第三者管理方式について

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。

>>1321 匿名さん
NHKクローズアップ現代
“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか
見逃し配信中ですが、以下のサイトで内容がだいたい読めます。
とりわけ、「第三者管理の落とし穴」を読んでみてください。
こうなってしまったら、もう取り返しがつきません。頑張ってください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

番組中、第三者管理の最初の事例について、取材を受けたマンション管理さんが解説されていました。

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

こうした当社の取組＝住民・組合の利益を守る仕組み・姿勢を評価いただき、偶然にも、時を同じくして、この弁護士に入ったＮＨＫクローズアップ現代からの取材時に、当社を紹介いただきました。

>>1322 匿名さん

ご助言くださり、ありがとうございます。当マンションは住民が無関心で総会出席者も10%未満なので、理事長が管理会社側であれば、通ってしまうかもしれません。
引っ越してきてから間も無く、マンション内に知り合いもいないため、1人でできるかどうか不安です。

理事会議事録にあった記載は、我が社は多くの実績があり、善管注意義務の観点からも不正な工事などは絶対行わない、みたいなことが書いてあります。

>>1324 匿名さん
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みを御社HPで拝見させていただきました。

＞＞また、第三者管理者へのけん制機能をより働かせるために、管理組合と管理会社の委託契約の中に、「第三者管理者に、組合の財産を棄損させるような行為があった際には、組合の監事に報告する義務」も課しました。＜＜

「報告義務を課す」ことなんて、当然だと思いますけどね。

悪徳管理会社を第三者管理方式の管理者にするよりはマシでしょうが、
日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来そうです。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。以下参照。

マンション管理士賠償責任保険 管理組合損害補償金給付制度
〇加入対象
(一社)日本マンション管理士会連合会の会員会に所属しているマン
ション管理士
〇保険の対象行為
マンション管理士の業務につき行った行為(不作為を含む)に起因してマ
ンション管理士が、過失などで管理組合や第三者に損害賠償請求され
た場合
〇保険金の範囲
・被害者に支払うべき法律上の損害賠償金
・訴訟になった場合の訴訟費用、弁護士費用

クローズアップ現代も調査不足ですね。管理会社による第三者管理方式以外にも、
多様なオプションが存在することを示すべきでした。
また、「第三者管理の落とし穴」に関連する管理会社の企業名も明かすべきでした。
そうでなければ、他の第三者管理方式に関わる管理会社すべてに視聴者の嫌疑のまなざしが向けられてしまいます。それが正しい報道姿勢だとは思えません。

>>1325 匿名さん
悪徳管理会社は本当によく研究していますからね。（笑）
管理会社と交わす契約書は絶対にプロの弁護士さんに精査してもらわないと、取り返しのつかないことになります。

民法644条に基づいて、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書（第５条）に記された「善管注意義務」については以下のサイトで分かりやすくまとめられているので参照してください。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=4408

欧米のマンション管理関連の法では、当然のことながら、管理者の善管注意義務内容とそれに違反した場合の罰則が明記されているので、管理会社を管理組合が訴えれば簡単に済むことなのですが、日本の場合は明記されていないので、善管注意義務違反にあたることをまず証明すること自体が、司法へのアクセスが弱い日本の管理組合にとって大変そうです。国土交通省の地方整備局へ訴えるという方法もあるそうですが…どうなんでしょうか。司法でもないのに不思議な制度ですけど。

残念ながら、形勢は圧倒的に不利ですね。
でも、後悔先に立たずです。

>>1327 匿名さん
わかりやすいサイトありがとうございました。善管注意義務違反の立証が難しいですよね。そもそも、理事長にも善管注意義務があるはずなのに、第三者管理方式のデメリットを伝えもせずに総会議題としてあげていいのかな？と疑問に思います。
やらない後悔より、やる後悔のほうがいいと思うので、変人やクレーマーと思われるかもしれませんが、やってみます。誰かクローズアップ現代見ててくれないかな(苦笑

>>1328 eマンションさん

オプションは二つあると思います。

オプションその1　あなたのお名前をどこにも記さずに、理事長に渡した有名紙の記事コピー以外の記事をチラシをまくように全戸配布して、あとは知らん顔をする。クロ現の番組内容がまとめられたサイトもあります。

オプションその2　「引っ越してきたばかりの者ですが…」と自己紹介をして、
マンション理事会に立候補したいという主旨の内容も書き添えて、有力紙の記事を配布する。

オプションその1はバレないように気を付ける。気楽にできる。内通者に変な噂を立てるチャンスを与えさせないというメリットがあります。

オプションその2は正攻法ですが、重責を引き受ける覚悟が必要です。
理事になったら、まずは、第三者管理方式に詳しい専門家を相談をしてください。今後のプランを構築しましょう。変人やクレーマー扱いされないために、行政や専門家の権威を利用して保身しましょう。

国交省は、業者の運営状況をチェックする監事を
設けるよう管理指針を見直す案を提案。

>>1330 匿名さん
とりわけ地方行政にはNPO団体と協力して、監事をしっかり監視・監督する機能も欲しい。

マンション管理士を活用することも考えていいのでは。

マンション管理士の監事が検討されているが、管理者に報告義務でも課さない限り、実効的な業務監査ができないと思う。マンション管理士団体は、何でもいいから仕事が欲しいだけのように思える。

◆第８回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。
2023年6月19日

・ 日管連とも連携して、マンション管理士が監事に就く方式についても検討しているところ、もっとライトな形の解決策も検討すべきである。

・ 約2万8,000人のマンション管理士のうち本業又は副業としている者は1割強とされている。日管連に所属するマンション管理士は1,800人弱いるため、残りの1,000人は日管連に所属していないことになる。倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

マンション管理士が創設されてからすでに20年も経っていることからも、士業法を創設し、法に規定された団体として整備、さらには法定業務を作るなど検討を進める必要があるのではないか。管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

>>1333 匿名さん
＞管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

他力本願は良くありません。自分のアタマで考えましょう。
そしてまた、管理組合のニーズを第一に考えるべきだと思います。
マンション管理士さんたちも生活がかかっているわけだから、
もっとうまく自分たちの能力を売り込まなくてはダメです。
マンション管理は多岐にわたるわけですでから、
複数のマンション管理士さん、弁護士、一級建築士、税理士または会計士と組んで
トータルなアドバイスができるチームを形成し、コンサルタント会社を設立します。マンション管理組合の抱える様々なニーズに多面的に応えられる頼もしい異能集団として売り出したらいかがでしょうか。現在の管理会社のグレーな部分のチェック、大規模修繕のアドヴァイス、会計サポート、第三者管理方式のサポート、理事会機能強化のサポートなどなど。マンション管理士さんて一般法律知識の貧弱な人が多いですよね？ただ、せめてマンション管理士は賠償保険くらいは加盟していて欲しいと思います。

管理者の変更について、管理規約に管理者の固有名詞の記載をしていれば４分の３の特別決議だろうけど、固有名詞の記載がなくても、区分所有法（共用部分の管理、第１８条第２項）による、規約で別段の定めで、特別決議が認められるのだろうか？実態がどうあれ。

◆第三者管理方式「分別管理」在り方も〔利益相反〕取引類型を検討 10/26第1回WG 国交省
https://www.h-fukui.com/news/4147.html

意見交換会では、〇〇委員が管理規約で管理者名を記載し「管理者の変更を4分の3の特別決議にしているところもある」と留意点を挙げた。

マンション管理新聞第1252号より

◆第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

（委員）
・（資料4 P3）「管理規約における管理者の固有名詞の記載状況」とあるが、固有名詞の記載がなくても、管理者の変更を特別決議にしているケースもあるので、その点にも留意すべきである。

なんか専門的になにってきたな。
もっと勉強してみんなの役に立つ書き込みを期待する。

>>1335 匿名さん
おじさんは物知りそうなので、質問です。

「管理規約における管理者の固有名詞」の記載があるのと無いのとでは、管理組合の利益と権利にとって何が違うのですか？

国土交通省「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

論点案

①既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入する場合にプロセス
②新築マンションにおける第三者管理者方式の説明の在り方
③管理組合運営の在り方（管理者権限の範囲等）
④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理の在り方
⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑦大規模修繕工事等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑧監事の設置と監査の在り方

上記の論点については、
国土交通省のHPからダウンロードできる資料を読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

上記の「第三者管理方式」に関する資料を読まれて「難しいことが書かれていてちんぷんかんぷんで全然意味が分からない」という感想を持つ区分所有者の方は、理事会方式を廃止して管理会社が管理者となる「第三者管理方式」への移行は大変危険です。
「理事会方式」を維持したまま、マンション管理行政もしくはマンション管理組合連合やマンション管理士団体のサポートセンターに相談して、理事会機能を補強するために、理事長をサポートする顧問、または外部専門家を副理事長や監事として雇うことをお勧めします。
また、重要な契約書を交わすときに弁護士（もちろん管理会社側の弁護士ではない）が立ち会わないで、管理会社と管理組合のあいだだけで契約書を作成することもリスクが伴います。この時点で、行政が費用を負担して弁護士（もしくはマンション管理士）を立ち会わせる制度などがあれば、クローズアップ現代で「第三者管理の落とし穴」として問題化されたような事態は避けられ、区分所有者に多大な精神的苦痛を与えるような事態は避けられたはずです。実際には、上記のサポートセンターに契約書を持参して相談すればよかったのに…とも言えるでしょうが、管理組合の契約書チェックにおいて専門家サポートは絶対不可欠ですから、義務付けられるべきだと思います。これは①～⑧までのすべての論点案に関わる疑問です。