ヴェルディ井口鈴峯女子大前ってどうですか？

確かに小学校への道中が気になるなぁ。
結構車がスピード出していますね。

小学校ならＦでしょう。

通学路の確認が必要ですが、短大学の横歩道を回って坂道を上がっていく
道もあるように思います。
業務用スーパの方角は途中でスクールゾーンの標識が切れているので４丁
目の子供の通学路とも思えません。

Ｆの難点は町内会との折り合い位ですか。
結局未解決のままで終わっているので。

ベルディは平均点の気がします。
参考になれば、、

Ｆは機械式駐車場が大きなネックです。
あと、隣の家との間の壁にコンクリートが入っていないと聞いています。
このあたりも気になります。

機械式駐車場と乾式コンクリート壁はＦの板を
参考にすればよいでしょう。
良いこと、悪いこと沢山出ています。

ベルディはこの板にもありますように、子供の
通学路と梁？位でしょうか。
強いて言えば、線路の騒音と川位。

子供の通学路はやっぱり一度学校に聞くのが良
いと思います。

全戸平面駐車場は良いですね。
修繕積立金は将来どうなっていくんだろう？

機械式ならば将来かなりの修繕費がかかるでしょう
そうなると当然管理費の見直し管理費増加の流れになるのでは

平面だとそんなにかからない

う～ん。
もろ刃の剣。
集めておいたほうが後々良いことが多い気がします。

ココの修繕積立金はどれくらいの上昇をするのでしょうか。
一時金が必要になるのでしょうか。

働く女子はどこ行った？

ヴェルディマンション親和不動産♪
ってCMは耳に残りますね。

修繕金は約３～５倍。
大規模修繕は建物の傷み具合と発注時期で原価変動。
専門家の意見が必要。かな。。。。

確かにここの修繕積立金はすごく安いので、
将来一時金でまとまった費用が必要になるかもしれませんね。

防水、外壁、主幹（水道）エレベーター位
の修繕だから足りませんかね？

よそ見たく、デイスポーザーや凝った意匠
じゃないので材料費が安いとか。

でも人件費は一緒か。

修繕積立金について、お話しさせていただきます。

ここでは、あくまでも一般的なことをざっくりとご説明しますね。
マンションによって、エレベーター1基に対する戸数が違いますし、
さまざまな共用スペースがある場合がありますので・・・。

まず、修繕積立金は長期修繕計画に基づいて積み立てられています。
一般的に築後30年間の計画として、30年間でこのマンションの修繕費用がトータルいくらかかるのかを試算します。

その合計を30年で割って12か月で割ったものをそれぞれの住戸の持分割合に応じて負担するということになります。

物件の内容や規模によっても異なりますが、その額は1住戸あたり30年間で400万円～500万円と言われています。

例えば、400万円の積み立てが必要だとした場合、
修繕積立金を毎月1万円払うと、
1万×12か月×30年＝360万円
この時、修繕積立基金が40万円あれば、トータルで400万円をカバーできるわけです。

ただし、上記計算は、修繕積立金の値上げが無いとして計算しています。修繕積立金が毎月1万円はちょっと高いですもんね。

現実はというと、修繕積立金は1万円とかではなく、3000円台からスタートしていることが地場デベでは多く見受けられます。
これは、修繕積立金の大幅な値上げに基づくものです。要するに負担の先延ばしです。
財閥系ほか大手のデベは広島では月々6000円～7000円からのスタートでの修繕積立金を負担するようになっています。

当初の管理費の設定がなぜ安いか？なぜ値上げを前提に長期計画を立てるのか？
これが疑問になってくるわけですが、これには3つの理由があるのです。

まず一つ、ズバリ安い方が売りやすいからです。
金利の低い昨今、月々3000円程度の支払いで住宅ローンは100万円借りられます。
そんな中、修繕積立金が月々3000円と月々6000円では、月額のローンの支払いと併せのトータルの出費は同じでも、
100万円分高く消費者に売ることができるからです。

あとの二つの理由は、上記を正当化しようという理由ですね。

二つ目、長期修繕計画の30年の間に、物価の変動があるかもしれないし、モノの価格が変わったり、
メンテの方式が変わったりと将来については不確定要素が多いため、後々見直していく方が効率的であるという考え方。

三つ目、マンションという建物を人に例えた場合、若いときにはどこにもガタがこず、元気で居れたものが、年を取ればみんな病院通いになり、医療費がかさみます。
健康な若い物件を購入したのだから、修繕費用の負担は安くてしかるべき、とする考え方。
マンションなどの不動産が投機目的で売買されるとした場合、この考え方も頷けますね。

こんな理由から修繕積立金は値上げされるわけです。

どなたか機械式駐車場の修繕について心配されていましたが、実はこれが深刻な問題となっているマンションもあります。
長期修繕計画の中に、修繕費用は見込まれていても、機械式駐車場のリニューアル費用は含まれていない例が珍しくありません。
これを見直すために長期修繕計画とは別に積立金を増額しなければならないとしたマンションもあります。

修繕積立金の値上げは難航を極める例も少なくなく、先延ばしにすればするほど必ず後にしわ寄せがきます。
新築時にはあまり気にしない修繕積立金でも、中古マンションを選ぶには大きなファクターとなるわけですから、安すぎる修繕積立金は気を付けた方が良いかも知れませんね。

“修繕積立金30000円”なんて中古は二束三文でしか売れません。
資産価値をなるだけ落とさないためにも長期修繕計画は非常に重要な要素となります。

修繕計画の単位面積当たりの単価は、同じ戸数、同じエレベーター、平面駐車場の同じ地区に売り出した2つの物件でも違っていました。毎月の修繕費用設定から逆算し、つじつまが合うように計画が作ってあり、数字合わせの感は否定できない、とあるデベの営業の方から聞きました。物価上昇率を組み入れていない事も多いですが、少なくとも消費税値上げ分は入れて、計画を作って欲しいです。

働く女子さん
詳しくありがとうございます。

修繕積立金については理解できたけど

管理費が将来上がるって可能性は無いのかな？

上がるとしたらその理由は？

電気代、エレベーターのメンテ方式、監視カメラ、
人件費、ケーブルテレビ、なんかあげればきりがな
い気がします。
ビル陰共聴なんか発生したら・・費用負担なんかも。

ここは世帯数の割に修繕積立金が安いですね。
駐車場0円で大丈夫でしょうか。

数年後にステップアップで数倍に跳ね上がるんじゃないの？
始めは売るために安くするのは常套手段でしょう