越後湯沢のリゾートマンション

今日は久しぶりに１日雨降りでしたので、田んぼの稲が元気そうです。
農家ではない私は、雨よりも晴れの方が好きですけれど、
雨が降った翌日は、より一層空気が綺麗になって、遠くまで良く見えるのが嬉しいです。
今夜はちょっとだけ夕焼けでした。
明日も頑張ります。(^-^)

まぁ、ベトナムは死亡者ゼロだけどな

リゾマン購入は壮大なババ抜き

不動産のプロはそのリゾマンが儲からないから、素人に売るのです


限界リゾマンのババ抜き大会

築40年以上経過してお化け屋敷になっているリゾマンも、リゾート情報サイトで紹介されていますが、危険な気配が写真から漂ってきます。


限界まで老朽化すると水周りなど基本設備が使えなくなり、修理するには建物全部を同時に工事する必要があります。

そんな事をしても築年数は40年のままで、物件を借りる人は新しいリゾマンを探すので、あまり価値は上がりません。

リゾマンの建て替えは法改正で簡素化されたが住民の同意が必要で、ほとんど不可能でしょう。


お化け屋敷になってしまって所有者も責任を放棄すると、最終的に自治体がお金を出して危険な建物を取り壊します。

リゾマンの所有権を法的に放棄する事はできないのだが、取り壊し費用なんか払いたくないので、皆雲隠れします。

自分が最後の所有者になってしまうと自治体から費用を請求されるかも知れず、誰か他の人に掴ませたほうが良い事になる。


田舎では高齢者ばかりの限界＊＊が増えているが、都会でも高齢者定住者ばかりの限界リゾマンが増加しています。

築40年以上のマンションは51万戸で、その50％では住人が60歳以上の高齢者だけになっています。

築40年以上のマンションは10年後に151万戸、20年後に300万戸に増加するのが分かっていて、防ぐことはできません。



儲かる物件はプロが押さえる

1995年に35歳でマンションを購入した夫婦は現在60歳で、もう60歳以上の高齢者に分類されています。

築40年以上マンションは空室率も高く、しかも賃貸では家賃が安いので、生活保護受給者などが住むようになります。

老朽マンションほど高額の管理費や修繕費が必要なのだが、支払う人がいないので設備が故障しても放置されます。


新築マンションが建てられるとまず分譲で売りに出され、不動産屋などが購入して賃貸物件になるが、新築なので高額家賃でも満室になります。

家賃は次第に下がっていき、築20年を過ぎると家賃を下げても入居者が集まりにくくなります。

この時点で不動産屋はビジネスを見切り、一般の不動産投資をする人が購入します。


場所が良くて購入費用が安ければ利益が上がるが、不動産屋が商売にならないと言って手放すので、一般の人が成功する事は多くない。

いくらかの利益が出るとしても、人件費や手数料に見合わない程度しか期待できない物件が、一般の投資家に流れてくるのです。

個人のマンション投資では「10年頑張ったけど、その間警備員のバイトしたほうが良かった」という人が多いのが事実のようです。


お金の計算で眠れない夜を10年間すごして、自分の物件を見て回ったり、クレームや修繕に対処するより、交通整理をする方が気が楽でしょう。

しかも10年後に不動産を売却して成果を計算したら、結局赤字だったというケースがまま在るのです。

不動産投資仲介サイトで老朽物件を「最初は低リスクでお小遣い稼ぎ」などと言って販売しています。


幽霊リゾマンの最後のオーナーには誰もなりたくない

プロがババを押し付ける手口

しかし不動産のプロが「これはダメだ、どうしようもない」というリゾマンが一般のサイトに紹介されているので、それで利益を得られるのかは疑問です。

プロたちが素人投資家にババを売りつける方法は無数にあるが、分かりやすいのは物件紹介サイトの期待利回りでしょう。

紹介されている物件の多くが年１０％以上で、中には２０％や３０％の高利回りを謳う物件も存在します。


様々な必要経費や税金などを差し引いた後の本当の利回りは、書いてある1割つまり２％前後だとも言われています。

業者による家賃保証制度が存在するが、入居者がいなければ家賃そのものを引き下げるので、実質的な意味が無い。

修繕費や管理費は築年数が新しいと安く、老朽化するほど高くなるが、その見積もりが最初から甘い。


「おとり物件」もあって広告の物件は最初から存在せず、条件が劣る物件を紹介されて契約してしまう。

投資ローンを組む人が多いが、銀行はローンを返済しない限り新たな融資に応じないので、自分の住宅ローンを組めなくなる。

女性投資家には男性勧誘員が恋愛感情を利用して不利な契約を交わし、もちろん男性投資家には女性勧誘員がつけられる。


とにかく契約前と契約後では仲介業者の態度がガラリと変わり、知らされていない欠陥が次々に発見されるのが普通です。

入居者が「筋の人」だったり、家賃滞納者が大勢住んでいたり、最初から架空の入居者を用意している例もある。

入居者全員が「サクラ」で契約直後に全員が退去した（実際は最初から誰も住んでいない）という事もあったそうです。

長いし、偏見に充ちている！

リゾマンの第一目的は資産ではなく快適に過ごせることだと思う。資産は極めて脆弱で例えばドバイはそのイメージ強いけどリーマンの後、危機がありました。今回もコロナの後、何も起こらないと言い切れる人は少ないでしょう。
　また30年リゾマンのインフラが保ったのなら水道、下水等の施設も外れという訳でではない。
　ただ資産性が30年でほぼ0になった物件もあるというのも事実で何か問題があるのも事実でしょう。けど日本では基本30年間資産性を維持し続けている物件の方が珍しいのですから仕方無いんじゃないでしょうか...。

湯沢町ではその築30年のスラム・リゾマンに湯沢に都会の極貧移住者を受け入れようとしているんだな。悲惨な結果になるのはわかってる。仕事もないのにどうやって食っていくのかな。

>>4457 マンション比較中さん
けど仕事がないのは終着駅の新潟も一緒。

湯沢の土人は農閑期にスキー場のバイトとか除雪で食っていたけど、地球温暖化でその仕事は消滅する。
東京から競合者を呼んだら更に農閑期の仕事が減って、醜い椅子取りゲームになる

湯沢の町役場はそういうのを全然考えていないんだな。

湯沢もそーだし、千葉の田舎もそーだけど、
移り住む若い人はフリーのイラストレーターなどのどこにいてもできる仕事の人じゃないとしんどそう

田舎は家賃安いけど、
田舎の会社で働くとなるとお給料に期待できないから。旨味少ないよ

湯沢（や湯沢以外の田舎）にすんで、その土地の会社に勤務して生きるのは私はムリかな。
東京で採用された後、田舎県の県庁所在地の支店に行って東京の給料で働くのならおいしそう。
現地採用組と同じ仕事して東京の給料！！

それか、コロナでリモート環境整備されて　終息後も継続して在宅可になる会社が多くなれば
田舎に引っ越すのもありかも

定年後なら湯沢やそのほかの田舎もいいね。
ちゃんとした病院があればなおよし。

別に湯沢の地元民がどうなろうが関係ないけどな。
遊びに行くために部屋を持ってるだけ。
遊べなくなったら売るだけさ。
だから大事なのは「多少高くてもいざとなったら売れる部屋を買っておけ」ってことだけだな。
10万の部屋がどうだろうが、本当にどうでもいいことだ。
そんなつまらんことでピィピィと、バカジャネーノw

そんな金持ちが湯沢のリゾマンを買う訳ないけどな

>>4461
たしかに。

前にひまわりが間違って公開してしまった雰囲気のパワポ資料をみたのだけど、
動いてるのは200万300万の部屋が多かった。
湯沢支店は他の支店に比べると単価は低いけど、成約件数は多かった。

10万円は話題性はあるけど　そんなに売れてないかも。
というか、売れないから10万円なんだよね。
10万円物件に関してはババ抜きというかほぼ全部ババかもしれない

>>4462
通常ならマンション買うのに200万だの300万だのは誤差みたいな金額だけど、湯沢ではその誤差のような金額で流動性のある物件が購入できてしまうから>>4461さんのいう「多少高くても」はそんなに金持ちでない人でも問題なく出せる金額

あと、元まっきんぜーのしゃちょさんが湯沢にスキー用物件を所有してるよ
あの人は湯沢以外にも別荘持ってるようだけど

しゃちょさんも所有できるし　私のような庶民も所有できる湯沢は　何気に貧富の差が激しいかもしれないね

>>4456 匿名さん
一昨年の9月にマンションを売却しました。バブル期に両親が購入。譲り受け毎年冬は雪山にこもりスノーボード三昧。結婚してからは夏休み、ＧＷ、年末年始や3連休があれば必ず湯沢に。資産性は全くありませんが家族での良い思い出、購入して親の代から30年使わせてもらい第二の故郷。自分の子供が引き継ぐ頃には色々な問題があるのでひまわりに売りに出したら３ヶ月で売れました(笑)売れてしまった時は正直寂しい。あれから２年ですが冬はベルナティオや中里の民宿を利用して湯沢にきてますよ。人それぞれの思いがあるのでああだこうだ言っても仕方ない。欲しければ買えばいい。投資や資産価値を求めるなら他を当たれば良いとおもいます。

せいぜい100から200万でも、十分に「いざとなりゃ売れる部屋」だろ。
そのくらいの安い中古車程度の部屋を買えるのがそんな金持ちかねw

現実が見えないくせにエラぶりたいだけの馬鹿なんだから、もう引っ込んでろよ。
お前に価値はない。

他のリゾート掲示板でも爪弾きにされてここに流れ着いただけの「かまってちゃん」。何でリゾート掲示板にこだわるかね。コロナスレにしても、立てるなら別の場所があるだろう。更新の多いスレ目がけて書き込むあたり、さみしがり屋さんと言ったところか。何処かにリゾート物件買って、自ら癒した方がよろしい。

>せいぜい100から200万でも、十分に「いざとなりゃ売れる部屋」だろ。
そのくらいの安い中古車程度の部屋を買えるのがそんな金持ちかねw

100から200万出せば草津や志賀高原のリゾマンを買えるという話だよ
湯沢よりそっちの方がいいだろ

外出自粛期間に暇だったので、この掲示板の過去レス読み返してたんです。そこで一つの仮説が。

湯沢のリゾマンに否定的な人、一人じゃないんだけれど、それらの人は777とちょっとニュアンスが違う。

777がこの数カ月間に書き込んだ内容にもヒントがあった。

長文コピペ連発→文句言われる
・備忘録だよ。
・教えてあげてるだけ。
・不動産屋が必死だな。

湯沢の温泉の泉質の話、リゾマンの温泉に循環式が多いこと、避暑地にならないこと。資産価値が低いこと。（この中でも特に資産価値の話には敏感。）

こんなことは湯沢にリゾマン持ってる人は言われなくても知ってる。

かまってちゃんがリゾートにこだわるのは、リゾマンオーナーにマンションを手放した方が良いと思わせたい。書き込みはそのための宣伝活動。

そこで思い浮かんだのが例のマイナス買取のインチキ会社。ひまわりをはじめとする不動産屋を目の敵にするのは、普通にリゾマンを取引されると出る幕がなくて儲けにならないから。

自分を含めて何人かが、不動産取得を疑うとその手の質問は全部無視。書き込みの目的を聞かれて、わざわざ備忘録だよと答える輩が？？？

最近はさすがに悪評も知れ渡って、商売あがったりなのか、自分の利益に繋がるようなことを書いちゃった。あー、なるほどと。

もしかして皆さん既にわかってました？

俺は暇つぶししてるだけだよ
相手してもらう必要はない

＞草津や志賀高原のリゾマン

スキー場としては嫌いじゃないんだけど、毎週末行くには不便なんだよね。
新幹線の駅から遠い。現地で行動するのも自家用車前提になってしまう。