なぜ？マンション管理士は羨望の眼差しなのか？

>140
あのね、長期修繕計画には工事個所や周期、それに年度ごとの工事費、修繕積立金の収入や
残高、繰越金等が記載されてるんだよ。
あなたは長期修繕計画書みたことないの？
管理費でやる小規模補修費は経常的なものが中心なんだよ。
当然、小規模補修費の中には、インターホーンや共用玄関のガラスの破損、郵便受箱等の
補修は含むけどね。
ただし、あくまで補修だよね。月々の管理費を上回らない額だから大したことはできないよ。
ところで、あなたのマンションの１戸当り月の必要修繕積立金の額は当然知ってるんでしょうね。
計算してみて足りなければ値上げしなければならないでしょう。
但し、管理費とは関係ないんだよ、分かる？
多分知らないからこんなノー天気なこと書いているんだろうが。

＞あのね、長期修繕計画には工事個所や周期、それに年度ごとの工事費、修繕積立金の収入や 残高、繰越金等が記載されてるんだよ。 あなたは長期修繕計画書みたことないの？

概ね正しいが活用法の記述が欠落しているね。
＞管理費でやる小規模補修費は経常的なものが中心なんだよ。 当然、小規模補修費の中には、インターホーンや共用玄関のガラスの破損、郵便受箱等の 補修は含むけどね。 ただし、あくまで補修だよね。
月々の管理費を上回らない額だから大したことはできないよ。

だからどうなの？　
補修は経年劣化で範囲も頻度も多くなるよね。でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ないの？　それは違うよ。計画に従って大規模修繕をする時のみ総会の決議で修繕積立金を取崩すのよ。
＞ところで、あなたのマンションの１戸当り月の必要修繕積立金の額は当然知ってるんでしょうね。 計算してみて足りなければ値上げしなければならないでしょう。

貴方の様に「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」とすれば足りなくなるの当然よ。
＞但し、管理費とは関係ないんだよ、分かる？ 多分知らないからこんなノー天気なこと書いているんだろうが。

「管理費とは関係ないんだよ」だから「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」ではなく経年劣化が進む程に管理費を値上げするのよ。
修繕積立金は計画的修繕、不測の事故による修繕、変更工事などに使いその取崩は総会決議ですよ。貴方のように管理費では「でも大した事できないから修繕積立金を取崩せざるを得ない」とはならないのよ。
理事長、理事にだけはならない方が良いよ。

>143
管理費の不足分を修繕積立金で賄うとはいっていないのが理解できないようだね。
経年劣化で共用部分の補修額が大きくなれば、その部分の総取り替え等が発生するんだよ。
それは小規模補修費の管理費で賄える金額ではないので、修繕積立金を取り崩すんだよね。
当然修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要なのは常識。
修繕積立金は、長期修繕計画に則って必要額が分かっているよね。
管理費は経常的な支出が中心だからな。
管理費の値上げをせざるをえない状況とは、たとえば管理員の数を増やしたとか、清掃員を
増やしたり、清掃個所を増やしたりした場合は考えられるけどね。

だんだん分かって来た様だがもう少しの勉強と経験が必要だ。
修理費が嵩むから修繕積立金ではなく、あらゆる部分には耐用年数がありその次期の前後で状態を見て早めるか少しのばすかのメドを付ける資料に長期修繕計画書の活用法があることに無知でしたね。

>145
そんなことは常識の範囲だよ。
長期修繕計画はあくまで計画案に過ぎないからね。
時期の検討や修繕個所の検討、価格の検討は当然やらなければならないよ。
勿論、修繕だけでなく、よりグレードアップ化等も必要になってくる。
積立金の実力次第だけどね。

＞小規模小修繕の費用は、保存行為なので１ヶ月の管理費で賄える程度というのが一応の目安なんだけど、それ以外の工事費用は修繕積立金からの取り崩しになるんだよね。

などとは二度と言わない事ね。

>147
具体的に小規模小修繕の工事の内容を書いてみてよ。
何があるの。

まぁなんでもいいんだが、そのマンションの組合のやりかたで、区分所有法や法律に従ってれば、管理費だろうが修繕積立金でもどっちでもいいよ。

難しく書いて、知識を披露してるつもりだか何だかしらないが、マンション管理士の出番はない！

これが正しいはあるだろうが、こうじゃなきゃ絶対だめってのはないんだよ。

ルールの中で、その環境にあったやり方してりゃ良いんだよ。

>149
管理費と修繕積立金はその使用方法が全然違うということが分かっていないね。
区分所有法や標準管理規約にしたがって管理費や積立金を使えばどっちでもいいと
いう発想は出てこないんだけどね。
ところで小規模小修繕の工事にはどんなものがあるのかわからないの？
これが分かっていなければ、あなたの今までいってたことは何の根拠もなかった
ということになるけどね。
レベルの低い、何も知らない住民しか住んでいないマンションでは何でもありでも
いいかもね。
理事会や総会も開かなくてもいいんじゃないの。
予算書なんてそんな面倒くさいもの作る必然性もないし。
財産の分別管理なんてそんなもの知ったことじゃないしね。

149さん
貴方が指してる方は、Ｎｏどの方のことですか？

わたしは137です。

一応、管理費と修繕積立金の違いもわかりますし、総会や予算が大事なこともわかってます。

>具体的に小規模小修繕の工事の内容を書いてみてよ。 何があるの。

貴方の所は自主管理なのなら標準管理委託契約書の別表第4 建物・設備管理業務を参考にすると良い。

>152
そうじゃなくて、総会の議案書に支出の部で、内訳説明書の付表があるでしょう。
それに掲載されている項目をみれば分かるでしょう。
小規模小修繕で何を補修したかあるでしょう。
その中の３つ程度でいいから書いてみてよ。
当然私は理解しているんだけど、あなたが全然わかってないのでいっているんだよ。

思いつくままに書くと
共用トイレの設備、会議室設備、給拝水ポンプのユニット、手摺、照明設備の台座、ゴミ集積所、各出入り口の扉開閉、庭周辺の垣根、漏水調査と対策、外灯設備、タイル剥離などの補修。

>154
やっと内容が出てきましたね。
その小修繕はあくまで、１ヶ所とかの限定された修繕ですよね。
金額にしても、保存行為ですから月々の管理費の範囲内のことしかできませんからね。
それに管理費が予算をオーバーしそうになったり、予算の変更をする時は、臨時総会を
開催して承認を得なければなりませんからね。
あなたが出した小修繕については、事業計画の段階で修繕積立金の取り崩しに該当するもの
も入っていますよ。
タイルの剥離、外灯設備、手摺、垣根、台座とかは積立金の範疇ですよ。
管理費はあくまで、経常的な諸費用に充てるということですから。
経常的ですよ。

＞タイルの剥離、外灯設備、手摺、垣根、台座とかは積立金の範疇ですよ。

飽くまでも補修の範囲。
修繕積立金は大規模修繕を目的としているもので部位の名称ではなく緊急性と規模で決まるものです。

>156
修繕積立金は、周期的（大規模修繕工事）かつ計画的（毎年の事業計画に則ってやる工事）に行うものや
不測の事故その他特別の事由により必要となった時等に使用するものですよ。
タイルの剥離や台座が壊れた場合は急を要する保存行為に該当するから管理費で対応することになるでしょう。
要は程度問題なんですよ。
小規模補修費は不足すれば予備費からは使えますけど、それもそんなには計上されてないでしょう。
管理費がオーバーしたら、臨時総会を招集しなければならないのは分かっていますよね？
予算書案を総会で提案してそれを理事会が執行していくんですけど、事業計画案で、ある程度大規模な工事を
管理費の小規模補修費で使うことも可能でしょう。
なんでもかんでも管理費を使えば管理費の予算がオーバーしますよ。
オーバーしたら臨時総会を開催して、各区分所有者から別途に徴収するか、借入をしなければなりませんよ。
管理費の経費が足りなくなったからといって、修繕積立金から取り崩すことはできませんからね。

>156
いい勉強になりますね。

何を言いたいのか分かりませんね。
管理費には当然予備費は計上されるのが常識です。
特に一般修理費は不測の亊項が多いので規模にもよるが３年間の実績平均の５〜１０%を計上するのが普通です。それでも実績が予備費を恒常的に食いつぶすようであれば管理費の値上げの機会も生じるのです。
管理費が不測だから臨時総会で補う様な組合は責任ある対応をしていないという事です。
貴方の様に修繕積立金と一般修理費を混同することが問題ですね。

>159
修繕積立金と小規模補修費は全然混同してないでしょう。
管理費がマンションの老朽化により、小規模補修費が増えていき管理費が不足するんであれば
管理費の値上げも必要でしょう。
しかし、元々経常的な小規模補修費の設定予算自体が少ないので管理費値上げまではいかないのが
一般のマンションの実態ですよ。
管理費を値上げしなければならないという自体が発生するのは、たとえば管理員の人数や日数・時間
の拡大とか、清掃員を増やすとか時間の延長をするとか、監視カメラをレンタルに変えたために
レンタル料が増えたとかの場合は考えられますけどね。
勿論自主管理から管理会社に管理を委託する場合も管理費が足りなくなるでしょう。
工事のために管理費を値上げというのは一般的ではありません。
それに、不測の事態が発生した場合の経費はほとんどかかりませんよ。
殆どは保険で対応できますのでね。
管理費がオーバーしたら臨時総会を開催しなければならないというのは分かっていますか？

＞管理費がマンションの老朽化により、小規模補修費が増えていき管理費が不足するんであれば管理費の値上げも必要でしょう。
分かってますね。
＞しかし、元々経常的な小規模補修費の設定予算自体が少ないので管理費値上げまではいかないのが 一般のマンションの実態ですよ。

それは管理会社の誘導ですね、管理会社が一般修繕費で自社の都合の良い臨時工事をやる為か杜撰な管理費予算の立て方に他なりません。
そして杜撰な長期修繕計画書の基ずく足りない修繕積立金に過大な管理費の余剰金を総会決議とはいえ修繕積立金に振替している実態が最近のマンションの傾向です。
管理会社の言いなりにならずに自主的な適正な管理費と修繕積立金の金額を決める事です。