阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

>>102
山手台小学校や山手台中学校は擁壁に間地石を使っていますよね。
幹線道路沿いなど目立つ場所のみ石貼りにして、他の公共部分はああいう風にすれば
石でもたいしてコストアップしないですよ。

宅地の擁壁は、各世帯の外構時に擁壁の仕上げを義務付ければ宅地価格には影響与えません。
街の価値を守る効果は絶大です。
安くあげたい方は、塗装仕上げなどにすれば費用を抑えられます。
塗装仕上げがメインになっても各宅地の擁壁が仕上げ有りなら、街全域が汚れた打ちっぱなしコンクリートの景観になるより遥かにマシですよ。

塗りだととんでもない色に塗る人が出てくる。
やはり石などの自然に馴染む素材をメインにしたほうがいい。
３丁目みたいな薄い張り石でも貼らないよりは全然良い。

「すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために。」

この言葉は重いですね・・・
山手台開発で20年近く掲げてきたこの看板を撤回して正反対の開発をするなら、阪急にとって山手台開発とはなんだったのか、きちんと説明する責任があります
僅か十数年でどうしようもなくまちなみを醜くするコンクリートむきだしで、今もその言葉に矛盾しない美しいまちづくりを実践しているという主張は無理がありますし

景観無視の安売り路線に走られた上、当初予定より分譲戸数大幅増加で
メイン道路が渋滞して使い物にならなくなったら、南部住民にとっては
裏切り以外の何物でもないでしょうね。

104
美しい街にする為に平均200万/戸かかっても、打ちっぱなしが原因で将来誰も住みたいとは思わない使い捨ての街になって1000万近く土地の値下がりで損するより遥かにいいんじゃない。

＞１０６
公共部分の擁壁でコンクリートで出来上がってる部分は今さら壊して間知石積みにしたら余計にコストかかります。
既に出来てしまっている部分は宅地と同様に自然石を貼るしかないのでは？

＞１１０さんが仰るように各宅地 平均２００万円以上はかかるでしょうね。

山手台北部の住宅街は、通期通学時間帯の幹線道路の負荷を軽減する為に

・山の上の緑豊かな別荘地
・敷地が広めで自然に囲まれたシニア向けセカンドライフ住宅地
・有料老人ホーム（専用マイクロバス送迎付き）
・高齢者向け低層分譲マンション

をメインにすれば良いのではないでしょうか。これならオールドニュータウンや家余り時代にも悪い影響も与えませんし、幹線道路への負荷を抑えられますから、中山台住民にとっても山手台住民にとっても宝塚市民にとっても一切のマイナスはありません。

阪急は分譲が終わったら速攻でトンズラして、山手台開発は黒歴史として闇に葬り去るつもりなのかな。
ずっと謳ってきた理念を途中で破棄しても、開発自体を後からなかったことにすれば誤魔化せる思っているのかな。

阪急オアシスの敷地は間知擁壁ですね。
一応人目につきやすいという場所という事で景観に配慮したのかな。

>>112
『使い捨て』コンクリうちっぱなし分譲地で1500区画埋め尽くすよりは
遥かに良いですね。
子育て世代向けは3～4割にして、残り6～7割はそういう時代に
求められる街にしたほうが本気でマシです。

１１１
前スレでは自然石仕上げは数十万って言ってた人いてたけど・・・
そらそうですよね、やっぱ平均２００万くらいはかかるでしょうね
西２丁目分譲当時の宅地７０００万のうちの自然石２００万と
西４丁目分譲以降の宅地２０００万のうちの自然石２００万と
ではまったく意味合いが違ってきますよね。

まぁ山手台北部を今まで謳ってきた美しいまちづくりとはかけ離れた無秩序な環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなし住宅街にしたら、阪急は露骨に住民や宝塚市に対して公約を反故にしたという事になりますから、とてつもない社会的責任、道義的責任が発生しますね。宝塚市でも西宮市でも芦屋市でも川西市でも池田市でも箕面市でも茨木市でも高槻市でも、山の標高150mを超えるエリアで、山林を削って1500区画を超えるコンクリうちっぱなし擁壁のローコストで画一的な50～60坪使い捨て住宅街を開発をした業者なんてかつて存在しませんしね。

なんか勘違いしてる人がいますね。

道路整備費用や、小中学校の建築費用や、バス道路沿いの石組みや、東1丁目の階段の擁壁の石や、御影石をふんだんに使った北公園や南公園や中央公園などは、南部住民が購入した宅地の価格にのみ転嫁されているわけではありません。

山手台に既にある自然石を多様した大型公園の工事費用や、山手台南部のバス通り沿いの自然石の擁壁の仕上げ代や西2丁目の美しいコミュニティーロード（石畳）の造成費用などは、これから住まう北部住民も負担していますし、宅地の価格に含まれ転嫁されています。

つまり北部の宅地がコンクリむきだしになったら、大型公園の美しい石積みやバス通りの擁壁や山手台南部の美しいまちなみをつくるために公共部分にかかった費用分はきっちり負担しているのに、自分の家の擁壁はそれらと比べて何の景観配慮もされていない将来100%醜くなるコンクリむきだしの仕様になるって意味ですよ。

景観に配慮された山本駅北側ロータリー（山手台開発時に整備）や山手台南部の美しいまちなみへの公共部分投資費用は、西4丁目など北部のコンクリむきだし宅地代金にも含まれているのです。

その通りです。
山手台開発にあたって美しいまちづくりを目指して整備された社会基盤部分は
南部だけではなく、これから販売されるエリアも含め全体で費用負担しています。
それなのに、自宅やまわりは将来誰も住みたいとは思われなくなる打ちっぱなし・・・

しかし今後の擁壁にかかるコストは当然ながら今後の分譲価格に転嫁するしかないですよね？
いいとか悪いとかではなくて擁壁の仕上げ方も含めて造成コストの上昇分は
今後(北部)の分譲価格に転嫁し回収することに違いないのでは？

それが、石貼ると平均２００万upってこと。

実際買う人間に石の擁壁にするか、上物に200万円分のオプションを付けるかを
選んでもらったらどちらを選ぶだろうね？

>>115
そんなにかかりませんよ。
2丁目のような分厚い石組みをRC擁壁の外側に施すなら高くなりますが、東3丁目のように
タイルより少し厚い程度の御影石を貼る仕上げなら費用はタイル貼りと同じぐらいで、
個人が発注しても道路に面した擁壁面㎡あたり15000～20000円ぐらいで出来ます。
つまり擁壁の高さがあるエリアでも一戸あたりで割ると平均で数十万です。
もちろんデベロッパーが一括で発注すれば、効率が上がりますからコストは下がります。

まぁ阪急は、緑豊かなゆとりある環境とまちなみの美しさを何よりも重んじて
単なる使い捨てのニュータウンとは正反対の世代を超えて愛され価値が永続する
理想の永住環境を供給する為に長尾山系の上まで削るという事で、本来保全すべき
対象だった山林の市街化調整区域を行政と交渉して無理矢理市街化区域に編入させて
開発したんですから、最低でも東3丁目みたいに薄い石は貼るか仕上げを義務付ける分譲に
するべきでしょうね。もちろん土地の平均面積は最低でも1～3丁目と同程度にして。

町の景観の為の、たかが200万の擁壁代を渋るようなら、山手台をかわなければいいのです。

西２丁目分譲当時、宅地７０００万の購入層と西４丁目分譲以降、宅地２０００万の購入層とでは２００万の負担感が全く違ってきますからね。意識の違いもあるでしょうし。