マンション購入でウツになった人

>165
今後３０年間で震度６弱の地震があるか否かの予測確率だろ？
東京ならどころ、そんなに大差ないだろうに・・・。

スレ主さん、私が今住んでいる町の雰囲気はスレ主さんのところと同様の点があり、私も心から気に入っているとはいえません。お悩みは理解できます。でも私は仕事があるので、あまり考えずにすみます。というか、考えても仕方がないことというか、贅沢な悩みなんじゃないでしょうか。人生何事も全て思い通りなんてありえません。その悩みに費やすエネルギーを、もっと前向きな何かに注いだほうが、人生楽しいし得るものも多いと思いんじゃないかな。趣味でも仕事でも夢中になれること、集中して打ち込めることに挑戦してみたらどうでしょう。

Ｓ県。
佐賀、滋賀、島根、埼玉あとどこだっけ。都内に逃げ込めるのは埼玉だけか…。

確かにＪＲの大宮以北は凄いですよね。電車に乗っている人のガラが。特に学生がね。

>>170

静岡県も。

>>171さん

さんきゅー。なんか『もやもや』してたんですよ。

でも、何で166さんはわざわざそんなところに買ってしまったんだろう？
書かれてある内容からすると、地縁があるようにも思えないし。
年収１０〜２０倍の意味がよく分からないけど、そんなに年収が低いようでもないし。
何も都内でなくとも、もう少し都会的な雰囲気のする所に引っ越せばいいのでは？

おれも似たようなことを感じてるけど、スレ主さんほど極端ではないな・・・。

そこまでの生活レベルの差があるのなら、とにかく引越した方が良いと思う。
どんな地域でもセンス良く暮らす人っているものだけど、スレ主さんが求めているのは
相当偏ってるし。。

１６６です。田舎在住のため、近隣の年収格差がありすぎて、少しでも目立つと、しっとの対象になってしまいます。干渉の度合いが、都会とは段違いです。

夫は、自営で両親も健在なので、移動不可能です。
そのため、M区に部屋を購入して、ときどき利用し、引退したあかつきには、田舎に、おさらばし
都内に永住するつもりです。

蛇足ですが、近隣のねたみを恐れ、自宅＆車はわざとボロボロにして
軽井沢に秘密の豪邸を建ててエンジョイしてる人も多いみたいです。
いつの世も避暑地の人気が衰えない理由が、理解できます・・・

中国の農村地帯じゃあるまいし、本当にそんな地域があるのかね・・・・

１７６さん
実際、都内から来たセレブ妻は、まわりの嫉妬＆干渉に耐えられず、引越しされていきましたよ。
行動から言動まで噂の的になり　いじめのターゲットになったのです。
田舎では、念には念をいれ、とにかく目立たないように生きるのが鉄則なのです。

確かにお金は貯まります。でも楽しくありません。

住みたい場所に住める人は、ほんのひとにぎり。
ほとんどの人が我慢と妥協のはざ間でいきているのです。

回りの嫉妬っていうけど、受け手のメンタルの問題もあるよね。
必要以上に気にする人もいればスルーできる人もいる。
別に見せびらかしたり自慢してるわけじゃないんだから、
回りの言うことなんか気にしなきゃいいのに。
といっても気になるから悩んでいるのだろうけど。

166さんの言ってる事わかります。

気にしなければ、、と言われても普通の神経ならば（余程ズウズウしくなければ）、、、。
166さんはご主人がご商売してるなら、余計近所には気も使うし、息が抜けないでしょうね。
好きな場所に隠れ家持つのはいいアイデアですね！

商売をしているとか、主人の実家近辺に住まなければならないとか、転勤で望まない土地に住まなきゃいけないとか、肌に合わなくても気楽に住居を移せる人ばかりじゃないですよね。

私の印象では田舎の人ほど見栄っ張りだよ。贈り物でも何でも中身より大きさで勝負だし。
ＢＭＷに乗って、おばちゃんが農家にトマトを買いにきたり。家も大きくて敷地も広いから
隣は何をする人ぞ・・・って感じですね。

Ｓ県って、さいたまですか？
大宮以北は確かに田舎なだけで
それほどガラは悪くないですよね。
足立、板橋の方がよっぽど
変にドぎつい下品さがある様に思います。

嫉妬されるのは、田舎に限った事じゃないですよ。
都心に住めば住むほど競争激しくバトルしたりします。
子供のデキや、車、旦那の職業などで
競ってる人多々いますし、主婦の嫉妬ってすごいです。

> 主婦の嫉妬ってすごいです。
もっと自分で努力すればいいのにね。

自分でどうにもならないことだから
嫉妬深くなるんじゃない？

＜１７９さん
理解してもらえて、うれしいです。独身ならいざ知らず、住みたい所に住める人なんているのでしょうか？
今、住んでいるところは田舎でも都会でもない中途半端なところです。
ここに住むこと事態、（文化、医療、教育、）すべてにおいて、＊＊＊みなのです。

スレ主様

全部読ませていただきましたが、かなり気苦労されてますね。
私自身、神経質で見栄っ張り、意志が弱いところが有るので
赤裸々に語ってらっしゃるのを読んで、思わず投稿させて頂きました。

引越し云々はこの際抜きにして、どうすれば自分の意志が強くなるのかに
ついてですが、これはもう”性分”なので変えられません。
何事につけて心配性な私ですが、主人は細かいことにこだわらない性質です。
色々と私がうるさく言うのを聞いて嫌がる風でもなく、素直に聞いてくれます。
そしてこんな私をかわいいと言ってくれるんです。
のろけてると思われたらごめんなさい。

人に合わせるのはいけないことですか？
意志が強いというとうらやましく思えますが、悪く言うと頑固。
そんな人ばかりだったら、世の中うまくいきません。
人に合わせるのもある程度は必要なんです。
それに貴方にもこれだけは譲れないというところがあるはず。
自分の優先リストを作って、なにが大事かを考えましょう。

そして、環境が違えば文化が違うのも当たり前。
違う環境に行って始めて、本当に自分の満足いくものが見えてくるんじゃないですか？
旅行に行くのも引っ越すのも同じことです。

うちはいたって普通の庶民家庭ですが、都内のいわゆる高級住宅街（城南地区）
で育ちました。芸能人か資産家でもないと家を買えない所です。
そこではいろんな人がいました。
親御さんが会社経営者や開業医の子もいれば、団地の子もいるし
商社や大手企業の社宅の子もいれば、地主の子も居ました。
公立の学校でしたが、教育に力を入れていて
当時はまだ珍しかった帰国子女を対象とした特別クラスもありました。
でも、小さい頃はそんなの関係なく皆一緒に遊んでました。
面白い子はたくさん友達が居るし、子供の頃って人気があるのは
ちょっと悪い子ですよね？
何やら脱線しちゃいましたが、どこに行っても子供は子供。
家がどうとか関係なく、気の合う仲間を見つけて遊ぶものです。
大人の方が柔軟性がないので、新しい環境になじむのに
苦労するはず。
お子さんが心配なのも分かりますが、より心配なのはあなたですから
自分の気持ちに素直になって、弱音を吐いたり何かするなりして
気の済むまでぶちまけちゃえば良いと思います。
子供も幼稚園くらいの歳なら親の心を見抜きますから、へたに取り繕うことは
止めたほうがいいでしょう。
旦那様もそんな貴方と一緒に暮らしたくて結婚したのですから
遠慮なんかしないで、どんどん話し合うべきです。

家族は他人と違って、お互いに助け合えるのが良い所。
ご家族一緒になって良い方法を模索していって下さい。自分が見栄っ張りだと認めるなんて、それだけでも尊敬できますよ。
お化粧とか洋服に構わなくなるのも、年齢や

186です

途中で切れてしまい失礼しました。
長くなったけど、いい報告お待ちしてます！

スレ主です。
皆さまの暖かいお言葉ありがとうございます。
実は、、
その後主人と話しあいを重ね、
主人の勤務地が神奈川に移動になるのと(今の所でも充分通えますが)
この秋、上の子の小学校受験を期に
少しでも通学に便利な所に引越しするということに決めました。
今の時点で査定をした所、購入額＋５００万乗せが相場との事です。
しかし、、やはり社宅にあきもなく、まだ物件価格が高いので
次に住む家は分譲賃貸という形になるかと思います。
家賃相場は考えているエリアとこちらでは大きく違いはない様です。
それで、主人は、こちらを売らずに貸し、そのお金で借りたらどうかと言っています。

いくらさがっても２００６年の相場にいつ戻るかわからないのと
金利上昇リスクを考えてとの事です。

しかし、、私は、、
恥ずかしながらローンもまだ沢山残っていますし、
元がとれるならなおさらきれいさっぱりうってしまいたいのですが。。

やはり売らずに持っていた方が賢明なのでしょうか？

＞購入額＋５００万乗せ

で売れるなら、私なら売却します。
貸した場合の家賃の利回りはわかりませんが、
賃貸に出すというのはあとあとまで以外に費用が掛かるものです。
駅直結とか立地のよい物件のみ賃貸に回してもいいかなと思います。

＞購入額＋５００万乗せ

スレヌシさま。久方ぶりのご登場ですね。お元気そうで何よりです。

神奈川へのお引越しとのこと、結果的によかったですね。よく決断できました。ご主人に感謝!!
何より無用なストレスを引きずって生活しなくて済むところが良い！！

で、＋500万乗せの意味ですが。500万円値下がりしてローン返済したら持ち出しになるってことでしょうか？元がとれるってことは、たぶん逆ですよね。諸費用や内装オプションは別として500万円値上がりしたってことと読めます。

なら、やはり売却じゃないですかね？いま相場はどんどん下がってますしね。

賃貸に回すかどうかの判断ですが、まず賃料査定をしてもらってはいかがですか？
（大体の賃貸相場はYahoo!!不動産サイトでもわかりますけど…）
でも、賃貸にまわしてその収入でローン返済をやりくりするのは、慎重な判断が必要です。
（私は前のスレで賃貸に出しても引越しすることをお勧めしました。城北城東では一般的にマンションPERが低いといわれているからです）

ただ、賃貸に回すと、もし空室になったら、もし変なヤカラが借主になって賃料滞納したらとか、賃貸特有のリスクが発生します。事業的規模（５棟または１０室）の様な場合は空室リスクは相対的に軽減されますが、１戸・１ローンの場合は資金繰リスクは非常に大きいです。（あと、ローン利率が上昇したときにそれに見合った賃料引上げを図れるものでもありませんし）
また、建物も経年減耗するので稼げる家賃もだんだんと低下しますし。

あと、賃貸に回すと、住宅ローン控除の対象外となり所得税還付がなくなります。
それと、購入後あまり期間が経っていない状態で賃貸に供すると、銀行から『はじめから賃貸目的の物件の購入資金だったのではないか？資金使途違反だ』とあらぬ疑いをかけられ、ローンの一括返済を迫られたり、賃貸物件ローン並みに金利を改定することを要求されることが考えられます。

やっぱり、譲渡損が出ないのなら売却をお勧めします。

べつに新居が賃貸だっていいじゃないですか？どうせ新築マンション相場は加速度的に下がっているし、また気に入った物件を買われるといいですよ。
金利ですけど、上昇要因は引き続きありますが、短期プライムレート（変動型の基準金利）は今のところ上昇懸念が後退してますので、あまりあせる必要もないと思いますよ。（日銀総裁の発言にも出てます。詳しくはローン版の、変動金利は怖くない？２のスレをご覧ください）

こんどは変なの（失礼！）に飛びつかないようにね♪。

買値より少しでもアップしていて良かったですね！
手数料払ってトントンなら良いですね。
もしくは少し損でも売った方が良いと思います。
広くて新しいお部屋に住んで、お家賃払ったと思えば全然良いでしょう？

ご主人はまだ売る決心つかないんですね、、、。
今じゃなきゃ買えないと決意して買ったようですし、買値より多少なりアップしていると言う事は良い物件なのだと思うので、手放したくないご主人の気持ちもよく分かります。
賃貸に出してすぐに客がついたとしても、その後の入れ替わりで2ヶ月3ヶ月と空きになる事も有ります。
家賃とローンで数ヶ月も出費が重なったら経済的に厳しくはないですか？
189さんが仰るように賃貸は後々色々出費が出てきますし。
今は逐浅で良いお値段がついても、将来いざ売ろうと思った時今程で売れるか、、、？
これからも上がりそうな程良い物件なら、相場を観察しながら売り時を探るのも手ですが、素人には難しいです。

場所がどこか分からないので、もしも古くても賃貸相場の良い場所ならキープするのも良いかもしれませんが、どんどん返してローン減らさないと意味が無いですし。
ローンがかなり有ると言う事は、今後欲しい物件が有っても買えない（ローンが組めない）でしょうから、ずっと賃貸に住むか、人に貸して古びた今の家に戻るかしか選択は無くなります。
賃貸に出して何年もたてば、床も痛み新築時とは室内もかなり違いますので、将来戻る時にはリフォームもかけたくなりますからローンの支払いが手一杯だと余裕も無いですよね、、、。

今の地域に馴染めないご様子で大変だろうなと思っていました。
良い機会なので清算されたら、きっとどうしても欲しい住まいが将来手に入ると思いますよ。
住む家の質も大切ですが、自分に合った環境も重要ですよね。
スレ主さんの穏やかなお人柄には好感がもてました。
性格とか気持ちの問題とかじゃなく、池の魚は海には住めず、海の魚は池には住めず、と言う事ですね。
うまくいく事お祈りします。

そうですね。
万が一にでも将来その土地に戻るかもという可能性を排除するためにも
売却がいいのではないでしょうか？
ご主人様もお引越しにご理解があるようなので、今がチャンスですよね。
油断すると、「やっぱりもったいない」など考えが変わっちゃうかもしれませんよ？
言いくるめて売却しちゃいましょう。

ご主人様に転勤の辞令が出て良かったですね。

通勤可能なのに転居して下さるなんて優しいですね。
後もう一頑張りすればストレスから開放されますね。

良い方向になって本当ほっとしました。

スレ主さん
失礼ながら人気エリアではないようですし、長期的に地価が維持されるエリアでもないと思いますので、高く売れるうちに売ってしまった方が良いでしょう。
空室リスクもありますが、ひとたび賃貸に出してしまうと処分しにくくなるというリスクの方が大きいのでは。追い出したくても追い出せず、売りたくても売れず、賃貸したまま相場より２〜３割安値で投げ売りすることとなるリスクがあります。
そのようなリスクを負ってでも売らずに貸すことを検討するなら、最低でも利回り８％が条件でしょう。つまり、仮に物件価格が５千万円だとして、年間家賃収入が確実に４００万（月額３３万）以上得られるならば検討の余地があるかも知れませんが、たぶん８％という数字は出ないと思いますので売却ですね。

スレ主です。

主人はあちらの物件は分譲賃貸で、
それなりに高い家賃を毎月捨てるなら
こちらの物件を貸したお金で住んだ方がいいといいます。
たしかに
同じ分譲価格の物件で比べれば、こちらの方が高く貸せるエリアだととは思います。
(あちらは分譲価格のわりには、それ程高く貸せない様です)
あとここでもし物件を手放せば、、毎月高い賃料を住宅補助もなく払わなければならないので
今度はいつ買える状態になるかわからないとまで言われてしまいました。
資材高騰しており、物件もコストダウンして、いい条件の物件もなかなかでないだろうし
金利状態によっては、一生かえないかも。とまで言われてしまいました。

191です。
ご主人は今のご自宅が気に入っているんですね。
それなのに転居の事も考えてくれて、良いご主人ですね。
世論ではこれから不動産は新築中古共に下がると言われていますが、長期的に見たらインフレになるらしく。
と言う事は現金より不動産を持っていた方が良く、ローンも固定なら問題ないと言う事らしく、、、（私は経済に詳しくないので断言出来ないのですが）ご主人も長期的に見て今手放さない方が得と考えているのでしょうか。
ご主人は経済等に詳しいですか？
ご主人もよく考えていらっしゃるようなので、余り心配しないで感謝の気持ちを持ってキャプテンにお任せするのもいいかもしれませんね。二人船頭では前に進めませんし。

今のお家は賃貸相場が良さそうですね。
うちも自宅にしていたファミリータイプのマンションを一部上場企業に法人貸ししているのですが、契約書は貸し主が自宅として使う場合◯月前まで（何ヶ月だったか忘れてしまいましたが）に告知をすれば明け渡してもらえるというような特約がつけてあったりします。今まで家賃の滞納や変な人が入るというような心配はないのですが、入れ替わりの時にハウスクリーニングや壁紙の張り替え等費用もかかりますし、変な時期に転勤などで空いてしまうと、次の入居者がすぐに決まらない時もあります。

現金の余裕が有って、数ヶ月空き室になってもローンと今度の住まいのお家賃の支払いできるのなら心配はないですが。
もし２ヶ月空くと２ヶ月分ローンの支払いと借りている住まいの家賃の支払いがかぶるので結構な金額の出費になります。
そのリスクをクリア出来るなら売らずに貸すというのも良いかもしれませんね。

今はスレ主さんの思うような土地柄でなくても、家賃相場の高い所なら後数年するとグンと良くなる場所かも知れません。
ご主人様先見の明が有るかもしれませんよ。
ご主人を大切にして幸せに過ごして下さいね。

スレヌシさん。（01でなくてスレ主と改名されたんですね。これも元気になった兆候かな？めでたい。）

>>それなりに高い家賃を毎月捨てるなら

んー。考え様なんですけど、家賃＝住宅費、ローン返済＝住宅費類似支出、なのであんまり変わらないと思いますよ。だって戸建てはいざ知らず、マンションなんてローン返済が終わるころの価値は知れてるし（１０年返済とかなら別だけど）。
　確かに、家主に家賃払って何も残らないから『捨ててるみたい』な気になるかも知れないけど、その分資産保有リスクとコスト（災害とか物件価値の減耗とか固定資産税とか管理費修繕積立金、ローンがあれば金利リスク）を負担しなくて済むのは大きなメリットなので、あんまり変わらないかな？
（住宅情報マンションズとかによく『購入』VS『賃貸』って企画がありますよね。それほど皆が悩むようないい勝負で変わんないですよ。）

>>資材高騰しており、物件もコストダウンして、いい条件の物件もなかなかでないだろうし、
>>金利状態によっては、一生かえないかも。とまで言われてしまいました。

資材高騰、物件は、逆にコストアップ（建築人件費、資材費の上昇）だと思いますけど…
昨日のニュースで不動産経済研究所がマンション価格が上がっているって発表しましたけど、あれは調査時点がほぼピーク時になったからそういうデータになったと思われます。
現在は、いわゆる新価格にユーザーが付いて行けず、新築マンションの契約率は7割を割り込んでおり、デベは価格を下げて在庫処分に走っています。よって、今後、新築マンション価格の下落は中古を含むマンション市況全体の下落に波及します。
事実として、サブ不ライム問題を発端とした外資の撤退によって不動産の流通は鈍り、売買契約が締結間際になって流れるという現象が今年に入って多発しているのです。
先に発表された公示価格は都心部は若干上昇していましたが、上昇率は鈍っており、恐らく来年は横ばいか下落に転ずると専門家は予測しています。

金利も長期金利は物価高を受けて小幅上昇していますが、日本銀行は景気動向次第での金利引き下げにも言及していますので、短期的には上昇余地は限られるでしょう。（国の負債が８５０兆円ですから基本的に金利上昇圧力は十分存在するのですが…）

でもね。今お住まいの家が買えたからって満足されてないんでしょう？（ご主人はともかく）
その当時、同じ予算で城南・城西地区で希望に適う物件が買えたでしょうか？
確かに、いまの家をお買いになる前に、前住所付近で好条件の物件を何件か見送ってチャンスを逃した。その経験から焦る気持ちも分からなくは無いんですが…。
バブル時代みたいに庶民に手が届かなくなるまで土地が高騰するってことはないと思いますよ。だってバブル崩壊で地価は大きく下がったでしょ？今度もファンドの解約などで地価は下がるはずですよ。
なので、手が届かなくなるってことはないと思います。（日用品物価が上がって家計購買力が相対的に低くなると、不動産は下がらざるを得なくなりますしね）

ただし、希望の条件で、という点ではなんともいえません。一応ほとんど大企業のリストラは一巡した格好となっているので、上場企業の社宅跡地の高級住宅地とか便利な駅近の大工場跡地の再開発物件などは少なくなるでしょうね。

でもな〜。500万円得（諸費用込みでトントン？）するんでしょ？リセットスイッチ押すのがそんなに怖いですかね？経済変動のリスクを極力負いたくないってことですか？
もしそうだったら、たった今売却して希望地にすぐ購入するしかないですね。

絶対的なことはいえないけれど、今のご自宅マンションはさっき延べだ理由（新築価格の下落が中古に波及する）で値下がりすると思いますよ。それも築年数が経てば経つほどに。


あと、それでも、今のご自宅を賃貸する場合ですが、196さんのようにしっかりした先に法人貸することですね、たぶん家賃は少し低くなるかも、ですが。事業ではないので欲張って冒険する必要はありません。

最後に…。家賃補助がなくなる件ですが、貰っている金額によっては痛いけどやむをえないかな…。補助制度がある会社だけじゃないから、最初から無かったものとして諦めるしかないですね。

長文ごめんなさいね。

スレ主さん
あちらの家賃をこちらの家賃で出せても、そのほかに住宅ローンがあるのでは？
売ればローンはなくなるわけですが。

業者の査定なんて割高でしょ？実際は1,2割位引いた価格になるだろ。

確かに。査定額と実際の売買価格は違うことが多いですね。
でも、だからといって、新たに住宅を買えるかどうかわからない経済状況の人が
色気を出して不動産投資するべきではないと思います。
（スレヌシさん、悪く言っているつもりはありませんが、気を悪くされたらすみません）
ずっと空きがなく、いい値段で借りてくれるならいいと思うのですが
そんな保証はどこにもないわけで・・物件は古くなっていき、思ったように
貸せない日は必ずやってくると思います。
有る意味、株投資よりリスキーだと思うのですが。

旦那様は最初にその物件を購入するときに、よく調べもしないで決めたんでしたよね？
今度の件は、ちゃんと熟考されてのことなのでしょうか？人事ながら心配です。

>>業者の査定なんて割高でしょ？実際は1,2割位引いた価格になるだろ。

もっともなご指摘です。スレヌシさんは経済オンチを自負されていますので、老婆心ながら一応、解説しておきます。（少し常識の分野になるのですが、よろしければ読んでくださいな）

仲介業者は、ほとんどの場合、自社で買い取るわけではないので、個人を中心としたエンドユーザー（自宅にする人もいれば、投資目的にする人もいる）に仲介するわけです。
よって、買うのはエンドユーザーです。業者は仲介手数料（普通は約３％）を収受することを生業としています。

で、業者が査定した価格というのは、通常は売却活動を始めるスタート価格『出し値』の基準になります。でも、それでもエンドユーザー候補者からの反響がなければ、順次その『出し値』を下げて販売活動をしないといけません。（当然下げるには売り主が同意を得てですが）
で、実際のエンドユーザー（＝買い希望者）が現れると、普通はその下げた価格（たとえば5000万円→4800万円にしていたとする）に対してさらに『指し値』を指定します。たとえば『4500万円なら買ってもよいよ』と。で、売主が4500万円でもしょうがないと判断すれば4500万円で成約の運びとなるわけです。（この場合売主さんが支払う手数料は1,480,500円）

普通、仲介業者は、他社に先んじて仲介する物件玉を多く確保しておきたい（それも売れそうなオイシイのを）。だから、ちょっと営業トークを入れて高めに査定して自分の処に仲介依頼を引っ張る傾向があります。
（当然、はじめから高すぎる査定をしちゃうと、後で売るのに苦労する、すなわち業者に広告費用とかが余計にかかるので、あまり相場とかけ離れた査定はしないのが普通ですが、売主さんの事情によってはやむなく査定より高い値段で媒介活動を受ける場合も少なくないです。）

よく、異様に高い出し値が設定されて、世間（仲介市場）でたな晒しになっている物件があるのはこのためです。

なので199さんがご指摘のとおり、最初の査定額より１〜２割下がった価格で最終的に売却できたんなんて話が圧倒的に多いんですよ。（特に下げ基調の相場状況では下落率が拡大します）

数社で査定するとそのぶれは若干ですが改善します。（極論すれば、具体的なエンドユーザー希望者を抱えていて、そこにマッチングさせるだけという業者もいますから、最初から成約できる価格での低い査定額を出します）

私は、相場は明らかな下落傾向と判断してますので、査定するなら複数業者で堅い査定を出すところの意見を参照することをお勧めします。
でも、繰り返しになるんですが、売却損が出ないんなら迷わず売りをお勧めします。

株でも先物でもＦＸでも相場が自分の思う方向と逆方向にいけば損切りをします。
逆方向に動いているのに損切り出来ないのは素人が財産を失うパターンです。
スレ主さんおよびご主人さまは今後の相場をどのように考えていますか？
中古ＭＳ相場が上昇とみているのであれば保有して値上がりを期待するのも良いですが、
相場下落と考えているならばすぐに売却するのが良いでしょう。また相場上昇と考えて
いたとしても、現時点で利益確定をしてしまい保有リスクをなくすのも手段の一つです。
いかがでしょうか

スレ主です

ありがとうございます。

相場は同じマンションの違う部屋の最近の成約事例から
出しており、スタート価格(査定額)はもう少しのせても大丈夫との事です。

実際いくらで売れるかは売ってみないとわかりませんが・・

主人曰く
ローンを含んだ年間支払額より、この部屋に借り手がつい
た場合の収入額の方が大きく上回るので、何ヶ月か空いても
大丈夫とのことなんですが。。。

ただし、ローンは長く借りています。
(繰上げ返済していくつもりらしいです。)

そして、今度新しく家を買う時も
もしこちらの家がさがっても、
今度買うエリアも今より安くなっているはずだから
結局同じだと言っています。　　　

ちなみに主人は、経済学には長けており、
ＦＰも持っていますが
実際自分の家の事になると、なる様にしかならないとしか事しか言わず
あまり深く考えている様にみえません。

>>実際自分の家の事になると、なる様にしかならないとしか事しか言わず
>>あまり深く考えている様にみえません。

それは誤解と思いますよ。経済学には長け、ＦＰも持っていらっしゃるからこそ、だと思います。

１０年以上の長期スパンになると専門家でも明確なことは分からないものです。それほど世界経済を巡る環境は複雑・不透明なんですよ。特にこんなに国家負債が膨らみ、少子化もあって社会福祉・税収・経済需要・供給能力の見通しが暗い日本にあってはなおさらです。

ご主人は、長期トレンドを中心に見ていて、予測不可能な状況で安易に決断しない方なのかもね。だから『なるようにしかならない』とおっしゃっているのでは？それはそれで正論なんですよ。
問題は、賃貸リスク・資産保有リスク・金利リスク・不動産価格リスクを等、どんな期間スパンとリスク許容度で、総合的にどのように判断しているか？ということです。

自分のことだから、紺屋に白袴ってこともあるけど、自分のことだから安易に判断したくないってことかもよ。

だから、あまり、ご主人を信頼しないで『良く考えていないかも』というのもどうかな？
ご主人の考え方を、スレヌシさんが理解分かるように良く教えてもらうっていうのはどう？


>>もしこちらの家がさがっても、今度買うエリアも今より安くなっているはずだから

厳密には違いますね。城西・城南地域の方が（たとえば都心３区を筆頭に）不動産の下落率は低く、上昇率は高いというトレンドは変わりません。（バブル期も今も）
したがって、城西・城南と城北・城東では地価の差の開きは大きくなる傾向があります。だから細かく言えば『結局同じ』ではありません。（その『細かく』っていうのは庶民には大きい差）
たぶん、ご主人は、地価全体をマクロ的（大きな視点）で捉えているんでしょうね。

判官びいき様はお名前の通り、弱者に優しくいつも真剣にコメントされていてお人柄が伺えますね。

スレ主さんの書き込みを見て安心しました。
ご主人がFPお持ちなら専門家じゃないですか。
当然空室リスクも考えての判断なんですね。
それなら現実的に問題ないように思えます。
スレ主さんの、「あまり深く考えているようにみえません。」と言う言葉には気持ちが良く表れていて（笑）
世の中の基準で言えば、専業主婦の素人判断より社会人でFPのご主人の判断の方に軍配が上がると思います。
深く考えていないようで本当はちゃんと考えている、と信じましょう。（笑）

スレ主さんの家具等の好みから推測ですが、５０００万前後のマンションでは納得のいく物は無さそうなので、たぶんどちらかというともっと高額なマンションを買われて、手付けや頭金等で数千万位入れているのではないでしょうか。
今売却してもそのお金はもう戻りませんし、これからお子さんの教育費等でお金がかかる事を予測すると、十分な頭金を貯金出来る見込みがたたないのでご主人は次の購入は難しいと言ってらっしゃるのかと思いました。
やはりずっと賃貸でというのは、今の収入がなくなる定年後を考えると不安ですし、万一の時も団信で家は残るのでご家族に住む所の心配をさせずにすむという気持ちもあるでしょう。

色々と考えてしまうかもしれませんが、専属FPにおまかせして、取りあえず今の状態から脱出出来る事を喜んで気持ちを明るく持ちましょう。
きっとうまくいきますよ。
私も神奈川に住んでみたいです。

このスレ伸びとるなぁー。　大繁盛や。

>>204 に概ね同意です。
今なお地価が値上がりしている局面なら保有していた方がいいでしょうけど、もうとっくに値下がりに転じている地域でしょう。今なら買値より高く売れても、決断が遅れるとロスが大きくなりますよ。
>>204 が指摘しているように、今のところは大きく下げても次に買いたいところ（都心・城西・城南？）はさほど下がらず、さらに買い換えが難しくなる可能性が高いと見ます。
経済に長けていてもＦＰでも不動産運用に通じているとは限りません。

>>205 の
＞手付けや頭金等で数千万位入れているのではないでしょうか。今売却してもそのお金はもう戻りませんし
は誤りです。手付けや頭金は購入価格の一部ですから売却すれば戻る性質のものです。戻らないのは仲介手数料（中古の場合）、不動産取得税、登録免許税などの諸費用です。

>>207

２０４です。
すみません、間違えた事を書いてしまって。
207さんの書いている通りです。
スレ主さんごめんなさいね、訂正致します。

↑すみません。205です。

スレヌシさんに質問です。（というよりご主人に質問なんですがね）

とりあえず、賃貸で神奈川に暮らすとして…

今お住まいの地域には将来的にもお戻りにならない（というようりスレヌシさん的には好んで住みたくはない）んでしょ？
なのに、今のマンションを保有し続ける目的は何ですか？

マンションって、価値（価格）は土地（区分所有権）＋建物で構成されてますが、木造戸建てに比べると、価値における建物の構成比率は高いんです。（その上マンションは耐用期間を終えた後の建替えが大変だから、土地の処分的価値は低い反面で建物の経済的価値の比率が圧倒的に高い。建物に付加価値が付いたのとあまり変わらない。）

と、言うことは、地価が上がらない限り、築年数が経てば経つほど保有価値は大きく下落するんです。
その分家賃がもらえるから良しとしても、その家賃はローン返済に充てるんでしょ？
資金的に、ローン返済は家賃収入で余裕でまかなえるとのことなのですがね…。

　ローンを使った不動産投資の場合、家賃収入によってローン返済＋見合いの減価償却費（建物経年減耗）＋コスト（固定資産税・火災保険など）を賄い、余りを利益（インカムゲイン）として受取る。最後に建物は償却後に価値ゼロ（税務簿価では残価率１０％でも実際の価値はゼロ）となります。
つまり、（繰り返しになりますが）建物の価値は年数が経つほど下がっていくってことです。
FPならこの理屈は分かるはずです。

　長期的に、地価が上がるかどうか、中古マンション市況が上がるかどうかの判断は別として、（現在は下げに転じてますがね）、本来的には持っていると価値が上がるものではないんですよ。
しつこいか…。

　健全な投資における投資マンションっていうのは、賃料で得られる収益（インカムゲイン）が主目的で、地価等の上昇による資産価値上昇で得られる収益（キャピタルゲイン）は副次的なものでしかないんです。その副次的なものを主目的に逆転させて投資するのは『投機』といえます。

（外資が銀座の土地を買ったのは、もともとは、不良債権処理で下がっていた地価の割には地代収入やビルを立てての家賃収入が高く望めるから、（地価に対する収益利回りが高いから）ってことでした。キャピタルゲインを狙ったのは後続の投資家（投機目的）です。
　いま、そのプチバブルがはじけて地価が下落すると、損をするのは投機した後続投資家であって、もともとインカムゲインを狙っていた先行投資家はさほどダメージを負いません。）

スレヌシさん一家は、インカムゲインを追求する投資家ですか？たぶん違うと思います。
では、キャピタルゲインに賭ける投資家（投機家）ですか？これも違うと思います。

　でもね、自分で使わないマンションの保有を続けることは、現在ローン返済額に比べていくら高い賃料が取れるからといっても、インカムゲインとキャピタルゲイン（地価が上げがればラッキー、出来たら上がってほしいな…）を目的とした投資をすることと中身は同じです。（居住→投資に目的が変わっただけ）

と、いうことは『今のマンションを持ち続ける理由は何ですか？』の答え、それは投資となるわけです。

おまけに、新居の家賃も払う…。（まあ、家賃収入がローン返済を大幅に上回るとのことですが）
　
投資が悪いって意味じゃないんですよ。でも何か、望まないのに、無駄に地価リスクだけ負うような結果になるような気がしちゃうんですけどね。

ごめんなさい。大きなお世話なんですけどね。

あと、スレ住民の皆様、分かりきったことを長レスしてごめんさい。

スレ主さん、>>203の
＞ローンを含んだ年間支払額より、この部屋に借り手がついた場合の収入額の方が大きく上回るので、何ヶ月か空いても大丈夫とのことなんですが。。。
について、>>210さんの説明で言い尽くされているかも知れませんがちょいと補足しますと、
今は［家賃収入＞ローン返済額］でも２０年後はどうでしょう？　ローン返済額は一定でも家賃は建物が古くなるにつれて下がりますよ。
それから正確には［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋空室ロス）＞＞ローン返済額］でなければならないのですが、それも十分に計算に入れてるのかな？
さらに言えば、長期のローンだと当初は残債がなかなか減らないので、今後のキャピタルロスと減価償却を考えると、数年後には［マンションの時価＜残債］、つまり含み損になっている可能性が高いと思いますが、大丈夫かな？

あ、ちょっと訂正
＞［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋空室ロス）＞＞ローン返済額］
→［家賃収入−（管理費等＋固定資産税＋内装等維持経費＋家賃収入にかかる所得税＋空室ロス）＞＞全額ローンで購入したと仮定した場合のローン返済額］
＞［マンションの時価＜残債］
→［マンションの時価＜残債＋当該物件に充てた自己資金（頭金）］

スレヌシさーん。

大丈夫ですか〜？

ひょっとしてショックとか家庭不和の原因を提供しちゃいましたか？

だったら、ごめんなさいね。

みなさん小難しいことをおっしゃっていますが、要約すると
>>200と何等変わらない内容なのではないでしょうか？
読んでいるこちらはクラクラしてきます。

それにしても、誰も小学校受験について触れないのは何故？

引っ越しの理由付けのため、外せないのは分からんでもないが、こんな状況で、スレ主さんのところが学費を捻出できるのか、甚だ疑問です。

？？
別にスレヌシさんは貧しいわけではないのでは？
子供の教育費などを考えた上での経済状況なんじゃないの？
いまどき、小受なんてだれでもするからね。

その後が気になって、発掘してみました。