一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

４４９さん

１ヶ月に１件入れば良いところです。

教えてください。
一般でレインズ登録するときは、例えば3社と媒介契約した場合には、全てにレインズ登録を依頼すればいいのでしょうか？

築浅でも郊外は非常に難しいですね。
築3年、駅徒歩8分ですが、全然売れません。
一応東横線横浜市内ですが・・・今は都心じゃないと厳しいです。

≫453さん

≫446さん の書き込みがすべてですよ。

>>453
築浅でも厳しんですか・・・
内覧は週に1回程度は入ってます？

田園都市沿線の事例ですが、郊外でも　徒歩5分、大規模、築10年以内なら売り出しから2ヶ月程度で成約してます。
それ以外はさっぱりですが・・・　　

①新築が安い
②需要が少なくなっている

特に②が深刻です。単に価格下げても需要自体がないので売れないです。

455さん
二週に一件程度です・・・。
つらすぎます。

>>457さん
二週に1組ペースなら4ヶ月程度で成約するのでは？
お断りの理由はなんでしょうか？

458さん
年末から売り出しているのでもう疲れました。
３月までは二週に一件ぐらい内見が入っていましたが４月になったらパッタリです。
断りの理由は間取りがどうとか規模がどうとかデベがどうとかもう少し探すとかそんなのです。
んなことネット見ればわかるだろって言いたくなります。

>459

ご心労お察しします。
それは断る理由を適当に言っているだけです。
結局は値段です。価格交渉にもならないなら、
要は値段が高いということです。

近所に新築マンションが建つ予定はありませんか？
もしもあるならば、その価格帯の約2割は下げないと
売れないと思います。

私は3月に売却できましたが、12月上旬から売り出して
3ヶ月かけてようやく売れました。
但し、ネットに出している表示価格は下げませんでした。
物件を探している人は、よくチェックしていますので、
価格を下げるなら、思い切って下げることをお勧めします。

あと、不動産業者は一般媒介でもレインズに登録してくれて、
一生懸命、他社でも紹介してくれる業者は存在します。
3ヶ月で売却できない専任ならば、見直しが必要だと思います。

売却活動のご成功をお祈りしています。

近所に新築マンションが建つのですが、やはり新築の価格が安いため価格差で比較されて売れませんでした。
仕様は当方がかなり上なんですが、結局3ヶ月で成約できず売却は諦めました。
新築マンションが竣工してしばらく様子をみて再度売り出す予定です。
今の情勢では一般でも価格を大きく下げないと難しいですね。

新築が多く供給されるので厳しい状況ですね

ファミリタイプの中古探しは最近多くなっているようです。

そうは言っても、結局は都心、駅徒歩5分以内、大規模、大手デベじゃないと厳しい。
逆にこれを満たした物件は普通に売れてますね。

中古が売れる時期は次はいつぐらいが多くなるのでしょうか？

>>465
今がビックチャンスです。

今住んでいるマンションを来年の1月末に引き渡しで売ろうと思っています。
築11年、３LDK、76平米、駅から徒歩9分、3階建ての2階
査定金額：2600万台～2800万円台です。
売り出しはすぐに始めるほうがいいのか、引き渡しの4，5カ月くらい前から始めるほうがいいのか
アドバイスいただけますでしょうか？

今は、この掲示板で勉強していますが、
8月から販売開始して、８～10月に3カ月専任で2800万円台で売り出して決まらなければ11月から一般に切り替えて状況みて値下げかなとイメージしています。
それとも、今からでも売り出して、10月くらいまでは値下げせず2800万円付近を長期キープして、11月から値下げのほうがよいでしょうか？
不動産やは居住中のほうがイメージがわきやすいから早く売り出す分には問題ないといいますが、
なにしろ引き渡しが先すぎるのではないかとも思っています。
ローンの残債はないです。
よろしくお願いします。

>>467
いまから売却活動がいいと思います。
今後ライバル物件増えますよ。

ネットで中古マンションを物色していて思ったんですが、マンションの外観しか写真が無くて、部屋の写真はともかく間取り図の一つも見れない物件が多いように思えたのですが、あれは売る気が無くて写真を載せてないのか？不動産屋のサーバーに画像を置いてもらえないのか？何か事情があるんでしょうか？
自分だったら入居直後に部屋の写真いっぱい撮って、近い将来売りに出す時に使おう、とか考えたりするんですが。

>467

業者が今すぐに売れ！と言うのは鉄則ですね。
残債がないことを考えれば、今の市況と増税の駆け込みを勘案して、年明けに売却でもよいと思います。
査定価格に幅があるのが気になりますが、住み替えは大変ですし、余計な費用や時間がかかります。
いずれにしろ、最後は自分が正しいと判断された方を信じるのみです。

新築に買い替え希望だけど、今から売り出して竣工まで待ってくれるお客様っているんでしょうか？

引き渡しは要相談にしておいて、
いい条件で買ってくれる客がいたら、
賃貸生活面も辞さない覚悟がないと、
好条件では売れません。

引き渡しが半年後とか１年後じゃ、
ほとんどの買い手が検討対象から外す
と思いますよ。

私もそう言われたので、仮住まい覚悟で売却活動中です。
新築マンションは、竣工が1年近く先なので、買い替えの場合難しいですよね。

それは買い替え特約で売却活動するんでしょうか？
ローンがない人は買い先行できていいですけどね。

停止条件付きです。
ローン無い人は本当に羨ましいです。

中古マンションも上げ潮みたいですね

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1602

467です。

アドバイスありがとうございました。
うちも新築マンションの完成待ちであと8カ月あります。
やっぱり、引き渡しが8カ月先だとう～んってなりますよね。
少しでも早く売ったほうが築年数経たないから高く売れるかなって思ってましたけど、
そうでもないんですね。
幸い残債がないので、販売開始は早くても夏以降にしようかとおもってます。

ローンの残債無いなんて羨ましいです。
うちは足が出ますので、辛いところです。

ローンの残債なしというのは、
①既に完済済み
②売値＞ローン残高　なので今はローンあるけど売れれば黒字

①だけがローン残債なしという理解だったのですが、
②でもローン残債なしという事になりますでしょうか？

残債なしは①の状態でしょう。

②は残債ありだと思ってますが…。

売却中の皆様４月にはいってからの内覧状況はいかがでしょうか？
３月より好転してますか？？？

>>483
買い先行ですが２つローン組めましたよ。（大手銀行）

>483

収入に対して許容される借入金額の範囲内であったり、ローン実行（正確には本審査）前までに完済証明できれば、条件付きでローン審査は通りますよ。買い替えしたことありますか？もしも、あるなら、完全に騙されて・・・。

買い先行の方は新築への買い替えですか？

中古物件に買い替えをしたいのですが、売り先行だと売れた頃には買いたい物件が売れてしまっていそうです。

中古への買い替えでも新築みたいに停止条件付契約とかできるんでしょうか？

２つのローンが組めるほどの高収入が羨ましいです。
買い替えの場合はどうしても買い先行になるのですが、売れないことには買えないので、まだまだ落ち着きません。。。

中古で停止条件付きはなかなかやってくれないです。逆の立場なら絶対にやりませんよね。
中古への買い替えで残債がある場合は、やはり売り先行にならざるを得ないと思いますよ。
ヘタに買い先行して売れなかった時のダブルローンのリスクや、叩き売りせざるを得ない状況に陥る可能性を考えれば、まずは先に売ることが先決です。
物件はその時に探すのが良いでしょう。いまネット上に出てる物件が欲しくなるのは気持ちはわかりますが、その時々で不思議といい物件に出会えたりするものですよ。

確かにまず受けてもらえなさそうですね。
売り行きが悪くてどうしても買い付けが欲しいというときぐらいかも。
いい物件に巡り会えるのはその時々の運命なんでしょうね。

新築への買い替えで、買い先行で、今売りに出しています。
もちろん停止条件付です。
ひとまず３ヶ月の契約になっていますが、この期間で売れない場合は、契約延長になるんだろうなと思っています。
でもずっと売れない場合、いつまで新築側の売り主が待ってくれるのか、心配です。
買い替えって思った以上に大変だと実感しています。

>>491
案内は入ってますか？

やっと売れた。昨年12月から販売を開始して、やっと売れた。
1月に指値を断ったんだが3月末で売れなかったときは不安で一杯だった
買い先行だったので、二重所有状態だっしホントホッとした。
でも断った指値+200万円で売れた。粘ってよかった。
中古はたった一人気に入ってくれるお客を見つければ良いというけどホントご縁だね。

感覚的で申し訳ないけど、2月過ぎてからすごい動き始めたイメージがある。
1月の指値の買い手さんは、この値段だったら買ってやるって感じだったけど
2月3月は内覧も増えて質問の内容とかも本気度を感じるようになった。
4月は2月3月ほどじゃないけど、12月1月よりはぜんぜんマシだったんで
これからも期待できるんじゃないかな。

あとは契約まで何もないことを祈るのみ。

４月は３月同様の内覧数でした。状況は悪くないのですが、いかんせん新築と１戸建てが安くなっているので
なかなか交渉までいたっていません。

案内は、１か月に１回くらいでしょうか。
一度決まりそうだったのですが、相手側の問題で流れてしまいました。。。

駅近じゃないと売りにくいことを実感してます

うちの最寄駅は4月の中古マンション成約は過去最低ライン・・・
厳しいすぎる。

GW中も内覧は入っていますか？

ないです

GW中も内覧連絡待ちで自宅待機でしょうか？

昨年契約して手付金払った新築マンションの入居が8月末なので、現在入居中のマンションを4月上旬から売りに出しましたが、まだ1件も見学者がなく、焦りだしています。停止条件付きではなく、切り離しだけど、売却できたら残債を払った残りを新築マンションの返済に回す予定なので、不安です。大手と中堅の2社に査定してもらいましたが、大手の営業マンが査定してもらって1週間も経たないうちに見学希望者が2件もあるとか言って、専任で仲介させてほしいようなそぶりが見えて不信感があったので、中堅の不動産業者に専任媒介させたのが、裏目に出たのか？とも思ってしまいます。

本当に売れません。
どなたかも書かれていましたが、買うときはずっと住むから自分さえ気に入れば良いと思ってしまいがちですが、
やはりいざというときに売りやすい物件を買うべきと痛感してます。
駅近（５分以内）、都心、大規模、大手デベ分譲、大手ゼネコン施工がポイントですね。

今が売り時やら、中古も値上がりしているやら、良さそうな話もありますが、結局そういうのは一部優良物件だけなんでしょうね。

新築に流れて中古マンションは全然だね

駅近南向き大手分譲は消えるのが早い。

新築が安いので、得に売りにくいですね。

休みの業者が多いです。

停止条件つけないで契約できるなんて羨ましい。ローン通っているんでしょうから、いそがなくても引っ越した後に部屋がすっきりした状態で売れますね。

停止条件がつかないということは、二つローンがくめるということなんですよね。ホント羨ましい話です。
残債よりも高く売れるようですし、とりあえず３ヶ月は今の業者に頑張ってもらえばよいのではないですか。

仕様と値段が分からないとアドバイスのしようがない。基本的に駅近は購入の決定打にはならない。検索の時点で振り落とされるし。

駅近のほうがリセールバリューいいですよね。
駅にもよるけど。

売り出し中の方、5月にはいり内覧は増えていますでしょうか？

５０２の意見は、ごもっともです。

買うときは売る時を考えるべき。
いつ売る側に回るか分からない時代なのだから。

駅近や大手などのキーワードは頭に入れるべきでしょう。
残念ながら、新築を購入する人はこんな掲示板を見ないでしょうが。


売れないと言ってますが、簡単には売れません。
たった一名さえ、気に入ってくれればよい為
じっくり待つべき。
焦って値段を下げないように。
その前に適正な売り価格は一度冷静になること。
どうしても、思い入れが価格に反映されるから。
適正価格であれば、必ず買い手は現れる。
ただし、たいてい買付証明（値下げ）が入るが。
とにかく焦るな。

すまん、５１３だが訂正
日本語がおかしい

誤）その前に適正な売り価格は一度冷静になること。
正）その前に適正な売り価格なのか一度冷静に判断すること。

23区以外なら南向は必須

501です。508さん、509さん、513さん、皆さん、貴重なアドバイスありがとうございます。「この金額からスタートしてみましょう！」という不動産屋さんから提示された金額で売り出しました。売れるのを信じて辛抱して頑張ってみます。

新築は動きがでているようですが、みなさん調子はいかがでしょうか？

絶不調です。
安い物件は新築と競合しないので順調のようです。

ここを読んでいて、また前回もいろいろわけありで最初から一般だったので、
次も一般にしようと思っていたのに、やはり専任になってしまいました。

それは退去後に出すので、専任ならばオープンルームなどを早々にやったり
するから・・とかで押し切られました。
また、他の同じマンションは購入した大手の仲介が多いので、別系列の大手
なら競合する部屋がないので力を入れます、と言われたからです。

まあ、１週間はクーリングオフもあるし、専任もあんまり動きが悪かったら
契約解除してもいいわけなので、ま、とりあえず最初は専任でもいいか・・
という感じです。

他のまた別の大手にも査定をお願いしたので、長引くならそちらに切り替える
なり一般にするなりしますとは言ってあります。

前回の経験からすると、退去後の売り出しの方が結局は早いんじゃないかな
と思います。
＞501　さんもあんまりなら一度打ち切って退去後にハウスクリーニングして
出した方が勝負が早いかもしれませんよ？
居住しながらの売却はすごくじれったいです。
すぐ売れるような優良物件ならいざ知らず、居住の人がいるうちに購入の
ローン審査とか出すのはすごく気に入った場合になると思うからです
まあまあではなかなか最後の一歩が踏み出せませんから。

現在大手の仲買に専任契約をして、ハウスクリーニングをしたのですが、見に行ったところ床があまり綺麗ではありませんでした。
ハウスクリーニングはフローリングのワックスや剥離は含まれないのでしょうか？
また、おすすめ物件やオープンハウスにしてもらうにはどの様にすればよいのでしょうか？

仲介の担当者に言えば、おすすめ物件やオープンハウスにしてもらえましたよ。
売買が成立しないと業者も仲介手数料が入らないので、嫌がることは無いと思います。

申し込み２件入りました。東京都内、ファミリタイプ、2LDK築浅、駅まで９分、これからローン審査。地元の中堅不動産と大手3社合計４社一般媒介契約、地元の中堅は積極的に現地販売をしてくれ、４月５月内覧が多く、今日一日２件申し込み獲得の実績を出してくれた。決して大手専任の方が良いとは言えません。
売価も下げなかった。ただ、中は相当きれいで、空室後に自分でフォローリングのワックス掛け直しとコンロのゴトク新品交換した。綺麗にするのが一番です。

不動産価格指数(住宅)、16カ月連続前年比減
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20130510-00000006-jsn-ind.html
Yahooニュースでは、下がり続けているようです。
もう2週間、まったく案内ありません。。。

大胆な値下げしないと厳しいのではないでしょうか。

501です。519さん、アドバイスありがとうございます。私も転居した後に売りに出そうと思っていましたが、最初に相談した大手の不動産業者の営業マンが「入居しているときに売りに出したほうが、見学者に生活感がわかって売却しやすい」というので、8月末転居なのに4月から売りに出した次第です。ＧＷ中に1件、他業者からの紹介で内覧希望者が出て、見ていただきました。内覧してくれた方は来週もう1件見て比較してから返事をするとのことでした。私も専任媒介にしたのですが、気に入らなければ解任できるということを知らなかったので、対応悪ければ、転居後にクリーニングかけて別の業者に代えてみようかと思います。

なかなか売れないので、いったん売却活動はやめにしようかと悩んでいます。
今はやはり、売り時、買い替え時なんでしょうか。

今は中古物件は大変です。
私は売却活動を一旦中止しました。
肩の荷が一気におりました。
今、思えば、売却活動中は精神的に疲れ果てて、家族にも迷惑かけたなぁと思います。

そうですね。不動産は売るより買った方が良いですね♪

私もかなり神経をすり減らしています。。。
あと少しで専任の期限がきますので、そこで終わりにしようと考えています。

不動産はご縁ですからねえ。
売れるというのはある意味奇跡なんですよね。
モデルさんみたいに誰もがモテる訳ではないですし、なかなか難しいです。

こんな記事見つけた。
http://www.h-yagi.jp/00/32.html

地方政令市のタワマンの高層階を入居二年で先週末一般で売りに出しました。
価格が近隣の新築一戸建ての2倍近いので、長期戦を覚悟していたのですが、
何故か内覧希望者が続出しています。次で三組目です。

週末しか内覧を認めないはずだったのですが、希望者のたっての
願いということなので、今度の水曜日に会社を休んで内覧につきあいます。

これで決まるようだともっと高い価格で売りに出せばよかったと
後悔しそうです。現状でも不動産屋の査定よりはずっと高いのですが、
不動産屋の言うことなんか無視して正解となりそうです。

首都圏中古マンション成約8ヶ月連続増
http://contents.nomu.com/news/20130515.html

4月は調子がよかったのすが5月に入ってから案内が入りません・・・

短期的な活況はともかく、長期的には二極化だからなぁ
どっちの極にはいるかがすべてだと思う

最近は、専属だろうと一般だろうと、売れてないですね。

営業さんは、経験上そのうち売れると言いますが。。。
売れない時間が長いと、かなり疲れます。

内覧は定期的に入っていますか？
周りをみてもあまり動きがないように思います。
売れないと精神的に辛いですよね。

最近内覧は増えてきましたが、どうしても新しいマンションの値下げが激しいので
見劣りしている様です。

ただ、昨年から比べると動きは良くなっているようです。

>532 です。満額で申し込んでもらいました。
日曜にもう一組内覧があるので、お返事を返すのを猶予させて
もらっています。もう一組も満額で申し込んできたら、
どうすればいいのですかね？

それにしても一括査定の不動産屋はまったく当てになりません。
私の売り出し価格はこいつら四社の査定より二割から五割も
高い価格です。こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、
もっと高く売りに出したのにと、ちょっと頭に来てます。

ポスティングチラシも、ほとんど物件が更新されていません。
価格が安いのは動いてますね。

我が家、いったん買い替え諦めました。
ちょうど金利も動き出したし、景気の動向も不透明だし、とか言ってたらいつまでも買えないんでしょうけどね。

>こいつらがもう少しまともな査定を出していたら、

ぼくも先日、マンションを売りましたが、査定は1200-1500-1800。
んなことあるかい、と2180で売り出し、2000で指値が入ったので売りました。

不動産屋もバイク王なんかと同じで、要は即売れればいい。
売り手が損をしないように、なんてことはさらさら考えないね。
すぐに「業者入札しませんか？」とか言ってくるし、、、。

逆にいうと、ひどく低い査定を出したところの専任で、
えらい安い優良物件とかたまーに出ることに気づいた。
レインズに出るよりも先に自社HPに出るから、
さっと拾えれば美味しい。

>543

532です。やっぱり似たような話があるのですね。
３社から査定をとられたということでしょうか？

私は一括査定で表示される不動産屋のうち比較的規模の大きなところ4社に
絞って査定を取ったのですが、みんなこちらが信じられない
値段をつけてきました。一軒だけ一括査定ででてこなかった不動産屋
から査定を取ったら、ここは想定内のまともな金額でした。この不動産屋に
一括査定ででてきた最高金額を示したら、「その値段でよければうちで
買い取ります」と言ってました。一括査定に群がる不動産屋というのは
査定能力もなく、一括査定をダシに売主を集めようとしている無能集団
ということなのでしょうか？

低い算定根拠は過去の成約事例のようですが、過去にはうちのマンション
の高層階なんて一度も取引されていないので、中下層階の坪単価で
私の部屋の値段を算出してました。

タワマンって高層階と中層以下ではまったく値段も価値も違うことを
ご存じないのでしょうか？あと、うちは100㎡超の部屋で70㎡台の部屋よりも
ずっと割高なのもまったく考慮されてません。

確かに、新築時のプレミアムは中古になると消える傾向がありますが、
希少価値のある高価格部屋はプレミアムが維持できます。こんな簡単な理屈も
わからない馬鹿ばかりが一括査定配下の不動産屋をやっていると知りました。
なんで、こいつらに3%+6万も払う必要があるのか不思議です。

教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。

業者入札！これは談合するんだよね（笑）

今度、モナにあるRハウジングと専任を結ぼうと考えていますが
評判はどうなのでしょうか？
やはり大手やM地所の方がよいのでしょうか？

うちは逆でバカじゃねーの？っ言う高値で査定してきた
でも、そりゃ高い方が嬉しいから、つい信じてその査定から5%位下げで売ってたんだが、1ヶ月で内覧が0(笑)

532です。

今日の内覧者も申し込んでくれましたが、満額ではありませんでした。
これで満額で申し込んでくれた人に購入者は決定ですが、
その人を連れてきた不動産屋は取引額の３分の２の査定を出して、
レインズで他社の客を見つけただけ。
この会社に手数料を払うのは抵抗があります。

そいつの査定額の3%にならないものですかね。
嫌みとして交渉してみることにします。

大手不動産サイトに載せることなく、
一週間で決まってしまいました。

いい物件があるんだけど、売れないので買えないです。
しかも、予算が若干厳しいので、売出価格も落とせず八方ふさがりです。

No.544
同感。
「教訓としては、一括査定で安易に自分の家を売りに出さない方がいいですよ。」