阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

山手台と特定せず宝塚の開発みたいなスレがあればいいんじゃないでしょうか・・・
なんか槍玉は山手台に限らないと思うんです

山手台に限らず
宝塚のイメージってどんどん過去のものになってますでしょう
過去に戻ることは無理ですから、前に進まねば　って気持ちはあると思うんです
過去がこうだったから将来もこれでいいんだという論調には同意しかねます
売る側も買う側も
売れるから　とか　買い易いから　といった判断基準は見直すべき、もちろん、先立つものがあることも承知はしておりますが
我慢とか、工夫とか、しんどいとは思いますが
サスティナブルな環境改善に力を入れる、これは、宝塚ほどの規模なら、また、そこそこの人たちがメジアンな街なら可能かなって期待したいというのが私の気持ちです
もちろん、資産価値という側面だって切り捨てるだけではいけません、でも、テクニカルな価値とは別の何かを
ゆっくりでもよいので探したいです

議論を宝塚全域に持っていくのが無理があると思うのだが？

まあ宝塚のブランド低下は事実だろうが

それを根拠に山手台のことを語ると無理があるのではないか

阪急不動産なら阪急不動産、山手台なら山手台の問題であって

山降りた山本駅南側の人間ですら問題意識が大きいと思えない

もちろん宝塚市政はドン引きの連続であり最低レベルだったろうが

だから山手台の擁壁がコンクリになったかというとそうとも思えない

あくまで販売サイドの意向なり戦略の問題であってマーケティングの上

彼らも擁壁の仕上げを決めたろうからそこに文句を言っても始まらない

山手台をいかに魅力ある、人気ある町にするか、擁壁以外の観点論点が

ここを読んでると根本的に欠けてるように思うが、違うか？

２階建て延床面積４０坪（１階の間取りが奥行７Ｐ／間口１１Ｐ）の普通の注文住宅を建てる場合
家の建築面積と前後左右にとられるスペース（幅１ｍの通路）の合計は１１１．４㎡
車庫周り（並列２台）とアプローチで４２．２㎡
合計１５３．６㎡
５６坪（１８４．９㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は３１．３㎡
７０坪（２３１．１㎡）の整形地だと庭（木が植えられる部分）の面積は７７．５㎡
５６坪の宅地は７０坪の宅地の８割の面積はあるわけだけど、緑の量は８割どころか４０割以下になってしまうってのはこういう事
誰が見ても緑豊かで美しいと感じるまちなみを実現するには最低６５～７０坪ぐらいはないと厳しい

ま、開発するにしても別荘地にしなければいけないような警官保全対象の山の上で５０坪はありえないって事

だから、それも購入層が、求めてないというマーケの結果なんだろう

逆に山の上だから、庭付きでないと、という発想が最早古いのではないか

単にリーズナブルだから、なんとなく眺望がよさそうだから、なんとなく自然が多そうだから

そういう人種に売るのに、余分な坪数は要らんよな

君が求めてる、流入を期待している購入層、そんなのがいるのか知らんが、

それと、実際の購入層に恐らく明らかな乖離があると思うのだが

その乖離がまた君は気に入らないわけだろう？でもそれが街の実力だよね

山手台に限らず、家が不足していない家余り時代に山を盛大に削る開発は社会悪かつ前時代的（昭和のNT的）なのは事実だが、前時代的な短開発だから景観無視していくらでも手抜き乱開発してもOKというアンチの煽りは、論理的に整合性がゼロかつ倒錯しておりお話にならない。
途中で開発をストップできないからこそ、せめてこれから年月を経て家が余りまくる時代になっても住みたいという人がいるような景観に配慮した持続可能で美しい住宅街にするべきというのがまともな意見だろう。近い将来醜い景観に100%なる手抜き住宅街にしても、空家街になって社会基盤維持費用の負担が増すだけ。
アンチが連投している（本人の自演レスを除いて賛同者ゼロだが）、山手台なんだから景観なんてどうでも良い誹謗中傷は無視したほうが良い。反応しても喜ぶだけ。

宝塚は市民アンケートの結果見てもわかるが、市民の多くが住環境の変化、悪化を危惧し不安を持っている。近年の乱開発を肯定的にとらえている意見など皆無。つまり、ふざけた乱開発を擁護している意見は一般人ではなく不動産業者の自演だという事。

又その論調かい

売り手も買い手も望んでいないものを

第三者の君が口出してもしょうがないだろう

君が望んでいるような客層は居ないし

居ても他のエリアをおそらく探してるよ

今の時代に山手台とやらに拘泥する理由がどこにある？

関係者以外、ハッキリ言って無いよ

阪急だって馬鹿じゃないから、このご時世好き好んで

売れない売り方わざわざしないよ

何のために、君の為に、南部住民の為に、阪急が身を削る？

そこまでの契約行為があるのかい？

前時代的な開発だから景観無視して乱開発してもOKという頭が悪すぎる意見は、逮捕直前の犯罪者に対してどうせ捕まるんだからもっと重い犯罪をどんどんおかせといっているようなもの。

常識で考えて、本来家を建てるにしても別荘地にしなければいけないような標高200m以上の山の上で庭が極小になるような小さい区割りで景観悪化が確実な高いコンクリむきだしの手抜き開発がまともなわけないだろう。

客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて山手台を除いて1箇所も存在しない。

つまりそんな住宅街は、前時代（昭和）にも存在しないほど醜いという事。昭和に開発された山の斜面の住宅街は、石を使っている上に平均で70坪ぐらいあるからな。

君は最低区画割りの話をしたいのかい？

山手台北部の最低面積は？

山手台南部の最低面積は？

時代錯誤の感覚論でモノ言ってても始まらないだろう

客もいないのに


>客観的な事実として、六甲山系でも長尾山系でも標高200mを超えるような山の上で、
>平均50坪台の区割りで高いコンクリむきだし擁壁の数百区画以上の大規模住宅街なんて
>山手台を除いて1箇所も存在しない。

選ばれし住宅街ということだな

景観なんてどうでもいいといってコンクリや50坪を肯定しているの一匹のアホ業者だけだからねぇ。
一般の宝塚市民（非業者）が、醜い開発を擁護するわけがないわけで。
一般の宝塚市民は、自然に恵まれた良好な環境に惹かれて宝塚に住んでいるわけで、その環境を脅かす業者の都合の乱開発を擁護することは100%ありえない。

ようするに必死に山手台住民や山手台南部を貶しつつ、山手台南部住民を貶す方便として北部の手抜き開発に限り擁護しているアホは一般人ではなく業者だって事。

そんなこと一言も言ってないよ

君の売り方で、現実問題売れるかい？

阪急もボランティアではないのだよ

南部も中古市場で人気もないのに

君が過剰に期待しているだけでないのか

気に入らないなら街の名前変えてもらったらわ

要は同じ町名だから気に入らないんだろ

確かに山の下、傍から見れば同じだもんな

諦めなよ

それより、南部の資産価値向上策とか探したら

コンクリも50坪も誰も肯定などしてない

ただ、山の上に、逆に70坪の石積みの家持ち出して

今更売れるかって言ったらそれも売れんだろ

やや下の方でも売れてないのに

無い物ねだりだよ

しかも客でもないのにタチが悪い

昔下の方を高値で買ったというだけだろう君は

70坪でちゃんと景観に配慮した擁壁にしたら売れなくなるとか一切無いからねｗ

じゅうぶん採算とれるし適正価格で美しい街を作れば売れる。

50坪にしているのは、単にコストダウンして利益を最大化する為だけ。

アホでも分かるが、55坪2850万のコンクリむきだしより、ちゃんと景観に配慮して

石を使った70坪2800万（周辺相場と同じ適正価格）のほうが売れるに決まっているじゃんｗ

お客さんが買いやすくする為に、やむをえず土地を小さくして擁壁をローコスト使用の

コンクリ剥き出しにしているという業者の主張が嘘である事は値段見ればわかる。

坪50万って周辺相場（宝塚のバス便ニュータウンエリア）より3割近く高いじゃんｗ

買いやすくなってるどころか割高になってるｗ

つまり土地小さくしているのは、坪単価を割高で売りつける為の悪質な手法であって、

客の要望でもなんでもないという事。

70坪2800万？

坪数増やした上に価格下げてるやないかｗ

君は事業主でもないのに何を言っているんだｗ

それに周辺相場で言うなら山手台南部は31万からあるぞ

その論調なら70坪2000万ぐらいで売らなあかんな

君は一体何を要望しているんだ

北部が坪数小さい上に坪単価高く売ってくれてるなら良いではないか

坪数増やした上に、新築分譲で坪30とかで売られたら、君んちの中古取り壊し前提でどうなるの？

それにな

石垣のある街並みは確かにすばらしいが

石積み擁壁のある街並みなんて所詮擁壁、

別に特段よくもないよ

汚れも結局目立つし

アメリカの高台分譲地でもコンクリ擁壁

普通にぶわーーーっとあるしな

だからって悪いかどうかは美意識の問題

アメリカ人に石積み擁壁見せたって到底

理解されんだろう

まず道路に面した擁壁に石使ったり、景観に配慮した擁壁つかったら価格が跳ね上がるという前提が間違い。
コストアップは坪1万以下。
そして土地が大きくなったら販売価格が跳ね上がるというのも全くのデタラメ。

正確には「緑豊かにする為に土地を大きめにしたら坪単価を割高に設定できず、小さい区割りにするより儲けが減るから、やらない」。

70坪の区割りで坪40～42万で適性価格の場所でも、50坪台の区割りにしたら足元見てもう少し坪単価を割高（45～47万）にしても営業力や広告戦略をフル稼働すれば売れる。注文住宅を建てるユーザーが土地に出せる金額の上限は決まっているから、その上限価格を払わせる事が可能な限界ぎりぎりまで土地面積を小さくするという手法。これが景観やまちなみを犠牲にして小さめの区割りにする理由。

それだけわかってたら、それを納得したらどうだ

そういう街なんだろう

選ばれし街だ

嫌ならどこかべつに越せば

君の嫌いな言葉で言えば、オワコンだろう

土地小さくしてるのも、造成を極限までコストダウンしてゴミステーション無し（笑）や１０年後おそろしく醜くなるコンクリ剥き出し擁壁にしているのも、ニーズに答える為でもなんでもなくそれとは間逆のデベの都合で利益を最大化する為。

ようするに「全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に」という表向きに掲げてきた理念を無視して、「1円でもコストをけちって1円でも割高で売りつける為に」という悪質な建売業者と全く同じ路線に走っているだけ。

石積みの古臭いのを好むかどうかも分からんよ

コンクリでも仕上げは色々あるからな

エスバイエルとかがよくやる木枠で模様付けるとかな

汚れた石積みなんかよりデザイン性も断然あるよ

今は塗料もいろいろあるしな


買う人間に選ばせればよいのでは？

石積みならいくら、コンクリならいくら

それがいい、そうして貰え

社員ブログにコメント投稿しなさい

業者や関係者ではないまともな一般人なら

開発前は景観保全対象（グリーンベルト）に指定されていた山の上なんだから自然と調和した緑豊かでゆったりとした美しいまちづくりをするべき

という否定しようがない当たり前の正論に対して、異常なまでに粘着して噛み付くとかありえないですからね（笑）

海抜200mで霧がかかるような森林を削って高さ数メートルのコンクリ擁壁を剥き出しで山の上にも関わらず50坪台の小さい区割りで1000区画以上のの密集住宅街にするという前代未聞（過去に一例も存在しない）の異様な乱開発を、必死に擁護するという価値観を一般人は誰1人として持ち合わせていないです。

醜い開発を必死に庇う人間は、自分も普段同じぐらい醜い事をしている同業者だって事です。

どこよりも景観に配慮した日本中がお手本とするほど美しいまちづくりを

するといい続けて土地を販売してきた開発業者が、手の平を返して

普通のニュータウンを遥かに下回るような平均以下の手抜き開発をはじめたら

批判されるのは当たり前。

別にかばってなどないよ
どっちだって構わないから
利害関係があるのは君だろう

その理屈が法的に通るならそうすりゃいいじゃんか
でも実態そうなってないってことは
君の理屈がもし正しければ
阪急が違法行為でもしない限り有り得ないだろう？
彼らは脱法行為をしているのか？
それともまた何か、法的に許されてればどうのこうのとか
眠たいマンション反対住民みたいな論調でも展開する気か？

だから現実問題どうしたいんだよ
これで何か変わるのか？
君の投稿を見て尤もだと思ったからって阪急が全擁壁を
石張りにでもしてくれるのかね
区画割りを大きくして坪単価下げてくれるのかね

もういいかげん夢ばかり見てないで寝なさい
俺は付き合いきれないから寝るわ
もっと現実的なこと考えたほうが良いよ
北のことばっかり気にしてないで足元見つめ直すとかさ

醜い開発を擁護しているのは、西宮市の某所にある悪質な不動産仲介屋（関連会社が建売もやってる）の在日ですよ。
在日だから、日本の景観を破壊する醜い開発を擁護するのです。

正常な日本人なら「これから家がどんどん余る時代、開発業者は山林を削るなら最低でも自然と調和したゆとりと潤いある美しい街をつくらないければいかないし、それが果たすべき社会的責任」という当たり前の正論に逆ギレしてファビョるなどありえないですからねｗ

阪急は、山手台北部は（標高が高い山の上であり景観配慮と緑地復元が求められる分）南部以上に土地面積を大きくして、
ゆとりと潤いのある住宅街にするといっていた。一部のエリアに対しては、区画面積550㎡以上という具体的な数字も
設定して都市計画を定めていた。それが当たり前だよね。山の上のほうが緑少なく土地小さくするとかありえないから。
現在はその当時より大幅に地価は下がり、むしろ大きい土地を分譲しやすい（定借でも良い）状況になっている。
つまり土地を大きめにしたら売れなくなるなどという詭弁は真っ赤な嘘であり、実際は少しでも割高な坪単価に設定して
高値で売りつける為に、地元と約束していた開発計画や景観配慮は反故にして、小さい区割りの乱開発に走っているだけ。

55坪2800万のコンクリ剥き出しより、ちゃんと景観に配慮した擁壁で70坪2800万（全く安くない適正価格、これでも
じゅうぶん採算がとれる）のほうが売れるに決まってるだろｗ

バス便の眺望エリアは70坪にしたら3500万になるなどという事実はありませんからｗ

宝塚のバス便エリアの眺望区画は、100坪の整形地で2880～3000万（坪28～30万）が現在の相場です
http://www.rehouse.co.jp/tochi/bkdetail/FXFP5A18/
http://www.athome.co.jp/ks_14/dtl_3627782101/?DOWN=2&BKLISTID=002D...

70坪2800万でも安いという事は全く無く、じゅうぶんに利益が出るやや割高な価格設定です

×買い手がゆったりとした土地や景観に配慮した土地を求めていないから50坪でコンクリむきだしにした
○1円でもコストをけちって1円でも割高な坪単価で売る為に極限までコストダウンした

×大きめの土地にすると売れなくなる
○同じ価格帯なら割安で大きめの土地のほうが遥かに売れる（平均50坪2500万の区割りより平均70坪2800万のほうが売れるに決まってる）

適正価格である限り、ちゃんと景観に配慮したまちなみにして擁壁も仕上げをして大きめの敷地にしたほうが好評かつ売れるのは当前。
しかし土地をこまぎれにすれば街並みは悪化して景観は醜くなっても、総区画数が増える上に、グロスを抑える事でより割高な坪単価で売りつける事が営業＆広告次第で可能になるので、利益総額は増える。

結局、お客さん（山手台住民）や市民に提示してきた開発理念を裏切ってでも、土地を小さくしたり、仕上げをけちってコンクリをむきだしにしている理由は（コンクリが汚れる前の新品状態なら仕上げコストをけちっても騙して高値で売り抜ける事ができる）、デベロッパーが自分の利益を最大化する為「だけ」であり、それ以外の理由など一切無い。

約束してきた開発理念（全ては日本中がお手本とする美しいまちづくりの為に）すら反故にするほど、デベロッパーのモラルが崩壊したという事。

高さ４～５ｍの圧迫感丸出しの異様なコンクリ擁壁が延々続き、山の上なのに５０坪台かつかつのビューノのどこが日本中がお手本とする美しいまちで、いつまでも魅力が色あせない世代を越えて愛されるサスティナブルなまちなんだ？

どうみても、日本中がお手本とするどころか昭和期のごく普通のニュータウンにすら遥かに劣る（比べるのも失礼）手抜き乱開発じゃないか。

全く色気のない街並みだね

http://web.archive.org/web/20081026040610/http://www.yamatedai.net/tk/...

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

で、どうすればいいとお思いですか？
理念を守らせるために。

｛すべて｝という言葉はとても重いですよね。

美しい景観の為に全力のエネルギーを注ぐという事ですから。

山手台開発におけるマニフェストで、日本中が手本とするほど美しいまちなみを実現する事が一丁目一番地だと表明していたわけです。

景観の為に全力を注いだ結果が、阪神間で史上初となる山の上で１０００区画規模のコンクリ剥き出し50坪ですか？

>>884
一定の景観を担保し得るそれなりに厳しい開発ルールが必要でしょう。
開発許可を得る段階で耳障りの良い事を確約して、後から変更するような悪質な手法を防ぐ仕組みが必要です。

一晩で150近くもレスついているのに、罵り合いや散々既出の文言の焼き直しばかり。
もうこのスレ閉鎖でいいでしょう。

おはようございます。

同感です。この人寝ずによくやりますな。

情熱の使い方が間違えてるね。

山手台のイメージどんどん悪化していきますね・・・

また西宮の業者がとか在日がとか見えない敵を作り出したな
完全に病院逝った方が良い

ごく一部のエキセントリックな住民による膨大な書き込みが山手台全体の印象を著しく貶めている。

大多数の住民にとっては迷惑この上ないこと。

まったくそのとおりです。
でも何度言ってもわからないようだ。
こんなエキセントリックな人間なら地域内でも特定されるのでは。
携帯かカメラで写真撮りまわってる事でしょうし。
完全な不審者だよ。

全く家は不足してないのに、未だに山の尾根や森林を年々新たに削りまくって
狭小宅地をせっせと増やしてわざわざ環境悪化させてるの宝塚だけですよね。
恥ずかしいにもほどがあります。
先進国の良好なベッドタウンとはとてもいえない。
発展途上国なみかそれ以下の恥ずかしい状態を晒している。

893
もういいって。
みんなわかってるから。

株式会社の究極的な目的は利潤の追求ただ一点
封建社会の色濃く残っていた小林一三の時代とは違いますから比較しても無意味ですよ。

宝塚と違って西宮は山の上に５０坪コンクリ街など絶対につくらせない

http://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/shiseinews/12_0710/img/01-...
http://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/shiseinews/12_0710/2012071...

少なくとも西宮は

「景観や環境への影響が大きい山間部を開発する場合は特に景観に配慮して山に溶け込むように緑豊かにしないといけない」

という良識、常識をちゃんと守っている。

宝塚みたいなバカな事（山削ってコンクリ剥き出し庭無し50坪をどんどん許可）はやらかしていない。

西宮の六甲山麓の海抜150m超の山の中の住宅街は全て例外無く平均100坪以上の区割り

目神山、柏堂、柏堂西、剣谷、鷲林寺南、鷲林寺、湯元

もちろん芦屋も同じ。山の上で殆ど庭や緑が無いような住宅街は絶対につくらせない。

宝塚だけが野放し。

>896
頭大丈夫ですか？　
阪急もついこないだの山手台東3丁目までは一応開発理念を守って
最低限の配慮はして、まともな開発をしていたのだから小林一三なんて
全く関係無い。
景観無視した手抜きのコンクリ打ちっぱなし擁壁にしても、
阪急がはじめて使ったのは山手台西4丁目で、それより前の阪急の
住宅街は2000年以降も全てなんらかの仕上げをしている。
つまり、致命的にモラルが悪化したのはつい最近の問題。

上記邸宅街と並べると

実際見劣りするんだから

致し方がないところだな

ネームもブランド力も弱い

西４丁目からは、以前のちゃんとこだわっていた頃の山手台開発に携わっていた
社員が別の部署に移動してもう残っていないんじゃないですか？

もしそうなら、全ては美しい景観の為の開発と掲げていた理念にまるっきり
無視するような開発になっている事も、さもありなんという感じですね。