マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

何戸のマンション？
規模でちがいますよ。やりかた。

お世話になります！戸数は１７１です。

１７１戸ですと。。。。
予測では一級建築士が住んでいるかも。
住んでいたら任せたらよい。
住んでいなかったら管理会社丸投げもひとつの手。

あ、補足ですが
管理会社丸投げ方針を示して異論が出ないようなら
コンサル入れてもあまり意味なし。

色々とご指導ありがとうございます！もうすぐ築１５年です。

大規模修繕工事が終わったばかりです。
１年の工期で、工費は約３．５億。380戸のマンションです。
設計・監理会社に対しては、1,800万支払いました。
設計・監理コンサル料としては適正価格と思っています。
元請はスーパーゼネコンです。

171戸で1回目の修繕工事なら、目標は
171戸＊70万/戸＝1億2000万円。

談合をいかに崩すか考えてみる。。。

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

>10
1戸当りいくらと決め込むのは無理がありますよ。
修繕箇所とグレード、改良工事とかを含めて工費を決めるべきです。
談合云々より、まず設計・監理会社に修繕箇所と仕様、素材等を
話し合って決めて、同じ条件で見積もりをとるのが先決です。
これがばらばらでは、見積もりを取っても意味がありません。比較のしようがありませんから。
工事の箇所やグレードはそのマンションの修繕積立金の額によりますから、それに見合った
工事をやればいいのです。当然周期もそうです。
ただ、お金をかければかけるほどいろんな修繕や改修工事ができますし、きれいにはなるでしょうが。
見積もりは5～6社必要でしょうが、必ず同じ条件（修繕箇所・仕様）でやらなければ意味がありません。
談合やバックリベートはある程度はやむおえないでしょうが、この方法を徹底してやれば
結果的には、バックリベートはあってもあまり関係ないでしょうから。

↑1回目なら大差なし。70万で十分。

>4
マンションの住民で一級建築士がいたとしても、あくまで中心は設計・監理会社が
やるべきです。多大なお金を払ってやってもらうんですから。
へたに有資格者ということで、口出しをされると却ってうまくいかなくなることが多いようです。
しかし、専門委員会には入ってもらった方がいいでしょう。
NO.11も参考にしてください。

>12
1回目だろうが金額は関係ありません。
お金のないところは１戸当たり３０万でもできますし、余裕のあるところは１２０万でもかけられます。
修繕箇所とグレードアップ化の問題です。
それに修繕周期にしても、１２年でやるとこもあるでしょうし、２０年でやるとこもあります。
要は、快適なマンションライフが送れるかどうかの問題なんです。
自分の部屋でも一緒です。
お金があれば、壁紙や畳の交換を早めにできるでしょうが、余裕のない家は少々のことは我慢するでしょう。
更に余裕のあるところはカーテンのやり替えや照明器具の交換、家具の交換までもできるでしょう。
１戸当たり７０万というのはあくまで平均として出されている金額です。
それを増やすも減らすも積立金次第です。

1回目は外壁塗装中心で、そんなにお金かけなくてよい。
築20年過ぎたころからいっぱい壊れてくるからね。
お金は節約しといたほうがよい。

>15
1回目は外壁中心しかしないの？
ベランダの補修（シーリング含む）や窓ガラスのシーリング、屋上防水、
鉄部部分の塗装、通路の床のやり替え、通路灯の補修や交換、格子の塗装、集会室や
駐輪場・駐車場の補修、共用玄関の補修、エレベーター内の改装、植栽の手直し、敷地内の
補修、まだまだいっぱいありますよ。
それにこれは1回目も2回目もやらなければならないんです。
それ以外に、高置水槽のやり替え、消防設備の交換、給・排水管の交換、駐車場の工事、
電気工事等がプラスされてくるんです。

>17
何にも知らないんだね。
人材不足や知識が不足しているから、設計・監理会社を使うんじゃないの。
ところで、設計・監理と元請会社との違いが分かってるの？
スレ主が聞いてるから、9・11・13・14・16でレスしてるんだよ。
設計・監理のことをもっと勉強してからレスすべきじゃないの。
大規模修繕工事を経験し、専門委員会も経験したしね。
おまけにマン管の資格ももってるよ。
工事業者選定方法である総合評価方式のやり方も知ってるけどね。
貴重なマンションの住民（理事でもある）としての体験なんだけどね。

総合評価方式？（笑）

>19
入札評価の計算式知ってる？
知ってたら書いてみてよ。
まさか知らないというんじゃないよね。
知らないのに（笑い）は入れないからね。
まさかとは思うけど。

>>18
って、このひとたしか、談合見抜けなかった人だよね。大規模修繕をスーパーゼネコンに頼んだひとでしょ。
愚の骨頂。総合評価方式というのは、死刑執行のボタンを誰が押したかわからん仕組みと発想は同じ。
理事会、修繕委員会のケンカ防止システムだね。
スレ主のとこは、ガチンコ候補が出てくる仕組みから考えるべき。

いつもの談合大好きマンカン師がでしゃばってきたスレですね。

>21
だから、入札評価の計算式書いてみてよ。
何にも知らないのに批判はないからね。

だからおまえはいいの来なくて。
マンカンの勉強しすぎで病気になったんだろ。

>24
だから計算式書いてみろよ。
書けないんだろう。
知らないくせに大きな顔すんじゃないよ。

スレ主は計算式を聞きたいのではない。もっと大局的な話をしたら？

だから知ってるんだったら、計算式を書くだけで決着するんだよ。
総合評価式を（笑）で一蹴したんだから。
当然知っていると思うんだよね。
早く書けばいいんだけどね。
まさか・・・・

書けないといけないんですか？

書けば話が進むんだからさっさと書け。

と外野から声をかけておきます。

スレ主はここ読んでください。
あげときました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75717/
総合評価式をひつこく言ってる人はここのスレッドで有名な人。。

書けないとなんかいけないんですか？

書く→皆が納得。読者の勉強にもなる。ガタガタ言ってた奴は赤っ恥。話が進む。

書かない→皆も疑心暗鬼。読者の勉強にならない。ガタガタ言ってる奴は引き続きガタガタ言う。話が進まない。

前者の方が圧倒的に有意義。

さあどうぞ。

僕書けないでちゅ。

＞理事長ながら建築不動産については無知デス。ご指導をよろしくお願いします！

理事長に不適任ですので即刻辞任することです。

スレ主はマンカン士だよ。有名な。

いやー。スレ主は日中いないからね。
釣りなら昼間かいてるよ。

結局誰も計算式は知らないんだね。
何にも知らなくて、ただ批判してたんだね。
情けないね。
恥を知れ。そんなこと馬耳東風だよね。批判してるだけだから。

>24
早く書けよ。
先にすすまんだろうが。

書けって言う人が書けばいいのでは？

↑スレ主でしょ？

>>41
書けない
で終わればいい どうせ信用もしてないんだろう
やれ書けだどうだと無駄なレスが多いんだ

そもそも、計算式うんぬんとか言い出すのが間違い。
ググればいくらでも出てくるし、信用の根拠にはならない。
そのくらいは理解しようね、ボク(笑)

>>44
総合評価は検索すればすぐ出てくるけど、計算方法は
中々出てこないよ。
元々、これは官公庁で業者選定の方法として採用されている手法だから、
官庁の専門家に聞けば分かるよ。
官公庁が採用している方式を信用するかどうかはみなさん次第だね。
くぐって分かるんなら、あなたが計算式書いてみれば、いうばっかりじゃ
みんなと一緒だよ。

２４は書けないようだね。
（笑）までいれてたのに。
知らないなら批判すんなよ。

笑うとなんで批判になるの？被害妄想ちゃう？

>47
総合評価ねえ（笑）
これは批判じゃないの？

とんでもない。絶賛してるんです。

計算式はマン管活用スレでマンカン師が散々出してたよ。
ググっても見つからないのは探し方が悪いks

みんながみんな書かないってことは
つっこみどころが満載な方式なのかな

>49
結局知らないんだね。
レベルが低いね、ここに参加している者は。
批判するしか能がないようだね。

ここにも出てくる総合評価マンは、本物を知らないので聞き流してOK。

ウソッコ総合評価は、自分のマンションだけでやってくれ。

総合評価マンの方式だと高い買い物をしても分からないって言う欠陥方式だもんな。

計算式は、５２マンカン師が書いてやればいいじゃない、無駄な羅列表記は得意だろ？

あ、結局論破されてファビョるんだったね(笑)

さぁどうぞ！

総合評価式が欠陥方式なら、官公庁が行っているこの方式は
採用すべきでないんだね。
官公庁は何考えているんだろうね、欠陥のある方式を採用するなんて。
官公庁は全てこの方式を採用しているからね。

>55
おもしろい人だね。

やっぱりマンカン士は書けないんだね。
批判ばかりで書けないなら、バーイ。

スレ主こないから、ここはやっぱり釣り？

マンカン士は◯×問題のみのテスト合格者ですので文章は書けません。
◯×で質問して下さい。

余程試験に懲りたんだね。

総合評価って、民間で採用されないのはなぜ

NO.17からが問題になっているんだな。
NO.17は批判するだけだったら出ていくべきじゃないかな。
建設的な意見は持ち合わせていないようだし。

17番はちょっとしつっこいかな。
他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
ここは匿名掲示板だというのを忘れているんだろうね。
その時々で内容が変わっても、それはそれでいいんじゃないかな。
それを判断するのはみなさんだからね。
いいこともいうし、悪いこともいう、それが匿名掲示板なんだから。

16以降でしょ

>>他レスとかも調べて、特長とかでこの男はどうであったとかの批判をするからね。
図星なんでしょ。匿名でも人格でちゃうからわかるんだと思うよ。

>68
特長は分かるとしてもそれを調べてどうするの？
ただ批判するだけのことじゃない。
それだけのエネルギーを使うほどのことでもないと思うけどね。
レスに対してどうかを検討した方がずっといいんじゃないかな。
ここは匿名掲示板だしね。

1　　専門委員会の設置　　組合員
2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり
3　　修繕内容決定
4　　施工業者の選定

重要なのは2の建築士の選定　誠実で信用のある人を選択する

66と67は、16だね。間違いなく。ハズカシ。

削除するなら１６以降でしょ。

>72
又あんたはそういうことに神経を擦り減らすんだね。
67は私だが、66は私ではないですよ。
当然１６は私ではありません。

>1　　専門委員会の設置　　組合員 2　　建築士の選定　　　　以下外部は相見積もり 3　　修繕内容決定 4　　施工業者の選定

根本的な間違い。
人に頼らずシステム、契約によることが大切ですよ。

教えな～い、もったいないから。

>77
やっぱり何故総合評価方式にするのか分からないんだね。
まず設計・監理会社を選び
同じ仕様、同じ修繕箇所、同じ材質で見積もりを取るのは当たり前のこと。
そして、見積もり価格だけでは業者は決められない。
だから総合評価方式にするんだけどね。
もっと勉強してね。

７９が勉強するべきだな
総合評価方式が理解出来ていない

ワンポイントアドバイス

面倒くさいと言って、大規模修繕工事を決して管理会社にお任せしないこと！

お馬鹿な駄目役員のみ管理会社に任せっぱなしなんだ。

管理会社への丸投げこそ　さ　い　あ　く　　

丸投げのほうがうまくいく場合がありますよ。

大規模修繕工事をやったことがない者がいくら吠えてもねえ。
だから総合評価方式が理解できないんだよ。
この方式をやるには、いろんなデメリットが排除されるんだけどね。
管理会社主導だろうが、理事の紹介だろうが、応募だろうがそんなことは関係ないと
いうのが理解できないから批判しているんだろうがね。
そういうのをカバーして一番いい方法というか、一番まともな元請会社を選定するのが
この方式なんだけどね。
やったことがない者がいくら吠えてもね。
経験者は語る、でも教えてあげない。みんなはどうせ批判するだけだろうから。

↑このひとスレ主。自作自演だよ。

>88
ここは匿名掲示板だよ。
それにね、勝手にスレ主とか根拠のないことをいうもんじゃないよ。
スレ主が怒るよ。
そういうことを憶測で批判して何の意味があるの？
ここは匿名掲示板なんだから。

やはり、スレ主こない。
やっぱり釣りだったのだろう。

そうですね、マンカン師が勘違いで
調子に乗るだけだ。

>>87

標準型で総合評価をする時にどう言う技術提案を過去にさせたのですか参考までに教えてください。うちのマンションだと大規模改修じの予算は１０億近いので簡易型じゃ役不足なんですよ。

後、総合評価をしようとする場合、評価者がどこの会社か特定できない様にする必要があるのですが、マンションで実施しようとする場合、どの様に会社名が分からない様にするのでしょうか。これって凄く大事で、どこの会社か特定できると意図した会社に高評価を与えるとか出来てしまうので総合評価をする上で重要な部分です。

純粋に技術力を評価しようとすると結構大変なんですよね。

ネームバリューも大事でしょ。

色々ありがとうございます！何を隠そう私は滋賀県草津市在住４３歳で普段会社員です。本当に何も知らないのです。私含めて１２人で管理組合活動しており任期は来春まで。一応前年度の理事長副理事長がプロジェクトチームを作るようですが・・・いずれも６０歳後半です。

よくよく考えてみるとね。
大規模修繕工事ってほとんどいらないんだよ。
なぜかって、大規模修繕工事のもっとも費用のかかる工事は足場が必要な外壁などの修繕です。
これ以外は、いつでも出来ます。
それと、多くのものを同時に修繕するのは費用の無駄づかいだよ。
２０年持つものを、大規模だからといって１２年で交換するのは明らかな無駄ですよ。

大規模修繕にあわせて、塗装とかやっているけど、一緒にする必要はないんだよ。
大規模で一緒にすると安いからお得ですよって管理会社が言うけど、
専門会社に個別に依頼する方がよっぽど安いよ。
外壁の修繕程度で設計事務所とかいらないんだよ。

管理会社は、工事は一度にすると居住者に迷惑かけませんよっていうけどね。
特定の居住者が長時間、迷惑をかける工事は存在しませんよ。
「足場」が必要な工事以外はいつでもできるんだよ。

うそだと思うんだったら、大規模修繕予定の修繕項目を確認して下さい。

大規模修繕を直接専門会社に依頼すると以下になります。
管理組合⇒管理会社＋設計管理会社⇒建築会社⇒専門会社
管理組合⇒専門会社（工事の履行確認は、標準管理規約に管理会社がすると記載してあるよ）

>96
大規模修繕工事はいつやってもいいでしょう。
しかし、１０年でやるのと２０年でやるのとでは、快適なマンションライフ
の価値が違ってきます。
壁が汚れていたり、ヒビが入っていたり、エレベーター内がきたなかったり、
共用通路が傷んでいたり、網戸が破れていたり、窓ガラスのシーリングが弱く
なっていたり、格子等が色あせていたり等してるより、きれいにやりかえて
いた方が快適だからね。
自分の部屋と一緒だよ。
畳も壁紙も汚れっぱなしより、きれいな方がいいでしょう。
お金がないんなら出来るだけ我慢するしかしょうがないだろうが。
大規模修繕で全面的にやりかえれば、新築のようにきれいになりますよ。
それをやるやらない（やれない？）はそのマンションの積立金次第だね。

>97
大規模修繕工事を効率よくやるために足場を組むんですよ。
そして、屋上防水、ベランダの防水、壁のひび割れと塗装、ベランダからの窓枠の
シーリング、当然ベランダ部分の壁面の塗装や鉄部部分の塗装、ルーバルのシーリング等
それに共用通路のやり替え、玄関扉の塗装、格子の塗装、共用玄関の整備等
どうせやるなら一緒にやってきれいになった方がいいでしょう。
経費も安くなりますしね。
特に外壁とベランダ、屋上、ルーバルは一緒にしなくては、その度に足場を組む訳にはいかないので。

積立金のない貧乏マンションは３０年は大規模修繕はしなくていいよ。
スラム化したっていいんだろう、お金がないんだからしょうがないよ。
住めればいいんだろうから。

そういうマンションには住みたくないね。