芽吹きの杜ってどうですか★３

９８さん

＞マンション予定のの北側にまだ空いている土地も、いずれでっかいのが建つのでしょうか。

だから、そういうことを言ってないで少しは調べたらどう？
あの北側、高層マンションどうやって建てるの？

http://groups.yahoo.co.jp/group/mebukinomori/message/16
から、伊藤忠は「儲けが出ないから、将来的に既存不適格になっても１４階建てる」という意思表示をしたと理解したけど、そもそも阪神大震災や姉歯事件でマンションの立て替えにどれほど苦労するか、大概の人はわかってると思うんだけど、既存不適格なんていう、ややこしい物件に高い金払う人がいると伊藤忠は思ってるんだね。

まぁ、ダイワハウスの汚い手八丁口八丁で、売りつけるんじゃないの。

最近のマンション業者って、法規的な条件を目いっぱい使って建てるから、
ブザマなマンションばっかりなんだよね。
遠めに見たらウ＊コにしか見えないもんな。もうそれだけで環境破壊だよね。

伊藤忠都市開発は、昨年、大田区山王で地下室面積の容積不参入を利用したいわゆる地下室マンションを建設、販売しました。大田区が地下室マンションの規制する条例制定前に確認申請を取り、完成時には既存不適格となったマンションですが、それを気にしないで販売した会社です。一部には既存不適格という重要事項説明をしないで販売したとの週刊誌情報も流されました。

今回の説明会で、既存不適格になっても分譲マンションを販売したい、いつまでも２０ｍの高さ規制に地域住民がこだわっているなら、建設計画の看板の設置など建築確認の手続きに入ると伊藤忠都市開発の担当者は発言しています。このような開発業者の強硬発言にいささか驚きましたが、都市再生機構が関係している事業ですので、十分な話し合いを今後もしていただけるものと安心しています。

101さん
どうやって建てるのって、十分広さはあると思いますけど。
それともあなたが大地主ですか？
緑ヶ丘の駅前のように、１本建の物なら、可能でしょう。

今、購入検討中で色々調べて、このサイトも参考にさせていただいていたのですが、
自分に関係ないと知っている問題に関しては、皆さん冷たい態度なのですね。
あまり印象が良くなくなってきました。

戦うことに意味がないと知っているからでしょう。
伊藤忠が買った時に条例がなかった段階で負けですよ。

９８さん

伊藤忠都市開発が計画している敷地の北側は、高さ12mの規制がある計画住宅地で4階建てまでの集合住宅しか建設できません。

せせらぎの道の東側には伊藤忠都市開発のマンションが建設されますが、西には保存緑地があり、北西には広大な近隣公園がもうすぐ完成します。地域の周辺にはまだ農地が数多くあり、自治会で耕作放棄地を借りて、30名あまりが日曜園芸を楽しんでいます。

現在500世帯あまりが入居していますが、全体としてはよくデザインされて、小学校、中学校とも隣接していて生徒数には十分の余裕があります。医療施設も次々に建設され、先が楽しみの地区です。

自治会館の建設計画は臨時総会で否決されましたが、それは500㎡で1億円もかかる理想的な会館を作りたいとする熱心な自治会役員が多数いたためで、コミュニティ活動などもおそらくは、民主的な運営体制さえ出来上がれば、今後は、活性化されるでしょう。自治会総会での居住者の発言から、居住者の方は多くはしっかりとした考え方を持っていて、現在の自治会役員の問題は、時間が解決するでしょう。

今朝、せせらぎの道のせせらぎにたくさん水が流れていたのは雨のせい？

108さん
98です。ご親切に色々教えてくださって、どうもありがとうございます。
子供も小さく、なかなか現地や市役所に足を運べないので、
とても参考になりました。
また、今週末足を運んでみようと思います。

ところで、今話に出ているマンションは、予定が変わらなければ、
いつ頃建つのですか？
ご存知の方がいらしたら、教えてください。

98、114さん

伊藤忠都市開発は、7月1日の第2回地元説明会で、２０ｍの高さ規定について地元住民がいつまでもこだわっているのなら、建築確認申請の手続きに入って、早ければ来年初めには着工したいと発言しています。（当日の議事録は近いうち下記に掲載されますので参照ください　http://www.utsukushi.org/html/）

船橋市から３月に高さ規制の情報が入り、おそらく方針を決めかねていて、基本設計にまだ着手していないものと思われ、実施設計を含めて設計期間を考えると、最短で来年はじめに着工というのが妥当なところかもしれません。

自治会側は、これまで中立の立場、慎重な対応ということで、表には出てきませんでしたが、自治会員の再三にわたる要望を受けて、集合住宅問題に対応する部会を近く設立して、自治会の活動として認知します。船橋市、開発業者への自治会としての署名活動など、ようやくに動き出しますので、おそらくは、設計が手戻りになることを恐れて、事業者は基本設計への着手を延期すると思われます。環境を守るために高さ２０ｍの建物に変更して欲しいとする地元住民の活動が、どの程度、続くのかにもよりますが、おそらくは半年程度は、設計の着手を延期すると思われますので、来年６月以降の着工になるのではないでしょうか。

街の真ん中に高層マンションっつーのはいかがなものかと・・・

仕方ないそれがルール、というのなら福太郎の看板は街並憲章に抵触するんじゃないの？

14階建てと言うと近くにあるイオンの２倍以上の高さになるのかな？それが街の真ん中、しかも憩いの場の”せせらぎの道”横にどかーんと連なって建つのは・・ちょっと想像できない。もはや、そのマンションを中心とした街になってしまい、住民文化もそれに伴って変わっていくのかしら。
電車の窓から見た時の優雅な街のイメージは無くなってしまいますね。もはや、郊外の清楚な住宅街では無いですね。
残念。

結局船橋はどこへ行ってもこうなのだよ。

そんな事を言ったら緑ヶ丘のマンションはどうなんの？
これだけの大規模開発なんだから駅前にマンションぐらい当たり前だろ。
駅前坪１００万１５０万で下町みたいな家乱立させる？それこそやだよ。

駅前ならまだいいけど街の真ん中はどうかな〜と思う。
緑ヶ丘みたいにはなって欲しくない。

高さ規制より100坪規制をして欲しい。
そうすれば駅前にダイソーやガストやしまむらなんてできなかったのに。

↑
意味がわからん

良いとか悪いとか意味のないの議論だと思いますよ。
芽吹きの杜の開発計画の時から既に街の真ん中に都市機構が集合住宅用地として確保していたのですから。あの界隈だけが第一種中高層エリアで容積率が200％ですよ。

住宅を購入するのはとても大変な事ですね。「こんなはずではなかった・・・」とならないように慎重に選ばないといけないですね、このサイトを見て思いました。住宅を購入するのは一生に一・二度、何十年もローンを払うのですからね。

こんなはずでは、っていうか、単に都市計画見るだけで簡単にわかっていたことなのですが。
難しいことも複雑なこともなく、インターネットがあればすぐに見れるし、１回芽吹に行って
区画の建築条件をみるだけで分かりやすく書いてある。
ここで騒いでいる人は、何も調べなかった人・・・

定期借地もよく調べて納得してからじゃないと後悔するね。

伊藤忠都市開発が計画している14階建てのマンションが、高さ２０ｍへの計画
変更の可能性はまだ残されていると私は考えています。

一度、計画が公表された高層マンションの建設計画が、階数が半減されるよう
な大幅な変更が行なわれて事例は、おそらく、日本ではこれまでひとつもない
でしょう。せいぜい、１，２階分が低減するというのがするというのが常識で
す。

前例はないのですが、この地区では大幅な計画変更がされる可能性があると私
は考えています。

ひとつは、船橋市が今年３月に２０ｍの高さ規制案をかけるとしてパブリック
コメントが行なわれ、都市計画決定前でもマンション業者に紛争を避けるため
に自主的な協力要請をしているためです。総合設計や一団地認定については２０
ｍの規制を柔軟に適用するとしていますので、個別に計画が審査されることに
なりますが、船橋市都市計画課のこのような姿勢から、建築確認が簡単には通
るとは思えません。

ふたつは、この地区の居住者がこの地区の環境を重視して購入した人々で、強
力な住民活動が展開される可能性が高いためです。当初は自治会役員の動きが
鈍かったのですが、7月7日の運営委員会でマンション部会を設けて活動するこ
とになり、マンション業者の窓口となることが決まりました。正式な自治会の
活動として幅広く住民の意見を集めて、計画変更を求めていくことになりまし
た。

三つ目は、居住者の中に開発事業を経験し、開発の実務、マンション紛争の事
例、海外の住宅開発動向などの知識を持っている専門家がたまたま含まれてい
るためです。幅広い人脈を持っているために、有効なアドバイスを外部から得
ることが可能で、自らの知識を実践的に活用して、計画の変更を実現しようと
しています。

これまでの日本では前例のないような、計画案の大幅変更の可能性が、この地
区の場合は十分にあります。

１２７さん　大事な事を忘れていますよ。

ひとつについては、「自主的な協力要請」を世間一般にお役所言葉といわれるものです。お役所は、法の後ろ盾なしに強制力はありません。そんな事をしてしまったら、開発業者から市に対して行政訴訟を起こされます。「建築確認」は、船橋市役所以外に民間の審査機関がたくさんありますので、必ず船橋市役所に申請するとは限りません。

ふたつ・三つについては、マンション紛争であれば当然の意識、特別な事ではないと思います。弁護士先生にお願いすることも多いでしょう。

そして一番大事な事、このような運動は総じて法の下で平等である権利をまさに奪おうとする運動だと思います。これは簡単な事でありません。片手間にできることではありません。地元住民間での将来にわたっての根深い軋轢、自分の資産もなくなる覚悟が必要と思います。そういう覚悟があればなにも怖くないでしょう。

＞強力な住民活動が展開される可能性が高いためです

ここだな、問題は。墓の時だって自治会は一部の人のためになんたらとか屁理屈つけて
何にもしなかったしな〜。直接関係ない人は協力する気にはならんだろうな〜・・・

128さん

確認申請そのものは民間の審査機関が実施できますが、そのまえに一連の行政手
続きが必要で、この地区の場合は1団地認定の手続きが必要です。特定行政庁の
船橋市建築指導課が認定手続きを行なう際に、当然に都市計画課が進めている新
しい高度地区との整合性が検討されるとの趣旨です。

土地所有者は、使用収益処分の自由を有していますが、それは都市計画等の一定
の制限の範囲内でのことです。高さ20ｍでの計画変更を求める自治会を中心とし
た、事業者に環境への一定の配慮を求めるものです。通常の話し合いの段階にあ
る住民の活動は、運動参加者が特段の経済的負担をすることもなく、普通に行な
えることです。良好な街づくりをすすめるための自治会の活動ですので、特段の
覚悟も必要はなく、自分の資産を失うリスクもないでしょう。

この活動は、自治会のだれもが共感して参加できるもので、地元の住民間でなんら
の軋轢も生じることはありません。居住者の多くの人が、できうるならば周辺への
影響の大きい高層住宅の階数を下げて欲しいと考えていて、しかし、それがなかな
か難しそうなので、特段の行動をするまでにいたらないということです。

近いうちに、開発業者と船橋市長あてに計画変更を要望するための署名活動を自治
会のマンション部会が行なうと思いますが、おそらく、大多数の住民が署名をする
と私は予想しています。

私は建てて欲しい派なので署名はしません。
とにかくこの街には「人」が必要だと考えているので。

おれも署名しない。

いづれにしよ署名を集めてみることは意味があるでしょうね。
住民の中にもいろいろ意見があることがわかるでしょうし、
もしそれなりの署名が集まれば話も変わってくる可能性も
無いわけでは無いでしょう。

130さん

１団地認定は建築物の高さを審査するものではありません。２０ｍ以下の建築であっても１団地認定は必要となります。

土地所有者は、都市計画等の一定の制限の範囲で自由とありますが、１４階建は都市計画等の一定の制限の範囲に入るのでは？環境への一定の配慮とはどういう内容なのでしょうか。土地所有者は、都市計画等の一定の制限の範囲で自由ですよね。

日本に前例のないことをしよう、という割には普通の署名活動なのですね。何か特別な秘策があるのかと思い期待していましたが普通すぎてなんだかがっかりしてしまいました。

期待はしない事
それが今回学んだ事。

>134
自分で何にもしないくせに人の秘策を期待する神経が異常です。

大規模マンションが既存不適格になっちゃったら、もうゴーストタウンへの道しか残されてないだろうな。

マンション建つなとは言わないけど、本心としては人と車で溢れかえった街は・・・。
都心に近い田舎だと思い、そこに魅力を感じて、ここを買いました。
スーパーとコンビニとドラッグストアだけあれば充分。
こじんまりとした静かな街のままでいて欲しい。というのが私の本音です。

人が多い方がいい方は、なぜお隣の八千代緑ヶ丘や都心など
栄えたところに行かなかったのでしょうか？

人の考えはそれぞれなので、いろんな意見があっていいとは思います。

今のままで十分発展してるとおもうけどな。
どこがゴーストタウンなの？

>>138さん
立地条件（都心に近い、鉄道が通っている、近隣もそこそこ発展している）から発展を期待して買った人も少なくないと思います。都心で戸建を購入するのは予算やその他の条件でこことは大きく異なるでしょう。隣の緑ヶ丘ですが、ここが売りに出された時は既に開発が進んでいて、希望通りの物件が無くてこちらに流れたという方もいらっしゃるでしょう。開発過程や東葉高速開通以前の状況も異なるので、こちらの方が買いやすかったという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
（138さんの意見を否定する訳ではありません。138さんと同じ考えで購入された方もいらっしゃるでしょう。）

>>139さん
現在の状況ではなく、将来的にそうなるのではないかと危惧されているのでは無いでしょうか。私は今回のマンションが建たないから発展しないという考えは短絡的だと思いますが、一方人口減少傾向や格差拡大傾向から30〜50年後は移住者がほとんど居なくなるという可能性は無きにしも非ずと思っています。

１４０さんのおしゃる通りですね。
土地の値段も今はとても上がっていますけど、３０〜５０年後は下がっているでしょうしね。
人口が減りますから。

１３８さん
その気持ちはよく分かり、同感もしていますが、あそこにマンションが建つことは土地の利用用途をみれば最初から明白でした。
買うときに建っていないからといって、このままの風景が続くと思って買った方がいたのなら、それはやはり調査不足といわざるを得ないのではないでしょうか。最初にマンションを建てなかったＵＲにも問題がありますが。
自然を上手に残しながら、医療モール、こだわりのショップなど利便性も考慮され、発展をしていく街を目指すというコンセプトだと個人的には思っていますので、その中にマンションが入るのも仕方がないと思います。
マンションは高層でも、せめて外観がおしゃれで遊歩道のたくさんある素敵なものにして欲しいです。

>138さん

おっしゃられていることはわかりますし、わたしもそう思います。
しかし、八千代緑ヶ丘にしても、最初からあんな賑やかな町だったわけではありませんよ。
もともとこの一帯は何にもない山、田、雑木林、そんな場所でした。
緑ヶ丘のほうが開発が早かった、というだけです。

山を削って田んぼをならして、「駅前」に広大なまっ平らな土地を作ったのですから、必要最小限な
お店と閑静な住宅地だけで済むはずもなく、しかも、もともと高層地域として確保してある土地に
予定通りマンションが出来るからといって、短絡的に非難を重ねるのはいかがなものかとも思います。（１３８さんの事ではありません）

なんか、同じような意見の方が多いですね。既居住者は調査の上、承知で住んでいる人が多いですからね。

伊藤忠も最近株も上がってるし強気なんだろうね。

マンション反対派と賛成派の『環境』に対する考え方がどうも違うような気がするのですが。

せせらぎは一応戻ったね。でも雑草が多いなぁ。

近く引っ越します。せせらぎ、楽しみです。
公園のほうはいつごろ出来上がるのでしょうか。

雑草も自然環境のうち

引越したばかりの者ですが、この辺でおいしいパン屋さんといえば、どこですか？オススメがあれば教えてください。

『賛成派』ってホントにここの住民？伊藤忠側の人でないの？

人口が増えん事には便利にならんよ。

もしよろしかったらマンションの概要を教えて頂けないでしょうか？
西船橋のマンションを検討していたのですが
事情があって購入できなかったもので。

まともに考えて、ここでそれを聞くあなたはもしかして・・・

ここはいろいろありそうですね。。。
マンション立ったら、今の坪井小　中では　キャパが足りなさそう。。

自然環境を住宅選択条件に考えるひとは、ここは？かもしれませんね。
自然環境がいいのではなく　まだ何もないだけですから。。
また、坪井という地名のとおり周りの　習志野台　薬円台等の台地にくらべ
大きな池と川がありそこを埋め立て造成してできた町であることが懸念材料かな。。地震のとき表層地滑りが起きるかもなああ。。

なんて考えてると坪70万妥当かいなか、悩み中です。。。。

いったいどこに滑って行っちゃうのかな〜？

一部の地盤が不安なのは確かだね。

その話は大昔に終わってるが、まだそういういい加減な事を言う奴がいるのか・・・

どうやらここの地盤や土地の履歴をもちだされるとムキになる人が若干いるようです。パート１の頃からそうでしたね。

そりゃ、一部の不安な場所に住んでいれば嫌なレスだろ。
あんまり煽らないのが吉かと・・・

あー、そういえば適当な事を言って皆にボコられたら＊＊みたいな荒らしになっちゃった人いるねー。
不安な場所なんてないけどねーｗ

あらしが芽吹いてますね

なに？うまい事言ったつもり？

>不安な場所なんてないけどねーｗ

業者さんですか？

ラパンの近くの小さい建物、何ができるの？

チェーン店ではないパン屋さんとゆっくりできる喫茶店がほしいですね。常連になるかも。

マンション候補地、草刈しますって案内きたんですけど・・
やってませんよね？？
1日頃までに終わる予定ではなかったのでしょうか？
ご存知の方いますか？
連絡先に問い合わせしようかしらん。

小さいお店でもできるかと思って期待したのに、ディアカンパニーって何よ。ガックシ…

ガックシの連続だぞなぁ・・・

ディアカンパニーって何ですか？

>ディアカンパニーって何ですか？

・お問合せ先 >>> ０１２０−４０−６９００（フリーダイヤル）

マミーマートの前にデイリーヤマザキの看板出ましたね。
来年までにはオープンするかな〜。

船橋日大前の町並みが非常に気に入り、購入を考えている者です。
一部の分譲地の中で、かつて産業廃棄物が野積みされていた土地があるとの噂を耳にしました。
ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

坪井町は、子供の頃から、ザリガニやクワガタ採りによく行っていましたが、そんな土地は無かったように記憶しており、単なるデマかと思いますが・・・。

また、土地を購入する際に確認する方法などがありましたら、あわせてご教示くださいませ。

我が家購入時の重要事項説明書によると、
昭和47年、習志野台8丁目の帝国電子工業㈱習志野工場より排出された産業廃棄物によって、当該工場付近で多量のカドミウムや鉛、銅等が検出された。工場は解体され、跡地は拡散防止のためにコンクリートでの封じ込めを行い、拡散防止のために覆土された。Ｈ14年に船橋市が行った周辺環境調査（土壌および地下水）では、カドミウム等は検出されておりません。

参考資料
http://www.wit.pref.chiba.jp/_sui_chi/suisitu/report/siryou.htm
http://yatsuda.2.pro.tok2.com/Report/Rep11.pdf
http://yatsuda.2.pro.tok2.com/Report/Rep04.PDF

１年ぶりくらいに坪井の土地を検索したら、土地価格メチャメチャ上がってて驚いた。坪７５万て、検索条件間違えたかと思ったよ。
ココはミニバブル状態だね。
アメリカの住宅ローン問題とか、どこ吹く風。

Ｄ和とかのハウスメーカーが一通り販売終わって撤退したら、徐々に下がってくと思うので、その頃また戻ってきます。

まああれだけ盛大に土地を改造したんだから、その費用がだいぶかかってるんじゃない？

国有地も入札だったからね、ハウスメーカーがこぞって札を入れたので高値買いだったのでしょう。まさにミニバブルだね。

平成１９年度、美し学園の路線価、約３０万円/坪
バブルへGO!!

「美し学園」という名の地名はありません。
不適切な書き込みはご遠慮ください。

ちなみに「芽吹きの杜」という名も地名にありません。

本当に価値は上がっているのでしょうか?表面的にそう見えているだけ
だと思います。
実際に、自己の不動産を売却に出したとしたらどうでしょうか?
私は、間違いなく購入価格を下回ると思います。
現在販売中の分譲地や建売り住宅も、表示価格で販売している業者は、
まずありません。
しかも、Ｔホームの７４区画、Ｍホームの駅南側、Ｄハウスと数えて
も、販売予定、販売中、売れ残りが多数存在します。
下がった、上がったは、街の開発が完成してからではないでしょうか？
早く街が開発され、近隣からも注目される街になる事を望みます。

例のマンション次第ですよ。
竣工すれば医療とショップの出店開業が加速します。

戸建を買ったあとに、近所にマンションが出来るという計画が
もちあがりあたふたする、反対運動を行う、多くの場合は結局
折衷マンションがたつ。
純粋に疑問なのです。今後の参考にしたいのです。
こういった行事が大昔から日本全国で行われているみたいです
が、なぜ繰り返されるんでしょうか。
騒いだ当事者は自分たちだけよければいい精神で情報発信、
共有をしていないため？戸建購入時にリスクとして認識して
おらず、よく調べていないため？
あるいは、住民を煽って騒ぎを起こし、マンション業者から
解決金をとることを生業としている人がいるため？

＞戸建を買ったあとに、近所にマンションが出来るという計画が
もちあがりあたふたする

戸建てが出来る前からあそこはマンションだと言われてました。
以上、終了。

そう、あの土地は元々マンション用地、ロクに下調もせずに購入した人達が騒ぎたてている。自己の責任を反省もせずにその責任をただ開発業者に押し付けているだけ、見ていて恥ずかしい。
本当に住民のエゴだよね。
人が増えることは良いこと、街の活性化につながるからね。特にこれからの時代は・・・、そうでないとせっかくできたスーパーも潰れてしまうよ。

ほとんどの人は生涯暮らす家を購入するわけだから、事前にマンションが建つことぐらい理解していたと思いますよ。

話し合いをすることで、環境に優しいマンションになるならいいことじゃないですか。船橋市だって将来的には規制をかけようとしているわけだし。

住民が増えて街が便利になることを望む人もいれば、今の環境を末永く楽しみたいと思う人も沢山いるんじゃないかな。

私は、業者との調整の窓口に立っていただいている方々にとても感謝しております。いい折衷マンションが建てばいいですね。

昔は坪井の森の辺りは沼地でザリガニとか釣りに行ったものだが
こんな掲示板があるとは。

>折衷マンション

この言葉を使いだしたもともとの投稿は186だよ。俺はこの町の人間じゃないいが、戸建て住宅街でのマンション建設に反対している人間から見ると、186の書き込みはすごくバイアスがかかっていて、とても単純に疑問を持った人間には見えないです。

ここで訴えても何も変わりませんよ。
無駄な行為はやめましょう。

192さん。何が意味不明か理解できません。
書いてあるとおりのことなんですが。

もう１０年以上前の話ですけど、うちも反対運動しました。南側の４階建ての古い社宅が取り壊されてマンションになったんです。
１０数回の折衝の結果、１８階建てが１４階建てになりました。
そのときはインターネットなんてつかってなかったです。
知り合いの不動産屋が言うには、全面キャンセルは難しいそうですが、がんばれば背は縮みます。

１８階建てが１４階建てになっても198さんへの迷惑度合いは、変わらなかったんじゃない？むしろひどくなった？

どうでしょうね。１８階を建ててみないとわかりませんが、誤解を恐れずにいうと、庭をかなり広くとって、建物自身までの距離があるので、
反対運動の材料にしていた日照やプライバシーの被害は反対の労力に見合うほどありませんでした。
風向きと人口は大きく変わりました。