パーソンズフェリーチェ津島西坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://cercle-af.co.jp/index.html
売主：セルクル・エイエフ株式会社
施工会社：株式会社藤木工務店倉敷支店
管理会社：日本住宅管理株式会社
[広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.4.20 管理担当]
[スレ作成日時]2011-05-16 19:11:56
岡山には 業者の間で 『それなりに出来る』 と思われている
販売会社がいないのです。
広島には それなりに いるのです。
だから 広島の販売会社で依頼するのです。
地域名をおぼえるぐらいは どうってことないし、
それなりに地元のネタぐらいは
簡単に覚えられます。
だから依頼するのです。
岡山の業者の方がいいのでは？というのは、
素人考えですよ。
それよりも売るテクニックを持ってる方が大事だと
この業界は考えるのです。
広島の会社を使う理由理解できましたか？
要するに、岡山にはプレイヤーがいないというやつです
なるほど、「それなりに出来る」テクニシャンでも なかなか捌けない物件…ということですか。
何となく理解出来たような気がします＾＾
確かに低層階の３千万台の部屋から売れとるみたいじゃな。営業マンもなかなか強気なやり方じゃから行った人は退くかもしれんのお。立地・間取り・価格・生活スタイル等々、販売会社のコンセプトと購入者のニーズとが合えば売約になるじゅろう←当り前か。わしには到底買えん物件じゃがな。
【販売中物件研究】
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。角部屋4,000～6,000万円台という価格設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはかなりハードルが高そうである。
立地は、駅、空港、高速ＳＡが近く便利な場所である。鉄道の駅はないが、バスは通勤時間帯は５分に１本と便利。商業施設は津島モールが徒歩圏内。飲食施設もファミリー向けのチェーン店が充実している。文教地区だけあって、塾が多くあるのも特徴的。
ただし、当該マンションは幹線道路に挟まれた孤島に位置し、小学校も遠く、交通量も多いことから小さな子を通学させるには危険な感じがする。周辺に公園なども整備されておらず、緑も少ないので、恵まれた環境とは言えない。敷地南側に大きな田んぼがあることから、将来、高層建築が建つ可能性も懸念される。
建物については、全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる高級感が乏しいのは残念なところ。設備も風呂に追い炊き機能がついていない、トイレがタンクレスではない。コンロがガスなど、価格の割にはかなり寂しい感じは拭えない。
角部屋住戸には家事コーナーを設けるなど収納スペースがある程度確保されているが、一般のプランでは、今時ウォークインクローゼットすらなく収納が少なめなのも気になる点だ。
いずれにせよ、京山学区は岡山でも屈指の文教地区。このエリア限定でマンションを探している医師など高額所得者層には一定のニーズはありそうだ。
164 さん
素晴らしい分析ですね。
要するに
価格の割には設備仕様が しょぼい
小学校を最大の売りにしたいのに 小学校が遠い 環境が悪い
っちゅうことですよね。
>>165
どうでもいいけど、
164は私が岡山スレに書いたレスを誰かが勝手に編集して
そしてその誰かが勝手に貼り付けてるのである。
学区の優位性やエリアの優位性を異様に誇張されて編集されているところを
見ると、すでにそのエリアに住んでいる住民によるポジショントークと
捉えるのが自然。
誰かさんのくだらん研究より、ポジショントークのほうが読み応えあるけどな。
だな。ポジショントークのほうがおもしろい。
何か情報が欲しいですね〜☆
棟内モデルルーム12月に完成って聞いてたんですが、まだなんですかね？
棟内モデルルームまだですかね？
販売会社が変わるという話を他の業者から聞いたけど、その関係で遅れているのかな？？？
不思議なんだがなぜHPに110とか140とかの大きなプランしか
載せてないんだろうね。
去年すでに販売会社が変わったと聞いたぞ！確かにバナーに掲載してある会社名が変わったような気がする。販売にかなり苦戦してたから見かねて親会社が販売会社を変えた模様。おれなんか去年の9月頃にモデルルーム見に行ってアンケートに年収300万って書いた途端、若い営業マンにかなり上から冷たくあしらわれたからな(涙)帰って枕濡らしたよ・・・でも悪いのは営業マンだけじゃないか。
ホームページ見ると販売会社、アイディオーになっていますが、
販売当初から変わっていませんよ。
11月頃アウルステージのモデルルーム見に行ったとき、「フェリーチェさんは販売会社が変わったりして大変みたいですよ」って言ってましたよ。
では今はアイディオーではないってことでしょうか？今度は岡山の販売会社なのでしょうか？
ホームページはアイディオーのままなので更新されていませんね。なんだか管理がずさんですね。
販売会社変更してないと思います。今もアイディーオーのままですよ。
販売会社変更してないと思います。今もアイディーオーのままですよ。
ところで一体残りの戸数は
どれくらいなのでしょうか。
ここの売れ行きいかんでここの学区の
需要のある種のベンチマークにはなる気がしますが。
現在 売れているのは
実際は１２戸ですよ。
学区の良さだけではマンションは売れないってことでしょう。
このマンションの売れ行きをこの学区の需要のベンチマークにするのは
どうかと思いますけど。
でも学区がどうこうと言うことはエリア的には子育て世代向けなんでしょうね。
場所的にも高齢者が郊外から越してくるようなエリアでもないですし。
ということはこの物件価格をみれば比較的裕福な子育て世代対象ということに
なるのでしょうが、全体で見ればその多くないゾーンの対象者にどれだけ
受け入れられるかどうかが売れ行きを左右するということですね。
でも180さんの言うように12戸だったら苦戦中ということなのでしょうが。
12戸ですか？！それは大苦戦ですね。。7､80戸程あるかと思いますが…今からが大変そうですね。
アイディーオーが販売会社といわれていますが、
売主：セルクル・エイエフ株式会社 と書いてあります。
実際どうなのでしょうか？？
売主：セルクル・エイエフ株式会社 の履歴を調べるとプレステージ津島にも関係しているようでした。
1Fに事務所がありました。
ただ、プレステージは売主(株)岩崎建設の情報が見当たらないのでそれ以上は・・・。
パーソンズカーサ系列の販売もされているようで、そちらはまだ新しいので長期的な結果はみえないですね。
アウルの方に詳しく聞いてみたいですね。
全然売れてないけど、それでも気にしない会社らしいですよ
プレステージということはヤング開発と関係ある？
マンションって広告宣伝費まったくかけないばあい、どれくらいの費用で建つんでしょうか？
つまり、いくらぐらい売ればあとは売れなくても良い損益分岐点がかなり低いのかなって思いました。
ここ売れていないのに、なんで書き込みは多いんだろう？
そんなに売れてないんでしょうか？
発売後すぐに億レベルの部屋は売れたって聞いていますが・・・。
その後見に行っていないのでわかりませんが、最近見に行った人いますか？
そんなに売れてないですよ
本当に売れてないです。
絶対に２０戸売れてないです。
最上階の部屋はキャンセルになったんじゃなかった？
あっち系の人で審査に引っかかったらしいよ。
アウルが売れてこっちが売れ残っているのはちょっと不思議。
アウルだと1回目の大規模修繕で絶対資金不足起こすからね。
こっちだと戸数が多いから大丈夫だと思うけど、みんなお金持ってる人だろうし。
棟内モデルがオープンしていますね。ホームページ上には書かれていませんが。
全タイプ見られるのでしょうか？
どなたか行かれた方いますか？
a.b.eタイプが見れました。
一般公開は四月からみたいです。
ローンさえ通れば、買いたいです。
コンクリートの打ちっぱなし感、いい感じでした。
同学区のリビングコートプライムも高杉でしたが発売後１年以内には完売しましたよ。
しかも値引きなしで頑張っていました。
今は中古が出ても購入価格で売れる超優良物件です。
気になる部屋はお早めに押さえましょう。
195さん
下の方の3000万代の物件以外やと手も足も出ません。
待ってみて、上の方が安くなったとしても、高過ぎて買えない気がします(>_<)
伊島の10年以上経ってる中古マンションでも、3000万円くらいしたんです。なら、新築がいいですよね。
けど、売れ残ったら、管理費や、修繕積立金も値上がりするんですかね(T_T)
悩みまくりです。
＞リビングコートプライムも高杉でしたが発売後１年以内には完売しましたよ。
セールスマンの常套句ですね（笑）
リビングコートプライム伊福町のことだと思いますが、一番高い部屋（104m2）で4,590万円でした。フェリーチェだと角部屋も買えないのでは。ちなみに、同じ学区とはいえリビングコートは岡山駅まで徒歩圏内ですね。リビングコートより条件悪いのに、値段が1,000万以上高いとかありえない。
フェリーチェに5,000万円払うぐらいなら、中古でリビングコートプライム伊福町を買ったほうがいいと思う。
同タイプの中古マンション（築９年）で南東角部屋が3,290万円で売りに出ていましたね。
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Ul7TA6lsYnkJ:suum...
フェリーチェのＥタイプがいくらか知らないけど（南東角部屋は5千万円台だった？）、10年後にはこの値段でしか売れない＝資産価値が下がるということ。購入価格で売れる超優良物件なんてとんでもないです。
ちなみに、一般的にマンションは築10年で価格が2割下落するので、同条件のフェリーチェ3階南東角部屋なら適正価格は3,290万円÷0.8＝4,112万円ということになりますね。
byウェーブハウス
もし売れ残っても、管理費は、修繕積立金は、売主負担みたいですね。
全国展開してない地元の事業主さんなんで、値引きはないみたいです。住んでる人の質を下げたくないので、賃貸もしないみたいですし。
リビンコートからの買い換えの方もいらっしゃるみたいですよ。
フェリーチェは、高いだけあって創りがしっかりしてるそうです。確かに高過ぎですけど、半分以上売れてました！
買えない貧乏人のヒガミが多いな・・・
買えない人は黙って下さいませ
販売業者の工作活動が激しいな。よほど売れてないんだろう。
＞買えない貧乏人のヒガミが多いな・・・
営業がこういう高飛車な態度だから売れないんだよ。休みの日でもモデルルームの駐車場に車がとまってませんよ。安い部屋しか売れてないみたいだけど、こんな調子じゃ完成までに半分売れるかも怪しい。
京山学区といっても、渋滞の激しい大通りに挟まれた孤島で、小さな子供にとっては危険な地域。中央病院の救急車の騒音に悩まされるし、とてもじゃないけど、売値ほどの価値はないと思うよ。
↑
だ・か・ら 大きなお世話じゃ。
でも、周辺住民からもヒガミや妬みがあるのか・・・
ちょっと購入を考えちゃうな。
もしかしてあなたはいつもの○○さんですか？
>>205さん
>>営業がこういう高飛車な態度だから売れないんだよ。
営業に相手にされなかったのね・・・
>>休みの日でもモデルルームの駐車場に車がとまってませんよ。
豪い監視モードやね・・・
>>安い部屋しか売れてないみたいだけど、こんな調子じゃ完成までに半分売れるかも怪しい。
営業に相手にされていないのにまた行ったんか・・・
>>京山学区といっても、渋滞の激しい大通りに挟まれた孤島で、小さな子供にとっては危険な地域。
危険だと感じているのならあんた早く引っ越した方がいいよ・・・
>>中央病院の救急車の騒音に悩まされるし、
救急車の騒音に悩まされているのなら、尚更引っ越した方がいいよ・・・
それにマンションは賃貸のように騒音はあまりないかと思います。
>>とてもじゃないけど、売値ほどの価値はないと思うよ。
だからあんたに評価されなくても大丈夫だから・・・
一連の書き込みを見ていると、ろくでもない物件ってことがよくわかるね。
フェリーチェをプッシュしている書き込みは業者によるものだというのは丸バレだけど、それにしてもガラが悪いね。起業舎弟なのかな？怖い怖い。
209さんは、どういう人なんでしょうか？
そんなに興味ないなら、ここも見に来なかったらいいのに。
私は購入したいから、情報を知りたくてきてる感じなので、業者ではないのですが。
買いたいと思って前向きに、見に来てる人からしたら、感じ悪いです。
そんなに良くないのでしょうか。ろくでもないって、ひどいと思います。
私は、アウルの裏の賃貸に住んでますが、中央病院の救急車の音はさほど気になりませんよ。
低層階は周りの建物に音が遮られるから音はそんなに気にならないでしょ。救急車の音が響くのは近隣の高層階だよ。フェリーチェは響くと思いますよ。
見学してきましたが、値段の割に設備がイマイチでしたね。追い炊きすらついてないとは・・・。マスタークラスというのは無理があるのではないでしょうか。
>>210
孤島ではない側に住んでいますが、救急車の音は大通りを通るときはうるさいですよね。
でもこっち側はそんなに通らないんです。
市民病院側の大通りは救急車がメインで走る方なので、
このマンションへはダイレクトに音が入ってくるでしょうね。
高層・低層とかいうもんだいではなく、
遮るものが少ないのが結果的に高層になるので、
おとも入りやすいんでしょうね。
そのかわり眺望は良いのではないでしょうかね。
追い焚きないんですか？
設備が最新かどうかは要チェックですよね。
残念ながら、価格が見当違いすぎる。
価格を1割下げても
1年後はまだ販売中でしょう。
２千万円台のマンションと同レベルの設備ですね。
追い炊きもないんじゃ、それ以下か（笑）
う〜ん、確かに値段の割にガッカリな仕様ですね。これといって目を惹くものがないです。
外側の囲いが取れましたね。間もなく完成でしょうか、いい噂は聞きませんが、果たして売れているのかな?
あと４０戸以上は残ってるよ。
事業主の社長の趣味みたいなマンションだって。
社長に気にいられない契約者は買うことが出来ないらしい。
よくわかんないけど京山エリアはマンション需要が厳しいのかな。
最近の新築っていったら駅周辺か駅南方面ばっかりだもんな。
218さん
本当にそんなに売れてないんでしょうか？
良い契約者だけっていっても、契約者が少なかったら修繕積立、管理にかかる費用はどうなるんですか？
あん分されるんですよね。
イニシャルで価格が高いのに、ランニングもってのはきつい。
この物件は売り主さんがずっと負担？それはないかと。
価格は需要の予測と原価の観点から割り出されるもの。
売れないのは、需要の見誤りか、コスト管理が甘かったか、なんじゃないですか？
岡山の人間ではないので、学区の人気はわかりませんが、京山でなくても、駅に近いエリアで良い学区があるなら、そこにすみたいと思ってしまいます。
京山のいいところは学区だけですからね。
利便性も悪いし、道は狭い＆混むし。
安ければそこそこ売れるだろうけど高いしね。
京山学区は、東京出張が多い人なら空港近くて便利ですよ。高速のＩＣも近いですし。渋滞も地元民なら抜け道知ってるから言われているほどは困らない。
学区の需要があれば、パーソンズフリーチェもアウルも売れてるよね。
まぁ、学区だけで売れ行きは決まらないだろうけど。
空港に近くても結局新幹線の方が小回りきくと思うんだけど、私だけ？
空港の近くにすむか、駅の近くにすむかの選択ならどっち？って聞かれたら｡。。
駅周辺はガラが悪く騒がしいので私は住みたくないです。
渋滞は、今後の道路計画をみると緩和されそうですね。
学区はの良さはそのままそこに住む住民の良さです。
高額物件の入居者はある程度地位のある人ってことです。
売れないのは買える人がいないからでしょ。
たしかに駅近過ぎると騒がしいですね。
でもここは駅に遠すぎます。
高速が近いといってもそんなに度々使わないですし。
カーサがいい値段で売れたから、強気で出たんでしょうね。もう少し安かったらすぐに売れてたはず。小学生、中学生のお子さんいる家庭にはやはり人気みたいです。カーサも、そんな感じだし。
京山中学に入れたい人多いみたいですね。９クラスあるとか⁈
売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです。けど、売主ケチそうやから、売れ残らないように、うまくさばくんじゃないでしょうか⁈
最近は岡山でどしどし分譲してるアルファや
ロイヤルが完全に京山エリアをスルーしてるね。
住宅街としてはまずまずなんだろうけどマンション
用地としては取得費用の割りに売価のアッパーが
決まってくるからコストパフォーマンスが今一
だからなのかも。
>>228
>売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです
それは売出してから１年間ですね。
１年経てば新築物件から新古物件になって管理費や修繕積立金は未納になる。
そこまでには売り切ると思いますが・・・
個人の好みと、全体のニーズでは、ギャップが生じることもあるでしょうね。
静かなところにすみたいか、駅近にすみたいか。
学区にこだわるか、こだわらないか。とか。
この物件がニーズがあっても価格が理由で売れないのだったとしても、
アウルが低価格でも売れないのは、マンション市場の全体のニーズがそこまで高くないってことなのでは？
管理費とかを売り主負担で続けるのは太っ腹ですね。でも何年もってのは売り主もきついですよね。
売り切るためにはディスカウントするはずですし、興味のあるかたは待ったほうがいいかもですね。
No.230 by 匿名さん 2012-06-14 07:33:31 >>228
>売れない部屋の分の管理費や、修繕積立金は、売主負担らしいです
それは売出してから１年間ですね。
１年経てば新築物件から新古物件になって管理費や修繕積立金は未納になる。
そこまでには売り切ると思いますが・・・
ちゃうちゃう。
それを言うなら売り出して1年じゃなくて
完成して、引き渡しが出来るようになって1年だろ。
マンション業者によっては、管理費、修繕積立金は、1年負担
2年負担、最初から負担しない など
様々あるから
フェリーチェに聞いてみないとね。
要は、売り出して1年では絶対にない。
完成して1年っていうことさ。
ただ、売り切るだろうっていっても
１０００万値引きぐらいしないと無理でしょ。
はっきり言って、
そのままだと
・買いたくても買えない＝支払い無理 もしくは ローン組めない
・高すぎるのであれば買えるけども買おうとしない
だから、1年以内の完売は無理でしょう。
だから、社長の趣味なんだって。そもそも
値引きしない会社なんだから。
需要と供給が合ってないのかも。
欲しい世代は、欲しくてもローンが組めなかったりお金が足らなくて買えない人が多い。
もっとお金もってる裕福な人達は、京山中には興味ないかも。私立やら付属やら朝日塾とかに行くんですかね?
アルファとかコスト削減しまくって、安く売らなくちゃいけないから、土地が高いから、京山学区に建てれないんじゃないですかね?
京山学区にマンションが建てれる土地がないんです。
これからまだ建つ予定あるなら教えて欲しいです。
あの辺りは規制が厳しいからマンションを建てる用地があまりないんだよね。
需要もあまり無いと思うけどなぁ
あのあたりの人気はあくまで住宅地としての人気でしょう
宅地の需要があるのならマンション需要もあるはず…
一戸建てが買えないから値ごろ感のあるマンションを買うのでは？
５～６千万円の一戸建ては買えませんから・・・
需要があっても、
一度売れないマンションが残ってしまうと、
そのエリアに与えるネガティブな印象は消費者にはどうしても残っちゃうね。レッテルというやつ。
残念だけど。。。
京山エリアも2000万台でも新築建売が普通に出てたりするからね。
住宅の建築費下落や地価下落で今となっては戸建はむしろ買いやすいエリア。
マンションの場合は大通り沿いとかの商業用地に建てるから取得費は
結構高くても、通りから入った住宅街は結構安いよ。実は。
津島でも山の方や、学区ギリギリらへんは、安くで戸建てが売りに出てたり、新築で安くても狭すぎたり。中古や、狭い庭もない新築買うくらいなら、新築マンションがいいです。
しかも、ちょっと中に入ると、道がごちゃごちゃしてるから、運転しにくいし、古い家が多いから、近所付き合いが大変そうなイメージなので…
そうなると、やっぱり新築マンションがいいかなと。
だから、別にフェリーチェに肩入れしてるわけじゃな
いです。趣味悪いし、性能も微妙だし。けど、その辺りは、あとからいくらでもいじれますもんね。
自分好みにしたらいいだけ。
耐震はしっかりしてるみたいだし、建物自体がしっかりしてるのが1番です。
津島の山の方がどんだけ高いか知らないの？
一度行ってごらんよ。名士の豪邸だらけだから。
軽く億越えしてるぞ。
あ～ぁ、福武や加計のことね。
あれは別格やん。
山陽道の北側のことを言っているんじゃないのかな？
理大側。岡北学区との境くらいの中古の一戸建ては、お手頃でしたよ。
売主が、ケチで、たちが悪い、悪どいと聞きましたが、契約が完了してからも、売主と接点てあるんでしょうか？
何か困ることはありますか？
知り合いが、フェリーチェの建設に携わってて、辞めといた方がいいよって言われたので気になって。
岡山の新築マンションと書いてもここだけ出てこないのはなぜ？
京山学区って交通が激しいし、いつも混んでいて、排気ガスの問題があるし本当に子供のことを考えたら住む場所じゃないと思うよ。
近くにある岡山中央病院だって医療関係者の中では評判悪いし。
ここにメリットを感じて買った人は悪くない。
でもねここを売る業者さんどこまで収益を見込んでたてたんだろ？
そんなに売れていないなら、買った人にワンフロアすべて利用可にしちゃえ！
ここってそんなに売れてないのかな？
売れてないよ。
社長おかしいし。
社長ってどうおかしいのでしょうか？
取引先を待たせる、人を待たせる マンション買いたい人がいても社長が気にいらない職業や人種なら客を断る ヤバすぎ！
みんな ボロカスに書くけど
外面はいいよ
他の分譲マンションよりは個性はあると思う
それにしても、内装イマイチ
なぜに設備も最高級にしなかったのか？
細かいことにケチなオーナー
マンションについて気になり覗かせていただきましたが、
マンションの事よりもオーナーの方に対しての事が多いのはどうしてなのか不思議です。
正直最近のスレッドにはとても悪意を感じますし、
関係ないようにも思いました。
削除なりされたらいかがですか？
駅近のマンションに住んでますが、全然騒がしくないですよ。
津島の幹線道路と大差はないと思います。
お店が近くてほんとに便利で楽しいです。
あくまで個人的意見ですけど。
でもフェリーチェの外観はかっこいいなって思います。
確かに外観はいい感じだか、ベランダのべラボーにはビックリだ。
そろそろ入居が始まるころかな？
予算があれば買いたかった。
もうすぐ入居してますよね？
半分くらいしか売れてないみたい
入居、まだですよ。
今日辺りから、入居？
入居始まりましたね。
昨夜、5部屋くらい、電気ついてました。
>>昨夜、5部屋くらい、電気ついてました。
監視されているなぁ…
人気ものはつらいぜぇ。
