阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

雲雀丘はショボいとかどうでもよく、住宅地なんだから商業施設なんていらないんですわ。

確かに

雲雀丘みたいな徒歩圏の住宅地だったら駅前ショボクてもいいんですよ、

気軽に電車乗って出かければいいし、座れるし。

でも山手台みたいなバス便ニュータウンとなると話しは別。

バスと電車の結節点となる山本駅前ショボかったら不便極まりないです、

乗り換え時に買い物や銀行等の用事も済ませられないし、

バスの本数少ないのに待ち時間の時間つぶしにも事欠く始末。

山手台だったらバス一本で便利な阪急川西能勢口・ＪＲ川西池田に出れる

南野坂・けやき坂のほうが余程マシかも知れないですね。

ここのアンチぐらいしか、けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。

山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。

またまた。
オモロいこと言われはる
地域発展を期待しない住民などおらんやろ

奥方殿に聞いてご覧よ、違う答えが出てくるんじゃないの？

＞８９０
＞ここのアンチぐらいしか、
＞けやき坂や彩都と山手台を同列に語ってる人はいないでしょうね。
＞山手台住民で山本駅前の利便性や発展に期待して買ってる人ははなから皆無。


山本駅の悲惨な程のショボさを指摘されて悔しい気持ちは分からないでもないが、

バス起点駅の山本があの惨状のままでイイわけないでしょう？

「駅前が発展しないほうが静かでイイ」なんて駅徒歩圏住民だけに許された贅沢な言い分。

駅から遠く離れたバス便山手台住民が言えたガラではありません。

ここの糞アンチの思惑とは違って、行政の調査でも山手台地区の市民アンケートでは
居住満足度が相対的にかなり高い水準という結果が出ているようです。

不満が少なく居住満足度が高いという結果が出ているのが現実です。

重要なのは中学校区ごとの「全く同一条件のアンケート」で相対的な居住以降の満足度が比較できる資料だという事です。

ごめん、川西能勢口徒歩5分以内のマンション住民で、子供が出来たため今土地を探しているところなんだけど、ここ一連の流れを見た感想はどこかの業者が必死で山手台を貶さなければならないほど脅威に感じているんだな、なんだよね。
興味を持って調べたら、山手台いま完売(一部商談中で空きなし)してるやんか。
川西は阪急百貨店にスーパー3箇所、モザイクボックスやらベルフローラなど利便性はダントツだけど、新築注文戸建はほぼ絶望的だしな。

山本＝山手台　座れん、何もない、不便すぎアリエヘン

というような人間は例外無く悲惨な住宅に住んでいるんだよな。

山手台、結論は残念な場所、以上

山手台東の北部はロケーションはかなり良好。
自然環境、開放感、眺望。
北公園に行けば分かる。誰もが気持ちよい場所だと感じる良さがある。
ただし残念なのは、そのロケーションを活かす開発が行われていない事。
画一的な小さめ区割りとか、コンクリート打ちっぱなし擁壁とか
わざわざ立地の魅力をスポイルするような開発が進められている。

山手台は不便だけど安いから何とか売れてるんだよ、この安売り路線をわざわざ転換する必要なし。

角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、リーマンショック後から現在の地価水準を考えると決して安くも無いね。安いから売れているという指摘は全く間違い。むしろ駅から遠く造成もコスト抑えているわりに値段が下がっておらず、相場を考慮すると逆に値上げしているのに売れている。
駅近も含め一般的な土地が2008年から2～3割程度は下落したが、山手台は東3丁目に対して販売価格が1割程度しか下落していない。駅からも遠くなり大幅に安っぽくなっているにも関わらず。つまり実質は値上げしている。

正確には「安っぽくしても良く売れている」ですね！

北部も造成にコストかける必要ないですね。

私はやはり西雲雀丘がよいかな。
雲雀丘花屋敷駅から歩いて8分。ほぼフラット。

50坪くらいで5000万円台。

高い擁壁を打ちっぱなしにするのは、コスト以前のモラルの問題。
景観や自然環境との調和や下から見上げた時の遠景に甚大な悪影響を与える。

一度は破綻した分譲地なんだから、そんなん、かーんけーなーし！

売れりゃいいんですよ、売れりゃぁ～

当初の山手台の方針であった敷地面積（平均70坪～）、擁壁の自然石外装のこだわりは貫いてもらいたかったですね。

でも価格上昇したら買えなくなるから、とにかく小さめのローコスト宅地でお願いします。

↑は割高な坪単価で売りたい分譲業者の論理。
消費者からしたら実際は土地を大きめにしたほうが割安かつ魅力的になる。
平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。

幼稚園ができるようです。
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070201000000-ks23-0898....

>>905
同感。２ｍ以上のよう壁でRC打ちっぱなしはよろしくないです。

>>909
>>平均50坪ちょっと2200万より、平均70坪2800万のほうが空間的にも
>>街並み的にも魅力的な住宅地になるのは明白。



宅地２２００万なら買えても２８００万だったら１次取得では買えない人多くなっちゃいます、

どうせ大きい上物建ててれないんだし阪急さん土地は高くても２０００万前半迄でお願いします。

と、次期山手台街区で建売or建築条件付分譲予定の業者が申しております。

と、東３丁目を高値づかみさせられた既存住民が北部安売りで更なる自宅価格の下落を招くことを懸念しております

>909
そりゃ同じ場所で坪単価が87.7%に下落してくれるんなら、70坪のほうが良いなー。

ああ、ごめん90.9%だったか。
それでも同じ条件で1割安くなってくれるなら、価値があるなー。

>>915
実際、そんなもんですよ。
230㎡の区割りだと180㎡程度の区割りより土地の原価は10%以上安くなりますから。

小さい区割りにするほど、街区全体の道路面積の割合が大きくなりますし、擁壁の造成コストが高くなります。
例えば同じ傾斜地で100坪の宅地の造成コスト（大部分は擁壁工事）は50坪の宅地の造成コストの2倍にはならず、ずっと安いです。

幼稚園できるんですね。
デベロッパー負担ではなく行政による山手台への投資は史上初かな？

坪単価なんて関係ないんですよ。

とにかく山手台で建売り４０００万円がイイんですよね。

阪急さん期待してます。

幼稚園の話は山手台への投資とかではなく、手狭になった既存の幼稚園を土地が安く広い場所に引っ越すだけのこと。ずいぶん前から計画ありましたよ。

どちらにしても、市立幼稚園は正直やめたほうがよいかと。見学に行って、そのガラの悪さにびっくり。金色に髪の毛を染めたガキがいたり、いきなり叩いてくるガキがいたり…。私立と比べたら天と地の差。ただ、先生はよかった。子供もかなりのびのび。私立よりは鍛えられる。イジメに対応できそう。

かといって雲雀幼稚園から雲雀小だと世間知らずのとんでもないアホボンになってしまう可能性が高いです

>902
>角地じゃない南向きの土地で坪45万、北向きで43万ぐらいしてるから、
>リーマンショック後から現在の地価水準>を考えると決して安くも無いね。

あの不便な彩都でも、山手台の様な建築条件無しの土地を買おうと思えば、
坪５０万するから、十分安いのでは？
彩都で最安値のセキスイの条件付も、土地６０坪以上、擁壁、建物が
高額になるから、ここの様に安く建てられない。

彩都が高いから、山手台を検討する人も多いのでは？

彩都の条件なし土地は、単にURが値下げしないで割高な価格設定になっているだけと聞いた。
実際、売れ残ってる。

山手台住民で彩都を検討した人は殆どいないと思いますよ。
私が聞いた限り1人もいないです。

それに山手台と彩都では全く購入者の不動産取得価格が違いますからね。

彩都はモノレール開通前に買った住民も含め今までの全分譲宅地の平均は坪30万台（40万以下）ですが、山手台は既存住民の平均は坪70万以上ですから、上物のグレード感も含めクラスが全く違います。
4丁目以外の山手台（平均1億）と彩都の戸建街区を歩くと分かります。

>923
今検討してる人に、山手台が昔は高かった話をしても仕方ないと思いますよ。
ここ３年ぐらい前（東３丁目以降）からは、ずっと彩都の方が高いですから。
それと、山手台を購入した人で彩都を検討した人がないのはそりゃそうでしょ。
逆に彩都住人で山手台検討者は多くいますよ。
両方検討した人の多くは彩都に決めたってことじゃないかな。
そう言えば、２年ぐらい前に、｢山手台、彩都、箕面森町のどこが良いですか？｣
みたいなスレッドが有りましたね。
価格帯が近いニュータウンだから、比較する人は多いでしょ。

因みに、３年前から同じ建築条件なしで販売してる阪急の価格設定は、
山手台坪４０万台で６０坪以下の狭小地に対して、彩都は坪５０万で６０坪以上の土地
ですから、坪単価も広さも彩都の方が上ですよ。
山手台は３０００万以下が殆どで彩都は３０００万以下の土地が殆どでしたね。
それでも彩都の阪急の土地は完売してます。中には７千万の土地もありましたが・・・。
ミニバブルの頃に売り出していた西２丁目頃の価格を
引き合いに出してもしょうがないことをいい加減気づいたらどうですか？
少なくても、今検討している人は、山手台は不便だけど３０００万以下で
土地が買える手頃な分譲地としか思ってないです。

山手台と彩都が競合関係にあると思ってるのは販売関係者だけなんじゃないかな。
皆がみな梅田で仕事してるわけでない。彩都を選ぶ人は北摂で仕事してるひとが多いだろうから、そういった人には山手台は不便だから検討対象外のはず。

北摂で仕事してないけど、彩都と山手台の両方検討した。
彩都は、梅田、難波に加え、新大阪、伊丹にも行きやすいから、
出張の多いビジネスマンにもそこそこ人気がある。
何より、モノレールも地下鉄も座って通勤できるのが良い。

彩都は坪30万台以下じゃないと売れなくなってきています。
坪50万でさばけるなら建売業者に坪30万以下で卸売りしたりせず、
阪急とURが自ら殆ど条件無しで販売します。そのほうが遥かに利益率高いですから。

売れなくなってきているからやむをえないのです。

山手台は安っぽいミニ戸建路線にしてからよく売れるようになってきたね、

田舎っぽいイメージの山本からバス便立地だから仕方ないですけどね。

>927
彩都が坪３０万台じゃないと売れないんじゃなくて、建築条件付きのだからだよ。
あまり事情を知らない人かな？
彩都で、坪４０万以下は、
・スピガタウン（坪３８万）：地元工務店の建築条件付き
・マストステージ彩都：セキスイの建築条件付きで、擁壁代や建築費が高いから総額で変らない。
　　　　　　　　　　　こちらは、まだ未販売
の２つで、どちらも建築条件付き。
それで、今販売中の坪３８万のスピガタウンと坪５０万の大手ＨＭの建築条件付きで、
どちらが売れているかと言えば、実は大手ＨＭの方が売れてる。
建築条件無しで坪４０万で売り出せば、そりゃー山手台より売れるでしょう。

たしかに、山手台と彩都なら、彩都選ぶわ。

建築条件付業者に卸している価格は坪20万台です。

URや阪急が直接エンドユーザーに売れば儲かるのに、卸売りするのは坪40万以上では売れなくなってきているからです。

単純にそれだけの事です。

自社の営業だけでさばけるうちは分譲業者や建売業者にバルク売りしたりしません。

彩都は交通不便なのに（駅から徒歩15～20分の彩都内の平均的な立地で梅田まで70分、乗り換え有り）無駄に規模が大きくてまだまだ在庫があるから大変でしょうね。

千里中央で乗り換えて御堂筋線に乗車するまですら自宅から40～50分かかりますから（箕面森町と変わらないか場合によっては箕面森町より遅い）、大阪市内への通勤は厳しいです。

北摂に職場がある場合はともかく、新大阪以南に通勤する人は考え直したほうがよいですね。後悔する可能性が高いです。

新大阪以南というか、御堂筋線梅田以南に通勤する方こそ千里中央から直通で座って行ける彩都でしょう。

山手台だったらバスでたどり着いた山本から立ったままで梅田(茶屋町)へ出て、そこから御堂筋線梅田駅への壮大な乗り換えでフラフラにになっちゃいますよ、そこからまた超満員ですからね。

彩都はモノレール＋御堂筋線ともに始発駅で座ってい行けますからね〜毎日の通勤の疲労度が全然違うでしょうね。

↑行きはよくても帰りしんどくない？帰りは座れんだろ？

帰りも梅田か新大阪で座れること多いよ、モノレールも千中から座れるし。
でもやっぱり混雑集中度の高い朝ラッシュ時に朝刊読みながら座れるのは大きいわな。

・モノレール千里中央から御堂筋線

・モノレール山田から阪急千里線

・モノレール南茨木から阪急京都線

・モノレール蛍池から阪急宝塚線

・阪急バスでＪＲ・阪急茨木

・阪急バス(間谷住宅)で千里中央・北千里


☆彩都なら目的地にあわせて色んなルートが選べますけど、
山手台ですとバスが何にも無くて座れない阪急山本止まりなので梅田茶屋町に出るしかありません、
神戸方面へも出にくそう。

彩都西駅は人口増加に伴いモノレールが確実に座れる状況じゃなくなってる。
確実に座る為には余分にはやめに出る、もしくは一本遅らせるなどの余分な時間が必要。

千里中央からの乗車も一本遅らせないと座れない。

つまり確実に座って通勤する為には、ただでさえ長い所要時間をさらに延長する必要がある。

あとたまに山本は座れないが、雲雀は始発多く座れるなどという意見があるが、山本利用者も雲雀始発に乗れるのだから（川西からバックする利用客とは違いキセルにはならない）、雲雀同様に座って通勤する選択肢も普通に選べる。

山手台住民は普通にＪＲ中山寺利用者も多いですよ。
車送迎や原付で５～１０分（街区による）。
ジオグランデの所で右折して電動アシスト自転車でも可。
若しくはこの方法を実際に使う住民は殆どいないだろうけど
西４丁目の北部の住民なら、五月台の停留所まで５～１０分歩いて
阪急バスでＪＲ中山寺に出る方法もある。

ＪＲ中山寺から新大阪や三宮までは彩都から新大阪や三宮より
ずっと所要時間短いです（新大阪までは乗り換え無しの便もあり）。

平日朝７時３０分発の所要時間

中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
中山寺～新大阪　３５分

彩都西～三宮　８０分
彩都西～梅田　４７分
彩都西～新大阪　４０分

阪急は近い将来北ヤード新線（新大阪連絡線）が出来るので、梅田での乗り換えより遥かに楽な十三駅構内の殆ど歩かない（階段やエスカレーター程度）らくちん乗り換え1回で、中之島・淀屋橋・本町方面に（四ツ橋線の肥後橋駅、本町駅）生けるようになります。

まぁ、着席してゆったり新聞が読めるという対価があるのなら、高い運賃と1時間弱の乗車時間もOKということでいいのじゃないですか？

＞９３８

電動自転車がお好きみたいだが反則ネ(^^)

ちょうど真ん中ぐらいでたいそうな乗り換えがあると座って通勤できるメリットは薄いですね。

彩都みたいに

待って座って20分乗車　乗り換え10分　待って座って20分乗車　

みたいな慌しい通勤よりは、新三田～大阪みたいに

座って乗車50分

のほうがまだいいですね。後者は不足しがちな睡眠時間を補う為に寝る事もできますし。

>>中山寺～三宮（ＪＲ三ノ宮）　３９分
>>中山寺～梅田（ＪＲ大阪）　２３分
>>中山寺～新大阪　３５分


公共交通機関の通じてないＪＲ中山寺からの所要時間に勝手に置き換えたらあきまへんで。

残念ながら宝塚市・中山台自治会・阪急の取り決めで山手台⇔ＪＲ中山寺は阪急バス走らせないらしいね。

地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。

阪急バスでＪＲ中山寺行く必要なんてないでしょ。

殆どの家庭は家族にマイカーで送迎してもらってますよ。

９４３『地元で疎外されて現状より投資・発展が一切望めないのが山手台。』


ご心配なく、いずれ投資してくれますよ
最新鋭の ゴ ミ 焼 却 場 を・・・
だから建売業者に丸投げして売り逃げましょう！○急さん！

長尾山トンネルの向こうにクリーンセンターできる話が本当だとしても（ガセネタの可能性も高いが）、ゴミ収集車の半分以上は中山台を通る事になるでしょう。
全部山手台を通るなんて事になったら、宝塚の利権勢力である山本周辺の造園・植木業者、地主達がキレるでしょう。山手台に議員はいないが、麓のロータリー付近には何人か議員がいるし有力地主が多いからな。

残念でした。

山手台開発・長尾山トンネル・市営霊園・新名神ＳＩＣ誘致・クリーンセンター移転は５点セット。

市会議員・地元(西谷・山本・中山台)有力者で知らない者など居ない、折り込み済みの案件。

知らない者がいたとしたら市政への影響力が無い人物だという証拠。無視。

市内全域からの収集車は阪急アンダーパスを有する山手台幹線(８割)・十万辻峠経由(２割)がメインルート。

あ、８割・２割は環境部の通行予測です。
たとえ収集車の通行ルートを振り分けしても収集員達は言うこと聞かないです。
踏切がなく走行しやすい山手台ルートを通ると思われます。
就業時間すらまともに遵守出来ない人達ばかりですから。

交通機関の話題で形勢不利になったと見るや別の話題にすり替えたな。(笑)

山手台幹線沿いに「ゴミ焼却場反対！」の横断幕が躍る日が来るんですかねぇ？
あれは著しく美観を損ねますよねぇ〜
おそらく阪急は撤退したあとでしょうけど、、、
地元選出市議ゼロで市政に疎い他所者が多い山手台自治会には為すすべがないもんね。

>944
車で送ってもらわないと不便な所に住むのは流石に嫌だな。
バス便も少なくて、その上、山本なので分からんでもないが・・・。
バス便ニュータウンは、これだから困る。

９５０
ごみ収集車通過の反対運動？？？
そんなの出来ないですよ。
山手台幹線は市の南北バイパス道路として開通してますので「通過反対」に正当性はありません。
事実上は山手台住民の負担で出来たようなモノなのに気の毒ですけどね…

山手台は住宅が建ち並ぶ片側１車線の坂道幹線を通過交通(三田へ抜け道・新名神アクセス・ゴルフ客・墓参り・農業振興・ゴミ収集車)が排ガス・騒音を撒き散らす欠陥構造。

彩都・北摂三田・千里・西神・須磨・泉北・多摩など著名なニュータウンは何れも通過交通と域内幹線を完全に分離しています(千里ＮＴと新御堂筋の関係)

山手台は今後も増大するであろう通過交通の悪影響をダイレクトに受け続ける。

山手台が失敗バス便分譲地と揶揄される理由の一つがコレ。

残念ながら、山手台の麓の山本周辺はあいあいパークも含め宝塚市東部の観光資源の重要エリアですので、ごみ収集車がひっきりなしに通るような状況にする事は市としてもありえないでしょう。

つまり長尾山トンネル向こうにクリーンセンターができた場合は、中山台ルートがメインになるという事です。

残念ながら決定権は市議・市長(事実上職員組合)にありますので中山台ルートは有り得ません。
そして１７６バイパスや旧１７６からのメインルートを環境部として指定することは有りません、
ごみ収集車運転手が走行しやすい経路を走るのみです。
たとえば中山台や中筋山手付近でゴミ収集したパッカー車は当然中山台から長尾山トンネルへ向かうでしょうけど山麓以南からのパッカー車は踏切待ちがなく走行しやすい山手台を通過するでしょう。
なぜなら山手台を貫いている幹線道路は南北にクルマを通すための「バイパス」なのですから。

まァ仮に協定を結んだとしても(まず有り得ないが)そもそも彼らは指定経路を守ることなどありません。

近隣住民の立場から言わせてもらうと、自分達の出したゴミを回収している車の通行ルートを自分達の都合のよいように予め指定させようとする姿勢は感心しない。
ましてや、住民でもない者が面白おかしく書き立てることではないな。
実際に問題が発生した時点で、住民が声をあげて是正していけばいいこと。

政治の利権云々はよく知りませんが、客観的に見ると、新名神ができて交通量が爆発的に多くなったとしたらら、中山台を貫く道路を整備して阪急と立体交差にするような気がしますけどね。

よく通りますが、中山台の道路は余裕ある片側二車線ですし、片側二車線区間以外も拡張が比較的容易のように思います。山手台の道路は阪急のアンダーパスこそあるものの、申し訳ないですが道路自体にそんなキャパはなさそうですし拡張は無理でしょうから。

とは言っても、仮に上記になったとしても、抜け道として混雑することは確かでしょうけど。

新名神の影響はあまり無いようです。中国道（現在12万台/日）から3～4万台が新名神に流れ、中国道の混雑が緩和されるので、宝塚市民は新名神は殆ど利用しない（1日数百台程度の影響）との市の予想です。
山手台の幹線の主要な混雑理由は、中山台住民の通過交通とゴルフ客です。

コンクリート打ちっぱなし擁壁の宅地は安物買いの銭失いです。
15年もしたら100%こういう色になります。
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
（これは新しいマンション＝ジオグランデ山手台だけど擁壁は造成から10年以上経過している）

マンションと違い戸建の分譲地は擁壁が住宅街のイメージを決めるので、真っ黒に汚れた状態の擁壁が
そびえる街は同じ立地条件でも大きく土地価値が下がります。

購入時に何パーセントか高くなっても自然石を使っている分譲地は、将来の資産価値の下落率が
相対的に低くなります。

自分でタイル貼りたいので自然石やめて下さいね。

一律お仕着せの街並みは良くないです。

擁壁面積の大きい（高さがある）分譲地が打ちっぱなしで分譲されたら、建築費や外構費用をあれこれやりくりする過程で擁壁の仕上げなどは真っ先に削られる（その時点では重要性に気づかない）ので誰も擁壁の仕上げしないです。
そして十数年後には不気味なコンクリートが圧迫感を与える異様な街並みができあがります。

とにかく山手台で安く家を建てたいので宅地にコストかけないで欲しい。

>>961

その通り。

分譲地買う人ははじめて注文住宅を建てる人が殆どだから、擁壁や外構の重要性や
街並みに及ぼす影響について、当初はあまり認識していないんですよね。

夢を適える為にあれもやりたいこれもやりたいとなって予算が膨らんで、そこから
出せる金額まで削減していく段階で、建物の仕様が優先されますから、擁壁の仕上げが
残る可能性は相当低いです。

だから街並みを担保する為には、デベロッパーが擁壁に自然石仕上げを施したり
あるいは建築協定で擁壁の表面仕上げを義務付けたりする事は重要なんですよ。

＞９６４
＝９６２であって９６０やろうなあ

コンクリのほうがいいとか
本当に検討している人間ならありえない意見

うーん、住民が自然石貼りの擁壁にこだわりたいなら自治会が動いて建築協定でも作ったらどうかな？
でも山手台の北部は不便だし、高圧線や鉄塔がやたら視界に入るし…
これから検討する方には区画小さくして、とにかく安くしてあげないとアソコは売れないと思うよ。

西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。

西４丁目は良く売れましたね〜
堀込ガレージじゃないので私は見送りましたが・・・
やはり立地に劣る場所は区割りを小さくしたり価格下げる工夫が絶対必要ですね。

と、営業が申しております。

>>967
>>西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
>>西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
>>他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。



住民さんが何とか化粧擁壁の街並みを維持させて自分たちの家の価格目減りを少しでも食い止めたいお気持ちは痛いほど良く分かりますが、残念ながら西２丁目辺りが分譲(平均１億円)された時代とは状況が全く異なっているんですよ、ましてや次期分譲街区は悪立地ですので西４丁目同様の低価格路線は避けられないでしょう。

本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

今の山手台（西4丁目等）は東3丁目とかと比べても、かなり割高になってる。
小さくなってしょぼくなってるわりに、坪単価が他の地価動向に連動するほどは下がっておらず仕様は大幅に悪化している。

本当に検討している人なら、もう少し大きめでもう少し外観に気を使ってもう少し割安にしてほしいというのが普通の意見でしょう。

擁壁をちゃんと自然石で仕上げても、70坪2800万以下でじゅうぶん販売できますよ。土地大きいほうが坪単価ベースでの原価は大幅に下がりますから。土地小さくて擁壁コンクリ打ちっぱなしで55坪で2450万がいいといってるのは業者側の論理。

２４５０万円！?
高いですよ、坪単価の問題じゃないんです、
あの場所なら２０００万円以下にしないと・・・
もしくは建て売り４０００万円くらいが妥当。

＞本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

実際西４丁目はそれで良く売れましたよね？

よく山手台北部は場所が悪いという人がいますが、山手台東の北部は立地悪く無いですよ。
むしろ西4丁目よりずっと良いです。
山手台で一番ロケーションがいい北公園と同じ立地ですから、山手台で一番気持ちが良いエリアです。

西4丁目のほうが鉄塔や高圧線も近く目立っているし西下がりで地勢も良く無いです。

西4丁目のほうが優れているのは阪急オアシスの近い、バス停に近いといった事ぐらい。

北部は坂がキツそうですね、そのわりに高圧鉄塔・高圧線で眺望も良くないみたいだし、建売住宅４千万迄でしょう・・・

山手台北公園からの眺望と同じような眺めですから、高圧線や鉄塔などは殆ど気になりませんね。
山手台の中で最もスケール、開放感のある眺望が望めるエリアです。

山手台北公園に行かれた方から、立地や眺めが悪いとか、高圧線が気になるなどという意見は一度も聞いたことがないです。

ほぼ全ての方が素晴らしいロケーションだと褒めますね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。

しかし北公園周辺の東5丁目で高圧線が気になるというのはまず無い。西側の高圧線も東側の高圧線もかなり遠い。

住宅街で高圧線が気になる（不動産価値にとってマイナスになる）のはせいぜい鉄塔や電線から水平距離で100～200m程度まで。

＞西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、
＞土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。


西４丁目は、それでも総額を抑えたから良く売れましたよね？

いま造成中の新街区も悪立地だけど総額４０００万くらいなら

充分検討に値するんじゃないかなァ。

むしろ逆ですね。

西4丁目より今造成している山手台東の北部エリアは立地やロケーション（地勢含め）が良いですから、

魅力的な土地が適正な坪価格で出れば、価格帯が西4丁目より高くても（例えば100坪で3000～3500万とか）

買う人はいくらでもいるでしょうね。

この厳しい景況で諸費用も含めてトータル４５００万を超えるとパッタリ買える人が居なくなるみたいです。
ましてや沿線不人気ランキングでワースト１の山本からバス便の裏山では１００坪など荒唐無稽です。
あの場所なら１００坪で３０００～３５００万より５５坪で１８００万くらいが売れ筋となるでしょう。
まぁデベも西４丁目の低価格路線が好調だったのにわざわざ冒険しないと思いますけど・・・

つい最近分譲された東３丁目で１００坪以上の土地は結構ありましたけど、普通に売れてましたね。
そのあたりの家は概ね総額で８０００万～１億以上です。

山手台北部は総額４０００万以下でないと売れないなどという荒唐無稽な意見は、事実を無視しているので話になりません。

沿線不人気ナンバー１は山本ではなく中山のバス便ニュータウンの中山台ですからねぇ。

中山台の土地（更地）は、山手台で一番安物で立地が悪い西４丁目の取引価格よりもっと安いですよ。

つまり中山台＝不動産市場で評価が最も低い＝不人気＝沿線不人気ナンバー１という事です。

中山台は、沿線で一番汚くて終わってる阪急中山駅南口ロータリーから２０分ぐらいクネクネ道を通ってようやくたどりつくとんでもない山奥です。しかもしょっちゅう阪急の踏み切り付近で渋滞して車が動かなくなる陸の孤島です。

そりゃ悲惨ですから、不人気ナンバー１も当然の悲惨な立地です。