阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

>>845
＞８４３概ね事実でしょう。
845=843=841

長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。

８４７クリーンセンター移転新築場所

けやき坂へ向かう県道との分岐点あたりですよ。
現況は山林なので造成工事と進入路取り付け工事は必要ですけどね。

>835
>彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
>駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
>モノレール開通前の値段に逆戻り。

彩都で安く売り出した土地は、セキスイの建築条件付きだからだよ。
土地を安く売っても建物で回収できるからね。

人気がある土地は建築条件付きが多く、人気が無い土地は建築条件なしが多いのは
不動産業界では一般的だよ（笑）
彩都も建築条件無しは、坪５０万だけど順調に売れてる。

その点、山手台は、建築条件無しも安いからいいね。

＞８４７
＞長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。


山の中なんだから整地された空地が都合よく準備されてるわけねーだろw

今度のマストは近くの、同じ系列で同じく条件付きの積水（コモンヒルズ）と比べて坪単価は半値近い。区画数もそこそこ多いから、周辺の相場に影響することは間違いない。既に買った人たちにとっては面白くないだろう。
それでも安く設定しなければならないのは、販売不振が深刻なのかなと思う。
経済の先行きが厳しい中、家は手放す時のことも計算に入れる必要があるから、ただでさえ売りにくい戸建を利便性が高いとはいえない場所に買う人は多くないだろう。

＞彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。


山手台の直近にゴミ焼却場が出来て生ゴミを液ダレしながらパッカー車がビュンビュン走り出したら、さすがに「ポテンシャル高い」なんて言ってられなくなるやろね。

山手台派でも彩都派でもないのですが、クリーンセンター移設の話は本当なのでしょうか？

「市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる」
とありますが、クリーンセンターが長尾山トンネル抜けたすぐのところに移設されれば、宝塚市議会有力議員さんと住んでいると書かれている中山台も嫌がるのではないですか？

確かに。

同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

やはり梅田まで25分270円で直通の阪急本線駅と、梅田まで乗り換え地獄70分740円の
モノレール支線の停留所（彩都西駅）では差が大きいようです。

２５分？朝は３５分かかりますよね？
あと山手台は典型的なバス便ニュータウンなんだからバス賃を意図的に省略したらダメですよ、
山手台から梅田まで４８０円かかるでしょう。

そのバスも最近は座れなくなってきてるらしいが、
吊革持ってクネクネ急坂道をバスに揺られて降ろされるのは
沿線不人気ワースト１の山本駅(駅前に肥溜め以外何にもない・座れない駅で大阪から最も遠い)

その山本から満員痛勤急行に揺られること３５分、たどり着くのは梅田の北の端っこ茶屋町の阪急梅田。
ようするに梅田茶屋町止まり。(山手台のオッサンが「梅田、梅田」を強調するのはココ、梅田から先へは不便で初乗り料金課されて運賃がハネ上がる)
そこから淀屋橋他へ出ようとしたら地下鉄梅田駅まで超大混雑の中を１０分以上かかります。
たどり着いた地下鉄梅田からは御堂筋線のマタマタ超満員電車。
山手台から淀屋橋まで６８０円。
宝塚山手台から大阪都心の御堂筋沿線へ通勤しようとしたら全く座れることなく、そこには想像を超える痛勤地獄が待っているのです。

一方彩都は千里中央で時間を要する乗り換えは生じますが肥溜めしかない山本駅前なんかと違いデパート・スーパー・家電量販店・書店・図書館etcなんでも揃っていますので帰宅時にウィンドウショッピングを楽しんだり買い忘れを済ませたりすることだって可能です。

山手台と違って彩都西・千里中央ともに始発駅ですので御堂筋線新大阪・梅田・淀屋橋・本町・難波・天王寺までも座って通勤することが可能なのです。

【結論】

宝塚山手台→痛勤地獄

彩都→座って楽々通勤

>856
じゃあ、何で売れないんだろう？
そんな魅力的なところなら山手台より売れていないとおかしいし、坪50万円前後で販売中のところにわざわざ30万円前後で売り出す必要があるの？

誰が見ても彩都は悲惨な僻地ですからね。

乗り換え苦、高交通費、遅いのトリプルコンボ。彩都と比べたらまだ西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

８５３クリーンセンターはあそこが有力移転候補地であることに間違いないですよ。
もともと山手台造成・長尾山トンネル開通とセットの長期計画です。

山手台みたいに著しくグレードを落としてミニ戸建て化を図るしかないか・・・

彩都で駅から15分表示の土地って、普通に歩くと実際は信号やら階段やらなんやらで20分はかかりますからね。
余裕時間を入れるとモノレール発車時間の23分前ぐらいには出ないと無理です。

ようするに北大阪急行の千里中央駅までドアツードアで50分はかかる（徒歩と待ち時間で23分、モノレール21分、徒歩5分の合計で51分）って事です。

デイタイムでも山手台から阪急梅田まで出るよりも、彩都の徒歩10～15分表示（不動産業者）の場所から千里中央まで出るほうがぜんぜん時間かかります。

たしかに宝塚山手台も安っぽくなってから良く売れてるからね〜

これで北部の残り１千戸も方向性は決まったな(笑)

・川西能勢口…日生エクスプレス増結用始発あり・ＪＲ川西池田・沿線屈指の商業集積地

・雲雀丘花屋敷…始発多数あり

・山本…座れない・寂れた生協１店のみ

・中山…座れない・ＪＲ中山寺・近くにダイエーあり

・売布神社…かろうじて座れる・駅前再開発ビル

・清荒神…座れる・中央図書館

・宝塚…始発駅・ＪＲ宝塚・商業集積地


☆座れなくて阪急乗るしかない山本が沿線不人気ワースト１に選ばれるのも無理はない☆
★山手台はこんな山本からさらにバス便★

>>西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

マシとはなんだ！
山手台みたいな破綻した地方銀行が造り損ねた失敗バス便分譲地が言えたガラか！(爆笑

「爆笑」じゃなくて「激怒」の間違いですね。
痛いところを指摘されてしまって。。。