第三者管理方式について

マンション管理士の監事が検討されているが、管理者に報告義務でも課さない限り、実効的な業務監査ができないと思う。マンション管理士団体は、何でもいいから仕事が欲しいだけのように思える。

◆第８回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。
2023年6月19日

・ 日管連とも連携して、マンション管理士が監事に就く方式についても検討しているところ、もっとライトな形の解決策も検討すべきである。

・ 約2万8,000人のマンション管理士のうち本業又は副業としている者は1割強とされている。日管連に所属するマンション管理士は1,800人弱いるため、残りの1,000人は日管連に所属していないことになる。倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

マンション管理士が創設されてからすでに20年も経っていることからも、士業法を創設し、法に規定された団体として整備、さらには法定業務を作るなど検討を進める必要があるのではないか。管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

>>1333 匿名さん
＞管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

他力本願は良くありません。自分のアタマで考えましょう。
そしてまた、管理組合のニーズを第一に考えるべきだと思います。
マンション管理士さんたちも生活がかかっているわけだから、
もっとうまく自分たちの能力を売り込まなくてはダメです。
マンション管理は多岐にわたるわけですでから、
複数のマンション管理士さん、弁護士、一級建築士、税理士または会計士と組んで
トータルなアドバイスができるチームを形成し、コンサルタント会社を設立します。マンション管理組合の抱える様々なニーズに多面的に応えられる頼もしい異能集団として売り出したらいかがでしょうか。現在の管理会社のグレーな部分のチェック、大規模修繕のアドヴァイス、会計サポート、第三者管理方式のサポート、理事会機能強化のサポートなどなど。マンション管理士さんて一般法律知識の貧弱な人が多いですよね？ただ、せめてマンション管理士は賠償保険くらいは加盟していて欲しいと思います。

管理者の変更について、管理規約に管理者の固有名詞の記載をしていれば４分の３の特別決議だろうけど、固有名詞の記載がなくても、区分所有法（共用部分の管理、第１８条第２項）による、規約で別段の定めで、特別決議が認められるのだろうか？実態がどうあれ。

◆第三者管理方式「分別管理」在り方も〔利益相反〕取引類型を検討 10/26第1回WG 国交省
https://www.h-fukui.com/news/4147.html

意見交換会では、〇〇委員が管理規約で管理者名を記載し「管理者の変更を4分の3の特別決議にしているところもある」と留意点を挙げた。

マンション管理新聞第1252号より

◆第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

（委員）
・（資料4 P3）「管理規約における管理者の固有名詞の記載状況」とあるが、固有名詞の記載がなくても、管理者の変更を特別決議にしているケースもあるので、その点にも留意すべきである。

なんか専門的になにってきたな。
もっと勉強してみんなの役に立つ書き込みを期待する。

>>1335 匿名さん
おじさんは物知りそうなので、質問です。

「管理規約における管理者の固有名詞」の記載があるのと無いのとでは、管理組合の利益と権利にとって何が違うのですか？

国土交通省「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

論点案

①既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入する場合にプロセス
②新築マンションにおける第三者管理者方式の説明の在り方
③管理組合運営の在り方（管理者権限の範囲等）
④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理の在り方
⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑦大規模修繕工事等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑧監事の設置と監査の在り方

上記の論点については、
国土交通省のHPからダウンロードできる資料を読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

上記の「第三者管理方式」に関する資料を読まれて「難しいことが書かれていてちんぷんかんぷんで全然意味が分からない」という感想を持つ区分所有者の方は、理事会方式を廃止して管理会社が管理者となる「第三者管理方式」への移行は大変危険です。
「理事会方式」を維持したまま、マンション管理行政もしくはマンション管理組合連合やマンション管理士団体のサポートセンターに相談して、理事会機能を補強するために、理事長をサポートする顧問、または外部専門家を副理事長や監事として雇うことをお勧めします。
また、重要な契約書を交わすときに弁護士（もちろん管理会社側の弁護士ではない）が立ち会わないで、管理会社と管理組合のあいだだけで契約書を作成することもリスクが伴います。この時点で、行政が費用を負担して弁護士（もしくはマンション管理士）を立ち会わせる制度などがあれば、クローズアップ現代で「第三者管理の落とし穴」として問題化されたような事態は避けられ、区分所有者に多大な精神的苦痛を与えるような事態は避けられたはずです。実際には、上記のサポートセンターに契約書を持参して相談すればよかったのに…とも言えるでしょうが、管理組合の契約書チェックにおいて専門家サポートは絶対不可欠ですから、義務付けられるべきだと思います。これは①～⑧までのすべての論点案に関わる疑問です。

第三者管理方式ではマンションの管理はうまくできません。
やはり顧問として理事会に入ってもらうのがいいでしょう。

その理事会の理事のなり手がいないマンションは
どうしようもないね。
よほど小規模マンションなんだろうが。

>>1342 匿名さん
小規模とか大規模とか判断できる情報をお前に与えていない。

ガイドラインの改訂案の概要の意見募集が行われるようです。

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第３回（開催：令和5年12月26日）
・資料４　　　外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715159.pdf

２．意見募集期間
　　令和５年12月27日（水）から令和６年１月24日（水）まで（必着）

外部の専門家というとマンション管理士と建築士だね。
それ以外は必要ないし役に立たない。

マンション管理士の場合はマンションの管理総体になるけど、
建築士の場合は、工事に限定だね。
大規模修繕工事のときは、建築士に設計コンサルタントに
なってもらえばいい。

裁判になるのであれば、その時に弁護士に
相談すれば良い。
顧問にする必要はない。

>>1347 匿名さん
上記の資料を少しは読んでから、御発言ください。

貼り付けたものは、それ開いて見るということまでは
しませんよ。

単なるコピペをもってきただけでは、ほとんど
読まれることはありません。
私も、そのコピペを開いてみることはまずありません。
皆さんもそうではないですか。

張り付けてあるコピペを開いてみたら、いかがわしいもの
だったりしますからね。

>>1351 匿名さん
アドレスを確認すれば、いかがわしいものであるかはすぐにわかります。
スレタイトルの関心がなければ迷惑なのでご退場ください。