理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！その2

>82

君が理事長になってみんなのために日夜活躍すればいいんじゃないか。

大体問題は、火報が誤作動した時の対応ができない管理会社の体制の問題だよね。

ここぞとばかりに、夜中に理事長を叩き起こす理解の足らない住民が居ると理事長も大変だよね。

＞スレ主さんを目標に、人格形成に励みます。

理系の素養がないと無理だと思うよ。
理事長として原因究明できるだけの力が必要。

>78
前期高齢管理士さん

ご無沙汰です。
お察しの通り本日は代休です。

最近の私は暇つぶしでしかレスしてないですよ。
私の場合、普段は朝か夜しかレスできないので、本日は気が向いて少しまとめてレスしてみました。
案の定、皆様？（1人かも）黙ってしまいましたけど。

ホントにつまらないスレなのですが、私の場合、一つのスレに参加すると他はほとんど読まないんです。
なぜなら私は他人のレスの内容にほとんど興味がありません。

そして私がレスするのは、嘘、偽り、間違ったコメントへの指摘をする時か、
一つのテーマに関する意見交換、議論をしたいと思った時です。
だから嫌われるんですけどね。

しかし、最近はまともな意見交換のできそうな方はほとんどいません。
よって、暇つぶしにのレスに終始している感じですね。

まぁ、意見交換、議論といっても、私もそんな暇はないんですけどね。
毎日暇で即レスできる方が羨ましいです。

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。なお管理業務主任者試験合格者には、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等の出題分の５問免除の規定があるため、管理業務主任者試験の合格者による受験が多くなっている(平成22年度マンション管理士試験受験者の32.4%が管理業務主任者試験の合格者)。しかし、受験者の総数は、試験開始当初（平成13年）から年々減少傾向にある。また一般に、宅地建物取引主任者および管理業務主任者を受験するために必要な勉強時間が300時間程度といわれているのに対して、マンション管理士は600時間程度といわれている。現在の合格者総数は全国で約2万人で、実際の登録者数（マンション管理士の名称を用いる事が出来る者）は約1万5千人。

管理業務主任者（かんりぎょうむしゅにんしゃ）は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律制定にともないマンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつである。宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業（以下管理業務主任者の設置義務に記載の場合のみ）を営む際に設置が義務付けられる。従って管理業務主任者はマンション管理業務上、その諸問題に精通していなければならない。

マンション維持修繕技術者とは、マンションの維持・修繕に関して一定水準の知識と技術を有していることを審査・認定することにより、マンション建物・設備の維持保全に関する知識・技術及び対応力の向上を図り、もって円滑な共同居住に関する社会的な要請に応えることを目的とした社団法人高層住宅管理業協会の認定資格です。

資格の所持と理事長の適性は関係ないよ。

知識や資格を持っていても人げ的にダメな人は、理事長に向かないもの。

資格を持ってると名詞に書けるよ。
初対面で業者と名詞交換したときの相手の対応が格段に違うよ。
やはり業者は有資格者理事長に対してはうかつなこと言えなくなる。
これが国家資格の威力である。お上が資格を授与しているのだから。
ただ、マンション管理士は業者から見ると怖くない。
能書きしかたれることが出来ない実務経験に裏打ちされてない資格だから。

宅地建物取引主任者の受験資格の推移は、当初は高校卒業以上かつ実務経験が２年以上でしたが、平成８年よりこの受験資格が撤廃され、小学生の受験者もいます。
２００８年までの受験者で受験者の最年少は平成１９年度に受験した６歳、合格した最年少は平成１８年度の１２歳です。
逆に最高齢の受験者は平成１４年度の９３歳、最高齢合格者は平成１７年度の９０歳です。

＞103
管理侍さん

昼間に要らぬ事を書き、わざわざレスをさせてしまい申し訳ない。
それにしても参加意欲の湧くスレやレスがメッキリ減りましたね。
（暇な私も今の処、これと云ったネタもありません）
いずれ、価値ある意見交換や熱いバトルをしたいものです。

ここには「折衝」の意味を理解していない（又は混同・誤用している）方々ばかり…

スレ主ですが、
そういやマンションで一番多いクレームが上下階の音の問題ですよね。
今のマンションでは幸いにも一度もクレームは上がってきてませんが、
あれ、一番失敗するパターンは下階の主張を鵜呑みにして対処してしまう
ことなんですよね。

それはさておき最近はボイドスラブが主流で小梁がないのがメリットですが、
遮音的にはあった方が良いような気がしますがどうでしょうかね。

それと重量衝撃音(子供のドタバタ)は構造次第では二重床より
直床の方が遮音性良かったりすることも少なくないですね。

>>103>>110も自分だけは特別だと思ってんの？
高尚な君らが納得いかないのなら君らのブログでもサイトでも好きにやればよろしい。
でも君らは結局ここしかホームグランドがないのだろう？
哀れなもんだな。

ガテン系１級国家資格保有者のみ取得することが出来る建設業法最高位資格の監理技術者。
大規模修繕工事の管理組合側監理監督者を住民から立候補募集したら現役の有資格者が出てきた。
役員だけでは人材不足なら、広く住民から人材を募るものだ。

役員は全知全能ではありませんね。
住民の持つポテンシャルを引き出して有効活用することが管理組合執行部の使命ですね。
そのためには密室審議を脱して情報公開に努めることです。
大規模修繕工事なんかになると、知識で頭でっかちのマンション管理士理事長なんて役に立ちませんから。
施工監理の現場実務経験が物をいう世界です。

>>112
その通りだと思います。
ここは2chと同じ遊びの世界です。
高尚な議論したいなら会員制の掲示板でやったらいいですね。

マンション管理士ってコンサルタントと同じで理想論ばかり。
現実や実務を知らない人が多い。ウンザリするよ。

>>116
もともとがコンサル目的で作った資格だからしょうがないよ。
なくても社会的には困らないと思う。
そのお膝元の国交省は今「第三者管理」を推し進めようとしている。
管理能力がないマンションは第三者管理に移行させようと。

>>117
その第三者にマンション管理士を当てようとしているのでは？
食えないマンション管理士に職を与えようと。

それはありえると思う。
一種の雇用創出かもしれない。

第三者管理せざるを得ないって、
要は受け手が住民にいないってことでし。

イメージだけど高齢化が進んだ郊外立地の
団地みたいな崩れそうな古いマンション？

想像しただけで受けるの嫌だな。
でもそんなマンション在住な方もこのスレの参加者に
多そうな気がする。

管理組合にとってはマンション管理士の資格は役員のステイタスシンボルでいいと思うよ。
試験合格するために一応は勉強したのだから、勉強してない人よりもアドバンテージはあるから。

夜中にたたき起こされるなら、理事なんて誰もやりたくないと思う。
もしたたき起こされた理事が文句言ったら「管理組合業務の執行を総会決議でお前に委任したのだよ。忘れたかっ!!嫌なら辞めろ。」と言い返したらいい。

理事を受任した人は全て覚悟の上。泣き言を言うなら受任しなければいい。

対人折衝能力に限らないかもしれないけど
コミュニケーション能力高い人はやっぱり奥さんが綺麗だよな。

マンション管理に無知で無関係な自治会に管理組合を乗っとられる事態を避けるには第三者管理がいいだろう。

>112

私も前期高齢管理士さんも、自分のことを特別とも高尚とも思っていませんよ。
普通のこと、常識を語っているだけです。

そんな普通のこと、常識が通じない方々に辟易としているだけですよ。

勿論、こんなところは私も前期高齢管理士さんもホームグラウンドではありません。
我々のホームグラウンドはあくまで実践。
現実の世界です。
ここを生き甲斐にされている方にはわからないでしょうけどね。

>>126
スレ主ですが、
スレの立ち上げ当初、
今でもお馴染みの常駐メンバーが徹底的に荒らす流れの中、
始めてフォローしていただいたのが管理侍さんでしたね。
まるで昨日のことのようです。

このスレもそれなりの成果はあったのかなとは思いますが、
参加者も少なくなってますし、参加者のクオリティも大幅に低下、
もはや一定の役割を終えてる感もあります。(私も飽きてきた)

要するに暇なんですね。＞コテハンの方々

結構、重要なネタ投下してるのにコテハン連中はスルーしてるね。
そんなレベルなんだよ、このスレは。

>>126
だったらなんで頻繁に書き込みしてるの？
さっさと自分のホームグランドに帰れば？（そんなものがあるならね）

あんたのように馬鹿にしたり批判する癖に結局ここに来てしまう輩って何なの？
言ってる事とやってる事がバラバラだ。
マンカン士ってそういう人なの？

現実の管理組合で何の価値もない理事会成立の員数としての価値しかない役員らが覆面をいいことに書きまくってるだけだろう。
そんなに書きたければ、住民スレに書き込んだらいい。と言っても住民スレのあるマンションのかどうかだけど。

住民スレがなかったらスレ立てしたらいい。簡単だよ。
スレ主、管理侍、前期高齢者のマンション名教えてくれたら立ててあげるよ。
さぞかしすごいマンションに住んでるんだろうね。マンション概要情報も調べて書いてあげるから。

管理侍は財閥系のエリートである。
マンカン試験は４１点前後で合格したものと思われる。
４４点の私には劣るが、かなりの知見があるので、管理侍の話は傾聴するように。
ちなみに前期高齢は３７点。

マンカン士ってコンサルタントだから建前ばかり言うよ。

おれ45点だけど何か？

能書きしかたれないマンカン士よりも実務こなしてる宅建主任の方がはるかに実力はあるよ。
売買・賃貸とも物件のマンション知り尽くさないと仲介できないよ。

>>133
お得意の１人２役、いや１人３役か。

マンション管理士はガテン系１旧施工管理技士の前では震えてるね。
鉛筆しか握ったことないんだから、つるはし振り下ろしてる人にはかなわないよ。

施工管理技士は現場監督で、ガテン系（＝肉体労働）ではない。

施工管理技士は、最近は理系の大卒が多いよ。

>>140
二次試験で現場代理人としての施工管理に重点をおいた施工体験を書かされるので、実際に現場代理人経験した人じゃないと試験に合格しない。

資格試験取った人が内輪話を延々としてるだけで
最近は一気につまんなくなったね。

お前、面白いネタ投下しろよ。

しかも今の常駐参加者の大半が同じ郊外の大型マンション住民だし
いよいよローカルな雰囲気だし。

ハイクラスマンション住民とかがワイワイ大人っぽい会話を楽しむような
スレになれば良かったと思うが、
残念ながら高齢化団地マンション住民と理事会とのショボい確執とか、
ヒマを持て余した老人の資格取得者自慢とか病院の待合室での会話風。

具体的事例をネタとして投下しないとだめだろう。

具体的事例だが、総会決議で承認された高額の修繕工事を、翌期のガテン系理事長が「内容を精査したら先期理事会の仕様決定は修繕積立金を不用意に毀損する過剰な仕様である。スペックダウンを検討する。場合によっては再度総会に諮る。予防のための修繕工事だから今期無理に実施しなくても翌期実施でも全く問題いない。」と理事会で発言し、物議をかもしてしまった。
当然、工事を予定していた管理会社は収益計画が狂うので窮地に陥り、今まで飼いならしていた留任理事を抱きこんで反理事長派勢力を組織して、以降の理事会を欠席ボイコットし始め、理事会が開けず管理組合執行部は機能不全に陥ってしまった。

さて、この問題解決方法は？

>>146
ネタ提供ご苦労様ですが、
従前からスレの流れを無視して
小出しに小出しに延々と一行レスで出してきてネタをひとまとめにしたら
その文になるって感じですね。

最初からそう聞けば良かったと思うけど正直そのネタは皆さん飽きてますけどね。

荒んだマンションの荒んだ管理組合のショボい内戦の話ばかり。
単独スレでも立てて勝手にやってくれ。

ここは一定の水準以上のグレードのマンションの
ハイレベル理事長を中心としたスタイリッシュなサロンです。

既存不適格エレベータ（平成２１年９月２８日以前設置）の戸開走行保護装置と地震管制運転装置の取り付けに関して、皆さんの管理組合はどのように対応していますか？
昨年は3.11大地震で閉じ込め事故、今年は戸開走行事故が秋に３件発生しています。

>127
スレ主さん

「理事長は知識より対人折衝能力が大事」という点については私も同意見です。
また、問題を出題して採点するという試みは面白かったですね。

その辺りがこのスレのピークだったかも。

>>149
それすごい問題になってる。
「既存不適格だから法律違反ではない」では済まされない。
万一戸開走行事故になった場合、組合員から不法行為で管理組合は訴えられること間違いなし。
理由は「既存不適格であることを知りながら何ら改善措置を講じてこなかった」だから。

国交省も既存不適格エレベーターに対して、１基４００万円以下の改造なら１／３補助金出すと躍起になってるけど、なかなか４００万円きらないね。需要家の希望１基１００万円以下と大きな開きがある。

皆さん随分と古いマンションに住んでるんだな。
既存不適格とか・・・

うちの理事長は、
「マンションは既存不適格で９基あるが、４００万円だと改造だけで３６００万円もかかる。たとえ国から１／３の補助金がもらえても２４００万円の負担になる。昇降機設備の大規模修繕はカゴのリプレースがある築30年目まで計画がない。あと２０年以上あるがその間に事故がおきたら、そのときの理事長は大変なことになる。何とか早急に改造することを検討するが、長期修繕計画を大幅に見直さないと２０００万以上は捻出できない。」
と理事会で言ってました。

平成21年9月28日の建築基準法改正以前に竣工してたマンションは全て既存不適格昇降機になる。
築3~4年のマンションまで既存不適格になっている。まだ新しいマンションまでもだ。

うちの理事長は更に理事会でプロジェクター使ってこれ全理事に見せて説明したよ。

戸開走行保護装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/renewal/elevator/lineup/control/popup/pop_ucmp.ht...

地震管制運転装置動作アニメーション（日立ビルシステム）
http://www.hbs.co.jp/lineup/elevator/earthquake/eq_ctrl_ani.html

業者が又出てきたか

>>157
考えすぎ。うちの理事長はガテン系１級施工監理技士だから設備にも強いだけ。

>152

あの補助金は、申し込めば出ると言う類のものではない。モデル性がないとだめ。

だから、３９件申し込んで１８件しか通っていない。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house05_hh_000363.html

大体、なぜブレーキがもうひとつ必要なのかよく考えてみればわかるよ。いくら、ブレーキを増やしても保守をケチったら２つとも機能不全で意味なしだ。151みたいなのが騒いで使う必要も無い修繕積み立てを浪費するわけだ。

>153

2009/9以前に着工したマンションは殆ど付いてないよ。そもそも、装置自体が無いもの。

>156

どうせなら、自分のところのエレベーターに付く大臣認定取得済みの製品があるか若しくは開発予定があるかも調べてから説明してやれよ。どうせ注文すりゃすぐ付くとでも思ってんだろ。

だから日立ビルシステムに公募するようけしかけてるのよ、うちの理事長は。
でも日立は腰が思い・・・・・・

>161

当たり前だ。

遡及しないという事は、需要が無いって事だ。君のマンションの為だけにしかならんかもしれない物を簡単に開発するわけねえだろ。

開発は既に終わってる。カスタマイズだ。

＞遡及しないという事は、需要が無いって事だ

152に書いてあるでしょう。メーカーの提供価格と需要家の出せる金額の乖離が大きすぎるから。
だから国交省は1基400万円以下とガイドラインを出したのよ。

>163

終わってねぇよ。日立に確認してみろ。
簡単にカスタマイズとか知りもしないやつがいい加減なことを言うな。ちょいちょいと大臣認定が取れるなら誰もこまりゃしねえっての。

>164

おめでたすぎ。見積もりとってみ。

４００万円て規模にもよるが倍出せはカゴや巻き上げ機までリニューアルできるって考えたこと無い。そんなブレーキ買うぐらいなら最新型に入れ替えた方がいいよ。

確かにそりゃそうだな。

>>165
その金、どっから出るの？あんた出してくれる？うちは10台あるからリニューアルだと3億越えるるけど。

提案者に負担させたらいい。偉そうなこと言うなら当然実践してみせなければ住民は納得しない。
管理組合は長期修繕計画に基づいて資金運営しているのだから、突発的な提案は提案者負担とするのが常識だ。
さもなければ積立金の値上げをしない限りその費用は捻出できない。
管理組合は寄付はウェルカムである。１０００万でも１億でもいい。

車で言うならエンジンの交換で150万かけるなら、
いっそ300万で新車買った方が良いのでは？
ってことでしょうか。

施工系の資格持ちスペシャリスト理事長は技術的知識があってもコストとか
収支とかは無頓着な可能性がありますもんね。

やっぱり対人折衝能力の高い文系ゼネラリスト理事長の方が
根回しや調整も含め適任なのかも。

>167

規模によるって字が読めない？

それとも三千万のエレベーターって標準型じゃないだろ。そう言うエレベーターは台数も少ないからさらに高くなるってことだよ。

エレベーターは東芝であれば、１４階９人乗りで、
１基１，２００万円です。（値引きなしの全交換で）

理系はちょっと勉強すれば文系の知識も兼ね備えられる。
ところが文系はよほど勉強しなければれ理系の知識は獲得できない。
いや、もともと算数が苦手の人には理系の知識獲得は無理だろう。

でも日本の社長は何気に文系ばかりなのであった。

定年後に時間余ってるなら対人折衝能力が高い文系なら理事長で全体の意見調整や
新企画立案携わる道へ。

頑固で職人肌の理系なら管理員で掃除を極めるとか、後は一寸の狂いもなく
電球を交換するスペシャリストとか。

理系の知識がないと管理会社の報告に騙されるよ。
だって理系の知識がないから見抜けないもん。
管理会社は不要不急過剰な修繕工事を仕掛けてくる。

私のところでは、理事会で建築・設備関連のトラブル対応の審議が始まると、必ずと言っていいほどマンカン士理事は「チョット糞してくる、部屋に資料忘れたのでとってくる、携帯で電話してくる」と言って中座してしまう。
そして中々帰ってこないが、審議が終わったころになってやっと戻ってくる。
なぜだろう？

単純に理系文系で分けられるわけ無いだろ。

理系の知識っても多岐に渡るでしょ。
土木やってただけでは建築わからないし、
住設詳しくても構造は知らん人ばかりだし。

大人しく対人折衝能力高い文系理事長の下で
平理事としてアドバイザーに徹したほうが無難では？

改造はこんなところだろう。

いや逆だろう。理系理事長の元で文系マンカン士が小姓として常に待機する体制がベストだと思う。
この小姓は管理規約で別に定めがある。役員ではない。

だからその理系の知識を生かしてマンション内を
常時点検してくれたらいい。

それで上がってきた報告を大局的に文系理事長が判断し決断する。
それ後発生した工事に関しては常時施工がキチンとなされてるか
理系知識を生かしてチェックしておいてほしい。

別に下請け業者というつもりで扱ってるつまりはない。

理系の理事だからといって、全てに詳しい訳じゃないだろう。
建築士であっても、足場の組み方はできないし、ペンキの塗り方も分からない。
シーリングにしても、実際はやったことがない。
エレベーターの点検もやったことがない。
中途半端な知識は却って邪魔だよ。
餅屋は餅屋、技術的なことは、それぞれの専門家に任せればいい。
大規模修繕工事であれば、設計・監理会社に任せればいいだけのこと。
そのために、高額な報酬を支払っているんだから。
住民の中に一級建築士がいて、ちょっかい出される方が
迷惑そのものだよ。

おっしゃる通りです。

理系の理事長に指示されてマンション内の点検をするのが文系マンカン士だろう。
能書きばかりたれないで足で調べる実践を身に付ける練習になる。

高い委託費払ってんだから管理会社に丸投げして理事は楽した方がいいよ。

理系だ文系だなんて馬鹿じゃねーの。

スレ主ですが、
>>182の意見はそうだよなあと思った人も多いのでは？

そもそもマンション内にいる設計士がレベルが低いかもしれないし、
存在感を出そうとしなくてもいいような注文付けてくることも
あったりするかもしれませんね。しかも住民だから文句は言いにくいし。

皆さん色んな思惑が渦巻いてますから、
その設計士が「ワシが知っとるところへ聞いてあげようか？」とか
言い出した途端に話は一気にややこしくなることも少なくないでしょう。

どこに頼んでも皆ひも付きだよ。だって商売だもん。
いかに管理組合の資金を食うか？それが目的だもん。
管理組合は利益感覚がない団体だから、いいカモだよ。
年度会計が欠損でも理事長がペナルティーかされるわけでないからね。

「理事長は経営感覚が大事」

何年か前にどこかでそうレスしたことを思い出した。

＞「理事長は経営感覚が大事」 何年か前にどこかでそうレスしたことを思い出した。

とんでもない、貴方のような姑息な管理会社を監視、監督する感覚が大事じゃよ。

管理侍は年収８００万。

管理人一人に月５０万払わないとなりたたないが、
グレードというものがあって、やすければいいというのなら
Ｎハウくらいにすべきだろう。

理事会は内閣で理事長は総理。
管理会社は官僚で上手く使いこなせるかは総理の手腕。

対人折衝能力低い理事長は常に官僚を敵対視して
何も進まず、全ては官僚が悪いと自身の無能を責任転嫁。

マンカン理事長は年収６２０万。

>>理事会は内閣で理事長は総理。
>>管理会社は官僚で上手く使いこなせるかは総理の手腕。

この認識はちがいますね。
管理会社＝宗主国（イエズス会）
フロント＝宣教師
管理組合＝植民地
理事会＝現住民傀儡政権
区分所有者＝黒人
出入り業者＝東インド会社
管理費を使った専有部サービス＝あへん

>>195
ごめん、一生懸命作ってくれたのに悪いが
全く面白くないし、的を射てもいない。

>182

それはどこかのマンションの人と付き合えないような資格馬 鹿を前提にしていないか？

実際は、コンサルにしてもマンカンにしてもエレベーターの点検なんか何やっているか見るわけじゃないし、足場だって組まない。

そう言う具体的な現場のことは、現場に任せれば言い訳で管理する側は相場観みたいなものが分かればいいんだよ。

何が何時ごろどの様に必要なのか。どういう物を使うか。そう言う住人が居るとコンサルの対応も違うよ。建築知識を持っている者、設備の知識を持っている者が集まって知恵を出す事をしないとね。管理会社もその内。理事長は、そう言う人を上手くまとめる為に対外折衝能力が必要なんだよね。知識だってあった方がいいのは当たり前だけど摂政能力のほうが優先だろう。

よく出没する何とか平の輩みたいに管理会社が敵だと思っているような馬 鹿な技術屋クズレと一緒にしたらいかんよ。

>190

いつも私のコメントに即レスして頂きありがとうございます。
ご期待に添えるよう、引き続き頑張ります。

で、貴方のご意見では「理事長に経営感覚は不要である」ということですね。

相変わらず「匿名さん」としてしか私に対して物申せないのかい？
そんなに怖がらなくても大丈夫ですよ。

>191
マンカン理事長さん

最近、私のことで想像での発言が目立ちますね。

私はそのうち王国を築くよ＞管理侍