますか?
年間同額を繰上返済するとして、毎月繰上返済するのと、半年に1回繰上返済するのとでは、
利息軽減効果はどのくらい違いますか?
当然前者の方が有利なのでしょうけど、どのくらい有利なのか知りたいです。
年間の支払額が一緒なら、毎月自動返済で返済額軽減型をやるのと、毎月自由返済で期間短縮型をやるのでは
利息軽減効果はどっちが高いんだろう?
やっぱり同じなのかな?
>333
保証料の戻しですが、3月に30年で借り入れつい先日3万の自由返済で戻しが565円でした。ただしこれまでにもいくらか自由返済を行っているので、借り入れ期間は短縮されている事を考えると、1回目であればもう少し戻りがあったのではと思います。
住信SBIネット銀行の自動振込について質問です。
大変便利そうなので是非利用したいと思っているのですが、振込みが遅れてローンの引き落としができなくなるような可能性がないか心配しています。
2つあって、1つ目はうちの会社は給料日が25日、引き落としが26日なので25日に自動振込を設定したいと思っているのですが、自動振込は指定日の何時頃に実行されるのでしょうか。給料振込み前に自動振込が実行されてしまうと困りますので…
もう1つは自動振込の指定日が休日だった場合、その前後どちらに実行されるのでしょうか?
すみません、自動返済をコントロールする便利なパターンとして住信SBIネット銀行の自動振込が何度も取り上げられているため、住信の住宅ローンで自動返済を使っていきたい自分としてはここで質問させていただいた次第です。
約定日を26日ではなく、別の日にしてもらうことは不可能なのかな?
そうすれば心配しているリスクは回避できそうだけど、無理?
残高証明書の件ですが、とぼけてそのまま提出してもばれないような気が。。。。
バカ正直にすべきでしょうか?
12月実行です。
審査が通り、住友信託銀行でローンを組むことにしました。
どの銀行か迷いましたが、繰上返済の手数料無料がいいと思い、決めました。
住友信託銀行に決めた方は何が決め手で、こちらにしましたか?
金利優遇全期間-1.6%が決め手でした。
繰り上げ返済時に、保証料返戻事務手数料5250円が、必ず発生しますよね?
他の銀行と比べて安いのでしょうか?高いのでしょうか?
インターネットなら無料ですよ。とにかく自動返済から金利水準(デベ提携優遇金利も)まで最強の銀行だと思います。
こちらの審査は厳しいと聞いていますが、いかがですか?
金利も比較的安いのでは、と思いますが・・・
変動では最強です。
審査も厳しいので逆に安心です。
あとは、2000万以上の住宅ローン残高があれば、アドバンテージサービスのゴールドステージ以上になるので、月20回まで、他行宛振込み手数料無料です。
他に、住信ポイントクラブ経由でVISA ゴールドカードに年会費2625円で入れます。
買い替えを検討中です。
今のマンションを新築で購入した際に、デベ提携で全期間1.6%優遇で住信から融資を受けています。
非常に良い条件で借りることができているので、買い替えた後もこの条件で借りたいと考えているのですが、可能なのでしょうか。
買い替え先はまだ決まっていませんが中古マンションです。
仲介業者の提携次第なのでしょうか?
それとも、借り手の条件(勤務先、年収、その他の借り入れなど)が変わらなければ、金融機関との交渉で同じ条件で融資してもらうことが可能でしょうか。
よろしくお願いします。
毎月自動返済したあと送付される保証料返金明細(手数料無料)をみると住信にしてよかったなぁと思います。わずかながら翌月の自動返済に回るので尚更です。保証料が元金返済になる快感(笑)。
》355さん
自動返済も戻りますよ。なので保証料返金明細が毎月送られてきます。
>354(356)さん
355です。ありがとうございます。
>自動返済も戻りますよ。
そうなんですか…(;_;)
結構な勢いで繰上返済をした場合、保証料の戻りが「無い」と仮定した場合は、
保証料上乗せにした方が、総返済額が少なく済むというシミュレーション結果だったのです。
自動返済をメインに繰上返済を行うことを予定しています。
自動返済では保証料の戻りが「無い」と聞いていたので、
保証料上乗せで契約してしまいました…。
どうしょうもない担当者ですね。
ミスを指摘し今からでも変更させましょう。
知人から住友信託がいい、と聞きました。検討に入れたいと思っているのですが、
①「保障料が全額戻ってくる」のでしょうか?HPには記載がないのですが。
②繰り上げ手数料は?契約によって変わるのでしょうか?
現在、変動型を検討しています。
お手数ですが教えてください。
住信検討中です。
「全期間1.5の優遇」と言われたのですが、これって交渉によって1.6になったりするのでしょうか?
本審査前にごねると結果に響きそうだし、本審査後に言っても覆ることはなさそうに思うし・・・
教えてください。
>360さん
1.6%優遇は、金融庁から指導が入ったとかで2009年9月末までに申込み(仮審査の申込み
でもok)した人で終了になるとデベロッパの担当者がいってました。今は1.5%優遇が最大
なのかもしれません。
-1.6ですがデベ提携です。
やはり住友ではデベ提携だけがー1.6%のようですね。今まで相談した中では借り換えは東京三菱が-1.6%、りそなが-1.7%でした。利率だけみると住友はそれほど有利でないので悩んでしまいます。個人的には好きな銀行でしたが統合されるとどなるか不安ですし・・やっぱり東京三菱かな
関東圏以外で、マイナス1.6の人はいますか?
では、中部地区で、デベ提携-1.6の方はいらっしゃいますか?
今30年固定ダト4%?
ちょっと前2.5%とかだったと思ったけど
30年の場合、全期間より当初期間で申込む場合がほとんどではありませんか?
その場合、年3.1%ですよね。
にしても、徐々に上がってきてますよね。
ローン組んで1年目なのですが残高等証明書はいつ頃届きますか?
今年ローン組まれて、手元に届いている方いらっしゃいますか?
住信に借り入れ予定のものですが、残高証明書さえ来れば
こっそり繰上する予定です。
釣れますか?
>373さん
厳密には、源泉徴収で用いた予定残高と変わる繰上げ返済すると、確定申告義務があるですわ。
ワタスならば、たった1ヶ月分なら利息払うですが。
>372さん
1年目っていうことは、源泉徴収ではなく確定申告になるですわ。(来年の2月~3月)
つうことは、12月末の残高が確定してからということになりんす。(既存住宅ローンの借り換えの場合は除く)
よって、すでに手元に届いていることはなく、来年の1月の中旬から下旬につくかと思われまんす。
2年目以降は源泉徴収でいけるので、9月末くらいで一旦締めて12月末の予定残高の証明書(返済予定表の記載どおり)が来るですよ。
だいたい10月の中旬くらいかな?
あいや~。釣られたです。
ということは、1年目は1月1日に、2年目以降は10月1日にこっそりと
繰り上げれば良いんですね。実際上。
>377
釣りでしょ?
でも、いただきますっ!
実際上だろうが理論上だろうが、10月1日にやろうが12月30日にやろうが、年末控除での還付が過大ならば確定申告義務が発生するので、却って申告の手間が増えるだけでしょ。
確定申告しないと無申告加算税がかかるし、悪質ならば重加算税になるのでは?
わずかな還付金額の差のためにそこまでするかい?
あと、銀行の都合(システム負荷の都合とか税制改正へのシステム対応など)で9月末に締め切らない場合もありうるわけだし。
そのとき、「9月末から計算した予定残高でないじゃん」って銀行にクレーム入れたって取り合ってはくれんしね。
それと、1年目は1月1日にっていうけど、住友信託では1月1日のネット返済は可能なのかい?
ま、良い子の皆さんは「こっそり」は考えないことだ。
>>379
1月1日は祝日だから無理でしょうが、できたとしても
税還付は12/31時点での残高できまるから1/1に繰上返済しても
問題なしです。
(確定申告時には12/31時点での残高証明をもって行くし)
わかってらい!
12月31日の残高で決まるっていうのは常識。
そもそも、1月1日って明らかに銀行営業日でないから、突っ込んだだけ。
イーバンクの決済みたいに24時間×365日できるのかという質問だし。
って、もしかして380も釣り?
もしかして、俺って踊らされてるのか?
住信を給与振込口座にして、知らないうちに自動返済してしまったのなら
悪質とまで認定できないんじゃないかな。
そだね。重加算税対象となる悪質って相当すごい場合らしいし。
ただし、その場合でも確定申告するんでしょうな。
悪質でなくとも無申告加算税の対象になるしね。(加算税の課税対象金額になるまで差が出る疑問だけど。)
ま、良い子の皆さんは、故意に「こっそり」はやめとくでしょ。
冬のボーナスが出たら、やりたくなるかも知れないけど、たった3週間程度待てばいい話だし。
ところで、銀行としては予定残高証明の発送後に多額の繰上げ返済を処理したら、どう対応してるのかな?
やっぱ、知らん振りなのだろうか?
どやろ、
これまで適用される住宅ローンの金額は小さかったから、
繰上返済しても、残高違うけど戻ってくる税金の金額はかわらなかったけど
(例えば2008年なら2000万以上の残額なら残額がどうであれ20万しかかえってこない)
2009年以降はほぼすべての人が繰上返済で税金金額変わるから、
本格的に問題になるのは来年以降だろうとおもう。
せいぜい数万円の節税を精査するほど税務署は暇じゃありません。
自営業者の脱税でも手入れするのは最低でも数百万です。
仲介業者提携で1.5%優遇しか出ないと言われました。
やはり1.6は無理なんでしょうか。
私はつい最近ローン審査の本申込をしたのですが、地所物件の提携ローンで全期間1.6%優遇でしたよ。
聞いた話では、月毎に優遇率を見直すそうです。
私が(デベから)言われたのは、仮審査だけでも通しておけば、その時の優遇率が適用されるので、
もし、契約しないとしても、仮審査だけは通しておく裏技もありますよって事です。
で、9月中に仮審査を通したので、1.6%優遇受けています。
今は1.5%みたいですね。
僕は1.7%優遇ですが、当時は変動2.875%でしたからね。
保証外枠で1.375%だから自分以上は多そうですね。
ちなみに、デベ提携です
今だと2.475-1.6=0.875でしょ。
地銀とかで一見これより有利な金利があるけど
繰上返済と保証料の割戻しの手数料取るから、ここが最安田と思う。
なんで私は1.5しか出ないんでしょうかね?
もう少し交渉してみます。
私はなぜか1.4です…なぜでしょうか???
属性が悪いからでしょ
387です。
私が契約した物件では、今も一律1.6%優遇のようですよ。
デベによって異なるということもあるのでしょうか。
デベと銀行との契約なんで、弱小のデベは金利悪いです。
変動一本で実行予定です。
次の魅力で住信が最強のように思います。
★変動金利水準
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(手数料無料)
★保証料返済の手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料
10~15年で完済できるように繰上返済に努力していきます。
自動返済は支払額軽減、自由返済は期間短縮しかないよ。この組み合わせしかないのはどういう理由?
自由返済で支払額軽減にしたかったのに。
他行振込手数料5件まで無料もね
営業にぶつけてみました。理由としては単純に夫婦ペアローンだからだそうです。
属性は十分という事で、合算金額扱いとして1.6以上の優遇が受けれるか確認して
くれるという事でした。
ただ0.1優遇が増えた分、ペアで受けるはずだった住宅ローン減税が1人分になってしまう
ためどちらが得かは考える必要が有りますね。ペアで減税を貰った方が得かな?
上の書きっぷりですと、
なんとなく勘違いをされているのかな、と思われたのですが、
ローン減税はペアローンだからといって、減税額が2倍(2人分)にはならないと思います。
(もし、すでにご存知でしたらすみません)
損得かと言われると、おたくの減税対象(所得税等)が1人分で充足できるかどうかによります。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たないようであれば、
ペアローンにして、メリットを最大限享受することは得策だと思います。
1人では、所得税等(減税対象)がローン残債の1%に満たない ような世帯には
住信は貸してくれませんよ。
優良客だけを囲い込んでいるので、優遇金利が高いんだから。
397さん同様
変動一本で、検討を進めています。
もちろん繰上返済に励みます。(15年以内目標)
仮審査では、3行にかけ、
住友信託-1.6%
東京三菱―1.5%
中央三井信託-1.3%
です。
繰上返済時の手数料、保証料等
及びそれぞれの与信
でどこを選択すべきか検討しなければなりません。
アドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願い致します。
住友信託-1.6%
東京三菱―1.5%
中央三井信託-1.3%
の順番で良いでしょ。
新築物件と中古物件で優遇金利って違うのでしょうか?
○井のリハ○スの提携ローンは△1.5%です。新築は△1.6%もあるみたいです。
407さんそれはやはりある程度頭金を入れた場合でしょうか?頭金なしではさすがにその優遇は難しいですよね?
三井の新築マンション5000万の物件を頭金諸費用400万という悪条件でも-1.6でした。
408さん 物件価格自体に対する頭金(保証料や手数料などを除く)は1割未満ですが、通期△1.5%ですよ。頭金の割合というよりも、物件の価値やら提携先のグレードなどが勘案されるみたいです。
(1)物件の価値
(2)借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
(3)頭金
のバランスではないでしょうか?
409さんは(3)以外がまぁまぁ良いとか。
409です
(1)物件の価値
は三井なので高いと思います。
(2)借り入れ主の勤め先の会社規模や年収
年収は40歳1000万と大してよくないですが、会社が業界最大手で住信と取引してます。住信から出向者も受け入れています。
>>401、402
いろいろ教えてくれてありがとうございました。
ただ私の勘違いで、1.5%は中央三井信託でした。スイマセン。
住友信託で夫婦1900万ずつのペアローンで1.6%出ました。
ローン減税に関しては、夫婦それぞれ所得税と住民税で30万以上払っているので
それなりに貰えると思っています。
自由返済で返済額軽減タイプを作ってほしいです。住信関係者の方検討お願い致します。
借りたものはさっさと返せということです。ダラダラ借りるなということ。シビアな銀行です。
自由返済から自動返済に切り替えるのって手数料かかりましたっけ?
繰上げ返済したい月のみ自動返済にして、繰上げ返済が済んだら自由返済に戻すのができれば
良いと思うのですが…。
自由返済はいつでもできる、自動返済は返済額額以上振込まなきゃ良い、とゆー話じゃなかったっけ?
切り替えとか、手数料なんて概念はないと思ったけど。
審査にやたら時間がかかりますね
本審査終了まで二週間しかかからなかったけど…
先週ですが夫婦1800万ずつのペアローンで変動0.875%、全期間1.6%優遇の仮審査が通りました。
妻が現在育休中、来年4月に復帰予定で正直難しいかなとは思いましたが、仮審査時の予定年収の確認の意味で復帰後に4月の給料明細の提出が条件でした。
3月実行ですが自動返済を駆使して繰り上げ返済を頑張ろうと思います。
累進課税を考えると、旦那に一本にまとめた方が節税できませんか?
夫婦で住宅ローン減税を受けるつもりなので、ほぼ同額のベアローンにしています。
二人とも所得税、住民税を十分なだけ払うので。
3月実行、3500万円35年全期間-1.6ですが、変動(0.875)か一部固定か迷っています。
変動1本にして金利が低いうちに繰り上げ返済がやはり賢いでしょうか?
424>
ちなみに、参考までにお伺いしたいのですが
35年とのことですが、フラットは検討していなのですか?
私もこちらで-1.6優遇はもらっており、3月実行まちです。
フラットの-1%出現で迷っています。
(個々で返済計画は違うと思うので、善し悪しを指摘する意図はありません)
皆さん相談です。
27歳、年収500万、手取り380万(だいたい手取りは平均月26万・ボーナス44万×二回)、
嫁は主婦、
子供2人(二歳5ヶ月と4ヶ月)
です。
こちらで2008年の10月から、
2800万のローンを10年固定、2.15%
11年目以降マイナス1.5%で組んだのですが、
変動の方が良かったのだろうか・・と悩んでおります。
子供ももうすぐ幼稚園ですし、
月70,000、
ボーナス月150,000のローンでカツカツです。
車のローンも組みたいし、労金で変動にすると500万ぐらい得をするという試算が出て悩んでおります。(月60,000、ボーナス月120,000ぐらいになるみたいです。)
なので住信の変動に変えようか、
はたまたこのまま行った方がいいのか・・
わからなくて悩んでいます。
誰かアドバイスお願いします。
無知すぎてすみません。
426さんへ
424です。フラットについて少し気になっていたんですが、優遇開始時期が2月からか新年度からか、国会で確定していないようですね。3月確実なら考えなおしたいと思いますが、金融機関を分けた場合、保険などややこしくないでしょうか?
426さんは、フラット-1%との事ですが、検討されているのは、何年固定で金利はどれくらいでしょうか。差し支え無ければ教えてください。
余談になりますが、契約マンションの事業主に「りそな銀行」(確かフラットが低金利)が入っているにも関わらず、マンション営業マンはフラットより住友信託を推してきました。優遇率の高さが理由だと思いますが。しかもローン相談会には何故か、りそな担当者は来ず、簡単な資料だけ渡された経緯が有ります。
>>428
まさに、私もデベに確認したところです。
住友信託はフラットを取扱いしておらず、また他のフラットと併用して変動を組むことは不可とのことでした。
よって、ここで変動とフラットのミックスはできないようです。
(フラットでなく、住友信託の固定ならミックスOKだが、金利が高い)
で、急遽りそなのフラット&変動のミックスで審査を出しておくことにしました。
おそらくフラットの-1%優遇は、3月実行には間に合うとみています。
デベの方と話し、結果どちらを選ぶにしても、審査は先に出しておいた方がよいとの判断です。
フラット35Sの1月金利ですと、タイプBで2.57%
当初10年 1.57%
以降 2.57%
りそなの変動優遇は-1.5%になってしまうかもしれませんが、
ミックスであればこちらの方が条件よいかと思っています。
当初10年1.6%であれば、フラット1本でもよいかなと個人的には思い始めています。
変動と固定の金利差が大きすぎるので変動を選択の予定です。
他が1.5%なので1.6%優遇は魅力的なのですが、将来、メガバンクと比べて金利が上がりやすいとかないですか?
あと、ATMが少なくネットも21時までしか使えないので不自由だと思うのですが。
ネットって23時とか0時ごろに良く使いますよね。
みなさま、住友信託で申し込まれた際、本審査の時間はどれくらいかかりました
でしょうか?
年末(12月20日頃)に申し込んだものの(デベ経由です)、いまだ返答が来ず、
審査は他行より厳しいと聞いており、半ば諦め気味です。
仮審査は通っているのですが、本審査で問題があって時間がかかっているのか、
年末年始だったからというのを差し引いても1ヶ月かかるのはかかりすぎなのか
どうか、通常時期に申し込んだ方の経験をお聞きしたく書き込ませて頂きました。
>>431
うちは11月から2ヶ月待ちました。
混んでるそうですよ。
住友信託の人は仮審査の方が厳しいと言ってましたので
信じて待ちました。
結果はOKでしたので時間は関係ないかと思います。
私は昨年末にデベ経由でしたが、一週間でOKの返事が来ました。
神奈川の支店です。
早いからどうとか、遅いからどうとかは無いとは思いますけどね
>430
私も今月実行ですが、住信は使い勝手が悪いため、本当にローン返済だけの口座にしようと思っています。
給与を住友信託に入金。ローン返済額のみ口座に残して、残りを三菱東京に振り込み(住宅ローンがあれば住信の振込み手数料無料です)。
今年から、500万以上の預金があれば、三菱東京も他行宛振込み手数料無料になったし、すべてのコンビニが手数料無料で使え、銀行ATMも24時間稼動なので便利ですよ。
潰れかけの中央三井を救済合併したとばっちりが
ユーザーに来ないことを祈ります。
>>427さん
総返済額を減らすことも大事ですが、
住宅を手放さずに最後までローンが払えるかの方が
重要だと思いますよ。
変動を選びずーっと低金利のままなら、それは変動の方が総返済額は少なくなります。
ただし、金利が上昇したら、今の月々の返済額よりも高くなることがあります。
90年代初頭だと8%超えもありました。
将来的に変動の金利が上昇し始めて月々の返済額が上がったとき、
どのように対処するか自分なりのお考えがありますか?
これがないようであれば、固定から変動にすることはあまり勧められません。
10年固定2.15%は、そんなに悪い数字ではないですよ。
3月実行の者です。
少し前に中央三井と合併決定と新聞に出てましたが、その影響について考えておられる方いらっしゃいますか?
>>436さん
何だかあなたの言葉で気持ちに整理がつきました。
思い切り百万単位で繰り上げ返済できない我が家にとっては、
変動こそ不向きかもしれないし、
それに固定を借りた時の気持ちも思い出しました。
あまりに周りに変動が多くて弱気になってしまいました。
変動の低金利はすごく魅力的ですが、
わが家は固定で頑張っていくとします。
色々ともっと余裕が出てきたら、また考えます。
労金でも、固定でこの金利は決して高くないですよ。と言ってもらえたので・・
それと同じ意見を頂いてなんだか心強くなりました。
ちなみに話題にあがってた審査ですが、
わが家は仮審査は一週間以内、本審査も二週間ほどでいけましたよ。
時期でしょうか?
あとは、年収、勤務年数、会社などもあると思いますが。
友達は、勤務年数は長いのに、最近違う部署に異動になり、給料支払いの元が別の名前に変わったのですが、
それだけで、ローンの審査が厳しくなる。
と言われてしまったそうです。
>>432さん
>>433さん
ご回答ありがとうございます。
時期によるのか、支店によるのか、デベによるのか・・・一概に
言えない物なのですね。
今週いっぱい待ってみて再度デベに連絡してみようとおもいます。
>>438さん
確かに、デベの担当者からは住友信託は他行より厳しいのと、数年前なら余裕で通っていた
属性の人も通らなくなっていると言われました。
年収上、妻のわたしが契約をすることになったので、色々と追加提出する書類も
多かったですし、仮審査の段階から(仮審査は通りましたが)印象は厳しいな
という感じでしたので、本審査も時間がかかっていることもあり、無理なのかな
と諦めかけています。
年末年始を差し引いても1ヶ月を超えましたので確認してみます。
ありがとうございます。
将来メガバンクに吸収されたら、優遇条件が変わるのでしょうか?
今、固定で2パーセントや3パーセントを支払っているのでしょうか?
3000万借りていたら、1年で60万円~90万円が利息ですね。
これは、無駄でしかありません。
変動で0.9未満で借りると、利息は、1年で30万円未満になります。
そこで、3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済するのです。
すると、今と同じ支払いで、年間60万円ぐらい繰り上げ返済できます。
みるみる元金が減っていきます。
なので、0.9未満で変動金利で返済額軽減型で繰り上げ返済をしてください。
素人ですが言わせてください。
それは変動が今の金利で行った場合です。
ローン以外に貯金があるとか、なんとかどこからか金利上昇分を補填できる資産がある
そういう家庭ならOKだと思いますけど
カツカツな家計の家庭は冒険はされない方が良いと思います。
固定は得だとは思いません。
しかし、変動しないという保険分を付けたのだと思えば良いと思うのですが。
>>442さん
自分は変動35年で借りて、15年で返す勢いでほぼ毎月繰上返済(軽減型)しています。
442さんに近いスタンスですね。
ということで、返済額軽減型で繰り上げる点に異論はないのですが、
変動一本やりを皆に勧める姿勢は同意できません。
変動を選び、かつ、破綻せずに住宅ローンを返したい場合は
「金利上昇時に打つ手がある」という条件が必要です。
・年収/資産に余裕があり、金利が上がっても平気
または
・金利上昇時の閾値を決めておき、そこを越えたら固定に切り替える等、破綻前に手を打つ知識がある
など
ちなみに442さんは金利上昇時はどんな対応をされますか?
余談ですが、最も総返済額が減るのは、変動ではなく、現金一括払いですよ。
ただしこれを選択するには「一括で払える現金が用意できる」という条件がいります。
まぁ、ここまで資産に余裕がある人は、あえて低金利で借りておき、
手持ちの資金を高利回りで運用しそうですが。
年収3000万以下なら、住宅ローン控除ももらいつつ。
フラット金利優遇が発表になって以来、最近あちこちで、「変動絶対」「変動一本にしなさい」のような書き込みが急に増えましたね。
これは、焦りとしか印象を受けないから、黙ってた方がいいですよねー。
他人がフラットにしようが、変動にしようが、自分が困ることはない。
しかし、悩んでいるならば、ひとつの目安として
・変動で0.9未満で借りることができるか
・3パーセントの差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済できるか
の2つをクリアできるかどうかを確認してみてください。
上記の2つが、クリアできるのであれば、あとは、勉強しようが、しなかろうが、
変動金利1本で、返済していけます。
基本は35年で借りてください。今が40歳以上であっても。
金利の上昇とか、少子高齢化とか、そういうのは頭のいい人がいろいろ考えて投稿しています。
それを勉強しても良いし、しなくても良いです。
勉強したければ、過去の「変動金利は怖くない」スレを見れば回答が載っています。
フラット優遇で3%との差額を繰上返済してください。
リスクヘッジ効果も大きくて、今年は1番のお勧めです。
何年で完済するのか?計画によって違ういますが、10年固定なら変動選ぶ方が良いと思いますが。
>>447さん
なぜ変動0.9%未満だと大丈夫なのか根拠がありませんし、
変動金利が3%を超えたら繰上返済もできなくなりますよ。
返済期間35年であれば、3%超えの局面もあるでしょう。
このような状況に陥った場合、無策の人は破綻する可能性が大きくなります。
過去、日本の「ゆとり返済」では固定期間終了後の金利上昇に耐えられず
破綻するケースが問題になりましたが、安易に変動を勧めると同じ問題が起こります。
それとも「将来的に変動が3%を超えることはない」という前提条件つきですか?
>>450
"ここ数年で"金利が急上昇したらの話でしょ。
軽減繰上返済を続けたとして、10年後に優遇後で3%(実質4.6)、20年後に5%(実質6.6!)に上がったとしても、
月の返済額は大して変わらないと思うよ
15年ぐらいで繰り上げ返済の計画なら変動。家賃を払ったつもりで30年計画なら固定かな。
>>451さん
ご指摘のように返済額が変わらずに金利上昇を切り抜けられるケースもあるでしょう。
そこは否定しません。
ただ、その話とは別に、変動を選ぶには「"ここ数年で"金利が急上昇しない」等の
前提条件が必要な人もいるということですよね。
こういった説明もなしに変動を勧めることが危なっかしいなぁ、と考える次第です。
短期の読みならともかく、5年/10年先の経済状況は誰にも分かりません。
>>450
もちろん3%超えの可能性もあるでしょう。
問題は「いつ」超えるかなんですよ。今の経済情勢で数年後に優遇後3%(店頭金利4.6%)を超えると思いますか?
試しに今の金利水準が5年続く前提で想定金利3%の返済額軽減型で繰上げするシミュレーションをされてみてはいかがでしょうか。自ずと答えが見つかると思いますよ。
ちなみに私は想定金利4%+αの繰上げしています。
444/445/450/453です。
454さんのように経済的に余裕があり、しかも住宅ローンについて勉強されている方が、
変動&繰上返済を駆使することを否定しているわけではありません。
総返済額を減らした上で、破綻することなく、返していけることでしょう。
おそらく、直近で金利が急上昇しても対応できるのでは?
これは経済的なゆとりや住宅ローンの知識を持っている人の話。
わたしが問題視しているのは、これらを持たない人たちにも
442/447さんのように「変動はお得ですよ」と勧める行為が危ないなぁ、
と感じているのです。
リスクはあるわけですから。
経済的な余裕がなくローン知識もとぼしい人が変動を選択し、
直近の金利上昇が(確率は低くとも)発生したら、
破綻の影がちらつくのは理解していただけますよね。
「お得情報」が優先され「破綻せずに安全に返すための情報」が
ないがしろにされていることを残念に思う次第です。
455さんの言う通りです
パソコンがどうして動くがわからなくても、パソコンを使える
インターネットがどういう仕組みがわからなくても、インターネットを使える
車の仕組みがわからなくても、車を運転できる。
住宅ローンや金利のことがよくわからなくても
・変動金利で35年でくむ。
・優遇金利後で0.9以下で組む。
・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
・毎月金利3パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。
これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。
これ以上の情報は、2009年1月~2009年8月ごろまでの、このスレを見れば
細かい理由や対策は書いてあります。
それを読む必要も考える必要もないと思います。
賢くても、賢くなくても、知識があっても、なくても、結果は同じでしょう。
勉強する人は過去スレを読むし、勉強しない人は、過去スレを読まない。
賢ければ、何かに気づくか、自分でシュミレーションをするし、
賢くなければ、何も気づかないし、自分でシュミレーションもしない。
しかし、結果は同じです。
何でも理解して、正しい判断をする人もいれば、
何でも理解して、間違った判断をする人もいる。
>>457さん
>住宅ローンや金利のことがよくわからなくても
> ・変動金利で35年でくむ。
> ・優遇金利後で0.9以下で組む。
> ・返済額軽減型の繰り上げ返済ができる銀行で手数料が無料でできる銀行で借りる、
> ・毎月金利3パーセント相当の差額を繰り上げ返済するか、約定金額を設定をする。
>これができれば、他は考えなくても、大丈夫です。
「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」が
勧められるままにその条件で変動を選んだとします。
不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。
月々の返済額も上昇して家計が苦しくなり、繰上返済はおろか、やがては返済できなくなりました。
その時、この人はどうすればいいのしょう。
何も考えなくても、住宅ローンを返していけるのですか?
家を取り上げられた上に借金だけ残るケースも考えられますよ。
「他は考えなくても大丈夫」というのは危険な考え方です。
>>458
>不幸にしてx年後に変動金利が急上昇してしまいました。
金利が急上昇するケースは
・異常な好景気(バブル)がきて当局が引き締めに転じる
・インフレが生じる(悪い金利上昇のケース)
経済学を勉強したことあるひとならわかるが、
これは住宅ローンを支払ってる人にとっては、すごくいい話なんだよ。
・異常な好景気なら、給料が上がるのが普通、自分の家を売って儲けるのもよい。
・インフレがくれば、相対的に借金が目減りする
>>460さん
金利上昇による恩恵も確かにありますが、
一般的には固定で借りている人の話ですよね。
変動で借りていて金利上昇して「いい話」だというのは、初めて聞きました。
金利上昇のメリットを享受する前に破綻しちゃうケースには思い至りませんか?
「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。
>>461
「経済的なゆとりがなく、住宅ローンの知識のない人」に変動を勧める理由にはなりません。
そもそも変動か固定かの差で破綻してしまう程度の方には
住宅の購入自体を勧められません。
私の場合、あえて住宅ローンの20%分は預金で持っており、
変動で組んでいます。
金利が上がれば当然貯金のほうの利率も上がり、ピークアウトするところで定期預金します。
ずっと金利が上に張り付くことはまず考えられず、
変動のほうが固定より損になってしまうケース、というのは
まず考えられないのです。
資金的に余裕があると勝手に返済してくれるのは、使いかってよいです。
ごめんなさい。
基本的な質問になってしまうかもしれませんがわかりません。
繰り上げ返済するとき、自動返済と自由返済のどちらが得なんでしょうか?
自由返済は期間短縮、自動返済は返済額減少はわかるのですが実際どちらかのほうが得なんでしょうか?
今回25万を自由返済で繰り上げして、期間短縮にしたのですが、この不景気自動返済で返済額を少しでも減少したほうが良かったかなと少し後悔しました。
だれか教えてくれますか?
ここは金利優遇大きいし、ネットなら事務手数料かからないし、返済し易くていいですよね。
三井住友でがん特約付けるか、迷っちゃってます・・
>>466
あなたが懸念している通りです。
基本的には返済額軽減型で繰り上げするのがセオリーかと思います。
損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
期間短縮を選ぶリスクとしては一旦短縮した期間は延ばすことはできないということです。
有事にそなえるのであれば今後は返済額軽減型の繰上げをお薦めします。
そうすれば突発的な出費や給与の減少が発生した場合のリカバリーがし易いと思います。
また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。
468さんへ
466です。
やっぱりそうですか。有難うございます。来期から返済額軽減でいきます
>468
>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。
>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。
自然と返済期間は短くなりませんw
あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w
>470
>>損得については繰上げ金額が同一であれば短縮も軽減も殆ど差はないと考えてよいと思います。
>
>繰上金額が同じなら、期間短縮が倍くらい支払利息が少なくて済みます。
トータルの繰上金額が同じなら、短縮も軽減も殆ど差はない
>>また、軽減型で繰り上げしても自然と返済期間も短くなっていきます。
>
>自然と返済期間は短くなりませんw
最終的な返済期間は同じ
>あのー、468さんは何か大きく勘違いされているようですが・・・w
いまだに理解できない人がいるんだ。
>>470
うちの場合、毎月軽減型の繰上返済をしていますが、今の予定だと25年で組んだローンが
12年で終わるんだけど、これって自然と返済期間が短くなるってことじゃないの?
12年間同じ額を払い続けることが前提ですけどね。
自分も勘違いしてる?
期限の利益を自ら放棄するのは、もったいない。
自動返済にして、かつ、以前の金額ずつ返していくのがベスト!
470さん、私も昔はそう思ってました。マンコミュ見て勉強しましょう!感動しますよ~。
3000万円を35年、金利1.55で借入ました。
繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円ずつします。
この場合、繰上返済方法が返済額軽減と期間短縮では、それぞれ総支払額はいくらになりますか?
あと、最終的な返済期間はそれぞれ何年何カ月になりますか?
知識豊富な皆さん教えて下さい!
469です
あれから住宅ローンシュミレーションを使用したら
470さんの言うとおり期間短縮の方が倍くらい利息減少額が違いました。
でも何でしょう??
理屈からすれば471さんのとおりだと思うんですけどね。
>>477さん
こちらのサイトのコラムを読んでみてください。
返済額軽減型より期間短縮型の方がお得?
http://loan.mikage.to/tips/prepayment_type.html
繰上返済がネットから無料で出来る昨今、
期間短縮型にはあまりメリットがないんです。
ということで、あなたのケースの場合、
軽減型(自動返済)でOKですよー。
手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。いざという時、頼りになるのは現金。一度返した金は戻ってきません。
477さん
476さんの質問に回答が無いことで自ずと予想はされていると思います。
都合が悪いとこのまま蓋をされていくのでしょうかねw
480さんの言う通り!
損得の問題より現金を貯めておいて全額返済能力を常にキープしておくのがベスト。
今は金利が安いし極力長く借りておいた方がいい。
金利上昇等の緊急時にまとめて返済してしまえばいい。
476の質問には答えられないのか。
今まで勢いよかった人達どうしちゃったのw
期間短縮 元金30,000,000(79.23%)、利息7,863,227(20.77%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/20100126115408381755270188
軽減 30,000,000(79.28%)、利息7,842,646(20.72%)
http://loan.mikage.to/loan/plan/2010012611535237d579934209
勘違いしてもらうと困るのは、毎月の返済する額を決めて差額を繰り上げする事が前提だよ。
軽減繰上で返済額を下げていったら、繰上総金額が変わってしまう。
この例では毎月の返済額を9.3万円として、返済額から余った分をそれぞれ短縮、軽減で繰上。
短縮では最後まで繰上となる額は一定だけど、軽減は増えていっている。
語尾にwをつける方。
納得されましたか?
>480
>手元のお金が減るので自動返済はデメリットが大きい。
これは「自動返済」のデメリットではなくて、
超低金利時代での「繰上返済」のデメリットですよ。
「自由返済」でも手元のお金は減ってしまいます。
>>488さんの言うとおりですね。
返済額軽減の繰上げにはメリットこそあれデメリットはないと思う。
優遇後1%未満且つ年末ローン残高の1%をフルで減税受けられる人は現金で残す、又は投資する手もありますね。
3000万円を35年、金利1.55で借入
毎月の返済額:¥92,591
総支払額:¥38,888,386
返済期間:35年
繰上返済は5年目と10年目にだけそれぞれ100万円
【期間短縮】
毎月の返済額:¥92,591
総支払額:¥37,839,793
返済期間:32年3ヶ月
【返済額軽減】
毎月の返済額:¥92,591(軽減後の返済額+自動返済繰上額)
総支払額:¥37,841,670
返済期間:35年5ヶ月
軽減額を繰上返済しない(自動返済を使わない)場合は以下のとおり
【返済額軽減】
毎月の返済額:¥92,591(5年目まで)
毎月の返済額:¥89,204(5年目以降)
毎月の返済額:¥85,308(10年目以降)
総支払額:¥38,412,702
返済期間:35年
>【返済額軽減】
>毎月の返済額:¥92,591(軽減後の返済額+自動返済繰上額)
>総支払額:¥37,841,670
>返済期間:35年5ヶ月
32年5ヶ月の間違い、ですよね?
誤記訂正
>【返済額軽減】
>毎月の返済額:¥92,591(軽減後の返済額+自動返済繰上額)
>総支払額:¥37,841,670
返済期間:33年5ヶ月
誤記訂正
>>【返済額軽減】
>>毎月の返済額:¥92,591(軽減後の返済額+自動返済繰上額)
>>総支払額:¥37,841,670
>返済期間:33年5ヶ月
返済期間:32年5ヶ月
つまり476の条件だと、支払総額は期間短縮の方が100万円弱少なくて済み、支払期間は期間短縮の方が2年程短くて済むのですね。
468が誤記してたから、470の言ってることは正しいだろ。
それを理解しきれず470を責めてる471、473、475はおバカさんたちだね。
まぁ返済額軽減のメリットが分からなければ、それでいいんじゃないでしょうか?リスクヘッジが一切必要ない人に説明するだけ時間の無駄ですよ。
おりこうな繰り上げ返済や変動金利はこわくないのスレで再三論議されてましたのでご参考に。
そのうちこのスレにもomomさん来ますよ(笑)。
そうそう。住信のことを話すスレに戻しましょ。
住信の大きなメリットは自動返済なのだから、
自動返済が前提となっていない、返済額軽減型の
繰上返済方法は、論ずる価値なし。
とりあえず非は非で認めようよ。特に495で指摘された人たち。
それから平和にまた住信に話を戻しましょう。
ま、omomが来なければいいが、もし来たら荒れるから(笑)