越後湯沢のリゾートマンション

>なんの役にも立たん。

読まなければいいだけなのに、一々どうでもいい事を書いてくるというのが何かな-

軽井沢や蓼科の別荘オーナーは軽井沢や蓼科の悪口をいくら書かれても相手にしないのに

湯沢のリゾマンオーナーだけはどんな些細な湯沢批判にでもすぐに反応し、頭に血が昇って思考停止になるというのが何かな-

やっぱり ひまわり関係者なのかな？

軽井沢や蓼科でもひまわりさんは営業してるだろ。
それ以外のリゾート地でも営業してるよ。
名誉毀損とか営業妨害とかは民事だけど、
間違ったことを書き続けてると
マンションどころじゃなくなると思うよ。

今度は脅迫か

何度も書いてるけど

僕はネットで見つけた湯沢関係の記事をコピペしてるだけだから
一々相手してくれなくてもいいよ

これから買う人は、積み立て残高はもちろんだけど、
欲しい物件の管理組合が機能してるかも調べたほうがよさそうだね

このスレみてるオーナー多いから、マンション名書けば具体的な情報GETできそう

うちの物件は凄く尽くしてくれる人が理事やってる。ありがたい。
尽くすけどウザイ事は言わない。いい管理組合。

大手とか地元系とかの管理会社は管理組合を下に見てる場合があるね。
管理会社って一般住宅ならお手伝いさんだからね。
管理組合法人の理事が弱いと管理会社の言いなりになり易いと思う。
理事さんは横のつながりを持って情報交換するといい。
もうしてるところもありそうだけど。

めんどくせー　自分は中古で購入して不動産屋に購入してもらいました　購入するときにリスクやメリットを考えながら中古を買いました。マンション購入する前からこのサイトをみてましたが否定的ばかりですよね　転売しましたが買いたい人がいれば買えばいいんじゃない　後は物件しだいでは？ただショックなのはセーブオンがなくなったのは…滑舌わるい夜の定員さん元気ですかね…それに湯沢をバカにしてる人は１度は住んで町民税を払ってから文句いってみたらどうですか？?いまだに湯沢にはよくなって欲しくまた遊びに行きたいです。叩く人はマンションをもって経験で言ってみたらどうですかね？自分ももってた時は縛りが強かったですが、そう言う人たちがマンションを愛してると思います

3483です　
購入売却はひまわりさんです。購入の時はもう違う不動産屋に行きましたが対応が…　やはり買うのはねおちをしても固定資産税がかかるのでこれから購入する人は信頼出きる不動産屋か担当の人に出会えたら良いですね。自分が買う時は安く思って担当の人に死んだ物件じゃないですかっ？安い理由は？って何回も聞きましたが　購入転売も同じ人だったのでかしおりを持っていきました

そもそも自分がどうでもいいことを書いているくせに、
他人がどうでもいいことを書くことにはガタガタ言うのか。
確かに都合よく思考停止しているなw

我が家は温泉街側にあった不動産屋で買ったけど、対応がクソだった。

担当の男性社員が酷い。
悪い人じゃないしマジメなんだろーけどあきらかに営業向きじゃなかったｗｗｗｗｗ
ご機嫌伺いながら買ったよ。

湯沢から撤退すると聞いた時は嬉しく感じた

売却はひまわりさんに頼むわ

それでも湯沢のリゾマンは買える。素晴らしい。

>>3488 匿名さん
買う人が殆どいないから、安いんじゃないですか？

リゾマンは

水道代と下水道代合わせて1000円ちょっと、町会費やNHK受信料は払わなくてもいい
駐車場は無料
町会に参加しなくていい、雪下ろし不要
暖房費と冷房費もあまりかからない

定住するなら生活費は日本で一番安いよね。

しかし、管理費と修繕積立金が高過ぎるので、トータルではあまり安くならない

だから誰も定住しない

別荘として使うには、湯沢には魅力が全然無いしね。

まあ、安いものには安いだけの理由がちゃんと有るんだ

湯沢より、小布施、中之条や湯田中あたりでアパート借りた方がいいよ

アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ


【SUUMO】小布施駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63010/

【SUUMO】中之条駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（群馬県）
https://suumo.jp/chintai/gumma/ek_57030/

【SUUMO】湯田中駅の賃貸(賃貸マンション・アパート)住宅のお部屋探し物件情報（長野県）
https://suumo.jp/chintai/nagano/ek_63060/
https://www.homes.co.jp/chintai/nagano/yudanaka_08132-st/list/?&cm...

固定資産税の通知は届きましたか？
毎年のことですけれど、実態価格と算出根拠の価格の乖離が尋常じゃないですね。

湯沢の500万円のリゾートマンションの固定資産税は、都内の7,500万のマンションと同レベルの固定資産税です。ちょっと理解できない。この計算だとリゾマンの価格が10万円になってる物件では既に固定資産税額が物件価格よりも高いケースも出てきていますよね？そんなもの理解不能ですよね？算出根拠がどうあれ、固定資産税の金額は見積価値（時価の7割程度）の1.4％のはずですからね。

来年は縦覧期間に不服申し立てしてみようかな？もちろん自治体は簡単に認めないいでしょうけれど、これだけ実態価格と乖離がある以上、裁判になったら敗ける気がしません。

固定資産税が下がると年間のランニングコストが下がるので、湯沢のリゾマンにとっては良い効果（価値↑）だと思うんですけれど、町の税収は下がる訳です。

『湯沢町のリゾマンオーナーさん』はどう思いますか？ご意見をお聞かせください。

住民税 年5000円だけだと湯沢町役場から郵便出すだけで使い切ってしまうから、無理だろ。

病気になって国民健康保険まで使われたら赤字になる

>3493
>アパート借りて、そこから色々なスキー場や日帰り温泉に行った方が愉しめるよ

アパートって。。。。愉しめるかぁ？
777はアパートでも愉しめるんだろうけど、
俺は無理だな～。

『湯沢のリゾマンのオーナー』に聞いてるので、部外者はいちいち反応しなくて良いよ。

＞３４９４
以前、同様な内容で下記の回答をもらいました。コピペします。
【回答の抜粋】
総務大臣は、固定資産の評価の全国的な統一と市町村間の均衡を確保するため、『固定資産評価基準』を定めることとなっています（地方税法第388条第１項）。また、市町村長は、固定資産の価格等の決定に当たっては、この『固定資産評価基準』によらなければならないとされています（同法第403条第１項）。すなわち、市町村長は、固定資産評価基準によって価格を決定しなければならず、固定資産評価基準によらないで価格を決定した場合は違法なものとなります。
　このことを受け、『固定資産評価基準』では、家屋については再建築価格を基準として評価する方法（再建築価格方式）による評価方法が定められております。
リゾートマンションについては、バブル経済崩壊後、売買価格より評価額が高いという苦情がございますが、売買価格は需要と供給の関係で決まるものであり、固定資産税の評価額（家屋）については、前述のとおり再建築価格方式で決定しますので、実際の取引価格と必ずしも近い価格になるものではありません。当初販売時は売買価格が固定資産税評価額を大きく上回り、逆に現在では売買価格は固定資産評価額を下回っているという状況と考えられますが、固定資産税評価額は、売買価格がはるかに高い場合であっても、低い場合であっても、あくまでも評価基準に基づき価格決定をしているところです。

家屋(建物)の固定資産税評価額の計算方法！経年減点補正率についても説明します。2018年3月13日


建物（家屋）の固定資産税評価額はどのように計算されているのでしょうか？

今日は家屋・建物の固定資産税評価額の計算方法、そして、古い建物の評価額が高い原因ともなっている経年減点補正率について書いてみたいと思います。

簡単に下のような式で理解してもらえると一番簡単かと思います。


評価額＝再建築に必要な金額×建物の劣化等による減価


家屋の固定資産税評価額はその建物を再建築するとした場合に必要な費用に、建物の劣化（これは年を経ることによる経年劣化が主となります。）を考慮して決定するとされているのです。

一般的に再建築に必要な金額は、市場における建物価額よりも安い場合が多く、固定資産税評価で計算すると市場での建築価格の５～６割程度になるとも言われています。


経年減点補正率について

式の中では、「損耗の状況による減点補正率」となっていますが、その主たるものが経年減点補正率です。これは総務省の固定資産評価基準の別表に、建物の構造（木造か、鉄骨造、RC造かなど）、用途・種類（専用住宅か、事務所、店舗、旅館等かなど）の別によって定められています。

最初にこの経年減点補正率の一番のキモをお話ししてしまうと、率は最低でも0.2です。つまり価格は0.2よりは何年経っても下がりません。

ＲＣ造のホテル・旅館の経年減点補正率

建物の評価額が高い！と相談をよく受けるのがホテル・旅館だったりします。先に書いた家屋固定資産評価額の減額の判決の記事も旅館のものでしたね。

一般的である、鉄筋コンクリート造（鉄骨鉄筋コンクリート造）の経年減点補正率は下のとおり、耐用年数が45年と長いので上の数字だけ表示されるように表をしてあります。

最下限である2割水準まで下がるには45年かかります。また住宅アパートと異なるのは1年経過してもたいして減価しないといったことでしょうか。住宅では1年経過すると2割減となりましたが、旅館・ホテルでは2%弱の減価です。


経過年数?経年減点補正率?
1 0.9822
2 0.9644
3 0.9467
4 0.9289
5 0.9111
6 0.8933
7 0.8756
8 0.8578
9 0.8400
10 0.8222
11 0.8044
12 0.7867
13 0.7689
14 0.7511
15 0.7333
16 0.7156
17 0.6978
18 0.6800
19 0.6622
20 0.6444
21 0.6267
22 0.6089
23 0.5911
24 0.5733
25 0.5556
26 0.5378
27 0.5200
28 0.5022
29 0.4844
30 0.4667
31 0.4489
32 0.4311
33 0.4133
34 0.3956
35 0.3778
36 0.3600
37 0.3422
38 0.3244
39 0.3067
40 0.2889
41 0.2711
42 0.2533
43 0.2356
44 0.2178
45以上 0.2000
https://reatips.info/keinenngenten-hosei/

>3498

回答ありがとうございます。

3498さんも同様の問い合わせをされて、それに対する湯沢町からの回答なのですね。
自治体がこのような回答をしてくることは私も想定しております。

もう少し噛み砕いて言うと、固定資産評価の方法を湯沢町と争う価値があるのか、リゾマンオーナーの立場からのご意見を伺いたいです。
（例えば、固定資産税が下がるメリットよりも、○○のデメリットの方が大きいと思うなど）

固定資産税は法定通りなのでしょうから諦めるとして、
湯沢町の税収におけるリゾマンの比率はかなり大きいと思います。
所得税は国税で事業税などは郡なのでしょうか県なのでしょうか
詳しくは知りませんが、町は住民税と固定資産税がほとんどですよね。
住民が７千人程度で、マンションは1万5千戸ほどだと聞いています。
ですから町の税収は町民以外からが多いはずですよね。
そのうち毎年の除雪や道路の補修工事、これも県道などの国土交通省などとの住み分けは
知りませんが、まあ公園の整備や各種施設の維持費などに使われて
いることになりますが、岩原あたりから見るとあまり還元されてない
印象はありますよね。税は企業の儲けとは違いますから、
払った分はマンション住民のために使って欲しいものです。
公園やグラウンドやテニスコートなど、まあマンション利用者への
サービスでもありますが、毎年何の変化も感じない雰囲気って、
なんなんだろうと思ってしまいます。

>>3501
す、、スキーのズン券あるし（震）

リゾマンのおかげで税収あるのだから、
リゾート感のある景観を作るためにもうちょい税金使って欲しいよねー。

公園周辺は頑張ってる。綺麗！
次は駅の周りだな！バスロータリー側！
インパクトありすぎな廃れた見た目をどーにかしないとｗｗ

フジロック運営と話し合ってガッツリ便利で綺麗にして欲しい
フジロックが一番バス使うんだから、
町はフジロックにすりよって便宜はかって仲良くしてもらったらいい。
で、ちょっとおこぼれ貰おうぜｗｗｗ
あの人数が湯沢に来るんだ。湯沢もおいしい思いしなきゃ

湯沢町のウェブサイトを見ると、30年度一般会計予算が約70億円、うち町税は36億円強。
マンション15000戸で、平均的な固定資産税はいくらくらいか。
俺のところが4万円台なので仮に5万円とすれば、7億5千万円。現実にはその倍にはなるまい。
まぁ、ほとんどが黙って払うだけであまりサービスにも金がかからない層だからおいしい収入源ではあるだろうが、そう極端にリゾマンに頼った財政ではなさそうな感じだな。

固定資産税額=固定資産評価額×1.4%

これは税法上決まっていることだけど、固定資産評価額は多くの自治体で再建築価格をもとにして見積りすることが一般的ではあるけれど、それが絶対ってわけではなくて、ほとんどが実勢価格より安い見積りになってるから文句を言って来ないだけでしょ？実勢価格を上回る見積りなんて算定根拠を説明できないから、大事になる前に丸め込んでおこうって感じだね。

詳しい訳じゃないけど、固定資産の評価は自治体が都合の良い考え方で課税することができるって聞いたことがある。算定根拠は結構お手盛りで、論理的な説明ができない場合も多いとか。

3498で出てきた湯沢町の回答は突っ込みどころあるよね。条文まで持ち出して、まるで再建築価格での評価しか認められてないようなニュアンスで伝えている。こうすれば素人は黙るって考えてるんだろうね。

簡単に言えば、お上が決めた金額を黙って納税しろ。ってことでしょ？なめられてるんだよ。

この画像によると、40億円くらいはいってくるっぽい（真偽不明）

https://blog-001.west.edge.storage-yahoo.jp/res/blog-f9-cd/hiro0425kaw...

都内7500万のマンションだと経験的に固定資産税は25-30万といったところだと思うが、そんなに高いの？そりゃ買えないなあ。

>3504

同じ意見です。見積価格の算定方法がどうあれ実態と乖離している以上、見積価格の是正を求めるべきではないかと。物件にもよるでしょうけれど、リゾマンの固定資産税額は今の4割程度になるのではないかと考えています。

>3506

それは築浅のケースではないでしょうか？
築年数が同程度の場合においての比較とお考えいただきたく。

てか湯沢でバブル期に新築でも7500万なんて物件はどれくらいあったんだろう。いやゼロではないだろうが、比較の標準値としてはどうかなぁ。

バブル前ですが、80年ぐらいの苗場25㎡　1DKが700万円台、55㎡　2DKが1,600万円台です。
バブル末期にはもっと高いでしょうが、7,000万はしなかったでしょうね。

固定資産税は町の財源ですからね。スキー場に関しては、赤字だからと布場のスキー場を廢止しようなどという動きがあったくらいで、財源にはあまり貢献してないようです。旅館にせよマンションにせよ他地域からの来客がなければ成り立たない町なのに、見た目のインフラ部分が荒んでますね。
スキー場と温泉がなければ山古志村と変わらない場所ですよ。直接観光と関わりがない職業であっても間接的には観光からの利益が回ってるわけで、頑なに観光を拒否する人たちの心理は分かりません。商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。
町の一番の課題だと思いますよ。

>商店が廃れてるのは観光客が少ないからではなく、観光客を拒否した商売を続けてるためです。

湯沢に限らず、東京以外は日本中どこでもシャッター街だよ
観光客と言っても1月中旬から3月中旬までしか来ないから、観光客相手の商売は成立しないんだよ

別荘地で成功しているのは軽井沢だけだよ

湯沢は夏が暑すぎるし、眺望や景観も良くない、白樺やカラマツの森もない、湖もない、高原もない

でスキー以外には観光客を呼べない、肝心のスキー場の雪質も日本で一番悪い

それで観光投資しても採算が取れないからスラム化したんだ

田代は高原で景観もいいし、ダム湖や白樺の林もあるから
田代を別荘地帯にすれば人気が出たんだけど、西武には先見の明がなかったんだな

もう国立公園で開発できないから、これでお終い。
堤義明はアホだったという結論だな

>>3510

相変わらず、ネット情報と妄想だけなんだな。
駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

>駅中の土産屋は年中繁盛してるよ。

スーパーも商店街も無いから駅の店で買うしかないんだろ

湯沢は新幹線の駅だから乗り換え客が土産物を買ってるんだな
湯沢で降りる人は殆どいないだろうね

相手にするのも疲れるが土曜の夕方ということで書いてやろう。まあ７７７だけじゃなく、テレビだの雑誌だのも同レベルであほなので丁度いいかもな。まず商店街というのは東口に存在する商店街のことで、メインストリートのはずだが、あるのは銀行、不動産、電気店、金物店、家具店、洋品店、薬局、文房具店、地元スーパー、スポーツ用品店、地元民向け浴場、飲食店といったところで、これは昔から営業しているらしいが地元民以外用はない。だから冬だろうが夏だろうが観光客はほとんどいない。土産屋は当然だが西口温泉街にはある。そして駅中にも出来てやっと観光地らしき雰囲気を作っているのが現状。前にも書いたが観光客は当然夏場にも多い。まあ個人的には不満だが、自然の中で遊びたい層はいるわけだ。

湯沢は旅館が激安だから、夏休みはクラブの合宿に使われてるだけだろ
観光客じゃないから金は落とさない

かぐらスキー場は他のスキー場が終了している 5月末までやってるから
5月はアホ・スキーヤーが湯沢に集まるのは事実だな

7月末はフジロックとかいうレベル低いアホ・音楽祭があるから、日本中から音楽が判らないアホが集まって来る。

クラブの合宿とフジロックで湯沢も何とかやってるんだな

よくわかんないけど、夏の湯沢に来る観光客は、

湯沢って行った事ないからいってみよう！るるぶにも載ってるし。
新幹線で気軽に行ける！
スキーするところだからきっと涼しい高原なんだろうなー。

と、想像しながらくるのだけど、駅から出てがっかりするパターンだと思うｗ

我が家はマンションの購入で初めて夏の湯沢に来たのだけど、
高速インターでてすぐの荒廃っぷりに不安になったし、
駅まわり（不動産屋周辺）の人のいなさにテンション落ちたよ。

夏は雪で隠れていたアラが出てくるよね。

山だから夏は涼しいイメージだったけど暑いしｗｗｗ

暑さはどーにもならんけど、その他の部分は人の手により改善できるし
交通的にはかなり有利で、やり方によってはいい観光地になれそうなのにね。
宝の持ち腐れだよ

ひまわりのホテルは、夏、自力でレジャー作って客（ファミリー）呼んでるよね。
湯沢の立地（交通インフラ）には頼るけど、湯沢の観光には一切頼ってない雰囲気すら感じるｗ

バブル時代は賑やかだったが今は廃れたってのもちょっと違うと思う。
40年ほど前に仕事で湯沢町に来た時、駅から外を見た時のなんとも言えない
暗い不安感は今も同じ。鄙びた田舎の情緒も感じないし、ワクワクさせる
要素もなし、そそくさとバスに乗って苗場へ。そこで初めて気持ちが救われたね。
その苗場も今は劣化状態。まあ性格的に私と似てるのかな、ゴミを落としても
なかなか拾わないみたいなw 散らかってても平気みたいなw

>>3520 評判気になるさん

表現がうまい。
結局のところ、民間企業しか打開はできない。

凄くおいしいお豆腐屋さんが廃業したらしい。
ソースは某湯沢ブログ

そんなにおいしいなら私も食べておけばよかった。
湯沢の地元スーパー使わないから知らなかったよ

>>3521
>結局のところ、民間企業しか打開はできない。

民間企業は儲かる事にしか投資しない
湯沢に投資するのは底が抜けたバケツに水を入れるのと同じ

星野リゾートだって湯沢や苗場のホテルは只でも買わないだろ

まあ、苗場と四万温泉を結ぶ国道を開通させたりすれば事情は180度変わるんだけど
民間企業の力では無理だな

これから起きる事は

1.田代スキー場廃業
2.苗場プリンスホテル売却
3.湯沢のスキー場の大半が廃業
4.湯沢の飲食店と土産物屋の大半が廃業
5.湯沢のリゾマンがスラム化して誰も居なくなる

2年程度リゾマンを使いたいんですが、賃貸か購入・売却かを悩んでいます。
マンションを売るときに掛かる費用をご存知の方いますか？
ひまわり等に支払う手数料、税金関係などを含めて。

ちなみに、検討しているのはライオンズ第二、ライオンズ石打、パノラミック
あたりのゲレンデ隣接のマンションです。

それこそひまわりに聞いた方が早いんじゃない？

ここの住人は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言われたくないだけで、知識は完全にゼロだ

粘着＊＊777は偉そうな事言ってるだけで、何も知らないから聞いても無駄だよ
湯沢の悪口を言いたいだけで、知識は完全にゼロだ

２年はキワドイよね

1年だったら確実に賃貸がいいけど、
2年3年は悩んじゃう

３年以内の利用なら、賃貸をお勧めするよ。
不動産仲介業者に支払う金額が絶対的に少ないからネ
不動産取得税、固定資産税もいらないし、管理費・修繕積立も払わなくていいしネ
賃料－（管理費・修繕積立金＋毎月分に按分した税金＋賃貸管理料）なんて考えれば
不動産賃貸業でリゾマン貸しても、毎月の収益なんて･･･雀の涙だよねぇ
検討しているマンションなら、５年以上でようやくペイするかしないレベル

私なら2年3年は賃貸だろうな。
まあ選択肢は少ないだろうが、事前の契約で
話しておけば確実に出られる。
購入となると取得税や手数料や固定資産税
司法書士への支払いなどで広告の額面より
お金がかかりますよ。そして売れるまでの期間も
管理費等が続きます。

売る時は

畳の表替え、襖の張替え
カーペットの掃除
部屋の掃除、脱臭

をしないと誰も買ってくれない。

それだけで20万円かかる。

不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

売れる迄、2年かかるとしたら、使っていなくても
管理費・修繕積立金、固定資産税、住民税、電気・ガスの基本料金の二年分が掛る

>>3532 近所さん
リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね。バブル期は後先考えず、勢いで買った人多いんだろう。

>>3353
>リゾマンは実需じゃないから、それを許容出来る余裕がある人向けだよね

それを許容出来る余裕がある人は軽井沢、蓼科やニセコの別荘しか買わないよ
湯沢のリゾマンなんか間違っても買わないからなあ。

つ大前研一

>3497
3496だけど。オーナーだがなにか？

>>3536
3497さんはアンカーつけてないけど、>>3496さんへのレスではない雰囲気

私もアンカー省いてしまいがちだけど、これからは誤解を生まないようにつけようと思った。

>3536
3497は私です。申し訳ないです。
3494を書いたのも私ですが、直後に例の人が首を突っ込んできたので、例の人の言葉を借りて書いたつもりでしたが、順番からして誤解を与える書き方でした。今後は必ずアンカーを書くようにします。

>3532

馬鹿がまたでたらめを書いている。

ちゃんとアンカーを書いてみました。

>3532

777はオーナーでもなければ湯沢に来たこともなく、ネットで拾ったでたらめな情報と思い込みだけで知ったかぶりをして書き込んでいるので注意。

>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない

デタラメ。
不動産売買はどこでもおなじことだが、きれいであればだれも気にしない。
いままでいろいろ内見したが畳の表替えやふすまの張り替えは不動産業者以外ではやってから売っているのを見たことがない。それで問題なく売買が成立している。

>不動産屋のサイトに掲載して貰ったり、写真を撮って貰うだけで30万円くらいかかる。

デタラメ
不動産屋のサイトに掲載するのにかかる費用はひまわりだと10万円から20万円。仲介手数料も兼ねているので掲載＜だけ＞にかかる費用というのも嘘。

777のデタラメをめんどくさいから放置していたが、騙される人もいるみたいなので念のため書いておきます。
基本的に近所さんが書く内容はすべて嘘とおもって間違いない。

＞きれいであればだれも気にしない。

売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

>>3541 近所さん
流動性低いねー。

外部の人が使われてないマンションの活用？などと言ってますが、個人の事情はマンションの事情とは別なので管理組合ではちゃんと管理費を払っていれば売れる売れないなんてことは問題にはなってません。イメージとして誰も保有してない空き部屋が多数あるような感じで見てるようですが、ほぼ全室誰かの所有です。だから、インバウンドに使ったら、だとか民泊に使ったらなんて言ってるトンチンカンな人が居ますが、それは管理組合にとってはトラブルとマンション劣化の発生要因というぐらいにしか見えません。外国籍の人は日本人ほど責任感はないでしょ。管理費払わず所在不明にでもなったらそれこそ大ごとですよ。売り物件が安かろうがどうだろうが今は安く買って飽きて売るというサイクルになってますから、マンション内部では問題にはなってません。苗場の７００万だった物件が40年かけて10万だとしても別にいいじゃないですか。今でも使えるんだから。

>>3543
うちは2年位前に民泊禁止になった。
ミンパクに関しては多くの人が興味はあると思う。
が、自分の物件ではやって欲しく無いよね。部外者が出入りするの嫌じゃん。
自分と関係の無い物件でやってもらって、利用したり見守りたいｗ

ひまわり管理のリゾマンでひまわりがミンパク始めた（始める？）から
どーなるのか経過観察したい

>>3544 匿名さん
湯沢も180日制限ですか？

民泊始めるにしても、オーナーは民泊仕様のリフォームが必要なんですよね。
「株式会社エンゼルが行うリゾートマンション民泊運営代行サービス」とは、
あくまでも運営代行サービスの提供であって、会社は損はしない仕組みに感じられる。
vacation-stay.jp　とか　airbnb.jp　に出ている部屋の内装、見た目は素敵だけど
改修費・補修費・税金・管理費・修繕積立金は、オーナー餅
コンビニも無く、駐車場がネックのエンゼリゾート湯沢だから、暫くどーなるのか経過観察したい。

マンションで民泊を認めると

・玄関やサロンや駐車場に毎日24時間酔っぱらった中国人が屯して大声で会話

・隣室で夜遅くまでドンチャン騒ぎされて、文句を言っても言葉が通じないから相手にされない

・戸締りをしないで部屋を出られなくなる、廊下や玄関に荷物を短時間でも置いておくとすぐに無くなる

・若い女性はしつこくストーカーされる

・女性は危なくて夜外出できなくなる

・廊下や駐車場にタバコの吸い殻やごみをポイ捨てされる

・ゴミの分別を一切やらないからゴミ捨て場が滅茶苦茶になる

・部屋に麻薬を持ち込んでアヘン窟みたいになる

・マンションの部屋で殺人事件が起きると事故物件として

大島てる CAVEAT EMPTOR 事故物件公示サイト
http://www.oshimaland.co.jp/

に登録されて、マンションを売ろうと思っても絶対に売れなくなる。

_________


私たち日本人は清潔で安全な国に暮らしている。どこの都市も夜になっても歩けるし、強盗や殺人に怯えながら過ごす必要もない。

行政もしっかりしており、生ゴミが捨てられたままになっていることもない。交通機関も時間通り運行している。多くの日本人はこれが当たり前のように思っているのだが、世界は「当たり前」が通用しない国が多い。

国外の多くの都市は「あそこには行くな」と言われる危険地区があちこちに存在する。それは欧米先進国でも同じだ。ニューヨークでもパリでもロンドンでも「迂闊に入ってはいけない犯罪多発地帯」がある。

そこに入ると「脅され、盗まれ、レイプされ、殺されても仕方がない」と思われるような場所がある。

日本の安全な都市に住んでいる私たちは「運が良かった」と言える。もっとも、いつまでこの運の良さが続くのかは分からないが……。
https://www.bllackz.net/blackasia/content/20180413T0125510900.html#Qp1...

>3537
>3538

3496、3536です。
3497さん、よく見たら「某リゾマン区分所有者」って書いてましたね。
遅レスですが、失礼しました。

>>3545
他の物件の事はよくわからないけれど、うちは日数関係なくミンパク禁止。

オーナーの友達が使ったり、社員に使わせるのはOK

>>3547 近所さん
これってホテルでも起こりえる。賃貸で需要もないし、となると尚更負動産になってしまう。

湯沢のリゾマン。売れやすさに関しては、全体としては売りにくい

とおもうけど、物件や　部屋の向きや　間取り　によってはすぐに売れる部屋もあると
購入前の数ヶ月間、不動産屋のHPを眺め続けた私は感じている。

最初に欲しかった物件。1週間ほど悩んだ末、見せてもらおうと電話したら売れてたしｗ


当時はラヴィも人気物件で　よく出回るワンルームの駅の方角向き　も100万で出るとすぐに売れてた。
逆向きの部屋は見たことが無い。
今は管理組合のゴタゴタで売れやすい物件ではなくなってしまったけれど、

今も駅に近くて綺麗な物件はそれなりに売れるんじゃないのー？
ナスパの隣のライオンズも人気だよね。低層以外の部屋ならすぐ売れそう


でも、売れない物件は数年売れてる様子ないよねー。
10万、20万の同じ物件がずーーーと不動産屋HPに載ってる。
売るの大変だと思う。

自分の事情だけで捨てるように売りたい物件って、
それなりに売れない理由はあるよな。
本当に売りたきゃリノベーションぐらいして
ピカピカにして、なおかつ好条件つけないとね。
タバコヤニとカビのままで1万円でいいって言ったって
なんか裏があるんじゃないかと勘ぐるよな。

>>3552 評判気になるさん
裏があるから、安いのでしょう。

>3541
>売れるまでに1年かかるか3年かかるかという所に効いてくるんだよ

７７７は脳みそ＊＊詰まってんのか？
日本中どこの不動産でもリフォームすれば売れやすくなるのはあたりまえだろ？
なにを湯沢に限った話にしてんの？

そして
>畳の表替え、襖の張替え をしないと誰も買ってくれない
これは嘘だと認めたわけだな。

ちなみにおれが売ったとき掃除以外なんにもしていない状態で売り出して3か月で買い手がついたよ。
知識もない癖にしったかぶりして恥ずかしいやつ。
デタラメばっかり並べてんじゃないよ。

ちょっと古いですが、、、

>所さん！大変ですよ 売れすぎてビックリ！？謎の中古マンション
2015年4月9日放送

>日本有数の豪雪地帯に建つ中古マンションが今、売れに売れている。
(中略）
>新潟県湯沢町ではバブルの時期に多くのリゾートマンションが建設されたが、バブルが弾けると売り買いが行われなくなり地元の人達にはゴーストマンションと呼ばれていた。しかし、この5年でそうしたマンションが1000戸以上売れている

そこそこ売れているようですね。
まあ、中古不動産は一期一会。条件によって、またたまたまのご縁によって売れたり売れにくかったり千差万別、一概には言えないですが、湯沢のリゾートマンションは買ったら二度と売れないなどと３流不動産ブロガーが垂れ流しているのは明らかなうそということです。

老後の定住用にはいいよね。

要はランニングコストが重要なのかな。物件価格がタダみたいなものだとすれば。

>>3554
＆
>>3555
に激しく同意。

あの物件やあの物件やあの物件は10万円でも売れないけど、
人気物件はわりとすぐに売れてますよね。

湯沢のリゾマンというと、インパクトのある100万円以下（むしろ10万20万円）の物件に目がいってしまうけど、
不動産屋との雑談から想像するに売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

＞売れ筋は数百万円あたりの物件のように思います

それだけ金出せるんなら、まともな人は湯沢じゃなくて湯田中や草津や山中湖や箱根のリゾマンを買うだろ

数百万でもリゾマンとしては激安だから売れはするんだろうけど、「売れに売れた」のは10万20万のタダ同然のが多いんじゃないの？
「俺のマンションは違う」と言いたいのはわかるけど。

本当の恐怖は20年後…憧れのタワマンは「時限爆弾」　マンション管理士が警鐘（前編）
2019/5/22 税理士ドットコム
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all



かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。

憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

マン点さんの記事を読んでやっぱりなと納得↓

所さん！激安マンションは売るに売れない”ババ抜きマンション”ですよ

>60代の男性画家が「50万円だから飛びついたけど、私の財産だと100万だったら買えなかったね」「意外に高い管理費や修繕積立金が負担」という発言。
>激安リゾートマンションには、永遠に払い続けなければならない管理費や修繕積立金もついているというのが激安たるゆえん。

>激安マンションに飛びついた後、管理費や修繕積立金の負担が大変なことや、売るに売れない”ババ抜きマンション”であることまでは、放送では伝えていなかった（全国で最も安い中古マンションは、10万円の”ババ抜きマンション”）。

みんなが困るからやっちゃダメだよ _ 買い手が見つからないスラム化したリゾートマンションを処分する方法



60 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:40:34.93
リゾートマンションなんて買うと後悔するぞ。

何が困るって、管理費／共益費／修繕積立費、それに将来の建て替え費用が出てくる場合も。

年に半分ぐらい、そっちに住むならまだしも冬に時々行くぐらいなら
普通にホテルに泊まったほうがよっぽど良い。


64 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:47:57.72
>>60
賃貸にすればそれらのリスクは全て回避可能。

家賃なんて家族が余裕を持って過ごせる広さでも5～7万円だから、月に1～2泊するならホテルより全然お得。
ホテルより部屋は広いし温泉は空いてるし、何より荷物を置きっぱなしにできる。



66 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 19:49:28.0

湯沢は新幹線があるから、ここにすんで時々東京に新幹線でいけばいいや、くらいの人もいるからね

でも、調べると、せめて３００万で眺望のいい角部屋とか買っておかないと
あとでババ抜きのババ状態で永久に手放せない

やるとしたら、ダミー会社たちあげてその名義だね
最後捨てるときは、管理費も固定資産税も、会社倒産手続きしてすべて終了。


246 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/23(日) 15:16:08.82

リゾマンはただの消費財じゃなくて、維持費が掛かるのに捨てられない（売れない）消費財だから性質が悪い。
満足できる物件が賃貸で出ているなら、賃貸のほうがいいと思うけどな。

自分から進んでババ抜きに参加したくない。


249 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/24(月) 03:36:48.83
>>246
知識なさすぎ。

高齢で財産ない人に譲渡する、ダミー法人作って偽装売却する、
無限に方法あります。
捨てるのは簡単だよ

今現在管理費滞納して放置されているのは、その人（法人）自体が実質的に破産、夜逃げ状態で、もう終わっているケース。

まだ本人元気なら、「切り捨て」は極めて簡単。


75 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:17:42.00

利便性考えると、湯沢でしょうが、永住老人が居ないという意味では苗場もいいかもね。

ただし、夏いったことある人はわかっているだろうけど、フジロック以外は、完全なゴーストタウン

寂しいを通り越して、恐怖を感じる
千と千尋の神隠しみたいな感じ


82 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:27:56.31

ぶっちゃけ、苗場はスラム化へのカウントダウンが始まっているけど、
あと何年もつか、それだけが問題。

仮に３年もつとして、ガンガン使いまくって捨てるなら、損はない
「財産」なんて考えると大間違い。使って捨てるティッシュペーパーみたいなもの

あと、スラム化して、どうなるかだね。

仕事場がないから、アジア系外国人の犯罪の温床にはならないでしょう

どちらかというと、地元民の普通のマンション化か、それとも老人ホームか。

ご近所つきあいとかしてしまうと、怪我、病気で車運転できない老人の介護、買い出しやらされるから、 絶対に近所つきあいはやってはいけないね。可愛そうだけど、高齢者がいたら完全無視。これを貫く。


86 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:39:13.89
>>82
いくらなんでも3年はもつでしょ。
維持のモチベーション以外はｗ

使い捨てられるといいんだけど、投げ捨て禁止だからなあ。


91 ：名無しさん＠ゲレンデいっぱい。：2015/08/18(火) 20:50:15.92
>>86
個人名義で買うのは危険すぎ。

３年であぼんと予測したなら、やっぱり法人ダミーで最悪倒産手続き
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/ski/1434758230/

>>3559
家と実家からのアクセスのよさで湯沢に買いました。が、
もし、草津に新幹線と高速道路が来ていたら草津に買いましたね。確実に草津です。
湯沢はアクセスが良くてスキーが出来るけど、町に風情が無いですから。

他のオーナーさんも、風情を捨てて交通を選び湯沢に買った方も多いと思います

>家と実家からのアクセスのよさで湯沢に買いました

家に近いなら日帰りで十分だな

本当はかなり簡単なことをもう数十年やらず、川端、駒子、そば打ち体験、湯沢高原、
ますどまりなどとピンとこないことを観光だなどと言って続けてますね。
森ビルみたいに欅坂や六本木ヒルズみたいな大胆な開発をして、駅前からオシャレだが
自然との触れ合いの多いレジャーに最適な町にすれば夏でも観光客でいっぱいになる。
山歩きでも安全で景色のいいコースを作って途中にベンチや東屋なども設置すれば
高尾山より面白い場所になると思う。谷川岳の半分は湯沢町土樽なんだよな。
今年、登山客が凍死しちゃったよ。

>>3566 評判気になるさん
山梨県でバブル期、街をオシャレにしたが、今はすっかり寂れてしまった観光地がありました。

谷川岳でいいのは一ノ倉沢だけ
新潟側の谷川岳はただの田舎の山で、見ても何の感慨も湧かない

苗場と四万温泉の間の国道の未通部分を開通させたり、ロープーウェイで苗場山山頂まで行ける様にすれば観光客は来るけど、湯沢町は絶対にやらない。


湯沢は何をやっても家族向けの観光地にはならない
見込みがあるのは風俗の里くらいかな

街をオシャレにしなくても、国道と県道すべてを白樺の並木道にすれば人気出るけど
湯沢は何故か桜の街路樹しか植えない
湯沢を吉野にしても観光客は来ないというのがわからないんだな。

湯沢にはアホしかいないから永遠に観光地にはならない

>>3569
珍しく同意できるレスｗｗ

白樺いいっすよね！テンション上がる！
ドライブで使う道だけじゃなくて、商店街のアーケード取っ払って
白樺並木にしちゃってもいい位ですよね。
駅でて突然の寂れた町はテンション下がるけど、白樺で誤魔化せば平気！
買い物客なんてそんなにいないんだし。アーケード無くていいよねｗ

そばうちやコマコなんてどーでもいいから、強羅花壇あたりの雰囲気をパクって
旅行者に媚びれば金儲けできるのにね。
交通には恵まれてるんだから。

町に「ここ乱雑だから片付けさせろよ」とか「見た目悪いから整備させろよ」とか
言う奴いないんだね。東京都の場合、石原知事やらもっと前から、主要な地域の
道幅広くさせたり、歩道を整備させたりとコツコツやってるよな。
まあ湯沢の場合、駅西口ロータリーの改良は失敗なような雰囲気だけどな。
本来なら広さ足りないから周辺の家壊してでも広くするぐらいのことやらないとな。

白樺は落ち葉と、実は種の飛散がものすごいので掃除が大変なんだがね。並木なんかにしたら排水口がすぐ詰まるだろうな。
カネを出すわけでもないヤツが適当なイメージだけで妄想してもなあw

>>3572 匿名さん
人が集まらないとカネも生まないよ。

>>3572
まじっすか・・・！

んじゃ、東口商店街の悲惨さを隠すのには向かないっすねー・・・
バス乗り場にでるとほんとにテンションが下がるからどうにかして欲しいのだけど･･･
安直でしたｗ

民家や商店が無い汚い道沿いなら白樺OKなのかな？？
白樺林をドライブすると気分いいです。湯沢にもあったら嬉しい！！

湯沢高原と公園付近は綺麗なんだけどねー