大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その2

＞No.120　
九州のＹ係長？

大京：柱に異物など欠陥、建て替えへ　川崎のマンション
　分譲マンション大手の大京（東京）が９６年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町（７階建て、７２戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが、川崎市などへの取材で分かった。

　全国で約６０００棟のマンションを手掛ける大京は「築十数年であれば通常は修繕工事で済むので、こうした建て替えは過去に例がない。住民の不安解消のため、誠心誠意対応している」としている。

　大京の説明や川崎市に提出された建て替えの事業計画書類によると、同マンションは９７年３月完成。施工は東亜建設工業（東京）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注した。

　０８年ごろから一部の部屋で雨漏りするようになり、０９年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱とはりの結合部分などに発泡スチロールや木材の混入と空洞が確認された。柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかった。

　管理組合は「修繕工事では補強は不可能」として建て替えを要望。大京と東亜建設工業が建て替え費用約１６億６０００万円と引っ越し代などを払うことで今年３月に合意した。今後解体し、来年夏着工、１３年完了の予定。

　東亜建設工業は「工事の外注先は大京から紹介された業者で、その後会社を分割して別会社になっており、施工不良の原因は問い合わせたが分からなかった」と説明している。

毎日新聞　2011年8月28日　20時41分（最終更新　8月28日　20時58分）

＞重要なのは
東亜建設工業は「工事の外注先は大京から紹介された業者で、その後会社を分割して別会社になっており、施工不良の原因は問い合わせたが分からなかった
この部分のようだ。

施工は基本的に自分達の仕事じゃないと逃げてるわけか

しかしリベートはきっちり頂きます。

同じところが立て直すのかな

リベートとか言ってるやつはマジで意味わかんないな

いろいろな時点でリベートをとるのが不動産業界の常識
請け負い業者からリベートをとっておれば、瑕疵担保責任の追及なんぞ大京やアステージがするわけない。
アステージを切ったからこそ今回の壮挙（まともな企業でない大京からだからこの言い方だが）に繋がった。
ついでに言えばアステージは組合をカモとしか認識してない。

マンションのことをよくわからないが、管理費など組合に支払うか？

>>128
金を払って工事を請け負わせているのに
金が戻ってくるわけない
戻ってくるぐらいならもっと安い発注先見つけて
高く売って利益稼ぐに決まってる

いろいろ混同しすぎだから休んで落ち着いた方がいいよ

仲介料がガッツリ入るから、修繕受注がフロントの成績になるんでしょ？

聞いた話だが、組合への請求額と業者への支払額は違うとのこと、差額はアステージへ入るのか？
組合は知る由もないが。

＞１３２さん、
これは、本当だよ

では背任横領ですね。

ひどいね。どのように対応すればいいんでしょうか？

アステージの工事は煩雑ですね。
監理不十分で工事のまる投げがバレバレです。

住民への工程や安全についての周知はされないし
苦情を入れればヤッツケの対策で、内容の無いビラを配布するだけ。

安全に施工しようという気は全く感じられず
苦情を言っても無駄とあきらめさせようとしているとしか思えないです。
これはグループ全体に言える事ですね。

最近は専有部分のリフォーム業者へもリベートを要求すると聞いた。

何か無理矢理な中傷ばかりですね

管理会社はマンション管理の仕事に専念しましょうね

中傷ならいいのですが、マンション保険の工事でも業者への支払いから抜くということも聞きました。

> マンション保険の工事でも業者への支払いから抜くということも聞きました。
別に抜くわけじゃないでしょ。
保険金額より安い価格で業者に工事させるだけ。
他の管理会社でも同じことやってますよ。

＞141
他業種企業から見て背任とか横領と判断されかねない事柄も不動産業界の一員であるアステージには当たり前のこととしか思えないようですね。

一般的かさもなければ常識知らずでは？

ただそもそもの新築アフターサービスとは議論としての関係が無くなってしまっていますね

＞保険金額より安い価格で業者に工事させる

その差額を管理会社がもらう。

保険会社に対する不当利得だから、差額は返還しないといけないよ。

No.141 by 匿名さん　2011-09-12 23:38:59
> マンション保険の工事でも業者への支払いから抜くということも聞きました。

＞別に抜くわけじゃないでしょ。
＞保険金額より安い価格で業者に工事させるだけ。
＞他の管理会社でも同じことやってますよ。


保険会社から見れば保険金詐欺と捉えるでしょう。業界全部が腐っているのでしょう。

＞保険金額より安い価格で業者に工事させるだけ。
＞他の管理会社でも同じことやってますよ。


それを詐欺って言うんだよ。

国土交通省に通報してください

管理会社内部に技術要員がいればぼったくりは多いようです、
修繕工事に取り掛かる時間が長ければピンはねは多いようです。

目覚めた理事長の存在が疎ましいアステージです。理事会内部での対立を煽る為ニュアンスとして私腹を肥やしているなどと中傷する。
まんまとだまされる馬鹿な理事もいます、自分で自分の財産を減らしていることにも気づきません。

>>146
詐欺にはならないよ
保険会社の鑑定でその金額を認めたのだから

工事しないでお金だけ貰っておくのもいいし
改善工事の原資に充てることも問題ない

保険金詐欺 [編集]前述のように、保険は金銭面での損失をカバーするシステムである事から、それを逆手にとって不正に金銭を得ようとする事件が後を絶たない。そもそも保険契約者と保険会社の関係は、典型的なプリンシパル＝エージェント関係とみなされており、逆選択やモラル・ハザードが発生する危険を常に背負っているといえる。保険における逆選択とは、リスクがより大きな者が、保険加入に際してより強い動機を持つため、結果として保険加入者がリスクのより大きな者で占められてしまう傾向をさし、モラル・ハザードとは、保険加入によって保障（補償）が得られるために、加入者がリスクを回避することを控えてしまうことをさす。

例えば生命保険の場合は、被保険者となる人物に過度の保険に加入させ、その人物を意図的に殺害・または重度の障害などを負わせる事によって、多額の保険金を得ようとしたり、損害保険の場合は対象となる物を意図的に損壊・または損壊したなどと偽って報告することにより保険金を貰い、新しい物を購入したり実際の収入に結びつけたりしようとする事がある（事例[8]）。中には実際に掛かった費用（修理費用など）を過大申告し、その差額分の金銭を得ようとする事もある。

これらは保険金を騙し取る行為であり、「保険金詐欺」という立派な犯罪となる。このような犯罪行為を阻止するため、保険会社は、加入時あるいは支払時に契約内容あるいは請求内容を審査したり、保険会社間で契約情報や事故情報を交換したり、調査会社に委託してその保険事故が正当なものであるかどうかを調査することがある。 児童を対象とした生命保険では犯罪を誘引しないよう保険金の上限が低く抑えられている。また、成人を対象とした場合でも保険金がある一定額を超えると保険会社間で情報交換をして被保険者に複数の生命保険会社から多額の保険金がかけられていないか調査する仕組みとなっている。

No.150 by 匿名さん　2011-09-18 12:27:55
>>146
＞詐欺にはならないよ
＞保険会社の鑑定でその金額を認めたのだから

＞工事しないでお金だけ貰っておくのもいいし
＞改善工事の原資に充てることも問題ない



アステージの社員の方でしょうか、独自の解釈　感心します。

それではアステージの見積りで保険会社に鑑定を出されたら 管理組合で別の業者に頼むことは詐欺ということになってしまいますね


多重保険は全く話が違うかと思うのですが…

東急コミニテイと較べるとどちらがましな会社でしょうか。
管理会社変更を検討中です。やはり大京が売ったマンションしか管理してくれないのですか。
担当者による横領とか金銭事故はありますか。

多重保険に話をすり替えないでください。

＞詐欺にはならないよ
＞保険会社の鑑定でその金額を認めたのだから

＞工事しないでお金だけ貰っておくのもいいし
＞改善工事の原資に充てることも問題ない


この話です。

＞担当者による横領とか金銭事故はありますか。


あります。

>>154
ならないよ

逆に鑑定が損害金に満たない場合は、保険が違法となってしまいますわね

詐欺かどうかはわからないけどさ

善良な管理者としてどうかと思うよ。

第三者監事を法定化すれば防ぐことができますよ

保険金額の精査は保険会社がコストをかけてやるべきでしょ

交通事故の修理は保険会社指定の業者でした

マンションの資産価値
「管理体制」です。建物の清掃が行き届いているか、定期的にメンテナンスされているか、必要な修繕が行われているかは、「資産価値を保てる物件」の大切な条件です。

管理体制の中でもとくに、建物の耐久性を左右する大規模修繕の工事はとても重要です。これは大規模修繕計画が立てられているか、それがスケジュール通りに実施されているか、そして修繕積立金がきちんと積立てられているかを見ればわかります。

例えば売る場合
汚れたマンション　荒んだマンションは価格は下がります。
修繕したくとも積立金が無い場合は如何ともできません。

その原因は多く管理会社の姿勢にあります。
マンションをカモとしか見ない管理会社は不要不急且つ市場価格より高い価格での修繕を提案し、積立金を蚕食します。
大規模修繕時に資金の不足は融資で賄う算段からが理由です。

恥かしいことに、マンションの資産価値を維持するには管理会社の選択が大事という政策面の理由が大なのです。

No.91 by 匿名さん　2011-09-29 20:38:49
マンション管理士はまぁあって損な資格じゃないが、持ってても機能しないのが現状

その理由の一番は


管理組合の理事長（理事会）が、主体性を持っていないケースが多く、マンション管理士がいくら営業かけたとしても、理事長が判断できないから。
マンション管理に興味がない住民に、いくら営業かけても無駄になるだけ。
そして、マンション管理に興味をもっている理事長がいたとしたら、マンション管理士に頼らなくてもどうにかなる。
確かに、資格の難易度を比べるとマンション管理士＞管理業務主任者になるが、残念ながらマンション管理士を持っている人の中に、現場を知っている方が何割いるんでしょうか？
この資格を有効に使えるのは、区分所有者が自分（財産）のために活用する場合。
この先もマンション管理士があるからって食えるわけもないし。
ここがわかってる人が、マンション管理士をぼろくそに言うわけなんですよね。
唯一の食える手段は、管理会社に就職することだろう。
管理会社も喜んで受け入れてくれるだろう。
ついでに管理業務主任者の資格を取って頑張れば食えるでしょう。

管理会社の社員に必要不可欠の条件とは、人を騙すことに良心の呵責を感じないことです。
頭は悪いほうがいいでしょう、理事会があきらめますから　こいつは馬鹿だから　と

人がダメージなら会社変えればいい
その内当たりの担当者になるよ

なんかいチェンジすりゃーいいのよ？

Ｑ　東京・世田谷区の築１２年、５５戸、ＲＣ５階建てのマンション理事長です。理事長になって意外だったのは、理事会に管理会社の管理員が出席して、議事録まで作成することです。以前に住んでいた旧公団分譲の団地では、なかったことで、サービス満点だなと感心しました。でも理事会で、管理員の存在が気なって、自由闊達に論議できない雰囲気なのが、気になりますが。Ａ　管理組合の管理員が、理事会に出て、議事録を作成するのは一般的です。理事会支援業務といわれています。最初からこうしたマンションにお住まいの方は、逆に別に不思議に思わないでしょうね。
おっしゃるように旧公団分譲住宅系の管理会社は、理事会支援業務は、求められなければやりません。そうした管理組合は、理事会の議事録作成は当然と受け止めています。
ちなみに理事会支援業務の費用は、１４０戸くらいのマンションで、年間１０万円前後を請求する管理会社もあると聞きました。
しかし、理事会ではマンションの表も裏もさらけ出てしまいますから、そこで管理員は情報を全部知るところとなります。管理員の出席は遠慮してもらって、議事録は総務担当理事など理事自ら作成すべきです。作成のくせをつけてしまえば、そんな難しいものではありません。理事会支援業務は、まず敬遠するところから始めましょう。

アステージからほかの管理会社へ変更された組合のかたへ、理由を教えて頂けませんか？

ウチは逆にアステージへ変えました
前の管理会社は担当者にしろ上司にしろ
問題の先送りをするばかりでした
変えて良くもなりましたが
管理組合として管理会社を教育することも必要ですね

最悪の選択ですね、もしかして社員の方？　でなければどちらからの変更でしたか。

社員ではありませんが我々の選択を最悪呼ばわりするような方へ回答する理由は無いです
逆にあなたはどこの管理会社が管理しているどこのマンションにお住まいの何の仕事をしている人ですか？

初代理事会は、『毎回、理事長と副理事長とフロントの３人で理事会決議されてた』と、他の理事がブツブツ言ってました
理事会議事録は当然に公開されていません