理事長の力量は？

＞区分所有法第２６条第５項の「管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。」

うちの管理規約にはこの条項は規約から抜けてた。注意しないとだめみたい。

電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
電話番号は書かないけどメールアドレスは書いてる理事長発行文書は多いよ。

理事長の連絡先（電話番号）開示の件についてですが、特に戸数の多いマンションでは開示しない方が良いかと思います。
マンションの外に流出するおそれもありますし、流出しなくても日時をわきまえず多数の組合員から直接電話されたらたまったものではありません。自分も帰宅が遅かったりしますし。
ただし、私の場合、資料やお知らせを配布する際は必ず「理事会への意見要望等は書面にしてｘｘｘ号室（自分の住戸番号）の郵便受けに入れてください」と付記していましたし、管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。

>>397
>フロントに確認したら、
>「理事長名の発行文章ですから理事長に直接聞いてください。
>管理会社が直接答える権限はありません。理事長の電話番号は******です。」
>と答えるのが管理会社だと思う。
ウチの場合は「理事（長）に伝えておきます。」と答えてもらうようにしているよ。
回答は理事（長）から直接だったり、文章だったりするでしょうね。
少なくともフロントに確認すれば理事会発行の書面かどうかははっきり分かるよね。

>管理会社は理事長発行の文書を契約に基づき掲示板に貼ったり住民のポストに投函するが、
>内容に口を挟むことはできません。
>理事長が書いた内容を管理会社が答えるのは越権行為でしょう。
フロントも理事会に参加しているのだから、間違いのないわかる範囲で回答するのは
問題ないと思うよ。ただし間違えたら問題あるから「フロントの判断では回答しない」
が正しい事だと思う。

>>399
>理事長発行文書の内容について管理会社のフロントが勝手に答えて後でトラブルになった場合、管理会社の責任になる。だから管理会社は絶対に答えないもの。理事長に回して理事長から直接答えさせるようにする。
これは否定しない。しかし、理事宅の連絡先を伝える事はさせないのが正解。

>>400
>理事会の代弁をすることやり理事会に代わって判断わく出すことは契約に一切記載されていない。
その通り。しかし、理事に住民質問の内容を伝える事は問題ない。

>>402
>電話じゃなくメールにしたらいいのでは？
そのマンションの理事長がその判断をするのならばやる事は問題ない。しかし、
くだらない内容のメールが何十通もくるのは勘弁だな。

>>403
>管理員にも、居住者から要望等があったら必ず自分に伝えるように常々指示し、週に一度は何か変わったこと、気がついたことはないかどうかを聞いていました。それで十分でしたよ。
そうだよね。「週に一度」が必要かどうかは判断の分かれるところだけどね。

>フロント経由は、内容によってはそこで情報が止まってしまうおそれもあり、よろしくないと思いますが、そもそも直接フロント（管理会社）に電話する人はまずいません。
上の文と矛盾してるよ。

うん。それで十分だよ。

＞上の文と矛盾してるよ。
403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。

>もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
根本理解ができていない。
言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理会社の窓口は当年度理事会のみ。

管理員は派遣で正社員のフロントにお伺いをたてます
フロントは受付にポストを固定
（カメラの撮影位置）
マンション住民を監視してる

フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました

自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました

>>407
＞言いにくいという問題ではなく、組合員は管理会社への苦情は理事会にしか言ってはならない。
管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。

>>408
＞フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
そういうおそれもあるから、理事長が直接に意見要望を受け付ける道を開いておく必要があるんです。

私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
以前、理事会も管理会社も気がつかなかった建物の劣化損傷がメールで報告がありました。
また組合員から理事会に対する提案はメールにファイル添付で来ました。
メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です。

>>406
>403ですが、どこが矛盾？　管理員とフロントは違います。管理員も管理会社の人ではあるけど、そこは日頃から正直に何でも話してもらえる信頼関係を構築しておくんですよ。もっとも組合員も管理員に言いにくいこと（管理会社への苦情等）は直接私のポストに入れてきます。
あ、そう。ボクのいうフロントは管理室員を指している。だから住民の意見が管理室（フロント）に
届いたら確実に理事会に届くように信頼関係を築いていれば問題なし。
管理会社に直接連絡する住民は管理人の苦情を言っているみたい。そんなの管理会社内で
教育なり何なり改善を勝手にやってくれればいい。理事会に報告する必要なし。

>>408
>フロントに都合の悪い文書は握り潰していると聞きました
誰から聞いたの？

>自分もフロントから理事会からの回答として貰った文書があるが、理事長は知らなかったことがあり、噂は真実だと思いました
それで、あんたと理事長はそのことを追及しなかったの？ 追求した結果どうなったか、教えて
くれませんかね。
追求していなかったら、そのマンションの管理組合はまさに飾りだね。

>>409
>管理に関する苦情を管理員（管理会社）に言うことが間違いだとは言えませんよ。理事長に言ってもらう方がベターではありますけどね。
そうかな？ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。そんな無意味な
仕事を理事会に押し付ける住民がいるから理事のなり手がなくなるんじゃないのかな？

>>410
>私は発行文書の問合せ先にメアドと携帯公開してますが、メールや電話はたまにしか来ません。
結果論だね。個人携帯番号なんか公開して仕事中にガンガン電話があったらどうするのかな？
でも、個人携帯番号やメアドでなく、理事会からの貸し出し携帯番号や共通のメアドだったら
公開してもいいかも。普段、持ち歩かなければ、見なければいいだけだもんね。

>メールなら「受け付けました」のサンキューメールが出せるので便利です
個人に連絡されても「サンキューメール」だけで、理事会で話し合われて既に確認されたこと
以外は、即回答は出せないよね。個人宛に連絡されても、意味ないと思わない？

①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。

＞ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。
あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
管理会社を監督するのは管理組合。理事長は管理者だ。

＞信頼関係を構築しておくんですよ
信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
特に理事長は毅然とした態度で管理会社に接しなければならない。

>>412
>①住民→フロント（管理会社）→理事会、が②住民→理事会になることで、
>情報伝達のスピードがあがるし情報受け取りの確実性が高まる。
ま、これは否定できる部分じゃないね。伝言ゲームは間に入る人が少ないほうが早いし、
正確性もあがる。
でも、早く伝わったって理事会を開かない限り回答はできない。また直接メールじゃなくても
文書で出せば正確に理事会に伝わる。握りつぶされないようにするには、理事会宛の全ての
文書をWebPage等を使って全住民に示せばいいだけ。それを見れば、理事会の進捗状況も
わかるよ。

>サンキュウメールは「受領しました」の理事会からのアンサーになる。
>それを審議に諮るか否かは理事会判断になる。
なんか、中身も見ない機械的な「サンキューメール」になりそう。

>①だと届いたかどうか理事会が直接住民に連絡しない限りわからない。
WebPage等を利用しましょう。

>管理会社は業務の委託先。管理会社は管理組合の指示に従うのが基本。
理事会が管理会社に「全て確実に報告せい！」と言えばいいんでしょ。

>>413
>あんたならそれしか出来ないだろう。改善の見込みがないなら契約解除する。
何も知らんで「あんたなら」か？ ボクはまずやるべきことを言ったまで。管理会社がこちらの
要求したことに応じなければ、次の手段に出るのは当然。

>>414
>信頼関係は得てして馴れ合い関係に陥りやすい。
ごもっともなことですが、やはり「人対人」だからね。

どちらでも良いのでは

私のマンションでは意見箱を管理組合サイトでweb化しました。
画像もファイルも添付でき、投稿があると全理事に投稿があった旨の通知が行く仕組みです。
これだとフロント経由ではないので、住民の声が直接理事会に正確に届きます。
しかも理事会の意見箱なので管理会社に閲覧権限はありません。
内容を理事会で吟味した上で委託業務関係なら管理会社に指示しています。
住民からの要望・クレームがフロントを経由しないで後で理事会から指示されるので、管理会社の緊張感が高まった効果があります。

フロントは共用部分。これを管理規約や管理委託契約に基づき、管理組合が管理会社に無償提供している。
そのフロントに居るのは管理会社の社員であって、組合員にとってはフロント内にいる社員が管理会社といかなる雇用関係を結んでいるのかは一切関係ない。

管理委託契約に入居者名簿管理業務があり、管理会社はパソコンでエクセル管理しているが、この名簿データの所有権は当然管理組合にある。
ところが、なぜかこの名簿データは管理会社のサーバーに入ってる。これだと管理組合が容易にデータにアクセスできないことになる。
管理会社のサーバーに管理組合といえどもアクセスすることは普通禁止されている。

理事長が管理会社からメールにファイル添付して送ってもらったら？

>>420
まさか理事長の個人パソコンに入れるんじゃないだろうね。

管理会社から名簿に変更があるたびにデータ送ってもらって管理組合のサーバーに流しこめばいいのでは？

管理組合にサーバーがなかったら紙でもらうしかない。

>>417
素晴らしい

>>411
＞あ、そう。ボクのいうフロントは管理室員を指している。
あれ？　フロントという用語を知りませんでしたか？　管理員ではなく管理会社の担当者のことですよ。

＞そうかな？ 理事長に言われても管理会社に対して改善要求しかできないよ。
一組合員の要求と理事長からの要求が同じだと思いますか？

>>415
＞でも、早く伝わったって理事会を開かない限り回答はできない。
いえ。理事会を開催せずとも理事長の裁量で出来ることはたくさんあります。

>>420
＞理事長が管理会社からメールにファイル添付して送ってもらったら？
それでＯＫです。私もそうやって名簿を定期的に入手していました。もちろん漏洩なきよう管理には万全の注意をして。

管理組合の名簿があれば、アンケートをとらなくても居住者の年齢構成とか家族数とかの統計データが作れる。特にこれから大きく問題になってくる高齢化の傾向とかが把握できる。

>>426
自治会では無理。管理組合なら全組合員のデータがあるから可能。

次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
組合員からは立候補と抽選で選出しているのに、
それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。

>管理組合の名簿があれば、アンケートをとらなくても居住者の年齢構成とか家族数とかの統計データが作れる。

組合員名簿は区分所有者に限られ家族構成などの情報を集めるのは越権行為であり又情報を提供する義務は無い。

＞越権行為であり又情報を提供する義務は無い
管理規約で管理組合が行うホームセキュリティ業務に関わる緊急連絡先届出書を組合員は理事長宛に提出しなければならない。これが居住者名簿の個人情報元データになる。氏名、生年月日、続柄を記載して提出する。

＞次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
役員選出は中立機関が行うもので理事会が行うものではない。
理事会が行うということは恣意的に次期役員人事を決めてることになる。
理事会の専横だろう。理事に次期役員を決める権限はない。改めるべき。

＞それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。
組合員には立候補させていながら理事会は立候補もしないで留任するなんて公平性にかけてる。
おそらく、次期理事会を支配するためだと思う。

管理規約で役員の任期を2年に決めて毎期半数づつを改選してる管理組合がある。
これは規約化されてるので問題はない。
規約化もせずにノールールでやってる管理組合が問題になる。

>>425
>あれ？　フロントという用語を知りませんでしたか？　管理員ではなく管理会社の担当者のことですよ。
そう。ならボクのいうのは管理員のことだったね。

>一組合員の要求と理事長からの要求が同じだと思いますか？
同じじゃないが、この場合理事長は組合員からの意見をもとに告げているに過ぎず、
本気度が違っちゃうんだよね。

>いえ。理事会を開催せずとも理事長の裁量で出来ることはたくさんあります。
理事会で話し合いもせず、規約に明記もされていない様な事で理事長の裁量だけで
回答できる事を２，３教えてくれますか？

>>428
>次期役員を理事会が選出している管理組合がある。
留任者と言う意味だったら問題ないんじゃないか？

>組合員からは立候補と抽選で選出しているのに、
立候補者はともかく留任者決定前に抽選で選出って、管理会社にいいように繰られて
いないか？

>それ以外に理事会が留任役員を決めて次期への押し込みを図ってる。
１／３程度は留任者が欲しいものだと思うよ。

>>431
>組合員には立候補させていながら理事会は立候補もしないで留任するなんて公平性にかけてる。
立候補者が多くて選挙になるのだったら留任は公平性に欠けるだろうね。でも選挙に
なるほど立候補者って出るのだろうか？ >>428 は「立候補と抽選」といってるね。

>>432
>規約化もせずにノールールでやってる管理組合が問題になる。
５年も続けて理事をやっていたら、問題があるのかもしれないが、それ以下だったら
問題ないんじゃない？

＞緊急連絡先届出書を組合員は理事長宛に提出しなければならない
これで管理組合は住民の世帯構成を把握することになる。
このデータが適宜更新されていれば、100%回答が得られないアンケートで調べる必要がない。

なんで5年も理事やるの？
暇人？それともなんか役得でもあるの？
5年続けて組合員のためにどんな成果出したの？

組合員には立候補と立候補が定数に満たなければ抽選と言っていながら、蓋開けてみると先期理事会からの留任押し込み役員がいた、と言うことだと思う。
これは抽選人数を先期理事会が留任数により作為的に調整している反則行為でまったく透明性にかける。

＞１／３程度は留任者が欲しいものだと思うよ。
そう、「管理会社の犬」はたくさんいたほうがいい。
全員新任役員だと何やるかわからない。
歴代管理組合の馴れ合い癒着体質は継続してもらわないと。

>>435
うちにもいる。能力もないのに万年理事会にもぐりこんでる。
よく調べると立候補もせずにもぐりこみの留任。
何の目的があるのか？犬かもしれない。

>>435
>なんで5年も理事やるの？
>暇人？それともなんか役得でもあるの？
さあ？ この掲示板では「１０年以上も理事長をやっている」といったレスが
あったと思う。役得がなくてもやりたい人がいるのかもね。

>5年続けて組合員のためにどんな成果出したの？
さあ？ ボクは「５年ぐらいがリミットかな？」と考えているだけ。

>>436
>組合員には立候補と立候補が定数に満たなければ抽選と言っていながら、蓋開けてみると先期理事会からの留任押し込み役員がいた、と言うことだと思う。
>これは抽選人数を先期理事会が留任数により作為的に調整している反則行為でまったく透明性にかける。
何が問題なのか全く分からない。前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
抽選（輪番？）が少なくたって、問題があるわけもない。

>>437
>歴代管理組合の馴れ合い癒着体質は継続してもらわないと。
だから５年ぐらいがリミットだと考えているんだよ。

>>438
>うちにもいる。能力もないのに万年理事会にもぐりこんでる。
>よく調べると立候補もせずにもぐりこみの留任。
>何の目的があるのか？犬かもしれない。
あんたが理事会に入って糾弾してみたらいいんだよ。

>>438
多分、友達もいない暇人の寂しがりやだと思う。
理事会みたいな村社会に浸っていたいのだよ。
目的があって理事やってるのではないね。

＞前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
細則等で役員選出規定があるか否かが焦点になる。
規定がないなら理事会の闇人事の密室人事と糾弾されるだろう。

＞前期理事の留任だって立候補みたいなもんじゃんか。
留任続投したいのなら正々堂々と組合員として立候補すればいい。
それをしないところに理事会の次期支配の目論見が見え隠れする。
立候補者を見定めてから、留任理事を決定する後だしジャンケンである。

まったくの新任理事が理事会に入って来て、新鮮な目で見て従来の仕組みをガラリと変えたり、従来の理事会と管理会社の癒着や馴れ合いを正したりしたら困るから、先期理事会は管理会社と組んで留任理事を送り込み、そのような動きを阻止するもの。

うちの理事長も今年３年目も理事長立候補すると言ってるみたいなので、つぶさないといけませんか。
やはり管理会社とべったりみたいで、相当おいしいのでしょう。
中小の管理会社ならともかく、大手、それも東証１部上場している会社（もともとは鉄道会社）でも
理事長へのバックとかは当たり前なのですか。

>>444
目立った仕事をしていない人を続けて選ぶのはおかしいだろ。

少しでも社会常識があれば管理会社のやってることは
片っ端からおかしいところが目につくから、目につきやすい処から
改革していく羽目になってしまう。

やってないとしたら無能か利権を貪っているかどっちかだ。

管理組合の理事長なんかその程度よ

>>441
>細則等で役員選出規定があるか否かが焦点になる。
>規定がないなら理事会の闇人事の密室人事と糾弾されるだろう。
よくわかんないな。規定がないなら留任しても問題ないだろ。

>>442
>留任続投したいのなら正々堂々と組合員として立候補すればいい。
>それをしないところに理事会の次期支配の目論見が見え隠れする。
>立候補者を見定めてから、留任理事を決定する後だしジャンケンである。
よくわかんないな。
ウチの理事会も立候補者の人数（名前ではない）を確認して留任者の
候補を募ることにしている。立候補者が理事定数以上になった場合は
留任する必要がないからね。正規の立候補者を押しのけての留任は
問題があると思うが、立候補者では定数に足りないんだから、留任は
必要でしょ。

役員留任が「闇人事」とか「後だしジャンケン」とか、こいつらの
考え方が分らない。

>>443
>まったくの新任理事が理事会に入って来て、新鮮な目で見て従来の仕組みをガラリと変えたり、従来の理事会と管理会社の癒着や馴れ合いを正したりしたら困るから、先期理事会は管理会社と組んで留任理事を送り込み、そのような動きを阻止するもの。
なるほどね。そんな気概のある人ばかりが毎年立候補するような
マンションばかりだと、いいのにね。

>>444
>うちの理事長も今年３年目も理事長立候補すると言ってるみたいなので、つぶさないといけませんか。
>やはり管理会社とべったりみたいで、相当おいしいのでしょう。
それはつぶさないといけない。そしてあんたが「理事長のおいしさ」を
体験しましょう。

口だけ星人はだめよ

うちの新しい理事長は「綱紀粛正」をスローガンに互選で理事長になったよ。
留任理事たちは誰も反対できなかった。
留任が悪いのではなく、ルールもなく非公開でやってるから透明性がないのだよ。

まずは理事会に次期役員を選出する権限があるのかだ。
これが規約・細則化されてれば問題ない。
もしそうでなければ組合員に糾弾される。
うちでは次期役員候補の選出に理事会が関与していることを組合員に初めて面と向かって指摘され、理事長は返答に窮して黙りこんだ。

>>449
そりゃ反対はできないでしょう。
綱紀粛正と言うからには、過去の馴れ合い癒着を指摘してるのだから。

>>450
役員候補選出に関して、その管理組合は中立性がないね。
だから住民に噛み付かれるのよ。
私のところでは、その時期になると理事会の外に役員選挙管理委員会を設置して役員選出業務をやってるよ。

＞理事会の外に役員選挙管理委員会を設置
これなら中立性があるし公明正大な役員選出ができる。

なんでもかんでも理事会に諮って決議とるの無駄じゃないか？
管理規約には理事会決議事項が規定されてるから、それ以外は理事会じゃなくていいのでは？

Ｔさん

本家住民板が急激に過疎っているのだか。

>>455
住民がいないのだろう。

>>454
私の管理組合では役員会と理事会を分けて開催しています。
普段は役員会で事済みます。理事会は理事会決議が必要なときのみ開催です。

457
＞普段は役員会で事済みます。理事会は理事会決議が必要なときのみ開催です。
意味不明。
ここでいう役員は選挙管理委員とか営繕委員とかの「委員」のことですか？
だったら別個開催は当然ですが、理事会は理事会での業務があるから開催判断はリンクしないのでは。

案件の重みで使い分けているのだろう。
理事会は開催要件と決議要件が規約で定められた厳格なものだから。
消しゴムや電池買うのに理事会開いて決議とるバカ理事長はいないと思う。

＞消しゴムや電池買うのに理事会開いて決議とるバカ理事長はいないと思う。
それは管理規約とは別に付則で決裁基準が決まってると思う。
たとえば、何万円未満は理事長決済、何万円以上は理事会決済、とか。

理事会の決議事項はこれだけしかない。
「規約に別に定めるもののほか」は、ほとんどの管理組合はないに等しい。

（議決事項）
第57条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
（１） 収支決算案、事業報告案、収支予算案および事業計画案
（２） 規約および使用細則等の制定、変更または廃止に関する案
（３） 長期修繕計画の作成または変更に関する案
（４） その他の総会提出議案
（５） 第１７条および第２４条に定める事項
（６） 第７１条に定める勧告または指示等
（７） 第６１条第１項の承認が得られない間の第２９条に規定する経費の支出
（８） 総会から付託された事項
（９） 事故その他の事由により、保存行為として緊急に行う必要がある事項

＞案件の重みで使い分けているのだろう。
役員会とは何、という質問の答になっていない。
そもそも役員とは理事＋監事のことなんだが、何も分からない者があれこれ言うのはやめること。

役員会って理事会でない役員の会議じゃないか？
理事会は理事長が招集し、理事の過半数以上の出席がないと開催できない。
たとえば管理会社の月例報告なんかは役員会でいいと思う。
そこで報告を聞いて理事会に諮る必要があるか否かの判断をすればいいと思う。
たとえば3.11みたいな大震災があると、緊急修理のために予算外の支出が発生し、管理費会計に余裕がないと場合によっては修繕積立金取り崩しが発生する。その場合は役員会で審議し、理事会に上程し、理事会決議で議案化し臨時総会に諮ることになる。

理事会でない会議は理事会とは名乗れません。
役員会でも懇談会でも委員会でも好きに名前を付けたらいいと思います。

うちでは理事会の開催要件が満たされてない(理事長が開催してない、出席理事数未達)のに議事録等で「理事会」と記載してたから、組合員が糾弾して不正を暴きました。それ以降は「役員会」と「理事会」の２通りの表現に改まりました。

>>465
監事を差し置いてよく暴きましたね。
それは組合員に糾弾される以前に監事が業務監査してない証拠。
業務監査の基本は。第一に管理規約遵守のチェックですから。
監事も理事とグルになってますね。

大規模マンションで複層方式の部会制を採用してる管理組合は、
部会とか委員会の名称使ってる。理事会の下に部会や委員会がある。

監事がぐるとは言いきれない
輪番監事に、監査できり能力があると思うのは異常だと思います

＞輪番監事に、監査できり能力があると思うのは異常だと思います
そんな監事なら辞表出せ。少なくとも職責を全うしろ。
そのためには管理規約を読め。これは輪番理事も同じ。
こんなことでは組合員は安心して管理業務の執行を委任できない。

>>468
監査マニュアル作ればいい。
そうしたら監査基準が出来るから、誰が監事になっても最低限の監査は出来る。
例をあげると、修繕工事の監査をするには最低限下記の書類がいる。
・議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳出勤履歴
監事はこの書類をチェックすればいい。マニュアルに従って監査すればいい。
そうしたら、発注書がないのに請求書だけがあって業者に支払ったとか、
発注所と請求書の金額に総意があるとか、すべて監査できる。

しかし、現実には監査マニュアルなんて作る管理組合はない。
だから監査が毎期アドリブで監査するいい加減さ。

誤字訂正再投稿、誤字の部分は「」で訂正

>>468
監査マニュアル作ればいい。
そうしたら監査基準が出来るから、誰が監事になっても最低限の監査は出来る。
例をあげると、修繕工事の監査をするには最低限下記の書類がいる。
・議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳「出金」履歴
監事はこの書類をチェックすればいい。マニュアルに従って監査すればいい。
そうしたら、発注書がないのに請求書だけがあって業者に支払ったとか、
発注「書」と請求書の金額に「相違」があるとか、すべて監査できる。

しかし、現実には監査マニュアルなんて作る管理組合はない。
だから「監事」が毎期アドリブで監査するいい加減さ。

マンション適正化法の施行規則改正により管理組合財産の分別管理が徹底されて来ているので、従来の管理会社口座を経由した収納代行方式から直接管理組合口座で収納支払いを行う原則方式に移行して来ている。
これは今まで管理組合が管理会社に一括支払いしてた経理が、管理組合が業者毎に個別支払いする経理に変更になる。
そうなると、今まで以上に業者に対する支払経理を厳格化する必要がある。なぜなら、管理会社の口座ではなく管理組合の口座で直接決済しているので、支払いに対する責任を管理会社に転嫁できなくなるから。
その意味で、管理組合として「議事録・見積書・発注書・検収書・請求書・通帳出金履歴」を厳密に管理する必要がある。

よく、期初めの第一回理事会で正副理事長を互選により選任しましたと書いているけど、これはウソ。
理事長が決まって初めて理事長は理事会を招集できるのに、その理事長を選任する会議時点では理事長はまだ決まってない。
従って理事会で理事長を互選で決めることは出来ない。正副理事長の互選は役員会とか理事の井戸端会議で決める。

一般に「理事会」とは本来の管理規約で規定する理事の決議機関とは異なる意味で使われてることが多い。単に理事の集合体を指して「理事会」と言ってるケースが多い。
管理規約に基づくなら、本来の「理事会」以外は役員会とかの名称になる。理事や監事の集合体を指すだけなら「管理組合執行部」と言う方がいい。

組合員の最高意思決定機関が総会に対して、理事の最高意思決定機関が理事会。
そう対比すればわかると思う。

理事になり手がないだの暇がないから理事になりたくない者が大多数とか言いながら、「本来の「理事会」以外は役員会」とかよく言うよ。専門委員会ならそうはっきり書けばいいし、理事のミニ会合なら任意で集まってすればいいので「会」仕立てなど必要ない。要するに役員会とやらをあれこれ議論する意味はない。
監事も自分の脳内の監事・監査イメージで語っているだけで、きちんとした監事は当然普通にいるし、プロでないとできないというものでもない。ただし、非常に重要な役割で、日常、会社でチェックする立場の経験のある人でないと務まらないのは言えるが。
ともかく、理事経験もろくにない者が想像で机上のこねくりまわしをしないこと。

管理組合の原点は「管理規約の遵守」を忘れてはならない。
ノールールの無法地帯とは違う。
業務の継承の意味でマニュアルは必要。その一つが監査マニュアル。
うちの過去の管理組合は監査が業務監査してないので、総会決議を取るべき行為を理事会決議だけで実施してしまった管理規約違が発覚した。それに気づかない組合員も組合員だが・・・・

監査→監事

目的がないなら理事になる必要はないと思う。輪番で回ってきたときに半ば義務としてやるしかない。
目的があるなら立候補して理事なり理事長になって手腕をふるったらいい。

＞目的がないなら
マンションを購入し区分所有者となった以上、組合員は財産を管理する義務が生じる。これが目的のすべて。義務としてきちんとするべき。
全員が理事となりうることを想定しないのなら購入すべきではない。そんなことは知らなかったという言い訳は社会人として通用しない。
実際問題として、全員がすべきかどうかは、管理組合として選任ルールを決めればよいだけのこと。しかし「目的がないなら」等という戯言は通用しない。
>>479みたいなことをしゃあしゃあと公言する住人はどこでもいる。重要説明事項で売らんがために説明の手抜きをしているせいだが、まともな住人にとってはこんな住人が購入するのは迷惑至極。
きっと戸建を購入しても近所迷惑も考えず、メンテも最低限で、室内と庭だけ綺麗にしてればよい、というタイプだろう。

最近盛り上がってますねえ｡大事なのはやはり監事をいかに機能させるかですよ。

>>480
順番で回ってくるならその時にやればいいのでは？
あえて今やりたい人が立候補すればいいと思う。

それと監事に自発的な監査を期待するのではなく、
監事を機能させるのは理事長だと思う。
それが「理事長の力量」の一つと考えてる。

それは逆だよ

監事に自発性なんてないよ。「問題ありません」としときゃ働かなくてすむ。

監事に規約違反を指摘される理事長に力量はない

国家試験のない監事に、管理会社からのつけ届けを断らなければならない法律がありましたか？

理事長や理事にも国家試験はないよ。

国家試験なんてあったら誰も役員になれないよ。

貰える物はもらったらいい。

監査報告に「問題あり」なんてまずない。
監事も理事も同じ穴の中の狢だから。

490
全く分かってない。
監事は年度内にリアルタイムで監視する中で、すべき勧告を行い、最終的に総会での監査報告に「問題なく業務完了」と判を押すのが仕事。うちは毎年度ではないが、理事長経験者を監事において、監視だけでなく経験者として相談役にもなっている。
自分のところの何もしない監事しか見てないからそういうことを言うだけ。

監事もやりたくてやってるわけではない。出来るだけ仕事少なくしたい。

492
何もしたくないなら管理組合を抜ける（マンションを出ていく）ことです。誰も止めません。

毎年監事をせよというわけでもなし、数年～10年に１度とかあるいは一度こっきりという仕事さえ手を抜きたがるのか。
どれだけ社会性がないんだか。
こういうのは普段の仕事も文句ばかり言って大してできないってのが多い。

戸建に移ることだな。賃貸でもいい。

うちなんかくじ引きだから、監事が何たるかを知っていて引き受ける人は少数派だ

デベが新築から売るがためのお仕着せ管理費を徹底的に追求して無駄を省いて行くこと。

金儲けの管理会社の言いなりには決してならずに、管理組合が全ての主導権を握って、小規模修繕やエレベーターのメンテナンス費用やその他経費を、一切会社管理会社を通さずに、
地元の業者や知り合いの業者との相見積りを取りながら、色々な工事や経費を管理組合の直工事に全て切り替える。

綿密な大規模修繕費の計画を立てながら、デベが勝手に決めた高い管理費や修繕費を減らして行く流れを作るのが、理事長や役員の才能であり力量です。

以上の事を我がマンションでも役員と住民が一体となって、一生懸命努力した結果、預貯金が大幅に増えまして、管理費が毎月５０００円の値引きになりました。

5000円は大きいと思う。

>綿密な大規模修繕費の計画を立てながら、デベが勝手に決めた高い管理費や修繕費を減らして行く流れを作るのが、理事長や役員の才能であり力量です。

その役員の選任の仕方が問題なのです。
無能な役員を選任している限り貴方の主張は絵に描いた餅になります。

たぶちゃんはみらい平の理事長になれたのか？立候補５人いたらしいが。

>500
役員の選任方法で一番ベストなのが立候補・推薦制といいたいのだろうが。
立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。
推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。
やはり輪番制がベストだと思うけどね。
マンションの管理は全員がやらなければならないものだから。
輪番制にしても、毎年毎年ダメ理事ばかりという訳でもないだろうしね。
そんなにレベルの低い住民しか住んでいないマンションもあるのかな？
もし、そんなマンションがあるのなら、理事長の長期政権（１０年以上も可）
でいいんじゃないの。

＞立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。 推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。 やはり輪番制がベストだと思うけどね。 輪番制にしても、毎年毎年ダメ理事ばかりという訳でもないだろうしね。
共有財産の管理はダメ理事に容認するほど甘い物ではない。
＞マンションの管理は全員がやらなければならないものだから。
間違い。役員は全員がやらなければならないものではない。
＞立候補する者は毎年はいないだろうし、いても偏りが出てくるだろう。 推薦といっても、馴れ合いじゃないかな。
そんなにレベルの低い住民しか住んでいないマンションもあるのかな？

>503
もし、誰も理事をやりたくないといったらどうなるのかな？
立候補は勿論、推薦してもなり手がいなかったら。
その時は、輪番制しかないのでは。
共有財産は、みんなで守らなければならないけど、その
執行する者のなり手がゼロだった場合はどうするの。
そんなことはありえない、そんなダメマンションは考えられないというだけかな。
だから、基本は輪番制ということが理解できないようじゃね。
レベルの低いマンション云々以前の問題だと思うけど。

輪番制で平等にマンションの管理をするのが基本。
しかし、より良いマンション管理を実行するために、推薦制や
立候補制を採用していくのは必要ということだよね。

＞もし、誰も理事をやりたくないといったらどうなるのかな？

第三者の管理者を選任することになる。

＞輪番制で平等にマンションの管理をするのが基本。

そんな基本は存在しません。選任するのが基本です。

>507
だから、誰もやり手がいなかったらどうするのっていってるんだよ。

住民全てが優秀で、誰がなっても素晴らしいマンションの管理が
できるとしたらどうするの。
そして全員がやる気もある場合は。
その時は、選挙っていうんだろうがね。
そんな時でも、輪番制はダメ？

何が何でも輪番制はダメというんだろうが。

>>509
そんな仮定はありえないが、ありうるとしたら
誰がなっても問題ないのだから輪番制でも立候補制でも
なんの問題もないことになる。

みらい平は１１月決算で１月末までに総会をやるはず。総会は今日？

そうじゃない

>だから、誰もやり手がいなかったらどうするのっていってるんだよ。

公募して第三者の管理者を総会で選任することになる。

法律が改正されて組合員でない第三者が理事長になれると聞いたが。

>法律が改正されて組合員でない第三者が理事長になれると聞いたが。

改正には関係なく現区分所有法でも管理者は区分所有者ではない個人或は法人でも総会で選任することは可能です。

管理規約は役員は組合員と書いてある。

古いマンションとかワンルームの分譲マンションとかは、管理会社が管理者って規約になってるところが結構あるみたい。
第三者管理方式の話題は標準管理規約に取り込むって話。標準が変わっても採用するかは管理組合次第だよ。

たぶちゃんは落選か？しってるひとおらんの？

全戸オーナーズマンションも管理会社が管理してる。

それはただの賃貸では？

たぶちゃんってだれ

だから、誰それ。

部屋ごとにオーナが違うんじゃないか？

>管理規約は役員は組合員と書いてある。

当然です。
理事長は区分所有法に定める管理者とすると規定しているのが一般ですが管理者は組合員に限定されていません。
従って、役員になり手がいない場合はこの条項が機能しないのですから外から第三者を総会で選任することが出来ます。
必要ならこの条文を削除の改訂をすれば済むことです。

リゾートマンションなんかも昔からそうだよ

たぶちゃんどうなったか、みらい平の管理事務室に電話したらわかるかな？

誰だよそいつ

検索でみらい平っていれて出てきたスレを一通り読め。

なんでそんなことしなきゃいけないんだよ

質問です？

理事長ってたまたま理事の中から選ばれて長になっただけじゃないの？

別にえらくもなんともないでしょ。

理事長は会社の社長と違い、人事権も命令権もありません。

＞理事長ってたまたま理事の中から選ばれて長になっただけじゃないの？

一旦、理事長になったら管理規約の理事長の権利、義務が生じます。
理事長の職務が出来ない人は役員を辞任するほかありません。

>536
理事長判断でできることって極端に少ないよ。
予算に関しては、総会で承認された範囲しかできないし、
それにしても、理事会の承認を得なければならない。
理事長判断でできることは、滞納者のところにいって、
滞納金を回収することとか、義務違反者を注意することぐらいじゃないかな。

管理会社に飼いならされている人のご意見でした。

＞基本的に何か現状を変えようとしたら理事長がやる気にならないと出来ないしやる気があっても理事長じゃないとたいしたことは出来ない。

そんな事はない、理事でも説得力があれば理事長は勿論、他の理事を説得して現状維持も現状改善も可能である。
問題は理事本人の能力にある。

>539
設備の保全・管理は理事長の専決事項といっているけど、それは経常的な
ものに限るんだよ。経常的の意味・範囲が分かるかな？
それに工事の見積もりを取るとかいっているけど、その工事は、総会で
承認されたものにかぎるんだよね。予算書通り動かなければならないんだよ。
保存行為については、理事長ができるんだけど、その保存行為は、区分所有者
であれば誰でもできるし。
事業政策が総会で承認されたものについては、確かに見積もりを取るのは
理事長が指示するだろうが、それも総会で承認されたのをただ見積もりを
取って理事会の承認をもらうだけのものだからね。
何かやるには理事長しかやれないというのではなく、理事長とかの一部の
者しかやる気のある者がいないということじゃないかな。

一般理事でも力のある者だったら、理事長を説得はできるでしょう。
ただ、理事長を説得できないようだったら、理事会自体がうまくいかなくなるでしょう。
他の理事の中でよき理解者を求めることも必要になります。
孤軍奮闘は無理が出てきます。

>孤軍奮闘は無理が出てきます。

それには能力の一部である自覚が必要です。

マンカン持ってる理事長は無敵ですよ。

確かにマン管もってる理事長は強いし、理論だけなら
説得力はあるでしょう。
但し、それは法律・規約・予算書・理事会運営方法とかであって
マンションの管理は通常は、それ以外のことの方が多いですからね。

>マンカン持ってる理事長は無敵ですよ。

この様な資格にすがり吹聴する人は人間的に欠陥があるので選任されることはない。

取ったばかりで嬉しくてしょうがないんだからおおめに見てあげな

マンカンは設備の問題もできないと受からないよ

複数の理事が賛成しないとどーにもならんから、副理事長になって理事長を突っつくという手もあるよ。
異論のあるかたいますかあ？って言って、沈黙が続いたら勝ちだよ。反対っていうのはなかなかできないものなんだ。

知識はないよりあった方がいいし、資格もないより
あった方がいいのは間違いないね。
人徳や経験、学歴等が同じなら、マン管もっている者の方が
ずっといいでしょうね。
有資格者の力を侮ってはいけないでしょう。

資格があってもタコではなあ。

>551
550はその前提条件を述べているでしょう。
その中で、資格はないよりあった方がいいといっているのでは。
有資格者をただ批判するのは意味がないでしょう。
あなたも資格を取ってみたらどうですか。
資格は取れば、たとえボランティアであっても、有資格者という
意識のもとに、さらなる研鑽を積むものですよ。
有資格者への批判に対しては、批判者より有資格者は優位にあるのは
間違いないでしょう。
資格を持っていない者が有資格者を批判するとはそれこそ笑止千万
というものです。

ほらね。
タコツボのマンカン師が一匹釣れたでしょ。

>553
だからなんなの？

>553
僕をマン管の有資格者と認めたんだね。
光栄です。
ありがとう。
知識と資格はないよりあった方がいいですよ。

553みたいなのが、まだいるんだね。
このスレで何しているんだろう。
マンションの住民？管理会社勤務者？マン管不合格者？
このうちのどれかであるのは間違いないだろうが、どちらにしても
可哀そうな男ではあるね。

マンカンは宅建と違って推論型の知能テストにちかいよ。特に今年はその傾向が強い。

今年度。。。

５５７は理事長選で敗れた、たぶちゃんだとおもう。

>562
工事をするには、総会で承認されたものしかできないんだよ。
簡単な保存行為以外はね。
工事費に使う経費は、予備費か小規模工事費しか予算書をみても
ないでしょう。
理事長が勝手に、必要な工事が出てきたから、見積もり取って
理事会に提案することはできないんだよ。
予算の変更は総会決議が必要になるということ。
工事については、事業計画をたてて総会の承認を得るんだからね。
イロハのイのレベルも分からない者とマジな話しは出来ないけど、
ちょっと付き合ってやったんだけど、勉強してね。
経常的な支出、分かってないね。

５６２さん、あなたでは太刀打ちできないよ。

>>理事長が勝手に、必要な工事が出てきたから、見積もり取って
>>理事会に提案することはできないんだよ。
できるでしょ？総会議案書つくりましょー！っていう提案にきまってますよ。
普通決議議案の臨時総会は極めて形式的なものになります。

理事会への提案は組合員であれば自由にできますよ。個人で見積もりとっても構いません。
「勝手に」といいがかりをつけるのは管理会社が間違った助言をしているからです。
見積もりをとるのも理事会決議が必要とか、悪徳管理会社は理事会で言ってますよ。（ホントの値段がばれるとこまるからです）

＞イロハのイのレベルも分からない者とマジな話しは出来ない

おまえタコのくせに、まじな話だったのかよ！

>565
予算書通りに執行するのと、事業計画を提案するのとは比較対象が違ってるね。
見積もりをとるのに理事会決議が必要とはいっていないでしょう。
それを理事会に諮るといっているでしょう。そんなことは常識なのでイロハのイと
いったんですよ。
事業計画を立てるときは、長期修繕計画の検討と併せて、計画外の工事も検討するでしょう。
当然両方共見積もりは取らなければ、予算案がつくれませんからね。
長期修繕計画で金額が提案されてるから、そのまま予算化するとか、修繕周期とかグレード
とかも当然検討対象です。
それにね、理事会への提案は、一般組合員が提案しても、それを取り上げるかどうかは、
理事長判断でしょうね。
それに、管理会社にいいように操られている組合ではないんでね、うちのマンションは。

マンカン理事長がいたら、理事会に管理会社はでてこなくなるよ。

>>予算書通りに執行するのと、事業計画を提案するのとは比較対象が違ってるね。
そういうのをごっちゃにして牽制するのが、巧妙なフロント。

>>567
こんなバカが管理組合業務にクレームをつけるんだよね。
マンション管理規約を全部読め。法律用語だから分からないかも知れないが間違いは口にしなくなる。
管理組合が何かからわかってない。

こんな区分所有者は、理事会に呼んでつるし上げてやりたい。共有部分の管理と専有部分の管理の違いも判ってない。
業者ではない現役理事だけどこんな愚かな居住者に説明する理事会は、大変だね。

理事長がマンカン持ってるとすごいよ！

>570
一応マンションの住民で現役の理事長（２期目）をやっており、
マン管の資格ももっているんだけどね。
あんたみたいな者に説明する方が大変だと思うけどね。
何かマンションの管理で聞きたいことがあったら、何でも相談に
のってあげるよ。
ついでにいうと、大規模修繕専門委員会の委員長と規約改正委員会の
委員長も経験したし、ここのマンションは２軒目でマンション歴は２６年、
おまけに、ＮＰＯ○○県マンション管理組合連合会の副会長も経験したけどね。

↑
ぜったいウソだ。

>573
信じる信じないは勝手だけどね。
もう一つ付け加えれば、管業も試験だけは合格したけど、登録はしてないよ。

うその言いっこに興味無し。勝手にしたら！

>575
嘘をいうほどたいしたことではないよ。

私ももってるよ！両方！
でも３６問で合格の人はあほに近いと思う。

自慢できるとすれば４５問以上正解したひと。

割れ問はずしたひとは合格辞退すべきだよね。

マンカン登録番号の下二桁は試験の正答率にすべきだ。あほかどうかみたらわかるから。
ちなみにみるひとがみれば運転免許で前科がわかるらしい。

そうなったら、わたしの下二桁８８になるよ。

３６問正解の人は７２だね！ハズカチーとおもう。自慢しなくなるよねｗ

＞マンカン師は経歴詐称と成り済ましが得意技

本人は成りすましてるつもりでバレバレのただのタコ

たかがマン管ごときでなりすましすることはないよ。
ほしければやってもいいんだけどね。
営業とかするつもりは全然ないから、一度取った
マンション管理士証があれば、更新する必要もないからね。
マンションで有資格者で浸透しているからもう更新はしないよ。

マンカンに更新の概念はないです

法定講習受講義務があるだけ
ぎりぎり合格のひとはこれだから困る

マン管の更新は必要ないと思う。
勿論それで商売する者はいるだろうがね。
僕はマンションの住民で理事が回ってくるので
取っただけだから、更新はしなくても大丈夫。
マンションでは、現在マン管の有資格者で通っているから
そのまま、マン管の有資格者で通用すると思うからね。
期限が切れたら、自分からマン管士といわなければいいんだから。
マンションの住民はマン管士としてみるだろうから。

あんたほんとに有資格者か？マンカンに有効期限はない

管理業務主任者と混同してるね
マンカンの恥さらし
法定講習無視して登録取り消しになれはいい

マンカンの三大義務は
信用失墜行為の禁止
講習受講
秘密保持

だよ
違反すれば取り消し

>590
講習を受けなくても取り消しにはならないよ。
それにね、期限が切れてもいつでも受講できるんだからね。
講習を受ければ新しい登録証が交付されるけどね。
それを更新というのだよ。

適正化法読み直して下さい
レベルが低過ぎる

502は偽物

>>591
住宅1＋事務所10

これはマンションか？

＞信用失墜行為の禁止

これでは全マン管士が該当するね。信用なんか始めからないよ。スタートが失業者だもの。

>>596
不正確な答えだな。

>これはマンションか？

マンションって何だ？

適正化法で定義されてるよ。
５９２は偽者か、合格最低点ぎりぎりの合格者。他の有資格者が迷惑するからマンカンを名乗らないように要請する。

一　マンション　次に掲げるものをいう。
　　イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設
　　ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設