変動金利は怖くない？？　　その41

これから変動を検討しようとしている皆様へ（毎回同じ議論になるのでテンプレ用に）

変動は繰上（もしくは貯蓄）が前提です。
そうする事により将来の金利上昇と所得減少の両方に対応します。
目安は3%前後で借りたと思って差額を繰り上げるという事です。
（今フラットを含む長期固定が何%かは関係有りません）

以下前スレのレスを参考にご自身でシミュレーションして下さい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165018/

リスクの考え方が固定派と変動派では違うのだと思います。
固定派は安定した支払額にする事により金利上昇 リスクが無くなるという考え。
その代償として金利を多く払う分、いつまでも残債を多く残す事になります。
変動派は低金利の内に元本を減らしてしまえば、リスク自体が小さくなるという考え。
支払い初期に金利上昇 リスクが高くなりますが、元本が減ってしまえば金利上昇リスクはほぼ無くなります。

例えば
３０００万、３５年で0.875で借りて当初3年は金利上昇無しの場合
（日銀は当分の間金利を上げないと言ってる）

3%差額を繰り上げた場合の内訳
固定3%月116,000円（元本41,000円＋利息75,000円）
変動0.875月82,000円（元本61,000円＋利息22,000円）＋3%差額34,000円
年間408,000円の繰上
変動3年後の残高2,640万（当初固定３％での借り入れだったら元本は2,850万円の残）
月々の返済額は78,000円。この時点で変動が4%になっても
最初から3%で借りるより月々の返済額は低くなります。
（実際は5年125%ルールが有るのでこの通りでは有りませんが）
変動4%というのは今より3%の金利上昇、日銀の利上げ12回分です。
何が起こるか分からないと言われてしまえば それまでですが、
確率としてはかなり低いのではないでしょうか？
月々の返済額が減っていれば不意な収入減や 出費（こういう事もリスクと考えるべきです）にも
最悪繰上返済分を切り崩して対応出来ますが最初から固定で 借りてしまうと返済額を減らす事が出来ず、
アウトです。もちろん、今はフラットSが有るので3%で計算するのは 不公平との意見もあるでしょうが、
12月のフラット最低は2.4（団信込2.7）メガバンクで2.9以上となりますので
10年後は確実に3%前後になります。

変動は金利3%相当を繰上する事によって固定と同等レベルの負担をするだけで
将来のリスクを軽くする返済方法 なのです。別に年齢が高いから繰上と言っているわけでは有りません。
変動の借入は繰上がリスクヘッジになって いるだけです。
特に元本の多い初期に大きな効果を発揮するわけです。

ですから固定（フラット）派は一度借り入れたら何も考えずローンの事は忘れたい人に最適だと思います。
変動で借り入れた場合は、金利や経済情勢は有る程度気に掛ける必要が有ります。
（これはこれで楽しい のですが）ただ、今の金融機関は毎月手数料無料の自動繰上返済みたいな
仕組みも存在しますので常に気にるす 必要はなく、5年毎に気にすればいいだけです。
後、ローン控除を満額もらいたい人は金利上昇時もしくは、10年間は繰上せずに貯蓄しておくのも
良いかもしれません。こう考えると変動はかなり柔軟な対応が可能になります。
ここが変動の良い所でもあり、おもしろい所なわけです。私は別に固定を否定はしませんし、
特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

金利というのは、極端にいえば「はじめの勝負」です。
30年ローンで借りた場合は、はじめの10年の方が、最後の10年よりも遥かに重要です。
最後の10年は分母が減っているので、影響が極めて少ないのです。例え金利が急上昇しても分母が少ないから影響が少ない。
今ローンを組むなら変動一択でしょう。

※ただしイケメンに限る

>1さん

現実に即して、フラット2.2（団信込み2.5）、当初5年0.5下げ、あと変動と固定の初期費差50万円程度を考慮すると、どうなりますでしょうか？

2.5と0.775なら変動かな。フラットは今低いかもしれないけど借りる時どうなるか分からないし。

日銀 さらなる金融緩和を決定
2月14日 12時58分
日銀は、１４日まで開いた金融政策決定会合で、ヨーロッパの信用不安や歴史的な円高の影響で、去年１０月から１２月のＧＤＰ＝国内総生産がマイナスに転じたことなどを受け、追加的な景気の下支えが必要になったとして、一段の金融緩和に踏み切ることを決めました。

為替がとんだから何事かと思ったが金融緩和か

金融緩和って何をやるの？
いくら（たとえ数百兆円でも）資金を供給したって銀行はいらないでしょ、貸し出す先がないから国債買ってるんだし。
詳しい人おせーて！

長期金利の低下と若干円安になるかな。金融緩和の規模がアメリカに比べてまだ小さいから円安反転とは行かないだろうな。

これからフラット検討する人には有利かも。

まだ詳しい報道聞いてないけど、事実上のインフレ目標設定したみたいだから2001年や2006年の時みたいにちょっとくらいの好況じゃ利上げ出来なくなるね。当時物価はやっとプラスになったくらいだったから。

>>8

長期国債を日銀が10兆円買い入れると民間の金融機関に10兆円渡る。

金融機関は現金持ってても貯金者に利息を払えないのでどこかで運用しなくてはならない。今は不況で企業もお金をあまり借りたがらないし、貸す側もリスクの高い貸し出しは避けたいので再び国債に回るとする。すると長期金利が下がり、利回りも下がる。

利回りが下がれば国債投資の旨味が減るので民間への貸し出しを増やそうとする金融機関が出てきたり、長期金利が下がれば住宅を購入しようとする個人が出てくるかもしれない。そうやって金が回るようになれば景気が良くなるかもしれない。

という期待から金融緩和発表直後に株が買われた。

今回は日銀の緩和策が市場予測を上回ったので株買いに反応した。去年は予測以下だったので失望から売られた。

予測通りだと反応が無い事もある。予測は発表前に相場が織り込んでいるから。

いずれにしても今回は金融緩和に消極的と言われてる日銀にしては大胆な緩和だったって事だろう。

相変わらずアメリカに先手打たれてやむを得ず感はあるけど。

変動がさらに下がる方に進む可能性が高いという事ですか？

変動はもはや下げしろが無いのでむしろ低金利の長期化が進んだと言う事ですね。報道では1%の物価上昇まで実質的なゼロ金利を継続し、2013年後半の物価見通しを0.5%としていますので事実上2013後半までは最低ゼロ金利を続けると言う事です。更に今回の金融緩和の理由がGDP成長率の落ち込み、円高、欧州債務危機による世界経済の落ち込みを上げているので、裏を返せば利上げに必要な条件は年1%の物価の安定、欧州債務危機の解決と世界経済の回復、円安、GDP成長率の上昇って事になります。

>10
今日の金融緩和処置は、

日銀の１０兆円直接買取と全く同じことでしょうか？
それとも
よく言われる「買いオペ」ってことでしょうか？

買いオペです。

今回もゴチになった人は多いだろうな

＞１４

今日は日銀が１０兆円の買いオペをおこなった、ってことですね。

でも、買いオペと日銀直接買取って結果的に同じことですよね？

>>16

直接買い切りは政府から直接買うという事なので政府にお金が入りますが買いオペは市場から買い取るので民間金融機関が保有している国債という資産が現金に変わると言う事です。よってそのお金が何に投資されるかは金融機関次第です。

再び国債に回ってデフレが続くかもしれないし、リスクを取って民間への貸し出しが増えるかもしれません。

変動スレで、とびこみ質問失礼します。
フラット35も今年一年は金利上昇は回避しやすいのでしょうか？
よろしくお願いいたします

>17
鋭い！ Thank you, なほどね。
ということは、買いオペを１０兆円であっても１０兆円の現金を印刷したと同じ効果ですよね？

>>18

概ね低金利で推移するとは思いますが、長期金利はいろいろな要因で変動するので難しいですね。今回の金融緩和が実体経済での効果として現れてくれば、（例えば株価が10000円台に乗せるとか）長期国債は売られやすくなります。逆に金融緩和の効果は期待できないとなれば低位安定するでしょう。

なんとも言えませんが今の流れは金融緩和期待とギリシャが緊縮財政を承認した事により、欧州の債務問題が前進したと受け止めている事、アメリカの景気が底を打って緩やかながら回復へと向かうとの期待感が市場を支配しているように見えます。これが期待通りなのか気は対ハズレなのかが長期金利に影響するんじゃないでしょうか。他にも中東や北朝鮮、日銀総裁も言っていましたが、電力なども影響すると思います。

>>19

正確には違います。量的緩和をしても日銀当座貯金にお金が積み上がるだけで実際は投資に回らない可能性が有るからです。

これを流動性の罠といいます。

>>20さん

親切に回答くださって、ありがとうございます(>_<)
変動にするか、フラット35s(20年間金利優遇)にするかすごく悩んでいるもので。。。
フラットだと半年後の実行金利がどうなってるかに不安が大きいのでとにかく悩みに悩みまくっています

年1%の物価上昇とは難しい数字なのでしょうか？

>>23

日本では難しいようですね。年1%の物価上昇が単年で終わっては意味が無いわけです。ですから資源高などでは無理なのだと思います。

1%の物価上昇が長期に渡って継続する事が物価の安定と定義しているのです。物の値段は需要と供給で決まるのですが、日本は慢性的な供給過多の状況です。2006年の好況はこの供給過多状況を海外の需要で補いました。しかし国内需要が回復したわけでは無いので物価の上昇は限定的でした。

今の野田政権は増税一色で経済政策がおろそかになっているような感じが気がかりです。

そうかな。歴代政権が経済対策を名目に借金を増やしただけで効果なかったことと比べればいいと思うよ。



例え、金利が上昇しても。

>>22
フラットは半分博打だと思った方がいいよ。長期金利を予想するのはプロでも難しい。

変動金利はハイパーインフレやデフォルトのような事態を除けば
まず政策金利がゼロ金利解除できるまでには、相当な好景気が必要だと考えられる。

まあ、長期金利も今年もそんなには上がらない（むしろ下がるケースも有る）
と読んでいる人がかなりの割合なようだけど、結局1番は日本の景気よりアメリカの景気が
どうなるかだろうね。円安か円高かに直結してくる話だから。

もうこれ以上金利は下らないよ。
下げたところで意味もない。

ドイツでマイナス金利ってのがあった。

それで景気はよくなったのか。

>>26さん

意見ありがとうございます。そうですよね、本当かけですもんね。

日銀が金融緩和をしたという事は、当分の間は緩和と逆の金融政策即ち政策金利を上げる事はないという事でしょうか？
金融緩和をしないと物価が下がる状況と判断したって事ですか？

>>29
ギリシャがなければ、景気はいいんだけどね。

景気がよくなれば金利は上がるということ。

景気が上がるという事は購入したマンション価格も上がるという事で良いですか？
マンション価格は下がって好景気とかあるんですか？

人口減少による国内市場の縮小・国際市場の開拓。というのがあれば
価格は下がるが景気はいい。ってのはあるかもしれませんね。

派遣が増えトヨタが過去最高収益上げてたくらいの状況になれば、0金利解除なのでしょうか？

>>36
トヨタ最高益復帰なんて夢のまた夢だよ。
ぶっちゃけ日経9000円の今ですら、後から考えたらかなりいい方だった
ということになりかねない。

>>36
トヨタでいうと海外で儲けて国内でも人材の不足感が強くなって非正規社員の
正社員化が進むくらいかな、０金利解除は。

原発止まるのになぜ円安目指すのか？

リーマンショック前に戻ってやっと0金利解除できるかどうかなんですね。
当分は0金利続きそうですね。

為替介入より金融緩和の方が効果もメリットも大きいな。

もっと早くやればいいのに。

>>39
サブプライムバブル崩壊後の各国の金融政策と同様、短期的には
金融緩和とそれに伴う円安誘導が唯一の景気回復の手段でしょう。
長期的には産業構造の転換などがありますが、長期的展望を組めるような
余裕は最早今の日本にはありません。

>>41
インフレターゲット導入による結果の円安誘導はドル安政策をしている
米国の利益に反することにもなります。
何があったのか気になります。

アメリカも日本もインフレターゲットを設定してその範囲でインフレさせるということでは
ないですよ。

あくまで物価上昇率が1%前後になっても金利あげませんと言ってるだけです。
物価上昇率を1%に誘導するわけではありません。

物価の目標値だからインフレターゲットだよ。
多くの国でインフレの目標値を設定してそれに向けた金融政策を取っている。

円安は日本の国益。
どの道長期で見れば日本は大幅な円安になる。

　日銀もやっと重い腰を上げてインフレターゲット導入、そして、ようやくだが復興庁の立ち上げによる復興需要の増加。

　さらに、今年もし衆院の解散選挙でもあれば、民主党の大惨敗で、国会のねじれ解消、動きやすくなった政府が積極的な財政出動。

　こうなれば、長かったデフレのトンネルも脱出、さらに消費税率上昇懸念での先行需要もあり、景気は回復、金利も上昇に転じるだろう。

　いまフラットと変動で迷っている奴は、フラットの方がいいんじゃね、変動でやって、まだ間もない奴は、これから難しい決断を迫られるかもな。

消費税が上がるのわかりきってて
景気が回復するわけないってｗ

＞消費税率上昇懸念での先行需要もあり

先行需要が終わったら、景気後退局面突入です。

他国は更なるインフレ目標なんだから、1パーセントのインフレ程度じゃ、円高のペースが少し緩む程度じゃないの？

それでも前回消費税上がる直前のマイホーム購入熱凄かったよね。
売れてない営業マンでも3件とか4件とか単月で受注してたらしいよ。
それまで年間4件ぐらいしか受注できてなかった人が。

＞民主党の大惨敗で、国会のねじれ解消、動きやすくなった政府が積極的な財政出動。

国債を乱発して、借金大国推進するんですか？
そんな状況で利上げなんてしたら、利払いで財政がパンクしそうですねｗ