変動金利は怖くない？？　　その42

そもそも政策金利は経済の調整弁としての役割が主ですから
住宅ローンへの影響はおまけみたいなものです。

経済が回復しない（日経18000円ぐらいがメド）限り
ゼロ金利の解除は無いと思ってかまわないと思う。
日本経済がデフォルトした場合の政策金利の上昇（政策金利がコントロール出来ない場合）
では、変動や固定とかは関係なく仮に住宅ローンを借りたりしていなくても
生活への影響が甚大だと思った方がいい。

>>749～>>752
ありがとう。ぜひテンプレに、と思ったら、

>>1に似たようなのがあった。

>例えば
>３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
>（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

>3%差額を繰り上げた場合の内訳
>固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
>変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
>年間408,000円の繰上
>変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
>月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
>最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
>（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
>変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
>何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
>確率としてはかなり低いのではないでしょうか？

ローン計算って難しそうに感じるけど、
究極的には以下さえ頭に叩き込んでおけばｏｋ。
利息＝元金ｘ金利

元金が減れば利息も減るのは当たり前の話。
大抵、金利だけに目がいってしまいがちなんだよね。

>755
繰り上げ返済については、同じ金額を支払う（繰上げも含めて総額でいくらという感じ）であれば、
期間短縮も支払額軽減も同じ「期間」、同じ「支払額」になります。

具体的には、支払額軽減を続けると最後の方は、残り20年で毎月1000円みたいな感じになり、
月に10万払うと結局は2年でなくなっちゃうんですね。

なので、支払額軽減を選択するのが難しい金融機関以外は期間短縮を選ぶ理由はありません。

>757
繰り上げ返済については、毎月行わなくても年に１回とか数年に１回でも効果はあります。
ただし、繰り上げ返済をしない期間は、その分元本のヘリが少なくなりますので、金利の
支払い分が多くなります。

なので、手数料との兼ね合いもありますが、小まめに繰上げをした方が得です。

計算してみると（設定の関係で誤差が少しあります）
2千万を金利1%で30年借りると月の支払いが64500円で30年になります。（正確には29年）
この時の支払総額は23,147,790

毎月繰上げも含めて9万円返すと、20年で返し終わり、支払総額は22,127,016です。

次に月の支払いは64500円で、5年ごとに153万（毎月の差額90000-64500を5年分貯めたもの）
繰り上げたとします。
この時は、25年で支払いが終わり、支払総額は22,628,169になります。毎月繰り上げるよりも
50万くらい支払いが増えます。

上記の結果は、繰上げ方法が支払額軽減でも期間短縮でも一緒です。
（金利が一定なので同じタイミングで同じように繰上げすれば支払額は変わらない。金利が上がる
可能性があるなら支払額軽減の方が支払額が少なくなる）

＞支払額軽減の方が支払額が少なくなる

もうバカの一つ覚えみたいに
繰り上げ返済といったら期間短縮がいいと考えてました。
ありがとうございます。
繰り上げ返済もよく考えないといけませんね。

>762
ローンの支払いを計画するときは月にいくら返済するかの上限が大切になります。
支払軽減の場合には上限が下がっていくので、先の調整が楽になります。
期間短縮の場合は、支払いは下がらず期間を短くするので、支払期間中に何かあった時には
支払額軽減に比べると対応が難しくなります。

ローンを組むときに、頑張れば10年とか15年くらいで返せても、30年で組んだりするのは、
安全のために支払額を下げるためですよね。ところが繰り上げ返済では、期間を短くして
しまう人が多い。
これは、期間短縮も支払軽減も、同じように返せば、「同じ支払総額」で『同じ期間』で終わる
ということがわかっていないからでしょう。
（年に1回程度の繰上げだと、月当たりの支払いは軽減が少なくなるため、期間短縮の方が
支払総額は安くなりますが、数千万借りて数万円の違いです。その程度はリスクヘッジの
ためのコストでしょう）

FPなどが期間短縮を勧めるときは、支払軽減の繰上げについては、支払わないといけない金額が
減ったら、軽減を選んだ人はずっと払う金額が減る前提で計算しています。
これだと、期間短縮の方が月当たりの支払いが多いので、支払総額が小さくなるのは当然です。笑

軽減を選んで期間を短くしないでおけば、先で「期間を短くする」という選択をすることはできます。
ところが、一度期間を短くしてしまうと、後から「期間を延ばす」という選択はできません。
これも軽減型を進める理由です。

つまり、期限の利益を有効に使いながら上手に繰り上げしましょうということです。

なるほどです。
金利上昇の心配がある変動であれば特に
将来に柔軟に対応できるよう軽減型を選ぶのがいいんですね。
もちろん差額はしっかり貯めて繰り上げ返済もしつつ…。

変動はいざという時の為に貯金をしておく、
繰り上げ返済をすれば金利上昇に対応できる
ということを考えたり読んだりしても
その中身がとてもぼんやりしていました。
なので当然不安もありましたがだいぶ勉強になりました。
本当にありがとうございます。m(_ _)m

最悪の場合を考えて、何かあったらいつでも完済できるだけのお金の準備か
あるいは金利が何十％になったとしても、今あるお金でダメージが最小限に抑えられる水準まで
持っていけるかどうか、を常に考えるべきだと思う。

さらに日本のデフォルトに備えてヘッジポジションを持っておくことも重要。

いくら何でも固定3%はないでしよ。１．5%ぐらい。

>767
シミュレーションの変動は2.5%。
とりあえず、>745の変動+1.5％を基準にした。

それと、変動の方は、最初の差額の倍まで金利が上がるので4%とかを考えてる。
まあ、変動1%、固定2.5%なら、30年で5.9％くらいまで変動があがってやっと同じ支払。

＞７５０さん
どうもありがとうございました。今までちょこちょここのスレ読んできたけど、正直難しくて(T_T)
現実味のある数字が出てきて分かりやすかったです。

変動でよかったのかかなり不安でしたが、安心できました＾＾

>749->752

　計算までして頂いてありがとうございます。
　ひとまず、先ほど0.8765で変動でローンの仮審査は通りました。
　2000万円を35年借りる予定です。
　しかし計算して頂いていたものをみると30年でもいいのか・・とも
　思えてきました。
　手数料はかからないのでなるべく毎月毎月こまめに返すのが良いようですね。
　毎月銀行に向かい繰上げ返済するのが面倒なぐらいですね。

　あとは、子供のい養育費や貯金をどうするかですね。
　
　計算をして頂いたので非常にイメージがしやすかったのですが、
　どこかに計算をしてくれるサイトなんかはあるんでしょうか？


　
＞753
　繰上げはいくらからでもＯＫで手数料ないようです。
　だいたいたいして給料もないのにローンを組もうとするのが
　だめなんですよね。でも持ち家が欲しい・・・がんばりましょう。

変動を選ぶ場合は金利で得した分を繰り上げに回す胆力が必要。

手元にお金があるとついつい使いたくなるのは人の性ですからね。

>>771

浮いたお金を浪費しちゃうって事？その発想ってそもそも頭金貯められないし貯蓄も出来ないんじゃない？
変動が危険とか以前に住宅ローン組まないほうがいいてなりませんかね？

まあ、それでも変動と固定を迷った結果変動にして固定との差額を自分の欲望を抑えられず全部使っちゃうような人は強制的に返済しなければならない固定を選ぶってのは有りだとは思いますが、そもそもそんな人が？？？ですね。

>金利で得した分を繰り上げに回す胆力

自動繰り上げ設定すれば「胆力」なんていらないで固定で借りた感覚になると思いますが。

>768 は書き間違いだ。
「シミュレーションの変動は2.5%」じゃなくて「固定は2.5%」に修正。

>770
2000万を35年だと7万の返済でも繰上げが発生しますし、9万入れておけば元本の減りは
早いと思います。

ローン返済を計算してくれるシミュレーションはVectorとかにいろいろおいてあります。
「繰上シミュレータ」で、ググルと出てくる。
http://omom.web.infoseek.co.jp/　のEXCELファイルが使いやすいと思います。

>772
銀行によっては支払額軽減型は自動繰上げにできないところもあります。
（支払額の再計算が面倒なのでしょうかね？）
住友信託は、いろいろ細かく設定できて、手数料無料で支払額軽減で自動繰上げできるので
使いやすいと思います。

手数料無料ということなので、もしも住友信託であれば、以下のような支払い方が楽です。

１）最初に繰上げも含めた月の支払額が9万になるようにしておく。
繰上げを行うと徐々に支払額が下がるので、年に一回くらい繰り上げ額部分を見直し、支払い額
が9万くらいになるようにする。少しくらいずれても問題ありません。

２）繰り上げ返済の際の口座の残金を、ローン1年分くらいの金額（7万×12か月＝84万）くらいに
しておく。（繰り上げ返済した後の残高が84万以上なら繰り上げるという設定です）

こうしておくと、見直しは年に一回くらいでよく。残高が84万を切ると繰上げが行われませんので、
何かあって銀行に入金できなかった場合、自動で繰上げがストップし1年（以上）は84万円から
約定分の支払いだけが行われます。

上記の設定で、例えばローンの口座にまずは100万入れておいて、毎月9万ずつ入金すればＯＫです。

スレが良い流れになってますね。本来の姿だと思います。

変動で繰上げ返済すると、本来は例えば6ヶ月毎の適用金利見直しが、繰上げ月の金利に合わせて再計算されるという扱いは無かったでしょうか？
もしそう言う扱いであれば、金利の上昇下降フェーズに合わせて繰上げプランを立てるのも楽しそうですね！
あともう一つの疑問は、ローン減税との損得勘定。
減税分全額受け取れるだけの所得税・住民税を払っているのかどうかも考慮しないといけなくて、これまたパズルみたいです。(^^;

>767
固定の金利が高すぎるのではという話があったので、1.5％で計算してみた。
とりあえず、これで最後ということで。
（いろいろ計算しているので、計算ミスはあるかも）

2000万円を固定1.5％で30年借りると、月に69,025で総額24,848,565の支払い

変動で2000万借りて、固定と同じように月に69.025返したときに同じような支払額に
なるのは
変動が当初0.875で、次の年から0.05％金利が上がって30年後に2.325だと、支払総額は
24,085,249で固定との差額は80万円。
変動が当初0.875で、6年目から毎年0.1%金利が上がって30年後に3.375だと、支払総額は
24,588,456で、固定との差額は27万円。

最初の数年金利が上がらなくて、少しでも繰上げできると、後々の影響が大きい。
これ以上、変動金利が上りが大きいと、変動の方が固定よりも支払が大きくなる。

ただし、上記は繰上げがあまりないので、固定も変動も繰上げも入れて9万円返済した場合も
考えてみる。

固定で繰上も入れて9万円返すと支払期間は22年くらいになって、支払総額は23,445,068

この条件で変動を返すと、金利が低い間の繰上げの効果が大きいので。
2年目から0.1％金利が上がって、30年後に3.775％になるペースでも、支払は22年くらいで
終わって、支払総額は23,527,027になる。固定よりも81,959円支払いが多い。

2年目から0.11％金利が上がって、30年後に4.065％になるペースだと、支払は22年くらいで
終わって、支払総額は23,731,692になる。固定よりも286,624円支払いが多い。

5年間は金利が上がらず、6年目から毎年0.19%金利が上がって30年後に5.625だと、支払いは
22年くらいで、支払総額は23,510,452で、固定より65,384円支払いが多い。

6年目から金利が上がるケースは、30年後の金利5.6％で、支払終了時（22年目）の金利が4%を
超えているので、まあ、繰上げに余裕を見ている人は変動が固定よりも支払いが多くなる可能性
は少ないのかなと思う。

>>776
お疲れ様です。

30年ローンで1.5％はさすがにありえないし、それなら変動も0.775％で計算したいよね。
（再計算の必要はもちろんありません）

金利差を利用して、なるべく小額の支払いで完済するのが目的だから、
細かい計算は置いといて、仕組みをよく理解するのが肝要だと思う。

初期は住宅ローン減税も繰り上げ返済の原資になるし、想定される固定金利（2.5％とか）との
だいたいの差額を返すだけで十分な効果がある。

そもそも適用されてる金利が違う（低い）から、同額返済しても、元本の減りは変動の方が大きいし。