追放した悪徳管理会社の責任追及方法

どこの管理会社でしょうか？
ここのスレは管理会社に問題があるのなら
会社名を出しても差し支え無いと思います。

>>21
公表に賛成です。結局、高層協会は理事長しか届け出れないっていうから理事長が面倒臭がったり、管理会社とグルになっていると届けないし、国土交通省は裁判の結果やらを持っていかないといけないそうだし時間もかかる。
悪い会社を知ってるなら教えてほしいです。

駐車場のリストを牛耳ってたデベ側は実質的に駐車場を全部借りてたと考えられる
裁判してデベと管理会社に請求しても良いと思いますよ
公表はもちろんですが国交省にも連絡して大臣登録取り消しさせましょう

昨日は管理会社変更後初めての理事会で、前回の議事録作成や昨日の準備等で
忙しくて、マンコミュにアクセスできませんでした。
このところ、元管理会社と売主（デベ）のおかげで、平日より週末の方が
忙しい生活を送ってます。

会社名の公開は視野に入ってますが、その時は理事会議事録や総会議事録や
その録音、録画といった証拠類も一斉に公開しようと思っています。
このため、準備期間がもう少し必要です。
なお、悪行の公開、刑事告発、損害賠償訴訟のどれでも理事会判断で
行えるように、総会で特別決議を圧倒的多数の賛成で通してあります。

高層協会は念頭になかったので、連絡を取ってみます。
ありがとうございます。

デベが駐車場を管理していたのは、ご推察の通り売れ残り住居を
販売するためです。駐車場を持っていない住民が使いたいと申し出た
ときに、管理会社は自分達は把握していないからデベに聞け
と言ったので発覚しました。そして、デベは自分達が売る予定の
人間に割り当てるから空きはないと言って、住民の希望を却下しました。
怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、
デベは拒否しました。これは完全に犯罪（窃盗罪？）だと思います。
管理会社は終始デベの味方をして、管理組合の要求をことごとく
握りつぶして、デベが割り当てた新入居者が駐車場をこっそりと
使い始めることに協力しました。

あと、昨日聞いた面白い展開です。
元の悪徳管理会社は管理規約原本をこれから作成するので、理事長に署名捺印
しろと新管理会社に言って来ました。管理規約原本って後から作れるものですか？
私の理解とまったく異なるのですが。それに全区分所有者が署名捺印してない
管理規約原本に意味があるとは思えません。

所有権が移転してるからもうダメ　総会決議で決めることになる
契約前に作っておいて　契約時に印鑑貰うのが普通

>>24
>怒った理事会は即刻管理権を管理組合に返還せよとデベに要求しましたが、

意味不明。規約上、管理対象物に駐車場が入っていないのですか。
「返還」というのは貸与物を返すという意味でしょうか。
そもそものところでどうも理解できません。

>>24
管理規約原本に区分所有者全員の署名捺印は必要ないよ。

一般的には、販売時に区分所有者全員から規約を了承する
旨の署名捺印をとるので、書面決議と同じ効果をもつけど、
管理組合成立時に特別決議として規約を決議しても同じ効果
がある。その場合、総会議事録への署名者と同じ。

ただ、スレ主のように紛失が疑われるのであれば、
総会でその事実を公表して、あらためて特別決議を
とり、その時の総会議事録の署名者の署名をもらった
規約原本を作成することになると思う。

ちなみに、管理組合名義の銀行口座の開設には、規約原本が
必要(人格なき社団の本人確認書類のひとつ)。

>26
実質上、管理権を勝手に持っていってしまっているので、
即時返還せよと命じたのです。つまり、
我々の所有物だから返せと要求したのです。

>25 >27
新管理会社のアドバイスで総会で原本を
制定することが可能なのは知ってます。

元の管理会社は総会も開かずに勝手に
管理規約原本なるものを作って、
理事長に判を押させることで済ませる
つもりのようです。
こんなことが認められるとは思って
ません。この件に関する我々の要求は
非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
という謝罪文を管理組合に代表者印を
押してよこせと要求しているだけです。
この要求を認めようとしません。

＞非常に簡単で、管理規約原本を作っていません
＞という謝罪文を管理組合に代表者印を
＞押してよこせと要求しているだけです。

つまり、管理規約のないマンションということですね。
管理委託契約に原始規約作成業務が入っているのでしょうか。
作成責任は管理組合、管理会社のどちらと認識しておられるのですか。

最初の設立総会を開くまでは管理組合代表者を
その悪徳管理会社が兼ねているので、
管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
にあると考えています。
住民による管理組合が結成されても、
管理会社から原本は引き渡されていません。
たぶんつくってもいないのですから。

>>31
３年間も管理規約なしで総会決議や管理費・修繕積立金の支払をしてこられたわけですか。
当然、理事長がそのような無法状態の中で決議したり、財務を行ってきた責任を負うことになります。
設立総会を前にしての話なら
＞管理規約原本が存在しない全責任はその管理会社
＞にあると考えています。
というのもわかりますが、３年も経て、管理会社に責任とか謝罪を求めるとか。
二重にありえない事例ですね。
悪徳という言葉をお使いですが、管理費を支払う一般住民にしてみれば、３期もの間、規約作成について何も手を打たず、帳簿類の不備をチェックしてこなかった杜撰な理事会運営を棚にあげてどっちもどっちだなあ、と。
駐車場にしても、規約の定めがないのですから「管理権」など主張できませんよね。
何ともコメントしようがありません。

ついで管理会社の悪徳ぶりを書いておくと、
自分が管理組合代表者(管理者？)を兼ねている間に、
法人格のない管理組合にとって何の意味もない、
高利率のリース契約を管理組合として契約したり
してます。管理組合には納税はもちろん
原価償却の概念もないので、利子の払い損です。

相場の倍や三倍で商品やサービスを買ったこと
にするだけでは飽きたらず、高利率のリース金利
まで管理費から負担させているわけです。

>32
管理規約集は区分所有者もとにあるので、
管理規約原本が存在しないことに役員に
気づけというのは無理があります。
管理規約原本がないかも知れないなんて
思いもよりません。
役員が区分所有法なぞ熟知しているはずが
ありません。私だってそんなもの知りません。

一方、管理会社はプロですから、何の言い訳も
できません。最終的にはどちらが悪いか、
世の中に判断してもらおうと思ってます。

>>34
「元の管理会社は総会も開かずに勝手に管理規約原本なるものを作って、」とあったので、原始規約自体がないのかと思ったのですが。規約自体は発効してるのなら、今更総会決議など不要です。紛失した原本と配布物との照合を理事会の責任で行うだけのことです。
規約があるなら駐車場の件は規約と管理委託契約で白黒つけられる話でしょう。引き渡せだの拒否だのという話ではないですが。
区分所有法の詳細は素人は知らないですが、このような事態になれば少なくとも理事長は法令・規約・委託契約書を根拠に考える責任があります。規約があるなら、「理事長は区分所有法にいう管理者とする」といった一文が必ずあります。
そもそも、管理会社と渡り合うのに、契約のひとつも知らない人間が理事長になること自体に無理があります。理事長を補佐するその他の役員は社会人経験のない人間ばかりなのですか。
世の中に判断してもらう、というような大袈裟な問題ではありません。

>>34
世の中に判断してもらうなら具体的な管理会社名を遠慮せず公表しなさい。

そもそも民事契約の不履行について刑事罰云々とかに飛ぶ発想が意味不明。
まあ、新管理会社には少なくとも今までは「甘い管理組合」であったのを知られてるので、舐められないよう頑張ってください。
今この期に及んで堂々と「役員が区分所有法なぞ熟知しているはずがありません。私だってそんなもの知りません。」などと言ってるようでは、この先も一抹の不安はあるが。

>>33は具体的にどんな行為があったのかね？
管理会社が管理組合名で何かの契約をしたというのかね？
理事長名の署名とか管理組合の印鑑はどうしたのだろうか？

>38
理事長名のところには管理会社の人間の名前が
入ってます。
印鑑は住民の理事長に渡す前なので、
彼らが持っているので、それをそのまま
使っています。

私の理解では管理組合設立時の初代管理者は
管理会社なのだとおもいますが、違うのですか？
そして、その管理者が設立総会を招集する。

管理規約原本は管理者の保管が義務づけられていて、
区分所有法上は罰則規定もあるはずです。
管理会社は明らかにこれに抵触していると考えています。
違うのですか？

駐車場を勝手に自分の客に割り当てたり、持ち主の
管理組合が返せといっても機械式駐車場の鍵や
暗証カードを持ち続けることは、犯罪じゃないの
ですか？自分のものじゃないものを自由に使うのは、
窃盗の類いだと考えてますが。

あと、デベロッパの瑕疵を隠蔽するために、
不具合のある部分と関連した装置の電源を
フロントマンが故意に切って、不具合は
電源スイッチが切れていたからで瑕疵や不具合は
ないと強弁していたのですが、これも犯罪じゃない
のですか？少なくとも、管理組合にとっては
犯罪行為であることは明白です。

事実を明るみに出せば、こんな管理会社を
使う人は大幅に減らせると考えています。

ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
この管理会社の言うことは何も信用できないので、
単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
いる可能性も大いにあります。

売れ残りの住戸がある場合に、デベが駐車場をキープするのはよくある話。
ただし、この場合は重要事項説明にその旨が書かれている。この点は確認した？

>>39さん
よく考えてみてください。
通常、原始規約を作成するのは販売会社です。それを総会で決議すればよいのですが、多くの場合はともかく発効させることを優先して売買時に説明し、個々に承認を取って、最初の設立総会の場で書面決議の報告を行い、同時にその規約に基づいて総会を運営し、初代役員を選任します。
ということは、規約に基づき管理者＝理事長は区分所有者の中からしか選任できません。
あなたのマンションが当初売れ残りがあり、たまたま販売会社が区分所有者であって総会の承認により管理会社代表取締役が理事長になることはありえますが、例外です。
通常、設立総会の招集は、管理規約によらず、区分所有法34条5項（管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。）または46条（集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。）により行います。なお、管理組合は区分所有者への引渡しが始まった時点で自然に組合が結成されるので、組合を「設立」する必要がありません。いきなり規約を確認し、役員を選任するだけです。

（参考）wiki
「各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。（中略）
直接的には、管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が組合運営を行う。」

「犯罪」「信用できない」「嘘」といった主観的な言い方では議論になりません。
法令や契約書の何条に抵触しているのか確認して、物の白黒を判断してください。

＞ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
＞この管理会社の言うことは何も信用できないので、
＞単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
＞いる可能性も大いにあります。

管理組合が契約しているのは会社であり、フロントマンではないので、やめようが関係ありません。会社としての履行を求めればよいだけのことです。追求を逃れるようであれば逃さず追及するのみ。犯罪だなんだという前に、相手の言い逃れを論破してしまえば済むだけのことです。ただし、その根拠は貴方の言うような憶測ではなく、区分所有法、マンション管理適正化法、管理規約、管理業務委託契約書です。技術的なことは専門家やメーカーなどの支援も必要です。
怒りは追求のエネルギーになりますが、感情論では何も変わりません。
ひととおり確認された上で質問をされることを薦めます。

>41
別スレを過去に立てたことがあるのですが、
もう一度書くと、
確かに重要事項説明に、売主が駐車場の割り当て
を決めると書かれてますが、二名の弁護士に
相談したところ、二名ともこの記述はマンションの
売買契約書の重要事項説明の性質上、管理組合が
設立されるまでの割り当て方法を書いてあるに
過ぎず、管理組合結成後まで有効性を持つことは
ないという見解でした。

なお、重要事項説明にはいつまで割り当てを
行うかが書かれてません。こんなものが永遠に
有効だとずっと売主が区画割り当てを行うことに
なって、どう考えてもおかしいです。

法的な行為は弁護士に相談しながら進めていますので、
余計なご心配は無用です。
裁判は時間と手間がかかるので、それ以外の
責任追求方法を探しています。

>42
お書きになられたことぐらいは判ってます。

私が言ってるのは、区分所有者が二名以上生まれて、
自然に管理組合が結成されてから、最初の総会が
開かれて役員が決まるまでの間は、管理会社の
責任で運営されているんじゃないのですかと
いうことです。

現に、この期間にリース契約を結んだり
しています。ということは、当然、管理規約原本の
保管義務が管理会社にあるはずです。
作ってもいない、保管してもいないで通るわけが
ありません。

それから、常識的に考えて、管理規約集が
住民に配られようが、その管理規約が正当な
ものであることを保証するのが原本ですので、
理事会で規約集との差異をチェックすればよい
なんていう話ではないはずです。

本当に、この辺の事情に詳しい方にレスして
もらいたいのですけどね。まぁ、マンコミュなので
仕方がないのは理解してます。

>>45>>46
あんたはここで何をしたいの？
弁護士に話をしているのなら任せればいいだろう。
啓蒙したいならデベと管理会社名を晒せばいいだろう。
何をしたいの？

>お書きになられたことぐらいは判ってます。
ほお。それは失礼いたしました。

初回総会までの間の管理会社の行為を責めたいわけですね。
簡単です。契約不履行で契約に基づき対応する以外ないでしょう。駐車場云々も事実関係を押さえれば済む話。裁判で何を回復しようとされてるのかよくわかりません。そもそも、３年間も一体何をなさってたんですか。
裁判も結構ですが、管理者（理事長）の善管注意義務の欠如、不作為も同時に暴かれるわけで、大した成果にはならないのではないですかね。せいぜい頑張ってください。

>それから、常識的に考えて、管理規約集が
>住民に配られようが、その管理規約が正当な
>ものであることを保証するのが原本ですので、
>理事会で規約集との差異をチェックすればよい
>なんていう話ではないはずです。

じゃあどんな話なんですか。裁判でもやって管理会社に土下座させれば裁判所が管理会社が複製した原本にお墨付きをくれるとでもいうのですかね。何を訴えたいのか、きちんと伝わるように書いてください。
おそらくあなたはここで鬱憤を晴らしたいだけで、皆が「大変だね、ひどい目にあったね」とでも言えば満足なんでしょう。
「まぁ、マンコミュなので仕方がないのは理解してます」とまで大口を叩くなら、遠慮せずこちらも言いましょう。
あなたの書き込みレベルでは、管理会社に対抗するのは無理です。
弁護士と他の役員に任せることをお勧めします。

区分所有法

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条 規約は、 管理者が保管しなけ ればならない。
ただ し、管理者がないと きは、建物を使用し ている区分所有者又
はその代理人で規約 又は集会の決議で定 めるものが保管しな ければならない。

スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
規約又は決議で定めていたのですか？

管理会社が初回総会までは代理人です。
リース契約書には代理人として署名してありました。
やはり、原本の保管義務は否定しようがありません。
というか、作成すらしていないことがプロ失格です。

こういうイカサマ管理会社に対して、なるべく
簡単に責任追求する方法のアイデアを
求めているだけです。
最初からそう書いてますよ。

今のところ、高層協会が唯一の収穫ですかね。

あなたみたいな失礼な輩にはほとんどの人が助言する気がなくなったと思いますよ。
とっととスレを閉じたらよろしい。

最初から詳しい人にアドバイスを
お願いしています。

自分の意見が論理的に破綻しているからと
言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

まぁ、私は気にもしませんけどね。

初回総会まで代理人だったのなら、その時点で引き継ぎをしていたのではないですか？

>54
新管理会社に、存在しないから、引き渡せないと
返事をよこしたのは元の管理会社です。
そんな馬鹿なことはありえないと新管理会社や
理事会が騒ぎ出したので、作成して渡すから理事長の
署名捺印をよこせと言ってきたのも、その悪徳管理会社
です。55さんの言う通り、一括委託の管理会社が
保管するのが通常のやり方です。だからこそ、
新管理会社も元の管理会社に引き渡しを要求しました。

住民の理事長に引き渡し済みであればそう言うはずです。
どちらにしても、あらゆる書類を管理組合から隠して
いた会社が、管理規約原本だけ理事長に引き渡してる
とは思えませんが。

> 自分の意見が論理的に破綻しているからと
> 言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

なんだそれ。
自分の思うとおりの意見が得られないからとコメントしてくれた方々にキレているのは誰だ！！！

>58
新管理会社に対して管理規約原本を作成して
いないことは認めてますから、確認は不要
だと思ってます。だからこそ、作って渡す
なんて言い出したのですから。
作成していないことを認めたのは口頭ですが、
新たに作って渡すという話はメールなので、
ある程度の証拠能力はあります。

もちろん、確認が必要ということになれば、
初代理事長に聞くことはやぶさかじゃありません。
弁護士に相談に行くよりずっと簡単です。

悪徳管理会社と悪徳デベを証明する証拠は
山のようにあります。ありすぎて整理に
手間取ってます。こいつらの悪どさが許せなく
なってからは電話も理事会もすべて録音して
あります。総会に至ってはビデオがあります。

スレ主さん

貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。
ここでは大した知識や経験も無いのに「先生」になりたがる輩がいますが、
無視したらいいと思います。

どなたか言われてましたが、販売の重要事項説明書は熟読して下さい。
そこにデベや管理会社のリスクヘッジが記載されてます。
弁護士にご相談されているなら心配ないでしょうけど。

新管理会社と弁護士に相談しながら物事を進めれば問題ありません。
こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。

ハイハイ。
必死だね。

管理会社名を晒されないようにさりげなく助言している　61　あたりがとても怪しい。

>貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。

あなたの程度を自ら暴露しましたね。

>こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。

あなたを筆頭にということですね。自分が相手にされないからと便乗したの図ですか。
いい歳をしてなんとも。

ほらね、スレ主さん。
>64や>65のようになーんにも根拠を示さずに個人批判に必死で自己満足してる輩が多いのですよ。
お話にならないでしょ。

スレ主さんの考え方は正しい。
素人が規約原本の存在を確認しなかったことなど責められるような話ではない。

>>66
ならば、君はスレ主がどう行動するのが正しいと思うのかね？
スレ主は前管理会社の責任追及に目がいっているが、規約原本のない今現在どのように対応すべきかね？
今の君はもっともらしい事を言ってるが実質的に批判に対する批判しか言ってないようだが？

管理規約原本を作成保管しなかったことを公式に
認めさせて、その罰則を受けてもらおうというのが、
私の考えです。

もちろん、マスターキー紛失に関しては、関連する
シリンダーとキーの全交換を要求するつもりです。

その上で、あまりに杜撰な業務に対して、
委託費用返還を要求するつもりです。

管理規約原本は管理規約を理事会で作り
直して、総会で特別決議で承認後、
新しい管理規約原本に基づく管理規約集を
区分所有者に配布します。

ともかく、管理規約原本を管理組合もしくは
新管理会社に引き渡せないことについて、
公式に認めさせることが最初の一歩だと
思ってます。

スレ主はあまりにも過去に囚われすぎていて、建設的な見方ができなくなっているようにしか見えない。

金銭的な観点では、旧管理会社が契約違反をしていて、管理組合に金銭的な損害が発生したことを証明できるのであれば、損害賠償を請求すればよいだけ。
制裁的な観点では、旧管理会社の名称や悪行を高層協会に訴えるとか、あちこちで晒すとかすればよい。

そもそも、こんなところで何をぎゃあぎゃあと騒いでいるのか。
そんなことをしているよりは、管理会社がしっかりとした仕事をするかどうかは、管理組合（理事会）がしっかりしているかどうかで決まるのだから、そっちに軸足を移していくべき。今までの管理組合が杜撰だったから、管理会社もそれで良しとして対応してきたに過ぎないことを再認識すべき。
新管理会社にうまく乗せられて、旧管理会社が悪徳で新管理会社が良いように感じているみたいだが、油断すると二の舞になるからご注意を。

完全に旧管理会社への怨念で動いてるのだろうが気持ちは
理解出来る。

ただ69の言うように被害額ベースで考えた場合は、
仮に勝っても成果は少ないかと。

交通事故じゃないけど、
「こっちが0で相手が10だ！」と鼻息荒く訴えたら、
何気に6対4で成果は2だったってこともありそう。

つまり過去の理事会や住民が長期間放置してた部分で
相殺される部分もあるからそこをどう捉えるかだな。