マンションの寿命、どう考えますか

配水管は交換せればよい。その他内装関係も交換はできる。マンションで問題なのは、コンクリートの寿命ですね。
ひび割れを起こしやすいので、修繕をしっかりやることが大切。コンクリートの寿命もはっきりしないね。

私もスレ主さんと同じ年代で、同じ時期にマンション購入しました。
マンション寿命は物件それぞれで違うでしょうし、メンテナンス次第
でもだいぶ変わりますが、死ぬまで住むとなると、あと５０年前後…
ちょっと難しいかもしれませんね。

現在築２０数年の賃貸物件に住んでいますが、やはり「古さ」を感じ
ざるをえません。内装はリフォームできれいな状態ですが、設備や
間取りの古さ・使いにくさは時代を感じます。電気・ガスの設備は
老朽化によりよく故障しています。交換等で都度対応できるでしょう
が、トータルでは結構お金かかりますよね。

うちは１０〜１５年で買い替えを念頭に入れています。あまり古く
なると安値でしか転売できませんので、価値が落ちすぎないうちに。

マンションは管理を買うというように、管理組合（管理人のことではない）がしっかりしたところ
を選ぶというのが鉄則なんでしょうね。

私も２００３年に購入、現在３４歳です。
返済は定年延長、プラス退職金でぎりぎりかな、って感じですかね。
マンションの寿命ですが、長く持って欲しいものです。
やはり、きちんとした修繕計画等をすることですかね。
今後購入する方は、ぜひきちんとした計画をしている販売主から
購入するようしたほうが良いです。
後から変更、特に値上げは説得するのに骨を折ります。

マンションにしろ一戸建てにしろ、ほとんどの皆さんが一生住むことを前提に
購入しているのではないでしょうか？高い買い物ですし、一生に二度も三度も
買えませんよね。５０年もたないとしたら、老後の年金暮らしの身で引越しなんて
ことになるんでしょうか。そんなことしたら、５０歳くらいで購入しないとならない
ですね。でも今度は自己資金がかなりないとローンが組めませんね。難しい
ですね。

マンションなんて２５年くらいが快適に過ごせる限界じゃないでしょうか？（戸建は２５年〜３０年くらいでみなさん建替しますよね？木造とマンションは耐久性が異なるといっても、設備の陳腐化・老朽化は避けられないですものね）
もちろん建替えとか、修繕ということも可能でしょうが、現状、それが上手くいく保証はありません。
ですので、私はFP（本業は別ですけど）としてマンション購入後のライフプランについて相談を受けますが、「２０年で完済可能なマンションを購入しなさい」、とアドバイスしています。これだと、マンション購入は３０歳前後の方が多いと思いますが、５０歳位でローンを完済し、完済後５年〜１０年くらいでまた頭金を貯めて、今住んでいるところを売却・ローンを組んで（それほど高く売れるとは思えませんが）不動産購入（死ぬまで住む、夫婦二人で住むレベルの広さなので、結構安く買えるはず！！）。退職金の一部（全部使用したら、老後の生活が惨めに・・・）でローン完済、というストーリーが描けます。実際、３０歳前後で購入したマンションを最後まで住むとなると、７０台、８０台で建替えとか、大規模改修にぶつかり、金銭的にも精神的にもかなり厳しい状況となるでしょう。やっぱり最終的に住む家は６０歳くらいで購入するのが良いと信じています！！
今日の朝日新聞の投書欄（？）にも高齢者の切実な声が載っていましたよ。

最近相談を受けた２８歳（子供２人、奥さん：専業主婦）の方は頭金１５００万円で３２００万円の８０平方メートルの３LDKを購入されました。１７００万円のローンでしたので、低利の今２０年で完済できるはずです（年収は６８０万円でした）。当初は永住感覚で組めるだけローンを組んで（もう１３００万円ほど借入をするつもりだった）、物件を購入する意向をお持ちでしたが、私のアドバイスにより、ちょっと物件的には妥協をし、子供が大きくなるまで住めればいいという感覚で無理なく購入できる物件を購入されました。

後々の買い替えを考えるくらいなら
４０歳くらいまでは賃貸で暮らしてから、新築を購入してはいかがでしょう。
それと公団は４０年くらい経過で建て替えてるみたいですね。

今の新築分譲マンションが４０年前の公団団地と同じレベルとは思えませんが。
躯体さえしっかりしていれば、内装設備のリフォームなんて数百万でできますよ。

後から購入した若い年代の区分所有者が資産価値を上げるため高層に建て替え決議をすることも考えられる。その時自分は年金暮らしで、負担金が出せずに追い出されそう。

０７さんのおっしゃる通りにいけば理想的なのですがそのことを主人に
話すと１０年後、１５年後にはマンションも供給過多で中古物件がだぶつき
その上、少子化で老人が多くなり、買う層の人も減り買い替えなんてできるわけないだろ！と
言われました。
みなさんはどう思われますか？

その頃の老人（団塊の世代）はお金を持っています。30〜40代で購入した家も古くなります。便利な駅近の築10〜15年の中古マンションの需要が大きくなります。なにしろ戦争を知らない子供達が年をとった新世代ですから元気です。昔の老人とは違います。

＞０７さん
築２０年のマンションって、売れるのでしょうか？
もし売れるのであれば相当立地の良い場所に購入しておかないとだめですよね。
当然修繕積立費も新築マンションに比べ高くなっていると思うし、その頃はその頃で
建て替え時期がきているマンションが建て直されているはずですし。
永住する気はもともとなく売却のための資産価値を求めるなら、一戸建てのほうが
いいのではないでしょうか。

　夫（32歳）、娘（3歳）、私28歳の3人家族です。築20年の社宅暮らしに嫌気がさし‘マンション欲しい病’にかかっていましたが、こちらを見せていただいて今は頭金貯蓄に励もうと穏やかな気持ちになれました（笑）。本当に感謝です。

経済性だけを考えれば一戸建てに分があります。
今後、老朽マンションは過剰になります。
マンションの建替えは容積率が高く立地条件のいいところでないと
現実的に不可能です。
建替えたいというニーズは今もたくさんありますが、住民の賛同や
資金面でほとんど実現できていません。
戸建を買える資力がなければ分譲マンションなど買わず、
先ずは賃貸に住みお金をためましょう。

このスレッドはマンションを買えない人に対して励みになるスレッドですね。

１３さんへ
築20年のマンションは土地の持ち分程度の価値しかないのではないでしょうか？築20年の中古価格をみると、千差万別ですが、私が調べた例（都内-城東、駅6分）を挙げるとすると、今80㎡で新築４０００万円のマンションのとなりのほぼ同じ広さの築２４年のマンションが１２００万円で売買が成立していました。つまり、一応市場としては成立しているようです。
そのマンションの土地持ち分は10坪程度でして、その周辺の住宅地の坪単価は100万円強だったのです。売買が成立した価格はつまり土地価格とほぼイコールでした。他にもいくつかそういった事例がありました。一戸建てだって、20年25年もすれば建物価格は0になり、売却する際はほぼ土地価格ですよね？むしろ解体費用分だけマイナスではないでしょうか？マンションは一応寿命は30年以上はあると思うので、リフォームすればある程度満足して住めると思いますけれど、木造は結構痛みますよね？

あと、例でいえば、ローンさえ完済していれば１２００万円で売れたとすると、２人暮らしのマンションを購入するだけの頭金になりますよね？これは経済情勢が大きく変化しない上でのはなしですけど。

>>15

> 先ずは賃貸に住みお金をためましょう。

賃貸に住んでれば金が貯まるという理屈がわからん。
スレ違いだがね。

マンションの寿命については、技術の進歩と件数・事例が今後も増える事から検証・
実験が進み、建物の延命がもっと安く出来る可能性も有りますよね。
戸建よりも資金が投入し易いから、３０年先の建物補修技術を現在の技術水準で
計るのもどうかな〜と感じました。
その頃には医業技術が建設業にも広がり、補修ロボットが誕生したりして、リースで
安く使いまわし出来たりするかも知れませんよ〜
ちょっと将来に対して、暗く考え過ぎではと思いました。
確かに賃貸に住んでお金を貯めるという展開にちょっとした疑問を感じますね。
ワンルームに夫婦二人でセコセコ暮らしてお金を貯めるぐらいの努力をしなさいと
言う論旨なら分かるけど実際、社宅か公団等以外で借りる事を前提にすると、子供
が出来たりしたら、それなりの賃貸物件じゃないと日々暗い気持ちにならないか・・・
社宅だって普通、５・６年で頭金を貯め新しい住まいを夫婦で築きましょうという理念
が、そもそも有って、定年まで社宅でユウユウ暮らしなさい何て、かなりレアなケース
だと思います。
賃貸で老後まで突っ走るのは、それなりに強い覚悟と信念と計画性が無いと駄目だ
と思うので、身の丈レベルのマンション購入も悪く無いのでは？と日頃から思います。

　確かに。。
少子化で、老人（６０以上）があふれる世の中になるなら、子育て後の住宅は何も２人暮らしの物件にこだわることもなく、医療体制のととのったホテルのような老人ホーム・ケアハウスなど新たな選択肢がでてくるのではないでしょうか？ちなみに親戚のおじさん夫婦は成人した子供が２人いますが、子供には子供の生活があるから・・・と２人でまさしくホテルのようなケアハウスに入っています。2人ともまだまだ元気でしょっちゅう旅行なんかにもいってますし・・・。今はまだそういう施設も価格の高いところがほとんどですがこれからはもう少しリーズナブルなところもでてくるのでは。。親は我慢できても子供だって一度くらいは‘自分の家’に住んでみたいと思いますよ。

ちょっと質問なのですが、老朽化したマンションの建て替えって実際どのように
行われるのでしょうか？そこに住んでいる方はどうするのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

1.現在、住んでる人はどっかに仮住まいしてもらう。
（仮住まい先はデペがあっせん）
２．古いマンションをこわす。
３．新しいマンションを建てる。
４．１の人が住む。

建替え費用は？

２２さんありがとうございます。
もう少し質問ですが、仮住まい代金は誰の負担ですか？

自分でしょそりゃ？

別にケチりたいわけでは有りません。ちょっと聞いてみただけです。

２４さん、あまり気にせずいきませう。
別スレで建替えの話ありますよ〜。

マンションが老朽化して建て替えなければ
ならなくなる前に別のマンション（一戸建て）
に移れるよう計画した方が良いのでは・・
ローン払いながら貯蓄、って確かにきついですが。
マンション住人の意見がまとまらなければ
建て替えなんて無理だと思う。

みなさんの考えがきけて、よかったです。

数年賃貸でがまんして、その後の購入がよかった気もしたのですが、
60で老朽化をむかえるか、70で老朽化を迎えるかの違いなんですよね。
実家は駅から徒歩30分の戸建てなんですが、朝晩車で父を送り迎えしている
母をみていたら、自分の妻には同じことをさせたくないな、と考えて。
駅から近い戸建ての購入は無理なので、マンションにしました。
私は賃貸しながら貯金してるつもりで、繰上げ返済を頑張り、定年までの数年で貯金をします。
１９さんがおっしゃるように、技術の進歩に伴い、40年持ちこたえてくれるならば、家族構成にあわせた内装リフォームで気分をかえてもいいかなと。
でもやはり30年、40年で住めない状態なるようだったら、夫婦2人に適した広さのマンションに移ってもいいかな、と思いました。

最近では100年マンションも出始めています。
でも、マンションの寿命については、定説がないのが現状です。

詳細は、下記URLで。
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20041022

↑「100年マンション」なんて言葉を使うこと自体が痛過ぎ。
プロとは思えんね。

新築マンションを購入しました。マンションが出来上がった時点で主人は40歳になります。
今時のマンションは質のよいものを選べば、60年はもつと思います。
うちは、50年はもつだろうという想定です。
１回買ったら、天変地異でもない限り、ずっと住み続けるつもりです。

スレ主さんは３０代前半ですか。うちと１０歳違わないわけですね。
90歳以上長生きされるなら別ですが、大丈夫だと思いますよ。
地盤のいいところで施工もしっかりしていれば大丈夫だと信じています。
せっかくお買いになったのだから、後ろ向きになるのはもったいないです。
大丈夫だと信じてみてはいかがでしょうか。

33さんへ
たしかに躯体部分は50年くらいはもつこもですね。

通常、コンクリートの寿命は５０年くらいは持つはずです。しかし、構造上、
鉄筋や鉄鋼を中に入れ、強度を増すことになりますが、施工状態が悪い
場合や、塩分が多く含んだ砂などを使用した場合など、中の鉄筋が錆び、
逆にコンクリートの劣化を早めてしまいます。
　よって、makoさんが心配されている通り、３０年でかなり劣化が進んだ
マンションもでてくると思います。（とくにバブルのころは人件費も高騰し、
かなり材料などの粗悪品が使われていた可能性も強く、要注意です。）
　最終的には施工会社の力量がかなり影響されることとなるため、デベロ
ッパーの選択も重要ですが、施工会社がどこかもかなり、重要な要素に
なると思いますよ。
　あとは、マンションの品質を確保するため、どのように修繕していくかも、
重要な要素になります。その役割を担うのが管理会社になりますが、マン
ション購入時にはデベロッパーが管理会社を選択していきますのでどうし
ようもないのですが、管理会社の選択も重要な要素でしょう。

うちの近所の築30年越えのマンションは駅、大規模公園も近く、しっかり手入れされていて、時々売りに出ますが、3000万以上しています。しっかりメンテをすれば価値がさがらないのですね。
ちなみに、エレベーターは最近取り替えられたようです。新築当時2000万ぐらいで売り出されたそうですから、かなりな高級分譲だったことは確かです。広さも全戸90m2以上です。
その公園の反対側に建つうちのマンションも4000万が30年後6000万になったらいいな。

　３７さん、ちなみにお住まいはどちらですか？

そんなぁ・・・せっかく何千万も出すんだから長いこともってほしいですよ。たのみますよぉ。
昔の外壁モルタルの団地が４０年で老朽だから、今のタイル張りのマンションも同じとは考えられないなぁ。
設備面でも、屋内給水管は塩ビホースだし、配水管はステンレスだし、管理も昔とくらべると意識が高くなていますし。

50年ぐらいで、柱や梁などの主要構造だけ残して新築そっくりさんってのは、どう？

築４０年以上のマンションに住んでいます。

配管は大規模修繕時に交換しました。
各部屋は各自交換しています。
エレベーターは、交換できるのですが、使えない期間が長く、交換せずに現在では最新の補修しています。

住んでいて、問題はないです。
大規模で、管理組合では建築事務所と契約しています。
問題なのは、耐震です。
ある階のあの部分の強度が良くなかった。
それで、補強するか、建替えるかの協議になっています。

ここは、立地が良く、１０分以内にメトロ、都営地下鉄。JRまでは１３分です。

大規模修繕工事の時に、担当建築士に、コンクリの強度を調べてもらうと良い。
うちのマンションは、コンクリ状態等は良い感じでした。

海砂等のネガティブな書き込みもあったが、個々により違う。

管理組合で調査してもらえます。ただ、賛成者３分の２以上じゃないと難しいかな。

大規模修繕の時に、わざと壊していく業者がいます。
そして、次に仕事の依頼が早く来るようにしています。
だから、よく見なっていないと、シ－リングをわざとかえなかったり、タイルにわざと穴をあけたり、ガラスをハンマ－でたたいて、わざと薄いガラスに交換していきます。
必ず、次の仕事もその業者が請け負うからです。
そして、建て替えとかを推進します。マンションは永久に骨まで食い尽くされます。
政府系です。

東京郊外の駅近でも５００万以下でも買い手が付かないのが多い、借りるより安いがあと売るのは困難だと言ってた
新宿まで急行で４～５０分の地域、今の人気の場所も管理費も払えない人が将来増えて不良債権化の恐れがある

うちは３０００万ぐらいはするけどね。民間も盛んにマンション建てているよ。
駅近の幽霊の出る元お墓の近くにネ。

http://www.087sumai.com/muumuu/fuchinobe/

此処も３０００万前後だけどもっと駅近でワンルームなら２００万円台も有るよ、５００万出せば2ＤＫも有る
将来リニアが出来れば上がるかも、橋本駅周辺は大幅に上がってる

格安
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