マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

デフレが続いているので10年後には物価は半分になります。
恐らく10年後の大規模修繕工事は一戸当たり35万円が相場になるでしょう。

>101
自分の部屋の壁紙は破れ、畳は擦り減っているのに、後１０年も辛抱するの？
お金のないあなたのとこは辛抱と我慢を強いられるだろうがね。
その頃は、新しいマンションを購入しているよ。
常にきれいなマンションに住みたいからね。

面白いこと言うんだね。

10年ごとに住民の半分は入れ替わって低層化するんだよね。築30年だと新築時ひとは8分の1しかいませんよ。

うちのマンションは、築１３年（大規模修繕工事済み）たつけど、
３３０戸のうち、最初の住民でないのは僅か２４戸だけだよ。
勿論転勤等で実際はもっと多いけど、売却はしてないよ。

ギリギリが多いということだな

>>98
>それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
>どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
>経費も安くなりますしね。
確かにそうですが、管理会社に依頼する限り経費は安くはならないですね。

全てをお任せにしなきゃいいんじゃないの。

>107
大規模修繕は管理会社には任せませんよ。
修繕委員会で修繕箇所や予算とかは決めるよ。
それから、修繕箇所、仕様、グレードとかについては、設計・監理会社が
ちゃんとしたのを作成して、業者は同じ条件での見積もりを提出することになるんだよ。
元請業者については、公募・管理会社・住民（専門委員会等）からの紹介で
いいんじゃないかな。
見積もり合わせ方式なら、見積もり価格やその他の条件を検討してきめればいいんだよね。
その時、公平にするんなら、総合評価方式を使えばいいんだよ。
入札方式なら見積もりが一番安い業者ということになるけどね。
特命随意契約方式は最初から1社に絞って工事金額を交渉し、契約する方式だよ。
見積もり合わせ方式がベストだよ。

>>109
特命随契なんて出してきて、理解度が低く経験が無い、資料コピーバレバレですね。
各質問に答えられないなら早くごめんなさいすればいいのに。

>111
公共工事に関してはその手法を使って業者を選定していることは確かなんですよね。
その評価をする者が専門委員会になる訳だけど、評価基準があいまいだというんであれば
何を基準とすればいいんですか。
総合評価方式はデベ系マンションでは採用されないでしょう。
この方式だとデベ系の業者が選ばれない可能性がありますので、だから反対する者が多いんです。
見積もり価格の他に、その他の条件が必要なら見積もり合わせ方式となります。
これはデベ系は嫌がるでしょう。
入札方式は一番見積もり価格が安い業者が選ばれることになります。
この２つの方法は、設計・監理会社を使い、同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ素材で統一する
必要があります。
特命随意契約方式は、最初から１社に絞る訳ですから、デベ系マンションはこれが多いと思います。

>109
工事額の規模は関係ありません。
要は同じ条件で見積もりを取ることが必要なのです。
大規模マンションなら、官庁の建築の技術者とか一級建築士がおられると思います。
やり方はその方に聞けばいいでしょう。但し、評価するのは専門委員会のメンバー全員です。
額が大きいといっても、修繕には変わりませんから。

デベ系のマンションは他の業者が元請になるとうま味が少なくなるからね。
デベ系列の親企業としては、管理会社に受注するように働きかけるだろうから。

親会社には逆らえない。

なるほど、納得。

デベ系の管理会社は親会社のために工事を受注しなければならない。
その為には、有利な条件にもっていく必要がある。
総合管理評価方式なんてとんでもない方式だというのが理解できるでしょう。
公平は悪なんです、管理会社にとっては。

なんだか有意義なスレになってきた。

デベ系の管理会社のマンションは、大規模修繕工事の時、
それ以外の業者に元請が決まることがあるのかな？
もしそうなったら、そのフロントは左遷・減給ものだろうね。
同じ条件での相見積なんてとんでもないことだね。

総合評価方式は絶対認めたくないだろうね、フロントは。

総合評価方式だったら叩き合いにならないんだからデベ系のほうが有利じゃないの？

なんで総合とかを批判してたかやっとわかった。

ということは、総合評価方式は検討してみる価値はあるかもね。
全くだめということもないだろう、官公庁は実際活用してるんだし。
それに検討してみて、役に立たないと思えば使わなければいいだけのことだからね。
今迄の批判はなんだったんだろう。

＞今迄の批判はなんだったんだろう。

いままでのは批判じゃないよ、マンカン士くん。

じゃあ何なの？
教えてよ、124。

＞教えてよ

おまえが中卒と自白したら教えてやるよ。

＞中卒と自白したら教えてやる

確かにぼくちゃんは中卒だけどマンカン士に合格しましたが脳内骨折になって病気です。

ですから教えてください。

マン管士の受験資格は中卒はだめなのでは。
高卒も１０％程度しかないんで外されるかもね。
外しても大勢には影響ないだろうが。
１２６や１２７は、マン管士が嫌いなんだろうね、怨み骨髄までということかな。
ご愁傷様。

批判だけはするけど、中身は全然わかっていないんだよね。
総合評価方式を説明してごらんよ、どうやってやるかを。
単なる説明じゃなくてね。説明だけなら検索すれば分かるから。

デベ系としては、その気持ちは分からないでもないけどな。
仕事をとりたいと思うのは当たり前のことだし。
それを管理組合が拒否しなかっただけだからね。
まともな競争・見積もりが確立されるといいけど。
批判ばかりしてちゃ先細りするだけだよ。

タイトルに修繕が絡むと、どうして、どこもかしこも総合評価方式一本調子になっているのですか？

粘着が１名いるから。

合人社だろうが、元請けできる会社は工事なんだったら元請けしたいでしょ
そりゃ建設業なら　下請けになるよりは元請けになるでしょうね
デベ系とか関係なくないですか？
デベが潰れた会社だって元請けすると思います。

総合評価はそれとは別の話なのだろうけど
公務員の意思決定がこれほど叩かれてる社会情勢の中で
何でここだけ公務員の決定方式が良いのでしょうか？
自分たちの中で公平に決めればいいと思います。

公務員のしたいことは　安く　より　良く　したいわけではなくて
より社会から責められないようにしたい
ってことですから
理事会が自分たちを守るために、公務員的にやるんだったらいいでしょうけど
そうじゃないならとことん住民の意見を引き上げていくのが筋だと思いますよ

決め方うんぬんはどうでも良くて
一番大事なのはみんなが納得できることだと思います

元請会社を決める一番の方法は、まず設計・監理会社を選び、そこと話し合い修繕箇所、
仕様、グレードを決めるのが先決です。
そして業者を募集するのですが、同じ条件での募集で見積額を提出させるのです。
本来は、これで一番安い業者を決めればいいんですが、これだけでは不安な面が
出てきます。
担当者の経験度、会社の業績、工事中の住民への対応の仕方、ベランダの整理に伴う
ゴミ処理の対応、下請け業者の活用、過去の大規模修繕工事の実績等を加味した方が
よりいい業者が選定できるのではないでしょうか。
その基準を自分達で決めて専門委員会で点数をつけてもいいのでしょうが、見積もり価格までを
含めての計算式はつくれないでしょう。
だから、総合評価方式を使ったらどうですかと提案をしてるだけです。
この方法がだめというのであれば、前半の部分で決めればいいのですよ。
ただそれだけのことです。
私どものマンションでは総合評価方式を採用したということです。
詳しい内容は経験して理解したつもりですが、ここでそのやり方は説明したくありません。
善意で紹介してたのに、批判されっぱなしで嫌な思いだけをしましたからね。

批判が多いのは、説得力ないのと、理解力ないのといい勝負しているからでは。

ありがた迷惑。
アレを善意というのだから始末に負えないよ。
悪態つくのも善意か？

≫136
嫌な思いしたんだね、悔しいね。
馬 鹿にされっぱなしで可哀想だね。
マン管士なのに理解出来てなくて恥ずかしいね。

総合評価方式は採用しなくてもいいでしょう。
しかし、設計・監理会社と修繕箇所、仕様、素材等を同一にするための話し合いは必要でしょう。
そして、同じ条件で元請業者を募集するやり方はどうなんですか？
この方法だと、管理会社だろうが、公募だろうが、知り合いの業者の紹介だろうが、
関係ないですからね。平等な選定となりますから。
これで一番安い業者を選ぶのかそれとも後は馴れ合いで選ぶのかということになります。
選定基準がないのですから。
総合評価方式は反発される方が多いので取り下げます、しかし私どものマンションでは
有効かつ平同な業者選定ができたと思っています。
ちなみに私どもの採点では７社の応募の中から、大手ゼネコンに決まりました。
工事は終了しましたが、工事期間の対応や工事内容共満足いくもので
住民の評判は上々でした。

同じ条件での見積もりが出たら、一番安い見積もりを出した業者に決まりですか？
それも一つの方法ではあります。
しかし、工事担当者の経験、業者の規模・経営内容・業績、過去の同様工事の経験等
ガイドラインにその評価の項目と評価点とかが記されていますが、何か評価・検討する
必要があるでしょう。
それがしっかりしてないと、押しの強い業者や管理会社に決まる可能性があり、見積もり価格は
関係ないことになってしまうのではないですか。
特にデベ系を説得するには、専門委員会のしっかりした選定基準がなければ難しいですよ。
まあ他所のことですからどうでもいいことですが。

もうひとつつけ加えれば、やったことも内容も詳しく知らないのに
批判だけするのはおかしいですよ。
こういう方法もありますよとの提案ですから、素直さも必要です。
それを採用するかどうかは、そこのマンションで決めればいいだけのことですからね。
ただ、この方法をやられると困る方がおられるのは事実でしょうがね。

すまん、何件かやったけど、あまり役に立たなかった。
結局は元請の現場代理人次第ですから（笑

元請の代理人も評価の対象に入っているんだけどね。
実際はやっていないでしょう。

>>147
資格と経歴じゃわからない素質、向き不向きがあるということを理解しましょうね。
現場知らない資格人間なんかいくらでもいるよ、キミがそうだから知らないのも無理ないよね（笑

自分で総合評価方式を勧めておいて、その理由も根拠も出せずに悪態や他を批判するやり方は良くないと思う
マンション管理士なんてこんな人ばかりなのかね
経験を積んでるちゃんとした資格者が同じに見られるのは可哀想

要するに批判したいだけなんでしょうね。
良し悪しは別として、聞く耳ももたないというスタンスだからね。
こういう状態でいい意見が聞ける筈はないしね。

>148さん
見積もり価格の一番安い業者を外すとしたら、その外す理由が必要ですよね。
その理由や評価の方法がしっかりしてないと、長いものに巻かれろになって
しまうでしょうね。
デベ系や強い推薦者のいる業者に決まる可能性は大ですよね。
だから、その一つの方法として総合評価方式もあるといってたんですよ。
もっと他の方法があればそれを提案すべきだと思います。
代替案もなくてただ批判だけしていたら、何の解決策もないんですけどね。
これはあなたにいっているんではないんですよ。

>>148

被害者が、増えない様にとは思うよ。

総合評価なんてしなくても、競争入札で十分だもの。ただ、予定価格が、貴方の総合評価みたいに見積もりじゃ駄目だけどね。

>153
競争入札とは入札方式ということですか？
見積もり価格の一番安い業者を元請に決めるということでしょうね。
後の条件は必要ないんですか？
会社の業績とか過去の同様工事の実績とか担当者の経験度合とかは。

>153
予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？
それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

>156
一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。
総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。
ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。
住民が大規模修繕工事の結果に満足してるのは事実です。
それと積立金の過不足は関係ありません。
それは修繕箇所と仕様、素材等を決めた時に、実力以上のことをやろうとしたのが問題なんです。
同じ条件で見積もりを取る時に、身の丈に合った工事を計画しないといけません。
積立金が少ないのであれば、修繕箇所を縮小すべきなんですよ。

業者選定方法として、総合評価方式も一つの方法です。
これ以外の方法があれば、代案を出すべきで、総合評価方式にしても
何が悪いのか、欠点は何かを指摘すべきなんではないだろうか。

>>153

>予定価格は却って談合を産む結果となるんでは？

談合と言うのは、業者同士が相談して落札者を決めてくる事を言うんだが、何か勘違いしていないか。見積もり合わせでも談合は起きる。予定価格の無いこちらの方が、上限が無い分被害はでかくなるよ。


>それより、同じ条件での見積もり価格をださせて、競争させた方がいいでしょう。

見積もり合わせだと相対的な評価しか出来ない。

A社よりB社の方が安かったとしてもA社の見積価格が必ずしもお得中かなのか分からんのよ。１００円の物をA社９０円B社９５円で応札してきたら９０円の方が安いんだけど、これじゃ本当に安いのか分からん。

同じ条件で応札させるのは、当たり前の事。まるで、やっていないみたいな書き方は止めてね。同じ条件で予定価格以下の業者を選定するんだよ。やるなら、それに最低落札価格を設定して安すぎる業者ははじいた方がいいね。

>>158

総合評価自体の問題と言うより、ここで総合評価を勧める人の総合評価の実施方法が間違っているのが問題なの。

スレ主こないね。

>>157

>一応総合評価方式は、デベ系や強い推薦者の業者を牽制する方法ではあるんですけどね。

別に特定の業者をけん制するためにあるわけじゃないのよ。必要な条件を満たす業者を選定して品質を確保するのが目的だからデベ関係業者が入ってくるかどうかは無関係。

>総合評価方式は、見積もり価格が安いといい点数が出るようにはなってますから。

嘘こくでねえ。応札価格に点数なんかつ付かねえよ。

>ただ入札方法でいけば、見積もり価格が一番安い業者に決まる訳ですから、それでも
>いいんですが、果たしてそれだけで大丈夫ですかといえますしね。

「いえますかね」と書こうとして、つい本音が出たのかな「いえますし」とか(苦笑)

見積価格の一番安い業者に単純に決まるとは限らないよ。工事規模に関係なく見積もり合わせしか頭に無いからそんな発想に成っちまうんじゃないのか。工事規模によっては、安すぎる業者ははじく場合もある。

安すぎる業者を弾くのは、総合評価も競争入札も見積もり合わせも同じ。

同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？
どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。
見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。
そのくせ批判だけはやるからね。

>>163

>同じ条件での見積もり価格なら安いにこしたことはないのじゃないの？

へえ、貴方の考えはそうなんですかババをつかまないように気をつけてね。

>どうせ価格以外には何も検討されないんでしょう。

勝手に決めつけないこと。

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

そう思っているのは、貴方だけですよ。まともな仕事をやる人、総合評価方式を使うような規模の工事で見積もりだけで決めないから。

大体、予定価格も最低落札価格も知らないような人に総合評価以前に入札方式を語る資格はないよ。

>163

>見積もり価格と総合評価方式は関連性があるのをご存じない方がいらっしゃる。

いい点がとれるとか書いておいてごまかしを入れてきましたね。
価格と合わせて技術等を評価するんだから入札方式として関連性があるのは当たり前です。

安い価格を入れても価格自体に点数は普通付けませんから価格が安くても良い点を獲得は出来ません。
163のやり方は、例えば1000万円以下なら10点とか配点されているんでしょうか。

計算式を知らないからそんなことをいうんですね。
誰か計算式だけでも調べてここで書いてみたら。

計算式は既出なんだからもういいだろ。
理解してないからそこしか反論出来ないんだね。

どこに書いてあるの？
違うスレをいったってここに参加している者は関係ないし、そこまで
調べることもないからね。

ズブズブの素人だが、計算式オンリーなのか？全て数字だけで判断できるものなの。

>170
総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

>>171

だからさ、勿体ぶらずにその素晴らしい式とやらを書いてみせてよ。

おしえなーい。

得点÷入札金額＝評価値

式ってこれの事？
なんか、もっと凄い便利な何かがあるのかな。

世の中、定量評価と定性評価とがあるが、数値化できるものだけ組み込んだものが力説するものが良いのか。

>>171

>総合評価方式をやるということは、当然設計・監理会社の仕様からスタートしますよ。
その計算式をみれば概略が理解できるんですけどね。

意味が、分からないんだが。と言うか日本語がおかしいぞ。

管理会社の仕様と計算式がどう繋がるんだい。

業者を選定する時は、当然同じ仕様、同じ修繕箇所を決めてから見積もりを取ります。
その仕様・修繕箇所は設計・監理会社が担当します。
そして、出てきた見積額で一番安い業者を選ぶのか、それともそれ以外の会社の業績、
過去の工事実績、工事担当者の経験等の評価は加味しないのかということです。
その見積額も含めた評価をするのに総合評価方式もあるということです。
専門委員会のメンバーが項目ごとに点数をつけ、それと見積もり価格もふくめた
計算式の中で点数の高い業者を選ぶのも一法ということです。
勿論それ以外の方法もあるとは思いますが、そうするためには、いろんな手法を
知らなければ話しにならないでしょう。
総合評価を批判する方がおられますが、それではそれに代わる手法はあるんですか？
あればそれを主張して比較検討すればもっといい方法がみつけられるんではないですか。
前向きな話し合いならいくらでも情報は提供しますが、ただ批判するだけの状況ですから
参加したくありません。真面目にやっても意味ないですからね。

>>177

誰も総合評価と言う方式自体を批判してはいないのが分からないようですね。

177の実施のしかたに問題が有ると言っているのですよ。すると、「式を知らないから」と言う回答を177は返すんだが、式自体の問題じゃないんです。あくまで実施のしかたが問題なの。

間違っているものを間違っているといくら指摘しても聞く耳持たないのはあなた自身なんだから。

色々と意見が出ていますが、大規模修繕工事経験委員会メンバーとして一言。

最後に４社～５社位に発注先が絞られますが、設計・監理会社が推薦した会社が殆んどと云う場合が少なくないようです。

その各会社から理事長（又は修繕委員会）に提出された見積書を見ますと設計・監理会社が受注させたい会社が一目瞭然で判ります。
談合ですね。ですから最終のプレゼンを聞いてもあほらしなり殆んど質問もしませんでした。
プレゼンの最後に本命の会社が出てきます。（万一談合破りが有っても対応できるように最後に登場）修繕委員会推薦会社は一番手でプレゼンをさせられました。

設計・監理会社はマンションから安く受けても、業者からのバックマージン約7％～10％の多大の収入が入るようです。勿論その分工事費は高くなります。

同条件で工事費を安くするには、修繕委員会でも工事会社を見つけて最終プレゼンに残れる様
全体の見積額を見ながら金額は公表出来ませんが、修繕委員会が考えている予算を低めに伝えて見る事です。

目には目でやる必要が有ります。
私達のマンションでは、本命会社の最終金額よりも20％安、本命会社のプレゼン価格からは35％安で工事を行い、監理会社には手抜き工事の無い様報告をさせ、修繕委員会も分散して出来る限り監理会社の点検に立ち会いました。

修繕委員会は大変ですけど自分達の資金の無駄遣いを防ぐ事にも傾注し無事工事が終了し、５年経ちましたが問題なく安心しています。

皆様が数式で納得しても最後の難関がある事を知らない方にお知らせ致します。

>179
見積もり業者の募集については、管理会社、設計・監理会社、管理組合からの推薦もあるでしょう。
それに建設新聞とかを使っての公募も含めるべきです。
そして、設計・監理会社に依頼し、同じ仕様・同じ修繕箇所での見積もりをとります。
同じ条件での見積もりなら安い業者でいいでしょう。
ただ、それだけではどんな工事をしてくれるのか不安になります。
だから、専門委員会で各業者にプレゼンをさせ評価して決めるのではないのですか。
その時の評価・業者選定には設計・監理会社や管理会社は参加させないのが普通でしょう。
当然設計・監理会社は仕様通りの工事がされてるのかをチェックするでしょう、その為に
高いお金を出して雇っているのですから。

>178
実施の仕方に問題があるといってますが、何が問題なんですか。
計算式のことをいったのは何にも知らないのかと思っていっただけのことですよ。
問題点をいってみてください。

問題点は過去出ている。

過去にだしてる？

あてうま

>184
分かっていないね。
だから総合評価方式を採用してみたらといっているんだけどね。
その方式自体を理解してないんでしょうがないけどね。

１８６は１８４を理解出来ていない
可哀想な人だね

>187
あんたも強情だね。
少しは他人の意見を聞いたらどうなの。
ところで総合評価の欠点は何なの？
答えられないだろうが。

>>188

総合評価の呪文を唱えているのは同一人物ってのは分かるけど、相手は違うと思うな。

>ところで総合評価の欠点は何なの？

あえて書くなら貴方の様な人に間違った使い方をされる事ですね。

>189
指摘できないでしょう。
分かってないんだから指摘のしようがないからね。

欠点と言われても理解力が無く分からないから指摘してみろの一点張りなんでしょう。

>>190

この辺りをまず答えてあげなよ。

>>93
>>131

分からないって事は無いでしょ。総合評価だと評価の大事なポイントなんだから。

>192
私は総合評価方式の提案はしましたよ。
しかし、あなたは頭からそれはダメの一点張りでしょう。
だからその欠点を指摘しなさいといっているんだけど、
全然それに対して、答えようとはしないしね。
私たちのマンションでは、実際総合評価方式を採用して大規模修繕工事を
実施しましたよ。
官庁の建築士が住民にいたのと、それ以外にも住民に一級建築士がおり、その二人の
提案でやったんですけど、公平で談合とか癒着にとらわれない手法なので
非常に良かったと思っていますよ。
評価者は専門委員会のメンバーだけでやり、外部の者や管理会社はそれには一切
参加させませんでしたからね。
専門委員会に声の大きい者がいても、単なる一人の評価者ですからね。
私は非常にいい方式だと思っています。
勿論これよりもいい方法もあると思いますよ。
だから比較検討して更にいい方法を見つけ出しましょうといっているんだけどね。

１９４さん、１９３さんに返信してあげれば？
１９２さんに対しても返信になってないようですね。

結局は建築士建築士って、あなたは自分で何も出来ない虎の威を借るナントカって奴です。

>195
だから何を指摘するんですか？
私は総合評価方式について、業者選択のひとつだといっているでしょう。
それをダメというからには、何がダメなのかをいうべきでしょう。
批判ばかりだから先には進まないんですよ。
それに親切で紹介しようとしているのに、批判するばかりの者に
それ以上情報を流すこともないですしね。

まともに会話も出来ないのかこいつは・・・
本当にダメな人なんだ。

>197
話しにならない人ですね。
さよーなら。

>196

195は、指摘しろとは言っていない。質問に答えてあげたら問いっている。

総合評価方式以外のネタはないの