契約破棄・・・

安くし過ぎたとは何がですか？土地？建物？
仲介屋は仲介手数料で利益を得てますから、少々売買価格が上下しようと関係無いと思いますし、それより普通は売買を成立さす事に尽力するはずですけどね。
なので仲介屋の上司の許可云々は？です。何かごまかされてませんかね？

売り主が売りたく無くなったとか、違約金払ってでも他にもっと高く買ってくれる買い主が現れた。とかじゃないですかね？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

うさんくさいが違約金もらえてラッキーぐらいに考えて、
別の不動産屋で新たに土地探しを始めた方がいいのでは。

みなさん、ご回答ありがとうございます。
その仲介をしてくれていた不動産屋は、工務店を抱えているので、そこで施工をする、という流れでした。
そこでの交渉の際、建物代金を坪単価５万ほど値下げしてくれました。
その時に、値下げできない、と言われればそれまでだったんですが、けっこうすんなりと応じてくれたので、あとはローンの審査を待つのみでした。
不動産屋に預けた、土地の手付金と仲介手数料は全額戻ってくるようですが、不動産屋に違約金等の請求は出来ませんよね？？
いまいち納得できない自分がいます・・・

そら納得出来なくて当然ですよ。
普通そうであるならば、「申し訳ないがこういう事情なのであといくら出して貰えないか？」という、
お願いがあってもおかしく無いと思いますが、そういうのも無かったのですか？
一度逆に、値引き前の値段なら売る気があるのか聞いてみては？
このご時世に契約破棄してまで断るって、何か変だな‥

あなたが凄く欲しがっているのを分かって、足元見られてる事は無いですか？あわよくば、値引きチャラにして売れるかも？と。

契約はあくまでスレ主さんと売主さんが交わしたものです。
建物を安くし過ぎたからといって、売主側に嘘をついて
契約解除させることは法的に問題ありな気がします。

売主さんと宅建協会に連絡を取るのはどうでしょうか？
下手したら、営業停止処分ものじゃない？

但し、手付と仲介手数料を返してもらってからじゃないと危険かも。

こういうケースは聞いた事がないので、誰が詳しい人が説明してくれないかなあ・・・

手付け倍返しでしょ？
ラッキーじゃん。
手付は当然100万以上入れてますよね？
何もせずに儲かりましたね。

契約上の手付倍返しは売主都合の解約の場合ですよね？
スレ主さんの場合、売主にはローン条項による解約と説明するわけだし、
買主と仲介業者の関係はどうなっちゃうんでしょうね？
何もしないと、ただ手付と手数料が戻ってくるだけでごまかされるような気が。

売り主にローンが通らなかったというのであれば、単に契約無効でしょ。違約金自体貰えないでしょ。
でも、建築条件付きの土地ですか？
そうでないのであれば、売り主と契約したのだから仲介屋は関係ないでしょ。
弁護士に相談しましょ。

すみません、まとめると

土地は別に売り主がいてその売買契約は終わっている。
その土地を仲介した不動産屋が家を建てる工務店もやっていて、そこで建てる予定だった。

しかし、自ら値下げを認めておいてやっと詰めの段階まで来た時に、仲介屋（工務店）の方から値下げし過ぎたので無理だ。無かった事にしてくれ。
手付けと仲介手数料は返すから。

と言われたって事ですか？凄い変です。

〉11　匿名さん
その通りです。
厳密に言うと、工務店はその不動産屋の下請けなんですが・・・
間取りや設備の話し合いも、設計担当が表に出てきた事は一度もなく、唯一会ったのは工務店の現場監督のみです。
専門的なことは何もわかっていない不動産屋の営業と話し合い、この１ヶ月の間、話を進めてきました。
そしていざ、話がまとまった！とほっとした矢先、この展開です。

>>12
元の価格なら買えるのですか？
あとプラスいくらお願いします！みたいな価格交渉は無かったのですか？

〉13　匿名さん
ローンの借入れ限度額が、想定上ではギリギリだったので、少しでもローンが通りやすいようにと交渉し、値引きしてもらったんです。
ですので、元の価格に戻してでも買います！とはこちらも言わず。。。でした。
逆に向こうも、そういう話は全くしてこなかったです。

うまく私が整理できないんですが

土地はすでに>>1さんのもの（ローン組んでるので実際はそうじゃないけど）。
建物のほうは不動産屋（とその下請け）から値引き大きすぎてやっぱダメです、手付金と仲介手数料は返しますってこと？

土地までNGになったら訴訟モノだけど、土地が手に入って手付金と仲介手数料チャラになったら儲けモノ。

玉ホームで建てちゃえ。

建築条件付きなんでしょ？

だから建物が破談になれば土地も駄目なんじゃない？
ローンの契約はまだでしょ？土地だけに住宅ローンはおりないしね。
あくまでも建物を同時に建てるのが前提じゃなきゃ駄目なはず。

そうでもないですよ。

土地と建物は別々にローン組めるところもありますよ。建物建つのが前提ですが・・・・。

でも、建築条件付きなら
ローン条項で仲介屋を逃がしちゃ駄目です。
契約違反で違約金を請求すべきです。

相手に否がある場合条件付きなんてものはクソです。
そんな条件は売り手の中でどうでも出来ます。金返してもらってア～良かったと思うはアホですよ。
許してやるから建築条件を外して土地だけ売れと迫ってもいいはず。

売り主がいるのに条件付き？

土地の売り主に手付け入れて契約しただけで、銀行とのローンの契約はまだだろ？

土地の契約の方も、建物の請負契約と銀行とのローン付けが全てうまくいったら買いますよ。って契約でしょ。

土地から買う事も可能です

ローン審査が通らなかったのかどうかは裏が取れるから
この場合業者の一方的な契約解除ということで違約金は取れますよ。

いまいちよくわかんないけど、
要するに、工務店が探してきた仲介の土地に住宅を建てようとしていて、
土地の契約だけ済ませた後にその工務店から
「その値段だとやっぱり建てられないから、契約解除してくれ」って頼まれたってことかな？

建物の部分だけ契約解除したとして、手付金倍返しは建物の分だけ、
土地も一緒に解除するなら、土地の分も手付金倍返し、
あと土地の仲介料も返してもらおう。

しかし、売主に「ローン審査が通らなかったので」と説明すると言うことになると、
工務店は土地の契約も解除して欲しいようだけど、その辺はどうなんだろうか？

ただ「どうしてもその場所が気に入ったから、土地だけ売ってくれ！」
と言う進め方になるとしたら、買主側に不利な条件が提示されそうな気がして怖いから、
きっぱりあきらめたほうがいいと思うよ。

私より詳しい人がいると思いますが
土地の契約を交わしているのであれば、契約の解除する際には、皆さんがおっしゃられるように
損害賠償が請求できると思います。
宅建業法によると、この場合は、債務不履行に当たると思います。
引き渡す予定であった土地を引き渡さないという事ですから。(ローンが通らなかったというのは向こうが勝手に、作っている嘘の話ですよね？)
この場合の賠償金は、購入金額によって違ってきます。購入金額の２割までが請求できる事になっていますので手付けとして購入金額×20％-支払った額=請求できる残額です。
多分、間違ってないと思いますが、間違っていたらごめんなさい。

＞２７さん

まあまあ、確かに業法上はそうかも知れないけど、
賠償請求するとなると、司法書士か弁護士を立てたり、
裁判所とかに行かなきゃならなくなるから、
そんなに事を荒立てなくてもいいんじゃないですか？

実際には、地域によって異なる商慣習などで判断される場合もあるし、
この場合「買主側への明らかな損害が認められる」とは思えないし。
手付けの２倍と仲介手数料を返してもらえれば、
自分に損はなくて、かつお小遣いも手に入るわけだし。

スレ主さんはどうしたいのかな？

この場合、土地の売り主に問題がある訳じゃないから手付けの倍返しは無理でしょう。

あれは売主と買主の双方の契約で、どちらかの一方的な理由で止める場合に、売主は倍返しで買主は手付け放棄ですよね。

ということは、すべて白紙撤回で、
手付金と仲介手数料だけ返してもらって、お開きかな？（-_-）

いずれにしてもいい加減な業者だ。もし頑張って契約出来たとしても、後々トラブル可能性大だよ。
止めといて正解かもしれないよ。
後は置き土産として、ここで会社名晒してあげたらいいですよ。
事実しか書いてないんだからなんの問題も無い。

沢山のレスが付いていますが、皆さん仮定や想像でおっしゃられているみたいですから、スレ主さんは、契約書の条文をアップしてはどうですか？（勿論、業者名や氏名などスレ主さんを特定出来る情報は除いて。スキャンしたものをアップすれば簡単ですが、業者が見れば判ってしまうでしょうから条文を箇条書きにするのが良いかと思います）。そうすれば、もっと的確なアドバイスが貰えるだろうと思いますよ。
あとはスレ主さんの状況や希望次第でベストな方法も変わりますから、土地だけ入手した場合、他の工務店で建てられる当てはあるのか？それがダメなら少しでも多く違約金取りたいのかなど、その辺をもっと詳しく書かれた方が良いと思います。

こうなった原因の勘繰りはすでに色々出てきているのでよいとして…

大枠では、建築条件付きなのかそうでないのかで今後の取るべき対応が変わってくるかと思います。

●建築条件付きの場合…
一般的には、土地契約後定められた期間内に建築請負契約が成立しないと土地契約ともども白紙というものだが、
本件でいうと建築請負契約が成立しない状況なので、契約破棄はまぬがれないかも。
（あくまで「契約」なので、双方の合意が出来なければ契約が成立しない。依頼側の理由とは限らない。）
なので、最悪でも、支払った手付け金（および仲介手数料）の全額返金は確保されるはず。
ただ、こちらとしては契約の意思があるのに相手側が一方的に契約しないという営業姿勢には問題があり、
一度、宅建協会などへ相談してみる価値はあるかも。
それと、「建築請負契約の価格を上げてでも契約したい（この土地に建てたい）！」と言うと足元見られるかも。

●建築条件無しの場合
土地の契約破棄まで踏み込む必要は全く無い（というか、そんなこと仲介屋風情がぬかす権利は無い）ので、
土地の契約だけはこのまま履行させ、上屋はとっとと別のハウスメーカー・工務店を探しましょう。
あまりぐだぐだ言うようなら売主と直接話して仲介屋を変えることも視野に入れるべき。
（売主側にとっても信頼置けない仲介屋ということになりかねないので協力してくれる可能性は十分にあると思う）
いずれにせよ、土地だけは入手する意思は諦めずにアクションしましょう。


そもそも建築プランが概ね出来上がるまで工務店の設計担当が全く出てこないってどうなのかな。
しかも、そこも仲介屋がすべて仲立ちしてるなんて。ありえない？？
というところからするとやはり、事前の説明がどうであれ、契約書上は建築条件付きってことになってる気がする。
その旨契約時に説明が無かった（重説とかで）とすると、重大な法律違反行為になるので、責任追及出来ます。
建築条件付きだったとしても、手付け返金以上の金銭を要求出来るかも。倍返しとか。
でも、そんなことになるぐらいだったら向こうとしても坪単価下げてでも請負契約すると言ってくるかな・・・
で、そのぶん手抜き施工でペイしてみたり。
いずれにせよ良いこと無さそうですね。
建築条件付だったら、請負契約成立せずで白紙撤回、ぐらいでおさめといたほうが無難かも。

専任媒介かなあ・・・？

スレ主は不動産屋と打ち合せしただけで家建てることに疑問を持たないのか？
フリープランの建売とか売建の香りがするな。

みなさんどうもありがとうございます。
スレを立てた者です。
この物件は、多数の不動産屋が共有し、一般のサイトで掲載されていた建築条件なしの土地でした。
そしてたまたま連絡した不動産屋がハズレくじだった為、こんな状況になってしまったと思います・・・
客が土地契約の判子もついたし、手数料もとれたし、で、そのあたりから徐々に営業担当の対応が怠慢になってきた事、あと諸々あったりで、施工は他で頼みたい、とは思っていました。
ですので、土地（値交渉し手付けも払い済み）の契約は続行して、他の工務店で話を進めたい、と申し出たところ、土地のローン特約を解消しないといけないと言われ、近々にも土地の売主にローンが通らなかった旨を説明しに行くそうです。
それから手付けと手数料を早めに返済します。との事でした。
まさに、この１ヶ月なんだったのかという気持ちと、大金が動く売買をお任せしていただけに、本当に何が起っているのかも把握できずにいました。

ローンの優遇が不動産屋ではなく工務店に対するものだということなら
不動産屋の主張は間違っていませんね。

売主さんに話を通しておいて、違う不動産屋の仲介で
新たに話を進めた方がいいですね。

〉36　契約済みさん
土地に対してのローン特約なので、不動産屋でも工務店でもなく、土地売主に対してのものです。
さきほど宅建の無料相談に電話してみたところ、実際、売主の都合によるところが大きいんではないかと言われました。
この段階で他に条件のいい客が出てきたが、手付金倍返し、というリスクを逃れたい。
何も無かったかのように白紙で解約できるのが、仲介屋を通しての解約、ではないかと。
その話を聞いて、全く証拠が無いけれど、その流れもなきにしもあらず？と思ってしまいました。

きちんとそれなりの立場の人から謝罪はあったのですか？
あなただって今まで遊びでやってきた訳じゃ無いんだから、こうなった以上責任の所在を追求しないと駄目だと思います。
どれだけの時間と労力を無駄にしたか。

これ逆の事すると不動産屋はかなり怒りますよ。

〉38　匿名さん
営業担当が、自宅の前でこの状況を語り、一応謝罪？しただけです。
私達はただ呆然としてしまって、自分達に違約金が発生しないか？と恐れてしまって、何も考えれず、の状態でした。
あと、不動産の担当をはじめ、工務店も気に入ってはいなかったので、できることなら変更したいな、というのが本心でした。
ですのである意味、ほっとした部分もあった事は確かだったんですが、翌日冷静に考え直してみると、今までの苦労が水の泡になった事、自分達に何の非もないはずなのに・・・という思いが強くなりました。
確かに、私達が今の段階で契約破棄すると、違約金を取られて当たり前ですし、売主も同様だと思います。

旦那さんも一緒に呆然としてちゃダメでしょ (^-^; ここは頑張ってもらわないと

今回白紙にした方が、ある意味正解なんじゃないかと思います。

家を建てることに拘りや夢はないのでしょうか？
限度額いっぱいで破たんしない自信や計画はあるのですか？
家を建てるに当たって何か勉強はされましたか？

スレ主さんの書き込みを読むと、
現状だと建売を買った方が良いくらいに思えますね。

勘繰り過ぎかもしれないけど、
実は仲介業者が倒産した、ってことはない？
そーなると、お金も返ってこないかも。

お金はとにかく早く催促して取り返したほうがが良いと思う。

「この金額では出来なくなった」という理由は嘘でしょう。
仮に建物の契約が履行できなかったとしても
仲介業者が土地の仲介手数料まで手放す理由がありません。

考えられるとすれば

①他にもっと利益が取れそうなお客が出てきた
②土地の売主からの申し出
③付き合いのある業者や社長の友人などが買いたいと言ってきた

いずれもスレ主さんが売主と直接やりとりをされるとややこしい事に
なってしまいますが、案外③かもしれませんね。

そしてスレ主さんができるのは２つ

①土地をそのまま購入する
②建物の契約解除に伴う手付金の倍返しを要求

現実は①と②を要求して、①と手付金の返却で落ち着くとは思いますが、
少なくともこういう事をする業者で家を建てたいとは思いません。

〉46 匿名さん
建物の請負契約はまだしていないんですが、手付けの倍返しというのは、どちらに請求できるものなのでしょうか。
今のところ、土地売主に手付け50万、不動産屋に仲介料35万を払っているのみです。

注文住宅を建てるのであれば、この1ヶ月の打ち合わせは無駄にはなりませんよ。

それをベースにして、他所で更に良いプランができますよ。

早く返金してもらうのみ

なら170万は返してもらえますね。

ほんとの話ですか？